Bijlage 1 - Memo Cyclamenstraat 1 en Mathildelaan 2a
Tekst van het document
gemeente Eindhoven Sector ruimtelijke projecten Inboeknummer: 7502562/23int00015 10 oktober 2023
Memo Betreft: memo ‘krediet verbouwing Cyclamenstraat 1 en Mathildelaan 2A’
Dit memo behoort bij het raadsvoorstel ‘krediet verbouwing Cyclamenstraat 1 en Mathildelaan 2A’ en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier. Hieronder worden respectievelijk het investeringskrediet, de effecten op de begroting van Ruimtelijk Domein, het ingroei-effect en de financiële consequenties opgenomen. Investeringskrediet Om de beide locaties Cyclamenstraat 1 en Mathildelaan 2A geschikt te maken voor zelfstandig wonen is een verbouwing nodig. Als eigenaar en verhuurder valt dit onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. De uitvoering van deze taak ligt binnen de gemeentelijke organisatie bij de afdeling Vastgoed. De investering voor de locatie Cyclamenstraat 1 is geraamd op € 5.113.000 (inclusief BTW) en voor Mathildelaan 2A op € 3.467.000 (incl BTW). Beide ramingen zijn gebaseerd op een Definitief Ontwerp en zijn met een second opinion door een externe, onafhankelijke kostendeskundige geverifieerd. Voor het uitvoeren van de beoogde verbouwing van de gemeentelijke vastgoedlocaties Cyclamenstraat 1 en Mathildelaan 2A is een krediet nodig van in totaal € 8.580.000.
Begrotingswijziging Conform het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten) worden investeringen in vastgoed geactiveerd. Dit houdt in dat de investering leidt tot jaarlijkse kapitaallasten. Daarnaast zijn er overige eigenaarslasten zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen. Daartegenover staan huuropbrengsten. De totale investering is geraamd op € 8.580.000 (incl BTW). De financiële spelregels (conform BBV) zijn dat investeringen in vastgoed worden geactiveerd. De boekwaarde van Mathildelaan 2A is € 1,-- waardoor er momenteel voor dit gemeentelijk vastgoed geen lasten van afschrijvingen en rente drukken op de gemeentelijke begroting. Het pand de Zuidwester aan Cyclamenstaat 1 kent momenteel voor het vastgoed een boekwaarde van € 1 en voor de component grond een boekwaarde van € 113.445,05. De gedragslijn is dat er op boekwaarde grond niet wordt afgeschreven. Er wordt wel rente over gerekend: € 1.100 per jaar. Ingroei-effect: dekking aanloopverliezen Kostprijsdekkende huren worden berekend over de totale afschrijvingsduur van een gebouw en worden gekenmerkt door een ingroei-effect. De huurprijs is dan in de eerste jaren niet kostprijsdekkend. Dit tekort wordt goedgemaakt in de latere jaren.
Dit komt doordat de rentelasten in de eerste jaren relatief hoog zijn en de aanvangshuur gedurende de afschrijvingsduur van het pand wordt gecorrigeerd voor de toekomstige prijsindexatie op de oorspronkelijke investeringen. Naarmate de relatieve rentelast over de jaren daalt en de huur wordt gecorrigeerd voor prijsindexatie wordt er een break-even-punt bereikt en gaat het gebouw daarna per saldo renderen. Bij kostprijsdekkende huur is dit zo berekend dat de plussen en minnen over de gehele afschrijvingsduur tegen elkaar wegvallen en dat het per saldo geen effect heeft op de algemene middelen (lees: de huur is kostprijsdekkend voor alle kosten gedurende de totale afschrijvingsduur). Hierdoor is er in de eerste jaren sprake van een tekort en daarna een overschot. Het omslagpunt bij deze huurberekening is na 14 jaar. Over dit zogenaamde ingroei-effect heeft uw raad besloten (26 januari 2021, dossier is als bijlage bijgevoegd) om niet meer te verlangen dat iedere jaarschijf volledig is gedekt, maar deze ingroei-effecten te laten verwerken bij de eerstvolgende begroting. De hoogte van de kapitaalslasten en overige eigenaarslasten zijn voor het eerste jaar berekend op € 443.000. Doordat de gemeente lineair afschrijft, dalen de jaarlijkse afschrijvingen. De huurinkomsten zijn voor het eerste jaar vastgesteld op € 287.000.
Deze stijgen daarentegen, voor zover er sprake is van een positieve indexering. In de berekening is uitgegaan van gemiddeld een jaarlijkse stijging met 3%.
2
Investeringsbudget
Cyclamenstraat Mathildelaan totaal € 5.113.000 € 3.467.000 € 8.580.000
Structureel
Lasten
baten
kapitaallasten
Mathildelaan 2a Cyclamenstraat 1 totaal eigenaarslasten Mathildelaan 2a Cyclamenstraat 1 totaal totaal
€ € € € € € €
2025 173.000 212.000 385.000 26.000 32.000 58.000 443.000
huurinkomsten Mathildelaan 2a Cyclamenstraat 1 totaal nachtopvang Mathildelaan 2a algemene middelen totaal
€ € € € € €
136.000 151.000 287.000 45.000 111.000 443.000
€ € € € € € €
2026 172.000 210.000 382.000 26.780 32.960 59.740 441.740
€ € € € € €
140.080 155.530 295.610 45.000 101.130 441.740
€ € € € € € €
2027 170.000 209.000 379.000 27.583 33.949 61.532 440.532
2028 € 169.000 207.000 € 376.000 € 28.411 € 34.967 € 63.378 € 439.378
€ € € € € €
144.282 160.196 304.478 45.000 91.054 440.532
€ 148.611 € 165.002 € 313.613 € 45.000 € 80.766 € 439.378
Fiscaal Voor de hoogte van het investeringsbedrag is gerekend met een bedrag inclusief BTW. De reden daarvoor is dat Springplank geen BTW ondernemer is en er daarom een onbelaste huur oftewel een huur vrij van BTW geheven gaat. Hierdoor kan bij de fiscus de BTW op de investering niet worden verrekend. Risico’s In de beide investeringsramingen zijn posten opgenomen om de risico’s voor prijsstijgingen en onvoorzien af te dekken. Samen met een second opinion van een onafhankelijke kostendeskundige ligt er een goed gefundeerd voorstel voor de kredietaanvraag. Toch blijft in theorie het risico staan dat de aanbesteding of de eindafrekening vanwege tegenvallers hoger uitvalt. Dit risico is in dit stadium van planvorming bij elk project aanwezig. Dit risico zorgt voor vertraging als dit optreedt. Er dient immers eerst besluitvorming door college en raad plaats te vinden over de aanvulling van het investeringskrediet voordat een besluit genomen kan worden over een gunning en start werkzaamheden door de geselecteerde aannemer. Om ook dit risico af te dekken is de begroting van het investeringskrediet in beide gevallen opgehoogd met € 300.000 en als dekking ook verdisconteerd. Voor zover dit niet (volledig) nodig blijkt te zijn wordt de hoogte van de jaarlijkse gemeentelijke bijdrage uit de begroting hierop aangepast.
3