Bijlage 1 - Meerjarenprognose Vastgoed

Meerjaren Prognose Vastgoed 2022 Gemeente Eindhoven

versiedatum 13 december 2021

INHOUDSOPGAVE • • • • • • • •

Samenvatting Inleiding De vastgoedportefeuille Meerjaren Onderhoudsplanningen (MJOP’s) Voorlopige verkooplijst Sloopobjecten Stand van zaken leegstandsbeheer Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed

Bijlagen I MJOP’s per deelportefeuille en taakveld II Vastgestelde voorlopige verkooplijst III Voorlopige slooplijst IV Overzicht leegstandsbeheer

SAMENVATTING Inleiding De afgelopen jaren heeft de gemeente een volgende stap gezet in de professionalisering van het gehele vastgoedbeleid. De gemeenteraad heeft in oktober van 2020 de nieuwe Nota Vastgoedbeleid 2020 vastgesteld, die vervolgens per thema zijn verdere uitwerking heeft gekregen in de vorm van de Spelregels Vastgoedbeleid 2020. Uitgangspunt van de verdere ontwikkeling van het Vastgoedbeleid is dat de raad een nadrukkelijkere rol krijgt in gemeentelijk vastgoed. Zo heeft de raad in januari 2021 de eerste Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) vastgesteld. De MPV is gepresenteerd als nieuw product dat jaarlijks door de raad wordt vastgesteld, met name voor wat betreft de meerjaren onderhoudsplanningen. Daarnaast bevat de MPV informatie over verkoop, sloop, leegstand en verduurzaming van vastgoed. Op peildatum 1 oktober 2021 bestond de totale portefeuille van de gemeente uit 480 gebouwen, inclusief 100 scholen die juridisch eigendom zijn van het schoolbestuur en waar de gemeente economisch claimrecht op heeft. Dit aantal is nagenoeg hetzelfde als dat van vorig jaar. Van de 480 gebouwen zit 68% in de kernportefeuille, 15% in de randportefeuille en 17% in de restportefeuille. De gebouwen zijn sectoraal ingedeeld in de zogenaamde deelportefeuilles: onderwijs, sport, welzijn, cultuur en RO-overig. Daarnaast is er de eigen huisvesting voor ambtenaren en bestuur.

De financiën van het gemeentelijk vastgoed zijn niet centraal belegd. In de planning- en control-cyclus van de gemeente wordt thematisch gewerkt volgens programma’s. Deze programma’s zijn onderverdeeld in verschillende taakvelden. Deze taakvelden, zoals onderwijshuisvesting en sportaccommodaties, kennen afzonderlijk hun koppelingen met de begroting. Een taakveld ‘vastgoed’ bestaat niet. MJOP In 2020 is de opdracht gegeven om alle gemeentelijke panden waar de vastgoedorganisatie verantwoordelijk voor is te voorzien van nieuwe meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP) op basis van NEN 2767 inspecties (conditiemeting van gebouwen en installaties). Dit houdt in dat de bouwtechnische en functionele kwaliteit zijn getoetst. Bij toepassing van de NEN 2767 worden naast de inventarisatie van de conditiescores van de bouwelementen ook de risicoaspecten van gebreken in kaart gebracht. Borging van alle relevante wet- en regelgeving (compliance) is immers een integraal onderdeel van de MJOP. Dat geldt bijvoorbeeld voor veiligheidszaken en wettelijk verplichte verduurzamingsmaatregelen. Ook de brandveiligheid, asbestinventarisatie, elektrotechnische installaties en legionellabeheersing zijn aan nader onderzoek onderhevig. Voor de oplevering van deze MPV zijn vrijwel alle gemeentelijke panden voorzien van een NEN 2767-rapportage die bovendien is vertaald in de MJOP van het pand.

Slechts in een klein aantal gevallen is nog gebruik gemaakt van de lopende MJOP’s zonder de input vanuit de nieuwe inspecties. Deze volgen in 2022. Alle gehuurde en eigendomsgebouwen van de gemeente beschikken over een MJOP, die vele jaren vooruit kijkt. Op grond van de MJOP worden de noodzakelijke werkzaamheden ingepland voor een specifiek jaar en opgenomen in een jaarplan. De

onderhoudsactiviteiten in de onderhoudsplanningen zijn opgedeeld in planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks onderhoud en overig onderhoud. Dit wordt financieel gedekt vanuit drie verschillende bronnen: ▪ exploitatie (contract- en dagelijks onderhoud); ▪ onderhoudsreserve (planmatig onderhoud, niet conform activabeleid); ▪ vervangingsinvestering/krediet (planmatig onderhoud, conform activabeleid). Aan de financiële basis van de MJOP zijn er geen wijzigingen ten opzichte van 2021. Dat betekent dat de MJOP nog steeds de basis vormt voor de begroting en dat deze wordt getoetst aan de begroting. Dit betekent dat er in principe geen planmatige werken in een MJOP kunnen worden opgevoerd, als de vastgestelde begroting daar niet in voorziet en de MJOP daardoor in strijd zou zijn met het budgetrecht van de raad. Enkel in het geval van onveilige situaties of absolute noodzaak, kan hier beargumenteerd van worden afgeweken. Voor het planmatig onderhoud dat wordt verrekend met de onderhoudsreserve worden via een jaarlijkse storting of onttrekking de werkelijke kosten verrekend met de reserve. Planmatig onderhoud dat betrekking heeft op vervangingsinvesteringen, wordt geactiveerd. De jaarlijkse kapitaallasten hiervan (rente en afschrijvingen) komen ten laste van de exploitatie. Alle vastgoedobjecten worden onderhouden op een omschreven basisniveau.

In een relatief klein aantal gevallen is sprake van een ander onderhoudsniveau: het plusniveau of het minimum niveau verkoop / sloop. De onderhoudsuitgaven voor de MJOP 2022-2025 zien er als volgt uit:

Dekkingsbron (x € 1.000)

2022

2023

2024

2025

Exploitatie

€

2.324

€

2.323

€

2.323

€

2.323

Onderhouds reserve

€

2.362

€

2.362

€

2.362

€

2.362

Vervangings investering

€

7.989

€

4.741

€

3.279

€

4.535

Eindtotaal

€

12.675

€

9.426

€

7.964

€

9.221

In de MPV is bovenstaand overzicht verder uitgewerkt naar taakvelden en deelportefeuilles. De bedragen komen voort uit een groot aantal uitgangspunten. De belangrijkste uitgangspunten en een aantal kanttekeningen worden in deze MPV toegelicht. Voorlopige verkooplijst Ook wordt de nieuwe voorlopige verkooplijst van gemeentelijke gebouwen in deze MPV opgenomen, die door het college is vastgesteld. Het vaststellen van de lijst is geen verkoopbesluit, maar behelst een opdracht aan de ambtelijke organisatie om actief te gaan studeren op de beste wijze om een verkooptraject van een pand op te starten. De horizon van deze nieuwe voorlopige verlooplijst loopt tot en met 2023. Panden kunnen op meerdere achtereenvolgende lijsten een plek krijgen, omdat zowel het

voorbereidingstraject als het verkooptraject over het algemeen een lange doorlooptijd kennen. Harde deadlines zijn er dan ook niet aan te verbinden. Het juridisch overdragen van de eigendom gebeurt bovendien (in de meeste gevallen) pas na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en/of de omgevingsvergunning. Dit kan een half jaar duren, maar meestal duurt het meerdere jaren. Sloopobjecten In de MPV wordt ook jaarlijks een lijstje panden opgenomen waarbij sloop binnen twee jaar verwacht mag worden. Net als bij de voorlopige verkooplijst, kijken we in deze versie tot en met 2023. Voor de aankomende periode staan er elf objecten op de nominatie om gesloopt te worden. De dekking van de bijbehorende sloopkosten en afwaardering zit veelal in bestaande of te verwachte grondexploitaties, of komt uit de reserve huisvesting onderwijs als het een voormalige school betreft. We spreken van een voorlopige slooplijst omdat er een element van onderzoek in zit. Stand van zaken leegstandsbeheer Op de peildatum 1 oktober 2021 was in de gemeentelijke vastgoedportefeuille sprake van 45.458 m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) aan panden onder leegstandsbeheer, verspreid over 43 locaties. Dit is een toename van drie locaties en 1.424 m2 BVO ten opzichte van 2021. Het grootste gedeelte van alle leegstand betreft nog steeds voormalige schoolgebouwen.

Het merendeel van de leegstand betreft reeds verkochte gebouwen die nog niet geleverd zijn. Vrijwel alle gemeentelijke leegstand is niet echt leeg, maar wordt in gebruik gegeven via leegstandsbeheerder VPS, vooral aan creatieve ondernemers (‘TDK’). De verwachting is dat de leegstand de komende jaren snel weer zal afnemen, conform de trend die we eerder hebben waargenomen. De huidige leegstand veroorzaakt voor de gemeente een netto kostenpost op jaarbasis van € 835.000. Het grootste gedeelte van de netto kosten (ca. 80%) komt voor rekening van leegstaande schoolgebouwen. Verduurzaming Verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed blijft een grote ambitie van de gemeente Eindhoven. We verduurzamen ons bezit vanuit de programma’s Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen (SVGG, met het consortium !mpuls) en Slim Verduurzamen Vastgoed (SVV). Door ons eigen vastgoed te verduurzamen geven we invulling aan onze voorbeeldrol, het akkoord van Parijs en de Klimaatverordening 040, naast de wettelijke verplichtingen. We willen daarnaast nadrukkelijk fungeren als ‘aanjager’ in de stad, om zo de schaalsprong voor het verduurzamen te stimuleren. Vanaf 2019 voeren we binnen het programma SVV een selectie van duurzaamheidsmaatregelen voor 125 gemeentelijke panden uit.

Dat gaat vooral om de financieel meest rendabele maatregelen: PV-panelen, ledverlichting, isolatie en slimme monitoring van het energiegebruik. Inmiddels heeft de raad ingestemd om nog eens 60 panden te verduurzamen in 2022 en 2023. Uiteindelijk besparen we daarmee zo’n 5.000.000 kg CO2 per jaar. Tevens is geld ter beschikking gesteld om de komende jaren actief te kunnen doorwerken aan de genoemde aanjaagfunctie en een eerste stap te zetten in projecten

voor het aardgasloos maken van panden. Kanttekening daarbij is dat het benodigde budget voor de onrendabele top die daarbij speelt nu nog niet is voorzien in de begroting. Op dit moment lukt het niet om de eigen panden volledig te verduurzamen tot nul procent CO2-uitstoot, zonder extra geld voor zowel (een deel van) de ingrepen zelf, als voor de bijbehorende apparaatskosten. De financieel niet rendabele maatregelen vragen om een gebiedsgerichte langetermijnaanpak. Vanaf 2022 gaan we daarvoor de eerste pilotprojecten ondersteunen, zowel voor ons eigen vastgoed als voor andere ontwikkelingen binnen de stad. Ventilatie De coronacrisis is niet aan de gemeente als vastgoedeigenaar voorbij gegaan. Ventilatie van gebouwen is erg belangrijk gebleken om besmettingsgevaar te verminderen. Voor wat betreft het maatschappelijk vastgoed zijn onze panden gebouwd volgens de geldende regels van het bouwbesluit. Dit is in lijn met het advies vanuit het RIVM aangaande ventilatie van gebouwen. Het Rijk communiceert (najaar 2021) dat de huidige regels voor luchtverversing uit het Bouwbesluit en de geldende landelijke richtlijnen blijven gelden. Goede ventilatie en effectieve luchtreinigers verminderen virusdeeltjes in de lucht, maar onduidelijk is of (en hoeveel) dit leidt tot minder Covid-19 besmettingen.

In 2020 en 2021 hebben we binnen de gemeentelijke onderwijs- en sportpanden veel gemonitord en ook daadwerkelijk fysieke aanpassingen gedaan aan installaties, vooral in panden waar relatief sterk werd geleund op recirculatie van gebruikte lucht. Om de ventilatie binnen schoolgebouwen te verbeteren, heeft het Rijk de Specifieke uitkering ventilatie in scholen (SUVIS) in het leven geroepen. De gemeente Eindhoven en vier schoolbesturen hebben in totaal 13 aanvragen ingediend en deze zijn door het Rijk toegekend.

INLEIDING In januari 2021 is voor het eerst de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) vastgesteld. De MPV is het vehikel voor de jaarlijkse vaststelling door de raad van de Meerjaren Onderhoudsplanningen (MJOP’s) van de gemeentelijke gebouwen. De voorliggende MJOP’s zijn gebaseerd en geactualiseerd op basis van uitgevoerde NEN 2767inspecties. Van alle panden die onder de gemeentelijke vastgoedorganisatie vallen, vragen slechts circa 15 MJOP’s vragen om actualisatie in 2022. De MJOP’s hebben een zeer lange horizon, maar we tonen in de MPV steeds een scope van vier jaar, waarbij het eerste jaar het meest concreet is en de laatste drie jaren de prognose betreffen. Door middel van begrotingswijzigingen worden de nieuwe inzichten wat betreft het onderhoud in de begroting verwerkt. Aanvullend zijn er nog vier thema’s, die ter informatie nader uitgelicht worden: verkoop, sloop, leegstand en verduurzaming. Voor alle thema’s hanteren we dezelfde peildatum, namelijk 1 oktober 2021. De horizon kan echter wel per thema verschillen. Nu vrijwel alle NEN 2767-inspecties zijn uitgevoerd, blijkt de bij aanvang (september 2020) uitgesproken verwachting te kloppen. De verwachting was dat er wel sprake zou zijn van plussen en minnen tussen de lopende begroting en de nieuwe inzichten op grond van de inspecties, maar dat per saldo geen grote afwijking zou optreden.

Inderdaad blijkt slechts sprake van een marginaal tekort, van minder dan een ton structureel op jaarbasis, op het exploitatie- en planmatig onderhoud van het huidige bezit van Vastgoed. Dit tekort kan worden gedekt uit de onderhoudsreserve. Binnen en tussen taakvelden zal door middel van een begrotingswijziging onderhoudsbudget worden vereffend tussen de plussen en minnen; macro is dat een budgetneutrale aanpassing. Alleen voor het onderdeel sport, waar nog sprake is van af te ronden analyses, wordt dit in 2022 in een separaat dossier voorgesteld. Mocht er binnen dit taakveld budget overblijven, dan zal dit binnen dit specifieke taakveld beschikbaar ter dekking voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Enkele jaren terug stapte de gemeente af van het stelsel van onderhoudsvoorzieningen en werd er een tijdelijke onderhoudsreserve in het leven geroepen. Gedurende deze tijd zouden de onderhoudsplanningen beter op orde worden gebracht dan ze voorheen waren. Om die reden zijn de externe NEN 2767-inspecties uitgevoerd en vertaald in de MJOP’s. In de loop van 2022 kunnen we de nieuw opgedane inzichten op de proef stellen. De raad zal in 2022 een voorstel krijgen om weer terug te gaan van de (verplicht tijdelijke) onderhoudsreserve naar een stelsel van onderhoudsvoorzieningen.

Tegelijk met de Meerjaren Prognose Vastgoed verschijnt vanaf nu jaarlijks het Vastgoedbericht; een nieuw product binnen het vastgoedbeleid. Het Vastgoedbericht geeft op hoofdlijnen een beeld van de stand van de vastgoedportefeuille; tevens wordt een korte terugblik en korte vooruitblik gegeven.

DE VASTGOEDPORTEFEUILLE De totale vastgoedportefeuille bestond op 1 oktober 20211 uit 480 gebouwen. Hiervan zit 68% in de kernportefeuille, 15% in de randportefeuille en 17% in de restportefeuille. Hier is ten opzichte van 2021 op te merken dat de kernportefeuille licht is gegroeid, ten koste van de randportefeuille. De restportefeuille is in aantal gelijk gebleven. Op deelportefeuilleniveau kunnen we onderscheid maken in de volgende verdeling: • Onderwijs (gebouwen voor primair, speciaal en voortgezet onderwijs, spilcentra). Deze deelportefeuille bestaat uit 139 gebouwen, inclusief 100 scholen die juridisch eigendom zijn van het schoolbestuur en waar de gemeente economisch claimrecht op heeft; • Sport (sporthallen, zwembaden, kleedlokalen, ijssportcentrum etc.). Deze deelportefeuille bestaat uit 85 gebouwen; • Welzijn (met name buurt-/wijkgebouwen, scouting, kinderdagverblijven). Deze deelportefeuille bestaat uit 54 gebouwen; • Cultuur (o.a. podia, ateliers en ‘parels’ cultureel erfgoed). Deze deelportefeuille bestaat uit 15 gebouwen; • RO + Overig vastgoed.

Deze deelportefeuille bestaat uit 180 gebouwen: o RO-vastgoed: verworven voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen of opgenomen in lopende grondexploitaties, vanwege het strategische belang van de locatie; o Overig: het merendeel van dit vastgoed draagt niet meer bij aan de realisatie van gemeentelijke doelstellingen en kan worden afgestoten. Deze categorie bevat daarnaast enkele objecten die niet goed in de andere categorieën passen maar wel in eigendom blijven. • Tenslotte vallen 7 panden onder de eigen huisvesting. Het aantal onderwijsgebouwen in deze MPV is afgenomen ten opzichte van de MPV 2021. De reden hiervoor is dat leegstaande schoolgebouwen toen nog werden toegewezen aan deelportefeuille onderwijs, ook als er voor een andere invulling van de functie (zoals atelierruimte) werd gekozen. In deze MPV zijn de panden waarbij dit het geval is toegeschreven aan RO-overig (hoewel ze financieel bij onderwijshuisvesting blijven horen), totdat een nieuwe functie of bestemming voor het pand is gevonden. Daarnaast zijn er scholen, die eigendom van de gemeente waren, overgedragen aan een andere partij. Daarnaast is aan deze MPV de reden van eigendom en beheer toegevoegd van alle 480 objecten. Dit is onder te verdelen in zes categorieën: Reden van eigendom en beheer Beleidsdoel

Toekomstige ontwikkeling

Omschrijving

Aantal

Panden die noodzakelijk zijn de maatschappelijke opgaven te kunnen bereiken, met name op het gebied van sport, onderwijs, cultuur en welzijn. Panden die (tijdelijk) worden beheerd in het kader van de strategische herontwikkeling, onder andere vanuit programma grond.

283

56

1 De peildatum van deze MPV is 1 oktober 2021. In een beperkt aantal gevallen is gebruik gemaakt

van informatie van na 1 oktober, om een zo actueel mogelijk beeld te kunnen weergeven.

In afwachting van afstoten Overige kerntaak Cultuurhistorisch

Ambtelijke huisvesting

Panden die op de nominatie staan om te worden gesloopt of verkocht. Speeltuinen, begraafplaatsen, parkeergarages, brandweer, prostitutiepanden, etc. Cultuurhistorisch waardevolle objecten en monumenten, strategisch gelegen objecten in buurten, bijvoorbeeld Genneper Parken. Deelportefeuille eigen huisvesting plus enkele locaties t.b.v. opslag voor Erfgoed en Stadsbeheer.

58 46 26

11

Hieruit blijkt dat bijna twee derde van de panden noodzakelijk zijn om maatschappelijke opgaven te kunnen bereiken. Zij zijn de basis van het maatschappelijk vastgoed en de dienende functie van ons vastgoed voor de stad. Daarnaast dienen ook de objecten die een overige kerntaak hebben een maatschappelijk belang. Speeltuinen, begraafplaatsen en parkeergarages zijn niet weg te denken uit de samenleving. Panden die vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden behouden of in de toekomst worden ingezet in een ruimtelijke ontwikkeling, bevatten 17% van de totale portefeuille. Financieel kennen de gebouwen uit de verschillende deelportefeuilles diverse koppelingen in de begroting. Er bestaat geen taakveld ‘vastgoed’. In de planning- en controlcyclus van de gemeente wordt thematisch gewerkt volgens programma’s die voor wat het vastgoed betreft zijn onderverdeeld in de volgende taakvelden: Taakveldnummer en omschrijving

Deelportefeuille

TV 42

Onderwijshuisvesting

Onderwijs

TV 52

Sportaccommodaties

Sport

TV 61

Samenkracht en burgerparticipatie

Welzijn

TV 681

Geëscaleerde zorg 18+

Welzijn

TV 54

Musea

Cultuur

TV 53

Cultuurpresentatie, -productie en -participatie

Cultuur

TV 55

Cultureel erfgoed

Cultuur en RO+ overig

TV 03

Beheer overige gebouwen en gronden

RO + Overig

TV 11

Crisisbeheersing en brandweer

RO + Overig

TV 82

Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)

RO + Overig

TV 83

Wonen en bouwen

RO + Overig

MEERJAREN ONDERHOUDSPLANNINGEN (MJOP’S) Alle gehuurde en eigendomsgebouwen van de gemeentelijke vastgoedorganisatie beschikken over een MJOP, die vele jaren vooruit kijkt. Op grond van de MJOP worden de noodzakelijke werkzaamheden ingepland voor een specifiek jaar en opgenomen in een jaarplan. De onderhoudsactiviteiten in de onderhoudsplanningen zijn opgedeeld in planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks onderhoud en overig onderhoud. Dit wordt financieel gedekt vanuit drie verschillende bronnen: ▪ exploitatie (contract- en dagelijks onderhoud); ▪ onderhoudsreserve (planmatig onderhoud, niet conform activabeleid); ▪ vervangingsinvestering/krediet (planmatig onderhoud, conform activabeleid). De financiële structuur van de MJOP is ongewijzigd ten opzichte van 2021. Dat betekent dat de MJOP nog steeds de basis vormt voor de begroting en dat deze wordt getoetst aan de begroting. Dit betekent dat er in principe geen planmatige werken in een MJOP kunnen worden opgevoerd, als de vastgestelde begroting daar niet in voorziet en het daardoor in strijd zou zijn met het budgetrecht van de raad. Enkel in het geval van onveilige situaties of absolute noodzaak, kan hier beargumenteerd van worden afgeweken. Voor het planmatig onderhoud dat wordt verrekend met de onderhoudsreserve worden via een jaarlijkse storting of onttrekking de werkelijke kosten verrekend met de reserve.

Planmatig onderhoud dat betrekking heeft op vervangingsinvesteringen, wordt geactiveerd. De jaarlijkse kapitaallasten hiervan (rente en afschrijvingen) komen ten laste van de exploitatie. NEN 2767 inspecties In 2020 is de opdracht gegeven om alle panden die de verantwoordelijkheid zijn van de gemeentelijke vastgoedorganisatie, te voorzien van nieuwe meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP) op basis van NEN 2767 inspecties (conditiemeting van gebouwen en installaties). Dit houdt in dat de bouwtechnische en functionele kwaliteit van alle panden op basis van deze methodiek opnieuw zijn getoetst. Deze MPV is qua onderhoud sterk op die inspecties gebaseerd. Op circa 15 panden na (die de eerste helft van 2022 alsnog aan de beurt komen) zijn alle inspecties inmiddels uitgevoerd en vrijwel allemaal vertaald naar de MJOP’s. Nieuwe panden zoals het dierenopvangcentrum (Kanaaldijk-Noord) en het Chinees Paviljoen (Strijp S) krijgen in 2022 vanzelfsprekend ook nog een MJOP. De NEN-inspecties hebben over de totale portefeuille niet geleid tot afwijkingen of veranderingen in de MJOP’s, die grote financiële gevolgen hebben. Wel hebben er verschuivingen plaatsgevonden tussen planmatig onderhoud en vervangingsinvesteringen en tussen taakvelden.

Om de budgetten in de begroting hierop aan te passen, is er in het MPV-raadsdossier een voorstel opgenomen om de uitkomsten van de nieuwe MJOP’s middels een begrotingswijziging in de begroting te verwerken. Slechts voor het onderdeel sport kan dit nu nog niet plaatsvinden en volgt een apart voorstel.

Bij toepassing van de NEN 2767 worden naast de inventarisatie van de conditiescores van de bouwelementen, ook de risicoaspecten van gebreken in kaart gebracht. Borging van alle relevante wet- en regelgeving is immers een integraal onderdeel van de MJOP. Dat geldt bijvoorbeeld voor veiligheidszaken (brandveiligheid, asbestinventarisatie, elektrotechniek en legionellabeheersing) en wettelijke verplichte verduurzamingsmaatregelen. Met het hanteren van deze methodiek vindt sturing op en beheersing van de totale onderhoudskosten plaats en worden onverwachte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud voorkomen. De onderhoudsactiviteiten aan het object worden dusdanig gepland, dat het object blijft voldoen aan het vooraf bepaalde onderhoudsniveau. Niet alle 480 objecten hebben een nieuwe MJOP. Voor scholen die met economisch claimrecht aan de onderwijsinstellingen in eigendom zijn gegeven, heeft de gemeente geen verantwoordelijkheid voor het onderhoud. Verder is de gemeente bij een aantal gebouwen lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE) die de MJOP’s verzorgt. Voor monumentale panden geldt een aangepaste aanpak: gebreken dienen zoveel mogelijk partieel te worden hersteld waarbij de authentieke uitstraling gehandhaafd blijft.

De onderhoudskosten voor de gemeente in de deelportefeuille Cultuur zijn relatief hoog, omdat het veelal grote, complexe en publiek toegankelijke objecten betreft. Bovendien is bij een aantal grote cultuurobjecten de beheersystematiek “Cultuur Totaal” van toepassing. Hierbij wordt niet alleen het eigenaarsdeel met betrekking tot onderhoud in de MJOP verwerkt, maar ook het huurdersonderhoud zoals het vervangen van lichtspots en zelfs niet-vastgoedgerelateerde zaken als muziekinstrumenten. Onderhoudsniveau Er worden vier onderhoudsniveaus gehanteerd, te weten (1) Plusniveau, (2) Basisniveau, (3) Minimum niveau verkoop (4) Minimum niveau sloop. Het basisniveau is hierbij het uitgangspunt, tenzij gemotiveerd daarvan moet worden afgeweken. Het basisniveau van een object garandeert een redelijke tot goede bruikbaarheid van de gebouwen voor gebruikers en medewerkers. Gestreefd wordt naar een evenwicht tussen enerzijds de uitgaven voor onderhoud en de effecten daarvan en anderzijds de afbreukwaarde van onvoldoende onderhoud aan het pand. De gebouwen, gebouwdelen en bouwdelen verkeren in een redelijk tot goede technische staat, die incidenteel verstoord mag worden door calamiteiten. De uitstraling van het gebouw of een bouwdeel is sober, zonder dat de gebouwen een verwaarloosde indruk maken. Het onderhoud wordt planmatig aangepakt.

Indien een gebouw is gericht op publieke en representatieve doeleinden - van beeldbepalende, voor het publiek/externen toegankelijke gebouwen of delen hiervan kan worden gekozen voor het “Plusniveau”. Hierbij wordt het in een goede tot uitstekende technische staat gehouden. Tenslotte gelden er minimumniveaus voor sloop- en verkooppanden. Bij deze niveaus wordt gefocust op het beheersen van de aanwezige risicoaspecten op het gebied van veiligheid en gezondheid en het continueren van het bedrijfsproces.

De onderhoudsuitgaven voor de MJOP 2022-2025 zien er als volgt uit: Dekkingsbron (x € 1.000)

2022

2023

2024

2025

Exploitatie

€

2.324

€

2.323

€

2.323

€

2.323

Onderhouds reserve

€

2.362

€

2.362

€

2.362

€

2.362

Vervangings investering

€

7.989

€

4.741

€

3.279

€

4.535

Eindtotaal

€

12.675

€

9.426

€

7.964

€

9.221

Krediet voor verhuurklaar maken van panden In deze MPV wordt een krediet voor het verhuurklaar maken van panden opgenomen in de vorm van een investeringskrediet. De vastgoedorganisatie heeft alleen onderhoudsbudgetten tot haar beschikking. In een aantal gevallen ontbreekt daardoor de mogelijkheid om panden die vrijkomen snel gereed te maken voor nieuwe verhuur. Daardoor kan een pand, na vertrek van een huurder, langer leeg komen te staan dan nodig is. In de periode van leegstandsbeheer maakt het pand minder maatschappelijke impact en er wordt bovendien geen huur ontvangen. Leegstand kost de gemeente geld. Met dit investeringskrediet kunnen snel aanpassingen worden gedaan aan een pand om dit verhuurklaar te maken, inspelend op de functionele eisen van de nieuwe huurder. Wanneer het om een significante kwaliteitsverbetering gaat, mogen deze kosten geactiveerd worden. Hierbij wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn van tien jaar. Door dit te verdisconteren in de huur zijn de bijbehorende kapitaallasten gedekt. MJOP uitgangspunten, kanttekeningen en toelichtingen Uitgangspunten De huidige MJOP’s zijn het resultaat van de door een extern bureau uitgevoerde inspecties. Het betreft hierbij dus een actualisatie van de huidige MJOP’s op basis van nieuwe inspecties.

Om de MJOP’s zo objectief en actueel mogelijk te houden, worden de panden vierjaarlijks door een onafhankelijke derde geïnspecteerd volgens NEN 2767 (onderhoudsconditie), inclusief ‘compliance’-inspectie (voldoen aan wet- en regelgeving). De tussentijdse herijking van de MJOP binnen deze vierjaarstermijn gebeurt door de vastgoedorganisatie en vaststelling door de raad gebeurt in de MPV. De financiële resultaten van deze geactualiseerde MJOP’s zijn getoetst aan de begroting en kunnen worden gedekt uit de middelen die beschikbaar zijn gesteld bij de begroting 2022. De MJOP gaat uit van actuele prijzen (prijspeil 1 januari 2021). In de vorige MPV heeft uw raad besloten om jaarlijks standaard een prijsindexatie op te nemen op onderhoudsbudgetten en het exploitatiebudget voor planmatig onderhoud. Op deze manier worden de begroting en de werkelijke kosten van het onderhoud beter op elkaar afgestemd. Deze prijsindexering is ook van toepassing op de huuropbrengsten. De MJOP omvat het gebouwgerelateerde eigenaarsonderhoud en een deel van het gebruikers(/huurders)onderhoud, voor zover dit contractueel bij de vastgoedorganisatie is ondergebracht. Het is inclusief BTW indien dit een kostenpost is. De BTW is in dat geval niet of niet volledig te compenseren of verrekenbaar.

Een nieuw onderdeel van de huidige MPV is dat het gebruikers(/huurders)onderhoud van sportgebouwen, voor zover dat uitgevoerd wordt door de vastgoedorganisatie, is meegenomen. Dit bevat veel gebouwgebonden onderhoud, dat past binnen het vastgestelde onderhoudsbeleid. Wat betreft verduurzaming bevat een MJOP niet ‘automatisch’ verduurzamingsmaatregelen. Uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen krijgen wel een plek in de MJOP. Bij onderhoud en vervanging is in beginsel echter sprake van vergelijkbare elementen, weliswaar aangepast aan de ‘standaard’ op het moment van vervanging. Als voorbeeld: een oude VR-ketel zal niet worden vervangen door een nieuwe VR-ketel, maar wel door een HR-ketel. Dat is dan immers ‘normaal’ en daarvoor bevat een MJOP het benodigde budget. Dat is er echter niet om in plaats van de HR-ketel een warmtepomp te installeren. Dit kan alleen in combinatie met een verduurzamingsconstruct, zoals we met Slim Verduurzamen Vastgoed (SVV) doen. Kanttekeningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) vervult de huidige MJOP nog niet de randvoorwaarden voor het vormen van een onderhoudsvoorziening om de onderhoudslasten van gemeentelijke gebouwen over een aantal jaren te egaliseren. Egalisatie vindt conform planning tot 2023 plaats door middel van de gevormde Reserve Vastgoed Eigenaarsonderhoud.

In de loop van 2022 wordt een raadsvoorstel aangeboden om per 2023 weer gebruik te gaan maken van onderhoudsvoorzieningen. Bij enkele gebouwen wordt de MJOP extern beheerd en uitgevoerd en is een toetsende rol weggelegd voor de vastgoedorganisatie. Dit geldt voor diverse Verenigingen van Eigenaars (VvE’s), de deelportefeuille Eigen Huisvesting (consortium !mpuls) en verschillende beheercontracten (Trudo ten aanzien van de prostitutiepanden Baekelandplein; Wooninc. voor de woonwagenstandplaatsen). Deze MJOP’s worden niet ter vaststelling meegenomen in de MPV. De kosten zijn in de begroting opgenomen als bijdragen aan derden. Tussen de MJOP’s en de daadwerkelijke uitvoering zitten regelmatig bepaalde afwijkingen. Deze worden veroorzaakt doordat maatwerk wordt geleverd, afhankelijk de actuele staat van een gebouw. Een werk wordt dan doorgeschoven of juist naar voren gehaald. Of het wordt veroorzaakt door onvoorziene omstandigheden tijdens de werkvoorbereiding en/of uitvoering, waardoor geraamde kosten afwijken van werkelijke kosten. Over de gehele linie wordt gestuurd op het totaalbudget en vallen plussen en minnen veelal tegen elkaar weg. Het streven is om dit soort ontwikkelingen eerder te signaleren en tijdig te verwerken in de vast te stellen MJOP’s, om vervolgens zo realistisch mogelijk te plannen en om zo min mogelijk afwijkingen te hebben in de P&Cproducten.

Toelichtingen Bij de jaarrekening 2018 zijn op last van de accountant de onderhoudsvoorzieningen komen te vervallen en omgezet naar onderhoudsreserves. Om op termijn weer terug te kunnen naar onderhoudsvoorzieningen, is het een vereiste dat tenminste iedere vier jaar de MJOP’s worden vastgesteld door de raad. Gezien het feit dat de nieuwe MJOP’s hun

basis kennen in de reeds uitgevoerde onderhoudsinspecties conform NEN 2767, wordt in ieder geval de komende jaren de geactualiseerde MJOP jaarlijks door de raad vastgesteld. Vooralsnog is de insteek om de geactualiseerde MJOP’s jaarlijks door de raad vast te laten stellen middels dit document.

VOORLOPIGE VERKOOPLIJST Jaarlijks wordt de voorlopige verkooplijst vastgesteld door het college. Het college stelt de lijst vast, omdat het krachtens de Gemeentewet een collegeverantwoordelijkheid is te besluiten tot het verkopen van vastgoed. De vaststelling van deze lijst wordt (evenals de slooplijst) voorafgegaan door een integrale afweging. We bezien vooraf heel kritisch of een pand nog een nieuwe maatschappelijke toepassing kan krijgen. Verkopen is echt het laatste station als we geen haalbare mogelijkheden meer zien tot maatschappelijke inzet. Zelfs na vaststelling van de lijst kan zich een mogelijkheid voordoen om af te zien van verkoop van een pand. Die mogelijkheid eindigt pas bij het bestuurlijke verkoopbesluit voor een specifieke locatie, waarna het verkooptraject start volgens de bestuurlijk vastgestelde procedure en inhoudelijke kaders. Er wordt bewust gesproken over een voorlopige verkooplijst. Het is namelijk niet zo dat het vaststellen van een verkooplijst gelijk staat aan een verkoopbesluit, of dat per direct alle panden op de lijst actief in verkoop staan. Het vaststellen van de lijst behelst wel een opdracht aan de ambtelijke organisatie (ruimtelijk domein) om actief te gaan studeren op de meest wenselijke en kansrijke wijze, om een verkooptraject van een pand op te starten.

Aangezien de voorlopige verkooplijst jaarlijks wordt bijgewerkt, vermeldt deze alleen de panden waarvan het daadwerkelijk opstarten of afronden van een verkooptraject binnen twee jaar verwacht mag worden. De horizon loopt in deze versie dus tot en met 2023. Panden kunnen op meerdere achtereenvolgende lijsten een plek krijgen, omdat zowel het voorbereidingstraject als het verkooptraject over het algemeen een lange doorlooptijd kennen. Een goede voorbereiding zorgt in beginsel voor een beter eindresultaat, zowel inhoudelijk als financieel. Harde deadlines zijn er dan ook niet aan te verbinden; elke locatie is anders en vraagt een eigen aanpak. Het juridisch overdragen van de eigendom gebeurt (in de meeste gevallen) pas na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en/of de omgevingsvergunning. Dit kan een half jaar duren, maar meestal duurt het meerdere jaren. Zolang de overdracht niet heeft plaatsgevonden, blijft het object vermeld staan als ‘nog te leveren’. De concept verkooplijst (bijlage II) vermeldt per pand: • het adres; naam en type van het gebouw; • de deelportefeuille waar het onderdeel van uitmaakt; • wie stelt vooraf de verkoopvoorwaarden vast: portefeuillehouder of college; • ambtelijk opdrachtgeverschap verkoop vanuit Grond, Gebiedsmanagement of Vastgoed; • de bestemming van de verkoopopbrengst.

De verkooplijst bevat 17 panden, waarvan veruit de meeste in de deelportefeuille RO + Overig vastgoed. Tevens worden op de lijst separaat de gebouwen vermeld die al wel verkocht zijn (tweezijdige ondertekening van de koopovereenkomst), maar nog niet notarieel overgedragen (leveringsakte). Dat is op 12 locaties het geval (stand 8 december 2021). Zij zijn dus nog in eigendom van de gemeente, maar de gemeente heeft de plicht tot levering en de koper heeft de plicht tot betaling en afname. Bij twee

locaties is de kwestie van de leverings- en afnameplicht overigens aan de rechter voorgelegd (tuincentrum Loostraat 9 en Steentjeskerk Sint Antoniusstraat 5-7). Verkoopopbrengsten komen ten gunste van de algemene middelen, tenzij anders wordt besloten. Bij sommige verkooptrajecten is een verkooppand een onderdeel van een grondexploitatie, naast een grondinbreng. In de Spelregels Vastgoedbeleid zijn voor deze combinaties de verdeelsleutels voor het toedelen van de opbrengst vastgelegd. In bepaalde gevallen is de verkoopopbrengst al geoormerkt in relatie tot het betreffende beleidsveld, zoals ook wordt aangegeven op de vastgestelde voorlopige verkooplijst. De opbrengst blijft binnen dat beleidsveld: • onderwijs (reserve huisvesting onderwijs); • Internationale school Eindhoven (reserve ISE); • monumenten (revolving fund – tot en met 2022).

SLOOPOBJECTEN Voordat een gemeentelijk object op de slooplijst komt, is een zorgvuldige afweging gemaakt. Gebouwen die hiervoor in aanmerking komen, hebben hun einde bereikt in de gebouwlevenscyclus, of zij maken onderdeel uit van een toekomstige herontwikkeling. Dit proces kan echter al versneld worden indien de gebouwveiligheid, de (hoge) exploitatiekosten om het gebouw nog in gebruik te houden, of de leefbaarheid van de directe omgeving in het geding komt. Ook wordt een afweging gemaakt tussen incidentele kosten versus de besparingen op toekomstige verlieslatende exploitatie. In de MJOP’s worden deze panden onderhouden op het minimale onderhoudsniveau om de veiligheid te kunnen blijven waarborgen. In navolging op de voorlopige verkooplijst, wordt ook de slooplijst jaarlijks in de MPV geactualiseerd en vastgesteld. Deze lijst vermeldt alleen de panden waarvan het daadwerkelijk slopen binnen twee jaar verwacht mag worden. De horizon loopt in deze versie tot en met 2023. Voor deze periode staan er elf panden op de nominatie om te worden gesloopt. Deze zijn opgenomen in de voorlopige slooplijst (bijlage III). Vijf van deze panden stonden ook op de slooplijst van 2021. De overige panden uit de lijst van de vorige MPV zijn inmiddels gesloopt.

De dekking van de bijbehorende sloopkosten en afwaardering zit veelal in bestaande of te verwachte grondexploitaties, of komt uit de reserve huisvesting onderwijs als het een voormalige school betreft. Indien besluitvorming over de sloop formeel nog niet heeft plaatsgevonden, zal er separaat een voorstel inclusief bijbehorende dekking ter besluitvorming aan het college worden aangeboden.

STAND VAN ZAKEN LEEGSTANDSBEHEER Voor leegstand in ons vastgoed geldt dat deze in beginsel maximaal 18 maanden mag voortduren. Als de 18 maanden zijn verstreken zonder dat concreet uitzicht bestaat op sloop, renovatie, verkoop of nieuwe verhuur, zal de vastgoedorganisatie aan het college moeten verantwoorden wat hiervan de redenen zijn. Bijlage IV toont het volledige leegstandsbeheer in de vastgoedportefeuille per pand, voorzien van een reden waarom de leegstand er is en/of waarom deze nog even mag voortduren. Het leegstandsbeheer levert de gemeente sinds 2018 opbrengsten op, dankzij afspraken die toen zijn gemaakt met de nieuwe leegstandsbeheerder VPS. De leegstandsbeheerder geeft de gebouwen vooral in gebruik aan creatieve ondernemers (‘TDK’). Daarmee wordt in de tijdelijkheid een optimale maatschappelijke impact gemaakt met dit gemeentelijk vastgoed. De afspraken met VPS leidden tot een financiële verbetering voor de gemeente, echter per saldo zullen de opbrengsten nooit opwegen tegen de eigenaarslasten voor deze panden. Daarbij komt dat de periode van leegstandsbeheer vrij lang kan duren, temeer daar de meeste ‘leegstaande’ panden verkocht worden of al verkocht zijn. Echter de gemeente blijft verantwoordelijk voor het beheer tot het moment van juridische overdracht. Dat moment komt meestal pas enkele jaren nadat het pand zijn oorspronkelijke functie heeft verloren.

Er zijn daarom nauwelijks mogelijkheden tot verhoging van de opbrengsten en we moeten daarom de netto kosten van onvermijdelijke leegstand accepteren. Bruikleentarieven zijn zeer laag, omdat anders de discussie ontstaat dat juridisch sprake zou kunnen zijn van huur. De gemeente maakt kosten voor nuts, belastingen, verzekeringen en onderhoud. Als eigenaar hebben we daarnaast ook met kapitaallasten te maken: rente en afschrijving. De huidige leegstand veroorzaakt voor de gemeente een netto kostenpost op jaarbasis van € 835.000. Het grootste gedeelte van de netto kosten (ca. 80%) komt voor rekening van leegstaande schoolgebouwen. Met name de schoolgebouwen zijn via leegstandsbeheer moeilijk rendabel te exploiteren. Dit komt omdat bij veel schoolgebouwen de energielasten en het onderhoud relatief zwaar wegen. Op de peildatum 1 oktober 2021 was in de gemeentelijke vastgoedportefeuille sprake van 45.458 m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) aan leegstandsbeheer, verspreid over 43 locaties. Dit is een kleine toename van drie locaties en 1.424 m2 BVO ten opzichte van de vorige MPV. Met name de (gedeeltelijk) leegstaande schoolgebouwen hebben een groot aandeel in de totale leegstand. Strauslaan 1, Von Flotowlaan 1, Ruysdaelbaan 106 en Broodberglaan 3 zorgen gezamenlijk al voor 45% leegstand binnen de onderwijsgebouwen en 36% van de totale leegstand.

Het aantal woningen in leegstandsbeheer is toegenomen en daarmee ook het aantal vierkante meters BVO. Op 1 oktober 2021 stonden 18 woningen leeg, wat neerkomt op 4.075 m2 leegstand. Dat is een toename van vier woningen en bijna een verdubbeling aan vierkante meters ten opzichte van vorig jaar. Een verklaring hiervoor zit deels in de meetgegevens die zijn gebruikt. Waar vorig jaar voor een deel werd uitgegaan van verhuurde eenheden en het daaraan gekoppelde aantal vierkante meters, gaan we nu

uit van bruto vloeroppervlakte. Bovendien zijn de woningen Bokt 18 en Insulindelaan 107 erbij gekomen, tezamen goed voor 23% van de leegstand binnen de woningen. Hier staat tegenover dat het aantal bedrijfsruimten is afgenomen met vijf panden (drie in 2022 versus acht in 2021). Dit is goed voor een afname van ongeveer 10.000 m2 BVO, waarmee de toename door schoolgebouwen en woningen is gecompenseerd. De verwachting is dat de leegstand de komende jaren snel weer zal afnemen, conform de trend die we eerder hebben waargenomen.

VERDUURZAMING VAN GEMEENTELIJK VASTGOED Eindhoven is op weg naar een duurzame stad. De verduurzaming van gemeentelijk vastgoed is een onderdeel van de noodzakelijke maatregelen om daar te komen. Naast het programma Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen (SVGG) met het consortium !mpuls, werkt de gemeente aan het programma Slim Verduurzamen Vastgoed (SVV)2. Het doel hiervan is niet alleen ons eigen vastgoed te verduurzamen en daarmee invulling te geven aan onze voorbeeldrol, het akkoord van Parijs en de Klimaatverordening 040, naast de wettelijke verplichtingen. We willen nadrukkelijk ook fungeren als ‘aanjager’ in de stad, om zo de schaalsprong voor het verduurzamen te stimuleren. Belangrijke wapenfeiten vanuit programma SVGG zijn de renovatie en verduurzaming van het Stadhuis en de Stadhuistoren (waarvoor we in 2020 de Cobouw Duurzaamheids-award hebben gewonnen), het grootschalig plaatsen van PV-panelen op onder meer de gemeentekantoren Mercado en Nachtegaallaan en het aardgasloos maken van het Stadhuis en de Stadhuistoren. Inmiddels wordt gewerkt aan de voorbereidingen voor het verder verduurzamen van de gebouwen Mercado, Nachtegaallaan en het Van Abbe Museum, waarvoor in 2022 de eerste stappen worden gezet. Voor het programma SVV heeft de raad begin 2021 besloten de kredieten voor de volgende serie panden ter beschikking te stellen.

Daarmee kunnen we van ons eigen vastgoed een aantal duurzaamheidsmaatregelen gaan uitvoeren bij nog eens 60 gemeentelijke panden. Daarbij gaat het nog steeds om de financieel meest rendabele maatregelen: PV-panelen, ledverlichting, isolatie en slimme monitoring van het energiegebruik. De uitvoering hiervan zal eind 2023 gereed zijn. In deze tweede serie gaat het vooral om kleinere panden, onder andere in de categorie welzijn en om het aanleggen van ledverlichting. Belangrijk is dat het niet alleen om techniek gaat, maar vooral om sturing in gedrag, hetgeen regelmatig grote besparingen oplevert. Een SVV-succes in 2021 is de realisatie van de slimme warmtevoorziening in het Pieter van den Hoogenband zwemstadion. De daarvoor benodigde energie komt nu rechtstreeks uit de waterwinning van Brabant Water in combinatie met een warmtepomp en 3400 zonnepanelen, waarmee jaarlijks totaal 80% aardgas (=450.000 m3 / 360 huishoudens) wordt bespaard. In de begroting 2022 is ook geld beschikbaar om de komende jaren actief verder te kunnen werken aan de genoemde aanjaagfunctie. Met die aanjaagfunctie brengt de gemeente, samen met anderen, een vliegwiel op gang voor verdere verduurzaming van de stad. Vanaf 2022 zullen we ons daarbij ook gaan richten op de eerste pilotprojecten voor het aardgasloos maken van panden in onze stad.

2 Rond het verschijnen van de MPV wordt de raad ook over SVV geïnformeerd via een

raadsinformatiebrief, waarbij vijf concrete casussen worden toegelicht.

Bij de uitvoering van de verduurzaming zoeken we slimme combinaties met onze MJOP’s en met subsidiemogelijkheden. Tot het najaar 2020 is vijf miljoen euro aan SDEsubsidie verkregen voor de komende 15 jaar. Daarnaast is samenwerking met andere grote vastgoedeigenaren en met kennisinstituten een succesfactor voor slimme verduurzaming. We werken daarvoor samen met onder andere de TU/e, Zorggroep Archipel en de schoolbesturen Salto en SKPO. In 2021 heeft dat geleid tot uitwisseling van kennis en gezamenlijke inkoopprojecten en subsidieaanvragen voor bijvoorbeeld zonnepanelen. De samenwerking van de gemeente met de lokale woningcorporaties en het huurdersplatform is vormgegeven in een duurzaamheidspact. De focus lag aanvankelijk op pilots, maar deze verschuift geleidelijk naar een bredere samenwerking. Gezamenlijk wordt nu naar meer synergie gezocht, onder andere richting een gezamenlijke inkoopstrategie. Dit zal het karakter krijgen van inkoop op ‘best value procurement’. Deze aanpak geeft inschrijvers meer ruimte om niet alleen op prijs maar juist ook op kwaliteit het verschil te maken. Daarnaast wordt gewerkt aan het vormgeven van een ‘onderhoudstrein’ op natuurlijke momenten (d.w.z. in combinatie met planmatig onderhoud). Deze onderhoudstrein is dan bepalend voor de scope en de marktbenadering.

Daarbij willen de woningcorporaties meer als regisserend opdrachtgever optreden en hun opdrachtnemers in de rol van co-makers plaatsen. Deze inkoop-strategische uitgangspunten zijn geheel in lijn met de hedendaagse opvattingen over het inkopen van complexe producten en diensten. Voor optimale aansluiting op landelijke ontwikkelingen hebben we overleg met het ministerie van BZK, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Onze MJOP’s blijven zich dankzij de programma’s SVV en SVGG steeds meer ontwikkelen richting een ‘duurzame MJOP’. Alle verduurzamingsmaatregelen die additioneel zijn aan de wettelijk verplichte maatregelen en uitgevoerd worden via het programma SVGG of SVV, worden na realisatie integraal onderdeel van de MJOP. Groot onderhoud en verduurzamen worden zo steeds verder geïntegreerd in een gezamenlijke aanpak. De financieel rendabele maatregelen die nu worden uitgevoerd binnen het programma SVV zijn niet voldoende om, voor wat betreft het gemeentelijke vastgoed, volledig te voldoen aan de door de raad gestelde ambities. Het 100% verduurzamen van de eigen panden tot nul procent CO2-uitstoot kan niet zonder extra geld, voor zowel (een deel van) de ingrepen zelf als voor de bijbehorende apparaatskosten.

De financieel niet rendabele maatregelen vragen een andere aanpak voor het gemeentelijke vastgoed dan de wel rendabele maatregelen. Zij vragen om een gebiedsgerichte langetermijnaanpak, die moet worden ingepast in onze stedelijke warmtevisie, de landelijke ontwikkelingen (subsidies, belastingen en wetgeving) en mogelijke innovaties. Inmiddels is de transitievisie warmte voor de stad nagenoeg gereed. Vanaf 2022 willen we bij de eerste pilotprojecten de uitvoering opstarten om zo meer te leren over de technische, financiële, organisatorische en juridische consequenties die de vastgestelde kaders, maar bijvoorbeeld ook de dreigende congestie van het elektriciteitsnet, hebben. Een voorbeeld is het lopende onderzoek,

samen met vastgoedontwikkelaars, hoe we de warmtevoorziening rond het Stadhuisplein middels warmte-koude-opslag (WKO) kunnen oppakken in een gezamenlijk thermisch grid, om zo maximaal rendement uit de beschikbare bronnen te kunnen halen. Volledige verduurzaming vraagt niet alleen veel investeren in maatregelen, maar brengt ook hoge uitvoeringskosten ofwel apparaatskosten met zich mee: ambtelijke capaciteit en advieskosten. Vooralsnog heeft het (demissionaire) kabinet voor het dekken van uitvoeringskosten geen extra middelen ter beschikking gesteld aan de decentrale overheden, wat volgens een recent advies van de Raad voor het Openbaar Bestuur3 wel noodzakelijk is. Ventilatie De coronacrisis is niet aan de gemeente als vastgoedeigenaar voorbij gegaan. Ventilatie van gebouwen is erg belangrijk gebleken om besmettingsgevaar te verminderen. Voor wat betreft het maatschappelijk vastgoed zijn onze panden gebouwd volgens de geldende regels van het bouwbesluit. Dit is in lijn met het advies vanuit het RIVM aangaande ventilatie van gebouwen. In veel gevallen betekent dat overigens simpelweg dat de ramen kunnen worden opengezet. Het Rijk communiceert (najaar 2021) dat de huidige regels voor luchtverversing uit het Bouwbesluit en de geldende landelijke richtlijnen blijven gelden.

Goede ventilatie en effectieve luchtreinigers verminderen virusdeeltjes in de lucht, maar onduidelijk is of (en hoeveel) dit leidt tot minder Covid-19 besmettingen. In 2020 en 2021 hebben we binnen de gemeentelijke onderwijs- en sportpanden veel gemonitord en ook daadwerkelijk fysieke aanpassingen gedaan aan installaties, vooral in panden waar relatief sterk werd geleund op recirculatie van gebruikte lucht. In onze binnensportaccommodaties zijn alle luchtbehandelingskasten Covid-proof ingesteld, zodat er geen recirculatie plaatsvindt. Ook zijn er in 2020 in zeven gymzalen CO2gestuurde afzuigventilators geplaatst. Daarnaast is in de petanquehal een nieuwe warmteterugwinunit geplaatst, zodat er geen recirculatie plaatsvindt. SUVIS en verduurzaming schoolgebouwen De ventilatie in schoolgebouwen is al langer onderwerp van discussie op landelijk niveau. Om de ventilatie binnen schoolgebouwen te verbeteren, heeft het Rijk de Specifieke uitkering ventilatie in scholen (SUVIS) in het leven geroepen. Dit is een uitkering voor gemeenten om het binnenklimaat van bestaande schoolgebouwen te verbeteren. Het gaat vooral om de financiering van bouw- en installatiekosten. Het doel van de SUVIS-subsidie is in eerste instantie om schoolbesturen te stimuleren, bestaande gebouwen van een (verbeterd) ventilatiesysteem te voorzien.

In tweede instantie is het doel de duurzaamheid van de panden te verbeteren. Het schoolbestuur ontvangt (via de gemeente) de subsidie die maximaal 30% van de totale investering dekt. De gemeente Eindhoven geeft aanvullend aan de SUVIS een bijdrage, zodat de totale subsidie 50% van de investering bedraagt. Concreet betekent dit dat er € 2,9 miljoen subsidie is ontvangen, de schoolbesturen maximaal € 7,0 miljoen zullen 3 Raad voor het Openbaar Bestuur: “Van Parijs naar praktijk” (januari 2021).

bijdragen en de gemeente Eindhoven maximaal € 4,0 miljoen. In deze geraamde kosten zijn naast de verbeteringen van ventilatie extra duurzaamheidsmaatregelen en voorzieningen opgenomen, om de klimaatdoelstellingen voor 2050 te halen. De gemeente Eindhoven en vier schoolbesturen hebben in totaal 13 aanvragen ingediend voor de Subsidie ventilatie in scholen (SUVIS). Alle ingediende aanvragen zijn door het Rijk toegekend. Voor de panden zijn gebouwscans opgesteld. Met deze scans heeft het schoolbestuur inzicht welke investeringen zij moeten plegen om verbetering te bewerkstelligen. Daarbij wordt gewerkt met verschillende scenario’s. Het beste scenario maakt het mogelijk te voldoen aan de (verwachte) klimaatdoelstellingen van 2050. Schoolbesturen en gemeente willen aansturen op dit beste scenario. De maatregelen zijn erop geënt dat de scholen voldoen aan het A++++ label.

BIJLAGE I: meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) 2022-2025 Deelportefeuille Taakveld TV53 CULTUUR Cultuurpresentatie,prod. en particip.

€ € € € € € € € € €

2022 763 2.618 597 89 459 8 8 4.541

€ € € € € € € € € €

2023 762 2.534 597 89 459 8 8 4.456

€ € € € € € € € € €

2024 762 344 597 89 459 8 8 2.266

€ € € € € € € € € €

2025 762 2.655 597 89 459 8 8 4.577

€ € €

340 211

€ € €

340 211

€ € €

340 211

€ € €

340 211

€

551

€

551

€

551

€

551

Exploitatie Exploitatie Investering Reserve

€ € € €

28 11 42 36

€ € € €

28 11 36

€ € € €

28 11 36

€ € € €

28 11 342 36

TV53 Cultuurpresentatie,prod. en particip.

Exploitatie Exploitatie Investering Reserve Exploitatie Investering Reserve

€ € € € € € €

2 66 35 46 84 20

€ € € € € € €

2 66 35 46 20

€ € € € € € €

2 66 313 35 46 222 20

€ € € € € € €

2 66 35 46 36 20

TV55 Cultureel erfgoed

Exploitatie Investering

€ €

21 157

€ €

21 192

€ €

21 -

€ €

21 -

TV57 Openbaar groen en (openlucht)recreatie

Exploitatie

€

3

€

3

€

3

€

3

Reserve Exploitatie Investering Reserve Exploitatie Investering Reserve Exploitatie Investering

€ € € € € € € € €

5 82 7 3 3 168 24

€ € € € € € € € €

5 82 7 3 3 168 6

€ € € € € € € € €

5 82 7 3 3 168 -

€ € € € € € € € €

5 82 7 3 3 168 -

TV55 Cultureel erfgoed TV83 Wonen en bouwen

Dekkingsbron Exploitatie Investering Reserve Exploitatie Investering Reserve Exploitatie Investering Reserve

Totaal Cultuur ONDERWIJS HUISVESTING

TV42 Exploitatie Onderwijshuisvesting Investering Reserve

Totaal Onderwijs RO + OVERIG

TV03 Beheer overige gebouwen en gronden TV11 Crisisbeheersing en brandweer TV21 Verkeer en vervoer

TV22 Parkeren*

TV681 Geëscaleerde zorg 18+

TV74 Milieubeheer TV82 Grondexploitatie

(nietbedrijventerreinen TV83 Wonen en bouwen

Reserve Exploitatie Investering Reserve

Totaal RO + Overig SPORT

TV22 Parkeren* Reserve TV52 Exploitatie Sportaccommodaties TV74 Milieubeheer

Totaal Sport WELZIJN

Totaal Welzijn Eindtotaal

TV12 Openbare orde en veiligheid Exploitatie TV61 Samenkracht Exploitatie en burgerparticipatie Investering Reserve TV681 Exploitatie Geëscaleerde zorg Investering 18+ Reserve TV83 Wonen en Exploitatie bouwen Investering Reserve

€ € € €

66 184 13 149

€ € € €

66 184 308 149

€ € € €

66 184 149

€ € € €

66 184 71 149

€

1.293

€

1.479

€

1.508

€

1.422

€ € € € € €

12 253 3.929 418 1 4.613

€ € € € € €

12 253 1.607 418 1 2.291

€ € € € € €

12 253 1.898 418 1 2.582

€ € € € € €

12 253 1.063 418 1 1.747

€ 75 € 170 € 1.046 € 267 € 9 € 76 € 11 € 4 € € 10 € 1.668 € 12.666

€ € € € € € € € € € € €

75 170 94 267 9 11 4 10 640 9.417

€ € € € € € € € € € € €

75 170 453 267 9 11 4 49 10 1.048 7.955

€ € € € € € € € € € € €

75 170 368 267 9 11 4 10 914 9.212

*TV22 Parkeren: In deze MPV zijn de volgende adressen opgenomen; 18 septemberplein 4 (fietsenstalling), P&R Aalsterweg 314 en Parkeervoorziening Sporthogeschool Fontys.

BIJLAGE II: Vastgestelde voorlopige verkooplijst VOORLOPIGE VERKOOPLIJST GEMEENTELIJKE GEBOUWEN - VAST TE STELLEN DOOR COLLEGE B&W (planning: 20 dec 2021) Adres 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Omschrijving

Avondroodstraat 40 vml. schoolgebouw Bokt 18 woning Broodberglaan 3 vml. schoolgebouw Christinastraat 2/A vml. schoolgebouw Heezerweg 347 vml. schoolgebouw Hemelrijken 75 A t/m F ateliers Kleine Berg 62-64 United Cowboys Koenraadlaan 102 school dislocatie Strijp-Dorp Oirschotsedijk 14-10 Duitse Woningen Oude Doornakkersweg 1 woning Planetenlaan 28 school De Tweelingen Rector Baptistln 21 / St. Wirostr 4 vml. schoolgebouw Sliffertsestraat 30-36 vml. kazerne Stratumseind 63 horeca (Oud Eindhoven) Torenberglaan 52 vml. schoolgebouw Turfveldenstraat 2A school De Tweelingen/spil Eckart Woenselsestraat 316 vml. schoolgebouw

Deelportefeuille

Status per 1 okt 2021

Opbrengstbestemming(*)

RO + Overig RO + Overig RO + Overig RO + Overig RO + Overig RO + Overig RO + Overig Onderwijs RO + Overig RO + Overig Onderwijs RO + Overig RO + Overig RO + Overig RO + Overig Onderwijs RO + Overig

leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer revolving fund monumenten leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeh./bruikleen revolving fund monumenten bruikleen algemene middelen onderwijsfunctie reserve huisvesting onderwijs bruikleen reserve Intern. School Eindh. verhuurd revolving fund monumenten onderwijsfunctie reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer grondexploitatie verhuurd revolving fund monumenten leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs onderwijsfunctie reserve huisvesting onderwijs leegstandsbeheer reserve huisvesting onderwijs

211208

OG1 Vg Vg GM GM Grond Vg Vg Vg GM Vg Grond Grond GM GM GM Grond Vg

Poho/2 B&W poho B&W B&W B&W B&W B&W B&W B&W B&W poho B&W B&W B&W B&W B&W B&W B&W

1: ambtelijk opdrachtgeverschap verkoop vanuit Grond of vanuit Vastgoed of vanuit Gebiedsmanagement 2: wie stelt vooraf de verkoopvoorwaarden vast: portefeuillehouder of college B&W

Verkoopovereenkomst ondertekend; nog te leveren aan de koper a Deken Van Somerenstraat 2-4-6 bedrijfs-/kantoorgebouwen RO + Overig b Jan Heynslaan 4 vml. schoolgebouw RO + Overig c Kloosterdreef 30 woning RO + Overig d Loostraat 9 (**) woning RO + Overig e Palingstraat 25 en 29 woning RO + Overig f Raiffeisenstraat 1A-3B (VDMA) kantoor, woningen RO + Overig g Sint Antoniusstraat 5-7 (**) vml. kerk en bijbehorende woning RO + Overig h Vestdijk 25-39B (VDMA) bedrijfsruimten en woningen RO + Overig i Vitruviusweg 41 vml. schoolgebouw Onderwijs j Vlokhovenseweg 41/41A vml. wijkgebouw en vml. school RO + Overig k Vonderweg 1 TAC RO + Overig l Vuurvogel 25 vml. schoolgebouw Onderwijs

overgedragen

leegstandsbeheer leegstandsbeheer verhuurd verhuurd verhuurd leegst.beheer, verhuurd leegstandsbeheer verhuurd leegstandsbeheer leegstandsbeheer bruikleen leegstandsbeheer

grondexploitatie reserve huisvesting onderwijs algemene middelen algemene middelen algemene middelen grondexploitatie algemene middelen grondexploitatie reserve huisvesting onderwijs 20% alg.midd.; 80% res. OwH grondexploitatie reserve huisvesting onderwijs

(*): bij 'algemene middelen' wordt bedoeld 'taakstelling verkoop vastgoed' bij levering voor 1-1-2022 (**): leveringsverplichting is voorgelegd aan rechter

BIJLAGE III Voorlopige slooplijst VOORLOPIGE SLOOPLIJST GEMEENTELIJKE GEBOUWEN Adres 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Omschrijving

Anconalaan 7 Accommodatie Vv Nieuw Woensel Genneperweg 145 VPS Leegstandsbeheer Genneperweg 147 VPS Leegstandsbeheer Halvemaanstraat 130 VPS Leegstandsbeheer / Dynamo jongerenwerk Maria van Bourgondiëlaan 2 VPS Leegstandsbeheer Normandielaan 48 Korein Kinderplein Normandiëlaan Stationsplein 17 vml. VVV kantoor Sterrenlaan 16 Novalis College Strausslaan 1 Wissellocatie/Bruikleengebouw Tongelresestraat 1/B VPS Leegstandsbeheer Zuiderzeelaan 3 Spilcentrum Zuiderzeelaan

211130

Deelportef.

Dekkingsbron

Sport RO + Overig RO + Overig Sport RO + Overig Welzijn RO + Overig Onderwijs Onderwijs RO + Overig Onderwijs

Is geraamd in project (Sport) Dossier in voorbereiding Dossier in voorbereiding Project paviljoen Urban Sport Park Is geraamd in project (OHV) Is geraamd in project (OHV) Grond of Grex District E Is geraamd in project (OHV) Exploitatie OHV/Reserve Huisvesting Onderwijs Grond Exploitatie OHV/Reserve Huisvesting Onderwijs OHV = onderwijshuisvesting

BIJLAGE IV Overzicht leegstandsbeheer Leegstandsbeheer panden Gemeente Eindhoven Adres Schoolgebouwen Avondroodstraat 40 Broodberglaan 3 Calaislaan 1 Christinastraat 2/A Elegaststraat 1 Heezerweg 347 Jacob Oppenheimstraat 1 Jan Heynslaan 4 Rector Baptistlaan 21 (School+units) Ruysdaelbaan 106 Strausslaan 1 Torenberglaan 52 Vitruviusweg 41 Vlokhovenseweg 41 Vlokhovenseweg 41/A Von Flotowlaan 1 Vuurvogel 25 Woenselsestraat 316 TOTAAL Schoolgebouwen Woningen Bokt 18 Eindhovenseweg 50 Gagelstraat 38 Gagelstraat 46 Gagelstraat 53 Gagelstraat 61 Genneperweg 147 Insulindelaan 107 Koudenhovenseweg Zuid 168 Raiffeisenstraat 1/A Sliffertsestraat 30 Sliffertsestraat 30/A Sliffertsestraat 34 Sliffertsestraat 36 St Antoniusstraat 5 Tongelreeppad 2 Vestdijk 149 Willem Elsschotlaan 4 TOTAAL woningen Bedrijfsruimte Genneperweg 145 Hemelrijken 75 Tongelresestraat 1 TOTAAL bedrijfsruimten Overige Bilderdijklaan 19 Cyclamenstraat 1 / Gladiolusstraat 21 St Antoniusstraat 7 Theo Koomenlaan 7 TOTAAL overige TOTAAL

211130

Leegstandbeheer sinds

Soort pand

m2 BVO Toelichting

3-okt-18 15-sep-21 29-nov-18 2-okt-18 23-okt-19 1-jul-18 17-sep-18 11-sep-18 5-okt-21 7-feb-19 1-okt-21 15-sep-21 23-okt-19 1-dec-18 1-dec-18 10-okt-16 3-okt-18 1-okt-18

Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw Schoolgebouw

533 3.329 1.677 1.745 1.825 1.963 2.137 1.141 1.360 3.118 5.320 1.841 1.579 457 1.381 4.434 1.153 1.007 35.999

Staat op de verkooplijst Staat op de verkooplijst Verkoop lange termijn. Nog mogelijk tijdelijke huisvesting onderwijs. Staat op de verkooplijst Staat op de verkooplijst Staat op de verkooplijst. In beeld voor MO locatie Locatie voor atelierbeleid. Verhuur in 2022. Verkocht nog niet geleverd. Staat op de verkooplijst Locatie voor atelierbeleid. Verhuur in 2022. Verkoop lange termijn. Nog mogelijk tijdelijke huisvesting onderwijs. Staat op de verkooplijst Verkocht nog niet geleverd Verkocht nog niet geleverd Verkocht nog niet geleverd Wissellocatie OHV Verkocht nog niet geleverd Staat op de verkooplijst. Verkooptraject opgestart en verkoop gepland Q4-Q1.

1-aug-21 21-dec-18 26-sep-18 26-sep-18 26-sep-18 26-sep-18 1-okt-18 1-mei-21 18-sep-18 1-okt-18 2-okt-18 2-okt-18 2-okt-18 2-okt-18 13-sep-21 7-feb-19 1-okt-18 1-jan-19