Bijlage 1 - Gebiedskader Schellenskwartier
Tekst van het document
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER September 2023
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 2
inhoud Inleiding
3
A Strategie
4
1 Wat is de aanleiding?
5
1.1 Context 1.2 Samenspraak 1.3 Begrenzing
5 6 6
5 Duurzaamheid
2 Ruimtelijke Context
7
6 Mobiliteit
3 Ambities voor de toekomst
9
6.1 Verkeer 6.2 Parkeren
25 27
B Uitgangspunten
10
7 Programma
28
1 Stedelijke inpassing
11
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Hoogte Plint Daken Binnenhoven en fijnmazig netwerk Zon, schaduw en wind Positionering (hoogbouw)volumes
2 Stedelijke uitstraling 2.1 Massa en vorm 2.2 Materiaal en kleurgebruik
3 Cultuurhistorie
11 12 12 13 13 13
14
4 Openbare ruimte en groen 4.1 Openbare ruimte 4.2 Groen en water 4.3 Dommel 5.1 Bodem en Energie 5.2 Circulariteit
7.1 Wonen 7.2 Plinten en overig programma
18 18 19 21
22 22 24
25
28 28
8 Leefbaarheid en Veiligheid
30
C Ontwikkelstrategie
31
1.1 Faciliterende rol 1.2 Gezamenlijkheid & Ambities 1.3 Kosten
32 32 33
14 14
Bijlagen
35
15
Massa- en volumestudie Schellenskwartier
35
A STRATEGIE
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 3
inleiding Eindhoven groeit, er is behoefte aan meer woningen, onder meer in het centrum van de stad. Deze verdichting moet plaatsvinden binnen de bestaande stedelijke structuren. Het gebied Schellenskwartier dat begrensd wordt door de Vestdijk, de Geldropseweg, de Stratumsedijk en de Dommel kent een lange geschiedenis van bedrijvigheid. Dit deel van de binnenstad kan door de ligging aan de Dommel en de nabijheid van alle voorzieningen ook aantrekkelijk zijn om te wonen en te verblijven. Na het vertrek van Schellens in 2009 is de laatste grote fabriek hier verdwenen. Er liggen nu kansen die we moeten grijpen. Dit gebiedskader geeft daar richtlijnen voor. In het Schellenskwartier hebben vijf partijen (de initiatiefnemers) aangegeven hun eigendom te willen ontwikkelen. De ontwikkeling van de initiatieven voor dit gebied is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. De gemeente heeft enkel de straat de ‘Onderdoor’ en de openbare ruimte rondom het plangebied in bezit. Door de geringe grondpositie neemt de gemeente in dit gebied een meer faciliterende rol. Door de vijf initiatieven in deze compacte gebiedsontwikkeling is een kader noodzakelijk om een kwalitatief goed deel van de stad te ontwikkelen. Daarnaast is dit kader bedoeld om de toekomstige initiatieven voor het Schellenskwartier te kunnen beoordelen en op elkaar af te stemmen.
Het gebiedskader Schellenskwartier is in samenspraak opgesteld met o.a. de initiatiefnemers en de betrokken architecten en is daarom vrij gedetailleerd weergegeven. Ook andere belanghebbenden, zoals inwoners, ondernemers en mogelijke toekomstige bewoners zijn betrokken geweest bij het opstellen van dit kader. De onderlegger van dit gebiedskader is de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) en daarom wordt dezelfde document opbouw gehanteerd. In deel A wordt de ambitie voor het Schellenskwartier beschreven, deel B gaat in op de randvoorwaarden en kansen per uitgangspunt en in deel C wordt de Ontwikkelstrategie uitgelicht. Elke ontwikkeling moet voldoen aan de randvoorwaarden. Daarnaast beschrijven de kansen de mogelijkheden om extra meerwaarde toe te voegen aan het gebied.
A Strategie
1
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 5
Wat is de aanleiding?
Het gebiedskader geeft ambities en randvoorwaarden voor de ontwikkelingen in het gebied. Ook zorgt het kader voor afstemming tussen deze ontwikkelingen onderling. Door samen te werken is er meer mogelijk dan wanneer de initiatieven los van elkaar uitgewerkt en gerealiseerd worden.
1.1 Context Verdichtingsvisie In de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) is een aantal locaties aangewezen als focusgebied. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleef baarheid van de stad het grootst kunnen zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk uitermate goed lenen voor verdichting, vanwege de grootte van de kavels of een bijzondere ligging. Deze grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling meerwaarde te creëren voor de stad. Om binnen dit focusgebied de ontwikkelingen in samenhang te kunnen laten plaatsvinden, wordt hiervoor een gebiedskader opgesteld waaraan alle initiatieven getoetst kunnen worden. Daarnaast biedt het kader een opmaat naar een omgevingsplan of omgevingsvergunning. In de binnenstad van Eindhoven vinden nu op diverse plekken grootschalige ontwikkelingen plaats. Deze passen binnen de Verdichtingsvisie, maar ook in de spoorzone worden veel nieuwe plannen ontwikkeld. Aan de Vestdijk zullen in de loop van de jaren diverse nieuwe woongebouwen gerealiseerd worden. De planvorming in het Schellenskwartier sluit hierbij aan.
Focusgebieden Verdichtingsvisie Binnenstad (2020)
A STRATEGIE
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 6
1.2 Samenspraak De gemeente heeft belanghebbenden de mogelijkheid geboden om mee te denken bij het opstellen van het gebiedskader Schellenskwartier: omwonenden, ondernemers, potentieel toekomstige bewoners, pandeigenaren, projectontwikkelaars en andere geïnteresseerde Eindhovenaren. Via gesprekken, bijeenkomsten en reactiemogelijkheden op openeindhoven.nl/ schellenskwartier hebben geïnteresseerden kunnen meedenken over de toekomst van het Schellenskwartier. Het verslag van de bijeenkomst op 12 juni 2023 en alle samenspraak reacties zijn te vinden via de website: openeindhoven.nl/schellenskwartier
1.3 Begrenzing Bij de begrenzing van het gebiedskader is er bewust voor gekozen de Vestdijk hier buiten te laten vallen. Deze weg is recent heringericht. Voor de andere wegen rondom het Schellenskwartier geldt dat door de ontwikkelingen binnen het gebied er aanleiding zal ontstaan om deze ook van een herinrichting te voorzien.
Begrenzing gebiedskader Schellenskwartier
2
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 7
Ruimtelijke Context
Het Schellenskwartier onderscheidt zich van andere ontwikkelingen in de binnenstad door het industrieel verleden van de plek in combinatie met de bijzondere ligging aan de Dommel. Met de herontwikkeling van het Schellenskwartier ontstaat een kans om een missende schakel toe te voegen aan een stedelijke structuur die van noord naar zuid door de binnenstad loopt. Door op deze plek te transformeren ontstaat er niet alleen een nieuwe bestemming, maar ook de mogelijkheid om een doorlopende route te creëren die een belangrijke bijdrage levert aan een fijnmazig netwerk dat essentieel is voor een (binnen)stad waar het prettig wonen is. Er kan een route ontstaan voor langzaam verkeer die vanaf Stratumsedijk via het Museumkwartier, over de Geldropseweg, door het Schellenskwartier, over een nieuwe voetgangers brug over de Dommel, langs de Dela en via het College de binnenstad bereikt. Dit geeft kansen voor het Schellenskwartier, maar er ontstaan ook mogelijkheden om ruimtes in de stad die nu nog niet optimaal benut worden te verbeteren. Denk aan het nu nog doodlopende Molenveld en het gebied tussen de Geldropseweg en het Museumkwartier. Dwars op deze route ligt de Dommel. Op deze plek komen 2 van de 3 grote groene wiggen die de stad kent samen. Maar deze groene wiggen zijn hier ook op z’n smalst.
Herontwikkeling geeft hier ook kans om te vergroenen en de Dommel beter tot zijn recht te laten komen. Het gebied heeft een lange historie en ligt dicht bij de plek waar de stad is ontstaan. Daar waar Stratumsedijk het Stratumseind wordt en de weg de Dommel oversteekt. Alhoewel er van deze vroege historie niet veel meer zichtbaar is, heeft de locatie wel historische bebouwing (overgebleven van de voormalige textielindustrie), die bij kan dragen aan een afwisselend en bijzonder plan. De historie van de plek moet ook in de toekomst leesbaar blijven.
Schakel in doorlopende route
Focusgebieden Verdichtingsvisie
A STRATEGIE
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 8
Het Schellenskwartier onderscheidt zich van andere ontwikkelingen in de binnenstad door het industrieel verleden van de plek in combinatie met de bijzondere ligging aan de Dommel.
Historie In 1850 is de textielproductie de voornaamste industriële bedrijfstak van het dan nog relatief kleine Eindhoven. Het terrein waarop in 1902 de Schellensfabriek werd gebouwd, is gelegen ten zuidoosten van het historische centrum van Eindhoven, aan de overzijde van de rivier de Dommel. Het terrein lag aanvankelijk enigszins geïsoleerd van de stad, maar wel in de directe nabijheid van het havenhoofd van het Eindhovens Kanaal. In 1902 is de Leo Schellens & Co’s Trijpfabriek opgericht. De fabriek werd diverse keren uitgebreid. In 1926 en 1934 heeft architect F. Wolters de uitbreidingen ontworpen van een kantoorgebouw annex magazijnen (nu gemeentelijk monument) en respectievelijk een ververij. Een vijfendertig meter hoge fabrieksschoorsteen werd in 1935 aan de fabriek toegevoegd.
1832
1921
1944
1961
1980
Ontwikkeling van de locatie van 1832 tot 1980 Luchtfoto uit 1961
3
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 9
Ambities voor de toekomst
Het Schellenskwartier biedt in de toekomst een levendig en prettig woongebied voor veel verschillende doelgroepen. Er zijn veel nieuwe verschillende woningen gerealiseerd van een hoge kwaliteit in een stedelijke dichtheid. De herontwikkeling is een bijzondere en waardevolle toevoeging aan het bestaande woningaanbod in de stad. De nieuwe bebouwing is vormgegeven met knipoog naar het industrieel verleden. Het maaiveld geeft vooral ruimte aan de voetganger. De auto is er te gast. Dat zorgt voor een levendige en (sociaal) veilige openbare ruimte Individueel autobezit is niet meer het uitgangspunt, de nadruk ligt op bereikbaarheid. Het vele groen dat in en om het plan is toegevoegd zorgt voor een prettige woonomgeving. De locatie, dicht bij de Dommel en het centrum van de stad, maakt het een gewilde plek om te wonen. Een korte wandeling over de nieuwe voetgangersbrug over de Dommel brengt je snel in de levendige binnenstad. Het hotel en de horeca zorgen voor reuring en dragen bij aan het stedelijk wonen. De plinten zijn veelal gevuld met bedrijvigheid die werken met ambacht combineert en daarmee de link naar het industrieel verleden verder onderstreept. Nieuw toegevoegd groen versterkt de Dommel die het heden met het verleden verbindt. Het Schellenskwartier is een unieke plek om te wonen!
“Hoogstedelijk wonen aan de Dommel met een industrieel karakter”
B UITGANGSPUNTEN
1
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 11
Stedelijke inpassing
Contrasten passen bij de Eindhovense identiteit. De combinatie tussen waardevolle bestaande structuren en bebouwing en een nieuwe moderne toevoeging geven vorm aan de schaalsprong die de stad doormaakt. Het Schellenskwartier biedt ruimte om veel volume toe te voegen, met name voor woningbouw. Daarbij kan gesteld worden dat hoe meer volume hoe hoger de kwaliteit van de bebouwing dient te zijn.
Hoogbouw categorie M Hoogbouw categorie L Eindhovense laag Indicatieve zone Eindhovense laag Monument
M
1.1 Hoogte Eindhovense laag – Brainportlaag De Eindhovense laag is de laag die je op ooghoogte waarneemt. Daarboven is ruimte voor hoogbouw. Deze Brainportlaag geeft ruimte om een hoogstedelijke binnenstad te maken met veel unieke woonmogelijkheden. Voor het Schellenskwartier is gespecificeerd waar welke hoogte is toegestaan. Randvoorwaarden: In de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) is opgenomen dat hoogbouw hier maximaal 105m hoog mag zijn (de Brainportlaag). Deze hoogte kan toegepast worden in het gebied terugliggend van de randen die aansluiten op de historische stedebouwkundige structuur van de stad. Er zijn twee hoogbouwvolumes in de maat XL (105m) toegestaan. Aan de Vestdijk en aan de Geldropseweg is bebouwing in de categorie M (45m) mogelijk. De bebouwing in de Brainportlaag mag hier niet in de rooilijn staan. Bebouwing aan de Stratumsedijk beperkt zich in eerste instantie tot de Eindhovense laag. Optoppen is hier beperkt mogelijk conform de regels van de verdichtingsvisie Eindhovense laag (maximaal 17,5m) (het suikerklontjesprincipe). Uitzonderingen hierop zijn aangegeven op de kaart. Maatwerk is hier mogelijk als dit leidt tot een betere inpassing.
L/XL
EHV-L
M
M
B UITGANGSPUNTEN
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 12
1.2 Plint
1.3 Daken
De plint zorgt voor de beleving op het maaiveld. Deze verdieping op de begane grond moet voldoende hoogte, uitstraling en flexibiliteit hebben voor een divers programma. Wonen op de begane grond kan op de juiste plekken een positieve bijdrage leveren.
Verdichting van de bestaande stad betekent dat er meer mensen op minder ruimte gaan wonen en verblijven. De (semi-)openbare ruimte wordt daarom extra belangrijk. Deze moet goed functioneren en prettig zijn. Hetzelfde geldt voor groen. Daken kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren.
Randvoorwaarden: De begane grond heeft een plafondhoogte van minimaal 4,5m waar mogelijk. Bestaande gebouwen en monumenten kunnen hier vanaf wijken. Geen slaapkamers op de begane grond die grenzen aan de openbare ruimte.
Randvoorwaarden: Elke dak krijgt een functie. Daken worden ingezet voor vergroening, verblijfruimte, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan. Opbouwen in de vorm van paviljoens of vergelijkbaar zijn toegestaan als deze bijdragen aan de toegankelijkheid en het gebruiksgemak van het dak. Ook het dak van het monument mag een nieuwe functie krijgen, mits het in verhouding staat tot het pand en de monumentaliteit onderstreept. Verlichting op de daken mag geen hinder voor de omgeving veroorzaken.
Kansen: Voorzieningen voor afval, nutsvoorzieningen of stallingen moeten op eigen terrein opgelost worden kunnen, mits goed ingepast, in de plint ingepast worden.
Kansen: Op (dak) terrassen en balkons liggen veel kansen om te vergroenen. Dit draagt bij aan een prettige woonomgeving, zowel in het straatbeeld als voor de individuele bewoners. Ook kunnen (dak) terrassen en balkons, mits deze zicht hebben op de openbare ruimte, bijdragen aan een betere sociale veiligheid.
B UITGANGSPUNTEN
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 13
1.4 Binnenhoven en fijnmazig netwerk
1.5 Zon, schaduw en wind
Een prettige binnenstad heeft een menselijke maat en geeft ruimte aan voetgangers en fietsers. De auto is te gast. Een fijnmazig netwerk door het gebied geeft voorrang aan de voetgangers en sluit aan bij het bestaande en verder te ontwikkelen netwerk van de stad. Levendige plekken en ontmoetingsruimtes zorgen voor een sociaal veilige omgeving.
Voor elke plan, maar ook voor de combinatie van plannen is het nodig een windhinder en bezonningsonderzoek te doen. Massa en hoogte hebben immers invloed op het microklimaat en bepalen mede de verblijfkwaliteit op straatniveau.
Randvoorwaarden: Binnenhoven zijn publiek toegankelijk, er is ruimte voor maatwerk door hier afspraken over te maken. Een bouwblok met een korrelgrootte vanaf 70m moet van minimaal 1 doorgang worden voorzien. Doorgangen zijn ruim en bij voorkeur over meerdere verdiepingen. Kansen: Het is de wens van de initiatiefnemers om een voetgangersbrug over de Dommel te gaan realiseren. Deze voetgangersbrug kan het Molenveld en de Onderdoor met elkaar verbinden en kan meerwaarde bieden voor het Schellenskwartier. Als de brug wordt aangelegd maakt het onderdeel uit van het kostenverhaal (zie deel C, Ontwikkelstrategie).
Naast de bezonning op individuele woningen is het ook belangrijk dat er voldoende bezonning is in de publieke ruimte.
1.6 Positionering (hoogbouw)volumes Nieuwe bebouwing moet zorgvuldig ten opzichte van elkaar gesitueerd worden. Hoogbouw die uniform en direct op de grond staat is niet wenselijk. Dit vraagt om een goede inpassing op de locatie. Setbacks kunnen ruimte bieden aan groene daken en een tweede maaiveld. Daarnaast kan onderscheid in architectuur een bijdrage leveren aan het waarborgen van de menselijke maat.
2
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 14
Stedelijke uitstraling
2.1 Massa en vorm
2.2 Materiaal en kleurgebruik
De ontwikkeling betekent een flinke schaalsprong op deze locatie. Doordat gebouwen onderling verschillend van elkaar en goed herkenbaar zijn ontstaat er een stuk stad dat voor iedereen goed te begrijpen is en waar je je goed kan oriënteren. Het draagt bij aan de leesbare stad. Daarnaast is een dergelijke schaalsprong niet vreemd in onze stad. Het is in de loop van de jaren zelfs een belangrijk onderdeel geworden van onze identiteit.
De onderste lagen van de bebouwing gaan een duidelijke relatie aan met de openbare ruimte. De menselijke maat en schaal is hierbij een belangrijk uitgangspunt.
Randvoorwaarden: Hoogbouwvolumes zijn alzijdig ontworpen. Grote en lange continue gevels moeten worden voorzien van openingen en inhammen om een monolithische werking te vermijden. Er is onderscheid tussen bestaande historische bebouwing en de nieuwe toevoegingen. Kansen: Een gevarieerde gevel kan bijdragen aan het voorkomen van valwinden.
Randvoorwaarden: Gevels worden pandsgewijs en met een eenduidige uitstraling uitgevoerd. De verschillende schaalgroottes in de bebouwing zijn duidelijk vormgegeven. Vergroening maakt onderdeel uit van de architectuur. Een aantrekkelijk daklandschap kan bijdragen aan de vergroeningsopgave en vergroot de woonkwaliteit. Kansen: In de architectonische uitwerking is ruimte naar een verwijzing naar het industrieel verleden van de plek. Dit geeft tastbare invulling aan de sprong van een industriële omgeving naar een woonomgeving. Onderzoek naar de bestaande bebouwing kan inspiratie geven voor de nieuwe ontwikkelingen. Gedetailleerde randvoorwaarden en uitgangspunten kunnen in een later stadium opgenomen worden in ontwerpafspraken of een beeldkwaliteitplan. Aanlichten van gebouwen kan de samenhang tussen stedenbouwkundige structuren en de verschillende delen en functies van de stad versterken, zodat deze ook of juist ‘s avonds herkenbaar is. Aanlichting dient daarbij geen doel op zichzelf te zijn, maar het verhaal van de stad vertellen.
3
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 15
Cultuurhistorie
Bestemmingsplan Binnenstad In het bestemmingsplan Binnenstad (2013) hebben enkele gebouwen de aanduiding ‘karakteristiek’. Dat betekent dat het is verboden om ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’ bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen zonder of in afwijking van een vergunning. Keuzes en afwegingen moeten volgen uit het nog uit te voeren bouwhistorisch onderzoek. Mogelijk zijn meer delen behoudenswaardig. Cultuurhistorische waardenkaart Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn alle elementen opgenomen die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven. Gemeentelijk monument Het pand uit 1926 aan de Vestdijk 282-284 is een gemeentelijk monument. In de regelgevende omschrijving staat onder andere: ‘Het pand is van architectonisch belang en vanwege de functie, als restant van industrie in de nabijheid van het centrum’. Het pand is tamelijk vervallen en ligt verscholen achter het bestaande hotel. De bouwhistorische rapportage met waardenstelling van BAAC uit 2008 dient geactualiseerd te worden. Het monument mag in de planvorming meer benadrukt worden en kan eventueel een toegang gaan begeleiden naar het binnengebied. De toegang zou langs de zuidgevel kunnen lopen (aan de buitenzijde van het monument). Daardoor ontstaat een zichtlijn vanaf de Vestdijk. Het monument zit niet op slot en kan transformeren.
Het is echter afhankelijk van de waardenstelling hoe en op welke onderdelen het pand mag veranderen.
Op de kaart zijn voor dit gebied 4 van belang zijnde waarden aangegeven: Gemeentelijk monument; Cultuurhistorisch pand; Historisch stedenbouwkundige structuur; Historische wegenstructuur vóór 1900.
B UITGANGSPUNTEN
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 16
Historische stedenbouwkundige structuur en historische wegenstructuur vóór 1900 Het Schellens complex heeft een stedenbouwkundige waarde vanwege de ligging aan de vroegere rand van de stad, aan de overzijde van de Dommel. Verder houdt de ontwikkeling, en daarmee ook de vorm, van het complex sterk verband met de ontwikkeling van het gebied. Met name het verbreden van de Vestdijk heeft grote invloed gehad op de huidige vorm en uiterlijk van het complex. Het doortrekken van de Vestdijk en daarmee het verleggen van de rooilijn waardoor er een nieuwe gevelwand ontstond, geven de samenhang weer tussen de veranderingen aan het complex en de stad Eindhoven na de Tweede Wereldoorlog.
Het gebouwencomplex van de Trijpfabriek Leo Schellens met gebouwaanduidingen en bouwjaartallen
Cultuurhistorische panden In het plangebied bevinden zich 3 bouwwerken met een cultuurhistorische waarde: Geldropseweg 1- Stratumsedijk 9: woongebouw met winkels, Geldropseweg 5: woongebouw met horeca. Deze panden vallen buiten de waarde-aanduiding historisch stedenbouwkundige structuur. Wel zijn deze panden gelegen aan de historische wegenstructuur van vóór 1900. Vestdijk – hoek Bleekweg: voormalig fabriekscomplex. Het gevelbeeld aan de Vestdijk en de Bleekweg is waardevol te noemen: de gevelwand aan de Vestdijk waar het gemeentelijk monument (gebouw 1) de aandacht trekt als voorbeeld van een in Eindhoven redelijk zeldzaam voorbeeld van expressionisme in de fabrieksbouw. Daarnaast de gevel van de fabriekshallen (gebouw 2) en de poort met daarboven de portierswoning (gebouw 3) die het beeld van het stedelijke fabriekscomplex ondersteunen. Deze drie genoemde gebouwen zijn alle ontworpen door de voor Eindhoven belangrijke architect Wolters. Gebouw 4, dat géén industrieel ontwerp mocht hebben, is als hoekpand op de hoek VestdijkBleekweg eveneens beeldondersteunend en kenmerkend voor het bouwen rond 1958.
De verbreding in de Geldropseweg bij nummer 13 is een relict uit de beginperiode van de industrialisatie van Eindhoven. Fabrikanten zochten mooie, ruime plekken voor nieuwe villa’s, dichtbij de fabrieken. Langs de Geldopseweg was ruimte en er werden diverse grote buitenhuizen en villa’s gebouwd. Later zijn er speciale villawijken aangelegd en de Geldropseweg veranderde van karakter. De straat was niet meer populair voor de welgestelden. De meeste grote huizen zijn in de loop der tijd verdwenen en de oude tuinen zijn verkaveld en volgebouwd. Tot begin jaren 30 stonden hier twee beeldbepalende landhuizen met fraai aangelegde voortuinen. De fabrikantenwoning op nummer 17 moest plaatsmaken voor een betere aansluiting van de Vestdijk op de Geldropseweg en het pand op nummer 13 werd verbouwd tot klooster en internaat. De genoemde verbreding is tot begin jaren tachtig de voortuin geweest van het internaat/ klooster dat daar tot die tijd heeft gestaan. Het pad Onderdoor volgt de oorspronkelijke begrenzing van het perceel, langs de achtertuin van het gesloopte internaat. Deze plek aan de Geldropseweg heeft een cultuurhistorische waarde, het herinnert aan de ontginning van het buitengebied rond Eindhoven, de opkomst van de industrie en het beladen verleden van het internaat.
Het biedt een mooie gelegenheid om de straat te vergroenen met de verwijzing naar de oorspronkelijke inrichting, als stadstuin of perk.
B UITGANGSPUNTEN
Randvoorwaarden: Het pand waarin de huidige brouwerij is gevestigd en de wand aan de Vestdijk blijven behouden. In de cultuurhistorische waardering wordt de structuur van het gehele complex benoemd als positief monumentaal. Er moet worden onderzocht of meer dan de wand aan de Vestdijk behouden kan blijven of meer dan de wand aan de Vestdijk behouden kan blijven. Het laatste cultuurhistorisch onderzoek voor het Schellensterrein, opgesteld door BAAC in 2008, is niet actueel. Een actualisatie van het cultuur- en bouwhistorisch onderzoek is noodzakelijk. Keuzes en afwegingen moeten volgen uit het nog uit te voeren actuele historisch onderzoek. Mogelijk zijn meer delen behoudenswaardig. Het streven is om de bestaande bebouwing te integreren in de nieuwbouw. De cultuurhistorische waarde van de inham moet inzichtelijk worden gemaakt middels een (historisch) onderzoek. Dit onderzoek vormt de onderlegger van de planvorming, waaraan de planvorming vervolgens wordt getoetst. Het gehele terrein heeft een hoge archeologische waarde (categorie 2). Er geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld én groter dan 10 m2. Wanneer bij bodemroerende ontwikkelingen de hierin opgenomen ondergrens wordt overschreden dan is het verplicht om archeologisch onderzoek uit te laten voeren.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 17
Kansen: De ontwikkelingen op deze locatie bieden veel kansen. Hoogbouw die niet direct met zijn voeten aan de straat gesitueerd is, maar een leefbare plint heeft van bescheiden maat en schaal. Dit geeft dan tevens de relatie met de waarden en eigenschappen van de historische radiaal. De Geldropseweg is een historische radiaal van voor 1900 waaraan kleinschalige bebouwing is gesitueerd met dito verkaveling. Dat straatbeeld is in sommige delen van de Geldropseweg nog afleesbaar, maar helaas in dit gedeelte niet meer. De planvorming biedt kansen om dit beeld terug te brengen. Dat kan door aan de straatzijde te kiezen voor een kleine maat en schaal en de achterliggende bebouwing meer laat oprijzen. Het monument aan de Vestdijk 282-284 mag transformeren. Behoud van Onderdoor als voetgangersroute. Aan de zijde van de Stratumsedijk zijn enkele optoppingen mogelijk die in verhouding moeten zijn met de huidige bebouwing en de korrelgrootte van de weg.
4
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 18
Openbare ruimte en groen
Met de verdichting van de stad en de opgaven op het gebied van klimaat adaptatie neemt het belang van een prettige en goed functionerende openbare ruimte toe. Zowel voor de toekomstige bewoners als voor de bezoekers van het gebied. Vergroening speelt daarbij een belangrijke rol. Groen draagt bij aan verkoeling, een betere luchtkwaliteit en een prettige leefomgeving. Het helpt onze stad beter om te gaan met een veranderend klimaat en extremer weer. Het brengt meer verschillende planten en dieren in de stad. De gezondheid van bewoners verbetert erdoor en het geeft onze stad een sterkere identiteit.
4.1 Openbare ruimte Met de nieuwe ontwikkeling ontstaat er ook nieuwe openbare ruimte. In de huidige situatie is dit beperkt tot de Onderdoor. Maar er liggen nu kansen om de doorwaadbaarheid van het gebied te vergroten. Ook kan deze openbare ruimte onderdeel worden van een groter netwerk door een verbinding over de Dommel als ook naar de zuidzijde van de Geldropseweg vorm te geven. In het gebied krijgt langzaamverkeer alle ruimte, de auto is te gast en gemotoriseerd verkeer beperkt zich tot een minimum.
Randvoorwaarden De Geldropseweg ter hoogte van het plangebied vraagt om een herinrichting. Dit geeft kansen de straat beter oversteekbaar en groener in te richten. Door de gewijzigde verkeersituatie vraagt ook de Stratumsedijk tot aan de kruising met de Geldropseweg om een nieuwe inrichting. Bij de herinrichting van alle gemeentelijke openbare ruimte in en om het gebied gelden ontwerpuitgangspunten en materialisering van de binnenstad. Op een aantal plekken in het plangebied is het mogelijk om ook op maaiveld niveau woningen te realiseren. In dat geval is een goede overgang tussen privé en openbaar van belang. Betrek zowel het dag-, avond en nachtbeeld bij de integrale inrichting van de openbare ruimte om een veilige, toegankelijke, aangename en onderhoudbare leefomgeving te creëren. Stem de verlichting door de openbare verlichtingsvoorziening en de bedrijfs matige en particuliere verlichting onderling af op de aanwezige functies. De bestaande en openbare ruimte moet volledig toegankelijk zijn en inclusief worden ingericht. Gezien de grote druk op de schaarse ruimte dienen alle voorzieningen ten behoeve van het gebouw op eigen terrein een plek te vinden. Kansen: Afvalinzameling wordt opgelost op eigen terrein.
Als dit niet mogelijk is, wordt er gezorgd voor een gezamenlijke oplossing binnen het plangebied, ook rekening houdend met bestaande woningen en bedrijven. Afvalinzameling vraagt altijd om bereikbaarheid vanuit de openbare ruimte. We streven in de stad naar een openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Denk hierbij ook aan voldoende speel- en beweegruimte voor kinderen. Enerzijds door hier rekening mee te houden bij de inrichting van de bestaande openbare ruimte, anderzijds door dit te realiseren in semi-openbare of collectieve binnenhoven en daklandschappen.
Voor wat betreft de kosten voor herinrichting Openbare Ruimte, zie deel C- Ontwikkelstrategie, paragraaf 1.3
B UITGANGSPUNTEN
4.2 Groen en water Groen is vertrekpunt. Er wordt gestreefd naar maximale vergroening van de openbare ruimte en gebouwen, denk aan gevels, balkons en daken. Geheel verharde binnenhoven zijn daarom niet acceptabel. De binnenhoven, net als de eerder genoemde verbinding van de Dommel naar de zuidzijde van de Geldropseweg worden ingezet om door middel van een groene invulling het verblijfsklimaat te verbeteren en om nadelige aspecten als hittestress te voorkomen. Door de Bleekweg en Onderdoor niet meer voor de auto toegankelijk te maken (autovrij) ontstaat er ruimte om een aantrekkelijkere groene routing langs de Dommel te realiseren, met meer ruimte voor biodiversiteit en ecologische waarden.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 19
Randvoorwaarden: Het groenbeleid hanteert een groennorm van ten minste 8 m² per nieuwe woning. Voor commerciële ruimte geldt een groennorm van 10% van het commercieel bruto vloeroppervlak. Dit kan in de vorm van een groen binnenhof, terras of balkon, op het dak en aan de gevel. Wij vragen hiervoor een gezamenlijke visie op de individuele groenplannen. Groen in de volle grond is meer waard dan groen op de gevel, daarom moet zoveel mogelijk van het maaiveld worden ingezet voor de groenopgave. De daken van de Eindhovense laag worden zo veel mogelijk vergroend en (semi) openbaar toegankelijk gemaakt. Ook kunnen daken ingezet worden bij de opvang van hemelwater. Klimaat adaptief en natuur inclusief bouwen is de norm. De waterbergingsopgave wordt opgelost binnen het eigen plangebied (en niet op of onder toekomstig openbaar terrein). De keuze hoe met hemelwater omgegaan wordt mag niet leiden tot wateroverlast bij de buren. Bij de aankleding van het gebouw mag géén gebruik gemaakt worden van uitlogende materialen zoals zink en lood. Dit om de kwaliteit van het oppervlaktewater te beschermen. Regenwater van dit plan stroomt uiteindelijk in de Dommel. Groen wordt niet bewaterd met drinkwater, grondwater of Dommelwater. Bedenk hoeveel water het groen nodig heeft om vitaal te blijven en waar het water vandaan komt.
Kansen: Zowel binnen focusgebieden als daarbuiten is het streven om groen zoveel mogelijk met elkaar in verbinding te brengen. Functioneel groen heeft naast recreatief gebruik een waarde voor schaduwwerking, verdamping, biodiversiteit, productie en/of waterberging. De gebiedsontwikkeling is een kans om een positieve impact te maken op het water systeem. Het in kaart brengen van de waterbalans in het gebied kan daar bij helpen. Minder verharding zorgt naast minder hitte ook voor een lagere waterbergingsopgave.
Openbare ruimte; kansen bij herontwikkeling
B UITGANGSPUNTEN
Groen; kansen bij herontwikkeling
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 20
B UITGANGSPUNTEN
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 21
4.3 Dommel
Kansen: De Dommel kan worden uitgebreid qua water en groen, zolang de ecologische habitats in stand worden gehouden of worden uitgebreid/toegevoegd. Het is mogelijk om verblijfplaatsen voor bijvoorbeeld vleermuizen en andere dieren en inheems plantgoed toe te voegen, denk aan natuurinclusief bouwen.
De Dommel is aangewezen als een Ecologische Verbindingszone (EVZ). Dat wil zeggen dat deze zone een verbinding maakt tussen natuurgebieden. De Dommel maakt de verbinding met de grote groene uitloopgebieden Genneper Parken (zuidwest) en Karpen/Dommeldal (noordoost). Ter hoogte van het plangebied ligt de Dommel ingeklemd tussen haar kademuren. Verbreding van de Dommel tot Dommelpark is een grote kans binnen dit project. Niet alleen door het vergroenen van de bestaande ruimte buiten de kademuren, maar ook door het creëren van groene plekken (‘stepping stones’) die grenzen aan deze ruimte (Dommel/Bleekweg). Ontwikkelingen in de buurt van een EVZ moeten altijd zorgvuldig afgewogen worden. Maar daarnaast biedt de EVZ ook een kans. De rivier brengt ruimte en groen dicht bij het plangebied. Een nieuwe voetgangersbrug over de Dommel mag geen schade aanbrengen aan de EVZ. De EVZ moet functioneel behouden blijven voor de doelsoorten. Eventuele nadelige gevolgen vragen om compensatie in de directe omgeving. Randvoorwaarden: Doordat het gemotoriseerd verkeer van de Bleekweg wordt gehaald, komt de nadruk hier meer te liggen op het groen. Het groen in het plangebied en het groen rondom de Dommel versterken elkaar, het verwijderen van het gemotoriseerd verkeer helpt hierbij. Het versterken van het groen rondom de Dommel heeft niet alleen voordelen voor de mens, maar ook voor de natuur.
Gezien de ligging langs de ecologische verbindingszone van de Dommel moet er aan dit groenplan ook een ecologische visie worden toegevoegd. Het groen dat wordt toegevoegd is zoveel mogelijk inheems en passend bij een beekdal landschap. De EVZ blijft minstens zo breed als nu. Bij nieuwe toevoeging van natuur kan gesteld worden dat de helft voor EVZ is en de andere helft voor recreatie kan worden ingezet. Een duidelijke grens tussen ecologie en recreatie is noodzakelijk.
‘SuperDommel’ uit: Groenplan Centrum Eindhoven
5
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 22
Duurzaamheid
We streven naar een gezonde en toekomstbestendige binnenstad. Bebouwing wordt voorzien van duurzame energie en er worden gezonde en circulaire materialen toegepast. De uitdaging in dit gebied ligt met name in de bodem en energievoorziening. Deze vragen hier de meeste aandacht.
5.1 Bodem en Energie Er wordt ingezet op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de C02emissie. Eindhoven onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening 040. Hierin is vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De CO 2 -uitstoot moet drastisch dalen om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden. Allereerst moet de vraag naar warmte, koude en elektra zo laag mogelijk zijn. Daarnaast dient alle benodigde energie duurzaam te worden opgewekt. Omdat de beschikbaarheid en capaciteit van duurzame bronnen beperkt is, is het belangrijk een relatie te leggen met ontwikkelingen in de (directe) omgeving zodat de beschikbare duurzame bronnen zo efficiënt mogelijk worden benut. Randvoorwaarden: De potentie van de bodem wordt als eerste benut. De energievoorziening wordt gebiedsgericht georganiseerd. Alle nieuwe ontwikkelingen werken hieraan mee. De realisatie van een warmtenetwerk met vooraf bepaalde bronposities waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van beschikbare WKO-en aanvullende bronnen.
Schellenskwartier
Zone indeling Masterplan Bodemenergie centrumgebied Eindhoven en vergunde bodemenergiesystemen (per april 2023)
B UITGANGSPUNTEN
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 23
In Eindhoven, met veel verontreinigingen in de ondergrond, is het soms moeilijk om de WKO-systemen in de ondergrond een plek te geven. Om de potentie voor bodem energie optimaal te benutten is voor het centrumgebied van Eindhoven een Masterplan Bodemenergie (zie afbeelding vorige pagina) opgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de aanwezige bodemverontreinigingen. Deze locatie is daar niet in meegenomen. Hier zal daarom een soortgelijke exercitie moeten plaatsvinden. Dat wil zeggen, een goede modelering om te bepalen wat de optimale locatie van de WKO bronnen is, rekening houdend met de grondwaterverontreinigingen en andere bodemenergiesystemen in de directe omgeving. Het Masterplan bodemenergie is gestoeld op het Gebiedsgericht grondwaterbeheer centrumgebied Eindhoven (GGB). In dit beleidsplan is vastgelegd hoe relatief flexibel omgegaan kan worden met de aanwezige diepe grondwaterverontreinigingen in het centrum (zie afbeelding)). Concreet betekent dit dat de verontreinigingen zich binnen een groot gebied mogen verspreiden, wat o.a. bodemenergie meer mogelijkheden geeft. De verontreinigingen mogen zich echter niet buiten het betreffende gebied verspreiden. Dus op de grenzen van het gebied dient bij grondwateronttrekkingen en bodemenergie systemen goed onderzocht te worden of door deze activiteiten de verontreiniging niet uit het gebied getrokken wordt.
De ontwikkellocatie Schellenskwartier ligt net binnen de grens van het GGB-gebied (groene lijn op de kaart hiernaast).
Grens GGB-gebied incl aanwezige verontreinigingen (bruinige vlekken)
B UITGANGSPUNTEN
5.2 Circulariteit We passen materialen en producten toe die geen negatieve effecten op mens en milieu hebben, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. Onze ambitie is om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. We streven naar een circulaire economie om te voorkomen dat grondstoffen opraken, en dus producten duurder worden én om te voorkomen dat we de natuur aantasten door de delving van grondstoffen. Kansen: De toegepaste materialen zijn hergebruikt/gerecycled, van goed beheerde natuurlijke oorsprong (biobased) of zijn aan het einde van de gebruiksduur eenvoudig te hergebruiken/recyclen. Dit geldt ook voor de fase van beheer en onderhoud. Gebouwen zijn flexibel, demontabel en eenvoudig aan te passen om verspilling van grondstoffen te voorkomen. Alle gebruikte materialen zijn vrij van stoffen die voorkomen op de Rode Lijst van LBC/TNS. Het materiaalgebruik moet geregistreerd worden (bijvoorbeeld materialenpaspoort) zodat bekend is waar welk materiaal is toegepast, hoe het is verwerkt en altijd duidelijk is welke grondstoffen hierdoor later geleverd kunnen worden en welke waarde dat vertegenwoordigt. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame, gezonde, herbruikbare, circulaire materialen. Er wordt flexibel en demontabel gebouwd.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 24
6
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 25
Mobiliteit
De verdichting van het centrumgebied brengt een grote mobiliteitsopgave met zich mee: meer inwoners en arbeidsplaatsen genereren meer verkeers bewegingen in de openbare ruimte. We zetten in op duurzame mobiliteit en het zo veel mogelijk terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen. Lopen, fietsen en gebruik van openbaar vervoer worden bevorderd, deelmobiliteit en nieuwe innovatieve mobiliteitsconcepten krijgen verder invulling. Parkeren blijft bij nieuwe ontwikkelingen zo beperkt mogelijk en er wordt efficiënt gebruik gemaakt van de bestaande parkeervoorzieningen. Juist het streven naar een autoluwe binnenstad houdt de binnenstad bereikbaar en leefbaar voor iedereen. De mobiliteitsvisie ‘Eindhoven op Weg’ is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en recent geactualiseerd (Actualisatie Eindhoven op weg 2022). Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Als Eindhoven willen we een aantrekkelijk, bereikbaar, leefbaar, gezond, klimaatbestendig en duurzaam centrumgebied zijn. Om dit te bereiken moet hier in balans naar toe worden gewerkt. Een transitie in de mobiliteit (minder auto, meer actief en duurzaam vervoer) heeft niet alleen positieve effecten op de kwaliteit van de omgeving, maar heeft bovenal het primaire effect op een efficiënter gebruik van de ruimte. En die is schaars in het centrumgebied.
Op de Ring en radialen moet juist geïnvesteerd en geoptimaliseerd worden voor een betere auto-ontsluiting.
Mobiliteit; bestaande situatie
6.1 Verkeer De openbare ruimte in het centrum is vooral het domein van voetgangers en fietsers, openbaar vervoer op aangewezen plekken en de auto is te gast. Bij het herinrichten van de openbare ruimte dienen de inrichtingsprincipes van het centrum worden aangehouden. Het gebied maakt op deze wijze onderdeel uit van het stratennetwerk elders in het centrum.
Gemengd (auto/fiets Fietsinfa Autoinfra Zoekgebied inrit auto Inrit auto Voetgangersinfra Mobiliteit; kansen bij herontwikkeling
B UITGANGSPUNTEN
Randvoorwaarden: Een tweerichtingsfietspad wordt over de hele lengte van de Bleekweg doorgetrokken. Hierdoor zijn de Bleekweg en Onderdoor niet meer voor de auto toegankelijk (autovrij). Hierdoor ontstaat de ruimte om van Onderdoor een goede voetgangersverbinding te maken Auto’s maken geen gebruik meer van de Onderdoor, ook niet voor de ontsluiting van het hotel. Het hotel is voor auto’s toegankelijk vanaf de Geldropseweg en deze toegang doet zo min mogelijk afbreuk aan de kwaliteit van het binnengebied. Taxistandplaatsen voor het hotel dienen bij voorkeur op eigen terrein te worden gefaciliteerd. Ruimteclaims worden op zo’n manier georganiseerd, dat een efficiëntie afhandeling van calamiteiten, goederen (laden en lossen), verhuizen en vuilnisophalen op eigen terrein kan plaatsvinden. Vanwege het beoogde autoluwe karakter van Stratumsedijk/Bleekweg/Onderdoor wordt in de plint van het plangebied een gezamenlijk inlever- en uitgiftepunt voor pakketdiensten gerealiseerd.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 26
Kansen: Idealiter wordt de Stratumsedijk tussen Stratumseind en Geldropseweg onderdeel van de voetgangerszone binnenstad. Vanwege de beperkte toegang van gemotoriseerd verkeer worden de bestaande taxi- en gehandicaptenparkeerplaatsen verplaatst naar een locatie in de nabije omgeving, zoals de Geldropseweg of zuidelijker op Stratumsedijk. Als de verplaatsing van taxi – en gehandicaptenparkeerplaatsen niet haalbaar is, dan worden deze parkeerplaatsen aan de Stratumsedijk gehandhaafd. De Stratumsedijk wordt voor gemotoriseerd verkeer een doodlopende straat met een beperkt aantal verkeersbewegingen. Op het uiteinde wordt een keermogelijkheid gerealiseerd die niet conflicteert met de fietsinfrastructuur van de Slowlane. Het is de wens van de initiatiefnemers om een voetgangersbrug over de Dommel te gaan realiseren. Deze voetgangersbrug kan het Molenveld en de Onderdoor met elkaar verbinden en biedt meerwaarde voor het Schellenskwartier. Als de brug wordt aangelegd maakt het onderdeel uit van het kostenverhaal (zie deel C, Ontwikkelstrategie).
Voor wat betreft de kosten voor herinrichting Openbare Ruimte, zie deel C - Ontwikkelstrategie, paragraaf 1.3
B UITGANGSPUNTEN
6.2 Parkeren Autoparkeren Uitbreiding van parkeren in en rond het centrum is bij groei van de behoefte niet gewenst, omdat het wenselijk is de bestaande parkeercapaciteit beter en efficiënter te benutten nadrukkelijk in te zetten op duurzame mobiliteitsoplossingen. Randvoorwaarden: In het centrum is het niet mogelijk om nieuwe parkeervoorzieningen op maaiveld rondom het gebouw te realiseren. Alleen parkeren in een ondergrondse garage of op een verdieping behoort tot de mogelijkheden. Eventuele nieuwe parkeervoorzieningen zijn alleen mogelijk voor de functie wonen. Bezoekersparkeren en parkeren voor alle overige functies (werken en bezoek) wordt opgelost in het huidige parkeeraanbod in/rond het centrum of aan de rand van de stad. Parkeervoorzieningen van te handhaven bestaande functies mogen worden teruggebracht in een ondergrondse garage of op verdiepingen. Als er voor bewoners parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan heeft het de voorkeur om deze in één collectieve voorziening te bundelen waar dubbelgebruik van toepassing is. De ontsluiting van deze parkeervoorziening is gepositioneerd aan de Geldropseweg. Kansen: Goede (collectieve) voorzieningen voor deelauto’s op een aantrekkelijke, toegankelijke en zichtbare locatie voor gebruikers. Mogelijke meekoppelkans is om dit in de vorm van een (collectieve openbare) mobiliteitshub te organiseren.
De gehele parkeeropgave van de nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur in één collectieve parkeervoorziening opgevangen waar dubbelgebruik van toepassing is. De ontsluiting van deze collectieve parkeervoorziening is gepositioneerd aan Geldropseweg.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 27
Fietsparkeren De ontwikkeling moet worden voorzien van een hoogwaardige oplossing voor het fietsparkeren. Randvoorwaarden De ontwikkelingen voorzien (gezamenlijk) in kwalitatief goede, aantrekkelijke (collectieve) fietsparkeervoorzieningen voor de bewoners/werknemers/bezoekers, die voldoen aan onze “kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen”. De fietsparkeervoorzieningen voor zowel bewoners, werknemers en bezoekers, dienen volledig inpandig en op eigen terrein te worden gerealiseerd. Het fietsparkeren voor alle bezoekers in het plangebied kan worden gebundeld in een gezamenlijke openbare fietsenstalling. Al deze fietsparkeervoorzieningen zijn direct ontsloten en georiënteerd op fietsinfrastructuur, zoals de Slowlane, tweerichtinsfietspad Vestdijk of het nog te realiseren tweerichtingsfietspad aan de noordzijde van de Geldropseweg Kansen: Er is behoefte in dit gebied om extra openbare fietsparkeerplekken voor de bezoekers van het centrumgebied te faciliteren. Dit boven op het fietsparkeren dat voor het beoogde programma gerealiseerd dient te worden. Aangedragen oplossing dient het liefst geïntegreerd te zijn in een gebouw met daarbij uitstekende toegankelijkheid, bij voorkeur op maaiveld.
7
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 28
Programma
7.1 Wonen
7.2 Plinten en overig programma
Binnen de gemeente Eindhoven kennen we een vastgesteld woonprogramma. Dit woonprogramma wordt gestuurd op gebiedsniveau, niet op individuele projecten. Daarbij gaan we uit van een groot centrum stedelijk gebied, en dus groter dan wat hier in het kader beschreven wordt.
Detailhandel De raad van de gemeente Eindhoven heeft 15 december 2015 “Wie kiest, wordt gekozen - Detailhandelsnota Gemeente Eindhoven” vastgesteld, na een zorgvuldig proces van samen- en inspraak. Deze nog steeds vigerende nota biedt duidelijkheid aan partijen die actief zijn in de Eindhovense detailhandel en die dit willen worden. We kiezen voor de bestaande verzorgingsstructuur en streven er dus naar om deze zoveel mogelijk te versterken. Substantiële toevoeging van detailhandel op deze locatie is daarom niet toegestaan.
Daarnaast heeft het College van B&W in februari van dit jaar besloten (Eindhoven bouwt door) niet meer strikt te sturen op de verhouding koop/huur, mits er wordt ingezet op betaalbaarheid. Dat betekent dat we streven naar 85% betaalbare woningen. Voor de deze locatie is het wenselijk een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep te realiseren. Denk hierbij aan: Sociale huurwoningen voor alle (stedelijke) doelgroepen. Met name jongeren, senioren, eenpersoonshuishoudens, starters en in mindere mate gezinnen. Statushouders. (Groeps)woningen voor studenten, maar ook voor jongere werkenden. Middeninkomens (DINK; Dual Income No Kids). Senioren (Empty Nesters). Beperkt aandeel grotere woningen met meer kamers voor gezinnen of bewoners met behoefte aan aparte werk/hobbyruimte. Voor al deze doelgroepen is van het van belang om goed na te denken over collectieve voorzieningen.
Randvoorwaarden: In het geval van het openen van de plint intern of aan de Vestdijk / Bleekweg is een verzorgende functie, primair ten dienste van de gebruikers van het gebied denkbaar. De locatie ligt immers buiten het winkelgebied van Eindhoven en het is ook geen aanloopstraat. In plaats van traditionele winkelfunctie zou de invulling bij moeten dragen aan de beleving van het concept van het gebied. Werken in combinatie met ambacht en creatieve werkplaatsen lijkt hier gepaster. Het huidige Schellenscomplex wordt op dit moment al gebruikt door verschillende startende ondernemers. De ontwikkeling kan hier in de toekomst ook ruimte voor bieden. Hiermee kan ook een link met de textielindustrie van het verleden gelegd worden. Bij werken kan ook gedacht worden aan gemeenschappelijke werkplekken. Dit soort voorzieningen worden steeds populairder in steden waar veel verdichting is en waar relatief veel kleine woningen voorkomen. Horeca Zoals voor alle andere verzorgende commerciële publieksgerichte functies zijn ook voor de horeca demografische sociaal culturele, economische en technologische trends en ontwikkelingen van belang. Het is belangrijk om blijvend in te spelen op de veranderende omgeving om de aantrekkelijkheid van de stad te borgen.
Zoals in de horecanota (“Horecabeleidsplan Gemeente Eindhoven – Kennis maken met een gastvrije stad”) gesteld, dient uitbreiding van het horeca-aanbod vernieuwend te zijn
B UITGANGSPUNTEN
en de diversiteit van het aanbod te verhogen. Dit geldt in eerste instantie voor Eindhoven als totaal maar ook voor het eigen deelgebied. Een uitbreiding is vernieuwend als het qua concept, beleving, thema, locatie of formule iets toevoegt. Als het dus bijdraagt aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad. Voor het Schellenskwartier liggen hier kansen. Het gebied heeft tot nu toe zeker een meerwaarde gehad. Het is niet de verwachting dat horeca op deze locatie ook veel passanten moet bedienen. Het is wel de verwachting dat de functies die deze ontwikkeling verder gaat huisvesten ook hun eigen traffic genereren. De gemeente Eindhoven heeft geen vastgesteld hotelbeleid, maar wel sinds jaren een eenduidige visie op het vestigingsbeleid van hotels. Voor het bedrijfs- en zakenleven in de regio Eindhoven zijn hotels belangrijk. Hotels vormen vaak een belangrijk element in gebiedsontwikkelingen en doordat het 24 uurs bedrijven zijn, spelen hotels ook een belangrijke rol in de levendigheid en leefbaarheid van hun omgeving. Vaak zijn hotels door hun omvang voor Eindhoven ook ruimtelijk belangrijk.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 29
8
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 30
Leefbaarheid en Veiligheid
Sociale veiligheid is een belangrijk uitgangspunt voor een leefbare binnenstad. Nieuwe initiatieven gaan gepaard met een duidelijke visie over hoe ontmoeting en verbinding worden gestimuleerd in en rondom het gebouw. Ook grotere bouw massa’s hebben voldoende menselijke maat en verliezen de sociale component niet uit het oog. Nieuwe ontwikkelingen dragen tevens bij aan inclusiviteit en voldoen aan het VN Verdrag voor gelijke rechten voor mensen met een beperking. Fysieke en sociale veiligheid zijn essentieel om in de directe omgeving van het Schellenskwartier prettig te kunnen wonen of te verblijven. Het Schellenskwartier kenmerkt zich op dit moment door veel horeca. Om deze functie te kunnen combineren met wonen blijft aandacht voor een zorgvuldig en doordacht ontwerp noodzakelijk. Als vanzelfsprekend is er bij elke ontwikkeling aandacht voor toegankelijkheid, bereikbaarheid en opstelruimte voor hulpdiensten. De binnenstad krijgt voor de bewoners steeds meer het karakter van een wijk waar men elkaar kent en sociale cohesie een belangrijk aspect is. De toename van het aantal bewoners in de binnenstad heeft effect op de sociale cohesie in dit gebied. Het centrum transformeert naar een gebied waar meer wordt gewoond en verbleven.
Randvoorwaarden: Omwonenden, bezoekers en werkenden voelen zich te allen tijde veilig. Collectieve ruimten en ontmoetingsplekken zijn uitnodigend en van goede kwaliteit. Ze werken tegen anonimiteit en eenzaamheid en vergroten het woon- en recreatiecomfort. Parkeergelegenheden (garages of openbare plaatsen), stallingen, liften en trappenhuizen worden zo transparant mogelijk vormgegeven om onzichtbare en anonieme ruimtes tegen te gaan. Onoverzichtelijke hoeken – zgn. blinde vlekken – moeten worden vermeden. Straat- en gevelverlichting is op orde en past in het ontwerp. Als het nodig blijkt dat bepaalde delen van het gebied afsluitbaar moeten zijn tijdens nachtelijke uren, dan moeten hier duidelijke afspraken over gemaakt worden. Toegankelijkheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten is cruciaal. Een balans tussen de verschillende uitgangspunten is noodzakelijk. Het Schellenskwartier nodigt uit om er te komen – het is een levendige, cultuurhistorische, groene, goed bereikbare en veilige omgeving. Het soort horeca of onderneming wordt zorgvuldig afgewogen, is uitnodigend voor verschillende soorten doelgroepen en past in de lange termijn visie met betrekking tot Schellenskwartier. Kansen: Trappen bieden een aantrekkelijk alternatief voor de lift om zo beweging te stimuleren.
We willen ontwikkelaars uitdagen om op innovatieve wijze de fysieke veiligheid in en om de gebouwen te borgen.
C Ontwikkelstrategie
1 In deel A en deel B van het gebiedskader is ingegaan op het ambitieniveau en de uitgangspunten voor het Schellenskwartier. In dit deel wordt de ontwikkel strategie beschreven.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 32
Bij bepaalde uitgangspunten in dit gebiedskader (deel B) wordt dan ook aangegeven dat sommige onderdelen in gezamenlijkheid zouden moeten worden opgepakt en uitgevoerd. Het proces bepalen we samen met de initiatiefnemers, maar ziet er schetsmatig als volgt uit:
1.1 Faciliterende rol Door de zeer geringe grondpositie is de gemeente in dit gebied faciliterend gericht. De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemers, enkel de straat de ‘Onderdoor’ die dwars door het gebied ligt, is samen met de openbare ruimte om het gebied heen (Geldropseweg, Stratumsedijk en Bleekweg) in bezit van de gemeente. De initiatiefnemers zijn daarmee verantwoordelijk voor de realisatie van de ontwikkeling. De gemeente faciliteert. De faciliterende rol van de gemeente bestaat uit: Een goed functionerende en kwalitatieve openbare ruimte in en rondom het gebied is van groot belang (zie ook hoofdstuk 4). Door actief op de (her)inrichting en het (uiteindelijke) beheer van de openbare ruimte te sturen, draagt dat bij aan het bereiken van de ambitie voor dit gebied. Door samenwerking met de initiatiefnemers en samenspraak met (toekomstige) inwoners, organisaties en andere stakeholders te stimuleren en de verbinding met de interne vakdisciplines te faciliteren, wordt er gestreefd om een goed kwalitatief proces te doorlopen om tot herontwikkeling van het gebied te komen.
Besluit raad Gebiedskader Schellenskwartier
Plankostenbrieven per ontwikkeling
Gemeente stelt projectmanager aan
De (gezamenlijke) weg voor een kwalitatief en kansrijke ontwikkeling
Samenstellen gemeentelijk ontwerp- en projectteam
Gemeente toetst voorlopig stedebouwkundig plan
1.2 Gezamenlijkheid & Ambities De ambitie vanuit de gemeente is om een kwalitatief prettig en leefbaar woongebied te creëren. Hoe meer in gezamenlijkheid (door initiatiefnemers gebied) wordt onderzocht of gerealiseerd, hoe meer dit ten goede komt aan het gebied en aan de initiatiefnemers zelf (het versterken van elkaar en het gebied). Als het niet in gezamenlijkheid wordt uitgevoerd, bestaat er een risico dat er later in het ontwikkelproces vertraging optreedt of dat een ontwikkeling niet haalbaar is. Het is daarnaast financieel nadeliger en kwalitatief niet gunstig voor het gebied. Samenwerking is echter niet af te dwingen.
Afsluiten anterieure overeenkomst per ontwikkeling
Het definitieve plan is het kader voor een omgevingsvergunning of wijzigen omgevingsplan
Besluit college B&W
Uitwerking definitief plan
Rood is verantwoordelijkheid Gemeente Eindhoven - Blauw is verantwoordelijkheid initiatiefnemers
C ONTWIKKELSTRATEGIE
Na vaststelling van het Gebiedskader wordt overgegaan tot uitwerking van de plannen van de initiatiefnemers. Het Gebiedskader wordt als toetsingsinstrument gebruikt bij de beoordeling van de (individuele) plannen. De weg, al dan niet in gezamenlijkheid, voor een kwalitatief en kansrijke ontwikkeling begint met een voorlopig ontwerp stedebouwkundig plan (VOSP). Na afsluiten anterieure overeenkomst met initiatiefnemers wordt het definitieve ontwerp stedebouwkundig plan (DOSP) uitgewerkt. Het College van B&W neemt een besluit over het definitieve ontwerp (DOSP) voor het Schellenskwartier. Het geaccordeerde DOSP is het kader voor aanvraag omgevingsvergunning of het wijzigen van het omgevingsplan (al dan niet afzonderlijk). De communicatie richting omgeving wordt in elk geval t/m het DOSP gezamenlijk met de gemeente gevoerd.
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 33
Gezamenlijke rapporten of onderzoeken (minimale vereisten voor samenwerking) Vanuit de gemeente is het meeste ideale beeld dat partijen in gezamenlijkheid onderstaande acties oppakken en worden uitgewerkt in een gezamenlijk stedebouwkundig plan (VOSP en DOSP) Dit is het meest kansrijk om een goed kwalitatief en haalbaar proces te doorlopen, wat o.a. ten goede komt aan de ontwikkeling van het gebied. Als dit niet haalbaar is, dan zijn dit de minimale vereisten die in gezamenlijkheid moeten worden uitgewerkt. Randvoorwaardelijk Bodemenergieplan
Kansen
x
Mobiliteitsplan
x
Groenplan
x
Per initiatief wordt er na vaststellen van het kader een plankostenbrief opgesteld, waar ingegaan wordt op de volgende kosten die de gemeente (conform Omgevingswet) dient te verhalen op de initiatiefnemers: Plankosten: Dit betreft de gemeentelijke- plan en apparaatskosten of externe onderzoekskosten in opdracht van de gemeente; Gebiedskosten: Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Schellenskwartier en grotendeels hier aan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied direct rondom de initiatieven en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal. Afdracht bovenplanse investeringen: Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen.
Waterbergingsopgave
x
Woonprogramma
x
Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal (welke toerekenbaar of verhaalbaar zijn op de gebiedsontwikkeling), worden vervolgens in een anterieure overeenkomst (per initiatief) vastgelegd.
1.3 Kosten
Faseringsplan
x
Windhinder- en bezonningsonderzoek
x x
Geluidonderzoek Bouwveiligheidsplan
x
Archeologisch onderzoek
x
Cultuurhistorie
x
Explosievenonderzoek
x
Samenspraakproces
x
C ONTWIKKELSTRATEGIE
GEBIEDSKADER SCHELLENSKWARTIER | 34
Randvoorwaardelijk
Kansen
Afvalinzameling
x
Inlever en uitgiftepunt voor pakketdiensten
x
Fietsparkeervoorziening voor bezoekers
x
Openbare fietsenstalling
x
Samenspraakproces
x
Naast bovenstaande plannen, onderzoeken en faciliteiten moeten ook de rekentools en ander gemeentelijk beleid worden uitgewerkt in het (gezamenlijk) stedebouw kundig plan en daarmee ook in de juridische procedure in de vorm van het omgevingsplan of -vergunning, zie hiervoor de website van de gemeente Eindhoven.
massa- en volumestudie Schellenskwartier (eerste, voorlopige opzet van vorm en hoogtes van gebouwen)
massa- en volumestudie Schellenskwartier (eerste, voorlopige opzet van vorm en hoogtes van gebouwen)
massa- en volumestudie Schellenskwartier (eerste, voorlopige opzet van vorm en hoogtes van gebouwen)