Bijlage 1 - Collegebrief aan de leden van de raad over Woonbehoeftenonderzoek d.d. 17dec2024

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7831579_2.4.1. Dossiernummer 24.51.103 B&W beslisdatum 17 december 2024

Collegebrief Onderwerp: Woonbehoeftenonderzoek

Aan de leden van de gemeenteraad, Bijgevoegd treft u het woonbehoeftenonderzoek aan dat is uitgevoerd door Companen. Met dit onderzoek is de verwachte kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling van de woningvraag in beeld gebracht. Op 18 juni 2024 zijn een aantal eerste resultaten tijdens een raadsavond gepresenteerd. Inmiddels is de rapportage definitief opgeleverd, inclusief de laatste cijfers en de laatste bevindingen. In deze brief zijn in paragraaf 1 de belangrijkste conclusies uit het onderzoek opgenomen. Daarbij wordt onder andere ingegaan op de huidige situatie in de woningmarkt, op de grote kwantitatieve en kwalitatieve opgave en op uitdagingen voor het woonbeleid. Daarna wordt in paragraaf 2 een doorkijk gegeven naar de vernieuwing van het woonbeleid.

1 Hoofdpunten uit het woonbehoeftenonderzoek Het woonbehoeftenonderzoek is uitgevoerd door middel van een gegevensonderzoek, waarbij de bestaande voorraad, demografische ontwikkelingen en verhuisbewegingen zijn onderzocht. Cijfermatige analyses zijn gemaakt op basis van CBS en WoOn-gegevens, prognoses, afspraken en actuele cijfers vanuit het bedrijfsleven in onze regio. Om de gegevens en analyse te doorgronden hebben 25 interviews plaatsgevonden met medewerkers van corporaties, ontwikkelaars, kennisinstellingen, bedrijven en landelijke experts. Met het onderzoek is in beeld gebracht wat de kwantitatieve en de kwalitatieve woonbehoefte is. Ook is de verborgen capaciteit in de bestaande voorraad onderzocht en is de woningvraag van specifieke doelgroepen geactualiseerd op basis van de vastgestelde woonzorgvisie uit 2023.

1.1.

Analyse van de huidige situatie

Eindhoven heeft een divers woonaanbod, dat aansluit bij de wensen van de huishoudens in verschillende situaties en levensfasen. Het valt op dat Eindhoven voor een grote stad

Inboeknummer 7831579_2.4.1. veel ruime, grondgebonden woningen heeft, terwijl de bevolking net als andere grote steden voor een groot deel bestaat uit kleine huishoudens. Overigens is hier een groot verschil tussen ‘binnen de ring’ en de wijken daar buiten. Ook blijkt dat hoe verder naar de rand van de gemeente, hoe traditioneler de woonwens is.

1.2.

Hoge marktdruk

Het woningtekort bedraagt bijna 5% van de woningvoorraad en de marktprijzen in de koopsector zijn het afgelopen jaar ca. 10% gestegen. De prijzen liggen hoger dan de WOZ-waarden. Hierbij is geconstateerd dat de prijzen in de nieuwbouw ingehaald worden door de prijzen in de bestaande bouw. De druk op de woningmarkt loopt, want ook in de sociale huursector lopen de wachttijden op. Eindhoven groeit momenteel voornamelijk door de buitenlandse migratie. Tegelijkertijd is er een binnenlands vertrekoverschot met veel omliggende gemeenten. Dit wordt vaak de roltrapfunctie genoemd. De roltrap is een beweging naar buiten én omhoog. Door de krappe woningmarkt lijkt er vaker sprake te zijn van een ‘horizontale loopband’ de stad uit. Met andere woorden men maakt geen stap omhoog, maar is genoodzaakt om genoegen te nemen met betaalbaar woonaanbod dat buiten Eindhoven soms wel beschikbaar is. De beschikbaarheid én betaalbaarheid staan ook de komende jaren onder druk.

1.3.

Grote woningbouwopgave (kwantitatief)

In het rapport zijn verschillende scenario’s in beeld gebracht voor de ontwikkeling van de woonbehoefte (zie figuur 1). Het trendscenario is gebaseerd op de bevolkingsprognoses van de provincie. Daarnaast zijn ook de woningbouwafspraken die in het Beethovenconvenant zijn gemaakt in beeld gebracht als scenario. Tenslotte is op basis van de aangeleverde gegevens van onder andere ASML een ‘High tech groei scenario' opgesteld. In dat laatste scenario is de verwachte ontwikkeling van de woonbehoefte opgenomen als de economische groei de komende jaren doorzet. Dit laatste scenario is gewijzigd ten opzichte van hetgeen eerder is gecommuniceerd. Er heeft een realiteitsslag en een herberekening plaatsgevonden op basis van de meest actuele aannames. De wijzigingen in het High tech groeiscenario ten opzichte van de presentatie in juni: - Een verwachte toename van 15.500 arbeidsplaatsen bij ASML t/m 2030 (dit was 20.000). Dit is de meest actuele inschatting van ASML. - De multiplier voor het aantal banen bij ASML is op basis van aanvullende gesprekken met betrokkenen bijgesteld naar factor 1:2,5 (dit was factor 1:3). Op basis hiervan verwachten we in totaal 54.250 extra arbeidsplaatsen in de keten en in de brede economie.

Figuur 1: Ontwikkeling woonbehoefte volgens verschillende scenario’s

2

Inboeknummer 7831579_2.4.1.

Belangrijk hierbij is dat niet iedere arbeidsplaats tot een extra woning leidt. Niet iedereen gaat in Eindhoven wonen (nu 60% in Eindhoven, 40% in de regio en het aandeel van de regio wordt groter) en een klein deel van de alleenstaanden is bereid tot woningdelen. Voor het High tech groeiscenario zou de stijging van de woonbehoefte voor Eindhoven uitkomen op circa 4.650 woningen per jaar. Het toevoegen van voldoende woningen blijft de komende jaren een uitdaging. Het tempo van de economische groei bijbenen is bijna onmogelijk, omdat de realisatie van woningbouwprojecten langer duurt dan het aantrekken van extra werknemers. Er zullen dan ook een aantal strategische keuzes in het woonbeleid moeten worden gemaakt. Gaan we bijvoorbeeld meer inzetten op woningbouw in de (brede) regio? Gaan we meer bouwen voor de doorstroming? En hoe borgen we de kansen van lokale woningzoekenden?

1.4.

Grote woningbouwopgave (kwalitatief)

Naast de aantallen woningen, hebben we ook te maken met woonvoorkeuren en locaties waar toekomstige en huidige bewoners willen wonen. In het rapport is de toekomstige woonbehoefte van huishoudens in de gemeente onderzocht. Ook zijn de wensen van de internationale werknemers en wensen vanuit specifieke doelgroepen onderzocht. In het algemeen geldt dat men een sterke voorkeur voor een grondgebonden woning heeft. Hierbij is het belangrijk te weten dat het wensprofiel sterk bepaald wordt door de huidige voorraad. Andere woonwensen zien we vooral als men dichter bij of in het centrum wil wonen. Denk bij nieuwe woonwensen aan bijvoorbeeld de opkomst van gedeelde voorzieningen (huiskamer, keuken, brede gangen), minder parkeerruimte ten behoeve van woonruimte en groen. Men wil genoegen nemen met een kleiner woonoppervlak, mits voorzieningen aanwezig zijn in de directe omgeving.

Figuur 2: vergelijking ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte in de 2 scenario’s met de pijplijn

We zien steeds meer jonge hoogopgeleiden naar Eindhoven komen, maar opvallend is dat we naast de kleine huishoudens ook een toename zien van het aantal gezinnen. De vraag naar appartementen neemt toe in alle sectoren en prijssegmenten.

1.5.

Beter benutten van de bestaande voorraad

De enorme opgave kan niet alleen opgelost worden met het toevoegen van nieuwbouw. Daarom is ook de bestaande bouw bekeken. Er is veel potentie om bestaande woningen te splitsen of te bewonen door meerdere huishoudens. Of om extra woningen te creëren door het optoppen van gebouwen.. Ook zal belemmerende wet- en regelgeving worden

3

Inboeknummer 7831579_2.4.1. onderzocht. Doorstroming vanuit en binnen de bestaande woningvoorraad biedt bovendien kansen om meer huishoudens te helpen om stappen te zetten in hun wooncarrière.

1.6.

Vergelijking van de woonbehoefte met de planvoorraad

De extra woningbehoefte in de periode tot en met 2030 volgens het trendscenario en volgens het Hightech groeiscenario, zijn vergeleken met de projecten uit de ‘pijplijn’ in Eindhoven. De pijplijn bestaat uit woningen die al in aanbouw zijn en uit alle woningen waarvoor plannen bestaan die voor de periode tot 2030 zijn geprogrammeerd. Uit deze vergelijking blijkt voor het Hightech groeiscenario onder andere dat er momenteel meer sociale huur(appartementen) zijn geprogrammeerd dan uit de behoefte volgt en dat er in alle categorieën minder koopwoningen zijn gepland dan de verwachte woonbehoefte.

Figuur 3: Vergelijking woonbehoefte en actuele planvoorraad

1.7.

Uitdagingen

Het is een uitdaging om de huidige en toekomstige bewoners voldoende woonruimte te bieden. Gezien de schaarste van de ruimte, zijn er weinig mogelijkheden om het aantal traditionele grondgebonden woningen verder uit te breiden. De groeiopgave vraagt om een andere manier van denken over wonen en dus een soort van omslag in wooncultuur. Dit kost tijd, maar deze is al wel in gang gezet.

4

Inboeknummer 7831579_2.4.1. Belangrijk is om te beseffen dat het woonbehoeftenonderzoek de behoefte in beeld brengt. In het gemeentelijke beleid worden uiteindelijk richtinggevende en strategische keuzes gemaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van de omvang van de ambities op het gebied van woningbouw. De vraag is in hoeverre we kunnen en willen voldoen aan de behoefte. Een andere grote uitdaging is de toename van verschillende aandachtsgroepen. Veel van de woningzoekenden zoeken naar betaalbare woningen dicht bij voorzieningen. Veel doelgroepen die hier ook naar zoeken en die daarbij ook een aanvullende zorg- of ondersteuningsvraag hebben wordt steeds groter. Dit zorgt voor steeds meer concurrentie rond een beperkt aanbod aan woningen. In het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is de ambitie opgenomen om jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad aan te wijzen voor huisvesting van aandachtsgroepen. Uit het onderzoek blijkt dat echter ruim 50% van de vrijkomende woningen nodig is om te voldoen aan de behoefte. Overigens zal ook de woon- en leefomgeving veelal aangepast moeten worden om passende huisvesting te garanderen.

2 Hoe nu verder – Vernieuwing van het woonbeleid Het huidige woonprogramma 2021-2025 loopt ten einde. Afgesproken is om het woonprogramma te moderniseren. In de loop van 2024 is duidelijk geworden dat de komende periode toegewerkt moet worden naar een Volkshuisvestingsprogramma. Het Volkshuisvestingsprogramma is een verplicht programma vanuit de Omgevingswet, maar ook een verplicht programma vanuit de Wet Regie op de Volkshuisvesting die mogelijk binnenkort in werking treedt. Het is onzeker wanneer en of de wet in werking treedt. De precieze eisen die voortkomen uit de wet zijn ook onzeker. Het Volkshuisvestingsprogramma biedt helderheid aan belanghebbenden (waaronder corporaties, zorgorganisaties en marktpartijen) over het te voeren volkshuisvestelijk beleid. Het gaat in op de thema’s woningbouw en woningbouwprognose, balans in de woningvoorraad en betaalbaarheid van woningen, woonbehoeften van aandachtsgroepen en de benodigde zorg en ondersteuning in relatie tot het wonen, leefbaarheid en verduurzaming. Het vertaalt de landelijke woningbouwopgaven via de Woondeal, Beethovenconvenant naar de lokale woningbouwopgaven. En het vertaalt overige regionale en lokale beleidskaders en ambities naar lokaal woonbeleid. Uiteraard dient het ook te voldoen aan de eisen die aan een programma worden gesteld in de Omgevingswet en het Besluit Kwaliteit Leefomgeving.

Gelet op de urgente woningbouwopgave en vanwege de verschillende signalen vanuit de markt is nog langer wachten op zekerheid over de eisen aan een volkshuisvestingsprogramma uit de Wet versterking regie Volkshuisvesting geen optie. Het is noodzakelijk om het woonbeleid op een aantal onderdelen al aan te passen. Ook in het recent opgeleverde rekenkameronderzoek staan aanbevelingen die meegenomen worden.

2.1.

Proces

In Q1 2025 wordt aan de hand van het rekenkamerrapport, woonbehoeftenonderzoek, omgevingsvisie, woonvisie en het huidige woonprogramma een notitie opgesteld om met u te bespreken. Wij leggen u een aantal strategische keuzes voor en horen graag waar voor u de zwaartepunten moeten liggen. Op korte termijn wordt deze avond gepland.

5

Inboeknummer 7831579_2.4.1. Aan de hand van deze inbreng en hopelijk duidelijkheid over de wet zal de samenhang, verdieping en koppeling met de overige onderdelen plaatsvinden. De uitgebreide notitie komt vervolgens bij u voor wensen & bedenkingen. Wij komen graag spoedig in Q1 2025 bij u terug.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

Secretaris

6