Behandeladvies Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 300 (VGZ)
Tekst van het document
Behandeladvies Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 300 Behandeladvies Betreft Behandelvoorstel college Argumentvorm
Deadline besluit Motivatie deadline Behandeladvies griffie
Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 300
Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college: Uitvoering Woondeal, Verstedelijkingsakk., Bestuursakkoord 2022-2026: regie nemen door actief grondbeleid te voeren, en alle beschikbare publieke instrumenten inzetten, en de Nota Grondbeleid 2023: gemeente wil ‘Grip door Regie’. nvt Bespreekstuk, in samenhang met raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 100-103, 60 minuten
Toelichting, argumenten behandeladvies griffie Achtergrond en voorstel Op 25 januari 2022 is gemeentelijk voorkeursrecht (toen Wvg) gevestigd op het gebied “Spoorzone / Fellenoord / Internationale Knoop XL” gezien de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen daar. Inzicht in de verdere gebiedsontwikkeling rondom de Multi Modale Knoop (MMK) heeft doen besluiten dit gebied uit te breiden, door op 1 oktober 2024 ook gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op cluster 7 van het gebied Fellenoord. De eigenaar van het kantoorgebouw aan Kennedyplein 300 (het VGZ gebouw), heeft zijn eigendommen te koop aangeboden. Het college heeft op 27 augustus 2024 besloten het kantoorgebouw te willen kopen en is met de eigenaar tot een koopovereenkomst gekomen. Daarom wordt aan de raad voorgesteld om: a. voor de aankoop van kantoorgebouw Kennedyplein 300 beschikbaar te stellen: €12.800.000 voor de ondergrond, €7.950.000 voor de opstal en €150.000 aan bijkomende kosten; b. de kapitaallasten en structurele beheerlasten, als volgt te dekken: - rentelasten uit bestaande budget Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen); - afschrijvingslasten opstal en structurele beheerlasten uit de te verwachten huuropbrengsten. Als dit niet voldoende is, dan (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL; c. voor verbouwingskosten t.b.v.
tijdelijke exploitatie, beschikbaar te stellen: €7.012.000 en deze voor €1.062.000 te dekken uit de RHA subsidie, en de structurele kapitaallasten te dekken uit de te verwachten huuropbrengsten. Als dit niet voldoende is, dan (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. De koopovereenkomst, de taxatie en een toelichting op de aankoop zijn voor de raads- en commissieleden onder geheimhouding in te zien bij de griffie.
Het pand en de (voorlopige) invulling Het pand is ruim 15.000 m2 en heeft 70 parkeerplaatsen. Het is in de huidige opzet niet aan meerdere huurders te verhuren. Eén nieuwe enkele huurder is (vooralsnog) niet beschikbaar. Het pand is bij verwerving dan ook leegstaand en kent geen huurstroom. Het pand wordt naar verwachting pas over minimaal 10 jaar strategisch interessant. Tot die tijd is de meest gewenste invulling: deelverhuur aan verschillende kantoorgebruikers i.c.m. het exploiteren van studentenhuisvesting (118 eenheden) met een sociaal prijssegment van +/- €500 tot €550 per maand per kamer all-in. Het doel is verhogen van huuropbrengsten, reductie van leegstand en het aansluiten bij de functiemix die in de gebiedsontwikkeling Fellenoord wordt nagestreefd. Ook met het oog op toekomstige gronduitgiften en lange termijn scope.
Doelstelling en kanttekeningen Met het verkrijgen van de eigendom van het kantoorgebouw c.a., plaatselijk bekend als Kennedyplein 300, heeft de gemeente meer grip op de realisatie van Ontwikkelcluster 7 in de gebiedsontwikkeling "Fellenoord" en vergroot zij daarmee haar eigendomspositie binnen dit ontwikkelcluster. Als kanttekeningen worden in het raadsvoorstel genoemd: - Een exact moment van ontwikkeling van de MMK en cluster 7 is nog onbekend. - Verhuurrisico kantoren en studentenhuisvesting direct na verwerving. - Tegenvallende huurstromen of hogere leegstand. - Risico vertraging door bezwaar- en beroep procedures. - Er zijn onzekerheden in de (tijdelijke) doorexploitatie. - Het is nog niet duidelijk door wie de toekomstige ontwikkeling wordt uitgevoerd. - Er zijn afhankelijkheden van niet beïnvloedbare macro economische omstandigheden (zoals rentestanden, conjunctuur, etc.). - Er kan nog een boekwaarde resteren op moment dat een toekomstige ruimtelijke keuze wordt gemaakt. - Consequenties businesscase in het geval niet voldaan kan worden aan de - subsidievoorwaarden van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA). - Tegenvallers in de verbouwingskosten. Aandachtspunten en beleidskeuzes • Heeft de raad, ondanks deze kanttekeningen die in meer of mindere mate buiten de invloedssfeer van de gemeente liggen, comfort bij de aankoop van dit gebouw, t.b.v.
de ontwikkeling van Cluster 7 in het gebied Fellenoord? •
Zijn er n.a.v. deze kanttekeningen aandachtspunten die vooraf toegezegd of verzekerd wenselijk zijn?
•
Gesteld wordt dat het moment van de ontwikkeling nog onbekend is. Is er een tijdlijn/planning voor de ontwikkelplannen van dit cluster? Of is die er mogelijk na vaststelling van het voorkeursalternatief voor het busstation later dit jaar? Hoe verhoudt dat binnenkort te nemen besluit zich tot dit besluit?
2
•
Voor de exploitatie van de representatieve centrale ruimte komt een externe operator. Beheert deze ook de studentenhuisvesting (toewijzing, onderhoud van kamers, huur innen, etc.) en kantoorruimtes? Of is de gemeente zelf rentmeester?
•
De invulling van het pand door deelverhuur (kantoren en studenten) wordt gedaan met het oog op toekomstige gronduitgiften en lange termijn scope. Wat houdt dit in?
•
Mogelijk dat in de toekomst blijkt dat het gunstig is om deze ontwikkeling onder te brengen in ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV, zoals de naastgelegen clusters. Zijn scenario’s hiervoor bekend?
•
Veel kanttekeningen bevatten een financieel risico. Hoe waardeert de raad hoe hierop wordt geanticipeerd?
•
Om het verhuurrisico goed in beeld te brengen heeft CBRE een marktanalyse en verhuuradvies uitgebracht. Voor meer zekerheid over het verhuurrisico is ook een second opinion uitgevoerd. Zijn deze rapporten beschikbaar voor de raad?
•
Voorgesteld wordt om de afschrijvingslasten over de opstal en de structurele beheerlasten te dekken uit de verwachte huuropbrengsten. Als die onvoldoende dekking bieden dan wordt (mede) een beroep gedaan op de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. Kan de raad beoordelen of deze reserve daarvoor voldoende middelen bevat? Ook in relatie tot eerdere en/of toekomstige aankopen? Welke alternatieve financieringsmogelijkheden zijn er?
•
Bij personele consequenties wordt aangegeven dat nog een voorstel volgt voor uitbreiding van de formatie van de afdeling Vastgoed (verantwoordelijk voor het beheer) om de aanvullende beheerwerkzaamheden structureel te kunnen opvangen. Wanneer kan de raad dit voorstel verwachten? En wat betekent dit voor de uitvoering van de beheerwerkzaamheden tot de formatie-uitbreiding?
•
In beginsel zal beraadslaging over dit raadsvoorstel in de openbaarheid plaatsvinden. Als leden van de raadscommissie Knoop XL over iets uit bijlagen 1 t/m 5 willen spreken, dient dit onder geheimhouding te gebeuren. Leden kunnen dit vooraf kenbaar maken, maar het is ook mogelijk gedurende de vergadering de deuren te sluiten en in beslotenheid verder te vergaderen. Dit betekent dat publiek de zaal dient te verlaten.
3