Beantwoording technische vragen - Raadsvoorstel Herzien Woonprogramma 2025 2030 (Fractie Ritmeester)

Fractie Ritmeester Beantwoording technische vragen van de fractie Ritmeester over Herzien Woonprogramma 2025 2030

Technische Vragen over Herzien Woonprogramma 2025 2030 29 oktober 2025 1. Als een project voorheen kon afwijken van de 85% moest dat elders in de stad gecompenseerd worden, klopt het dat dit nu niet meer nodig is? De stadsbrede ambitie met betrekking tot het percentage betaalbare woningen verandert niet. Ook blijven we, net als onder het huidige woonprogramma, sturen op de realisatie van die ambitie op stedelijk niveau (waarbij er kan worden afgeweken op projectniveau). We zullen nauwkeurig monitoren wat de effecten van het herziene Woonbeleid zijn en de raad hierover blijven informeren. 2. Als er niet gecompenseerd hoeft te worden, hoe rijmt dat met de stadsbrede ambitie op 85% te blijven zitten? Gaat het dan niet de facto structureel omlaag? Zie het antwoord op vraag 1. 3. Bij woningbouwprojecten boven de 70 meter mag er worden afgeweken van 85%. Betekent dit dat feitelijk heel KnoopXL kan afwijken van de 85%? Wat betekent dit voor de lopende projecten en al langs de gemeenteraad zijn gegaan? Indien zij niet mogen afwijken, wat zijn de juridische consequenties hiervan? (als in kunnen zij de gemeente aansprakelijk stellen omdat zij onder andere voorwaarden moesten bouwen) Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord is de 85% tav het woonprogramma vastgesteld op gebiedsniveau in 2022.

Afwijkingen op individueel niveau kunnen altijd plaatsvinden (als voorbeeld The Dutch Mountains, cluster 9a) en worden gecompenseerd in de rest van het gebied. Bij projecten waar al contractuele afspraken zijn gemaakt, gelden de percentages in de contracten. Deze zijn juridisch leidend. Indien nieuw woonbeleid wordt vastgesteld, volgen projecten waar nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt dit nieuwe beleid. Als voorbeeld: projecten die dus hoger dan 70 meter zijn en waar nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt kunnen gebruik van het nieuwe beleid.

4. Wat betekent dit voor de KPI´s van KnoopXL waar een betaalbaarheidseis van 85% geldt als verschillende hoge torens mogen afwijken? Als gebruik wordt gemaakt van de uitzonderingsgronden bij projecten in het gebied (en dat kan inderdaad onder andere voor torens die hoger dan 70-meter worden), kan het noodzakelijk zijn om flexibel om te kunnen gaan met bijvoorbeeld de KPI van het woonprogramma op gebiedsniveau. We verwachten dat voorliggend voorstel een effect gaat hebben op de KPI's, maar hoeveel weten we nog niet exact. Met de Raad is afgesproken om één keer per bestuursperiode een evaluatie uit te voeren naar het handelingskader, waaronder ook de KPI’s. Dat is in de 2e helft van 2026 voorzien. Concreet wordt daarbij een Ruimtelijk raamwerk en businesscase ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Dit betreft een actualisatie van de in 2021 en 2022 door de raad vastgestelde Ontwikkelvisie, KPI's en businesscase. Hierin worden de dan actuele beleidsuitgangspunten verwerkt. Op dat moment kan worden besloten om de effecten van beleidswijzigingen op de KPI's in een eventuele herijking van de KPI's mee te nemen. 5. Met betrekking tot punten 2 en 3, wat betekent dit concreet? Op welke voorwaarden/vereisten wordt getoetst? De mogelijkheid tot afwijken kan worden toegestaan bij projecten die actief bijdragen aan de doorstroming in een gebied.

Zoals vermeld in het concept herzien woonprogramma moet daarvoor worden aangetoond dat de woningen in het project aansluiten bij de behoefte aan woningzoekenden die wonen in dat gebied. Dit kan door onderzoek of door een participatietraject met omwonenden of woningzoekenden. Het is niet mogelijk voorrang voor bewoners uit het gebied wettelijk te verplichten, maar we vragen wel van initiatiefnemers om de nieuwe woningen bij bewoners in het gebied extra onder de aandacht te brengen en deze aan hen aan te bieden. Over de precieze invulling van de communicatie kunnen afspraken per project worden gemaakt. Deze kunnen deel uitmaken van het bredere participatietraject met de omgeving. Ook op dit moment kijken we naar de bestaande balans in een buurt bij het beoordelen van woningbouwplannen. We kijken met het herziene woonprogramma daarbij in het bijzonder naar de leefbaarheid in de buurt, zoals die wordt gemonitord in de BuurtKijker. Wanneer veel aspecten van de leefbaarheid als ongunstig worden beoordeeld is er een aanleiding om samen met collega’s die de buurt kennen, zoals gebiedscoördinatoren, af te wegen of het afwijken van 85% betaalbare woningen bijdraagt aan het verbeteren van de leefbaarheid. Dit maakt dan onderdeel uit van de bredere

projectadvisering zoals die op basis van het woonprogramma plaatsvindt. 6. Voor hoeveel procent van de woningbouwprojecten in Eindhoven is Rijkssubsidie nodig? Hiervoor is geen exact percentage voor handen. Wel hebben we sinds 2021 voor ruim 14.000 woningen een vorm van (rijks)subsidie aangevraagd (WBI, SBI en recent ook via de Beethoven-regelingen). Van de totale opgave van circa 40.000 woningen voor de periode 20222040 is dit nu dus al zo’n 35%. Naar verwachting zullen we de komende jaren ook voor andere projecten subsidies moeten aanvragen, zodat de realisatie kan worden ondersteund. 7. Heeft de gemeente al duidelijkheid van het Rijk of de betaalbaarheidseis een belemmering gaat vormen voor dit soort subsidies en concreet Beethoven? Door het Rijk zijn op dit moment geen maximale percentages betaalbaar opgenomen als voorwaarde voor het verkrijgen van subsidies. Het percentage betaalbare woningen is echter wel onderwerp van gesprek, omdat het Rijk als voorwaarde voor subsidies stelt dat plannen door de gemeente ‘geoptimaliseerd’ moeten zijn. Daarbij kijkt het Rijk naar de gemeente om de onrendabele top kleiner te maken, onder andere door het verhogen van het aandeel of aantal duurdere woningen. 8. ASML investeerde voorheen in vastgelopen projecten om ze alsnog vlot te trekken.

Dat doet ASML niet meer omdat het zijn financiële bijdrage toevoegt aan het nieuwe programma Beethoven wonen. Worden fondsen van Beethoven Wonen gebruikt om vastgelopen projecten vlot te trekken net als ASML deed? Aan welke voorwaarden moeten projecten voldoen om van deze financiele middelen gebruik te maken? Waren deze financiele middelen onvoldoende andere vastgelopen projecten te helpen? Kunt u dit rekenkundig hard maken? ASML zet (samen met andere bedrijven) middelen in voor woningbouw via Beethoven Wonen. Via Beethoven Wonen zijn er op dit moment 2 mogelijkheden voor subsidie. De voorwaarden voor het in aanmerking komen voor deze subsidie zijn te vinden op Subsidies Beethoven Wonen | Metropool Regio Eindhoven. De GREX-regeling stond tot voor kort open en de VEX-regeling staat nu nog open voor aanvragen. 9. De instandhoudingstermijn voor sociale huur is op 25 jaar gezet. In de voetnoot staat dat hiervan wordt afgeweken als landelijke wetgeving verandert. Is dat een wettelijke verplichting of kan de

gemeente ook zelf bepalen dat de instandhoudingstermijn 25 jaar is als het Rijk lager zit? De termijn van 25 jaar die nu is gekozen, is in lijn met de landelijke definitie voor sociale huur. Dit is geen verplichting. De gemeente kan dus een andere termijn hanteren. Wel is het zo dat als de gemeente de woningen wil meetellen als sociale huur, voor de verplichtingen die voortvloeien uit de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv), woningen een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar moeten hebben. De Wvrv wacht op dit moment nog op behandeling in de Eerste Kamer en daarom is nog niet zeker of de wetgeving van kracht zal worden en of dit in de huidige vorm zal zijn. Onze intentie is om aan te sluiten bij de landelijke wetgeving. 10. Klopt het dat er geen nieuwe voorwaarden worden gesteld op het gebied van oppervlakte voor betaalbare woningen (en vooral sociale huur)? In het herziene woonprogramma hanteren we als basiseisen het Bbl (opvolger van het bouwbesluit) en het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor woningen. Woningen die in het WWS voldoende scoren voor een bepaalde huurprijs, mogen voor die prijs worden verhuurd. Het Bbl stelt minimumeisen aan de oppervlakte van woningen en het verblijfsgebied daarbinnen. Het WWS kent punten toe aan woningen, waarbij de oppervlakte een belangrijke rol speelt.

Wij stellen in het herziene Woonprogramma geen aanvullende eisen aan een minimale oppervlakte. In het huidige woonprogramma is alleen een minimumoppervlakte voor middenhuur opgenomen.