Beantwoording technische vragen Raadsvoorstel bindend advies tbv aanvraag omgevingsvergunning Picustoren (VVD)

Technische vragen Raadsvoorstel Bindend advies ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning Picustoren (VVD) 1. Op welke manier zijn bewoners/ omwonenden betrokken geweest bij de participatie buiten wat wij in de stukken hebben gelezen? De stukken gaan over de participatie van het projectkader en het bouwplan in de periode maart tot september 2025. Buiten deze momenten om zijn bewoners / omwonenden ook betrokken via: • • • • • • •

De aankondiging van het projectkader aan de stakeholders in de periode februari en maart 2025. Een uitnodigingsbrief en een mogelijkheid om vragen te stellen via mail. 6 nieuwsbrieven. Een toelichting op het projectkader door gemeente en ontwikkelaar tijdens de algemene ledenvergadering buurtvereniging NRE op 10 april 2025. Schriftelijke reactie op het projectkader van Fifth op 31 maart 2025 met beantwoording in het verslag. Gesprekken met Fifth op 24 maart 2025, 25 augustus 2025 en 16 januari 2026. Gesprek met de werkgroep ‘Een betere Picustoren’ op 12 juni 2025.

2. Zijn de bewoners/ omwonenden geconfronteerd met een kant-enklaar plan of hadden zij inspraak vanaf het begin van het proces? De Picustoren is geen nieuw plan. Het projectkader is grotendeels opgesteld op basis van eerder vastgesteld beleid en aangekondigd in visies en bestemmingsplannen. Hierover is in het verleden gecommuniceerd met de omgeving. Het projectkader met de ontwikkelmogelijkheden vormde de start van de participatie. Bewoners en omwonenden konden reageren. Op basis van de reacties zijn deze kaders gewijzigd, waaronder de bouwhoogtes. Tips over het bouwplan en de openbare ruimte zijn doorgegeven aan de ontwikkelaar en initiatiefnemer om te betrekken bij de verdere planuitwerking. Een klankbordgroep dacht mee over de invulling van de plint, community building en de inrichting openbare ruimte. 3. Bewoners van het NRE-terrein hebben in hun koopovereenkomst met de Gemeente Eindhoven afspraken gemaakt over de benutting van het terrein. Is het College bekend met de overeenkomsten? Zo ja, hoe gaat het College de afspraken die in de overeenkomst zijn gesteld tot uitvoer brengen? Voor herontwikkeling en herbestemming van de oude industriegebouwen op het NRE-terrein is een werkboek opgesteld “NRE-terrein: Nieuwe Energie”. In de overeenkomst wordt daarnaar verwezen. Die afspraken gelden niet voor de Picustoren.

Het werkboek is meegegeven aan de architect voor een goede inpassing van de Picustoren in de omgeving.

4. Waarom is gekozen voor sociale woningbouw als vertrekpunt? Graag onderbouwing vanuit het rapport van Kompanen. Dit vertrekpunt is gekozen omdat er een tekort is aan sociale woningen. Het aangrenzende NRE terrein ken geen sociale huur, enkel koop. De Picuskade kent een mix van sociale huur, midden huur en dure huur. Als we kijken naar de aangrenzende buurten, Lakerlopen 43% sociale huur, Villapark 20% sociale huur, Binnenstad 21% sociale huur en Irisbuurt 18% sociale huur. Dan kunnen we concluderen dat extra sociale huur in dit gebied wenselijk en aanvullend is op het bestaande. Ook als we kijken naar onze prognoses en projecten in de pijplijn voor de periode 2025-2033. 5.

Is een functiemix overwogen met diverse appartementengroottes?

Er is een functiemix met diverse appartementengroottes aanwezig. Er zijn 8 verschillende woningtypen aanwezig die worden verdeeld in drie huursegmenten, zijnde 60 stk’s lage aftop (2 types à 45m2 en 47m2, 1 slaapkamer), 4 stk’s hoge aftop (1 type à 59m2, 2 slaapkamers) en 68 stk’s niet afgetopt (5 types tussen de 64m2 en de 73m2, 2 slaapkamers). 6. Zijn er diverse bouwhoogten van de hoofdtoren overwogen? Zo ja welke en wanneer en met welke argumenten zijn deze afgevallen leidend tot de voorgelegde hoogte? Het gemeentelijk projectteam heeft geen andere hoogte overwogen omdat deze locatie aan het kanaal bij uitstek geschikt is voor hoogbouw. De hier aanwezige bebouwing en het Eindhovensch Kanaal zelf hebben een grotere schaal en geven aanleiding om hoger te bouwen en voor meer stedelijkheid. In het voorlopig projectkader was een bouwhoogte van 73 meter overwogen. Naar aanleiding van de reacties is de bouwhoogte verlaagd naar 70 meter. De initiatiefnemer heeft verschillende bouwhoogtes overwogen, zijnde 18, 20 en 22 bouwlagen. Deze afwegingen hebben in de zomer van 2025 plaatsgevonden. Deze bouwhoogten zijn overwogen onder andere naar aanleiding van gesprekken met de uitbaters van Fifth NRE. Uit de door Wooninc.

uitgevoerde zonnestudie blijkt dat een woontoren met 22 bouwlagen in de maanden april en september rond een uur om twee ’s middags ongeveer een uur schaduw werpt op (een gedeelte van) het terras van Fifth. In de maanden mei tot en met augustus is er met een bouwhoogte van 22 bouwlagen wel te allen tijde zon op het terras. Om het uur verlies van zon in de maanden april en september in de middag te voorkomen, is gekeken naar een verlaging van de woontoren naar 20 bouwlagen en naar 18 bouwlagen. Verlaging naar 20 bouwlagen bleek geen effect te hebben op het verlies van zon gedurende een uur in de middag in de maanden april en september. De verlaging naar 18 bouwlagen betekent een verlies van 22 woningen, waardoor volgens de exploitatieberekeningen de woontoren (financieel) niet haalbaar is. 7. Is stedenbouwkundig overwogen om voorliggend bouwvlak en naastgelegen bouwvlak (gebouw 3/ het gele gebouw) in zijn totaliteit te ontwikkelen? Zo ja, wat is de reden dat hier geen vervolg aan is gegeven? Nee, dit is niet overwogen, hier is ook geen aanleiding voor geweest. Het project richtte zich op de ontwikkeling van de Picustoren.

8. Zijn er alternatieven op het NRE-terrein onderzocht om de parkeerplaatsen die vervallen in het bouwplan op te vangen elders in het gebied? Er is gezocht naar een parkeeroplossing die past in het parkeerbeleid. Deze openbare parkeerplaatsen kunnen vervallen omdat de omgeving deze parkeerdruk kan opvangen. Op deze manier wordt de schaarse ruimte efficiënt benut, dat ook een uitgangspunt is van het parkeerbeleid. In het gebied is er ruimte voor 9 openbare parkeerplaatsen. Twee van deze parkeerplaatsen worden toegewezen aan deelauto’s. De parkeerplaatsen zijn nodig voor de realisatie van de Picustoren en zijn niet te zien als compensatie van de 27 parkeerplaatsen die vervallen. Deze 7 openbare parkeerplaatsen zijn door iedereen te gebruiken, dus ook door bezoekers van Fifth en gemeenteambtenaren. 9. Hoe is het parkeren van dienstauto’s en van ambtenaren van de Gemeente Eindhoven bezien in het kader van de parkeerdruk op het NREterrein? Zijn hier scenario’s voor ontwikkeld? Dienstauto’s worden binnen de poorten geparkeerd. Voor ambtenaren van de Gemeente Eindhoven is vanaf mei 2025 de parkeervergoeding op het gehele NRE-terrein komen te vervallen. 10. Is het College bekend met de overeenkomst met Fifth NRE over het beschikbaar stellen van parkeerplaatsen ten behoeve van hun bedrijfsvoering.

Zo ja, hoe gaat het College de afspraken die in de overeenkomst zijn gesteld tot uitvoer brengen? Wij zijn bekend met deze overeenkomst. In de overeenkomst wordt gesproken over een parkeernorm van 41 openbare parkeerplaatsen. Hierover hebben gemeente Eindhoven en Fifth in het bijzijn van een advocaat gesproken op 16 januari 2026. Dat het aantal parkeerplaatsen in een koopovereenkomst is genoemd is diffuus omdat parkeernormen via publiekrechtelijke weg worden vastgelegd en zodoende buiten deze overeenkomst om kunnen wijzigen. Bij de planvorming is, rekening gehouden met de overeenkomst, door in totaal 42 openbare parkeerplaatsen aan te bieden in de omgeving van Fifth. 21 bestaande parkeerplaatsen aan de Gasfabriek, 14 bestaande parkeerplaatsen aan de Treurenburgstraat en 7 nog aan te leggen openbare parkeerplaatsen met het inrichtingsplan openbare ruimte Picustoren.