Beantwoording technische vragen Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein (VVD) inclusief vervolgvraag

Beantwoording technische vragen - Knoop XL 300/100-103 van de fractie VVD 18 november 2025 •

Het raadsvoorstel ligt nu voor, voor wanneer moet er een besluit genomen zijn? Voor beide dossiers is het streven om de eigendomsoverdracht nog dit jaar (medio december) te laten plaatsvinden. Bij Kennedyplein 300 zijn met de eigenaar ook afspraken gemaakt in de koopovereenkomst over een ontbindende voorwaarde als het college en de raad niet uiterlijk op 31 december 2025 een besluit tot aankoop en beschikbaar stellen van een krediet hebben genomen. •

Is er een technische reden waarom wij niet wachten met dit besluit nadat we de uitkomsten van de verkenning voor het ondergronds busstation hebben gekregen? Bekend is dat het voorkeursalternatief directe en substantiële impact heeft op het functioneren van het gebied aan de noordzijde van het Centraal Station. De verwerving van de kantoorgebouwen geven een kans om meer grip en sturing te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van het busstation én Ontwikkelcluster 7 en zien dus niet enkel op de uitkomsten van de lopende verkenning. •

Waar vind ik cluster 7 in de begroting voor 2025? De toekomstige herontwikkeling van Cluster 7 is niet specifiek opgenomen in de begroting, maar maakt onderdeel uit van de grondexploitatie van Ontwikkelmaatschappij Fellenoord b.v. •

Zijn de kosten voor de maatschappelijke voorzieningen voldoende meegenomen? De aankoop (en kosten en opbrengsten) van Kennedyplein 100 is gebaseerd op het voorlopig voortzetten van de huidige exploitatie. Door eigendom ontstaat grip en sturing op de toekomstige ontwikkelingen. De aankoop van Kennedyplein 300 is eveneens gericht op verkrijgen van grip en sturing op de toekomstige ontwikkelingen. Aangezien hier geen lopende exploitatie aanwezig is, is gekozen voor een exploitatie van minimaal 10 jaar. Met daarin voorzieningen die iig voor deze periode en passend bij het gebouw het meeste toevoegen aan de behoefte. •

Zijn de risico’s van de grondexploitaties voldoende meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen? Bij aankoop is nog geen sprake van een grondexploitatie. De gebouwen worden eerst door geëxploiteerd. Pas op een later moment worden de gebouwen ingebracht in de grondexploitatie ten behoeve van herontwikkeling. Wanneer tegenvaller optreden in de exploitatie van het gebouw en deze kunnen niet opgevangen worden binnen de lopende exploitatie, dan kunnen deze opgevangen worden middels de egalisatiereserve.

•

Er wordt gesproken over 118 studenteneenheden, hoe is er tot dit aantal gekomen, graag uitleg. Zou meer financieel mogelijk zijn? Het aantal van 118 is opgegeven vanuit de fysieke eigenschappen van het pand. Ongeveer de helft van het gebouw bevindt zich in de veiligheidszone binnen 30 meter van het spoor zoals vereist voor Externe Veiligheid, waardoor hier geen woonfunctie in mag. Ook de lay-out van het gebouw zelf en de logische verdeling tussen kantoorfunctie en studentendeel heeft dit aantal bepaald. Financieel is de verhouding van ca. 118 eenheden t.o.v. dit resterende kantooroppervlak geschikt om binnen de terugverdientijd van 10 jaar te blijven. Een groter aandeel studenteneenheden zou de terugverdientijd verder negatief beïnvloeden.

Er staat in de stukken dat er bij tekort gebruik wordt gemaakt van egalisatiereserve verwervingen, volgende vragen; • Hoe groot is die voorziening? Voor de prospectie van de egalisatiereserve verwijs ik graag naar de laatste pagina van het geheime memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 300” onder het kopje “Egalisatiereserve”. De aanloopverliezen kunnen ruimschoots opgevangen worden met de positieve exploitatieresultaten van de overige aangekochte gebouwen. •

Waar staat dit in de begroting? Deze is opgenomen in bijlage 6 van de begroting: Reserves en voorzieningen.

Beantwoording vervolgvraag d.d. 24 november 2025: •

Er wordt gezegd: De toekomstige herontwikkeling van Cluster 7 is niet specifiek opgenomen in de begroting, maar maakt onderdeel uit van de grondexploitatie van Ontwikkelmaatschappij Fellenoord b.v. In mijn beleving maak je de grond gebruiksklaar, dat is onderdeel van de grondexploitatie en dan verkoop je het aan de BV? Dus waarom wordt nu geschreven dat het een onderdeel is van de grondexploitatie ontwikkelmaatschappij? Graag nog een antwoord om het proces te begrijpen.

In de gemeentelijke begroting vindt u Cluster 7 niet terug, omdat de toekomstige herontwikkeling niet in een gemeentelijke grondexploitatie is opgenomen. Dit komt doordat de Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV verantwoordelijk is voor de gebiedsontwikkeling in het plangebied. In de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) is afgesproken dat de BV een recht tot aankoop heeft op gronden die nodig zijn voor de ontwikkeling. Eventuele kosten die de gemeente maakt voor het bouwrijp maken van gronden worden doorbelast aan de BV. Omdat de herontwikkeling van Kennedyplein 100-103 en 300 nog niet concreet is, is nog niet duidelijk of de gronden bouwrijp moeten worden geleverd (op kosten van de BV) of dat de gebouwen in huidige staat worden ingebracht.