Beantwoording technische vragen (GL) over Raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA

Datum: 19 september 2024

Beantwoording technische vragen van de fractie(s): GL Raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA •

Bij de technische toelichting werd door ontwikkelaar Being verteld dat voor het geoptimaliseerde plan gemiddeld gezien de schaduw/wind niet erger zal zijn dan het reeds vastgestelde plan. o De bezonning en windstudies schijnen al af te zijn en Being vertelde dat deze ook al deelbaar zijn. Graag zie ik deze in.

De update van de windstudie en de schaduwstudie die voor de bewoners is uitgewerkt is bijgevoegd. Er wordt nog gewerkt aan een normatieve zonnestudie. Deze is eerder in concept gemaakt maar is nog onvolledig en moet daarom op punten worden aangepast. Wanneer de normatieve zonnestudie finaal is kan deze ook worden gedeeld. Dit lukt echter niet deze week. De schaduwstudie die is bijgevoegd is op verzoek van de bewoners gemaakt en gaat alleen over de na middag en avond. De rest van de dag hebben de bewoners wel directe zon. o

Kan ook een korde duiding gegeven worden hoe deze oude en nieuwe bezonning en windstudies tot elkaar verhouden voor de extremen? Hoeveel gaan specifieke locaties er op vooruit/achteruit met deze wijzigingen?

In de windstudie die is bijgevoegd is zichtbaar dat impact gelijk blijft of verbeterd. Ter plaatse van de tuinen van de woningen aan de Tramstraat lijkt het windklimaat iets te verslechteren. In de praktijk zal dit echter meevallen volgens adviesbureau DGMR. In de modellen zijn namelijk alleen stedenbouwkundige contouren meegenomen,

maar niet de bebouwing en inrichting in de tuinen van deze woningen. De invloed van schuttingen, schuurtjes en bomen zal resulteren in een windhinderklasse A ter plaatse van deze tuinen volgens adviesbureau DGMR. •

De ontwikkelaar heeft eind 2022 laten weten dat de verdere ontwikkeling en realisatie van haar voorlopig ontwerp onhaalbaar is geworden. o Het bestemmingsplan is in Q1 2022 vastgesteld in de gemeenteraad. Wat is er in de tussentijd gebeurd waardoor het plan onhaalbaar is geworden?

In de loop van het jaar 2022 is de woningmarkt en bouwmarkt drastisch veranderd. De bouwkosten zijn in korte tijd enorm gestegen als gevolg van schaarste van grondstoffen en inflatie. Door rentestijgingen is de woningmarkt daarnaast verslechterd. De businesscase was daardoor niet meer haalbaar om te realiseren. Aannemers gaven bovendien aan dat de omvang van het project een probleem werd. Fasering en optimalisatie van het plan waren daarom noodzakelijk. o

Was het plan bij vaststelling door de gemeenteraad wel haalbaar? Heeft de gemeente de business case destijds ingezien?

Ja toen was het wel haalbaar. Nee, de gemeente heeft destijds geen business case ingezien. Hier was geen aanleiding voor. •

Er bestaat een risico dat fase 2 en/of 3 mogelijk niet worden afgerond door deze ontwikkelaar. De gemeente heeft geen bouwplicht opgelegd. o Ik dacht dat zoiets als een ‘bouwplicht’ opleggen niet mogelijk was. Als dit wel mogelijk is, waarom is hier niet voor gekozen?

De gemeente heeft ervoor gekozen om een openbare tender procedure te doorlopen om te komen tot een ontwikkelaar voor het VDMA terrein. Deze tenderprocedure was nadrukkelijk geen aanbestedingsprocedure in de zin van de Aanbestedingswet 2012 en aanverwante wet- en regelgeving. Omdat het geen aanbestedingsprocedure is geweest is het voor de gemeente ook niet mogelijk om een bouwplicht op te leggen.

o

Kan iets meer worden toegelicht over het pas in fase 3 verrekenen met de ontwikkelaar?

Doel hiervan is een stimulans creëren voor de ontwikkelaar om fase 2 en 3 op te leveren. De financiële details hieromtrent zijn in te zien bij de geheime stukken zoals aanwezig bij de griffie. •

Op welke onderdelen kan de buurt straks nog participeren bij de opstelling van het bestemmingsplan van fase 2 en 3?

De precieze onderwerpen waarop nog geparticipeerd kan worden moeten nog vastgesteld worden. Te denken valt aan invulling van de openbare ruimtes, behoefte van bewoners aan voorzieningen en het beperken van overlast tijdens en of na de bouw. Het concept communicatieplan is bijgevoegd in de bijlagen. Dit is de procesmatige beschrijving van de invulling van het participatieproces dat nog doorlopen gaat worden voor de bestemmingsplanwijziging. Op het uitgevoerde participatieproces is de feedback teruggekomen dat niet iedereen zich gehoord voelt. Om deze reden willen we deze klankbordgroep voor fase 2 een bredere vertegenwoordiging geven. Naast de vertegenwoordiging vanuit de Tramstraat is het belangrijk dat hier ook afvaardiging vanuit VVE de Tram, VVE Residence du Centre/ De Remise en vanuit de bewoners van het Woonbedrijf komen. De ambitie is om vanuit de verschillende groepen elk 1 à 2 afgevaardigden te selecteren.

Aanvullende technische vraag over de betaalbaarheid van woningen: Ik zie in het raadsvoorstel staan dat 90% van de woningen uit fase 1 betaalbare woningen worden. In fase 2 zitten nog 60% betaalbare woningen. Al met al gaat het om iets minder dan 500 betaalbare woningen van de 714 geplande woningen. Oftewel nabij de 70% betaalbaar als ik het goed heb. In het vorige bestemmingsplan werd ingezet op ongeveer 73% aan betaalbare woningen. Is al bekend hoe het programma precies onderverdeeld gaat worden in het nieuwe plan per fase? Ik zie dat niet terug in het voorliggende raadsvoorstel of de bijlagen. Geldt de onderstaande verdeling zoals vastgesteld in het vorige raadsvoorstel gewoon nog per fase?

De percentages woningbouw in het totale plan met 714 woningen zijn op dit moment als volgt: 27,3% sociale huur 43,6% middelduur (koop/huur) 29,1% vrije sector (koop/huur) Hiermee komt het percentage betaalbare woningen voor het totale project (fase 1, 2 en 3 samen) op bijna 71%. In fase gaat het om 210 betaalbare woningen en 26 vrije sector woningen. De overige woningen worden gebouwd in fase 2.