Beantwoording technische vragen Erfpacht (GL)

Onderwerp: antw - RE: Technische vragen erfpacht Beste Rutger, Wegens een erg volle agenda kom ik nu pas toe aan jouw mail. Ik ben geen erfpacht-expert, maar wegens jouw verzoek om een snelle reactie zal ik nu zo goed mogelijk antwoord geven. Eerst even over de context rond de vraag ‘verkoop of erfpacht’ bij uitgifte van gemeentegrond. In het bestuursakkoord SMMM staat op blz 31 o.a.: “Bij eventuele verkoop van onze grond houden we het principe aan van ‘nee, tenzij…’. We onderzoeken daarnaast de mogelijkheid om erfpacht in te zetten bij ontwikkelingen op onze eigen grond.” Met wethouders Thijs en Verhees hebben we najaar 2022 besproken dat deze uitspraak vraagt om nader onderzoek, waarvan de uitkomst zou moeten landen in de nieuwe Nota Grondbeleid. Het is immers goed om invulling te geven aan zo’n uitspraak, die vooral voortkwam uit de wens van het gemeentebestuur om meer grip uit te oefenen op de lokale woningmarkt. Dat betekende meer concreet: de wens van B&W om meer middelen in handen te krijgen tegen uitwassen die we in de woningmarkt zien, zoals speculatie, jaarlijkse forse huurverhogingen en doorverkoop aan beleggers. Het is dan de vraag of erfpacht het antwoord is tegen dat soort ontwikkelingen, of dat er ook andere instrumenten voor zijn. Onze conclusie en advies luidde: “bij de woonfunctie wegen de nadelen van erfpacht zwaarder dan de voordelen.

Daarom zeer terughoudend zijn met erfpacht wanneer het gaat om wonen; daar de voorkeur geven aan verkoop. Erfpacht biedt vooral voordelen bij niet-woonfuncties en kan als voorkeursmodel worden aangewezen.” Anders gezegd: andere instrumenten dan erfpacht zijn veel beter geschikt om de genoemde uitwassen aan te pakken. Het betreft zowel lokale als landelijke instrumenten (privaat- en publiekrechtelijk) en regels/wetgeving. Dit advies is omarmd door het college en verwoord in de concept Nota Grondbeleid 2023. Voor de goede orde: het gaat om uitgangspunten, niet om stringente eisen. Bij gronduitgifte voor permanent wonen is verkoop de insteek, bij andere functies is dat erfpacht of verhuur. In ruimtelijke ontwikkeling is vaak maatwerk nodig en er kunnen goede redenen zijn om in een bepaald geval af te wijken van het uitgangspunt. Dat is dan ter besluitvorming aan het college. Dan nu naar jouw vragen; mijn antwoorden staan hierna in rood.

-

Het college stelt dat het inzetten van erfpacht voor permanente woonfuncties ontwrichtend kan werken. Dit zou te maken hebben met belemmeringen in de hypotheekaanvraag of financiering. o Voor koopwoningen: Hoewel een toekomstig bewoner misschien een lagere hypotheek kan aanvragen doordat er met erfpacht gewerkt wordt hoeft de betreffende persoon de grond niet meer te kopen. De pachter hoeft dan minder hypotheek af te lossen per jaar. Is er dan nog steeds een belemmering in de financiering (die ik niet zie?) wanneer de erfpachtcanon gelijk of lager is aan het verschil in aflossingslast? Er van uitgaande dat de canonrente fiscaal aftrekbaar is en gelijk gehouden wordt aan de hypotheekrente. Van belang is onder meer dat erfpacht bij wonen in deze regio onbekend is (en dus onbemind). Dat uit zich in minder bereidwilligheid van banken/financiers, minder bereidheid en lagere waardering vanuit ontwikkelaars en beleggers, meer problemen voor taxateurs om (comparatief) woningen op erfpacht te taxeren, etc. Dat erfpacht de markt zou ontwrichten was wellicht een wat stevige uitspraak van de wethouder tijdens de meningsvorming, maar de kern is wel dat ‘de markt’ liever koopt dan pacht. En wat de bewoner betreft: eigenlijk is erfpacht alleen financieel interessant als de canon substantieel lager is dan de hypotheekrente. Er is sprake van een andere cashflow dan bij koop.

Minder betalen vooraf, maar (meestal) wel periodiek bijbetalen. Dat kan op termijn duurder uitpakken dan koop. Daarbij komt de onzekerheid als een termijn afloopt en er een herwaardering van de canon aan zit te komen: grote kostenstijgingen zijn dan vaak aan de orde. Die onzekerheid voedt dus mede het ‘onbemind’ zijn van erfpacht. o Voor huurwoningen: Is er een signaal dat projectontwikkelaars minder bereid zijn om te ontwikkelen op grond die verpacht wordt? Ook wanneer zij hierdoor geen geld voor de grond hoeven te betalen? Zie het antwoord hiervoor. Er moet wel degelijk worden betaald voor de grond, echter in een ander cashflowschema. o Voor (sociale) huurwoningen: Er wordt afgezien van erfpacht bij woningbouwcorporaties. Tegelijkertijd is erfpacht een middel om, als de woning aan de sociale

voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen de marktwaarde af te laten rekenen. ▪ Is er reeds beleid actief dat hierin voorziet? ▪ Zijn er, in plaats van erfpacht, betere instrumenten die hiervoor gebruikt kunnen worden en waarom? Niet het woningsegment is relevant bij de vraag ‘verkoop of erfpacht’, zoals ik eerder aangaf. Het gaat bij permanent wonen in beginsel om verkoop en bij andere functies om erfpacht of verhuur. Dat geldt ook bij sociale huur omdat we ervan uitgaan dat onze partners in de stad (woningcorporaties) vanuit maatschappelijke doelstellingen aan portefeuillemanagement doen. Een sociale woning zal zelden aan de sociale voorraad worden onttrokken (huur of maatschappelijk gebonden koop). Mocht dit toch gebeuren, dan gaat de eventuele verkoopwinst weer worden ingezet voor die maatschappelijke doelstelling. Er is bij mijn weten geen beleid dat voorziet in gevallen dat een sociale woning ‘commercieel’ wordt verkocht. Ik zie ook geen noodzaak daartoe. o Zijn er nog andere argumenten waarom erfpacht ontwrichtend kan werken? Amsterdam werd gisteren in het debat aangehaald, maar in Amsterdam speelde vooral mee dat het oorspronkelijke doel van erfpacht (grondwaarde stijging terug laten vloeien naar de gemeenschap) uit het oog verloren werd en erfpacht vooral als algemene inkomstenbron werd gezien.

Ik denk dat het woord ontwrichtend hier wat teveel wordt uitvergroot. De wethouder heeft bedoeld te zeggen dat erfpacht in het geval van permanent wonen weinig voordelen biedt en per saldo meer nadelen. - Klopt het dat er wel nog verder onderzoek plaats zal vinden naar het inzetten van erfpacht bij permanente woonfuncties? Nee, dat onderzoek heeft vorig jaar plaatsgevonden. We denken dan ook dat het voorstel, zoals dat nu in de Nota Grondbeleid 2023 is opgeschreven, goed verdedigbaar is. En nogmaals: geen wet van meden en perzen, maar ‘slechts’ het uitgangspunt zoals ook de wethouder aangaf.