Beantwoording Technische vragen (D66) over Startnotitie Herziening Woonprogramma Zoveel mogelijk mensen onder dak

Beantwoording technische vragen - Startnotitie Herziening Woonprogramma Zoveel mogelijk mensen onder dak De startnotitie geeft aan dat het realiseren van 30% sociale huur binnen de totale opgave van 25.000 woningen een grote uitdaging is. Tegelijkertijd constateren woningcorporaties druk op hun investeringscapaciteit door onder andere de huurbevriezing. 1. Welke financiële risico’s voor corporaties in Eindhoven zijn bekend naar aanleiding van de landelijke huurbevriezing per 1 juli 2025? De corporaties van de MRE hebben een eerste inschatting laten maken op het niveau van de regio. Omdat corporaties niet alleen in onze gemeente actief zijn, zijn er geen cijfers bekend van de effecten alleen in Eindhoven. Voor de MRE-regio geldt dat zonder verder compensatie, 7.159 woningen minder zouden moeten worden gebouwd, om de financiële situatie van nu te behouden. Als maximaal wordt geleend en de financiële ruimte totaal wordt opgebruikt, komt dat neer op 2.801 minder nieuwbouweenheden. Er is dan geen marge meer om veranderende omstandigheden zoals rentestijgingen op te vangen zonder bij te sturen, bijvoorbeeld op onderhoud. Bovenstaande geldt voor de periode t/m 2034. 2.

Zijn er projecten in de pijplijn waarvan corporaties hebben aangegeven dat deze mogelijk niet doorgaan of vertraagd worden? De afwegingen over welke projecten (nieuwbouw of verduurzaming) van de corporaties niet doorgaan zijn nog niet gemaakt. 3. Wat is de impact van de huurbevriezing op de uitvoerbaarheid van de sociale huurdoelstelling binnen het woonprogramma? Als de huurbevriezing doorgang vindt en de compensatie niet volledig zal zijn, zullen corporaties waarschijnlijk nieuwbouwprojecten schrappen.

We zullen dan als gemeente moeten bezien of andere partijen de sociale huurwoningen in de programmering kunnen realiseren. Maar ook zij zullen te maken krijgen met de huurbevriezing en dus een andere businesscase moeten rondrekenen. 4. Wat is de impact van de huurbevriezing op de uitvoerbaarheid van het volledige betaalbaar woonprogramma ? Deze impact is groot, zowel direct op de mogelijkheden voor de realisatie van voldoende sociale huurwoningen door de corporaties, als indirect op de mogelijkheden voor de realisatie van grotere (combinatie-)projecten, waarbij sociale huurwoningen een belangrijk onderdeel zijn van het totale project of de totale gebiedsontwikkeling. Daarmee heeft het mogelijk wegvallen van een deel van de gewenste sociale huurwoningen ook een forse impact op de realisatie van andere betaalbare en ook op dure huur- of koopwoningen. In de notitie wordt voorgesteld om bestaande eisen te schrappen als dat mogelijk is, en om terughoudend te zijn met het opnemen van nieuwe eisen, om zo realisatie te versnellen. 5. Welke specifieke eisen worden voorgesteld om te schrappen? Dit wordt in de herziening van het Woonprogramma verder vormgegeven. 6. Wat zijn de effecten van het schrappen van eisen op woningkwaliteit, en hoe worden deze gemonitord? Het is nog niet besloten welke of hoe kwaliteitseisen geschrapt gaan worden.

We kijken daarbij ook vooral naar regelgeving die dubbelop, overlappend of met elkaar in tegenspraak is. In het voorbeeld van middenhuurwoningen is er naast onze eigen norm inmiddels een kaderstellende Wet Betaalbare huur. Het is daarom nog te vroeg om te spreken over effecten of de monitoring van het mogelijk schrappen van eisen. De notitie benoemt dat de Eindhovense inzet op 85% betaalbare woningen afwijkt van de landelijke norm (2/3 betaalbaar), en daarmee invloed kan hebben op subsidies. 7. Is bekend of het Rijk ons afwijkende woonprogramma accepteert voor bijvoorbeeld de subsidies via Woningbouwimpuls of Realisatiestimulans?

Voor de vorige tranches van de Woningbouwimpuls waren er geen maximum-eisen per project aan betaalbare woningen. Een van de voorwaarden luidde wel: “project kent een aantoonbaar publiek financieel tekort.” De minister van VRO heeft aangegeven dat zij verplichte hoge percentages betaalbare woningen ziet als onnodig veroorzaken van een dergelijk tekort. De voorwaarden voor een toekomstige tranche zouden daarop aangepast kunnen worden. De voorwaarden voor de toekenning van middelen via de realisatiestimulans zijn nog niet bekend. 8. Zijn er al signalen ontvangen van het Rijk of andere instanties over de risico’s voor de Beethoven bijdrage? Er zijn signalen ontvangen dat hoge betaalbaarheidseisen op gespannen voet staan met de voorwaarden in de uiteindelijke regeling, maar de exacte vormgeving van de Beethoven-regeling is nog niet rond. 9. Zijn er al tekenen dat het Rijk in de toekomst de landelijke norm voor elke gemeente wil vastleggen? Met het gewijzigd Besluit Versterking Regie Volkshuisvesting dat onlangs in consultatie is geweest introduceert het Rijk een set van instructieregels voor gemeenten en doelen die op regionaal, provinciaal en rijksniveau moeten worden behaald (30% sociaal en 2/3 betaalbaar). Hierin zou onze gemeente de instructie krijgen om 40% middensegment te bouwen.

Onduidelijk is nog in hoeverre dit een maximum of minimum is, hoe het samenspel met de doelen op de drie niveaus uit zal werken en hoe dwingend het Rijk en de provincie zich op kunnen en zullen stellen. Het is dus nog onduidelijk of de nu voorgestelde instructies en doelen zullen leiden tot een bepaalde norm voor onze gemeente. Maar van een landelijke norm voor elke gemeente is in de voorgestelde regelgeving geen sprake. Doorstroming wordt als een belangrijk speerpunt genoemd in de notitie. We weten dat oudere bewoners bewegen van een huis naar een nieuwe (vrije sector) appartement voor 5 huisbewegingen zorgt. 10. In hoeverre wordt de doorstroming al zichtbaar gemeten? Doorstroming van individuele huishoudens wordt niet bijgehouden of gemeten. In het onlangs verschenen woningmarkt onderzoek van Companen is de (verwachte) doorstroming wel in kaart gebracht. Hiermee is gerekend in de

berekening van de ontwikkeling van de woonbehoefte in de komende jaren. 11. Wordt het effect van voorrang voor buurtbewoners bij nieuwe projecten actief gemonitord? Dit wordt niet actief bij projecten gemonitord. Regelmatig woningmarkt- of woonbehoefte-onderzoek geeft inzicht in verhuisbewegingen en doorstroming. 12. Welke afweging is gemaakt om niet te kiezen voor het inzetten op (vrije sector) appartementen om in de keten 5 woningen vrij te spelen maar vooral aan de onderkant van de markt bij te bouwen? De raad heeft op14 januari de afweging gemaakt om vast te houden aan een woonprogramma van 85% betaalbaar. Omdat wij op korte termijn niet voldoende voor iedereen kunnen bouwen, wordt in de Startnotitie voorgesteld om vooral te bouwen voor de mensen die het het lastigst hebben op de woningmarkt. De vraag is ook of en wanneer een verhuistreintje ook deze mensen zou helpen. Daarnaast is dus nog 15% vrije sector mogelijk. 13. Hoe groot is het risico dat de doorstroming hierdoor nog vaster komt te zitten? Doorstroming kent ook andere aspecten dan het betreffende segment. Wij zien bijvoorbeeld bij ouderen die in een relatief grote woning wonen dat zij ook kijken naar nabijheid van alternatieven en opzien tegen de inspanning van verhuizen. Ook geven zij juist aan dat een betaalbaar alternatief ontbreekt.

Het bijbouwen van betaalbare woningen kan dus juist bijdragen aan doorstroming. De notitie zegt expliciet dat de ambtelijke capaciteit een beperkende factor is voor uitvoering. 14. Wat zijn en waar liggen de huidige knelpunten qua personele capaciteit? Het genoemde knelpunt betreft meerdere onderdelen van de organisatie. We zien dat de arbeidsmarkt overspannen is en dat het lastig is om specialistische functies te kunnen invullen. Daarbij vraagt de versnelling van de woningbouw een uitbreiding van personeel in de hele keten, van beleidsadviseurs wonen, plan economen, juristen tot aan vergunningverleners. In aanvulling zien we ook dat het uitwerken en hard maken van de plannen relatief meer capaciteit vraagt o.a. doordat vaker

maatwerk nodig is. Tenslotte vraagt het verwerken van nieuw landelijk beleid ook extra beleidscapaciteit, vooral als het beleid minder voorspelbaar is.