23bst01433 Bijlage 1 - Evaluatie opkoopbescherming

Evaluatie opkoopbescherming gemeente Eindhoven

gemeente Eindhoven Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling – Omgevingskwaliteit Definitief juli 2023

Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven

Datum juli 2023

2

gemeente Eindhoven

Inhoudsopgave

Inleiding

04

1. Effectiviteit

05

2. Uitvoering

06

3. Effect kamerverhuur en woningsplitsing

07

4. Onderbouwing

07

5. Conclusie

10

6. Aandachtspunten voor vervolg

10

gemeente Eindhoven

3

Inleiding Sinds 1 januari 2022 is het wettelijk mogelijk om opkoopbescherming in te voeren voor bestaande koopwoningen. Opkoopbescherming houdt in dat een recent aangekochte woning in het goedkopere segment niet mag worden verhuurd, maar door de koper zelf bewoond moet worden. Eindhoven heeft de opkoopbescherming, als een van de eerste gemeenten in Nederland, ingevoerd per 1 april 2022. In 2022 gold deze maatregel voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot €350.000 in 2021. In 2023 vallen koopwoningen met een WOZ-waarde tot €355.000 in 2022 onder de opkoopbescherming. Bij de behandeling van het raadsvoorstel tot invoering van de opkoopbescherming op 25 januari 2022, is toegezegd dat deze maatregel vóór het zomerreces van 2023 zou worden geëvalueerd. Met dit evaluatierapport komen wij die toezegging na. De evaluatie is ook om een andere reden van belang. Opkoopbescherming is opgenomen in de (gewijzigde) Huisvestingsverordening 2020. Een huisvestingsverordening vervalt van rechtswege na vier jaar. Om gebruik te kunnen blijven maken van dit instrument, moet de gemeenteraad vóór 1 januari 2024 een nieuwe huisvestingsverordening vaststellen.

Voor opkoopbescherming geldt dat de gemeenteraad wettelijk gezien alleen van deze bevoegdheid gebruik mag maken als dat aantoonbaar noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste en/of leefbaarheidsproblemen. Een goede onderbouwing vanuit de actuele woningmarktsituatie is daarom vereist om opkoopbescherming te kunnen voeren. In deze beknopte evaluatie staan de volgende vragen centraal: 1. Hoe effectief is de opkoopbescherming? 2. Wat zijn de uitvoeringslasten van de maatregel? 3. Is het aannemelijk dat opkoopbescherming effect heeft gehad op het aantal verleende vergunningen voor kamerverhuur? 4. Is het (beleidsmatig en juridisch) verdedigbaar om opkoopbescherming op te nemen in de Huisvestingsverordening 2024? 5. Zo ja, hoe kunnen de lokale keuzemogelijkheden (prijsgrens, gebieden en lokale uitzonderingen) dan worden ingevuld? Voor de beantwoording van deze vragen maken we gebruik van interne informatie en van gegevens over woningtransacties in Eindhoven die op aanvraag door het Kadaster zijn verstrekt. Hierbij gaat het om informatie op hoofdlijnen, zoals het aantal vergunningaanvragen of het aantal woningverkopen in een bepaalde prijsklasse. Voor deze evaluatie is geen gebruik gemaakt van informatie op adresniveau en evenmin van persoonlijke gegevens van kopers en verkopers.

4

gemeente Eindhoven

1. Effectiviteit Opkoopbescherming is bedoeld om zoveel mogelijk1 te voorkomen dat bestaande koopwoningen worden aangekocht met het doel om deze te gaan verhuren, zodat er meer woningen beschikbaar komen voor kopers die er zelf gaan wonen. Aan de hand van gegevens van het Kadaster kan inzichtelijk worden gemaakt in hoeverre dit doel bereikt is. Hierbij is niet alleen relevant hoeveel woningen er door investeerders van eigenaarbewoners zijn gekocht, maar ook hoeveel woningen er door investeerders aan eigenaarbewoners zijn verkocht. Het saldo van deze aan- en verkopen is het netto aantal woningen dat is omgezet van koop naar huur. De onderstaande tabel laat zien dat er in 2020 per saldo 121 woningen zijn omgezet van koop naar huur. In 2021 is echter een duidelijke trendbreuk te zien, die waarschijnlijk samenhangt met de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders van 2% naar 8%. Per saldo werden er in dit jaar door investeerders meer woningen verkocht dan aangekocht. De voorraad goedkope2 koopwoningen is hierdoor in 2021 per saldo licht gegroeid met 12 woningen. Per 1 januari 2022 is de overdrachtsbelasting voor investeerders verder verhoogd van 8% naar 10,4%. Daarnaast werd het op deze datum wettelijk mogelijk om opkoopbescherming in te voeren voor bestaande koopwoningen.

Vanaf het voorjaar van 2022 was er sprake van een snelle stijging van de hypotheekrente, waardoor de markt voor koopwoningen enigszins afkoelde. Daarnaast werd gaandeweg duidelijk dat het kabinet de particuliere huursector meer wilde gaan reguleren en inkomsten uit verhuur wilde gaan belasten. Het cumulatieve effect van deze ontwikkelingen op de woningmarkt was, dat er in 2022 door investeerders nog meer woningen werden verkocht dan aangekocht. Per saldo groeide de voorraad goedkope koopwoningen hierdoor met 46 woningen.

Bron: Infogram woningtransacties in Eindhoven

1 2

Vanwege een aantal wettelijke uitzonderingen kan dit niet in alle gevallen worden tegengaan. Wettelijk gezien is opkoopbescherming mogelijk voor goedkope koopwoningen, waarbij het aan de gemeenteraad wordt overgelaten om te bepalen wat hieronder wordt verstaan.

gemeente Eindhoven

5

Uit deze analyse kan worden geconcludeerd dat het doel van de opkoopbescherming is bereikt: sinds de invoering van deze maatregel per 1 april 2022 zijn koopwoningen in het segment tot €350.000 WOZ-waarde vaker terechtgekomen bij mensen die er zelf zijn gaan wonen. Maar omdat deze ontwikkeling al vanaf begin 2021 gaande is, is het de vraag welke rol de opkoopbescherming hierbij heeft gespeeld. De eerste verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 lijkt hierop veel meer impact te hebben gehad. Door een combinatie van macro-economische factoren en landelijk beleid wordt het klimaat om te investeren in huurwoningen medio 2023 algemeen als zeer ongunstig ervaren. Dit maakt het aannemelijk dat het verschil tussen het aantal door investeerders aangekochte en verkochte woningen vanaf 2023 verder zal toenemen, ten gunste van woningzoekenden die een woning voor eigen gebruik willen aankopen. Vooralsnog gaat het wel om vrij marginale aantallen, waardoor dit effect voor woningzoekenden in zowel de koop- als huursector waarschijnlijk niet direct merkbaar zal zijn. 2. Uitvoering De voorbereiding van het besluit om opkoopbescherming in te voeren heeft veel ambtelijke capaciteit gekost. Hierbij speelt mee dat Eindhoven samen met de G4gemeenten vooruitgelopen is op het wetgevingstraject, en vanuit deze ervaring ook heeft bijgedragen aan regionale en landelijke kennisdeling.

Daarentegen zijn de uitvoeringslasten van de implementatie van de maatregel zeer beperkt. 2.1 Beleid en communicatie De beleidsmatige voorbereiding bestond uit deelname aan de G4-werkgroep en enkele landelijke bijeenkomsten, het samenstellen van een bestuurlijk dossier inclusief een lokale verordening, het beleidsmatig onderbouwen van de maatregel, het vormgeven van een uitgebreide informatiepagina voor de gemeentelijke website en het persoonlijk beantwoorden van vragen van belanghebbenden. Na invoering van de maatregel zijn voor toepassing van de hardheidsclausule vervolgens nog separate P-dossiers opgesteld. In totaal vroeg dit een eenmalige tijdsbesteding van circa 500 uur. 2.2 Vergunningverlening, handhaving, bezwaar en beroep De implementatie van de opkoopbescherming brengt structurele uitvoeringskosten met zich mee. Er is een vergunningstelsel ingericht, het verhuurverbod moet indien nodig worden gehandhaafd en tegen de beslissing van het gemeentebestuur op vergunningaanvragen staat bezwaar en beroep open. Voor de behandeling van een vergunningaanvraag wordt €250 aan leges berekend. Deze compenseren deels de uitvoeringskosten van de regeling. In het eerste jaar na de invoering van de opkoopbescherming heeft de afdeling Vergunningen 23 aanvragen behandeld en 15 vergunningen voor verhuur onder opkoopbescherming verleend.

De overige acht aanvragen zijn ingetrokken of buiten behandeling gesteld. Er zijn geen weigeringen geweest.

6

gemeente Eindhoven

Bij de invoering van de opkoopbescherming is geen budget vrijgemaakt voor toezicht en handhaving. Tot nu toe zijn er ook geen handhavingsacties ondernomen. Ook de afdeling Bezwaar en Beroep heeft tot nu toe geen zaken over opkoopbescherming behandeld. Het gegeven dat er in 2022 in totaal 15 vergunningen voor verhuur onder opkoopbescherming zijn verleend, kan worden afgezet tegen de bevinding van het Kadaster, dat er in het beschermde segment in 2022 in totaal nog 60 woningen van eigenaar-bewoners zijn aangekocht door mensen die er niet zelf zijn gaan wonen. In de eerste helft van 2022 ging het om 40 woningen, in de tweede helft om 20 woningen. De opkoopbescherming is per 1 april 2022 ingevoerd, waardoor tenminste een deel van de woningen die in de eerste helft van dit jaar is verkocht hier nog buiten viel. Daarnaast gold er overgangsrecht voor woningen die vóór 1 maart 2022 zijn gekocht en na 1 april 2022 zijn geleverd. Het is aannemelijk dat het verschil tussen het aantal aan investeerders verkochte woningen en het aantal verleende vergunningen hier grotendeels door kan worden verklaard. Hoewel een enkeling het verhuurverbod mogelijk bewust of onbewust zal hebben overtreden, zijn er geen aanwijzingen voor structurele ondermijning van de opkoopbescherming. Eventueel kan deze vergelijking begin 2024 nogmaals worden gemaakt.

Het effect van het overgangsrecht zou dan uitgewerkt moeten zijn en het aantal door investeerders aangekochte woningen zou dan nog dichter bij het aantal verleende vergunningen moeten liggen. 3. Geen effect op beleid voor kamerverhuur en woningsplitsing Vooraf werd gevreesd dat de invoering van opkoopbescherming een negatief effect zou hebben op de realisatie van het beleid voor kamerverhuur en woningsplitsing, in de zin dat de gewenste gecontroleerde uitbreiding van het aantal kleine wooneenheden hierdoor zou worden geremd. De ontwikkeling van het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen voor kamerverhuur en woningsplitsing laat sinds 1 april 2022 echter geen trendbreuk zien die hierop wijst. 4. Onderbouwing Opkoopbescherming is een bevoegdheid op grond van de Huisvestingswet 2014 die alleen met een goede onderbouwing mag worden ingezet. De wet stelt ook specifieke eisen aan die onderbouwing. In de beleidsmatige onderbouwing van de opkoopbescherming wordt betoogd dat aan deze eisen wordt voldaan. Deze onderbouwing en de artikelsgewijze toelichting bij de verordening zijn na het raadsbesluit van 25 januari 2022 opgesteld en zijn niet in dit dossier opgenomen. De onderbouwing en artikelsgewijze toelichting zijn daardoor voor belanghebbenden niet digitaal terug te vinden.

Dit kan worden ondervangen door deze documenten alsnog toe te voegen aan de pagina ‘opkoopbescherming’ op de website van de gemeente. Overigens wordt een toelichting bij een verordening conform de reguliere wetgevingstechniek nooit als officieel onderdeel bij het raadsbesluit vastgesteld en hoeft deze ook niet via de formele weg (overheid.nl) gepubliceerd te worden.

gemeente Eindhoven

7

Samengevat wordt in de beleidsmatige onderbouwing van de opkoopbescherming uit april 2022 aangevoerd dat: a. uit meerdere woningbehoefteonderzoeken blijkt dat de bestaande voorraad goedkope en middeldure koopwoningen in Eindhoven te klein is om in de huidige en toekomstige behoefte te voorzien; b. uit de Buurtkijker blijkt dat de leefbaarheid in een groot deel van Eindhoven onder druk staat; c. er geen andere en minder ingrijpende manier is om de slaagkansen van kopers in het betaalbare segment te vergroten, omdat er weinig animo is bij ontwikkelaars om betaalbare koopwoningen te bouwen en grootschalige verkoop van corporatiewoningen maatschappelijk ongewenst is; d. verwacht mag worden dat opkoopbescherming geen substantieel negatief effect zal hebben op de slaagkans van woningzoekenden in de particuliere huursector, omdat het woningaanbod in deze sector veel sterker groeit door nieuwbouw dan door omzetting van bestaande koopwoningen naar huurwoningen. Medio 2023 is deze onderbouwing nog grotendeels actueel: a. gezien de snelle groei van het aantal huishoudens in Eindhoven (en de regio) en de achterblijvende woningbouwproductie, is het zeer aannemelijk dat er nog steeds sprake is van schaarste aan betaalbare koopwoningen. Momenteel zijn hierover geen actuele cijfers beschikbaar. In 2024 wordt er waarschijnlijk weer een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd; b.

de Buurtkijker geeft medio 2023 nog grotendeels hetzelfde beeld van de leefbaarheid als in april 2022:

Buurtkijker juli 2023

8

gemeente Eindhoven

Buurtkijker april 2022

c. en d. onder invloed van de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt is de bereidheid van ontwikkelaars om betaalbare koopwoningen te bouwen toegenomen. Ontwikkelaars willen deze mogelijkheid in elk geval zo lang mogelijk openhouden om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de markt. Daarmee is nog niet gezegd dat er de komende jaren ook daadwerkelijk meer betaalbare koopwoningen worden gebouwd. Vooralsnog is het aantal geprogrammeerde koopwoningen tot €355.000 nog beperkt. Meer richting de NHG-grens (€405.000) en de regionale bovengrens van het middeldure koopsegment (€370.000) 3 komt er wel een duidelijkere plus. Doordat er momenteel meer huurwoningen worden omgezet naar koop dan andersom, is er langs die weg al wel sprake van een beperkte groei van de voorraad goedkope koopwoningen. Het gecombineerde effect van deze ontwikkelingen is nog niet zodanig groot dat dit als een substantiële bedreiging voor (toekomstige) woningzoekenden in de particuliere huursector moet worden beschouwd. Meer aanbod van betaalbare koopwoningen betekent waarschijnlijk ook dat de vraag naar particuliere huurwoningen wat zal afnemen. Door het uitblijven van bezwaar en beroep kan niet worden vastgesteld of de beleidsmatige onderbouwing van de opkoopbescherming juridisch houdbaar is. Ook elders in het land is er nog geen specifieke jurisprudentie over opkoopbescherming ontstaan.

Wel volgt uit de bredere jurisprudentie over de Huisvestingswet dat de opkoopbescherming op gebiedsniveau (wijkniveau) zou moeten worden onderbouwd. Daarnaast is een schaarste-onderbouwing alleen niet 3

Bedoeld wordt de prijsgrens ‘hoge middeldure koop’ uit de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE 2023.

gemeente Eindhoven

9

voldoende, maar moet ook inzichtelijk worden gemaakt dat deze schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen heeft, bijvoorbeeld in de vorm van stelselmatige verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden. Dit zijn aandachtspunten voor een eventuele voortzetting en doorontwikkeling van de lokale regeling voor opkoopbescherming. 5. Conclusie Uit de door het Kadaster verstrekte gegevens blijkt dat er al sinds begin 2021 sprake is van een structurele omslag, in de zin van verminderde interesse van investeerders in goedkope koopwoningen. Het aantal goedkope koopwoningen dat is omgezet naar huurwoningen daalt sindsdien gestaag, terwijl het aantal particuliere huurwoningen dat wordt verkocht aan mensen die er zelf gaan wonen steeds verder toeneemt. Het beeld dat starters worden verdrongen door beleggers, klopt hierdoor per saldo niet meer: voor elke betaalbare koopwoning die door investeerders uit de markt wordt gehaald, wordt er elders in de stad meer dan één andere woning terug geleverd. Op het moment dat de opkoopbescherming in Eindhoven werd ingevoerd, was dit echter nog niet zo duidelijk zichtbaar in de toen beschikbare cijfers. De kentering in de buy-to-let markt valt samen met de eerste van een reeks fiscale maatregelen die het kabinet heeft getroffen om het investeren in woningen voor de verhuur minder aantrekkelijk te maken.

Aannemelijk hebben deze maatregelen, en vooral de eerste verhoging van de overdrachtsbelasting, meer effect gehad dan de invoering van de opkoopbescherming. Hoewel het beeld van de schaarste- en leefbaarheidsproblematiek in Eindhoven sinds de invoering niet fundamenteel veranderd is, is het inmiddels niet meer aannemelijk dat de omzetting van koop- naar huurwoningen hier een noemenswaardig effect op heeft. Dat maakt het lastiger om te voldoen aan de wettelijke eisen voor onderbouwing van de opkoopbescherming. Tegen voortzetting van de opkoopbescherming bestaan geen praktische bezwaren: de uitvoeringslasten zijn beperkt en de regeling werkt de realisatie van andere beleidsdoelen niet tegen. Vanuit beleidsmatig en juridisch oogpunt wordt voortzetting echter steeds lastiger te onderbouwen. 6. Aandachtspunten voor vervolg Als ervoor wordt gekozen om opkoopbescherming op te nemen in de Huisvestingsverordening 2024, dan kunnen de volgende, eerder gemaakte lokale keuzes worden heroverwogen: a. prijsgrens Deze is niet wettelijk bepaald maar mag (met een goede onderbouwing) door de gemeenteraad worden vastgesteld. Het moet wel gaan om de WOZ-waarde van de woning en niet om de koopsom. In Eindhoven is er in eerste instantie voor gekozen om koopwoningen met een WOZwaarde tot €350.000 in 2021 onder de opkoopbescherming te brengen.

Op initiatief van de gemeenteraad is deze prijsgrens per 1 januari 2023 verhoogd naar een WOZ-waarde van €355.000 in 2022. De keuze om de WOZ-waarde van het voorgaande jaar te hanteren hangt samen met de voorzienbaarheid voor kopers. Ook wie aan het begin van het jaar, als de nieuwe

10

gemeente Eindhoven

WOZ-waardes nog niet bekend zijn, een woning koopt weet hierdoor op voorhand of deze mag worden verhuurd of niet. De huidige prijsgrens van €355.000 WOZ-waarde in 2022 is gelijk aan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2022. Deze systematiek volgend zou voor de opkoopbescherming in 2024 een prijsgrens van €405.000 WOZ-waarde in 2023 kunnen worden vastgesteld. Dat bedrag is gelijk aan de NHG-grens voor 2023. Gezien de recente daling van de huizenprijzen valt echter te verwachten dat de NHG-grens voor 2024 lager zal worden vastgesteld. Volgens het woningmarktrapport van Woningmarktcijfers.nl werd voor een tussenwoning in Eindhoven in het eerste kwartaal van 2023 gemiddeld €410.837 betaald. Voor een appartement werd in dezelfde periode gemiddeld €288.919 betaald. Het betreft hier koopsommen, die meestal wat hoger zijn dan de WOZ-waarde van de betreffende woningen. Uit dit rapport blijkt ook dat tussenwoningen in Eindhoven gemiddeld wat duurder zijn dan in de regio Zuidoost NoordBrabant als geheel, maar appartementen juist goedkoper. De cijfers van het Kadaster laten over de afgelopen drie jaar een verschuiving zien in het prijssegment waarin investeerders het meest actief zijn.

Deze verschuiving gaat samen met een algemene verschuiving, waarbij het aantal transacties in het segment van 250K tot 350K afneemt en het aantal transacties in het segment 350K tot 450K groeit. Deze ontwikkeling reflecteert waarschijnlijk de sterke prijsstijging van koopwoningen, waardoor dezelfde woningen over een periode van drie jaar in een andere prijsklasse terecht zijn gekomen. Ook hiervoor geldt dat, nu de markt over zijn hoogtepunt heen is, het zwaartepunt in het aantal transacties mogelijk weer wat meer verschuift richting de prijsklasse 250K-350K. Ook in de onderstaande grafieken gaat het om koopsommen, terwijl de prijsgrens voor opkoopbescherming wettelijk gezien betrekking moet hebben op de WOZ-waarde van de woning die vaak wat onder de marktwaarde ligt.

gemeente Eindhoven

11

Alles overwegende geven de ontwikkelingen in de markt aanleiding om de prijsgrens voor opkoopbescherming gelijk te houden of beperkt te verhogen, waarbij kan worden aangesloten bij de bovengrens van het middeldure koopsegment in de Regionale begrippenlijst wonen MRE (momenteel €370.000) of bij de huidige NHG-grens van €405.000. b. toepassingsbereik De wettelijke regeling sluit niet expliciet uit dat opkoopbescherming overal in de gemeente van toepassing is. Bij de afstemming over de invoering van opkoopbescherming in Eindhoven en de G4, bleek het Rijk er echter vanuit te gaan dat gemeenten deze maatregel selectief zouden toepassen in specifieke gebieden binnen de gemeente. Eindhoven heeft op deze verwachting ingespeeld door gebieden waar weinig wordt gewoond (zoals bedrijfsterreinen) en buurten waar nauwelijks aanbod van goedkope koopwoningen is niet in het toepassingsbereik op te nemen. Er blijven dan 86 CBS-buurten over waar de opkoopbescherming wél van kracht is. Uit Kadastergegevens blijkt dat investeerders de afgelopen drie jaar ook in vrijwel al deze buurten woningen van eigenaar-bewoners hebben aangekocht. Er is in de cijfers geen duidelijke concentratie van omzetting van koop naar huur te zien in bepaalde delen van de stad.

Het toepassingsbereik voor de opkoopbescherming lijkt daarmee juist te zijn gekozen en hoeft bij voortzetting van de regeling niet te worden aangepast. Wel dient de schaarste en/of (dreigende)

12

gemeente Eindhoven

leefbaarheidsproblematiek per gebied onderbouwd te worden inclusief de effecten ervan. Uit jurisprudentie over de Huisvestingswet 2014 volgt dat een onderbouwing op wijkniveau voldoende is. Binnen de aangewezen gebieden is opkoopbescherming alleen van toepassing op woningen van particuliere eigenaren, zowel natuurlijke personen als rechtspersonen. Gemeentelijke eigendommen en eigendommen van woningcorporaties zijn van opkoopbescherming uitgesloten. Ook dat is een lokale keuze die verankerd is in de lokale regeling en bij voortzetting gehandhaafd kan blijven. c. lokale uitzonderingen In de wettelijke regeling is voor een aantal specifieke verhuursituaties een algemene uitzondering op de opkoopbescherming gemaakt. Het gaat bijvoorbeeld om het in gebruik geven van een woning aan een naast familielid van de eigenaar. In die gevallen mag de gemeente een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming niet weigeren. Aanvullend op deze wettelijke uitzonderingen kan de gemeente algemene lokale uitzonderingen in de huisvestingsverordening opnemen. In Eindhoven is hier niet voor gekozen, omdat er gestreefd werd naar een zo eenduidig mogelijke regeling met zo min mogelijk uitzonderingen. Wel bevat de lokale regeling een hardheidsclausule, die kan worden toegepast als de regeling in individuele gevallen onbedoelde of onrechtvaardige gevolgen dreigt te hebben.

Sinds de invoering van de opkoopbescherming in Eindhoven is deze hardheidsclausule drie keer toegepast. Het ging om drie heel verschillende situaties, zonder een rode draad die vertaald zou kunnen worden naar een algemene lokale uitzondering. Bij voortzetting van de regeling hoeven in de nieuwe huisvestingsverordening daarom wederom geen lokale uitzonderingen te worden opgenomen. d. aanwijzing nieuwbouwwoningen Hoewel opkoopbescherming bedoeld is voor bestaande koopwoningen, biedt de wettelijke regeling ruimte om deze ook op nieuwbouwwoningen van toepassing te verklaren. Eindhoven heeft hier gebruik van gemaakt om te voorkomen dat investeerders dit als alternatief voor aankoop van een bestaande woning zouden gaan zien. Weliswaar kan bij nieuwbouw een zelfbewoningsplicht worden opgelegd, maar daarbij is de gemeente in sommige gevallen afhankelijk van de medewerking van de ontwikkelaar. Opkoopbescherming zou in dat geval als extra vangnet dienen om te voorkomen dat goedkope nieuwbouw-koopwoningen worden omgezet naar huurwoningen. Omdat het instrumentarium voor opkoopbescherming niet is toegespitst op nieuwbouw, levert dit in de praktijk wel wat uitvoeringsproblemen op. In juni 2023 heeft de Tweede Kamer in ruime meerderheid ingestemd met een herziening van de Huisvestingswet 2014.

Onderdeel van deze herziening is dat in artikel 41, eerste lid, van genoemde wet het woord “bestaande” vóór “woonruimte” wordt geplaatst. Hiermee wordt alsnog geregeld dat opkoopbescherming uitsluitend voor bestaande woningen geldt, en niet voor nieuwgebouwde woningen die nog niet eerder zijn bewoond. Deze wetswijziging moet nog worden behandeld in de Eerste Kamer. Nu het kabinet demissionair is, zal eind september 2023 duidelijk worden of de behandeling van dit wetsvoorstel nog wordt voortgezet. In de nieuwe

gemeente Eindhoven

13

huisvestingsverordening kan hier al wel op worden geanticipeerd door opkoopbescherming te beperken tot de bestaande voorraad. Samengevat is het raadzaam om, naast de inzet op een nadere onderbouwing, bij voortzetting van de opkoopbescherming de volgende lokale keuzes in de Huisvestingsverordening 2024 op te nemen: a. een prijsgrens binnen een bandbreedte van €355.000 tot en met €405.000 WOZ-waarde in 2023; b. handhaving van het huidige toepassingsbereik, bestaande uit woningen van particuliere eigenaren in 86 CBS-buurten; c. evenals nu geen algemene lokale uitzonderingen, wel een hardheidsclausule; d. opkoopbescherming uitsluitend voor bestaande woningen, d.w.z. woningen die bewoond zijn of in het verleden bewoond zijn geweest.

14

gemeente Eindhoven