23bst01322 Raadsvoorstel Vaststellen Grondexploitatie Woningbouw Generaal Dibbetslaan
Tekst van het document
gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst01322 Dossiernummer 23.40.252 B&W beslisdatum 03 oktober 2023
Raadsvoorstel Vaststellen Grondexploitatie Woningbouw Generaal Dibbetslaan Inleiding Woningcorporatie Woonbedrijf is voornemens de bestaande woningen aan de Generaal Dibbetslaan, Generaal Smissaertstraat en Generaal van Nijnattenstraat te herontwikkelen met nieuwbouw. Als gemeente zijn we bereid om aan dit initiatief medewerking te verlenen. Vanwege de potentie voor de woningbouwversnelling, is dit project aangemerkt als zogeheten ‘focusproject’ onder uitvoering van het dedicated team voor de woningbouwversnellingsopgave. Met de ontwikkeling van deze locatie dragen we bij aan het toevoegen van 157 wooneenheden in het sociale huursegment. Hiermee maken we een gebiedsontwikkeling met een maatschappelijke meerwaarde mogelijk. De plannen zijn in het afgelopen jaar in nauw overleg tussen gemeente en Woonbedrijf uitgewerkt tot een integraal plan dat in een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) is opgenomen. Dit VOSP heeft een juridische vertaling gekregen in een nieuw bestemmingsplan, dat in februari 2023 ter inzage is gelegd. Aangezien het hier gaat om een gemengd project met kostenverhaal en grondverkoop, zorgen we er voor dat de initiatiefnemer (Woonbedrijf) de kosten die gemeente maakt, vergoedt. We sluiten daartoe een anterieure overeenkomst met Woonbedrijf.
In deze overeenkomst leggen we onder andere afspraken vast over het woningbouwprogramma, de in te richten openbare ruimte en de verkoop van grond. In de vast te stellen facilitaire grondexploitatie Woningbouw Generaal Dibbetslaan zijn de gemoeide kosten en opbrengsten verwerkt en deze vormt daarmee het financiële kader van dit project. Met de vaststelling van de exploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt.
Inboeknummer
23bst01322
Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een memo opgesteld: “Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Generaal Dibbetslaan” van 21-09-2023. Deze memo hoort bij dit raadsvoorstel “Vaststellen facilitaire Grondexploitatie Woningbouw Generaal Dibbetslaan” en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier. Omdat deze memo informatie bevat over de exploitatie van het project Woningbouw Generaal Dibbetslaan (911-800) die bij openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college hier op 3 oktober 2023 met een afzonderlijk geheimhoudingsbesluit een verplichting tot geheimhouding opgelegd. Wettelijke taak Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Taakveld 8.1 Ruimte en leefomgeving Taakveld 8.2 Grondexploitatie Taakveld 8.3 Wonen en bouwen Onvermijdelijk
Doelstelling Vaststellen van de facilitaire grondexploitatie om de herstructurering van de woningbouw aan de Generaal Dibbetslaan tot uitvoering te kunnen brengen. Daarmee bijdragen aan de woningbouwversnelling, stedelijke vernieuwing en ruimtelijke ontwikkeling als aanjager van een aantrekkelijke en duurzame woon- en leefomgeving voor huidige en nieuwe bewoners. Voorstel 1. De facilitaire grondexploitatie 911-800 Woningbouw Generaal Dibbetslaan vast te stellen. 2. De financiële consequenties van de facilitaire grondexploitatie te verwerken in de Meerjaren prognose Grondexploitaties (MPG 2024). Argumenten 1.1. Een vastgestelde grondexploitatie is noodzakelijk voor de verdere uitvoering van het plan. De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de facilitaire grondexploitatie. Met het vaststellen van de facilitaire grondexploitatie en het verwerken hiervan in het MPG 2024, worden budgetten vastgelegd zodat de verdere uitwerking van het plan kan plaatsvinden en de procedure tot vaststellen van het bestemmingsplan kan worden uitgevoerd. Op basis van de vastgestelde facilitaire grondexploitatie kan de met de corporatie te sluiten anterieure overeenkomst worden geëffectueerd.
2
Inboeknummer
23bst01322
1.2.
Gewenste ontwikkeling: 100% Sociale huursegment en bevordering doorstroming bestaande buurt. In lijn met het bestuursakkoord draagt de ontwikkeling aan de Generaal Dibbetslaan volop bij aan de betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van het nodige woningaanbod. Een deel van de bestaande (te slopen) woningen zijn onbewoonbaar verklaard en kunnen niet worden gerenoveerd. Met de door Woonbedrijf uitgevoerde samenspraak biedt dit project veel potentie op doorstroming in de bestaande buurt, waardoor gezinswoningen vrij komen. Er is veel belangstelling getoond vanuit omwonenden op participatiemomenten voor doorstroom naar de nieuwe woningen. 1.3.
Woningcorporaties krijgen voorrang bij gemeentelijke gronduitgifte om woningbouw mogelijk te maken. In lijn met het bestuursakkoord willen we de mogelijkheden benutten om woningcorporaties maximaal te laten bouwen. Hierbij versnellen we het proces waar dit mogelijk is en krijgen corporaties voorrang bij gronduitgifte. 1.4. Grondexploitatie sluit met een positief resultaat. De kosten en opbrengsten van dit project zijn opgenomen in de vast te stellen grondexploitatie. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de voor de ontwikkeling benodigde grond verkoopt aan Woonbedrijf. De grondexploitatie levert een verwacht positief resultaat op. 1.5. Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. De raad heeft in de verordening financieel beleid, beheer en organisatie 2023, vastgelegd dat alle dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen ter besluitvorming naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er geen begrotingswijziging opgesteld. De raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden definitief verwerkt in de begroting via het MPG. Kanttekeningen 1.1. Het nieuwe grondbeleid kan gevolgen hebben voor de grondtransactie. Op dit moment worden er nog gesprekken gevoerd met de woningcorporaties over de opzet van een nieuwe grondprijzenbrief (beleid).
Met Woonbedrijf is afgestemd dat het resultaat van de grondtransactie op project Generaal Dibbetslaan wordt besproken en mogelijk aangepast, maar dit niet kan leiden tot een negatieve business case voor de gemeente. 1.2. De kosten voor de grondexploitatie zijn globaal geraamd. Op dit moment liggen er nog slechts globale kostenramingen ten grondslag aan de grondexploitatie. Bij de nadere detaillering en uitwerking kunnen mogelijk meerkosten ontstaan. Dit risico is in principe bij elk project aanwezig. Het te verwachten positieve saldo van deze grondexploitatie biedt naar verwachting echter voldoende ruimte om tegenvallers op te vangen.
3
Inboeknummer
23bst01322
Ten aanzien van de memo “Toelichting facilitaire grondexploitatie woningbouw Generaal Dibbetslaan” van 21-09-2023 is door het college een verplichting tot algehele geheimhouding opgelegd. Het belang van openbaarmaking van de informatie in die memo weegt, gelet op de inhoud daarvan, niet op tegen de economische en financiële belangen van de gemeente Eindhoven en tegen het voorkomen van onevenredige bevoordeling van onderhandelingspartners dan wel onevenredige benadeling van de gemeente Eindhoven. Een nadere motivering en uitleg over de verplichting tot geheimhouding is opgenomen in het bij dit raadsvoorstel gevoegde geheimhoudingsbesluit. 1.3.
Financiële consequenties De facilitaire grondexploitatie heeft een verwacht positief saldo. De grondwaardering is in lijn met de Grondprijzenbrief (beleid), segment sociale huur. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de niet-openbare memo “Toelichting facilitaire grondexploitatie woningbouw Generaal Dibbetslaan” van 21-09-2023. Communicatie Voor de planuitwerking heeft Woonbedrijf reeds een uitvoerig samenspraak traject opgestart. Vanuit de gemeente is in het kader van het arrest Didam (Hoge Raad, 26 november 2021) reeds overgegaan tot publicatie van het voornemen tot verkoop van de gronden aan Woonbedrijf in het gemeenteblad d.d. 19-12-2022 en op de gemeentelijke website. Er is tot op heden geen kort-geding aangespannen tegen dit voornemen en de termijn van twintig dagen is verstreken. Planning en uitvoering November 2023: Vaststellen grondexploitatie en sluiten anterieure overeenkomst November 2023: Vaststellen bestemmingsplan December 2023: Aanvraag Omgevingsvergunning Q2 2024: Start bouw Q2 2025:Oplevering
4
Inboeknummer
23bst01322
Bijlagen Als bijlagen bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo “Toelichting facilitaire grondexploitatie woningbouw Generaal Dibbetslaan” van 21-09-2023; • Toelichting facilitaire grondexploitatie woningbouw Generaal Dibbetslaan van 2109-2023 (GEHEIM).
De bijlagen worden meegestuurd De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer. De geheime memo blijft onder berusting bij de griffier.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
, secretaris.
5
Inboeknummer
23bst01322
Ontwerp Raadsbesluit
De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 oktober 2023 besluit: 1. De facilitaire grondexploitatie 911-800 Woningbouw Generaal Dibbetslaan vast te stellen. 2. De financiële consequenties van de facilitaire grondexploitatie te verwerken in de Meerjaren prognose Grondexploitaties (MPG 2024).
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 28 november 2023
,griffier.
6