23bst00749 Bijlage 1 - Programma Bovenplanse Investeringen

Programma bovenplanse investeringen Juli 2023

INHOUD Samenvatting

2

1. Inleiding 2. Bovenplanse investeringen 3. Bepaling van de afdrachten 4. Besteding van ontvangen afdrachten 5. Actualisatie programma en afdrachten

4 6 11 16 17

Bijlagen Bijlage 1 Kosten- en bijdragenverhaal Bijlage 2 Toelichting bovenwijkse voorzieningen Bijlage 3 Toelichting financiële bijdragen Bijlage 4 Begrippenlijst

19 26 39 54

samenvatting Gemeente Eindhoven maakt zich op voor een schaalsprong: Eindhoven groeit tot 2040 met 40.000 woningen naar 300.000 inwoners. Het is daarbij conform onze Omgevingsvisie1 de ambitie om een cruciale rol te vervullen bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en ­design. Zo moeten er de komende periode nog heel veel woningen bijgebouwd worden om onze ambities te realiseren en (toekomstige) bewoners van Eindhoven te voorzien in geschikte huisvesting. Eindhoven Internationale Knoop XL, Brainport Innovation Campus en Strijp S zijn slechts een paar voorbeelden van de enorme ontwikkelingen die momenteel in Eindhoven gaande zijn. Verdichting van de stad moet daarbij hand in hand gaan met het voorzien in maatregelen om de stad leefbaar en bereikbaar te houden. Aandacht moet met name gaan naar duurzaamheid, vergroening en klimaatadaptie, hoogwaardige verbindingen, aantrekkelijke woon- en werkmilieus en een gezonde stad. Om tijdens het maken van deze schaalsprong de stad leefbaar, gezond en aantrekkelijk voor iedereen te houden, is het daarom noodzakelijk investeringen te plegen in zogenaamde “bovenplanse investeringen”. Dit zijn investeringen waar de gehele stad (en vaak ook nog daarbuiten) profijt van heeft. Denk daarbij aan parken, infrastructuur, maar ook gezonde

1: Vastgesteld juni 2020, zie ook bijlage 4 begrippenlijst. Alle vetgedrukte woorden staan daar toegelicht

2

luchtkwaliteit. Het betreft dus investeringen op het gebied van groen, openbare ruimte, mobiliteit en andere voorzieningen. De Omgevingswet verplicht (net als de Wet ruimtelijke ordening (Wro)) overheden een bijdrage van initiatiefnemers van nieuwe bouwprojecten te vragen die profijt hebben van de aan te leggen (openbare) voorzie­ningen. De wet maakt onderscheid in kostenverhaal, zijnde de inves­teringsprojecten die gedefinieerd zijn als bovenwijkse voorziening en ­bijdragenverhaal, zijnde de zogenaamde investeringen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Deze bijdragen zijn ­overigens niet altijd verplicht te verhalen (bijlage 1 licht dit verder toe). Naast inzet van eigen middelen en eventuele subsidieverstrekkers dienen ook de initiatiefnemers van bouwprojecten dus conform de wet mee te betalen aan de financiering van deze bovenplanse investeringen. Dit is overigens heel reëel. De bouwprojecten profiteren er namelijk ook van. Gemeente Eindhoven laat initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed daarom naar verhouding bijdragen zoals dit onder de Wro al en onder de Omgevingswet wederom bedoeld is. Daar gaat dit programma bovenplanse investeringen over. Conform dit programma dragen projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige systematiek bij aan de financiering van de bovenplanse ­investeringen.

Voor nieuw te ontwikkelen woningen, kantoren, commerciële ­voorzieningen (o.a. detailhandel) wordt aan (private) externe initiatiefnemers voor de bovenplanse investeringen een bedrag van € 42 per m² bvo (bruto vloeroppervlakte2) gevraagd en voor bedrijfsterreinen € 11 per m² uitgeefbaar terrein. Enkele uitzonderingen op die regel zijn ook vastgesteld, o.a. sociale huurwoningen ontwikkeld door een woningbouw­ corporatie. Indien de gemeente zelf initiatiefnemer is en dus gronden verkoopt en laat ontwikkelen, dan gelden de afdrachten ook voor de gemeente Eindhoven. De afdrachten worden dan betaald vanuit de resultaten van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten (GREX-en).

2: Dit is oppervlakte gemeten langs de buitenomtrek van het gebouw, dus inclusief gangen, trappen, etc., gemeten conform NEN 2580. De toelichting van wat wel en niet tot de bvo’s behoort staat onder 3.1.

3

1

inleiding

In de Omgevingsvisie3 en het bestuursakkoord “Samen morgen mooier maken”, juni 2022, is aangegeven dat Eindhoven een groeispurt maakt. Er moeten veel woningen en arbeidsplaatsen bij. Dit vraagt echter om randvoorwaarden op het gebied van groen, openbare ruimte, mobiliteit en andere voorzieningen. Verdichting van de stad moet daarom hand in hand gaan met het voorzien in maatregelen om de stad leefbaar en bereikbaar te houden. Gemeente Eindhoven moet daarom blijven investeren in zogenaamde “bovenplanse projecten” om de stad groener en gezonder te maken en de openbare ruimte zo in te richten dat iedereen er graag gebruik van maakt om te spelen, te bewegen of te ontmoeten. Bovenplanse investeringen zijn investeringen waar de gehele stad (en vaak ook nog daarbuiten) profijt van heeft. Denk daarbij aan parken, infrastructuur, maar ook gezonde luchtkwaliteit. Het betreft dus investeringen op het gebied van groen, openbare ruimte, mobiliteit en andere voorzieningen. In mei 2019 heeft de gemeenteraad de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen vastgesteld. Sindsdien geldt in Eindhoven voor alle initiatiefnemers van (nieuw)bouwprojecten een uniforme afdracht voor Bovenwijkse Voorzieningen (middels een afdracht per vierkante meter). Dit programma Bovenplanse Investeringen dat thans voor u ligt is een actualisatie hiervan naar aanleiding van de Omgevingswet.

Het huidige programma maakt gebruik van extra mogelijkheden die de Omgevingswet biedt: naast het verhalen van bovenwijkse voorzieningen is het verhalen 3: 1 juni 2020 4

van de zogenaamde financiële bijdragen (voor categorieën van ontwikkeling ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving) nu ook publiekrechtelijk mogelijk. Omwille van het overzicht behandelt Eindhoven deze samen als bovenplanse investeringen. Dit programma is overigens gericht op het privaatrechtelijke traject, waarbij we met initiatiefnemers tot anterieure overeenkomsten4 komen. We gebruiken het wettelijke kader (= het publiekrechtelijke traject) daar waar mogelijk als uitgangspunt. Mocht het niet lukken om tot een anterieure overeenkomst te komen, vraagt het publiekrechtelijk traject wellicht nog wel een nadere uitwerking van dit programma. Dan is maatwerk per project nodig. Dit programma gaat dus over het verhalen op initiatiefnemers van bovenplanse investeringen. Het gaat expliciet niet over het plangebonden kostenverhaal. Dit laatste betreft de gebiedseigen kosten, waaronder de gemeentelijke apparaatskosten en bijdragen aan voorzieningen direct in of nabij het plangebied (b.v. aan te leggen infrastructuur). Naast deze uniforme afdracht voor deze bovenplanse investeringen blijft dus een financiële exploitatiebijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling binnen het plangebied bestaan. Met het vaststellen van dit programma wordt dus een generieke en uniforme afdracht voor bovenplanse investeringen gevraagd.

Dit programma is dus bedoeld als onderbouwing van de te vragen afdracht voor bovenplanse investeringen aan externe (private) initiatiefnemers. Tevens wordt dezelfde afdracht betaald van de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. Benadrukt dient te worden dat het hier gaat om slechts een bijdrage, een fractie van de totale investeringsbedragen die nodig zijn om alle investeringsprojecten te bekostigen.

4: Zie bijlage 4 voor een definitielijst van de vetgedrukte woorden 5

Zoals uit hoofdstuk 2 (en bijlage 2 en 3) blijkt is de lijst aan bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen in Eindhoven divers. Er is een onderscheid gemaakt tussen harde en zachte investeringsprojecten. Harde investeringen zijn concrete projecten waarvan met redelijke zekerheid gesteld kan worden dat deze ook werkelijk uitgevoerd worden. Financiën en de verdeling ervan zijn duidelijk. Bij zachte investeringen is dat nog niet het geval en gaat het om ­indicatieve bedragen. In hoofdstuk 3 is aangegeven op welke wijze de afdrachten zijn bepaald. Hoofdstuk 4 gaat verder in op de bestedeling van de afdrachten en hoofdstuk 5 licht de actualisatie van het programma en de afdrachten toe.

2

Bovenplanse ­Investeringen

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader voor het verhalen van boven­ planse investeringen weergegeven. Bovenplanse investeringen zijn investeringen waar de gehele stad (en vaak ook nog daarbuiten) profijt van heeft. Denk daarbij aan parken, infrastructuur, maar ook gezonde luchtkwaliteit. Het betreft dus investeringen op het gebied van groen, openbare ruimte, mobiliteit en andere voorzieningen. Denk daarbij aan parken, infrastructuur, maar ook gezonde luchtkwaliteit. Het betreft overigens alleen nieuwe investeringen. Dit kunnen aanleg of wijzigingskosten zijn. Investeringen ten behoeve van beheer en onderhoud vallen hier niet onder. Het gaat bovendien om investeringen die niet aan één enkel exploitatiegebied toe te schrijven zijn. Naast de bouwprojecten profiteert ook de bestaande stad en vaak ook daarbuiten (huidige bewoners en overige gebruikers van de stad) van deze investeringen (zie 2.2). Hierbij zijn vele varianten denkbaar, waarbij het investeringsproject geheel, gedeeltelijk, of in het geheel niet in een exploitatiegebied kan liggen. Bijvoorbeeld een park in een nieuwbouwwijk en een randweg die ook door de rest van de stad gebruikt worden. De Omgevingswet maakt voor deze bovenplanse investeringen onderscheid in bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen. ­Bovenwijkse voorzieningen zijn noodzakelijk om de bouwprojecten te realiseren.

Financiële bijdragen zijn gewenst om de bouwprojecten te ontwikkelen, maar niet noodzakelijk. Het betreft bovendien de nog meer algemene investeringen in ‘netwerkvoorzieningen’ waar men zelfs tot ver buiten de stad profijt van heeft. Hoe gemeente Eindhoven dit onderscheid toepast, staat beschreven in bijlage 1,2 en 3. 6

2.1. S  tadsbrede benadering: geen onderscheid in gebieden en de bestaande stad profiteert ook Al bij de invoering van de Nota Kostenverhaal voor Bovenwijkse voorzieningen (vastgesteld door de raad in mei 2019) werd breder gekeken dan alleen naar infrastructurele voorzieningen in relatie tot bovenwijkse voorzieningen. Veel gemeenten beschouwden toen namelijk alleen nog infrastructurele voorzieningen als bovenplans kostenverhaalsproject. In Eindhoven ligt de focus op bijdragen aan een groene en gezonde stad. De stad wordt daarbij als één samenhangend geheel gezien waardoor uitgegaan wordt van gemeentebrede investeringen. Maatregelen om bijvoorbeeld voor een betere doorstroming te zorgen of luchtkwaliteit te verbeteren zijn positief voor alle nieuwe ontwikkelingen, ongeacht waar zij liggen in de stad. De bovenplanse investeringen zijn dus beschouwd als van nut voor alle bouwprojecten en er is geen onderscheid gemaakt in bijvoorbeeld stadsdelen of gebieden. Het is bovendien niet logisch dat enkel de bouwprojecten aan deze investeringen bijdragen, maar ook de bestaande stad. Deze profiteert namelijk ook, ongeacht de locatie van de bovenplanse investeringen. Dus naast de bouwprojecten moet ook een groot deel gefinancierd worden uit gemeentelijke middelen, subsidies van onder andere provincie of rijk of overige bijdragen.

Bij de toerekening van de bovenplanse investeringen aan de bouwprojecten wordt uitgegaan van het (wettelijke) onderscheid tussen bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen (Zie bijlage 1,2 en 3). De toerekening aan de bestaande stad is voor financiële bijdragen groter: De bouwprojecten dragen daarom in verhouding bij: ƒ De bouwprojecten dragen voor 40% aan de bovenwijkse voorzieningen en de bestaande stad 60%. ƒ De bouwprojecten dragen voor 20% mee aan de financiële bijdragen en de bestaande stad 80%.

7

Dit is gebaseerd op een globale inschatting met de volgende uitgangspunten: ƒ Er is rekening gehouden met de vastgoedwaarde van de bestaande stad versus die van de nieuwe stad; ƒ Bestaande stad is groter dan de bouwprojecten, maar de relatie met de bovenwijkse voorzieningen en de bouwprojecten is sterker. Juist die bouwprojecten maken het noodzakelijk dat meer geïnvesteerd moet worden in de bovenwijkse voorzieningen en dus de leefbaarheid en bereikbaarheid van de stad; ƒ Bij financiële bijdragen is het verband tussen de bouwprojecten en de bovenplanse investeringsprojecten minder sterk dan bij bovenwijkse voorzieningen, omdat het meer algemene ‘netwerkvoorzieningen’ zijn die met name ook de bestaande stad en zelfs daarbuiten dienen. Deze investeringsprojecten zijn niet per se noodzakelijk voor de bouwprojecten, maar de bouwprojecten hebben er wel profijt van, denk aan aanpassing van wegen waardoor algehele doorstroming bevorderd wordt of aanleg van HOV’s niet specifiek gericht op een bouwproject.

2.2 Investeringsniveau in Eindhoven Om de berekening voor de afdrachten voor bovenplanse investeringen te kunnen maken (zie HS 3), moet onder andere een investeringsniveau worden geraamd. Dit is gebaseerd op de projecten binnen de Investeringsplanning van de gemeente gekoppeld aan de begroting. Uitgangspunt is dat er een kostenraming is van het investeringsproject. Ook zijn alleen investeringsprojecten meegenomen waarvan verwacht wordt dat deze binnen 10 jaar worden gestart.

Om te bepalen of een project uit de Investeringsplanning als een bovenplanse investering aangemerkt kan worden, is op basis van eerder genoemde uitgangspunten een aantal vragen geformuleerd: 1. Staat het investeringsproject op de kostensoortlijst (zie tabel P, p.21 bijlage 1) of vormt het onderdeel van de financiële bijdragen lijst van artikel 8.21 lid 1 Omgevingsbesluit (zie tabel S, p.22, bijlage 1)? 2. Is duidelijk wat de samenhang tussen het investeringsproject en nieuwe bouwprojecten in de stad is? 3. Wordt het investeringsproject binnen 10 jaar gerealiseerd? 4. Is er een raming van het project beschikbaar? Voor de kostentoerekening van bovenplanse investeringen naar de verschillende projecten is vervolgens onderscheid gemaakt in “harde investerings­ projecten” en “zachte investeringsprojecten”. Harde investeringsprojecten zijn concrete projecten waarvan met redelijke zekerheid gesteld kan worden dat gestart wordt met de bouw binnen een termijn van 10 jaar, of dat deze al in uitvoering zijn. De kosten zijn inzichtelijk, subsidies al (deels) ontvangen of toegezegd en kans van doorgaan is dus zeer waarschijnlijk. De (gemeentelijke) middelen zijn soms echter nog niet volledig ingevuld. Naast de harde investeringsprojecten is er een groot aantal zachte investeringsprojecten.

Dit zijn projecten die voor de komende 10 jaar hoog op het wensenlijstje staan, maar de financiering ervan is nog niet rond. De inschatting van de bedragen, waaronder te ontvangen subsidies, is vaak nog gebaseerd op globale ramingen en inschattingen. De kans dat het project niet gerealiseerd wordt is ook nog aanwezig. Vandaar dat deze gedeeltelijk (50%) opgevoerd worden ter bepaling van het investeringsniveau (zachte projecten). Tenslotte wordt op de lijst van zachte projecten een aantal projecten ­genoemd waarvan deze op dit moment nog niet opgenomen zijn in de Investerings­planning, maar wel verwacht wordt dat deze in de toekomst in de ­Investeringsplanning komen. Eventuele bedragen worden verwerkt op het 8

moment dat deze projecten opgenomen worden in de Investeringsplanning. Deze projecten hebben dus nu nog geen effect op het investeringsniveau. Ook worden er bij een volgende herijkingsperiode meer (openbare) voorzieningen op de projectenlijst opgenomen op het gebied van sport, spel en educatie. Dit heeft geresulteerd in een lijst van investeringsprojecten, waarvoor een afdracht gevraagd wordt. De investeringsprojecten zijn gecategoriseerd in de volgende gebieden en programma’s: A. Groene en gezonde stad A1: Centrum A2: Groene Wiggen A3: Wijken B. Mobiliteit C. Warmte en energietransitie D. Herinrichting Straten E. Gebiedsontwikkelingen Koop XL F. Gebiedsontwikkelingen Woensel Zuid G. Gebiedsontwikkelingen Woensel Noord H. Gebiedsontwikkelingen Gestel In onderstaande tabel zijn per gebied of programma de investeringsprojecten benoemd. De totaal geraamde kosten na aftrek van eventuele onderhoudskosten en verwachte bijdragen/subsidies zijn opgenomen. Dit betreft een herijking in de periode medio 2022. Gezien de daarbij behorende marktomstandigheden (extreem hoge bouwkosten en onzekerheid hierover voor de toekomst) dient benadrukt te worden dat het een globale inschatting betreft en onderhevig is aan verandering. Genoemd bedrag is exclusief btw. Het onderscheid tussen bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen is weergegeven in de tabel.

Bijlage 2 en 3 geven aanvullend een nadere toelichting op deze investerings­ projecten en er wordt daarbij ook een onderscheid gemaakt in bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen.

PROJECTNAAM

A. Groene en gezonde stad A1. Centrum Korte Geldropseweg Groenplan Centrum Wilhelminaplein Kleine Berg Herinrichting Binnenstad Vergrote binnenstad Herinrichting Stadhuisplein Gebouwde openbare fietsparkeervoorziening Doorstromingsmaatregelen Ring West A2. Groene wiggen Groene Raamwerk Stad-landverbinding Elburglaan-Welschap Toekomstbestendige inrichting Genneper Parken Dommelpark Landgoed de Wielewaal Stad-landverbinding GGzE-A2/N2 A3. Wijken Plan van aanplant Parkrenovatie stadswandelpark Herinrichting Eindhovensch Kanaal B. Mobiliteit HOV 3 (1e tranche EIK XL) HOV Geldropseweg HOV 2 Waalre HOV 4 Centraal - De Run Snelfietsroute De Run-HTCE-Eindhoven-Geldrop Snelfietsroute Eindhoven-Best Snelfietsroute Eindhoven Helmond via Nuenen Snelfietsroute pendelroute (Eindhoven/Best) Ongelijkvloerse fietskruising Beemdstraat/Limburglaan 9

H/Z

Hard Hard Hard Hard Hard Zacht Zacht Zacht Zacht Hard Hard Hard Zacht Zacht Zacht Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard

BOVO FIN

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

PROJECTNAAM

H/Z

Toegankelijkheid Station Strijp S Hard Tangent Brainportlijn Zacht Fuutlaan Zacht Regionale smarthubs Zacht Aansluiting DAF op Hugo v.d. Goeslaan / Aansluiting Kanaaldijk Zacht - Ring Kruising Kanaaldijk Zuid/ringweg Hugo van der Goeslaan Zacht Achtseweg-zuid/Beukenlaan/Ring Zacht Herontwikkeling Station Strijp S Zacht Strijps Bultje Zacht C. Warmte en energietransitie Investeringen behoeve van energie infrastructuur centrum Zacht Energietransitie tracé restwarmte riool water zuiveringsinstalla- Zacht tie (RWZI) Woensel-Zuid D. Herinrichting straten Steenstraat v.v. Hard Heerbaan v.v. Hard Van Oldenbarneveldtlaan Hard Roelantlaan Hard 1e Lieve de Keylaan Hard Kennedylaan v.v. Hard Tilburgse weg, fietspad Hard Insulindelaan Hard Meerveldhovenseweg Hard Tongelresestraat v.v. (Ring - Kalverstraat) Hard Tongelresestraat v.v. (Gen. Bothastraat - Hofke) Hard Lijmbeekstraat Hard Leenderweg Hard Strijpsestraat Hard Vlokhovenseweg Hard Boschdijk Hard Jozef Elsiasweg Hard Amazonelaan Hard

BOVO FIN X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X X X X X X X

10

PROJECTNAAM

H/Z

Boschdijk (Ventweg GGZE) Parkeerterrein Anton Coolenlaan Robbenstraat Javalaan Achtsteweg-Zuid Elzentlaan Willem van Kessellaan en Hendrik Staetslaan Edisonstraat Straatmeubilair parken fase 1 Straatmeubilair parken fase 2 E. Gebiedsontwikkelingen KnoopXL Fietskelder Stationsplein (1e tranche EIK XL) Spoormaatregelen tbv internationale spoor (1e tranche EIK XL) Multimodale Knoop Ehv CS incl. aanrijdroutes Busstation Herinrichting Mathildelaan - Mediamarkt + parkeergarage Civiele werken Fellenoord met een bovenwijks karakter Herinrichting Stationsweg Dommeltunnel en 3e entree treinstation Aanpassingen ring (rondweg) Eindhoven Herinrichting Stationsplein (District E - station - Student-hotel) Aanleggen Stationsplein Herinrichting Mathildelaan - stuk voor politiekavel Bovengronds halen Gender Opwaarderen Vestdijktunnel F. Gebiedsontwikkelingen Woensel-Zuid Kruisstraat / Woenselse markt Gebiedsontwikkeling Vredeoord G. Gebiedsontwikkelingen Woensel-Noord Ontwikkeling WoensXL naar stadshart Woensel H. Gebiedsontwikkelingen Gestel Kastelenplein Kop van Blaarthem Totaal investeringsbedrag onderhoud - subsidies en bijdragen

Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Zacht Hard Hard Hard Hard Hard Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht

BOVO FIN X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

Zacht Zacht

X X

Zacht

X

Zacht Zacht

X X

€ 322.000.000

Alvorens in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bepaling van de afdrachten, volgt nu eerst nog een samenvatting van hoofdstuk 2: ƒ Bovenplanse investeringen zijn investeringen waar de gehele stad (en vaak ook nog daarbuiten) profijt van heeft. Denk daarbij aan parken, infrastructuur, maar ook gezonde luchtkwaliteit. Het betreft dus investeringen op het gebied van groen, openbare ruimte, mobiliteit en andere voorzieningen. ƒ Er is onderscheid gemaakt tussen harde en zachte bovenplanse investeringen (zie 2.2). Harde projecten tellen voor 100% mee ter bepaling van het investeringsniveau. Zachte projecten worden voor een deel (50%) opgevoerd. ƒ Voor de bovenplanse investeringen geldt dat zij een bovenplans karakter hebben, dat de gehele stad nut ondervindt van de realisatie van deze bovenplanse investeringen en dat binnen een termijn van 10 jaar wordt gestart met de bouw of al in uitvoering zijn. ƒ Gemeente Eindhoven sluit aan bij het wettelijke onderscheid tussen bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen. Dit is uitgewerkt in bijlagen 1, 2 en 3. ƒ Bij het bepalen van de omvang van de investeringen gaat het om de kosten na aftrek van eventuele onderhoudskosten en/of subsidies. Vervanging of onderhoudsprojecten zijn dus uitgesloten. ƒ De investeringsprojecten zijn medio 2022 geactualiseerd (betreft een jaarlijks terugkerend proces, zie ook hoofdstuk 5).

3

Bepaling van de ­afdrachten

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de afdrachten zijn bepaald. Daarbij worden eerst uitgangspunten benoemd en na de toelichting op de afdrachten ook ingegaan op de betalingsmomenten en voorwaarden.

3.1. Uitgangspunten Sociale huurwoningen, niet-commerciële voorzieningen, gebouwde parkeervoorzieningen behorend bij de functie en daktuinen/parken voor gezamenlijk gebruik dragen niet bij aan de bovenplanse investeringen. ƒ Gezien de beperkte ontwikkelpotentie en het maatschappelijk belang worden sociale huurwoningen ontwikkeld door een woningcorporatie5 niet belast met een afdracht voor bovenplanse investeringen. Sociale huurwoningen zijn nieuwbouwwoningen die een maandhuur hebben beneden de huurliberalisatiegrens (bedraagt € 808,06 in 2023). Bij ontwikkeling door een marktpartij dient de overdracht naar de woningcorporatie van de woningen plaats te hebben gevonden uiterlijk bij het moment van opleveren van de woningen. Bovendien wordt voor dit deel dat nog niet is overgedragen bij start ruimtelijke ordeningsprocedure wel een bankgarantie (zie 3.3) geëist van de initiatiefnemer. ƒ Ook voor de niet-commerciële voorzieningen geldt dat vanwege de beperkte financiële ontwikkelpotentie en het maatschappelijk belang dat deze functies niet belast worden met een afdracht voor bovenplans 5: een toegelaten instelling conform de woningwet 11

kostenverhaal. De bestemming niet- commerciële voorzieningen of maatschappelijk is aangegeven in het omgevingsplan en betreft geen limitatieve lijst, maar men moet denken aan scholen, sport- en vrijetijdsverenigingen etc. ƒ Voor gebouwde parkeervoorzieningen (zowel fiets- als autoparkeren) waarvoor geen betaald parkeren van toepassing is, behorend bij de functies kantoren, wonen, commerciële voorzieningen en de innovatieve bedrijventerreinen/werklocaties, geldt ook geen afdracht. Het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen betreft al een hoge kostenpost in de exploitatie. Het gaat dan om een gebouwde parkeervoorziening die zuiver t.b.v. die functie is bedoeld. Een privé (fietsen) berging bij een woning wordt hier niet mee bedoeld. ƒ Daktuinen/dakparken (onbebouwd en niet-overdekt) welke voor gezamenlijk gebruik bedoeld zijn6 , zijn vrijgesteld van een afdracht voor bovenplanse investeringen. Eindhoven wil conform omgevingsvisie en bestuursakkoord stimuleren om te vergroenen t.b.v. het bevorderen van de leefbaarheid, deze vierkante meters worden daarom niet apart belast met een afdracht voor bovenplanse investeringen. De afdracht wordt bepaald per m2 bvo. Met uitzondering van de afdracht voor bedrijfsterreinen, daarbij is een afdracht per m2 uitgeefbaar terrein bepaald. Er wordt wel onderscheid gemaakt in type bedrijfsterrein.

Om ervoor te zorgen dat er helderheid is over wat tot de m² (bvo) behoort voor de berekening van de afdracht, vergt dit een nadere toelichting. M² bvo worden, net als voor het omgevingsplan, gemeten op basis van de NEN 2580, meest recente versie7. Wel zijn een aantal functies uitgesloten zijn (zie vorige bullet). 6: Bij gezamenlijk gebruik wordt ervan uitgegaan dat minimaal 50% van de voordeuren er gebruik van kan maken. 7: Het betreft m² oppervlakte langs de buitenomtrek van een gebouw (dus bijvoorbeeld inclusief ruimten voor muren/ trapgangen). 12

M² terrein betreffen alle uitgeefbare meters voor een standaard bedrijfsterrein. Dit betreft de gronden waarop ontwikkeld wordt en niet het openbaar gebied. Soms worden er op een bedrijfsterrein ook kantoren ontwikkeld. Voor een standaard bedrijfsterrein geldt dat het kantoorgebruik duidelijk ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie. Het omgevingsplan geeft dat aan en is leidend in de bepaling van de afdrachten. Bij innovatieve bedrijventerreinen en andere werklocaties zoals Strijp T en de High Tech Campus is dat niet het geval en wordt in het omgevingsplan een concept of ‘model’ per locatie benoemd. Uit het omgevingsplan kan dan vaak niet afgeleid worden of kantoor- of bedrijfsmeters afgerekend moeten worden. In die gevallen geldt het bedrijfsterrein tarief per m² uitgeefbaar terrein voor de bedrijfsmeters en het kantoortarief per m² bvo voor de kantoormeters. Het bouwplan wordt daarbij gehanteerd als uitgangspunt. Er geldt alleen een afdracht voor de nieuwe m2 (bvo) ten opzicht van wat er conform het geldende omgevingsplan al kon en mocht. Voor het bepalen van het aantal m2 (bvo) dat afgerekend wordt, gaat het ­alleen om alle nieuwe meters die mogelijk gemaakt worden t.o.v van wat er in het geldende omgevingsplan al kon en mocht. Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt hetgeen er al stond8 in mindering gebracht, waarbij er naar de afdrachten per functie wordt gekeken.

Dus betreft het een transformatie van een school naar wonen dan worden alle m2 bvo wonen afgerekend omdat voor de school geen afdracht (=maatschappelijke bestemming) geldt. Mocht op basis van het huidige omgevingsplan het aantal m2 niet exact te bepalen zijn, dan wordt gekeken naar de huidige bebouwing. Mocht de huidige bebouwing al gesloopt zijn, dan wordt teruggekeken naar de m2 bvo die er stonden tot een periode van maximaal 10 jaar terug. 8: Ervan uitgaande dat hetgeen er stond conform het geldende omgevingsplan is

In de praktijk kan het voorkomen dat een initiatiefnemer de nieuwe omgevingsplanmogelijkheden (via b.v. een wijzigingsbesluit omgevingsplan9) niet volledig benut met zijn plan. Dan wordt er op basis van het plan van de initiatiefnemer afgerekend tenzij dit plan minder dan 90% van de m2 bedraagt van wat er mogelijk is conform de nieuwe omgevingsplanmogelijkheden. Dan wordt er dus op 90% van de nieuwe omgevingsplanmogelijkheden afgerekend. Voor het aantal m2 bvo vastgoedontwikkeling wordt uitgegaan van het MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen) Voor alle toe te voegen functies wordt uitgegaan van de programma’s zoals opgenomen in het meest actuele MPG10. Er wordt, net als voor de investeringsprojecten, uitgegaan van een periode aan vastgoedontwikkelingen voor de komende 10 jaar. Alle programma’s worden uitgedrukt in bvo’s of m² uitgeefbaar terrein. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ƒ Voor een woning wordt daarbij uitgegaan van 110 m² bvo (gemiddelde woninggrootte in Eindhoven). ƒ 1 m² bvo woning is vergelijkbaar met 1 m² bvo kantoren en commerciële voorziening. ƒ Aan 1 m² bvo woning wordt 3 keer zoveel toegerekend als aan 1 m² bvo bedrijfsterrein*. Deze benadering per m2 uitgeefbaar terrein geldt voor de meer ‘standaard’ bedrijfsterreinen als De Hurk, GDC en Acht.

Voor innovatieve bedrijventerreinen en andere werklocaties als Strijp T en High Tech Campus wordt uitgegaan van een verhouding tussen kantoor- en bedrijfsmeters. *Een standaard m² bedrijfsterrein draagt, gebaseerd op de exploitatiemogelijkheid, naar verhouding bij t.o.v. de andere commerciële vastgoedfuncties (wonen, kantoren, commerciële ­voorziening­en). Ook is daarin meegenomen dat op bedrijfsterreinen relatief veel m2 uitgeefbaar terrein nodig is om een vergelijkbaar aantal m² bvo te realiseren (in een factor van circa 1,3) als gevolg van ruimte voor parkeren, laad- en losruimte etc. 9: Dit kan via een wijzigingsbesluit omgevingsplan als in dit voorbeeld benoemd, maar ook een projectbesluit of een omgevingsvergunning van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. 10: Voor dit programma betreft dat het MPG 2022 . 13

Totaal Alle functies bij elkaar opgeteld wordt in het MPG 2022 een toevoeging aan de bestaande stad verwacht van circa 2.8 miljoen m² bvo de komende 10 jaar. Als daar de correctie op sociale woningbouw, niet- commerciële voorzieningen, de bedrijfsterrein naar m² uitgeefbaar terrein en op daktuinen plaatsvindt, dan draagt circa 2,0 miljoen m² bvo als toevoeging bij voor de bepaling van de ­afdracht.

3.2. Berekening van de afdrachten Om vervolgens tot de afdrachten te komen wordt het investeringsniveau dat toe te rekenen is aan de nieuwe vastgoedontwikkelingen gedeeld door de m² in het MPG (i.v.m. afronding van bedragen wijkt de rekensom af): Totaal investeringsniveau bovenplanse projecten: € 322 mln. (zie tabel p.) Toe te rekenen aan de bestaande stad: € 240 mln. Toe te rekenen aan nieuwe ontwikkelingen: € 82 mln. Aantal toe te rekenen bvo in de nieuwe ontwikkelingen: 2,0 mln. m² Afdracht aan bovenplanse investeringen: = € 42 per m² bvo Dit betreft dus wonen, kantoren en commerciële voorzieningen. Voor sociale huurwoningen, gebouwde parkeerplaatsen behorend bij de functie en nietcommerciële voorzieningen geldt geen afdracht. Voor bedrijfsterreinen geldt een aangepaste afdracht, omdat het een afdracht per m² uitgeefbaar terrein11 betreft (zie ook HS 3 onder uitgangspunten): € 11 per m² uitgeefbaar terrein 11: Over de afdrachten is geen omzetbelasting verschuldigd.

De hoogte van de afdrachten blijven van toepassing tot de afdrachten worden herzien. Zie hoofdstuk 4 actualisatie. De volgende paragraaf gaat verder in op betalingsmomenten en voorwaarden.

Ter illustratie enkele voorbeelden van te betalen afdrachten: ƒ Als het omgevingsplan voor start procedure 10.000 m2 bvo wonen mogelijk maakt en de wijziging van het omgevingsplan (het wijzigingsbesluit) 12.000 m2 bvo wonen mogelijk maakt, het plan van de ontwikkelaar 12.000 m2 bvo betreft, dan wordt 2.000 m2 bvo keer € 42 per m2 bvo = € 84.000 afgerekend. ƒ Als het omgevingsplan voor start procedure 9.000 m2 bvo wonen bedraagt en de wijziging van het omgevingsplan (het wijzigingsbesluit) 13.000 m2 bvo wonen mogelijk maakt, het plan van de initiatiefnemer 11.000 m2 bvo betreft, dan wordt (0,9* 13.000) – 9.000 = 2.700 m2 bvo keer € 42 afgerekend = € 113.400. ƒ Was eerst 10.000 m2 bvo maatschappelijk mogelijk conform het om­ gevingsplan en komen er in het toekomstige plan in totaal 10.000 m2 bvo aan woningen (gelijk aan omgevingsplanmogelijkheden), dan dragen de volledige m2 bvo van de woningen bij, omdat voor de maatschappelijke bestemming geen afdracht geldt. ƒ Waren het kantoren en komen er woningen van gelijke aantal m2 bvo, dan wordt geen afdracht in rekening gebracht, want wonen en kantoren kennen dezelfde afdrachten. ƒ Was het 10.000 m2 bvo kantoren en wordt het 12.000 m2 woningen, dan wordt er voor (12.000 m2 – 10.000 m2) = 2.000 m2 bvo woningen bijgedragen.

ƒ Was het bedrijfsterreinen en wordt het wonen dan wordt het verschil tussen de afdracht voor wonen (42 euro per m2 bvo) en bedrijven (11 euro per m2 uitgeefbaar terrein) in rekening gebracht.

14

3.3. Betaling van afdrachten, betalingsmoment & voorwaarden Deze paragraaf gaat verder in op de betaling van de afdachten, betalingsmoment & voorwaarden. Hierbij is het conform regelgeving (Omgevingswet en Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)) noodzakelijk om onderscheid te maken in bijdragen van derden en bijdragen vanuit gemeentelijke grondexploitaties:

Afdrachten van derden Er wordt alleen een afdracht gevraagd bij zogenaamde kostenverhaalsplichtige activiteiten. Het overzicht van kostenverhaalsplichtige activiteiten staat in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit (zie bijlage 1). Dit betreft bijvoorbeeld het (ver)bouwen van woningen, bedrijfspanden, kantoren en winkels. De afdracht door initiatiefnemers dient betaald te worden op het moment van het onherroepelijk worden van het omgevingsplan (of andere planologische maatregel12). Voor start van de ruimtelijke ordeningsprocedure, waaronder een omgevingsplanplanwijziging, moet volgens de Omgevingswet het kostenverhaal echter al verzekerd zijn. Om dit verzekerd te hebben, dient voor de start van de ruimtelijke ordeningsprocedure een bankgarantie te worden afgegeven of dient binnen een maand na ondertekening van de anterieure overeenkomst de afdracht betaald te worden13. Voor corporaties14 voldoet een concerngarantie. Omdat sociale huurwoningen zijn uitgesloten van een bovenplanse afdracht gaat het hier om gevallen waarbij corporaties een ander programma ontwikkelen dan sociale huurwoningen.

12: Een omgevingsvergunning van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. 13: En als het op deze manier via de privaatrechtelijke weg niet verzekerd is, moet het via een ­kostenverhaalsregel in het omgevingsplan worden opgenomen. 14: Indien het toegelaten instellingen conform de woningwet betreft.

Afdrachten vanuit eigen Grex-en Ook de gemeentelijke grondexploitaties dragen bij. Hiervoor gelden dezelfde afdrachten als voor projecten van derden. Grote verschil is dat de afdrachten alleen uit winsten van Grex-en mogen worden gedaan (conform BBV regelgeving mag niet meer uit de projecten worden bestemd dan het resultaat toelaat). Als er geen winst wordt verwacht, vindt dus geen afdracht plaats.

15

4

Besteding van ontvangen afdrachten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de besteding van de ontvangen ­afdrachten. Hiertoe dient een reserve te worden ingesteld.

Reserve bovenplanse Investeringen De gemeente stelt een reserve in, waardoor zeker gesteld wordt dat ontvangen afdrachten ook daadwerkelijk voor de bovenplanse investeringen worden ingezet. Een reserve bovenwijkse voorzieningen is al bij vaststelling van de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen ingesteld. Deze wordt nu gewijzigd in de reserve bovenplanse investeringen. De werking van deze reserve is exact gelijk aan die van de reserve bovenwijkse voorzieningen: De reserve wordt gevoed door zowel betalingen van derden als door gemeentelijke grondexploitatieprojecten. De reserve wordt ingezet om nieuwe investeringsprojecten (deels) te bekostigen. De besteding van de reserve is afhankelijk van de daadwerkelijk te ontvangen afdrachten in de reserve. Vooraf is de omvang niet te voorspellen, omdat dit onder andere afhangt van nieuwe initiatieven in de stad en de voortgang van deze initiatieven. De raad maakt maximaal twee keer per jaar de ­integrale afweging t.a.v. de bestedingen, voor of parallel aan het traject van de kadernota en begroting t.a.v. de bestedingen. Het is dus niet op voorhand te zeggen dat afdrachten die gedaan worden door een bouwproject daadwerkelijk besteed worden aan bovenplanse investeringen in of nabij deze zelfde vastgoedontwikkeling.

16 16

5

Actualisatie program­ma en ­afdrachten

In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe dit programma en de gevraagde afdrachten en voorwaarden worden geactualiseerd.

Inwerkingtreding Dit programma geldt na publicatie. De afdrachten en voorwaarden zijn van toepassing op alle initiatieven, waar nog geen anterieure overeenkomst voor is gesloten op het moment van publicatie van dit programma. Voor eigen grond­exploitaties gelden deze afdrachten en voorwaarden ook na publicatie van dit programma. Voor de reeds gesloten overeenkomsten of winsten uit ­grondexploitaties die al genomen zijn voor publicatie van dit programma geldt nog de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen van d.d. 15 december 2020.

Impact nieuwe Omgevingswet De nieuwe Omgevingswet wordt 1 januari 2024 ingevoerd. Dit betreft een programma onder de Omgevingswet. Publicatie (zie hierboven) zal niet eerder plaatsvinden dan het moment van invoeren van de Omgevingswet. Dit programma gaat dus pas in zodra de Omgevingswet is ingevoerd. Middels besluitvorming hierover in B&W (B&W geeft het programma de status van Programma onder de Omgevingswet mee) wordt het daarmee een programma onder de nieuwe Omgevingswet.

17

Actualisatie Herziening of actualisatie van de afdrachten is wenselijk indien óf de omvang van (het aantal) bovenplanse investeringen óf het programma nieuw te ontwikkelen vastgoed substantieel wijzigt. De programma’s worden jaarlijks herijkt bij het opstellen van het MPG. De investeringslijst wordt jaarlijks tijdens het opstellen van de Investeringsplanning geactualiseerd. Vanuit de inhoudelijke thema’s van onder andere water, groen, mobiliteit en openbare ruimte worden de lijsten van bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen actueel gehouden. Dit is een jaarlijks terugkerend proces. Mocht dit tot wijzigingen leiden van de bedragen dan wordt dit ter besluitvorming aan het college voorgelegd middels de notitie “parameters en uitgangspunten” behorend bij het jaarlijks terugkerende MPG. De raad wordt van dit programma op de hoogte gehouden via de planning – en controlcyclus en/of het MPG. Alleen bij majeure wijzigingen in de uitgangspunten en methodiek voor de bepaling van de afdrachten wordt het programma zelf herzien. De inhoud van dit programma blijft dus van kracht totdat deze wordt geactualiseerd. In 2024 wordt de omgevingsvisie 2.0 verwacht. Met deze omgevingsvisie 2.0 wordt de stip op de horizon gezet voor de ruimtelijke ontwikkeling van onze stad.

Waar willen we aan gaan werken en op welke plekken? Hoe gaan we de groei van de stad mogelijk maken? Het programma bovenplanse investeringen draagt hieraan bij. Er is daarom een directe relatie tussen omgevingsvisie 2.0 en het programma bovenplanse investeringen. Daarom wordt in de omgevingsvisie een verwijzing opgenomen naar dit programma.

18

Bijlage

1

kosten- en b ­ ijdragenverhaal In deze bijlage wordt kort ingegaan op hetgeen de wetgever geschreven en bedoeld heeft met het kosten- en bijdragenverhaal.

Kostenverhaal Onder de Omgevingswet (en voorheen onder de Wro) is de gemeente verplicht de gemeentelijke kosten bij ontwikkelingen van derden te verhalen op de initiatiefnemer van het betreffende project, zij mag daar niet van afzien. Dit geldt voor alle gevallen waarbij het ruimtelijk initiatief een kostenverhaalplichtige activiteit is conform artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit (zie figuur A). Dan moet het kostenverhaal geregeld zijn via een omgevingsplan, een projectbesluit of omgevingsvergunning of een (anterieure) overeenkomst worden gesloten. Bouwactiviteiten waarvan kosten moeten worden verhaald, zijn:

A B C D E F

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder B is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt

Figuur A

19

Hiermee wordt verzekerd dat de gemeente de kosten die zij maakt kan verhalen op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal bestaat onder de Omgevingswet uit de volgende twee onderdelen: 1. Gebiedseigen kosten (waaronder gemeentelijke apparaatskosten en kosten voor inrichting van het omliggende openbare gebied van het project) 2. Bovenwijkse voorzieningen Er moet wel rekening gehouden worden met de financiële draagkracht van het vastgoedproject: er mogen niet meer kosten verhaald worden dan het project kan dragen. Naast het kostenverhaal kent de Omgevingswet ook het verhaal van financiële bijdragen:

lige financiële bijdragen mogelijk (ook wel Financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied). Het toepassingsbereik is dan anders: naast aangewezen bouwplannen kan er ook bij toelating van andere activiteiten een overeenkomst over een financiële bijdrage gesloten worden. Dit is ruimer dan overeenkomst­en over grondexploitatie. Het betreft een ­financiële bijdrage voor ontwikkeling van een gebied. Onder de Wro betrof het een financiële bijdrage voor alleen ruimtelijke ontwikkelingen. De beperking tot ‘ruimtelijk’ is weggevallen. Eindhoven beperkt zich tot de “schaduwwerking” vanuit de verplichte variant, omdat de investeringsprojecten al goed binnen deze variant, tezamen met het kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen, in te delen zijn. Bovendien zijn beide publiekrechtelijk ook te verhalen. Dat geldt niet voor de vrijwillige financiële bijdrage: als er geen vrijwillige financiële bijdrage is overeengekomen kan de gemeente dat gegeven niet gebruiken als grond om medewerking te weigeren aan een project. Een extra (vrijwillige) variant, maakt het daarbij onnodig complexer.

Toelichting financiële bijdragen De Omgevingswet bevat met de financiële bijdragen een geheel nieuw finan­ cieel instrument voor de gemeente. Dat is via een amendement van de Tweede Kamerleden Ronnes (CDA), Smeulders (GL), Nijboer (PvdA) en Van Eijs (D66) in de Omgevingswet opgenomen: Een initiatiefnemer moet in bepaalde gevallen een afdwingbare financiële bijdrage betalen voor kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, de realisatie van sociale woningbouw en het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een krimpopgave. Deze bijdrage komt bovenop eventueel verschuldigd kostenverhaal. De artikelen 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet bieden hiervoor de grondslag. Voor de afdwingbare financiële bijdragen gelden een aantal eisen indien men ze publiekrechtelijk wil verhalen: ƒ De bijdrage wordt alleen geheven bij aangewezen activiteiten (zie ook figuur A). ƒ Er is een grondslag in het omgevingsplan, en ƒ De bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet maakt naast de verplichte variant ook het verhaal van vrijwil20

*met schaduwwerking wordt het volgende bedoeld: hetgeen publiekrechtelijk bedoeld is, heeft effect op het privaatrechtelijk handelen. Bij het privaatrechtelijk handelen bestaat onderhandelingsvrijheid en zijn er geen beperkingen aan de (hoogte van) te verhalen kosten, echter een initiatiefnemer zal rekening houden met wat er conform een exploitatieplan maximaal verhaald kan worden. Daarmee is ondanks de vrijheid in de anterieure overeenkomst de bijdrage bovenwijkse voorzieningen bepaald aan de hand van wettelijke kaders.

Wanneer is een investeringsproject een boven­ wijkse voorziening? Bovenwijkse voorzieningen behoren tot verplicht te verhalen kosten en zijn onderdeel van de zogenaamde kostensoortenlijst (zie Bijlage IV bij het Omgevingsbesluit (zie tabel p)). Publiekrechtelijk alleen te verhalen mits ze op deze lijst staan en er bovendien een relatie tussen de bovenwijkse voorziening en bouwprojecten kan worden aangetoond volgens de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PTP), zie wetstoelichting, Artikel 13.11 lid 1 onder a en b Omgevingswet).

Voor het anterieure traject, waar dit programma zich op richt, is het niet verplicht aan te sluiten bij de kostensoortenlijst en de PTP criteria aan te tonen. Eindhoven toont deze PTP criteria dan ook niet aan15, maar toetst anterieure overeenkomsten op een grofmazige manier en let dan op met name de samenhang. Dus zonder bijvoorbeeld gedetailleerde, vaak kwantitatieve, onderbouwingen te gebruiken. Denk hierbij aan berekeningen via verkeersmodellen. Dergelijke onderbouwing zijn verplicht voor het publiekrechtelijke traject. Per bovenwijkse voorziening wordt dus alleen globaal aangegeven wat de ­PTP-samenhang is tussen het investeringsproject en vastgoedontwikkelingen in de stad (zie bijlage 2).

A8

Daarnaast wordt volledig aangesloten bij de kostensoortenlijst onder de ­Omgevingswet: A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7

De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen

A9 A10 A11 A12 A13 A14

Tabel P 15: Vergelijkbaar als bij de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen uit 2019 21

De kosten van de aanleg of wijziging van: 1. W  egen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2. Infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3. G  roenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4. Openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5. Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6. Distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7.

Riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

Bovenwijkse voorzieningen worden dus alleen verhaald als ze op deze lijst staan. A8 en A9 betreffen de in de praktijk meest voorkomende bovenwijkse voorzieningen. Maatschappelijke voorzieningen en functionele gebouwen als een school of theater zijn bijvoorbeeld geen bovenwijkse voorzieningen. Investeringskosten voor dergelijke voorzieningen kunnen dus niet als bovenwijkse kosten worden verhaald. Een sportvoorziening kan op grond van A8 (zie hierboven)worden verhaald, maar de reikwijdte is beperkt. Het moet gaan om openbare en vrij toegankelijke trapveldjes, skatevoorzieningen, basketbalveldjes etc.

A

B1 B2 B3

Wanneer komt een investeringsproject in aanmerking voor verhaal van financiële bijdragen? Nieuw onder de Omgevingswet zijn de (verplichte) financiële bijdragen welke nu ook publiekrechtelijk te verhalen zijn. De wet noemt deze bijdragen ookwel de verplichte financiële bijdragen. Het moet in ieder geval gaan om investeringen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder het kostenverhaal vallen. Dit zijn de meer algemene ‘netwerkvoorzieningen’- heel de stad en doorgaans ook regio heeft er profijt van en het directe verband met de bouwprojecten is dus lager dan bij de bovenwijkse voorzieningen. Onder de Omgevingswet (Artikel 8.21 lid 1 Omgevingsbesluit) zijn de financiële bijdragen mogelijk voor een zestal categorieën van ontwikkelingen.

C D E

Deze zijn als volgt gedefinieerd (categorie A t/m F):

F

Tabel S 22

Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen. Aanleg of wijziging van op grond van artikel 2.44 van de wet aangewezen natuurgebieden of landschappen; Aanleg of wijziging van gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen, en Herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1. ter vermindering van de stikstofdepositie; 2. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen. Aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. Aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden.

Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat. Stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen

Voor dit programma sluiten we aan bij deze categorieën. De gemeente is wel voornemens om op termijn een apart programma vast te stellen aangaande de verevening van sociale woningbouw (cat. E). Via dit programma worden dan ook nadrukkelijk geen financiële bijdragen gevraagd voor deze categorie. Een verschil met investeringsprojecten voor bovenwijkse voorzieningen is dat, als je ook publiekrechtelijk deze investeringsprojecten wil verhalen, de PTP-criteria als zodanig niet van toepassing zijn. Het is niet nodig dat er een noodzakelijke relatie (van causaal verband) tussen het bouwproject en het investeringsproject bestaat. Vereist is wel dat er een functionele samenhang tussen die beide is. De Toelichting op het Besluit van 14 september 2022 voor de toevoeging van artikel 8.21 en 8.22 aan het omgevingsbesluit geeft aan dat er sprake is van functionele samenhang als het om dezelfde functies gaat of als een locatie profijt heeft van één of meer van de zes categorieën die artikel 8.21 opsomt16. Deze Toelichting merkt op dat het om een bijdrage gaat en niet om een algehele bekostiging en dat uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het om een redelijke bijdrage gaat17. Daarbij kán een relatie worden gelegd met het proportionaliteitsbeginsel18, maar dat is geen vereiste. De gemeente is bevoegd een eigen manier te kiezen om te bepalen wat een redelijke bijdrage is.

In bijlage 3 wordt de bedoelde samenhang aangegeven. Een tweede verschil met bovenwijkse voorzieningen is dat het verhalen van ­bovenwijkse voorzieningen valt onder kostenverhaal en het verhalen van ­financiële bijdragen niet. Kostenverhaal is verplicht, het verhalen van financiële bijdragen in de basis niet, tenzij dit beleidsmatig is vastgesteld. Dat kan via een programma als deze of via de omgevingsvisie. Bij de herijking van de omgevings­visie in 2024 wordt een koppeling gelegd met dit programma (zie actualisatie hoofdstuk 5).

16: Zie p.12 Staatsblad 2022, 361 17+18: Zie p.14 Staatsblad 2022, 361 23

Eindhoven maakt waar mogelijk gebruik van de publiekrechtelijke “schaduwwerking”. Hieronder per eis herhaald wat er conform publiekrechtelijke weg nodig zou zijn en hoe dit in Eindhoven wordt ‘geëxtrapoleerd’ naar het anterieure traject: ▪ De bijdrage wordt alleen geheven bij aangewezen activiteiten. Past Eindhoven toe, want het wordt enkel toegepast op kostenverhaalplichtige activiteiten conform artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. ▪ Er is een grondslag in het omgevingsplan. Grondslag niet in omgevingsplan, maar in programma, dat is voor de privaatrechtelijke weg via overeenkomsten ruim voldoende (dit geldt dus voor de bijdragen, voor programma bovenwijkse voorzieningen zelfs niet verplicht, zie hierboven). ▪ De bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aangewezen categorieën. Eindhoven sluit daarvoor aan bij de categorieën A t/m F uit de Omgevingswet ­(=Artikel 8.21 lid 1 Omgevingsbesluit) Uit het feit dat het niet om kostenverhaal gaat, mag worden geconcludeerd dat de ontwikkelingen buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Aanwijzing van een categorie in het omgevingsplan mag alleen als aan de volgende eisen is voldaan: ƒ Er is een functionele samenhang tussen de activiteit en de ontwikkeling, en ƒ De bekostiging van de ontwikkeling is niet anderszins verzekerd.

Bij het opleggen van de (financiële) bijdrage wordt net als bij een afdracht voor bovenwijkse voorzieningen en plangebonden kosten rekening gehouden met de financiële draagkracht van de activiteit. Voor de financiële bijdragen geldt dan: Als de opbrengst van de activiteit lager is dan de inbrengwaarde plus het kostenverhaal kan geen bijdrage worden opgelegd.

Programma en omgevingsvisie

van de P(T)P criteria.

In Eindhoven stellen we -vooruitlopend op de vaststelling van de nieuwe omgevingsvisie 2.0- een nieuw programma Bovenplanse Investeringen op. De nieuwe Omgevingswet die vanaf 1-1-2024 in werking treedt, biedt ­immers deze mogelijkheid. Een programma waarin het gemeentelijk beleid wordt vastgelegd t.a.v. kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen is niet verplicht, maar wel functioneel. Voor het verhaal via anterieure overeenkomsten van financiële bijdragen is een koppeling met de omgevingsvisie of programma wel juridisch vereist.

In Eindhoven is het uitgangspunt dat ieder vastgoedproject per m2 (bvo) op vergelijkbare manier profijt, proportionaliteit en bij bovenwijkse voorzieningen ook toerekenbaarheid heeft met de investeringsprojecten die in deze nota zijn opgenomen. Een m2 (bvo) vastgoed dat ontwikkeld wordt in Meerhoven heeft dus net zo veel profijt van de genoemde bovenwijkse voorzieningen en investeringsprojecten in het Centrum als andersom.

Dit programma bovenplanse investeringen biedt hiervoor de basis. In de nieuwe omgevingsvisie 2.0 die in 2024 wordt vastgesteld, wordt een koppeling opgenomen naar dit nieuwe programma bovenplanse investeringen.

Bijlage 2 en 3 geeft daarom in de toelichting een zeer globale onderbouwing van de P(T)P criteria. De 3 begrippen toegelicht:

P(T)P In geval van de publiekrechtelijk weg (via regels in het omgevingsplan) zouden daarnaast voor bovenwijkse voorzieningen zoals aangegeven op pagina 21 de volgende criteria gelden: profijt, toekenbaarheid en- proportionaliteit (PTP). Grote verschil met de financiële bijdragen is dat daarvoor wettelijk gezien de PTP criteria niet gelden, alleen een functionele samenhang hoeft aangetoond te worden. Causaliteit is in ieder geval niet aan de orde. Gemeente Eindhoven hanteert daarom een globale toelichting op de PP criteria om deze samenhang aan te tonen (zie bijlage 3). Slechts aangeven dat de PTP criteria van toepassing zijn om bovenwijkse voorzieningen te kunnen verhalen t.b.v. het publiekrechtelijke traject is niet voldoende. Dit betekent dat de toepassing onderbouwd moet zijn en dat deze motivatie traceerbaar en herkenbaar is. In dit programma is gekozen om een algemene toelichting op hoofdlijnen te doen van de criteria. De motivatie wordt niet onderbouwd met bijvoorbeeld verkeersmodellen of andere financiële ­gegevens. Dit wordt regelmatig door gemeenten toegepast bij de publiekrechtelijke onderbouwing. Omdat gekozen wordt voor het privaatrechtelijke traject via overeenkomsten, is dit niet nodig gaat het om een kwalitatieve onderbouwing

24

Profijt Het vastgoedproject moet nut (profijt) ondervinden van de investeringsprojecten (werkzaamheden en maatregelen). Deze toets geldt alleen voor het vastgoedproject als zodanig en niet meer vervolgens per bouwperceel binnen de locatie. Het gaat hierbij vooral om het fysieke nut.

Toerekenbaarheid Dit criterium valt in 2 onderdelen uiteen: 1. Causaal verband Er moet een verband bestaan tussen het vastgoedproject en de investeringsprojecten. Deze zouden niet aan de orde zijn zonder de ontwikkeling (causaal verband) of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling. Het kan bij bovenwijkse voorzieningen ook gaan om voorzieningen die al in het verleden zijn uitgevoerd, mits toen al rekening was gehouden met de toekomstige ontwikkeling van het kostenverhaalsgebied (= de vastgoedontwikkeling).

2. Kosten die op een andere manier bekostigd zijn Wanneer uitgaven langs andere weg gedekt dan wel gefinancierd worden, of wanneer dat gebruikelijk is, zijn deze niet toerekenbaar. Nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, kabel, telefoon) worden doorgaans langs andere weg bekostigd. Wanneer de gemeente een deel van de aanlegkosten moet betalen omdat kabels, leidingen en daarbij behorende bouwwerken vóór het einde van de afschrijvingstermijn moeten worden vervangen, kunnen deze kosten wél toerekenbaar zijn. Dat is soms ook het geval met een onrendabel deel van een investering, als sprake is van onzekerheid over plannen de termijn van ontwikkelen. Onderhoudskosten zijn in geen geval toerekenbaar, omdat die uit reguliere opbrengsten gefinancierd behoren te worden.