23bst00323 - Bijlage 1 - Nota Grondbeleid 2023

6.1

Grondexploitaties

De grondexploitatie is het huishoudboekje voor de gebiedsontwikkeling. De kosten voor verwerving, (tijdelijk) beheer, planontwikkeling en aanleg van de openbare voorzieningen worden afgezet tegen de te realiseren opbrengsten in de vorm van uitgifte van bouwrijpe grond. Deze kosten en opbrengsten ­worden gefaseerd in de tijd, waarna de invloed van rente en inflatie wordt berekend. Via de

g­ rondexploitatie worden de budgetten en fasering bewaakt. De traditionele grondexploitatie berekent de waardecreatie van de bouwrijpe grond. De periode en planning zijn in deze grondexploitatie over het algemeen redelijk afgebakend (maximaal 10 tot 15 jaar), waardoor het saldo vooraf met redelijke mate van zekerheid kan worden bepaald. Huidige gebieds­ ontwikkelingen zijn echter meer organisch met ­langere looptijden, nieuwe partijen zijn actief ­betrokken en de ontwikkeling behelst meer ­onzekerheden. Voorkomende vragen zijn: waar wordt de waardecreatie behaald, wie betaalt, wie ontvangt, wanneer gebeurt dit, wie neemt het (meeste) risico? Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt daar inzicht in gegeven.

6.2

Kans- en risicomanagement

Gebiedsontwikkelingen gaan gepaard met kansen en risico’s. Ze kennen vaak een lange looptijd en er zijn diverse partijen met verschillende belangen bij betrokken. Voor de start van een ontwikkeling is het van groot belang dat we zoveel mogelijk kansen en risico’s goed (vooraf) in beeld hebben. Zowel om maatregelen te kunnen nemen om kansen te ­verzilveren als ook om risico’s te beheersen. In de grondexploitatie maken we de meest reële inschatting van kosten, opbrengsten, fasering en resultaat. Het optreden van kansen en risico’s kan het ­resultaat beïnvloeden. We vertalen kansen en ­risico’s naar mogelijke impact op het resultaat. Het resultaat zal binnen een bandbreedte afspelen. Dit

gemeente Eindhoven | 31

wegen we mee in de besluitvorming over het ­project. Gedurende de hele planperiode is risico­ management (inventariseren, beheren en evalueren van de risico’s) een vast onderdeel. De risico’s ­worden jaarlijks gerapporteerd in de Paragraaf Grondbeleid van de begroting en jaarrekening. Naast de risico’s worden aanvullend de kansen en bandbreedte jaarlijks gerapporteerd in de MPG.

6.3

Weerstandsvermogen

Jaarlijks wordt bepaald hoeveel weerstandscapa­ citeit noodzakelijk is om eventueel optredende ­risico’s in grondexploitaties en kostenverhaals­ projecten op te kunnen vangen. Deze benodigde weerstandscapaciteit wordt vervolgens tezamen met alle andere risico’s van de gemeente Eindhoven meegenomen in relatie tot het beschikbare weerstandsvermogen. Het voeren van een actieve grondpolitiek kent een groter risicoprofiel dan het voeren van faciliterende grondpolitiek. Grondexploitaties (maar ook strategische verwervingen) brengen risico’s met zich mee. Ze kunnen in de tijd naast winstgevend ook verlieslatend zijn. De gemeente moet een adequaat ­weerstandsvermogen hebben om de potentieel ­verlieslatende grondexploitaties te kunnen dekken. Daartegenover staat dat bij winstgevende grondexploitaties (tussentijds) winst kan worden genomen. Belangrijk is dat het beschikbare weerstandsvermogen en het risicoprofiel van actieve grondpolitiek met elkaar in balans zijn. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet winst uit grondexploitaties worden ­genomen op basis van de POC (Percentage of ­Completion) methode. Naar gelang de voortgang van het project wordt winst uitgenomen gebaseerd op een verwachte nog onzekere winst. In Eindhoven houden we bij deze winstneming geen rekening met risico’s in deze projecten.

Daarom storten we deze winstneming in een reserve “onzekere winsten grondexploitaties”. Bij het optreden van risico’s kan teveel genomen winst uit deze ­reserve worden onttrokken. Zodra de winst zeker genoeg is, storten we de winst vanuit de reserve ­onzekere winsten grondexploitaties naar onder ­andere de reserve Bovenwijkse Voorzieningen en de reserve Strategische Investeringen. Van daaruit

32 | Nota Grondbeleid 2023

kunnen deze via besluitvorming bij de begroting worden ingezet voor investeringen in de stad.

6.4 Inzet winsten grondexploitaties voor investeringen in de stad Jaarlijks wordt middels raadsbesluitvorming ­bepaald of een deel van de beschikbaar gekomen bedrijfseconomische winsten (zijnde de winsten die reeds boekhoudkundig genomen werden, maar die inmiddels ook daadwerkelijk als ‘zekere’ winst ­beschouwd kunnen worden) toegekend kunnen worden aan reserves KnoopXL, Bovenwijkse Voorzieningen, reserve Onderwijshuisvesting en/of ­Strategische Investeringen, of dat winsten ­benodigd zijn om nieuwe verliezen op te vangen. Vanuit de reserves kunnen deze winsten vervolgens worden ingezet voor investeringen in de stad. ­Daarmee blijft het stelsel transparant en blijft er ­financiële scherpte.

6.5 Kosten en opbrengsten ten ­behoeve van maatschappelijke waarde Over de kosten en opbrengsten van grond wordt jaarlijks gerapporteerd in de MPG. In beginsel neemt de gemeente een privaatrechtelijke rol in met haar grondposities. We streven naar een optimaal financieel resultaat binnen de meegegeven kaders. ­Echter, dit wil niet zeggen dat een grondexploitatie die meervoudig waarde creëert voor onze gemeente niet kan worden vastgesteld, omdat deze een negatief financieel resultaat heeft. Naast het financiële resultaat van een grondexploitatie is de duiding van de meervoudige waarde creatie onderdeel van de integrale beoordeling.

6.6 (Strategisch) verwervingskrediet Strategisch verwerven is geen doel op zich; dit doen we omdat we een maatschappelijke waarde toe willen voegen. Ten behoeve van (strategische) verwervingen is binnen de gemeente een aflopend krediet beschikbaar dat we deels revolverend willen laten zijn. De uit de aankoop van gronden voortvloeiende rentelasten (zonder opstallen) zijn afgedekt binnen de begroting. Dit bespoedigt het proces tot

a­ ankoop. Echter, zullen in de praktijk steeds meer (strategische) verwervingen gaan plaatsvinden, waarbij naast grond ook opstallen aanwezig zijn. Basisregel is dat op grond niet wordt afgeschreven; op opstallen wel. Dit houdt in dat wanneer er ­gronden met opstallen verworven worden er - ­buiten het strategisch verwervingskrediet om -aanvullende dekking gevonden moet worden. Deze dekking is voor de kapitaallasten van het opstal of de eenmalige afwaardering van de opstal (afhankelijk van het al dan niet blijven gebruiken van de opstal) en de tijdelijke beheerkosten tot moment van realisatie. Afhankelijk van het beleidsinhoudelijke doel voor de verwerving (groen, wonen, water, infra, etc.) zal met het betreffende inhoudelijke beleidsdomein ­beoordeeld worden of deze additionele kosten ­gedekt kunnen worden binnen de bestaande ­begroting of dat additionele dekking noodzakelijk is via de kadernota/begroting.

gemeente Eindhoven | 33