23bst00321 Raadsvoorstel Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00321 Dossiernummer 23.13.251 B&W beslisdatum 28 maart 2023

Raadsvoorstel Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG rapport ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvangrijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook om wat deze projecten op andere thema’s aan waarde bijdragen aan onze stad. Dit MPG geeft inzicht in de veranderingen ten opzichte van het vorig MPG en de consequenties voor de jaarrekening 2022. In het MPG wordt geen nieuw beleid gemaakt. We verwerken de in het afgelopen jaar genomen inhoudelijke besluiten rondom nieuwe projecten en scopewijzigingen van bestaande projecten. Verder verwerken we uitsluitend herzieningen die passen binnen eerder vastgestelde kaders (ruimtelijk en programmatisch), die het gevolg zijn van autonome ontwikkelingen, die betrekking hebben op ondergeschikte punten of die het gevolg zijn van verschuiving/aanpassing van de fasering. We leggen met dit MPG dus geen inhoudelijke keuzes voor. Wanneer dat aan de orde is, volgen hiervoor separate voorstellen. Conform de Financiële verordening worden herzieningen die financieel materieel zijn apart toegelicht in dit raadsvoorstel.

Met financieel materieel wordt bedoeld dat over de gehele looptijd de geraamde kosten en/of opbrengsten met meer dan 10% wijzigen en de wijziging groter dan € 0,5 miljoen is. Ook exploitaties die niet langer minimaal budgettair neutraal (verliesgevend) zijn worden apart toegelicht.  Wettelijke taak Conform het Besluit Begroting en Verantwoording moeten de grondexploitaties jaarlijks worden herijkt en vastgesteld door de raad  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college 

Onvermijdelijk

1

Inboeknummer

23bst00321

Doelstelling Het MPG 2023 verschaft inzicht in de financiële en programmatische meerjarenprognose en in de toegevoegde waarde op de thema’s duurzaamheid, innovatie, economie en inclusiviteit van de gebiedsontwikkelingen in Eindhoven. Dit inzicht wordt verschaft op basis van de geactualiseerde exploitaties. Het jaarlijks actualiseren van de exploitaties is een verplichting uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Uit dit MPG 2023 volgen (financiële) consequenties voor de jaarrekening 2022, de bijstelling van de begroting 2023 en de input voor de meerjarenbegroting 2024 en verder. Voorstel 1. De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2023. De meest significante consequenties hiervan zijn: a. Het resultaat uit projecten bedraagt in 2022 per saldo circa € 6,9 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Blixembosch, Grijze generaal kavel 6, Deken Van Somerenstraat, Jan Heynslaan 4 en Vitruviusweg 41. Een substantiële terugstorting van eerder teveel genomen winst van circa € 6,2 miljoen vindt plaats in de grondexploitatie Meerhoven. b. Het totaal verwachte resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 96,7 miljoen, waarvan al circa € 55,2 miljoen resultaat is genomen.

Er resteert een nog ter realiseren resultaat van circa € 41,5 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeld die in de herijkingen zijn verwerkt. i. GDC Noord Zuid-Westhoek: circa € 1,8 miljoen meer kosten en circa 2,2 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal resultaat naar circa € 1,7 miljoen. ii. Meerhoven: circa € 0,8 miljoen meer kosten en circa € 7,5 miljoen minder opbrengsten, wat per saldo leidt tot een afname van het totaal resultaat naar circa € 12,1 miljoen. iii. Stationsgebied: circa € 2,8 miljoen meer kosten en circa € 2,4 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een afname van het totaal resultaat naar circa € 8,5 miljoen. iv. Brainport Industries Campus cluster 2: circa € 4 miljoen meer kosten en circa € 10,1 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal resultaat naar circa € 6,3 miljoen. v. Aldi Haagdijk: circa € 1,3 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal verwacht resultaat naar circa € 3,5 miljoen. c. De voorziening blijft gelijk. i. De grondexploitatie VONK is in 2022 vastgesteld met een verwacht negatief resultaat van circa € 0,56 miljoen. Daarbij is een voorziening getroffen ter grootte van dit verwacht tekort. Het

2

Inboeknummer

23bst00321

verwachte negatieve resultaat is met circa € 0,04 miljoen toegenomen tot circa € 0,6 miljoen. ii. De grondexploitatie Karregat is afgesloten waardoor de getroffen voorziening van circa € 0,24 miljoen vrijvalt. iii. De facilitaire grondexploitatie Gildebuurt is in 2022 vastgesteld met een verwacht tekort van circa € 0,93 miljoen. Daarbij is een voorziening getroffen ter grootte van dit verwachte tekort. Het verwachte negatieve resultaat is met circa € 0,1 miljoen toegenomen tot circa € 1,03 miljoen. iv. Van de projecten Woonwagenlocaties en Eurobuilding wordt het verwachte resultaat met respectievelijk circa € 0,17 miljoen en € 0,22 miljoen meer negatief. v. Voorraad gronden Brainport Industries Campus: met het vaststellen van de facilitaire grondexploitatie voor cluster 2 zijn de voorraad gronden gewaardeerd tegen complexwaarde waardoor de hiervoor getroffen voorziening van circa € 0,47 miljoen vrijvalt. d. De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties neemt af van € 20,7 miljoen naar € 16,4 miljoen. 2. De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2023 vast te stellen. Argumenten 1.1 Parameters gebaseerd op meest recente inzichten De voor het MPG 2023 te hanteren parameters zijn net als voorgaande jaren gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties 2023 van adviesbureau Metafoor.

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters weergegeven. MPG 2023 Kosten Voorbereidingskosten Civiele werken Opbrengsten Wonen Bedrijven Kantoren Winkels Exploitatiebijdragen Rente Discontovoet

2023

2024

2025

2026 e.v.

6% 6%

4% 4%

4% 4%

2% 2%

1% 0% 0% -1% 6% 1,2%

0% 0% 1% 1% 4% 1,3% 2%

0% 0% 1% 1% 4% 1,3%

2% 0% 2% 2% 2% 1,3%

Voor de grondexploitaties Strijp S worden conform afspraken met de daaraan verbonden partijen contractspecifieke parameters gehanteerd. 1.2 Resultaat uit grondexploitaties en private ontwikkeling bedraagt circa € 6,9 miljoen Resultaat uit projecten ontstaat door conform BBV-regelgeving tussentijds winstnemen uit grondexploitaties, grondverkoop bij private ontwikkelingen en het afsluiten van projecten.

3

Inboeknummer

23bst00321

In 2022 bedraagt het resultaat uit projecten circa € 6,9 miljoen. Hiervan komt circa € 6,1 miljoen uit lopende exploitaties en circa € 0,8 miljoen uit afgesloten exploitaties. Tot en met 2021 was al circa € 49,1 miljoen resultaat uit de lopende grondexploitaties genomen. Dit resultaat is conform eerdere raadsbesluiten gestort in de algemene middelen, saldireserve specifiek (fietsenkelder Stationsplein), reserve bovenwijkse voorzieningen, reserve internationale knoop XL, reserve huisvesting onderwijs, resultaat vastgoed en de reserve strategische investeringen. 1.3 Stabiele ontwikkeling financiën grondexploitaties en private ontwikkeling De totale portefeuille blijft zich financieel stabiel ontwikkelen. In onderstaande tabel zijn de ontwikkelingen ten opzichte van de verwachtingen bij het vorige MPG weergegeven. Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen

MPG 2022

MPG 2023

Verschil

Saldo boekwaarde incl. winstneming

-74.300.000

-47.200.000

27.100.000

Kosten

-120.100.000

-133.000.000

-12.900.000

Opbrengsten

245.100.000

221.700.000

-23.400.000

Resterend resultaat na winstneming

50.700.000

41.500.000

-9.200.000

Winstneming t/m 2021

52.500.000

49.100.000

-3.400.000

6.100.000

6.100.000

96.700.000

-6.500.000

Winstneming 2022 Totaal resultaat

103.200.000

De boekwaarde (dat is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en winstneming) is ten opzichte van een jaar eerder minder negatief omdat er in 2022 meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. Belangrijkste oorzaak hiervan is het realiseren van substantiële grondopbrengsten in de projecten Meerhoven Bosrijk, Meerrijk en Park Forum West, Strijp S, Blixembosch, Grijze Generaal Kavel 6, Deken Van Somerenstraat, Jan Heynslaan 4, Vitruviusweg 41. Om deze boekwaarde terug te verdienen moeten vanaf 2023 nog circa € 133 miljoen kosten en € 221,7 miljoen opbrengsten worden gerealiseerd: • Er zijn in 2022 circa € 21,1 miljoen kosten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de vanaf 2023 nog te realiseren kosten toenemen door prijsstijging, complexiteit van projecten en toevoegen van nieuwe projecten zoals VONK, Gildebuurt, Ardechelaan en Nederlandplein. Per saldo (toename nog te realiseren kosten minus realisatie 2022) nemen de nog te realiseren kosten ten opzichte van vorig jaar toe met circa € 12,9 miljoen. • Er zijn in 2022 circa € 61,6 miljoen opbrengsten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de vanaf 2023 nog te realiseren opbrengsten minder afnemen door hogere verwachte opbrengsten en toevoegen van nieuwe projecten zoals VONK, Ardechelaan en Nederlandplein.

Per saldo (toename nog te realiseren opbrengsten minus realisatie 2022) nemen de nog te realiseren opbrengsten ten opzichte van vorig jaar af met circa € 23,4 miljoen.

4

Inboeknummer

23bst00321

Het voorgaande zorgt voor een verwacht nog resterend resultaat van circa € 41,5 miljoen. Dit nam af ten opzichte van een jaar eerder doordat in 2022 circa € 6,1 miljoen resultaat is genomen en door enkele mutaties in de projecten, die in het vervolg worden toegelicht. Over dit resultaat kan niet direct worden beschikt. Dit resultaat zal worden genomen conform BBV-regelgeving naar rato van de realisatie van deze projecten in de periode tussen 2023 en 2030. Naast het nog resterende verwachte resultaat is al € 55,2 miljoen resultaat uit de lopende exploitaties genomen. Tezamen (al genomen resultaat en nog resterend resultaat) een totaal verwacht resultaat van € 96,7 miljoen. 1.4 Kosten en opbrengsten GDC Noord Zuid-Westhoek nemen toe De kosten voor GDC Noord Zuid-westhoek nemen toe met circa € 1,8 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een toename van: • de verwervingskosten met circa € 0,9 miljoen. Dit is gebaseerd op een geactualiseerde taxatie van de verwervingskosten. • de civiele kosten nemen toe met circa 0,8 miljoen als gevolg van hogere kostenstijgingen. De opbrengsten nemen toe met circa € 2,2 miljoen als gevolg van een stijging van de verwachte uitgifteprijs voor bedrijfskavels in dit project.

Door de hiervoor beschreven kosten- en opbrengstenstijging neemt het totale verwachte resultaat toe met circa € 0,3 miljoen tot een totaal verwacht resultaat van circa € 1,7 miljoen. Er is nog geen winst genomen omdat er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd. 1.5 Kosten Meerhoven nemen toe en opbrengsten nemen af De kosten voor Meerhoven nemen toe met circa € 0,8 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere kostenstijgingen voor civiele kosten. De opbrengsten in de totale grondexploitatie Meerhoven nemen af met circa € 7,5 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door Park Forum Zuid. Dit was oorspronkelijk bedoeld voor een afgeschermd bedrijventerrein, waar de ondernemer bij de eigen zaak kon gaan wonen. De verkoop van die woon-werkkavels in Park Forum Zuid stokt echter al jaren. Van de 49 kavels zijn er 10 verkocht, waarvan slechts 2 in de laatste 10 jaar. De gemeente heeft altijd via gesprekken, de website en in 2019 nog een gerichte campagne op Funda, getracht gegadigden te werven voor afname van de woon-werkkavels, maar zonder resultaat. We hebben moeten constateren dat de uitgifte van deze woonwerkkavels niet meer reëel is en daarmee ook de gehanteerde aannames voor de kosten en opbrengsten mogelijk niet meer realistisch waren.

Daarom zijn de opbrengsten uit verkoop van de woon-werkkavels Park Forum Zuid (circa € 7,8 miljoen) uit de grondexploitatie Meerhoven gehaald.

5

Inboeknummer

23bst00321

Omdat uitgifte van de woon-werkkavels niet meer reëel is, heeft het college in juni 2021 besloten om de mogelijkheden voor woningbouw op deze locatie te onderzoeken en de uitgifte van woon-werkkavels te bevriezen. Een voorstel voor het definitief omvormen van deze locatie naar alleen woningbouw wordt naar verwachting in Q2 2023 aan de raad aangeboden. Na besluitvorming hierover kan dit bij het volgend MPG in de grondexploitatie worden verwerkt. Door de hiervoor beschreven kostenstijging en opbrengstendaling neemt het totale verwachte resultaat af met circa € 8,4 miljoen tot een totaal verwacht resultaat van circa € 12,1 miljoen. Hierdoor moet circa € 6,2 miljoen van de eerder genomen winst worden teruggestort in de grondexploitatie. Van het totale verwachte resultaat is na deze terugstorting al circa € 9,9 miljoen winst genomen. 1.6 Kosten en opbrengsten Stationsgebied nemen toe De kosten voor Stationsgebied nemen toe met circa € 2,8 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een toename van: • De voorbereidingskosten met circa € 1,5 miljoen.

Dit is het gevolg van extra onderzoekskosten als gevolg van bezwaarprocedures, de noodzaak om een omgevingsmanager aan te stellen om alles in goede banen te leiden, extra ontwerpkosten om alles op de plannen en de omgeving aan te laten sluiten, hogere VAT-kosten als gevolg van stijgende civiele kosten en de langere looptijd van het project. • De civiele kosten met circa € 1,3 miljoen als gevolg van hogere kostenstijgingen. De opbrengsten nemen toe met circa € 2,4 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn: • Een afname van de opbrengsten door het raadsbesluit om de grondprijs District E met € 3 miljoen te verlagen en ter dekking hiervan de woningbouwimpuls subsidie van € 1,5 miljoen in te zetten. Dit met het doel om een groter aandeel betaalbare woningen te realiseren. Per saldo leidt dit tot een afname van circa € 1,5 miljoen. • Een toename van de opbrengsten door extra reserveringsrente van circa € 0,5 miljoen die als gevolg van vertraging bij de ontwikkelaar in rekening wordt gebracht. • Een toename van de opbrengsten doordat de bijdrage uit de Water- en Klimaatadaptatie Aanpak (WKA) voor de bovengrondse aanleg van de Gender hoger uitvalt. Uit de recent opgestelde SSK raming voor de inrichting van de openbare ruimte is gebleken dat de kosten voor de Gender aanzienlijk hoger zijn.

Dit wordt veroorzaakt doordat aan beide zijden van de Gender een harde kademuur moet worden gemaakt en voor de oversteekbaarheid een 5-tal bruggen nodig zijn. Ter dekking van deze kosten is de bijdrage vanuit het WKA verhoogd met circa € 3,1 miljoen. Door de hiervoor beschreven kosten- en opbrengstenstijging neemt het totale verwachte resultaat af met circa € 0,4 miljoen tot een totaal verwacht resultaat van circa € 8,5 miljoen. Van dit verwachte resultaat is al circa € 3,3 miljoen winst genomen.

6

Inboeknummer

23bst00321

1.7 Kosten en opbrengsten Brainport Industries Campus cluster 2 nemen toe Eind 2022 heeft uw raad de facilitaire grondexploitatie Brainport Industries Campus cluster 2 vastgesteld. Deze is nu verwerkt in dit MPG. Het totale verwachte resultaat neemt hierdoor toe met circa € 6,2 miljoen tot een totaal verwacht resultaat van circa € 6,3 miljoen. 1.8 Opbrengsten Aldi Haagdijk nemen toe De opbrengsten nemen toe met circa € 1,3 miljoen als gevolg van een aangepast plan met meer volume. Door de hiervoor beschreven opbrengstenstijging neemt het totale verwachte resultaat toe met circa € 1,2 miljoen tot een totaal verwacht resultaat van circa € 3,5 miljoen. Van dit verwachte resultaat is al circa € 0,1 miljoen uit de grondexploitatie genomen. 1.9 De voorziening blijft nagenoeg gelijk Als financieel vangnet voor verwachte negatieve resultaten hebben we voorzieningen ingesteld. Ter dekking van te verwachten negatieve resultaten in projecten is de voorziening verliesgevende exploitaties gevormd. De voorziening duurzame waardevermindering is gevormd ter dekking van mogelijke afwaarderingen van voorraad grondposities. De voorziening verliesgevende exploitaties en de voorziening duurzame waardevermindering blijven tezamen gelijk.

We zien de volgende substantiële mutaties: • Vonk: in 2022 is door uw raad een grondexploitatie vastgesteld met een verwacht negatief resultaat van circa € 0,56 miljoen. Ter dekking van dit verwachte negatieve resultaat is toen de voorziening met dit bedrag verhoogd. Het verwachte negatieve resultaat is nu toegenomen met circa € 0,04 miljoen. • Woonwagenlocaties: door gestegen voorbereidingskosten en stijging civiele kosten is het verwachte negatieve resultaat toegenomen met circa € 0,17 miljoen. • Karregat: de grondexploitatie is in 2022 afgesloten waardoor de getroffen voorziening van circa € 0,24 miljoen vrijvalt. • Eurobuilding: door een lagere exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar is het verwachte negatieve resultaat circa € 0,22 miljoen. Het grondexploitatiedeel van dit project is overigens wel positief. • Gildebuurt: in 2022 is door uw raad een grondexploitatie vastgesteld met een verwacht negatief resultaat van circa € 0,93 miljoen. Ter dekking van dit verwachte negatieve resultaat is toen de voorziening met dit bedrag verhoogd. Het verwachte negatieve resultaat is nu toegenomen met circa € 0,1 miljoen. • Voorraad gronden Brainport Industries Campus: met het vaststellen van de facilitaire grondexploitatie voor cluster 2 zijn de voorraad gronden gewaardeerd tegen complexwaarde waardoor de hiervoor getroffen voorziening van circa € 0,47 miljoen vrijvalt.

7

Inboeknummer

23bst00321

1.14 Benodigd weerstandsvermogen neemt af Het voor de portefeuille vastgestelde grondexploitaties en private ontwikkelingen benodigd weerstandsvermogen daalt van circa € 20,7 miljoen naar circa € 16,4 miljoen. Het marktrisico neemt af. In 2022 is een groot bedrag aan opbrengsten gerealiseerd. Hierdoor is het bedrag aan nog te realiseren opbrengsten gedaald, waardoor ook het marktrisico daalt. Het kostenrisico neemt af. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat we in dit MPG met hogere kostenstijgingen rekening houden voor de komende jaren dan in het vorige MPG. Daardoor daalt het risico op een hogere kostenstijging. Daarnaast zien we dat de projectrisico’s zijn afgenomen. De grootste mutatie zien we in de grondexploitatie Meerhoven. De opbrengsten voor Park Forum Zuid zijn uit de grondexploitatie gehaald. Daarmee is het risico op het niet verkopen van deze woonwerkkavels komen te vervallen evenals het risico dat het omzetten naar woningbouw substantiële financiële consequenties voor de grondexploitatie zal hebben. Het winstneming risico is toegenomen omdat de uit de lopende grondexploitaties genomen winst is toegenomen. Omdat het nog verwachte resterende resultaat is afgenomen, is ook het beschikbare positieve saldo om risico’s op te vangen afgenomen. Weerstandscapaciteit

Jaarrekening 2021

MPG 2023

Verschil

Lopende projecten: Marktrisico's Kostenrisico's Projectrisico's Winstneming Correctie projecten met positief saldo Saldo lopende projecten:

€ 12.300.000 € 1.800.000 € 12.300.000 € 5.300.000 -€ 11.100.000 € 20.600.000

€ 10.900.000 € 1.400.000 € 9.300.000 € 5.500.000 -€ 10.800.000 € 16.300.000

€ 1.400.000 € 400.000 € 3.000.000 -€ 200.000 -€ 300.000 € 4.300.000

Projecten in voorbereiding Totaal benodigde weerstandscapaciteit

€ 100.000 € 20.700.000

€ 100.000 € 16.400.000

€0 € 4.300.000

Kanttekeningen 1.1 Tussentijds winstnemen is risicovol Tussentijds winstnemen conform BBV-regelgeving is risicovol. De voorgeschreven methodiek houdt namelijk geen rekening met de stand van de boekwaarde en het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit betekent dat ook in projecten met een negatieve boekwaarde (meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd) winst moet worden genomen. De boekwaarde van de totale portefeuille bedraagt bij de jaarrekening 2022 circa € 44,9 miljoen (negatief) en door tussentijds winstnemen neemt dit saldo minder snel af. Sterker nog, zonder tussentijds winstnemen (nu circa € 55,2 miljoen) was de boekwaarde van de portefeuille positief geweest.

8

Inboeknummer

23bst00321

Ook neemt de buffer om tegenvallers op te vangen in de grondexploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, hierdoor af. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat bij optredende risico’s, met hogere kosten, lagere opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente. We zien dat in 2022 eerder genomen winst in de projecten Tongelresche Akkers (€ 0,36 miljoen), Meerhoven (€ 6,2 miljoen) en Stationsgebied (€ 0,12 miljoen) moet worden teruggestort in de betreffende grondexploitaties. Dit als gevolg van lagere verwachte resultaten dan verwacht bij de jaarrekening 2021. Dit leidt tot een onttrekking uit de reserve bovenwijkse voorzieningen. Voor Stationsgebied geldt daarbij specifiek dat het resultaat vanuit deze grondexploitatie wordt gestort in achtereenvolgens de saldireserve specifiek (fietsenkelder), reserve bovenwijks en de reserve Internationale Knoop XL.

Omdat met name aan de saldireserve specifiek (fietsenkelder) en de reserve Internationale Knoop XL al uitgaven zijn gekoppeld, wordt bij de jaarrekeningdossier 2022 voorgesteld deze terugstorting te verrekenen met de reserve Strategische Investeringen. Bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en private ontwikkelingen is dit risico meegenomen. 1.2 Steeds complexere opgave zorgt voor toename kosten De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties, dus zal de opgave door middel van verdichting in de bestaande stad moeten worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten waardoor we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden en hogere kosten. 1.3 Prognose resultaten grondexploitaties en private ontwikkelingen is complex In het MPG 2023 wordt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties inzicht gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Bij de actualisatie is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van nog te verwachten kosten, opbrengsten en fasering behorend bij de huidige projectenportefeuille. Deze zijn echter afhankelijk van vele factoren. Conjunctuur en marktontwikkelingen, maar ook veranderend overheidsbeleid hebben hier invloed op.

Deze afhankelijkheid maakt grondexploitaties dynamisch, waardoor het niet eenvoudig is om de resultaten hiervan op lange termijn te voorspellen. Daarom is het noodzakelijk over voldoende weerstandsvermogen te beschikken om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen.

9

Inboeknummer

23bst00321

Specifiek zien we dat de kosten- en opbrengstenstijgingen voor de komende jaren lastig zijn in te schatten omdat deze afhankelijk zijn van vele factoren die momenteel onzeker zijn. Gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties 2023 van adviesbureau Metafoor hebben we een zo reëel mogelijk inschatting gemaakt van de kosten- en opbrengstenstijgingen en deze verwerkt in het MPG 2023. In de Outlook Grondexploitaties 2023 wordt voor de komende jaren echter gewerkt met bandbreedtes voor de kosten- en opbrengstenstijgingen. We hebben de onder- en bovenkant van de bandbreedte vertaald naar een kans- en een risicoscenario.

Kosten Apparaatskosten Civiele werken Opbrengsten Wonen Bedrijven Kantoren Winkels Exploitatiebijdrage

2023

Scenario kans 2024 2025

4,0% 4,0%

3,0% 3,0%

3,0% 3,0%

3,0% 0,0% 1,0% 0,0% 4,0%

2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 3,0%

2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 3,0%

Reele verwachting MPG 2023 2023 2024 2025 2026 e.v.

2023

Scenario risico 2024 2025

2,0% 2,0%

6,0% 6,0%

4,0% 4,0%

4,0% 4,0%

2,0% 2,0%

8,0% 8,0%

5,0% 5,0%

5,0% 5,0%

2,0% 2,0%

2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 2,0%

1,0% 0,0% 0,0% -1,0% 6,0%

0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 4,0%

0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 4,0%

2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 2,0%

-1,0% 0,0% -1,0% -2,0% 8,0%

-2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5,0%

-2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5,0%

2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 2,0%

2026 e.v.

2026 e.v.

Met een scenarioanalyse is inzichtelijk gemaakt wat de effecten op de nog verwachte resterende resultaten van de grondexploitaties zijn in geval van het kans- en risicoscenario. Dit geeft inzicht in de gevoeligheid van onze grondexploitaties voor het optreden van hogere of lagere kosten- en opbrengstenstijgingen de komende jaren. kans Effect op nog verwacht resterend resultaat GDC Noord Zuid-Westhoek Tongelresche Akkers Meerhoven Blixembosch VDMA Stationsgebied Emmasingelkwadrant Deken van Somerenstraat Overige projecten Totaal

resterend resultaat 2.009.000 13.000 3.759.000 427.000 3.098.000 6.320.000 10.976.000 136.000 18.362.000 45.100.000

Mutatie tov reele verwachting 299.000 9.000 1.595.000 8.000 50.000 1.142.000 -64.000 4.000 557.000 3.600.000

reele verwachting resterend resultaat 1.710.000 4.000 2.164.000 419.000 3.048.000 5.178.000 11.040.000 132.000 17.805.000 41.500.000

risico Mutatie tov resterend reele resultaat verwachting -305.000 1.405.000 -8.000 -4.000 -1.580.000 584.000 -9.000 410.000 -50.000 2.998.000 -1.167.000 4.011.000 66.000 11.106.000 -3.000 129.000 -544.000 17.261.000 -3.600.000 37.900.000

Met name in de grondexploitaties Meerhoven en Stationsgebied, waar nog relatief veel kosten moeten worden gemaakt, kan dit een substantieel effect hebben. Het nog verwachte resterende resultaat blijft wel positief, dus het treffen van een voorziening is in deze scenario’s niet noodzakelijk. 1.4 Mutaties in portefeuille kunnen leiden tot nieuwe verwachtingen Het MPG 2023 is gebaseerd op de huidige portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen en de uitgangspunten die daar momenteel onder liggen. Deze portefeuille is echter dynamisch. Ieder jaar worden lopende projecten afgesloten. Daarnaast worden met college- en of raadsbesluiten nieuwe (grond)exploitaties vastgesteld en uitgangspunten van (grond)exploitaties gewijzigd. Dit heeft een continu effect op de

10

Inboeknummer

23bst00321

meerjaren prognose van de (grond)exploitaties. Bij de planning- & controlcyclus wordt dit nauwlettend gevolgd. 1.5 Nieuwe nota Grondbeleid wordt gelijktijdig behandeld Gelijktijdig met de behandeling van dit raadsvoorstel wordt ook het raadsvoorstel over de nieuwe Nota Grondbeleid 2023 behandeld. Ook in deze nota wordt voorgesteld om naast het financiële resultaat van een grondexploitatie ook de meervoudige waardecreatie onderdeel van de integrale beoordeling te laten zijn. Komend jaar zullen we uitwerken hoe we in het MPG op een eenduidige manier verantwoording hierover kunnen afleggen. Personele consequenties Het MPG 2023 heeft geen personele consequenties. Financiële consequenties De inhoudelijke herijking heeft geleid tot financiële mutaties in de jaarschijven van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Dit leidt tot een begrotingswijziging voor de jaren 2023 en volgende. Daarnaast heeft het MPG ook consequenties voor het resultaat jaarrekening 2022. In onderstaande tabel is dit weergegeven. Het resultaat is door eerdere raadsbesluiten grotendeels bestemd naar reserves en het resultaat vastgoed. Gezien de grote onzekerheden over resultaten uit grondexploitaties zijn er in de begroting 2022 geen resultaten begroot.

MPG 2023 Resultaat lopende exploitaties Resultaat afgesloten exploitaties Verliesvoorziening Afdrachten: Saldireserve specifiek (fietsenkelder station) Reserve bovenwijks Reserve IKXL Reserve onderwijshuisvesting Resultaat vastgoed Reserve Strategische investeringen Totaal

Baten

Lasten

6.133.741 1.124.746 849.051

359.614 824.298

8.107.538

(4.604.431) 4.010.877 1.654 7.726.249 8.318.260

(210.722)

Een korte toelichting: • Het resultaat uit projecten bedraagt circa € 7,2 miljoen. Circa € 6,1 miljoen is resultaat uit lopende exploitaties en circa € 1,1 miljoen is resultaat uit afgesloten exploitaties. Van dit resultaat worden conform raadsbesluiten stortingen gedaan in de reserve bovenwijks, reserve onderwijshuisvesting, resultaat vastgoed en de reserve strategische investeringen. Bij de reserve bovenwijks is sprake van een onttrekking door de terugstorting van winst in de grondexploitatie Meerhoven.

11

Inboeknummer •

•

• •

23bst00321

De projecten Karregat en enkele facilitaire grondexploitaties zijn afgesloten met een negatief resultaat van totaal circa € 0,36 miljoen. De hiervoor getroffen voorziening van circa € 0,25 miljoen is ter dekking vrijgevallen. Naast de vrijval van € 0,25 miljoen als gevolg van het afsluiten van enkele projecten met een verwacht negatief resultaat kan circa € 0,6 miljoen van de voorziening vrijvallen omdat het verwachte negatieve resultaat van enkele projecten lager is. De dotatie aan de verliesvoorziening als gevolg van projecten die meer negatief worden bedraagt circa 0,82 miljoen; Het netto resultaat van circa € 0,21 miljoen (negatief) komt ten laste van het jaarrekeningresultaat. Dit wordt veroorzaakt door de mutaties in de voorziening.

Communicatie Niet van toepassing. Planning en uitvoering Het MPG 2023 moet worden vastgesteld voordat de jaarrekening 2022 wordt vastgesteld. Evaluatie Het MPG proces en de accountantscontrole worden binnenkort geëvalueerd. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023 • Financieel overzicht grondexploitaties en private ontwikkelingen MPG 2023 • Begrotingswijziging Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

12

Inboeknummer

23bst00321

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2023. De meest significante consequenties hiervan zijn: a. Het resultaat uit projecten bedraagt in 2022 per saldo circa € 6,9 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Blixembosch, Grijze generaal kavel 6, Deken Van Somerenstraat, Jan Heynslaan 4 en Vitruviusweg 41. Een substantiële terugstorting van eerder teveel genomen winst van circa € 6,2 miljoen vindt plaats in de grondexploitatie Meerhoven. b. Het totaal verwachte resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 96,7 miljoen, waarvan al circa € 55,2 miljoen resultaat is genomen. Er resteert een nog ter realiseren resultaat van circa € 41,5 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeld die in de herijkingen zijn verwerkt. i. GDC Noord Zuid-Westhoek: circa € 1,8 miljoen meer kosten en circa 2,2 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal resultaat naar circa € 1,7 miljoen. ii. Meerhoven: circa € 0,8 miljoen meer kosten en circa € 7,5 miljoen minder opbrengsten, wat per saldo leidt tot een afname van het totaal resultaat naar circa € 12,1 miljoen. iii.

Stationsgebied: circa € 2,8 miljoen meer kosten en circa € 2,4 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een afname van het totaal resultaat naar circa € 8,5 miljoen. iv. Brainport Industries Campus cluster 2: circa € 4 miljoen meer kosten en circa € 10,1 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal resultaat naar circa € 6,3 miljoen. v. Aldi Haagdijk: circa € 1,3 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het totaal verwacht resultaat naar circa € 3,5 miljoen. c. De voorziening blijft gelijk. i. De grondexploitatie VONK is in 2022 vastgesteld met een verwacht negatief resultaat van circa € 0,56 miljoen. Daarbij is een voorziening getroffen ter grootte van dit verwacht tekort. Het verwachte negatieve resultaat is met circa € 0,04 miljoen toegenomen tot circa € 0,6 miljoen. ii. De grondexploitatie Karregat is afgesloten waardoor de getroffen voorziening van circa € 0,24 miljoen vrijvalt.

13

Inboeknummer

23bst00321

iii. De facilitaire grondexploitatie Gildebuurt is in 2022 vastgesteld met een verwacht tekort van circa € 0,93 miljoen. Daarbij is een voorziening getroffen ter grootte van dit verwachte tekort. Het verwachte negatieve resultaat is met circa € 0,1 miljoen toegenomen tot circa € 1,03 miljoen. iv. Van de projecten Woonwagenlocaties en Eurobuilding wordt het verwachte resultaat met respectievelijk circa € 0,17 miljoen en € 0,22 miljoen meer negatief. v. Voorraad gronden Brainport Industries Campus: met het vaststellen van de facilitaire grondexploitatie voor cluster 2 zijn de voorraad gronden gewaardeerd tegen complexwaarde waardoor de hiervoor getroffen voorziening van circa € 0,47 miljoen vrijvalt. d. De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties neemt af van € 20,7 miljoen naar € 16,4 miljoen. 2. De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2023 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

14