22bst01205 - Bijlage 3 - Nota van Zienswijzen Visserstraat
Tekst van het document
Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Bestemmingsplan: III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, RE.RO - Ruimtelijke Ordening september 2022
september 2022
Nota van zienswijzen - III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
Inhoudsopgave 1 2 2.1 2.2 2.3 3
Inleiding Zienswijzen Eigenaar Kruisstraat 126-128b en erfgenamen Kruisstraat 124 Gemeentelijk standpunt Conclusie zienswijzen Ambtshalve wijziging
2
3 4 4 5 6 6
gemeente Eindhoven
september 2022
Nota van zienswijzen - III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
1
Inleiding
Deze nota van zienswijzen hoort bij het bestemmingsplan III Oud Woensel 2012 (Visserstraat). Het bestemmingsplan heeft betrekking op de herstructurering van het bedrijventerrein aan de Visserstraat tot een gebied met verschillende functies. Hiermee wordt er een passende oplossing bedacht voor de structurele leegstand binnen dit gebied. Het betreft een integrale kwaliteitsverbetering in een kwetsbare wijk met extra aandacht voor ‘de gezonde stad’. Het bedrijventerrein aan de Visserstraat wordt niet aantrekkelijk gevonden als bedrijfslocatie, omdat er weinig samenhang is tussen de bebouwing en parkeren slecht georganiseerd is waardoor het straatbeeld erg rommelig is. Transformatie/ revitalisering in dit gebied is gewenst. Beoogd wordt om naast een kwalitatieve openbare ruimte een mix van bedrijvigheid en kleinschalige publieksgerichte functies te behouden en te creëren op het maaiveld, met daarboven een aantrekkelijke mix van woontypologieën in de stad. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 30 juni 2022 tot en met woensdag 10 augustus 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.
Eventuele bezwaren tegen het m.e.r.-beoordelingsbesluit kon ook gedurende voornoemde periode als zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan ingebracht worden. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 29 juni 2022 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerpbestemmingsplan te raadplegen via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. In deze nota van zienswijzen zijn de zienswijzen opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn door een adviseur namens een rechtspersoon en namens natuurlijke personen zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien. Tot slot is aan deze nota van zienswijzen ook een ambtshalve wijziging toegevoegd.
gemeente Eindhoven
3
september 2022
Nota van zienswijzen - III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
2
Zienswijzen
Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) zijn zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend. De zienswijzen zijn ontvankelijk. Hieronder wordt een samenvatting van de zienswijzen weergegeven en worden ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlagen opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn door adviseur Schulpen namens onderstaande personen gezamenlijk zienswijzen kenbaar gemaakt: - Beleggings- en beheersmaatschappij J.T.M. Huybregts BV, eigenaar van de locatie Kruisstraat 126- 128b; - Erfgenamen locatie Kruisstraat 124.
2.1
Eigenaar Kruisstraat 126-128b en erfgenamen Kruisstraat 124
Inhoud zienswijze: Bereikbaarheid en parkeren De winkelvoorzieningen gelegen aan de Visserstraat zijn voor bevoorrading en afvoer aangewezen op de doodlopende gang gelegen tussen de bebouwing aan de Visserstraat en de Kruisstraat, te bereiken via de huidig bestemde verkeerbestemming (parkeerplaats) aan de Verwerstraat. ln het nu ter inzage liggende ontwerpbestemmingsplan is deze bestemming gewijzigd in de enkelbestemming gemengd. Voor de bereikbaarheid en de veiligheid van de (winkel)panden gelegen aan de Visserstraat en Kruisstraat is het beter, zo niet noodzakelijk, om betreffend deel te bestemmen als enkelbestemming verkeer met in de regels opgenomen dat hier i.v.m. de bereikbaarheid niet geparkeerd mag worden behoudens voor direct laden en lossen. Daarnaast wordt opgemerkt dat als gevolg van (slechtere) bereikbaarheid panden minder goed verhuurbaar worden. Dit leidt tot schade als gevolg van het gewijzigde planologische regime. Toegelaten functies Bekend is dat leegstand momenteel makkelijk ingevuld wordt door (ongewenste) horeca dan wel detailhandelsfuncties, dit ten koste van grootwinkelbedrijven. Ter voorkoming hiervan zou het beter zijn om horeca- en detailhandelsfuncties in het geheel niet toe te staan. In de Kruisstraat (buiten het nieuwe plan) zijn horeca en detailhandel al ruim vertegenwoordigd.
Nog meer horeca en detailhandel gaat door verzadiging op den duur leiden tot leegstand, ten minste aan de Kruisstraat, wat uw raad juíst wil voorkomen. Mogelijk dat het bestemmingsplan zodanig aangepast kan worden dat meer sturing in soort toegelaten horeca en detailhandel mogelijk is waarmee meer aansluiting gevonden wordt bij de wensen in de huurt.
4
gemeente Eindhoven
september 2022
Nota van zienswijzen - III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
2.2
Gemeentelijk standpunt
Bereikbaarheid en parkeren In het huidige bestemmingsplan “Oud Woensel 2012” is de enkelbestemming ‘verkeerverblijfsgebied’ opgenomen waar in het nu voor uw raad ter vaststelling liggende bestemmingsplan III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) de enkelbestemming ‘gemengd’ is opgenomen. In zoverre heeft de indiener van de zienswijzen gelijk. Echter binnen de nieuwe bestemming ‘gemengd’ is ongeveer hetzelfde toegestaan doordat geen bouwvlak is opgenomen ter plaatse van het parkeerterrein. In het huidige bestemmingsplan zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegelaten zonder dat een bouwvlak vereist is, terwijl in het nu ter vaststelling voorliggende bestemmingsplan enkel gebouwd mag worden binnen de aanduiding bouwvlak. Doordat in het specifieke vlak geen bouwvlak is opgenomen mogen ook geen ‘bouwwerken, geen gebouwen zijnde’ ter plaatse worden opgericht. In zoverre is het thans voorliggende bestemmingsplan “III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)” zelfs strenger. De bereikbaarheid en het parkeren komen derhalve niet in gevaar nu op dat gedeelte niet gebouwd mag worden. Zie hieronder de verschillen tussen beide plannen.
Artikel 13 Verkeer – Verblijfsgebied 13.1 Bestemmingsomschrijving De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ Aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, pleinen, voet- en fietspaden, met daarbij behorende: parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen (o.a. waterlopen, waterpartijen en waterberging); bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 13.2 Bouwregels 13.2.1 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: -de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen is 2 m; -de maximale bouwhoogte van lichtmasten is 5 m; de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, -geen gebouwen zijnde, is 3 m. gemeente Eindhoven
Artikel 3 Gemengd 3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Bestemming De voor `Gemengd´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: -wonen, -werken, uitsluitend op de begane grond, publieksgerichte functies, uitsluitend op de begane grond, - horecavoorzieningen en detailhandel, voor zover ten dienste van de functies onder a, b en c; -erven en terreinen; -wegen en paden; parkeervoorzieningen; -groenvoorzieningen; gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. ..een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd; …de gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
5
september 2022
Nota van zienswijzen - III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)
Toegelaten functies Ten aanzien van horeca en detailhandel is in het voorliggende plan rekening gehouden met mogelijke vormen van leegstand op de Kruisstraat als in het nieuwe complex aan de Visserstraat ook horeca en detailhandel zou worden toegelaten. Daarom is zelfstandige horeca ook uitgesloten en is alleen horeca ten dienste van de woningen, zoals een wasbar en publieksgerichte functies toegelaten. Door het toevoegen van de woningen in het bestemmingsplan voor de Visserstraat zullen de winkels en de horeca in de Kruisstraat juist voordeel hebben, Hieronder staat hoe het in het bestemmingsplan is opgenomen. Horeca en Detailhandel: 3.3.2 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 3.1 wordt in ieder geval gerekend: a. b. c.
2.3
het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige horecavoorzieningen en detailhandel.
Conclusie zienswijzen
De zienswijzen zoals onder 2.1 weergegeven en onder 2.2 van een gemeentelijk standpunt voorzien leiden niet tot een aanpassing van het voorliggende bestemmingsplan, omdat hetgeen in de zienswijzen is beschreven reeds geregeld is in het ter vaststelling voorliggende bestemmingsplan.
3
Ambtshalve wijziging
Bij het beoordelen van de zienswijzen is een omissie ontdekt in de regels van het voorliggende bestemmingsplan. In artikel 3.2.3. had in sub a ‘de bouwwerken..’ moeten staan in plaats van ‘de gebouwen..’. Daarmee zou de regel als volgt moeten luiden: 3.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde _ Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwwerken mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ worden gebouwd;
Het onderstaande staat er nu: 3.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
Het komt er dus op neer dat ‘de gebouwen’ gewijzigd moet worden in ‘de bouwwerken’.
6
gemeente Eindhoven