22bst01205 - Bijlage 1a - Bp III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)

Vastgesteld bestemmingsplan

III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)

november 2022

III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en plangrenzen

8

1.3

Voorgaan de plannen

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

11

2.1

Beschrijving gebied

11

2.2

Beschrijving projectprofiel

11

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

17

3.4

Gemeentelijk beleid

21

3.5

Volkshuisvesting

23

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

28

3.7

Verkeer en parkeren

31

3.8

Groen

33

3.9

Bezonning

38

3.10

Kabels, leidingen en straalpaden

38

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

39

4.1

Milieueffectrapportage

39

4.2

Bedrijven en milieuzonering

40

4.3

Geluid

42

4.4

Luchtkwaliteit

43

4.5

Externe veiligheid

45

4.6

Duurzaamheid

46

4.7

Bodem

51

4.8

Natuur

52

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

55

5.1

Inleiding

55

5.2

Beleid

55

5.3

Eindhovense klimaattoets

58

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

61

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

62

5.6

Advies / overleg Waterschap

63

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

65

6.1

65

2

Algemeen

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

65

6.3

Verbeelding

65

6.4

Planregels

65

Hoofdstuk 7 Handhaving

67

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

69

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

71

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

71

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

71

9.3

Inspraak

72

9.4

Zienswijzen

72

Bijlagen bij de toelichting

73

Bijlage 1

Parkeerberekening

75

Bijlage 2

Groenplan

83

Bijlage 3

Bezonningsstudie

91

Bijlage 4

Vormvrije m.e.r. beoordeling

103

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

131

Bijlage 6

Vooronderzoek bodem

215

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek

263

Bijlage 8

Natuurtoets flora & fauna

521

Bijlage 9

Stikstofdepositie onderzoek

531

Bijlage 10

Berekening wateropgave

545

Bijlage 11

Participatieverslag

557

Bijlage 12

Buurtadvies

565

Bijlage 13

Parkeerdrukonderzoek

569

Regels

585

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

587

Artikel 1

Begrippen

587

Artikel 2

Wijze van meten

595

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

597

Artikel 3

597

Gemengd

Hoofdstuk 3 Algemene regels

601

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

601

Artikel 5

Algemene gebruiksregels

603

Artikel 6

Algemene afwijkingsregels

605

Artikel 7

Parkeren

607

Artikel 8

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

609

Artikel 9

Voorwaardelijke verplichting

611

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

3

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

613

Artikel 10

Overgangsrecht

613

Artikel 11

Slotregel

615

Bijlagen bij de regels

617

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging

618

Bijlage 2

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

623

Bijlage 3

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

625

4

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om het bedrijventerrein aan de Visserstraat grotendeels te herstructureren tot een gebied met verschillende functies. Hiermee wordt er een passende oplossing bedacht voor de structurele leegstand binnen dit gebied. Het betreft een integrale kwaliteitsverbetering in een kwetsbare wijk met extra aandacht voor 'de gezonde stad'. Het bedrijventerrein aan de Vissersstraat wordt niet aantrekkelijk gevonden als bedrijfslocatie, omdat er weinig samenhang is tussen de bebouwing en er te weinig parkeerplaatsen zijn. Transformatie/ revitalisering in dit gebied is gewenst. Volgens het 'Masterplan integrale wijkvernieuwing Oud Woensel (2008) hoort de aanwezige grootschalige detailhandel eerder thuis op een perifere detailhandelslocatie dan aan de Vissersstraat. Een groot deel van de eigenaren zijn bij elkaar gebracht voor deze integrale ontwikkeling. Beoogd wordt om naast een kwalitatieve openbare ruimte een mix van bedrijvigheid en kleinschalige publieksgerichte functies te behouden en te creëren op het maaiveld, met daarboven een aantrekkelijke mix van woontypologieën in de stad volgens onderstaande tabel. Totaal 190 woningen Categorie

Aantal

Percentage

Sociale huur

0

0%

Middenhuur

65

34%

Dure huur

80

42%

Goedkope koop

14

7%

Middeldure koop

16

8%

Dure Koop

15

8%

190

100%

Er zullen plekken worden toegevoegd waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten en/of activiteiten kunnen ondernemen. Onderhavig bouwplan past niet binnen de kaders van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om die reden is dit bestemmingsplan opgesteld onder de naam 'III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)'. Het bestemmingsplan "III Oud Woensel 2012 (Visserstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

7

1.2

Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt in de wijk Oud Woensel wordt in grote lijnen begrensd door de Verwerstraat, Looierstraat Spinnerstraat en de Kruisstraat. De percelen liggen concreet aan de Visserstraat en de Verwerstraat.

Plangebied (blauw omlijnd)

1.3

Voorgaan de plannen

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Oud Woensel 2012' dat door de raad is vastgesteld op 20 november 2012.

8

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring 2020" (Plangebied blauw omlijnd) Het planvoornemen past niet binnen de bestemmingen en regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

9

10

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving gebied

Deze locatie is in de periode 2009-2010 als bouwenveloppe aangemerkt met de doelstelling 'Revitalisering'. De Visserstraat is een kleinschalig binnenwijks bedrijventerrein in Oud-Woensel. Het bedrijventerrein biedt niet alleen plaats aan bedrijvigheid, maar ook aan detailhandel, sociaal-maatschappelijke en religieuze functies. De Visserstraat laat zich in ruimtelijke zin kenmerken als een organisch gegroeid geheel. Er is een duidelijke variatie te zien in bouwmassa`s, dakvormen, hoogtes en materialen. Karakter is passend bij het bedrijventerrein uit de wederopbouwperiode, namelijk sober en zakelijk. De constante factor is de rooilijn, die wordt gevormd door de aaneengesloten bebouwing aan de Visserstraat.

2.2

Beschrijving projectprofiel

Het planvoornemen ziet op het transformeren van een bedrijventerrein naar een aantrekkelijke mix van woontypologieën en ruimte voor kleinschalige wijkeconomie als aanvulling op de Kruisstraat. Het betreft een integrale kwaliteitsverbetering met aandacht voor 'de gezonde stad'. Dat betekent dat er veel en hoogwaardig groen gerealiseerd zal worden in een uitdagende openbare ruimte. De woon- en werk oppervlakten en overige functies zullen gericht zijn op sociale cohesie. Dit biedt kansen om een positieve impuls te vormen voor de sociale veiligheid en de betrokkenheid van en in de wijk. De Visserstraat gaat hiermee van achterkant naar een gebied met een volwaardig eigen adres, representatie en een identiteit om trots op te zijn. Qua programma zal er circa 10.000 m2 bedrijfsgelegenheid omgezet worden naar maximaal 190 wooneenheden in combinatie met nog maximum 2.875 m2 aan werkgelegenheid en kleinschalige publieksgerichte functies. Door deze programmatisch-ruimtelijke opgave te combineren met energie, klimaat, sociale-inclusiviteit en leefbaarheid van de buurt, zal dit bijdragen aan een meer evenwichtige bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Door het bedrijventerrein als broedplaats te versterken, versterkt dit ook de economische structuur van de wijk en vormt daarmee ook een betekenis voor de stad.

Belangrijk hierbij is dat het planvoornemen (en daardoor ook het bestemmingsplan) ruimte biedt voor vrijheid, delen van voorzieningen, betaalbaarheid en uitbreidingsmogelijkheden/ flexibiliteit. Onderdeel hiervan is het behouden van (betaalbare) flexibele werkfuncties voor de wijk dat passend is op een kleinschalig bedrijventerrein. Het ontwerp sluit dus naadloos aan op het huidige DNA, maar zal qua vergroening wel worden versterkt. Ruimtelijk en programmatisch zal het geen concurrentie maar een aanvulling voor de Kruisstraat zijn. Het groeien van de maakindustrie sluit daarbij aan. Daarnaast zijn er ook kleinschalige publieksgerichte functies mogelijk. Denk hierbij aan een sportschool, een wassalon, koffiebar of een dansschool. Hoewel deze functies weinig tot geen betekenis hebben voor de verzorgingsstructuur, zullen deze in sociale zin wel heel belangrijk zijn voor deze plek. Het aanbod moet samenhang krijgen en aansluiting zoeken met de diverse bevolkingssamenstelling in de omgeving. Substantiële uitbreiding van het aanbod in Oud Woensel is namelijk niet gewenst. Door bovenstaande te combineren met het toevoegen van woningen wordt er naast het vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

11

bijdragen aan de hoge woningvraag in de stad, tegelijkertijd een slag in kwaliteit gemaakt. De nabijheid van het stadscentrum, het winkelaanbod en het dynamische karakter van de wijk zorgen voor een heel aantrekkelijke leefomgeving.

Situatieschets (bovenaanzicht) stedenbouwkundig plan Qua stedenbouwkundige opzet zal aan de Visserstraat de basis-rooilijn in stand worden gehouden, zodat de heldere straatwand herkenbaar blijft. Deze straatwand verwijst in schaal, korrelgrootte en beeldtaal naar de voormalige bedrijfspanden. De woonvolumes worden terug liggend geplaatst op de achtergrond ten opzichte van de straatwand en zijn daarom minder zichtbaar aanwezig vanaf straatniveau. De huidige kwaliteiten van het lint met bedrijfsruimtes worden zo behouden in het nieuwe plan. Het terug liggend plaatsen van de bouwblokken op het plintgebouw werkt tweeledig; de schaalvergroting en verdichting van het gebied is nauwelijks voelbaar aanwezig vanaf straatniveau, anderzijds ontstaat er voor de bewoners een extra laag met semi openbare ruimte op het dakvlak van het plintgebouw. Dit toegankelijke dakvlak draagt bij aan een ruimtelijke en groene beleving rondom de woonblokken en is in ecologische zin van toegevoegde waarde qua biodiversiteit. Een toevoeging van kwaliteit naast de verdichting in deze momenteel steenachtige omgeving. De ontwikkeling zal ruimtelijk niet concurreren met de bebouwing aan de Montgomerylaan dan wel de Kruisstraat. Dit wordt gewaarborgd door zorgvuldige aansluiting van het plan op een drietal punten waar nieuw en bestaand samen komen en het verschil op de tijdslijn ook herkenbaar blijft. 12

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Allereerst is dat de benadering van het plangebied komende vanuit de Kruisstraat door de Verwerstraat. De entree wordt gevormd door een kleinschalig plein en een woongebouw aan de Verwerstraat. Dit woongebouw vormt in hoogte en schaal de overgang van de stedelijke bebouwing aan de Kruisstraat naar de kleinschalige rijwoningen in de Verwerstraat. Het woongebouw bestaat volledig uit een woonprogramma dat op alle woonlagen passende is bij de huidige Verwerstraat. Het entreeplein geeft een doorzicht naar het binnengebied, de semi-openbare ruimte rondom de bouwblokken en de toegang naar het tweede maaiveld. De tweede aansluiting met bestaande bebouwing gebeurt ter plaatse van Visserstraat 18, het bestaande pand dat behouden blijft binnen het plangebied. De nieuwbouw wordt los gehouden van het bestaande pand. De rooilijn van het bestaande pand gaat over in de rooilijn van het plintgebouw. Door middel van een zogenaamde 'pocket', een uitsparing in de plint, ontstaat een ruimte als entreemoment. Deze ruimte vormt tegelijkertijd de scheiding tussen bestaand en nieuw. Dit principe van pockets herhaalt zich in de Visserstraat nog tweemaal waar het plan aansluit op bestaande omgeving; ter plaatse van de locatie oude moskee (toekomstig parkeerterrein) en ter plaatse van de nieuwe moskee.

De derde aansluiting vindt plaats bij het noordelijk gelegen bouwblok ter hoogte van de speelplaats op de hoek Visserstraat - Looierstraat. Dit woongebouw is de verbinding tussen de grootschalige bedrijfsgevels aan de Visserstraat en de omliggende woonwijk. De kop van dit bouwdeel, inclusief de begane grond wordt ingevuld met het woonprogramma. Het wonen aan de speelplaats zorgt voor meer activiteit en sociale controle op deze plaats. In hoogte bouwt het blok af van de Visserstraat richting de Spinnerstraat om daar aansluiting te vinden op de lagere rijwoningen. Boven de eerste twee bouwlagen van het plintgebouw zullen heldere en eenduidige bouwvolumes gerealiseerd worden, oplopend tot maximaal 4 bouwlagen bovenop het plintgebouw. Belangrijk binnen het beoogde planvoornemen is het creëren van intrinsieke kwaliteit ten behoeve van het wonen, die niet zal worden ontleend aan de straat. Hierbij zullen de woongebouwen 'inclusief' worden ontworpen en zijn de typologieën gericht op mixen en ontmoeten. Zo komen er groene ruimtes als 'centrale groenplekken', gemeenschappelijke voorzieningen, met name gewenst voor kleinere woonunits, als ook voor studenten, ouderen en soms starters. Tevens komen er collectieve voorzieningen bij in openbare gebieden, gericht op praktische zaken zoals een wasserette of leenfietsen die zorgen voor sociale interactie.

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

13

Situatieschets (3D) beoogd planvoornemen De wijk is in huidige staat groenarm, versteend en op sommige plaatsen verloederd. Om die reden is er veel aandacht voor groenbeleving en ecologie. Zo wordt er een rijk daklandschap gerealiseerd en is er aandacht voor dier en plant in gebouwdetails. Daarnaast kent de huidige situatie een slechte bereikbaarheid, hoge parkeerdruk en verkeersopstoppingen. Om die reden is er ook een mobiliteitsstrategie opgesteld voor het totale gebied. In ieder geval zal in onderhavig plan geparkeerd worden op het maaiveld, achter de bebouwing in de plintlaag. Evenals voor de woon- en werkvoorzieningen zal ook mobiliteit uitgaan van delen in plaats van bezit.

14

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

15

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling; 2. afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied; 3. beschrijving van de behoefte: voorziet de functie wonen die het plan mogelijk maakt in een behoefte. Ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 1.1.1 Bro is een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." De ontwikkeling waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling en heeft betrekking op herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. In totaal wordt er 10.000 m2 aan bedrijfsruimte gesloopt en hier komen maximaal 190 woningen en 2.875 m2 kleinschalige bedrijvigheid en publieksgerichte functies in een hoogwaardig (woon)milieu voor in de plaats.

In formele zin is er sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied nu een geldende bedrijfsbestemming met een bvo van circa 10.000 m² bedrijvigheid van de markt wordt gehaald en wordt ingevuld met een werk- en woonfuncties (trede twee van de ladder). Dit betekent dat dit bestemmingsplan 'Ladderplichtig' is en een beschrijving van de behoefte nodig is. Ad. 2 Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: "Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Dit plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven. Ad. 3 Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet, naast de overgebleven 2.875 m2 aan kleinschalige bedrijvigheid en publiekgerichte functies, in het realiseren van maximaal 190 woningen in de vorm van appartementen of grondgebonden woningen (op dak). Het betreft een mix van betaalbare, hoge midden en dure huur- en koopwoningen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen 16

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar circa 15.000 woningen bedraagt. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 190 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Qua bedrijvigheid wordt er circa 6.400 m2 wegbestemd, waardoor een verdere motivering achterwege kan blijven.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of NNN. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied niet gelegen is in het obstakelbeheergebied.

3.2.4

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Het onderhavig plangebied ligt niet in de geluidszone of het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

17

de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: 1.

de groenblauwe structuur

2.

het landelijk gebied

3.

de stedelijke structuur

4.

de infrastructuur

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. 18

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Toepassing plangebied Het plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. Dit plan maakt de realisatie van 190 woningen en circa 2.875 m2 kleinschalige bedrijvigheid en publiekgerichte functies mogelijk op een bestaand bedrijventerrein. Een dergelijke ontwikkeling is een goed voorbeeld van stedelijke inbreiding, waarbij veel aandacht is besteed aan zowel zorgvuldig ruimtegebruik als de ruimtelijke kwaliteit. In de SVRO zijn deze twee aspecten aangemerkt als aandachtspunten voor het stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. In de SVRO is opgenomen dat het stedelijk concentratiegebied per saldo het migratieoverschot van de hele provincie opvangt. In de RRO's voor wonen vindt regionale afstemming plaats. In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.3.3

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

19

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het plangebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens Kaart 1 uit de Interim omgevingsverordening: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied in zijn geheel aangeduid als 'Diep grondwaterlichaam' en 'Geen attentiezone waterhuishouding'. Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'.

Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede plangebied Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 20

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij een bestaand bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een levendig gebied met wonen en werken. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragrafen 3,7, 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betref mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.4

Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening vastgesteld.

In het ontwerp van de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

21

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in hightech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl.

De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen.

Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in 22

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Plangebied Qua programma zal er circa 10.000 m2 bedrijfsgelegenheid omgezet worden naar maximaal 190 wooneenheden in combinatie met nog maximum 2.875 m2 aan werkgelegenheid en kleinschalige publieksgerichte functies. Door deze programmatisch-ruimtelijke opgave te combineren met energie, klimaat, sociale-inclusiviteit en leefbaarheid van de buurt, zal dit bijdragen aan een gezonde(re) bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Daarnaast is in dit plan veel aandacht voor de openbare ruimte, groen en duurzaamheid.

Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt maximaal 190 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie.

Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

23

Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes.

De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040.

In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. 24

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast.

De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Beoordeling plan Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 190 wooneenheden. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen. vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

25

3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.

Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

26

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Beoordeling plan

Kwalitatieve behoefte Uit het regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er een theoretisch tekort aan appartementen in alle subregio's zichtbaar is. In Eindhoven is het theoretisch tekort naar appartementen groter. In het plangebied zijn maximaal 190 woningen Het betreft een mix van betaalbare, hoge midden en dure huur- en koopwoningen. Gelet op het bovenstaande passen de appartementen in ieder geval binnen de kwalitatieve behoefte van de huidige (regionale) woningmarkt. In de Visie op Wonen geeft Stedelijk Gebied Eindhoven aan dat ze wil inzetten op het aantrekken van instromers en dat ze tevens starters en doorstromers wil vasthouden voor de regio. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Daarnaast is deze segmentatie gekozen op verzoek gemeente en projectgroep Oud Woensel. Deze draagt namelijk bij aan een gezonde(re) bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Gelet op het voorgaande voorziet dit plan dan ook in een deel van de (kwalitatieve) woningbehoefte. Kwantitatieve behoefte

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

27

Uit het bovenstaande en paragrafen 3.2.2 en 3.5.1 blijkt dat ook kwantitatief voldoende ruimte is om deze woningen te realiseren. Deze ontwikkeling voorziet zowel in een kwalitatieve behoefte als kwantitatieve behoefte. Daarnaast sluit dit plan aan bij de gemeentelijke woonvisie.

3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'Parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. In het verleden werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is vertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van archeologie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden. Dit wordt samen met de andere onderdelen rond de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving overgeheveld naar de toekomstige Omgevingswet. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid.

Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de 28

vastgesteld III Oud Woensel 2012 (Visserstraat) Gemeente Eindhoven

gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart. In 2020 is de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart uit 2008 geactualiseerd in de vorm van een archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Archeologisch (voor)onderzoek Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureauonderzoek is uitgevoerd. Uit oogpunt van risicomanagement is er geanticipeerd op de nog vast te stellen Erfgoedverordening en de (toekomstige) verplichting tot het laten uitvoeren van een archeologisch onderzoek omdat het Omgevingsplan dat dan voorschrijft en eventuele projectrisico's op voorhand in kaart zijn gebracht. RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. heeft in april 2021 het archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied Visserstraat te Eindhoven. Het plangebied bestaat uit twee delen: een groot deel ten westen van de Visserstraat en een kleiner deel te oosten ervan. Op basis van de resultaten heeft onderzoeksbureau RAAP een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld.