22bst00628 Nadere toelichting bij raadsvoorstel over Parameters en uitgangspunten MPG 2022

gemeente Eindhoven Inboeknummer 22bst00628 Dossiernummer 22.15.103_6.4.1. B&W beslisdatum 15 april 2022

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Onderwerp: parameters en uitgangspunten MPG 2022

In het raadsvoorstel ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties en private ontwikkelingen 2022’ is onderstaand overzicht opgenomen van de in dit MPG gehanteerde parameters en uitgangspunten zoals eerder vastgesteld door ons college. In deze nadere toelichting nemen wij u mee in de onderbouwing hiervan. MPG 2022 Kosten Voorbereidingskosten Civiele werken Opbrengsten Wonen Bedrijven Kantoren Winkels Exploitatiebijdragen Rente Discontovoet

2022

2023

2024 e.v.

2% 5%

2% 2%

2% 2%

3% 0% 2,5% 2% 2% 1,03% 2%

3% 0% 2,5% 2% 2% 1,3%

2% 0% 2% 2% 2% 1,3%

1.1 Kosten Voorbereidingskosten Voor apparaatskosten wordt een kostenstijging van 2% over alle jaren gehanteerd. Hiermee sluiten we aan bij het langjarig inflatiegemiddelde. Civiele werken Om te bepalen met welke kostenstijging we rekening houden in het MPG kijken we enerzijds naar de historische kostenontwikkeling en anderzijds naar de verwachte ontwikkelingen in de Grond-, Weg- en Waterbouwsector (GWW). Vorig jaar werd nog verwacht dat de GWW-kosten langzaam zouden stabiliseren. Hoewel dat in de eerste maanden van 2021 nog het geval leek te zijn, liet afgelopen periode het tegenovergestelde zien. Voornamelijk door de groeiende materiaaltekorten in de sector, stegen de kosten in korte tijd erg hard. De door Bouwkostenkompas gesignaleerde stijging voor civiele kosten over het afgelopen jaar is circa 8%. Dit was aanleiding om specifiek voor dit onderdeel advies te vragen aan Metafoor.

Inboeknummer 22bst00628

De GWW-sector bevind zich in een turbulente periode. Naar verwachting zal de stijging, onder meer veroorzaakt door materiaaltekorten en oplopende energieprijzen, op korte termijn niet stoppen. Voor 2022 voorspelt Metafoor een kostenstijging van 3% - 5%. Daarom hanteren we over deze jaren een prijsstijging van 5% (consistent met voorgaande jaren bovenkant bandbreedte). De doorkijk naar 2023 en verder is lastiger in te schatten. Metafoor adviseert om rekening te houden met het langjarige inflatiegemiddelde van circa 2% waar de Europese Centrale Bank naar streeft. Daarom hanteren we vanaf 2023 een kostenstijging van 2% per jaar. Omdat de ontwikkeling van civiele kosten voor de komende jaren erg lastig is in te schatten, is voor dit specifieke onderdeel een risicoanalyse uitgevoerd. In het raadsvoorstel onder kanttekening 1.4 is dit toegelicht. Op basis van deze risicoanalyse is bepaald dat circa € 1,8 miljoen weerstandscapaciteit nodig is om eventuele risico’s op harder stijgende civiele kosten op te kunnen vangen. 1.2 Opbrengststijging Onderstaand worden de parameters voor opbrengstenstijging per categorie toegelicht. Deze worden gehanteerd voor zover er nog geen contractuele afspraken over verkoop van de grond zijn gemaakt. Als dat het geval is, worden de contractafspraken gehanteerd.

Langjarige opbrengstenstijging Langjarig rekenen we met een opbrengstenstijging die aansluit bij het langjarig inflatiegemiddelde van 2%. Dit ook conform de Outlook grondexploitaties van Metafoor. Voor de eerstvolgende jaren is er soms aanleiding om van het langjarig inflatiegemiddelde af te wijken. Onderstaand wordt dit per categorie specifiek toegelicht. Wonen De woningprijzen kenden in de afgelopen jaren een aanhoudende stijging. De verwachting is dat deze stijging op korte termijn zal aanhouden. Rabobank voorspelt voor 2022 een stijging van 11,5%. Uiteindelijk zal deze stijging afvlakken. Daartegenover zien we momenteel een sterke stijging van de bouwkosten, onder andere als gevolg van stijging van materiaalprijzen. Voor de komende jaren is de verwachting dat de grondwaarde een stijging zal kennen. In theorie wordt de grondwaarde bepaald door het verschil tussen woningprijs en bouwkosten. Dit zou betekenen dat als de woningprijzen en bouwkosten beiden met 11,5% zouden stijgen, de grondwaarde ook met 11,5% zou stijgen. Echter in de praktijk blijkt dat er sprake is van demping en vertraagde doorwerking van deze stijging. De prijzen laten zich slechts beperkt beïnvloeden door de marktontwikkelingen. In de praktijk blijkt namelijk dat gemeenten de grondprijzen maar mondjesmaat

2

Inboeknummer 22bst00628

verhogen. Voor top woningmarktgebied voorspelt Metafoor een prijsstijging van 3% - 5% per jaar voor de komende jaren. Daarom hanteren we voor de jaren 2022 en 2023 een opbrengstenstijging van 3% (consistent met voorgaande jaren onderkant bandbreedte) voor Wonen. Vanaf 2024 wordt een opbrengstenstijging van 2% voor Wonen gehanteerd. Hiermee sluiten we aan bij het langjarige inflatiegemiddelde. Bedrijven Voor de uitgifte van bedrijfskavels hanteren we vastgestelde grondprijzen zoals vastgelegd in de grondprijzenbrief. Regionaal zijn hier eind 2018 vernieuwde afspraken over gemaakt. Nieuwe regionale afspraken over de grondprijzen voor bedrijfskavels worden nog niet verwacht. Daarom hanteren we een opbrengstenstijging van 0% voor Bedrijven. Kantoren De afgelopen periode is het opnamevolume van kantoren sterk teruggelopen. De coronacrisis, maar ook de afname van beschikbaar hoogwaardig kantorenvastgoed waren hier oorzaken van. Verhuizingen of uitbreidingen zijn hierdoor uitgesteld. Toch is de verwachting dat toplocaties gewild blijven en dat daar bij nieuwe ontwikkelingen prijsstijgingen zijn te verwachten. Toekomstige kantoorontwikkelingen in Eindhoven zullen zich vooral afspelen in de stationsomgeving. Deze behoort tot de toplocaties. Metafoor voorspelt voor toplocaties een opbrengstenstijging van 2,5% - 4,5% voor kantoren in de jaren 2022 en 2023.

Daarom wordt voor de jaren 2022 en 2023 voor kantoren een opbrengstenstijging van 2,5% (consistent met voorgaande jaren onderkant bandbreedte) gehanteerd. Vanaf 2024 wordt een opbrengstenstijging van 2% voor kantoren gehanteerd. Hiermee sluiten we aan bij het langjarige inflatiegemiddelde. Winkels Voor toplocaties wordt echter nog wel een opbrengstenstijging verwacht. Metafoor voorspelt voor toplocaties een opbrengstenstijging van 2% - 4% voor de jaren 2022 en 2023. Daarom wordt voor alle jaren een prijsstijging van 2% gehanteerd. Voor de jaren 2022 en 2023 sluiten we aan bij de onderkant van de door Metafoor verwachte bandbreedte (consistent met voorgaande jaren), voor de jaren daarna bij het langjarig inflatiegemiddelde. Exploitatiebijdrage kostenverhaalsprojecten Als vergoeding voor gemeentelijke apparaatskosten betaald de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage voor gemeentelijke apparaatskosten. In aansluiting op de verwachte kostenstijging van apparaatskosten wordt voor de exploitatiebijdrage ook een gemiddeld langjarige stijging van 2% gehanteerd. Ook hiermee sluiten we aan bij het langjarig inflatiegemiddelde.

3

Inboeknummer 22bst00628

1.3 Rentepercentage De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Het te hanteren rentepercentage is het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Dit is op concernniveau voor 2022 bepaald op 1,03%. Het langjarig rentepercentage is 1,3%. Voor Strijp-S is contractueel afgesproken dat een rentepercentage van 3% wordt doorbelast aan de grondexploitatie. 1.4 Discontovoet De discontovoet die wordt gehanteerd bij de berekening van de netto contante waarde (NCW) is conform BBV voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit is momenteel 2%. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

4