22bst00321 - Bijlage 3 - Nota van zienswijzen Bestemmingsplan IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Bestemmingsplan: IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Babette

gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, RE.RO - Ruimtelijke Ordening

6686517

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Inhoudsopgave 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 3.1 3.2 4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2

Inleiding Zienswijzen Bewoner Le Sage ten Broeklaan VvE Parc Fontaine Bewoner Aalsterweg Bewoners Anna Bijnsweg Bewoner Aalsterweg Bewoner Aalsterweg Bewoner Looiakkerstraat Ambtshalve wijzigingen Nota Actualisatie parkeernormen 2019 Waterberging Conclusie Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen Toelichting Regels Verbeelding Ambtshalve wijzigingen Toelichting Regels

2

3 4 5 7 9 13 16 17 18 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 24

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

1

Inleiding

Deze nota van zienswijzen hoort bij het bestemmingsplan IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1). Het bestemmingsplan heeft betrekking op het planologisch mogelijk maken van het plan tot het realiseren van (maximaal 40) woningen op het terrein gelegen tussen de Aalsterweg en de Hofdijkstraat. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 9 september 2021 tot en met woensdag 20 oktober 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de Staatscourant en in Groot Eindhoven van woensdag 8 september 2021 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerpbestemmingsplan te raadplegen via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. In deze nota van zienswijzen zijn de zienswijzen opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn 10 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien.

Tot slot dient het bestemmingsplan nog geactualiseerd te worden. Dit zijn de ambtshalve wijzigingen in hoofdstuk 3.

gemeente Eindhoven

3

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2

Zienswijzen

Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) zijn 10 zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend. De zienswijzen zijn ontvankelijk. Hieronder wordt een samenvatting van de zienswijzen weergegeven en worden ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlagen opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen kenbaar gemaakt door:

Naam

Adres

Woonplaats

1

Bewoner

Le Sage ten Broeklaan

5615 CS Eindhoven

2

Le Sage ten Broeklaan

5615 CP Eindhoven

3

VvE Parc Fontaine/A.F.J.L. van Griensven Bewoner

Aalsterweg

5616 CG Eindhoven

4

Bewoner

Anna Bijnsweg

5615 CL Eindhoven

5

Bewoner

Anna Bijsnweg

5615 CL Eindhoven

6

Bewoner

Anna Bijnsweg

5615 CL Eindhoven

7

Bewoner

Aalsterweg

5615 CG Eindhoven

8

Bewoner

Aalsterweg

5615 CE Eindhoven

9

Bewoner

Looiakkerstraat

5615 CK Eindhoven

10

Bewoner

Anna Bijnsweg

5615 CL Eindhoven

4

Datum brief 5 oktober 2021 13 oktober 2021 18 oktober 2021 7 oktober 2021 7 oktober 2021 7 oktober 2021 19 oktober 2021 19 oktober 2021 20 oktober 2021 21 oktober 2021

Datum ontvangst 5 oktober 2021 13 oktober 2021 18 oktober 2021 20 oktober 2021 21 oktober 2021 21 oktober 2021 19 oktober 2021 19 oktober 2021 20 oktober 2021 21 oktober 2021

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.1

Bewoner Le Sage ten Broeklaan

1. Gebied in geheel regelen De bestemming van de hele hoek zou in één keer geregeld moeten worden. (inclusief KPN-gebouw en garageboxen). Gemeentelijk standpunt De gemeente en de initiatiefnemer van het plan zijn beiden geen eigenaar van de omliggende gronden (KPN, garageboxen). Het ontbreekt aan zeggenschap ter zake de mogelijke bestemming van die gronden en daarom kan niet (zomaar) voor deze hele hoek een bestemmingsplan worden opgesteld. Dit neemt niet weg dat wel op basis van een mogelijke stedenbouwkundige uitwerking duidelijk is dat het nu voorliggende plan (dat een initiatief is van Lidl) kan worden gerealiseerd, zodanig dat er ook nog ruimte is om de rest van het gebied te ontwikkelen. Het voorliggende plan staat aldus niet in de weg aan een toekomstige herontwikkeling van de hoek zoals bedoeld door indiener. 2. Er is sprake van een maximale invulling van de grond. Alle voorbeelden in verband met parkeren gaan uit van maximale invulling van dit stukje grond. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan bevat een maximaal mogelijke stedenbouwkundige invulling van dit stukje grond en dat daarmee ook wordt voldaan aan het uitgangspunt om die maximale invulling als uitgangspunt te hanteren. Dat betekent ook dat alle onderzoeken en dergelijke uit moeten gaan van een maximale planologische invulling. Dit geldt uiteraard ook voor het parkeeraspect. 3.

Er zouden uitsluitend grondgebonden woningen komen. Er is voorgespiegeld dat er uitsluitend grondgebonden woningen zouden komen. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan is altijd uitgegaan van een maximale invulling van maximaal 40 woningen, waarbij een invulling met appartementen ook altijd mogelijk is geweest. Op de informatieavond in 2019 zijn in dat kader ook meerdere mogelijke varianten gepresenteerd: zowel van appartementen als van grondgebonden woningen. Voor de volledigheid zijn de varianten die zijn gepresenteerd tijdens de informatie-avond toegevoegd aan de bijlagen van de toelichting en ook vertaald in de toelichting behorend bij dit bestemmingsplan. 4. Het bouwblok staat op korte afstand van bestaande woningen. Het massale blok staat op korte afstand van een bestaande woning. Gemeentelijk standpunt Het bouwblok met hoogte 12 meter, 4 bouwlagen staat op de meeste plaatsen op een afstand van 12 meter van achtererfgrens. Uit de plankaart in combinatie met de planregels volgt dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de aanduiding 'bouwvlak' mogen worden gebouwd met in achtneming van de maximale bouwhoogtes zoals aangeduid op de verbeelding. Daarmee is gewaarborgd dat op voldoende afstand tot de bestaande woningen wordt gebouwd en dat ook sprake is van een acceptabele beperking van de bouwmogelijkheden. gemeente Eindhoven

5

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Van belang is dat zowel voor wat betreft grondgebonden als appartementen dezelfde uitgangspunten gelden en dat daarbij in beide situaties sprake is van een gelijke ruimtelijke uitstraling en effect op de omgeving. Voor het effect op de omgeving heeft een nadere studie plaatsgevonden. Er is onder meer een schaduwstudie uitgevoerd. Die schaduwstudie is uitgevoerd om te onderzoeken of er sprake is van een aanvaardbare situatie voor omliggende objecten in de nabijheid van het plangebied aan de Hofdijkstraat te Eindhoven. De conclusie is dat geen onaanvaardbare situatie ontstaat voor de objecten in de directe omgeving van de Hofdijkstraat Voor wat betreft het object aan de Looiakkerstraat 1 geldt dat in vergelijking met de huidige situatie geen sprake is van een wijziging/verslechtering. In aansluiting op voormelde studie heeft vervolgens ook nog een studie plaatsgevonden naar de zogenaamde zichtlijnen (“zichtlijnenstudie”, versie januari 2022). In die studie is aan de hand van modellen inzichtelijk gemaakt wat de afstand zal zijn van de reeds bestaande woning tot de nieuw te realiseren woningen. Daarbij is uitgegaan van een mogelijkheid dat het plan maximaal wordt ingevuld. Uit die studie volgt eveneens dat de afstanden en de inpassing van het plan in de omgeving past binnen de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

Het voorliggende plan is daarmee vanuit planologisch als stedenbouwkundig oogpunt acceptabel. 5. Parkeren is onvoldoende geregeld. Er is nergens geregeld dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage verplicht moeten worden afgenomen door de toekomstige gebruikers. Gemeentelijk standpunt In artikel 5.1 van de planregels is dwingend opgenomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Er moeten op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Het kan zijn dat er een parkeergarage nodig is om te kunnen voldoen aan de parkeernomen. In dat geval is ook in die mogelijkheid voorzien zodat parkeren vanuit planologisch oogpunt bezien voldoende verzekerd is. In het bestemmingsplan wordt gelet op de regeling van parkeren geen specifieke verplichting opgenomen dat de parkeerplaatsen moeten worden afgenomen. Wel is het zo dat de gemeente de zogenaamde POET-lijst hanteert. POET staat voor parkeren op eigen terrein. Adressen die op de POET-lijst staan komen niet in aanmerking voor een gemeentelijke parkeervergunning. Conclusie zienswijze In de toelichting en aan de bijlagen van de toelichting worden de verkavelingsvarianten toegevoegd die zijn gepresenteerd tijdens de informatieavond in 2019. Tevens wordt in de toelichting ingegaan op de zogenaamde “ zichtlijnenstudie”.

Die studie wordt eveneens als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd. De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in de juridische delen (regels en verbeelding) van het bestemmingsplan. De zienswijze wordt ongegrond geacht.

6

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.2

VvE Parc Fontaine

1. Verkeersontsluiting is niet geregeld. De verkeersontsluiting is niet geregeld in het bestemmingsplan. Verkeer kan het gebied verlaten via de Anna Bijnsweg of de Looikakkerstraat. De Anna Bijnsweg is éénrichtingsverkeer. De Looikakkersstraat levert verkeerstechnisch problemen op. Gemeentelijk standpunt Voorheen was er sprake van een sluiproute vanaf de Anna Bijnsweg, via de Le Sage ten Broeklaan, naar de Dr Schaepmanlaan. Deze sluiproute is inmiddels door de bouw van Parc Fontaine, en het realiseren van een fietspad komen te vervallen. De zorgen over de verkeersontsluiting zijn gelet op het risico op nieuw sluipverkeer zijn begrijpelijk. Het plan voor de Hofdijkstraat 1 voorziet in maximaal 40 woningen op een locatie waar voorheen een supermarkt gevestigd was. Het terrein ligt op dit moment braak, maar hier stond een bedrijfsgebouw waarin de supermarkt Lidl zich had gevestigd. Destijds ging het verkeer van en naar de supermarkt via de huidige verkeersinfrastructuur. Ten opzichte van de situatie met de supermarkt neemt het aantal verkeersbewegingen in aanzienlijke mate af. Het verkeer van de toekomstige woningen kan de huidige verkeersstructuur benutten. Op dit moment is er geen aanleiding om extra of aanvullende maatregelen te nemen met betrekking tot de verkeersontsluiting. 2. Vrachtverkeer kan niet via het tunneltje.

De Anna Bijnsweg is nu eenrichting vanaf de Aalsterweg ook voor vrachtverkeer. Het uitgaand vrachtverkeer moet via een omslachtige route naar de rondweg, omdat het tunneltje bij de rondweg met 3 meter hoog een obstakel is. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan voorziet in nieuwe woningen. Dit zal op zich zelf niet zorgen voor meer vrachtverkeer. Het betreft een feitelijk probleem dat er nu al is en wat niet anders wordt met het mogelijk maken van de komst van woningen op deze locatie. 3. Strook grond kan overgedragen worden. Langs de Hofdijkstraat ligt nog een strook van de VvE Parc Fontaine met de bestemming wonen. Het bestuur van de VvE stelt voor om deze strook te betrekken bij de ontwikkeling van het gehele plan. Gemeentelijk standpunt Dit is zeker een goed voorstel. Nadat de woningen zijn gerealiseerd, zal het openbaar gebied heringericht worden. Dit voorstel voor de aankoop van grond zal betrokken worden op het moment dat gekeken gaat worden naar de herinrichting van de Hofdijkstraat.

Conclusie zienswijze De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan. De zienswijze wordt ongegrond geacht. gemeente Eindhoven

7

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

8

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.3

Bewoner Aalsterweg

1. Bouwhoogte De bouwhoogte en de bebouwingsdichtheid zorgen voor een aantasting van de privacy van de aangrenzende woningen. Vanuit de verdiepingen wordt direct in de tuin gekeken. Er is geen onderzoek gevonden die de zorgen over de schaduwwerking wegneemt. Gemeentelijk standpunt Stedenbouwkundig aanvaardbaar Het ontwerp-bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om binnen het bouwvlak en de planregels te komen tot bebouwing. Gelet op de omvang van het plangebied en de ligging zijn de bouwmogelijkheden vanuit planologisch oogpunt acceptabel. Door de bouwmogelijkheden wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de omliggende bebouwing. Voor wat betreft de bouwhoogte is van belang dat die is afgestemd op de bestaande bebouwing en ontwikkelingen in de (directe) omgeving. De hoogte van 12 meter is onder andere het resultaat van een door de gemeente weergegeven ‘opgaande bebouwingshoogte’ vanuit de Aalsterweg. De bouwhoogte is overigens gemaximaliseerd op 12 meter en dat is voor die locatie zeker niet onacceptabel. Aanvullende regels privacy Om een aantasting van de privacy van de aangrenzende woningen zoveel mogelijk te voorkomen, worden aanvullende regels opgenomen in het bestemmingsplan.

Groene erfafscheiding Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt een groene erfafscheiding gewenst geacht tussen echter de voorkeur gegeven aan een groene erfafscheiding, maar om dit wel op te nemen als voorwaarde in de bouwregels. Hiertoe wordt het begrip groene erfafscheiding toegevoegd aan artikel 1: ‘een hekwerk met opgaand groen of een haag in combinatie met ondergeschikt metselwerk;’ En aan de bouwregels behorend bij de bestemming wonen wordt toegevoegd: 3.2.5 Voorwaardelijke verplichting a. Het realiseren en in stand houden van de bebouwing als bedoeld in lid 3.2.1 is uitsluitend toegestaan, indien binnen een jaar na gereed melding van de bouw van een woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', een groene erfafscheiding met een minimale hoogte van 2 meter wordt gerealiseerd en in stand gehouden.. Aan de verbeelding toevoegen specifieke bouwaanduiding -1 bij de gronden die grenzen aan bestaande percelen. Balkons Om meer rekening te houden met de bestaande woningen is het gewenst om bij een variant met balkons in ieder geval een afstand voor te schrijven van 6 meter ten opzichte van de achterste perceelsgrens van de bestaande woningen. Hiertoe wordt een aanpassing van de regels voorgesteld.

gemeente Eindhoven

9

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Aan artikel 1 van de regels het begrip balkon toevoegen aan de regels luidende: “buiten de gevel stekende constructieve open buitenruimte van een gebouw die niet verbonden is met de begane grond of een aan- of uitbouw.” Vervolgens wordt de volgende bouwregel toegevoegd onder 3.2.4 Balkons Voor balkons geldt dat de afstand tussen het balkon en de erfgrens van bestaande woningen minimaal 6 meter dient te bedragen. Zichtlijnen maximale planologische invulling Er heeft een studie plaatsgevonden naar de zogenaamde zichtlijnen (“zichtlijnenstudie”, versie januari 2022). In die studie is aan de hand van modellen inzichtelijk gemaakt wat de afstand zal zijn van de reeds bestaande woning tot de nieuw te realiseren woningen. Daarbij is uitgegaan van een mogelijkheid dat het plan maximaal wordt ingevuld. Uit die studie volgt eveneens dat de afstanden en de inpassing van het plan in de omgeving past binnen de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Ter illustratie is in deze nota opgenomen de kaart waarop de afstanden tussen de bestaande woningen en de bestemmingsgrens en het bouwvlak in het voorliggende plan inzichtelijk wordt gemaakt.

Figuur: Zicht vanuit de Aalsterweg op de maximale variant (appartementen)

Bezonningsonderzoek Het bezonningsonderzoek of schaduwstudie is opgenomen als bijlage 5 van de toelichting.

a.

b. c.

2. Parkeren en verkeer Er is onvoldoende rekening gehouden met hoeveelheid parkeervoorzieningen en verkeersbewegingen. Er is geen rekening gehouden met parkeervoorzieningen bij aan huisgebonden beroepen. Parkeervoorzieningen worden benut door bewoners als deze geen parkeergelegenheid hebben binnen plangebied. Er is geen verkeerscirculatieplan aangetroffen dat een overzicht geeft van het verkeer.

10

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Gemeentelijk standpunt a. De parkeerbehoefte (auto en fiets) zal bepaald worden aan de hand van het vigerende parkeerbeleid. Hierbij is terugdringen van autobezit en deelmobiliteit uitgangspunt. b. Er is geen aanleiding om aan- huis-gebonden beroepen apart mee te nemen bij de parkeervoorzieningen. Deze beroepen worden meestal overdag uitgeoefend. Dan zijn er over het algemeen ook meer dan voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. c. Er is geen aanleiding om een nieuw verkeerscirculatieplan op te stellen. Het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van 40 extra woningen is relatief beperkt. (zie ook het gemeentelijk standpunt bij zienswijze 2.2. onder 1.) 3. Klimaat De bouw van woningen zal luchtstromen blokkeren, waardoor lucht uit de groene longen van Eindhoven hier niet komen. Dit leidt tot hittestress. Vanuit klimaat zou de parkeerplaats gebruikt kunnen worden om het Stadswandelpark uit te breiden. Gemeentelijk standpunt Op dit moment is sprake van een parkeerplaats met verharding. Voor de hittestress maakt het weinig verschil of er sprake is van asfalt van een parkeerplaats of van woningen waarbij het verhard oppervlakte als gevolg van woningen mogelijk minder kan zijn dan het voorheen bestaande verharde oppervlakte. Overigens is een thema als klimaat en klimaatadaptatie een onderwerp waarvoor beleid is voor stad als geheel.

Een kleine woningbouwlocatie maakt overigens geen tot weinig verschil op het niveau van de gehele stad en daarbij geldt dat ook niet is gebleken dat het voorliggende plan niet zou passen binnen dat beleid. 4. Bomen Er zijn grote bomen aanwezig op de perceelsgrens van de parkeerplaats. Deze bomen zouden behouden moeten worden. Verzocht wordt het bestemmingsplan zo aan te passen dat deze bomen behouden kunnen blijven. Gemeentelijk standpunt In de omgeving zijn alleen basisbomen aanwezig. Er zijn geen monumentale bomen en waardevolle particuliere bomen in het plangebied aanwezig. Zie ook onderstaande afbeelding. De groene stipjes zijn basisbomen.

gemeente Eindhoven

11

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Conclusie zienswijze De zienswijze onder punt 1 leidt tot aanpassing van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond geacht

12

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.4

Bewoners Anna Bijnsweg

Zienswijze 4, 5, 6 en 10 zijn gelijkluidend: 1. Bouwhoogte De bewoners pleiten voor maximaal drie bouwlagen en trapsgewijs lager richting de huizen op de Anna Bijnsweg. Ook zouden blinde muren moeten komen in de richting van de tuinen van de Anna Bijnsweg. In het bouwplan lijkt geen rekening te worden gehouden met de bestaande woningen. Gemeentelijk standpunt Stedenbouwkundig aanvaardbaar Het aantal bouwlagen is niet bepalend; het gaat immers om de maximaal toegestane bouwhoogte. Die bouwhoogte is maximaal 12 meter en op basis van de ligging en afstand tot de woningen, de gebouwen in de omgeving en het stedenbouwkundige beeld is die hoogte vanuit planologisch oogpunt acceptabel. Het beperken van het aantal bouwlagen is in die zin dan ook niet nodig; zeker niet nu het aantal bouwlagen ook niets zegt over de maximale hoogte. Zichtlijnen maximale planologische invulling Er heeft een studie plaatsgevonden naar de zogenaamde zichtlijnen (“zichtlijnenstudie”, versie januari 2022). In die studie is aan de hand van modellen inzichtelijk gemaakt wat de afstand zal zijn van de reeds bestaande woning tot de nieuw te realiseren woningen. Daarbij is uitgegaan van een mogelijkheid dat het plan maximaal wordt ingevuld. Uit die studie volgt eveneens dat de afstanden en de inpassing van het plan in de omgeving past binnen de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

Ter illustratie is in deze nota opgenomen de kaart waarop de afstanden tussen de bestaande woningen en de bestemmingsgrens en het bouwvlak in het voorliggende plan inzichtelijk wordt gemaakt.

Figuur: Zicht vanuit de Anna Bijnsweg op de maximale variant (appartementen

Bezonningsonderzoek Het bezonningsonderzoek of schaduwstudie is opgenomen als bijlage 5 van de toelichting.

gemeente Eindhoven

13

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Blinde muren Er wordt gevraagd om een blinde muur op te nemen in de richting van de tuinen aan de Anna Bijnsweg. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt echter de voorkeur gegeven aan een groene erfafscheiding, maar om dit wel op te nemen als voorwaarde in de bouwregels. Hiertoe wordt het begrip groene erfafscheiding toegevoegd aan artikel 1: een hekwerk met opgaand groen of een haag in combinatie met ondergeschikt metselwerk; Vervolgens wordt in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Overigens staan er tussen het plangebied en de percelen aan de Anna Bijnsweg schuurtjes en dergelijke. De vraag is in hoeverre een groene erfafscheiding hier echt uitvoerbaar is. De voorwaardelijke verplichting (zie ook zienswijze 2.3. onder 1) zal daarom worden uitgebreid met een afwijkingsbevoegdheid voor een andere oplossing. 3.2.5 Voorwaardelijke verplichting a. Het realiseren en in stand houden van de bebouwing als bedoeld in lid 3.2.1 is uitsluitend toegestaan, indien binnen een jaar na gereed melding van de bouw van een woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', een groene erfafscheiding met een minimale hoogte van 2 meter wordt gerealiseerd en in stand gehouden. b. In afwijking van het bepaalde onder a.

kan een groene erfafscheiding achterwege blijven of worden vervangen door een andere erfafscheiding met dien verstande dat privacy van de bestaande percelen niet mag verslechteren. Aan de verbeelding toevoegen specifieke bouwaanduiding -1 bij de gronden die grenzen aan de bestaande percelen. Balkons Om meer rekening te houden met de bestaande woningen is het gewenst om bij een variant met balkons in ieder geval een afstand voor te schrijven van 6 meter ten opzichte van de achterste perceelsgrens van de bestaande woningen. Hiertoe wordt een aanpassing van de regels voorgesteld. Aan artikel 1 van de regels het begrip balkon toevoegen aan de regels luidende: “buiten de gevel stekende constructieve open buitenruimte van een gebouw die niet verbonden is met de begane grond of een aan- of uitbouw.” Vervolgens wordt de volgende bouwregel toegevoegd onder 3.2.4: Balkons Voor balkons geldt dat de afstand tussen het balkon en de erfgrens van bestaande woningen minimaal 6 meter dient te bedragen. 2. Verkeer en parkeren Er is weinig te zien over inrichting van de verkeersstromen. Er zijn nu al problemen met parkeren en verkeer. Verzocht wordt om eerst in overleg met bewoners tot een goed verkeerscirculatieplan te komen. Een parkeergarage zou geheel verzonken moeten worden met de in- en uitrit aan de Aalsterweg.

14

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Gemeentelijk standpunt Voor wat betreft verkeer wordt verwezen naar de reactie bij de zienswijze bij 2.2. onder 1 en 2.3. onder 2. In het ontwerp bestemmingsplan is reeds voorzien in de planologische mogelijkheid tot het realiseren van een parkeergarage. In de planregels wordt dan ook geregeld dat een parkeergarage mag worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'. Er zijn echter wel objectieve voorwaarden gesteld zoals de regel dat de maximale bouwhoogte 2 m mag bedragen en dat ondergronds de diepte van de parkeergarage, gemeten vanaf peil, 5 meter mag bedragen. Concreet betekent dit dat de parkeergarage half-verdiept of geheel verdiept kan worden uitgevoerd. Conclusie zienswijze De zienswijze onder punt 1 leidt tot aanpassing van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond geacht.

gemeente Eindhoven

15

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.5

Bewoner Aalsterweg

1. Wensbeeld noordelijke locatie In het bestemmingsplan is een wensbeeld meegenomen voor de locatie achter flat van bewoner. Dit deel krijgt een juridische waarde en de status is vaag. Er staat een hoge van 12 meter, maar geen woningen. Met dit wensbeeld wordt belang geschaad. Gemeentelijk standpunt Dit wensbeeld heeft geen enkele juridische status. Het enige is dat hiermee geheel indicatief wordt aangegeven dat er op lange termijn ook voor deze gronden ontwikkelingen te verwachten zijn en hoe deze ontwikkelingen zich zullen verhouden tot het nu voorliggende bestemmingsplan. Aangezien het slechts een wensbeeld is, is besloten om dit wensbeeld uit het bestemmingsplan te halen. 2. Ontsluiting noordelijke locatie De ontsluiting van de ontwikkeling noordelijke locatie is niet duidelijk. In het wensbeeld wordt een doorgetrokken Hofdijkstraat opgenomen die aansluit op de Aalsterweg en in twee richtingen bereden wordt. Dit is een onduidelijke aansluiting. Ontsluiting zou moeten plaatsvinden via de Hofdijkstraat. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in het mogelijk maken van een nieuwe ontwikkeling op de locatie die thans nog eigendom is van de Lidl. Voor de noordelijke locatie is nog een sprake van een nieuwe ontwikkeling. Op het moment dat de noordelijke locatie ter hand genomen wordt, zal naar de ontsluiting van dat terrein worden gekeken.

Conclusie zienswijze De zienswijze leidt tot een aanpassing van de toelichting. Het wensbeeld voor de noordelijke locatie wordt verwijderd. De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het juridische deel van het bestemmingsplan (verbeelding en regels). De zienswijze wordt ongegrond geacht.

16

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.6

Bewoner Aalsterweg

1. Noordelijke locatie Het opnemen van bebouwing op de noordelijke locatie neemt het uitzicht en privacy weg voor de huidige bewoners aan de Aalsterweg. Gemeentelijk standpunt Dit wensbeeld heeft geen enkele juridische status. Het enige is dat hiermee geheel indicatief wordt aangegeven dat er op lange termijn ook voor deze gronden ontwikkelingen te verwachten zijn en hoe deze ontwikkelingen zich zullen verhouden tot het nu voorliggende bestemmingsplan. Aangezien het slechts een wensbeeld is, is besloten om dit wensbeeld uit het bestemmingsplan te halen. 2. Doorsteek Looiakkerstraat Hofdijkstraat Het is beter om de Hofdijkstraat door te laten lopen in plaats van een doorsteek te maken van de Looiakkerstraat naar de Hofdijkstraat in verband met mogelijk sluipverkeer. Gemeentelijk standpunt Deze doorsteek is opgenomen om te voorzien in een verbetering van de verkeersafwikkeling. De doorsteek is bedoeld voor bestemmingsverkeer naar de Hofdijkstraat. Voor sluipverkeer – dat overigens ongewenst is – maakt deze doorsteek niet veel verschil in de afweging om via de Hofdijkstraat te rijden. Conclusie zienswijze De zienswijze leidt tot een aanpassing van de toelichting. Het wensbeeld voor de noordelijke locatie wordt verwijderd. De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het juridische deel van het bestemmingsplan (verbeelding en regels). De zienswijze wordt ongegrond geacht.

gemeente Eindhoven

17

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

2.7

Bewoner Looiakkerstraat

1. Hoogte en omvang bouwvlak Het bouwvlak is bijna net zo groot als het plangebied. Met een bouwhoogte van 12 meter. De aangrenzende woningen zijn 2 lagen. Voor dit gebouw is 12 meter hoge appartement onwenselijk. Het is zelfs mogelijk om 4 bouwlagen te realiseren. Bij het bestemmingsplan van Stratum binnen de Ring heeft de gemeente aangegeven dat op het achterterrein een bouwhoogte van 4 meter is toegestaan. Voor bouwvlak moet daarom onderscheid worden gemaakt voor het bouwvlak aan de Hofdijkstraat en het achterterrein aan de Looikakkerstraat. Gemeentelijk standpunt Achterterrein Het perceel dat nu eigendom is van de Lidl en waarop de ontwikkeling ziet is een zelfstandig terrein en dus ook geen zogenaamde achterterrein. De beleidsregels voor wat betreft een achterterrein zijn daarom niet van toepassing op deze locatie. Stedenbouwkundig aanvaardbaar Voor wat betreft de bouwhoogte is van belang dat die is afgestemd op de bestaande bebouwing en ontwikkelingen in de (directe) omgeving. De hoogte van 12 meter is onder andere het resultaat van een door de gemeente weergegeven ‘opgaande bebouwingshoogte’ vanuit de Aalsterweg. Daarbij is sprake van een getrapte toename van de toegestane bouwhoogte. De bouwhoogte is overigens gemaximaliseerd op 12 meter en dat is voor die locatie zeker niet onacceptabel.

Zeker niet indien rekening wordt gehouden met de relatief ruime afstand tussen het voorziene bouwvlak en de bestaande woningen. Zichtlijnen Er heeft bovendien nog een studie plaatsgevonden naar de zogenaamde zichtlijnen (“zichtlijnenstudie”, versie januari 2022). In die studie is aan de hand van modellen inzichtelijk gemaakt wat de afstand zal zijn van de reeds bestaande woning tot de nieuw te realiseren woningen. Daarbij is uitgegaan van een mogelijkheid dat het plan maximaal wordt ingevuld. Uit die studie volgt eveneens dat de afstanden en de inpassing van het plan in de omgeving past binnen de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

18

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Figuur: Zicht vanuit de Looiakkerstraat op de maximale variant (appartementen

Aanvullende regels privacy Om een aantasting van de privacy van de aangrenzende woningen zoveel mogelijk te voorkomen, worden aanvullende regels opgenomen in het bestemmingsplan. Dit staat reeds beschreven bij zienswijze 2.3 en zienswijze 2.4 onder punt 1. Deze aanpassingen van de regels en verbeelding zijn ook van toepassing voor de Looiakkerstraat. 2. Aantal woningen In een uitgangspuntennotitie Le Sage ten Broeklaan 2001 is aangegeven dat er grondgebonden woningen zouden komen. Het maximum aantal woningen zou verlaagd moeten worden naar 16 woningen om hier grondgebonden woningen toe te laten. Gemeentelijk standpunt Deze notitie dateert uit 2001 en is dus meer dan 20 jaar oud. Inmiddels zijn de appartementen aan Le Sage ten Broeklaan gerealiseerd en zijn er nieuwe inzichten voor dit gebied. Bij de procedure van dit bestemmingsplan is de variant voor het kunnen realiseren van appartementen (met een beperkte hoogte) van begin af aan meegenomen. Het is overigens nog niet duidelijk of wordt gekozen voor appartementen of grondgebonden woningen. Het plan regelt echter wel dat bebouwing moet plaatsvinden binnen het bouwvlak en dat de hoogte maximaal 12 meter mag bedragen. In die zin is het onderscheid tussen appartementen en woningen vanuit ruimtelijk oogpunt niet relevant.

Van de op te richten woningen kan immers dezelfde ruimtelijke uitstraling uitgaan als van een eventueel te realiseren appartementencomplex. Er is in de procedure nimmer aangegeven dat enkel sprake zou zijn van grondgebonden woningen. Uit de inspraakavond en het verslag daarvan blijkt juist dat alle mogelijkheden (dus ook appartementen) eerder aan de orde zijn gekomen. Die mogelijke varianten zijn ook inzichtelijk gemaakt middels het tonen inclusief toelichting van diverse verkavelingsstudies (door RDM Architecten). De voorstellen zoals aan de orde gekomen tijdens de inspraakavond in 2019 worden in de bijlage van de toelichting opgenomen. gemeente Eindhoven

19

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Vanuit planologisch oogpunt is er geen enkele aanleiding om het aantal woningen bij te stellen naar slechts 16 woningen. 3. Bewoning Looiakkerstraat Er is vergeten dat er nog iemand woont aan de Looiakkerstraat. Het pand staat er vanaf 1922. In het net vastgestelde bestemmingsplan is voor het pand een bouwvlak met woonbestemming opgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan Hofdijkstraat is hier geen rekening mee worden gehouden. Zo zal onderzocht moeten worden of de Looiakkerstraat moet worden voorzien van trottoir en wat de consequentie is voor de bereikbaarheid. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan voor de Hofdijkstraat maakt nieuwe woningen op het perceel zoals aangeduid in het bestemmingsplan mogelijk. Het toevoegen van nieuwe woningen op deze locatie vormt geen belemmering voor de woning aan de Looiakkerstraat. De woning aan de Looiakkerstraat blijft ook bereikbaar. Er zijn op basis van het voorliggende bestemmingsplan geen planologische wijzigingen voorzien in de Looiakkerstraat. De Looiakkerstraat maakt ook geen onderdeel uit van het plangebied van dit bestemmingsplan. 4. Doorgang Lookakkerstraat De Looiakkerstraat is doodlopend geweest totdat de Lidl hier een supermarkt begon. In het nieuwe bestemmingsplan is sprake van een doorgang naar de Anna Bijnsweg en gaat verkeer voor de Looiakkerstraat rijden. De Looiakkerstraat is hier maar 4,5 meter breed.

Met laden en lossen kunnen problemen ontstaan, omdat de straat volledig wordt geblokkeerd door een auto. Gemeentelijk standpunt De hoofdontsluiting van het gebied blijft de Hofdijkstraat. De Looiakkerstraat kan benut worden als extra verbinding, maar is en blijft niet geschikt voor doorgaand verkeer. Wel kan de verbinding via de Looiakkerstraat een goede aanvulling zijn voor de aanliggende percelen. 5. Kruispunt Looiakkerstraat-Aalsterweg Het is lastig voor verkeer om naar de Looiakkerstraat te komen via twee busbanen, een rijbaan, een ventweg en een druk fietspad. Hierdoor ontstaat een gevaarlijke situatie. Gemeentelijk standpunt In de huidige situatie is dit ook een lastig kruispunt. De komst van woningen ter plekke van de voormalige supermarkt brengt geen verandering in dit kruispunt. Het terrein ligt op dit moment braak, maar hier stond een bedrijfsgebouw waarin de supermarkt Lidl zich had gevestigd. Destijds ging het verkeer van en naar de supermarkt via de huidige verkeersinfrastructuur. Het aantal verkeersbewegingen zal niet toenemen ten opzichte van de situatie, waarbij zich hier de supermarkt gevestigd had. 6. Bomen en groen In de toelichting staat dat er geen bomen zijn in het plangebied, maar dit is niet juist. Volgens deze bewoner zou sprake zijn van beeldbepalende bomen.

De Bomenverordening van 2015 zou gevolgd moeten worden, zodat deze bomen niet gekapt mogen worden.

20

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

Gemeentelijk standpunt In zienswijze 2.3 onder punt 4 is al aangegeven in de reactie dat hier geen sprake is van bijzondere bomen en dat ook geen sprake is van bomen die een bijzondere wijze van bescherming nodig hebben. 7. Parkeren Parkeeroverlast is al jaren een probleem. In het nieuwe bestemmingsplan zou een parkeervoorziening moeten komen voor de woning aan de Looiakkerstraat en de bedrijven aan de Aalsterweg. Gemeentelijk standpunt In zienswijze 2.3. onder 2 is al ingegaan op de wijze waarop het parkeren is geregeld in het bestemmingsplan. Kortheidshalve wordt hier naar verwezen. 8. KPN verdeelstation Het KPN verdeelstation en de garageboxen zijn niet meegenomen. Deze zijn ook niet meegenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan. Hierdoor worden drie bestemmingsplannen gemaakt voor een gebied dat een integrale benadering behoeft. De begrenzing van de bestemmingsplannen is in strijd met goede ruimtelijke ordening. Gemeentelijk standpunt De gronden van het KPN verdeelstation en de garageboxen zijn van verschillende grondeigenaren. Ook zijn er (nog) geen concrete plannen ingediend op basis waarvan een bestemmingsplan kan worden opgesteld voor deze locaties. Wel is in de toelichting aangegeven op welke manier een goede herontwikkeling mogelijk zou zijn.

Hieruit blijkt dat het mogelijk is om het huidige terrein van de Lidl te ontwikkelen en in de toekomst er nog voldoende ruimte is om het KPN verdeelstation en de garageboxen te ontwikkelen. 9. Belangen De belangen van veelverdieners gaat boven een hardwerkende kleine ondernemer. Er is al jaren sprake van hangjongeren, zwervers, dieven, e.d. zonder dat de gemeente er iets aan doet. Mijn pand is in waarde gezakt. De gemeente zou moeten helpen met de leefomgeving door het gebied te herontwikkelen. Gemeentelijk standpunt Door invulling te geven aan het Lidl terrein met woningen verdwijnt onder meer een parkeerterrein dat veelal in de avonduren en nacht leeg is. De nieuwe woningen zorgen in die zin juist voor meer sociale veiligheid (meer ogen) in het gebied. Dit plan is de eerste stap om het gebied op een goede wijze en rekening houdend met een goede invulling te herontwikkelen. Conclusie zienswijze De zienswijze onder punt 1 leidt tot aanpassing van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond geacht.

gemeente Eindhoven

21

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

3

Ambtshalve wijzigingen

3.1

Nota Actualisatie parkeernormen 2019

Het ontwerpbestemmingsplan is opgesteld op het moment dat Nota Parkeernormen 2016 van toepassing was. Op 24 september 2019 heeft het college de ‘Actualisatie nota parkeernormen 2019’ vastgesteld en is deze nota van toepassing voor de toetsing. In paragraaf 3.7 van de toelichting is de berekening aangepast op de nieuwe nota, inclusief fietsparkeren. Verder in de begripsbepalingen is Nota parkeernormen 2016 vervangen door Actualisatie nota parkeernormen 2019. Artikel 5 bevatte bouwregels met betrekking tot parkeren. De regeling voor parkeren is tekstueel aangepast. De nieuwe parkeerregeling is opgenomen in artikel 5.

3.2

Waterberging

In paragraaf 5.4 van de toelichting is toegevoegd dat op 16 mei 2019 het Waterschap heeft ingestemd met het bestemmingsplan. Vorig jaar is het paraplubestemmingsplan waterberging in werking getreden. Aan de regels is artikel 6 over waterberging toegevoegd overeenkomstig dit paraplubestemmingsplan.

22

gemeente Eindhoven

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

4

Conclusie

4.1

Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen

Een zienswijze wordt gegrond geacht als naar aanleiding van de zienswijzen de verbeelding en/of de regels worden aangepast. Dit is het geval voor de volgende zienswijzen: De zienswijze in paragraaf 2.3 is gegrond voor wat betreft onderdeel 1. Dit is de zienswijze van indiener 3. De zienswijze in paragraaf 2.4 is gegrond voor wat betreft onderdeel 1. Dit zijn de zienswijzen van indieners 4, 5, 6 en 10. De zienswijze in paragraaf 2.7 is gegrond voor wat betreft onderdeel 1. Dit is de zienswijze van indiener 9. Voor een aantal indieners van een zienswijze geldt dat de toelichting wordt aangepast. Formeel gesproken wordt dan wel ingegaan op de zienswijze, maar dit valt niet onder de noemer gegrond. Hieronder volgen de aanpassingen in de toelichting, regels en verbeelding naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen. 4.1.1 Toelichting Paragraaf 2.4 met de beschrijving van de toekomstige situatie is aangepast. Het wensbeeld van de noordelijke locatie (KPN-gebouw) is verwijderd. Ook is tekst en plaatje toegevoegd met betrekking tot het zicht vanuit de omgeving op het plangebied met een maximale planologische invulling. Er zijn twee bijlagen toegevoegd: Bijlage 1 Notitie zichtlijnen Hofdijkstraat Bijlage 8 verkavelingsstudies Hofdijkstraat. 4.1.2 Regels In artikel 1 zijn de begrippen balkon en groene erfafscheiding toegevoegd. Artikel 3.2.4 is toegevoegd.

Dit artikel regelt dat de afstand tussen balkons en de bestaande erfgrenzen minimaal 6 meter bedraagt. Artikel 3.2.5 is toegevoegd. Dit artikel bevat een voorwaardelijke verplichting voor een groene erfafscheiding. 4.1.3 Verbeelding Toevoegen specifieke bouwaanduiding- 1. Ter plaatse van deze aanduiding geldt de regel dat voldaan moet worden aan de voorwaardelijke verplichting voor een groene erfafscheiding

4.2

Ambtshalve wijzigingen

4.2.1 Toelichting Paragraaf 3.7.2. parkeren is aangepast aan de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Paragraaf 5.4 is aangevuld met advies waterschap.

gemeente Eindhoven

23

februari 2022

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen - IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)

4.2.2 Regels Artikel 5 parkeren aangepast aan Actualisatie nota parkeernormen 2019. Artikel 6 voorwaardelijke verplichting waterberging toegevoegd.

24

gemeente Eindhoven