22bst00321 - Bijlage 1a - Bestemmingsplan IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)
Maart 2022
IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
7
1.3
Voorgaande plannen
8
1.4
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
11
2.1
Inleiding
11
2.2
Beschrijving omgeving plangebied
11
2.3
Beschrijving plangebied
12
2.4
Beschrijving toekomstige situatie
13
Hoofdstuk 3 Beleidskaders
17
3.1
Inleiding
17
3.2
Rijksbeleid
17
3.3
Provinciaal beleid
20
3.4
Gemeentelijk beleid
23
3.5
Volkshuisvesting
24
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
26
3.7
Verkeer en parkeren
28
3.8
Groen
32
3.9
Kabels, leidingen en straalpaden
36
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
37
4.1
Inleiding
37
4.2
Bedrijven en milieuzonering
37
4.3
Geluid
39
4.4
Luchtkwaliteit
41
4.5
Externe veiligheid
44
4.6
Duurzaamheid
46
4.7
Bodem
47
4.8
Natuur
49
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
51
5.1
Inleiding
51
5.2
Beleid
51
5.3
Beschrijving watersysteem plangebied
53
5.4
Advies / overleg Waterschap
54
Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving
55
6.1
Algemeen
55
6.2
Planmethodiek
55
2
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
6.3
Verbeelding
55
6.4
Regels
55
Hoofdstuk 7 Financiële aspecten
57
7.1
Inleiding
57
7.2
Economische haalbaarheid
57
Hoofdstuk 8 Procedure
59
8.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
59
8.2
Samenspraak
59
8.3
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
59
8.4
Zienswijzen
59
Bijlagen bij de toelichting
61
Regels
63
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
65
Artikel 1
Begrippen
65
Artikel 2
Wijze van meten
69
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
71
Artikel 3
71
Wonen
Hoofdstuk 3 Algemene regels
75
Artikel 4
Anti-dubbeltelregel
75
Artikel 5
Parkeren
77
Artikel 6
Voorwaardelijke verplichting waterberging
79
Artikel 7
Algemene afwijkingsregels
81
Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotregels
83
Artikel 8
Overgangsrecht
83
Artikel 9
Slotregel
85
Bijlagen bij de regels
87
Bijlage 1
88
Besluit hogere grenswaarden
Besluit vaststelling hogere waarden geluid
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
91
3
4
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Lidl Nederland is voornemens om gronden waarop een voormalige Lidl supermarkt staat en die zijn voorzien van een bedrijfs- en verkeersbestemming om te zetten naar een woonbestemming, zodat hier in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden. Het betreft de gronden van de voormalige Lidl-supermarkt aan de Hofdijkstraat te Eindhoven. Deze gewenste ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk binnen de regels van het geldende bestemmingsplan omdat de gronden voorzien zijn van een bedrijfs- en verkeersbestemming. Om de beoogde herstructurering toch mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening ex. artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt deze gewenste herontwikkeling van het plangebied planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de benodigde ruimtelijke onderbouwing c.q. verantwoording ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan, in de vorm van een toelichting. Naast deze toelichting omvat dit bestemmingsplan regels en een verbeelding. Deze vormen het samen het juridische kader voor de gebruiks- en bouwmogelijkheden die zullen gaan gelden binnen het plangebied.
1.2
Het plangebied
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
7
Luchtfoto met ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied is gelegen binnen het stadsdeel Stratum, net ten zuiden van het stadscentrum van Eindhoven. Het plangebied ligt ingeklemd tussen bebouwing langs de Aalsterweg en de Hofdijkstraat. Ten westen van het plangebied liggen braakliggende gronden waar in de toekomst woningbouwontwikkeling zal plaatsvinden.
Uitsnede van de kadastrale percelenkaart
Het plangebied bestaat uit de volgende kadastrale percelen: Stratum sectie C nummers 1039, 1040, 1224, 1225, 1334 en 839.
1.3
Voorgaande plannen
Het plangebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan ‘Stratum binnen de ring 2007’, vastgesteld door de raad op 8 september 2008. Op basis van dit bestemmingsplan gelden voor het plangebied de volgende bestemmingen; 'Bedrijfsdoeleinden'; ‘Verkeers- en verblijfsdoeleinden’. De bedrijfsbebouwing van de voormalige supermarkt is voorzien van een bouwvlak.
8
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Uitsnede geldende bestemmingsplan met het plangebied rood omlijnd
De gewenste ontwikkeling past niet binnen de regels van de voorgaand benoemde bestemmingen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken zal daarom een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld voor deze locatie.
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 8 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2, waarin de bestaande situatie en de beoogde toekomstige situatie is beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. De te volgen procedure en de maatschappelijke haalbaarheid komen aan bod in hoofdstuk 8.
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
9
10
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving plangebied
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het plangebied, het plangebied zelf het planvoornemen en de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten hiervan.
2.2
Beschrijving omgeving plangebied
Het plangebied bevindt zich in het stadsdeel Stratum, gelegen ten zuidoosten van het centrum van Eindhoven. Stratum is één van de vijf lobben die rond het centrum zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met de blaadjes (lobben) van een bloem die rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en wordt gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. Stratum binnen de Ring is opgebouwd uit acht woonbuurten met een geheel eigen identiteit die deel uitmaken van de wijk Oud-Stratum. De wijk is genoemd naar het oude centrum van het dorp Stratum dat bij de Sint Joriskerk lag. Het plangebied maakte tot 1920 nog onderdeel uit van de gemeente Stratum, waarna Stratum als geheel onderdeel wordt van de gemeente Eindhoven.
Luchtfoto van het plangebied en haar omgeving, het gevarieerde karakter van de omgeving is hierop goed te zien
De omgeving van het plangebied kent een gevarieerd karakter. Naast wonen zijn er bijvoorbeeld langs de Aalsterweg veel verschillende voorzieningen (winkels, horeca, dienstverlening) te vinden en net ten noord - westen van het plangebied is het Parktheater gelegen wat op haar beurt weer grenst aan het Stadswandelpark. De directe omgeving is het best te omschrijven als een 'achterkant' situatie. In het oosten en zuiden grenst het plangebied namelijk aan achtertuinen van de woningen / voorzieningen aan de Aalsterweg en de Anna Bijnsweg. In het westen grenst het plangebied aan een braakliggend terrein waar in vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
11
de toekomst eveneens woningen zullen worden ontwikkeld en ten noorden van het plangebied zijn recentelijk nieuwe woningen opgeleverd.
2.3
Beschrijving plangebied
Impressies van de voormalige supermarkt en het daarbij behorende parkeerterrein
Het plangebied bestaat uit de bedrijfsbebouwing van de voormalige supermarkt in het noorden en een grote parkeerplaats bestrijkt het zuidelijke overige deel van het plangebied. De aanwezige bebouwing is verouderd en ook de openbare ruimte is enigszins verwilderd. Er groeien verwilderde struiken op de perceelsgrens van met name de parkeerplaats en tevens is er veel onkruid aanwezig. Je zou kunnen zeggen dat dit gebied ogenschijnlijk ligt te wachten op een nieuwe ontwikkeling. Deze gewenste nieuwe ontwikkeling wordt met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
12
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Luchtfoto van het plangebied
2.4
Beschrijving toekomstige situatie
Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 40 woningen mogelijk binnen het plangebied. Gezien de huidige situatie en uitstraling van het plangebied als geheel is onderhavige ontwikkeling van deze inbreidingslocatie in Stratum zeker een kwaliteitsverbetering te noemen. De gewenste woningen zullen allen mogelijk gemaakt worden op de gronden waar momenteel de voormalige supermarkt staat en op het parkeerterrein. Op deze gronden wordt 1 groot bouwvlak opgenomen waarbinnen verdere uitwerking kan plaatsvinden. Hierbij is rekening gehouden met de stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Dit is nader uitgewerkt in een notitie waarin de relatie tussen maximale invulling van het planvoornemen en de bestaande bebouwing is uitgewerkt in overzichtsplattegronden, aanzichten en vogelperspectieven (). Het bouwvlak houdt in het westen en zuiden van het plangebied een grotere afstand aan tot de bestaande bebouwing (zie onderstaande afbeelding). vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
13
Overzichtsplattegrond met afstanden tussen bestaande bebouwing en het bestemmings- en bouwvlak.
Daarnaast is er in de regeling (de regels in combinatie met een aanduiding op de verbeelding) een maximale bouwhoogte van 12 meter opgenomen. Deze bouwhoogte biedt flexibiliteit ten aanzien van de uiteindelijke stedenbouwkundige invulling van het plangebied. Op deze manier worden zowel grondgebonden woningen mogelijk gemaakt, bestaande uit 2 lagen met een kap, als bijvoorbeeld een gestapeld woongebouw van 3 bouwlagen. Tijdens de inloopavond die heeft plaatsgevonden op 3 juli 2021 zijn mogelijke stedenbouwkundige inpassingen inzichtelijk gemaakt door middel van verkavelingsstudies die zijn gebaseerd op de kaders van het bestemmingsplan (Zie het verslag van de inloopavond in en de verschillende verkavelingsstudies in ). De maximale bouwhoogte van 12 meter is bepaald op basis van de omliggende bebouwing: enerzijds de bebouwing langs de Aalsterweg met een hoogte van circa 9 a 10 meter, anderzijds de woongebouwen Parc Fontaine met een hoogte van circa 22 meter. Daarmee is sprake van een getrapte toename van de toegestane bouwhoogte vanaf de Aalsterweg in de richting van het Stadswandelpark. Hiermee sluit de maximale invulling van het planologisch-juridisch kader van dit bestemmingsplan stedenbouwkundig gezien op verantwoorde wijze aan op de bestaande omgeving (zie onderstaande afbeelding).
14
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Weergave maximale stedenbouwkundige uitwerking van een gestapeld woongebouw binnen het bouwvlak
Naar aanleiding van zienswijzen is in de regeling van onderhavig plan tevens een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die ten behoeve van privacybescherming van omwonenden de realisatie van een groene erfafscheiding met een hoogte van 2 meter voorschrijft. Op de verbeelding is aangegeven waar deze dient te worden aangebracht. Op de verbeelding van dit plan is ten slotte tevens de aanduiding parkeergarage opgenomen zodat er onder de toekomstige bebouwing een parkeergarage kan worden gerealiseerd.
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
15
16
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskaders
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen: de veranderende behoefte aan wonen en werken; de mobiliteit van personen; economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw; de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken; waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling; aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot; deregulering. Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel.
Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard. De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld: Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
17
cultuurhistorische waarden behouden zijn. Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan. Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuidoost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. Hightech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen.
Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Toepassing plangebied De SVIR voorziet niet in onderwerpen die direct op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden. Wel is de ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijk uitgangspunt voor het toevoegen van woningen, zoals opgenomen in de SVIR (zie paragraaf 3.2.3). Transformeren en benutten van bestaand bebouwd gebied door herstructurering geniet de voorkeur boven nieuwe uitbreiding. Voorliggend planvoornemen voorziet in het transformeren van een voormalig supermarktterrein binnen een bestaand bebouwd gebied naar een verbeterde kwalitatieve ruimte met woningen, nieuwe openbare ruimte, groen en parkeervoorzienigen. Het planvoornemen past derhalve goed binnen het rijksbeleid. In algemene zin kan worden opgemerkt dat met deze ruimtelijke onderbouwing invulling wordt gegeven aan de vereiste zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming (nationaal belang 13). 3.2.2
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De SVIR (zie paragraaf 3.2.1) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het NatuurNetwerkNerderland (NNN), dit betreft de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS), direct doorwerkt naar bestemmingsplannen. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarmee is het NNN een provinciaal belang geworden onder de noemer NatuurNetwerkBrabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Toepassing plangebied Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Het plangebied is namelijk niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of binnen het NNB. Ook is het plangebied niet gelegen binnen het beperkingengebied zoals is opgenomen in het Luchthavenbesluit Eindhoven. Het is dan ook niet nodig om hier afzonderlijk nader op in te 18
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
gaan. Voor het planvoornemen gelden dan ook geen beperkingen vanuit het Barro. 3.2.3
Ladder voor duurzame verstedelijking
Ingevolge artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht en de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking, als vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden beschreven: dat wordt voorzien in een behoefte (trede 1) en zo ja, als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden via herstructurering, transformatie of anderszins (trede 2) Stedelijke ontwikkeling? Uit het voorgaande blijkt dat in de eerste plaats sprake moet zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In de literatuur wordt er bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens.
Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18-11-2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22-07-2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3). Actuele regionale behoefte In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 16 december 2015 is wel het regionaal woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 voor de subregio Stedelijk Gebied vastgesteld, maar nog niet de onderlinge verdeling per gemeente. De onderlinge verdeling per gemeente zal in een extra RRO worden vastgesteld. Tot die tijd wordt door de provincie uitgegaan van aantallen van de afspraken de gemaakt zijn in het overleg Bestuurlijk Overleg Randgemeenten (BOR) en het Bestuurlijke samenwerking stedelijk gebied Eindhoven (BSGE). Daarmee zijn we bij het besluit van het RRO van november 2014.
In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3.775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken. Het aandeel harde plancapaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee bestaat kwantitatief in ieder geval ruimte voor dit planvoornemen daar komt nog bij dat het plangebied is opgenomen in de prioriteitenlijst van de Woonvisie van de gemeente Eindhoven zoals omschreven in paragraaf 3.5. Binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering / transformatie Dit plan heeft betrekking op een herstructurerings / transformatie-opgave binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven.
Omdat er sprake is van herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied en omdat er sprake is van een aangetoonde behoefte past het planvoornemen binnen de uitgangspunten van de ladder. Daarnaast is dit plan flexibel opgezet zodat zowel kwalitatief als kwantitatief kan worden ingespeeld op de actuele behoefte. vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
19
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014
Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend.
Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: de groenblauwe structuur het landelijk gebied de stedelijke structuur de infrastructuur In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Uitwerking structuurvisie De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.
Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij aan een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. 20
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014, het plangebied is rood omcirkeltd en valt volledig binnen Stedelijk concentratiegebied
Toepassing plangebied Het plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant, mits voldaan wordt aan de afspraken uit het RRO en de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.2.3 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en in paragraaf 3.5 wordt ingegaan op de regionale woonafspraken. Op de structurenkaart van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is net ten westen van het plangebied een paars gestreepte lijn aanwezig. Deze lijn is aangeduid als 'OV-netwerk HOV regionaal - in studie'. Het betreft de HOV-verbinding tussen het centrum van Eindhoven en de High Tech Campus. De HOV-verbinding is inmiddels gerealiseerd ter plaatse van de Vestdijk en loopt niet door het plangebied. Gezien het voorgaande vormt het de structuurvisie geen belemmering voor het planvoornemen. 3.3.2
Verordening ruimte 2014
Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Daarna is deze meermaals opnieuw en gewijzigd vastgesteld. In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt. Algemene regels In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
21
Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Structuren (hoofdkaart) Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren: stedelijke structuur ecologische hoofdstructuur groenblauwe mantel gemengd landelijk gebied Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.
Themakaart Stedelijke ontwikkeling uit de Verordening ruimte 2014, het plangebied is rood omcirkeld
Toepassing plangebied Het plangebied is gelegen binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.
22
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Verder is het belang 'zorgvuldig ruimtegebruik' in de Verordening Ruimte 2014 aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In paragraaf 3.2.3 is reeds uitvoerig ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en hieruit is gebleken dat het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de ladder. Gezien het voorgaande vormt de verordening geen belemmering voor het planvoornemen.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Interimstructuurvisie 2009
In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.
Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven, het plangebied is rood omcirkeld
Toepassing plangebied Het plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als wonen. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
23
zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Deze ontwikkeling voorziet in een woonfunctie en is daarmee dan ook in overeenstemming met de uitgangspunten in de Interimstructuurvisie.
3.5
Volkshuisvesting
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de Woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maakt de gemeente de richting waarin zij de stad wil ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft. De gemeente staat voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. Men verwacht dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden. Tot 2030 willen de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stationsomgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning.
Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet. Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente (anno 2015). De gemeente wil ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat wil men doen door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vraagt men van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering. Solidaire stad Eindhoven wil een samenleving zijn, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, maar sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is. De gemeente heeft oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door.
Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst. De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan 24
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden. Innovatieve stad De gemeente wil partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen.
Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties wil de gemeente de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken. Toepassing plangebied Zoals uit de ambitie 'Ambitieuze stad' blijkt, zal het inwoneraantal in Eindhoven de komende jaren nog groeien.
Eindhoven wenst de extra wooncapaciteit binnen de rondweg op te vangen. Daarbij zijn initiatiefnemers, waaronder projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties, aan zet. Bij nieuwe initiatieven dienen ze in te gaan op een aantal punten, zoals het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering. Kijkend naar de belangrijkste uitgangspunten in de Woonvisie speelt dit planvoornemen in op het mogelijk maken van transformatie van leegstaand vastgoed / braakliggend terrein. Daarnaast betreft dit een initiatief vanuit de markt, iets waar de gemeente nu juist naar op zoek is en er bestaat straks de mogelijkheid tot het creëren van een nieuw centrumstedelijk woonmilieu. Met dit bestemmingsplan worden namelijk 40 stadswoningen mogelijk gemaakt in een centrumstedelijk gebied. Daarnaast maakt deze woningbouwlocatie al langer deel uit van het woningbouwprogramma van de gemeente Eindhoven en is ook opgenomen in het overzicht van bouwplannen d.d. april 2018 dat behoort bij de Woonvisie die op 15 december 2015 is vastgesteld. Huisvestingsverordening Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Huisvestingsverordening 2016' vastgesteld. vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
25
In de Huisvestingsverordening is een urgentieregeling opgenomen en een regeling voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. De urgentieregeling is samen met de gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven opgesteld. In deze regeling wordt geregeld dat bepaalde doelgroepen voorrang krijgen op de woningmarkt. Daarnaast zijn regels opgenomen over het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), woningvorming (verbouwen tot twee of meer woonruimten) en splitsing in appartementsrechten. In de verordening staan regels voor het verlenen van een vergunning hiervoor. De huisvestingsverordening is van toepassing naast dit bestemmingsplan.
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
3.6.1
Archeologie
De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.
Uitsnede van de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven waarbij het plangebied rood is omcirkeld
Toepassing plangebied Het plangebied grenst aan de historische dorpskern van Stratum, een gebied waar een 26
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
archeologische verwachtingswaarde op van toepassing is. Het plangebied valt hier echter net buiten, de oostelijke plangrens vormt namelijk de exacte grens van het gebied met de archeologische verwachtingswaarde. Dit blijkt eveneens uit bestudering van het geldende bestemmingsplan. Binnen dat plan is er geen dubbelbestemming archeologie van toepassing op het plangebied. Het aspect archeologie hoeft dan ook niet nader te worden onderzocht. Als er onverwacht toch archeologische vondsten worden aangetroffen dan moeten deze vondsten en de locatie waar ze zijn gevonden worden aangemeld. Dit is geregeld in de Erfgoedwet door middel van een meldingsplicht. Officieel moet de vondst worden gemeld bij de minister, in de praktijk kan de vinder terecht bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed of bij de afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven.” 3.6.2
Cultuurhistorie
Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stadsen dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.
Uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Einhoven, het plangebied is rood omcirkeld
Uit bestudering van de cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat er geen cultuurhistorische waarden zijn toegekend aan het plangebied. Wel zijn er in de directe omgeving van het plangebied cultuurhistorisch waardevolle elementen te vinden. Dit betreffen de Aalsterweg als historisch lint en het stadswandelpark als historische groenstructuur. Het planvoornemen om maximaal 40 woningen te realiseren is hier niet van negatieve invloed op. Conclusie De aspecten archeologie planvoornemen.
en
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
cultuurhistorie
vormen
geen
belemmering
voor
het
27
3.7
Verkeer en parkeren
3.7.1
Verkeer
Het plangebied wordt voor het autoverkeer ontsloten via de Hofdijkstraat welke in zuidelijke richting uitkomt op de Anna Bijnsweg, nog verder richting het zuiden komt men via de La Sage ten Broeklaan uiteindelijk uit op de Boutenslaan welke onderdeel is van de ringweg rond het centrum van Eindhoven. De La Sage ten Broeklaan loopt eveneens in noordelijke richting in de richting van het Parktheater, deze route is enkel geschikt voor fietsers en voetgangers in beide richtingen. In noord - oostelijke richting wordt het plangebied ontsloten via de Looiakkerstraat welke uitkomt op de Aalsterweg. Tot slot is er via de Anna Bijnsweg (eenrichtingsverkeer vanaf de Aalsterweg) nog een derde manier om het plangebied enkel te betreden met de auto. Alle voorgaand genoemde wegen zijn eveneens geschikt voor langzaam verkeer. Daarnaast zijn er plannen om de Looiakkerstraat door te trekken tot aan de Hofdijkstraat (zie gele peil op de volgende afbeelding). Deze ingreep zou een extra verbetering betreffen van de ontsluiting van het plangebied. Om deze zogenaamde doorsteek in de toekomst mogelijk te maken is op de verbeelding de aanduiding 'verkeer' opgenomen. Omdat deze uitwerking nog niet heeft plaatgevonden en onduidelijk is waar de eventueel toekomstige doorsteek precies komt te liggen is de aanduiding ruim opgezet, er kan hierdoor in voldoende mate worden geschoven met de positie van de weg.
Op de nu volgende afbeelding wordt het voorgaande verder verduidelijkt.
28
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Het plangebied (geel omcikeld), de rode pijlen geven de ontsluiting weer en de gele peil geeft de mogelijke doorsteek van de Looiakkerstraat naar de Hofdijkstraat weer. De rode stippellijn geeft de langzaamverkeersroute weer over de Le Sage ten Broeklaan
Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling (de realisatie van maximaal 40 woningen) wordt niet verwacht dat de ontwikkeling een dusdanige verkeersaantrekkende werking met zich mee zal brengen dat dit voor problemen in de omgeving zal zorgen. Daarnaast is het nog niet bekend wat voor typen woningen er precies zullen worden gerealiseerd. Om die reden is er voor de nu volgende verkeersgeneratie cijfers uitgegaan van een 'worst-case' scenario. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de ASVV 2012 van het CROW. Let wel, de nu volgende berekening betreft een voorbeeld. De exacte berekening kan pas plaatsvinden als het plan verder is uitgewerkt. Voor de berekeningen is uitgegaan van de schil van het centrum en een zeer sterk stedelijk gebied. Voorbeeld 1 worst case Stel er worden 40 woningen gerealiseerd waarvan 10 tussen koop tussenwoningen en 30 appartementen waarvan 15 koop middelduur en 15 huur middelduur dan komt dit neer op de nu volgende berekeningen. Er wordt nogmaals benadrukt dat er bij deze voorbeelden uit is gegaan van een 'worst case' scenario (maximale verkeersgeneratie conform ASVV cijfers). 10 koopwoningen tussen/hoek: 6,2 voertuigbewegingen per etmaal:
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
10 x 6,2 = 62
29
15 appartementen middelduur koop: 4,5 voertuigbewegingen per etmaal: 15 x 4,5 = 67,5 15 appartementen middeldure huur: 2,6 voertuigbewegingen per etmaal:
15 x 2,6 = 39
Totaal = 168,5 Voorbeeld 2 worst worst case Stel, al lijkt dit onwaarschijnlijk, er worden 40 dure koop appartementen gerealiseerd dan komt dit neer op de nu volgende berekening. Ook hier is weer uitgegaan van 'worst case'. 40 appartementen duur koop: 6,2 voertuigbewegingen per etmaal: 40 x 6,2 = 248 Voorbeeld 3 een realistischer beeld Stel er worden 40 woningen gerealiseerd waarvan 10 tussen koop tussenwoningen en 30 appartementen waarvan 10 koop duur en 10 huur middelduur en 10 huur kamerverhuur (niet voor studenten) dan komt dit neer op de nu volgende berekeningen. Bij dit voorbeeld is er uitgegaan van het gemiddelde tussen de minimale en maximale verkeersgeneratie conform de ASVV cijfers. 10 koopwoningen tussen/hoek: 5,8 voertuigbewegingen per etmaal:
10 x 5,8 = 58
10 appartementen duur koop: 5,8 voertuigbewegingen per etmaal: 10 x 5,8 = 58 10 appartementen middeldure huur: 2,2 voertuigbewegingen per etmaal:
10 x 2,2 = 22
10 appartementen kamerverhuur: 1,0 voertuigbewegingen per etmaal:
10 x 1,0 = 10
Totaal = 148 3.7.2
Nota parkeernormen
In september 2019 is de Nota parkeernormen 2019 vastgesteld. De nota legt vast hoeveel parkeerplekken voor auto's en fietsen gerealiseerd moeten worden bij nieuwe ontwikkelingen in de stad. Het gaat dan bijvoorbeeld om een woongebied, een winkelcentrum, een bedrijventerrein of een combinatie van verschillende functies.
Tabel waarin de parkeernormen voor auto's met betrekking tot wonen voor een 'schilwijk' zijn weergegeven
30
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
Tabel waarin de parkeernormen voor fietsen met betrekking tot wonen voor een 'schilwijk' zijn weergegeven
Toepassing plangebied Het plangebied is volgens de Nota Parkeernormen 2019 gelegen in een 'schilwijk'. Bij de verdere uitwerking van dit woongebied zal rekening moeten worden gehouden met de parkeernomen zoals weergegeven in voorgaande tabellen. Hieraan zal worden getoetst zodra er een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd. Het plangebied is voldoende groot en biedt voldoende mogelijkheden om aan de parkeernorm voor de realisatie van 40 woningen te voldoen, zeker ook gezien het feit er een mogelijkheid tot realisatie van een parkeergarage in het plan is opgenomen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is hierbij afhankelijk van de verschillende normen per woningtype. Om dit te borgen is er in de regels van dit bestemmingsplan een dynamische verwijzing naar de Nota Parkeernormen opgenomen. Binnen alle nu volgende voorbeelden is bezoekers parkeren inbegrepen. Voorbeeld 1 worst case Stel er worden 40 woningen gerealiseerd waarvan 10 tussen koop tussenwoningen (grondgebonden woning midden) en 30 appartementen waarvan 15 koop middelduur (niet grondgebonden woningen midden) en 15 huur middelduur (niet grondgebonden woningen midden) dan komt dit neer op de nu volgende berekeningen. Ook hier is gegaan van een 'worst case' scenario (maximale parkeerbehoefte conform ASVV cijfers). Park eerbehoefte auto's 10 koopwoningen tussen/hoek: 1,3 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 1,3 = 13
15 appartementen middelduur koop: 0,9 benodigde parkeerplaatsen:
15 x 0,9 = 14
15 appartementen middeldure huur: 0,9 benodigde parkeerplaatsen:
15 x 0,9 = 14
Totaal = 41 Park eerbehoefte fietsen 10 koopwoningen tussen/hoek: 4 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 4,0 = 40
15 appartementen middelduur koop: 0,9 benodigde parkeerplaatsen:
15 x 3,0 = 45
15 appartementen middeldure huur: 1,6 benodigde parkeerplaatsen:
15 x 3,0 = 45
Totaal = 130 Voorbeeld 2 worst worst case 40 kleine grondgebonden woningen: 1,2 benodigde autoparkeerplaatsen: 40 x 1,2
= 48
4,0 benodigde fietsparkeerplaatsen: 40 x 4,0
= 160
Voorbeeld 3 een realistischer beeld
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
31
Stel er worden 40 woningen gerealiseerd waarvan 10 tussen koop tussenwoningen (grondgebonden woning midden) en 30 appartementen waarvan 10 koop duur (niet grondgebonden groot) en 10 huur middelduur (niet grondgebonden midden) en 10 huur kamerverhuur (niet voor studenten) (niet grondgebonden klein) dan komt dit neer op de nu volgende berekeningen. Bij dit voorbeeld is er uitgegaan van het gemiddelde tussen de minimale en maximale parkeerbehoefte conform de nota parkeernormen. Park eerbehoefte auto 10 koopwoningen tussen/hoek: 1,3 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 1,3 = 13
10 appartementen duur koop: 1,7 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 2,0 = 20
10 appartementen middeldure huur: 1,25 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 0,9 = 9
10 appartementen kamerverhuur: 0,4 benodigde parkeerplaatsen: 10 x 0,2 = 2 Totaal = 44 Park eerbehoefte fiets 10 koopwoningen tussen/hoek: 4,0 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 4,0 = 40
10 appartementen duur koop: 1,7 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 4,0 = 40
10 appartementen middeldure huur: 1,25 benodigde parkeerplaatsen:
10 x 3,0 = 30
10 appartementen kamerverhuur: 0,4 benodigde parkeerplaatsen: 10 x 1,0 = 10 Totaal = 120
3.8
Groen
3.8.1
Groenbeleidsplan 2017
Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is, welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn: richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren; faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaatadaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen; aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting; groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan; partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid. Het Groenbeleidsplan 2017 blijft na vaststelling van kracht tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.
In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het 32
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Het plangebied is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'. Strategie: Stad, rood beeldbepalend In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Toepassing plangebied Momenteel bestaat het plangebied uit het bedrijfspand van de voormalige supermarkt en verhard oppervlak in de vorm van bestrating en asfalt. Het enige groen dat aanwezig is betreft wild gegroeide struiken, en onkruid. Dit groen is enkel aanwezig op de perceelsgrens van het plangebied en is onverzorgd en door de aanwezige hekken heen gegroeid zoals goed te zien is op de nu volgende afbeeldingen. Daarnaast groeit er veel onkruid rondom het plangebied. Kortom het aanwezige groen heeft geen betekenisvolle waarde.
Impressie van het aanwezige groen en onkruid
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
33
Impressie van het plangebied (rood omlijnd), hierop is goed te zien dat er enkel groen aanwezig op de perceelsgrens
Vanzelfsprekend is het binnen deze nieuwe woonbestemming ook toegestaan om groen te realiseren. Bij de verdere uitwerking van het plan zal door de ontwikkelaar rekening moeten worden gehouden met groen in zowel de nieuwe openbare ruimte evenals in de toekomstige tuinen van de woningen. Gesteld kan worden dat, gezien de zeer geringe en onverzorgde hoeveelheid (aankledings) groen er momenteel aanwezig is, het groen binnen het plangebied in de toekomstige situatie toe zal gaan nemen en dat eveneens de kwaliteit en uitstraling van het groen zal verbeteren. Verdichten en vergroenen Aansluitend op de doelstelling ter behoud en versterking van de groenstructuur en groene kwaliteiten/uitstraling geldt een streefwaarde voor de hoeveelheid groen. Bij ontwikkelingen binnen bebouwd gebied is de streefwaarde 4-8 m2 toevoeging groen per toegevoegde woning. Daar waar dat door ruimtegebrek niet mogelijk is, biedt de nog uit te werken 34
vastgesteld IX Stratum binnen de Ring 2007 (Hofdijkstraat 1) Gemeente Eindhoven
groencompensatieregeling de mogelijkheid om deze gewenste toevoeging door financiële compensatie elders voor de vergroening van het centrum of ter versterking van de groenstructuur in te zetten. In bepaalde gevallen kan ook kwalitatief hoogwaardig groen op dak en gevel gedeeltelijk als compensatie ingezet worden. Ook dit dient te worden uitgewerkt als onderdeel van de groencompensatieregeling bij de verdere uitwerking van het planvoornemen. 3.8.2
Verordening bomen
Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening bomen 2015 vastgesteld. Deze is op 24 augustus 2016 in werking getreden. De verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening, het Bomenbeleidsplan 2008 en de Nota Niet kappen tenzij. Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie. Groene kaart Een belangrijk onderdeel van de verordening Bomen is de groene kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden.