21bst00683 - Bijlage 1 - Bp Lichthoven fase 1 (kavel A)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
Lichthoven fase 1 (kavel A)
April 2021
Lichthoven fase 1 (kavel A)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
7
1.3
Voorgaande plannen
9
1.4
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
11
2.1
Historisch perspectief
11
2.2
Stedenbouwkundige structuur
12
2.3
Projectprofiel
15
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
29
3.1
Inleiding
29
3.2
Rijksbeleid
29
3.3
Provinciaal en regionaal beleid
42
3.4
Gemeentelijk beleid
46
3.5
Archeologische en cultuurhistorische waarden
51
3.6
Verkeer en parkeren
53
3.7
Groen
56
3.8
Hoogbouwvisie
60
3.9
Verdichtingsvisie
61
3.10
Kantoren
62
3.11
Horeca
63
3.12
Windhinder en bezonning
65
3.13
Explosieven
67
3.14
Kabels, leidingen en straalpaden
70
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
71
4.1
Milieueffectrapportage
71
4.2
Bedrijven en milieuzonering
72
4.3
Geluid
73
4.4
Luchtkwaliteit
74
4.5
Externe veiligheid
76
4.6
Duurzaamheid
81
4.7
Bodem
86
4.8
Natuur
87
4.9
Trillingen
90
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
91
5.1
Inleiding
91
5.2
Beleid
91
2
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
5.3
Beschrijving watersysteem plangebied
94
5.4
Toekomstige situatie van het watersysteem
97
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
99
6.1
Algemeen
99
6.2
Planmethodiek
99
6.3
Verbeelding
99
6.4
Planregels
99
Hoofdstuk 7 Handhaving
103
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
105
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
107
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
107
9.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
107
9.3
Inspraak
107
9.4
Zienswijzen
107
Bijlagen bij de toelichting
109
Regels
111
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
113
Artikel 1
Begrippen
113
Artikel 2
Wijze van meten
119
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
121
Artikel 3
Gemengd
121
Artikel 4
Verkeer - Verblijfsgebied
125
Hoofdstuk 3 Algemene regels
127
Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
127
Artikel 6
Algemene gebruiksregels
129
Artikel 7
Algemene aanduidingsregels
131
Artikel 8
Algemene afwijkingsregels
133
Artikel 9
Overige regels
135
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
137
Artikel 10
Overgangsrecht
137
Artikel 11
Slotregel
139
Bijlagen bij de regels
141
Bijlage 1
Lijst van horeca-activiteiten
142
Bijlage 2
Inrichtingsplan Lichthoven
144
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
3
4
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavel A)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
1.2
Het plangebied
Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente Eindhoven en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex direct ten noordoosten van het plangebied. The Student Hotel ligt direct ten zuiden van het plangebied. Aan de westzijde is het Stationsplein met daarachter een parkeerterrein gesitueerd. Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Lichthoven', voorheen ook wel aangeduid als "Stationslocatie Zuid-Oost".
Figuur 1.1: Luchtfoto met aanduiding van het plangebied (Blok A)
Het plan voor het gehele herontwikkelingsgebied Lichthoven voorziet vooralsnog in de bouw van kantoorgebouwen en woongebouwen en het gerealiseerde Studenthotel langs de Stationsweg (figuur 1.2). De strook grond, gelegen tussen de geprojecteerde bebouwing langs het spoor en de bebouwing langs de Stationsweg, vormt de schakel tussen het Stationsplein en de rivier de vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
7
Dommel en wordt ingericht als stadspark met een versteend karakter met daarin groene elementen. Het plan voorziet verder in de bouw van een parkeergarage. Met de gemeente worden gesprekken gevoerd over de aanpassing van de uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan waren gebouw C en D beoogd voor de realisatie van kantoren. In deze nog te realiseren gebouwen zijn nu echter woningen voorzien. Gemeente is voornemen daar medewerking aan te verlenen.
Fasering Het gebied Lichthoven wordt in meerdere fasen ontwikkeld. De 1e fase - waarop dit bestemmingsplan ziet- betreft een gedeelte van de locatie van het voormalig postkantoor waarop het 'The Student Hotel' (op onderstaande tekening aangeduid met B) is geprojecteerd. De vervolgfasen betreffen de realisatie van de ondergrondse parkeergarage, de woongebouwen C en D en de realisatie van Lichthoven fase 2, een ontwikkeling die met name voorziet in de realisatie van kantoren. Om die vervolgfasen te kunnen verwezenlijken dienen ook nog planologische besluiten te worden genomen die volgens de daarvoor geldende procedures (op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Algemene bepalingen omgevingsrecht) moeten worden voorbereid.
Figuur 1.2: Luchtfoto met gebouwenprojectie
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van gebouw A, een kantoorgebouw, ondergeschikte horeca en een functie ten behoeve van een levendige plint. Hierna wordt het planvoornemen dan ook aangeduid als 'Lichthoven (A)'. The Student Hotel (gebouw B) is inmiddels gerealiseerd en in gebruik. Omdat de voorgenomen bouw van Lichthoven (A) een samenhangend geheel vormt met de overige ontwikkelingen in het gebied Lichthoven, en aangezien dat gebied op zijn beurt weer behoort tot het Stationsgebied, is het nodig om in 8
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
deze toelichting van het bestemmingsplan de ontwikkeling van gebouw A ook in het planologisch perspectief te plaatsen van Lichthoven en het Stationsgebied.
Lichthoven (A) voorziet globaal in een kantoorgebouw met een footprint van circa 23 bij 52 meter. Het volume is, met 11 verdiepingen van 4 meter bruto hoogte, circa 51 meter hoog. In hoofdstuk 2 wordt uitgebreid ingegaan op het planvoornemen.
1.3
Voorgaande plannen
Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavel A)" vervangt voor een gedeelte het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring", vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2000.
Figuur 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale ligging plangebied
Het gehele plangebied is ingevolge dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Centrumdoeleinden' met de aanduiding 'IV (Centraal Station/Raiffeisenstraat)'. Deze bestemming is onder andere gericht op de totstandkoming van woon-, kantoor-, verkeer-, parkeer-, groen-, maatschappelijke en commerciële functies. In het bijzonder wordt hier gedacht aan publieksfuncties en/of kantoren en/of wonen in de onderbouw (in 1 of 2 bouwlagen) en kantoren en/of wonen op de verdiepingen; het voormalige postkantoor kon hierin worden ingepast of herontwikkeld. Met inachtneming van de in dit bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels dient deze bestemming te worden uitgewerkt (zie artikel 3.6 lid 1, onder b van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen Wro). Zolang aan deze uitwerkingsverplichting geen gevolg is gegeven geldt ter plaatse een bouwverbod en kunnen vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
9
geen omgevingsvergunningen worden verleend voor bouwactiviteiten (met uitzondering van enkele met name genoemde bouwwerken van relatief ondergeschikte aard). Er is voor het plangebied geen uitwerkingsplan vastgesteld. Het plangebied is gedeeltelijk ook gelegen binnen het bestemmingsplan 'Lichthoven (The Student Hotel). Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is op basis van dat bestemmingsplan bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming zijn naast de verkeersdoeleinden, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Om het beoogde bouwplan voor gebouw A mogelijk te maken, dient het bestemmingsplan ter plaatse dan ook aangepast te worden.
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).
10
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving plangebied
Historisch perspectief
Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis.
Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.
Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd.
In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
11
en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren.
In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.
2.2
Stedenbouwkundige structuur
2.2.1
Stedenbouwkundige situatie
De herontwikkelingslocatie Lichthoven ligt in het zogenaamde Stationsgebied. Dit gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg / 18-Septemberplein / Mathildelaan, aan de westzijde door het Philips Stadion, aan de noordzijde door Fellenoord en de rivier de Dommel aan de oostzijde.
12
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Figuur 2.1: Stationsomgeving Eindhoven met plangebied blauw omlijnd
De afmetingen van de gehele herontwikkelingslocatie Lichthoven is 55 x 230 meter en ligt precies in de zone van het oorspronkelijke laag spoor, op de plek van het vroegere goederenemplacement. Hier stond de langgerekte goederenloods van Van Gend & Loos. Nadat het hoog spoor was aangelegd is het laag spoor opgeruimd en enige jaren later op die plek direct aan het nieuwe Stationsplein het postkantoor gebouwd (architect Friedhoff/Bolten, mei 1961). Dit postkantoor is in 2015 gesloopt. De hoogte van het voormalige postkantoor was 26 meter. Aan de overzijde van de Stationsweg en evenwijdig aan de locatie staan appartementengebouwen met hoogtes van 25 tot 28 meter, voor het oog passend bij het postkantoor. Verderop aan de Dommel staat de Effenaar met een hoogte van ongeveer 23 meter. Het station is ruim 12 meter hoog, de klokkentoren het dubbele. Op zekere afstand in westelijke richting staat de Bijenkorf met een hoogte van ongeveer 15 meter.
Figuur 2.2: Foto voormalig postkantoor
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
13
Figuur 2.3: Topografische kaart plangebied (bron: topotijdreis.nl, ERSI)
Uitgangspunt voor het ontwerp van het nieuwe ensemble van gebouwen in het herontwikkelingsgebied met de naam Lichthoven is dat het ruimtelijk past in de gebouwde omgeving en bijdraagt aan een evenwichtige en herkenbare opbouw van het centrum van de stad. Maat en schaal van de nieuwe bebouwing dient gerelateerd te zijn aan de belangrijkste hoogtematen van de directe omgeving en ook in schaal te passen. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van de locatie in twee stroken, namelijk één parallel aan de Stationsweg en één parallel aan het spoor. De gebouwen in de strook die direct grenst aan de Stationsweg hebben een hoogte die past bij die van de gebouwen aan de overzijde van de Stationsweg. Deze maat bedraagt in het ontwerp 21 meter. De gebouwen in de zone parallel aan het spoor hebben een hoogte die een opmaat vormt naar de maat en schaal van het Stationsgebied aan de noordzijde van het spoor, direct grenzend aan de Fellenoord. Deze maat loopt op vanaf de Dommel richting het Stationsplein van ongeveer 33 tot 50 meter. The Student Hotel (gebouw B) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg vormt een stedelijk oriëntatiepunt met zijn hoogte van 72 meter.
Het beoogde kantoorgebouw Lichthoven (A) krijgt een hoogte van 51 meter (exclusief liftopbouw en installaties) en vormt daarmee de overgang van het hogere Student Hotel in noordelijke richting en de visuele afronding van het centrumgebied ten zuiden van het station. Samen met The Student Hotel is Lichthoven (A) vooral belangrijk voor de beleving van het totale stedelijke gebied van het Stationsplein en het 18-Septemberplein tot aan het gebouwencomplex van de Lichttoren, Mediamarkt en het Art Hotel aan de Mathildelaan. Het vormt de visuele beëindiging van dit zo belangrijke deel van de binnenstad en kan samen met de andere gebouwen van Lichthoven gezien worden als de completering van deze 'wederopbouwstrook' die destijds met het hoog spoor is toegevoegd aan de binnenstad. Van belang is tevens de 'stedelijke transparantie' van noord naar zuid en vice versa. Dit valt 14
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
samen met het uitgangspunt dat er geen doorgaande stedelijke wand vanaf het Stationsplein tot aan de Dommel gebouwd mag worden, maar dat deze wand met een totale lengte van 230 meter een sterke geleding krijgt in meerdere gebouwen van een kortere lengte met tussen deze gebouwen zo transparant mogelijk ontworpen 'tussendelen'. Dit correspondeert ook met het begin 2002 gereed gekomen Kennedy Business Center aan de noordzijde van het spoor, waar de gebouwen haaks op het spoor zijn gebouwd vanwege deze belangrijke visuele verbinding van noord en zuid. Met betrekking tot het verkeer zal er in de nabije toekomst veel gaan veranderen. Het Stationsplein wordt meer en meer ingericht ten faveure van de voetganger en fietser. Het autoverkeer zal 'te gast' zijn op het Stationsplein. Het nieuw in te richten gebied zal naast deze verkeersfunctie óók verblijfskwaliteit gaan krijgen. Vooral de groene inrichting van dit deel van het Stationsplein zal hieraan een belangrijke bijdrage leveren (zie de visie “Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven” uit 2005 en de daaraan verbonden ontwerpstudie Stationsplein Zuid uit 2010). De ontsluiting van de in het herontwikkelingsgebied te realiseren ondergrondse parkeergarage (fase 2) zal plaatsvinden vanaf de Stationsweg, die via de Fuutlaan direct is aangetakt op de Ring (alle richtingen).
De Stationsweg krijgt een nieuw profiel waarin ruimte wordt gelaten voor het riviertje de Nieuwe Gender die zal uitmonden in de Dommel. De Stationsweg krijgt aan weerszijden een doorgaande bomenrij, die doorgaat tot aan de Vestdijk.
2.3
Projectprofiel
2.3.1
Wat vooraf ging
Het in 2007 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de locatie Lichthoven voorzag in de bouw van 77.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo), verdeeld in commerciële functies (5.000 – 10.000m² bvo), kantoorfuncties (30.000m² bvo) en woonfuncties (20.000 – 40.000m² bvo) in meerdere gebouwvolumes. Dit is exclusief de benodigde parkeerruimte. Het plan zou ruimte moeten bieden aan 200 – 400 woningen en in twee fases gerealiseerd worden.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
15
Figuur 2.4: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan 2007
Vanwege de vanaf 2008 veranderende economische situatie is het stedenbouwkundige plan de daarop volgende jaren meerdere malen gewijzigd. Er zijn vele (sub)varianten bedacht en uitgewerkt. Ook het totaal te maken BVO per kavel is vaak bijgesteld. De laatste versie van het stedenbouwkundige plan d.d. 21 november 2019 betreft een verdere uitwerking van een eerder plan uit 2014.
Figuur 2.5: Stedenbouwkundig plan in BVO uit 2014 (Bron: de Architecten Cie B.V.)
16
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
De programmering wisselde soms per kavel, met name bij kavel B (wonen>hotel>wonen>student hotel), en ook voor kavel C. Maar het basis idee was een strook te maken met kantoren (A,C,E,G) langs het spoor en wonen langs de Stationsweg (B,D,F,H). In de tijd dat er nog gedacht werd over een kantoorstrook langs het spoor was het idee om in gebouw C, E en G bovengronds parkeren mogelijk te maken, deels opgenomen in het spoortalud en niet zichtbaar vanaf de Stationsweg. In de huidige plannen wordt van die mogelijkheid gebruik gemaakt door Edge.
Figuur 2.6: Bouwenvelop stedenbouwkunidg plan 2019 (bron: KCAP)
De oorspronkelijke geplande toren met een hoogte van 125 meter ter plaatse van het voormalige postkantoor is vervangen door een aanmerkelijk lagere toren (The Student Hotel) van 72 meter (exclusief ondergeschikte bouwdelen zoals liftopbouwen en installatieruimten) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg. Het 'verlies' aan bvo's dat dit met zich meebrengt wordt opgevangen in de andere te realiseren gebouwen direct grenzend aan het spoor. Blijvend is de ambitie van het plan om het Stationsplein te verbinden met de Dommel. De inrichting van de publieke ruimte in het gebied schept hierbij oriëntatie en gewaarwording voor passanten en omwonenden. De woonfuncties bevinden zich aan de Stationsweg, de kantoorfuncties aan het spoor. Op deze manier vormen de kantoorgebouwen een geluidsbuffer voor de woongebouwen. Overigens is een van de laatste ontwikkelingen binnen het gebied Lichthoven dat gebouw C wellicht toch wordt ingezet om woningbouw te realiseren.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
17
Het gehele plan bestaat uit een achttal gebouwen met daarin een gemengd programma van appartementen, hotel, kantoren, fietsenstalling en parkeergarage. De afstand tussen de woongebouwen aan de Stationsweg is dusdanig groot dat de kantoorgebouwen aan de binnenzijde van het plan toch duidelijk zichtbaar zijn en aldus een zichtbaar adres hebben aan de Stationsweg. De gebouwen zijn in twee stroken parallel aan elkaar opgesteld. Tussen beide stroken bevindt zich de informele route van plein naar rivier. Belangrijk is hier de zichtlijn tussen beide punten, zodat het publiek niet alleen tussen de gebouwen beweegt maar ook van het ene punt naar het andere kan gaan en omgekeerd. Dit stelt belangrijke eisen aan beide punten, met name waar het de verblijfskwaliteit betreft van zowel het Stationsplein als aan de andere kant aan de oever van de Dommel.
2.3.2
Het planvoornemen
Het ontwerp van gebouw A is ontworpen volgens het stedenbouwkundig plan uit 2012-2014. Het gebouw wordt geplaatst op kavel 1214, 2303 en 2261. De balkonzone ligt deels op kavel 1214 en deels op 2287. Het parkeerterrein staat op kavel 2261 en 2283. Behalve kavel 2287, zijn alle kavels eigendom van Stationslocatie ZO Eindhoven C.V. Voor het gehele plan Lichthoven (Stationsplein tot aan de Dommel) wordt een integraal inrichtingsplan gemaakt voor de openbare ruimte (zie paragraaf 2.3.4). Het gebouw wordt een zogenoemd hoogwaardig multi-tenant kantoorgebouw aan het Stationsplein in Eindhoven. Het gebouw reageert als massa op de directe context waarin het zich bevindt. Samen met ‘The Student Hotel’ vormt het één van de gevelwanden van het Stationsplein en tegelijkertijd de entree van het gebied Lichthoven. Waar de massa van ‘The Student Hotel’ verticaal, smal en hoog is, ligt de focus bij gebouw A op de breedte en is daardoor minder hoog (zie ook figuur 2.7). In de gevel wordt dit beeld versterkt door de keramische horizontale banden. Deze lopen door in de brede balkons met veel groen aan het Stationsplein. Elke verdieping heeft toegang tot zijn eigen balkon welke, door middel van vides, visueel met elkaar zijn verbonden.
Figuur 2.7: Gevelprincipe t.o.v. het naastgelegen Studenthotel (Bron: de Architecten Cie B.V.)
Met de hoge mate van rationaliteit en transparantie in de gevel is het gebouw alzijdig en refereert het gebouw aan de industriële architectuur waar de constructie ook in de gevel wordt gearticuleerd. De referentie aan het industriële architectonische erfgoed komt terug in hoge verdiepingsvloeren van 4 m bruto. Stedenbouwkundige massa Gebouw A maakt onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan Lichthoven. De footprint van 18
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
het gebouw is een rechthoek van circa 23 bij 52 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume is, met 11 verdiepingen van 4 m bruto hoogte, circa 51 meter hoog (exclusief liftopbouw en installaties).
Figuur 2.8: Impressie Gebouw A vanuit het Stationsplein (Bron: de Architecten Cie B.V.)
De massa is rechthoekig en staat met de lange zijde nagenoeg Noord-Zuid. Het gebouw heeft een sterke oriëntatie naar het Stationsplein, welke ten westen ligt. Gebouw A bevat circa 14.000 m² BVO bovengronds met een half verzonken (1,5 m) kelder van circa 700 m² BVO. Het programma bevat een plint met horeca, de lobby voor kantoren, techniek en expeditie. Het programma op de verdiepingen 1 tot en met 11 bestaat uit kantoren met elk een eigen buitenruimte van circa 50 m². Op de 11de verdieping bevindt zich aan het Stationsplein-zijde (West) een dakterras. Deze hoort bij het kantoor, waar als de huurder het wenst, onderschikte horeca kan komen.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
19
Figuur 2.9: Langsdoorsnede (bron: de Architecten Cie B.V.)
Bouwplan In afstemming met de gemeente, de supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt een bouwplan ontwikkeld. Het opgestelde en goedgekeurde voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (vosp) is opgenomen in bijlage 1. Hieronder vindt een beschrijving van het bouwplan in relatie tot haar omgeving. Het bouwplan wordt verder uitgewerkt naar het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (dosp) en vervolgens naar de aanvraag omgevingsvergunning. Cultuurhistorie Het huidige Stationsgebouw stamt uit 1956 als onderdeel van een grootschalig wederopbouwplan (o.l.v. architect J.A. van der Laan) voor het centrum van Eindhoven. Het oude station was tijdens de oorlog beschadigd en er werd voor gekozen om een modern en monumentaal Stationsgebouw (ontworpen door architect Koenraad van der Gaast) hiervoor in de plaats te bouwen. Het complex bestaat uit grofweg uit twee onderdelen: een entreegebouw en de perrons met een overkapping. Het entreegebouw is in een modernistische stijl ontworpen en wordt gekenmerkt door een monumentale glaswand. Onder deze pui bevindt zich over de hele lengte colonnade. De materialisering wordt gedomineerd door gladde en moderne materialen. De perronoverkapping is functioneel en industrieel vormgegeven en is een paar jaar ouder. De constructie bestaat uit stalen Bailey-element welke oorspronkelijk werden ontwikkeld voor militaire bruggen.
Gebouw A gaat een relatie aan met het bestaande stationscomplex (met name het Stationsgebouw, de dubbele luifel naast het stationsgebouw en de perronoverkappingen) welke als Rijksmonument in zijn waarde wordt gelaten en waar elementen zoals de overstek van het station, een actieve plint en het helder definiëren van het Stationsplein worden versterkt. Deze worden hieronder verder beschreven. Stedenbouwkundig Qua schaal en massa sluit het aan op de vormen van het Stationsgebouw en de perronoverkapping; heldere rechthoekige volumes met dito plattegronden. Het volume vormt een schakel tussen de lagere volumes van het station (circa 12 meter) en The Student Hotel (circa 73 meter). Samen met de massa van The Student Hotel wordt er aan de oostkant van 20
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
het Stationsplein een gevelwand gemaakt, waardoor het Stationsplein stedenbouwkundig beter wordt ingekaderd. Hierdoor is de situatie stedenbouwkundig gelijk aan hoe het oude postkantoor aan het plein stond. Het grote verschil is dat er met de realisatie van blok A de plint actiever is en de doorstroming naar het achterliggende gebied van Lichthoven wordt bevorderd. Architectuur Het ontwerp sluit aan op belangrijke elementen die in het station-ensemble ook aanwezig zijn. In de architectuur is de dominante oriëntatie naar het Stationsplein meegenomen in de massa van het gebouw. De structuur van de constructie is zichtbaar in hoe het gebouw opgebouwd is. Dit is zichtbaar in de stationshal, maar misschien wel beter bij de perronoverkapping waar de staalconstructie van Bailey-elementen duidelijk zichtbaar is. De structuur van gebouw A is, net als bij de perronoverkapping, vanaf buiten leesbaar. Deze industriële uitstraling is in gebouw A op een eigentijdse manier vormgegeven door rood geglazuurde keramische elementen die de grote transparante raampartijen omlijsten. Stationsplein – connectie met stationshal en luiffel Aan het Stationsplein wordt het overstek die bij het stationsgebouw begint, doorgezet via de dubbele luifel naar het uitkragende balkon van gebouw A. Juist in deze hoek is de relatie heel sterk om het Stationsplein zou helder mogelijk te definiëren.
Gebouw A zoekt op maaiveld een zo sterke verbinding met het Stationscomplex zonder dat het fysiek aangesloten wordt. De route onder de overkapping loopt hierdoor door naar de rest van Lichthoven en The Student Hotel. De plint van gebouw A sluit met de horeca-functie aan op het openbare karakter van het station. Het uitkragende balkon van gebouw A refereert aan het restaurant/grand café wat op de verdieping een relatie heeft met de stad. Relatie met spoor – connectie met perronoverkapping De alzijdige uitstraling van het gebouw zorgt ervoor dat de connectie met het spoor en de perronoverkapping ook gewaarborgd is. De noordzijde is stedenbouwkundig gezien een minder prominente kant. Gebouw A keert zich bewust niet van deze kant af, maar heeft visueel een relatie met het spoor en de perronoverkapping. Privacy Binnen een straal van 50 m van gebouw A bevinden zich alleen ‘the Student Hotel’ (logiesfuncties) en het station ‘Eindhoven Centraal’. Het dichtstbijzijnde woongebouw met een woonfuncties ligt op meer dan 60 meter afstand. Het zicht vanuit deze woningen wordt voor het grootste gedeelte geblokkeerd door ‘The Student Hotel’. De realisatie van gebouw A heeft dan ook geen gevolgen voor de privacy van woningen in de nabijheid.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
21
Figuur 2.10: De afstand vanaf het beoogde gebouw tot woonfuncties is ruim 50 meter (bron: de Architecten Cie B.V.)
Bezonning Op verschillende data is het effect van de schaduwvorming van het gebouw getoetst. Dit is op de dagen gedaan waar de zon het hoogst (21 juni) en het laagst is (21 december). De zon op 21 maart en 21 september geven het beste beeld van de gemiddelde bezonning door het jaar heen. De bezoningsstudie is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa alleen een slagschaduw op het spoor en het station creëert. In december is de zon pas laat op hoogte en tegen die tijd is die al ver genoeg naar het zuiden opgeschoven, om geen slagschaduw te geven op het dak van het stationsgebouw. In maart/september geeft gebouw A een slagschaduw van zonsopgang tot ongeveer 9 uur. In juni is dit vanaf zonsopgang tot 10 uur. De meeste slagschaduw wordt in het algemeen door The Student Hotel veroorzaakt. Op het Stationsplein veroorzaakt de massa van gebouw A minimale schaduw. Aangezien de dichtsbijzijnste woningen en ‘The Student Hotel’ zich ten zuiden van gebouw A bevinden, veroorzaakt gebouw A geen schaduw op deze bebouwing.
22
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Figuur 2.11: Slagschaduw 21 maart in bestaande en beoogde situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)
2.3.3
Mobiliteit
Definitieve situatie De locatie bevindt zich naast het station ‘Eindhoven Centraal’ en aan het Stationsplein. Vanwege deze gunstige ligging naast het trein- en bus knooppunt, is het de verwachting dat veel mensen met het openbaar vervoer zullen reizen. Onder de gebouwen C en D wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd. In deze parkeergarage worden 80 auto parkeerplaatsen toegewezen aan gebouw A. In afstemming met gebruikers kan er indien gewenst tevens gebruik worden gemaakt van parkeergarages in en rondom het stationsgebied met overcapaciteit. Voor de fietsen wordt er een half verdiepte fietsenstalling van circa 270 fietsen onder het gebouw ingericht. Daarnaast worden op het maaiveld nog circa 33 extra stallingsplekken gemaakt voor de bezoekers van de horeca. De fietsenstalling van bouwdeel A en de parkeergarage c.q. fietsenstalling van bouwdelen C en D wordt door middel van een hellingbaan tussen The Student Hotel en gebouw D via de Stationsweg ontsloten. Voor hulpdiensten is het gebouw in ieder geval aan de noord- en westzijde bereikbaar. Langs het spoor loopt een calamiteitenroute welke bereikbaar is via kavels welke eigendom zijn van de gemeente, maar wel voor gebouw A langs loopt.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
23
Figuur 2.12: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de definitieve situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)
Tijdelijke situatie In een mogelijke situatie dat gebouw A opgeleverd is en bouwdelen C en D, om welke reden dan ook nog niet gestart zijn, worden tijdelijk 80 parkeerplaatsen aangelegd als uitbreiding op het parkeerterrein van The Student Hotel. Op dit moment bestaat het parkeerterrein uit 45 parkeerplaatsen ten behoeve van The Student Hotel en voor bewoners in de directe omgeving. De aanvullende tijdelijke parkeerplaatsen zijn overeengekomen met de gebruiker(s) en worden gebruikt door de kantoorgebruikers alsmede gebruikers van de horeca in het gebouw. In de toekomst wordt dit parkeerterrein dan alsnog vervangen door de half-verdiepte parkeergarage zoals eerder beschreven. Voor de periode dat er gebouwd wordt aan Lichthoven gebouw C en D en gebouw A al opgeleverd is, wordt met de gebruikers van bouwdeel A afspraken worden gemaakt over het (tijdelijk) gebruik van andere parkeergelegenheden in directe nabijheid. De half verdiepte fietsenstalling van gebouw A blijft tijdens de tijdelijke situatie gehandhaafd en wordt door een tijdelijke trap of hellingbaan ontsloten.
24
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Figuur 2.13: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de tijdelijke situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)
2.3.4
Inrichting openbare ruimte
Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan Lichthoven (concept) gemaakt voor het openbaar gebied welke als Bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het voorkeursscenario wordt uitgegaan van een sterke verankering aan de Dommelzone met vergroening en routes. Een zo’n groen mogelijke inrichting van het parkeerdek en spoorberm sluit aan op de groenstructuur van parken en tuinen langs de Dommel. Het tweede ankerpunt van de visie is een heldere aansluiting op de Stationweg en het stedelijk weefsel van de binnenstad van Eindhoven met een robuuste geprofileerd trottoir/promenade waar de bestaande platanen kunnen worden behouden. De structuur van de Stationsweg wordt verder ontrafeld door de Gender tussen rijbaan en fietspad als stadssingel in te passen.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
25
Figuur 2.14: Concept inrichtingsplan - voorkeursscenario (bron: ZUS)
In dit scenario's wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden worden. Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.
Figuur 2.15: Referentiebeeld sterk vergroend openbaar dek (bron: ZUS)
In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met 26
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
betrekking tot de realisatie en instandhouding van het groen op de balkons en de inrichting van de openbare ruimte.
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
27
28
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI), september 2020
De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.
In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving.
Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
29
belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.
Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Eindhoven De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio’s in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle Arnhem/Nijmegen - Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave.
De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL, Strijp S en Strijp T) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling.
Het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen past in dit beleid. Met de verwachte groei van het aantal inwoners is namelijk ook ruimte voor werkgelegenheid noodzakelijk.
Het project is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer werkgelegenheid, woningen en voorzieningen om de leefbaarheid er te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden. Het project is in lijn met de NOVI.
In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.
3.2.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (= uitgebreide motiveringsplicht).
De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". In het Bro is geen harde ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat 500 m2 als indicatieve ondergrens wordt gezien. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door 30
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De huidige planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.
Toetsing Op het Stationsplein in Eindhoven is een kantoorgebouw beoogd. In paragraaf 2.2 is het planvoornemen uitgebreid omschreven en verbeeld. Er wordt maximaal 13.650 m² kantoorfunctie toegevoegd met een mogelijkheid voor ondergeschikte horeca op het dakterras. Op de begane grond wordt een commerciële functie gerealiseerd van maximaal 500 m2 ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) of bedrijven met een publiekgerichte functie.
In het geldende bestemmingsplan is een uitwerkingsplicht opgenomen voor bebouwing op het Stationsplein-west met als mogelijke functies detailhandel en horeca in de onderbouw van 1 of 2 lagen en kantoren en/of wonen en/of bijzondere voorzieningen op de verdiepingen. Er wordt in dit geval een nieuw bestemmingsplan gemaakt en de uitwerkingsregels zijn vrij ruim. De ontwikkeling kan daarom als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gezien. Hierna is de behoefte beschreven.
Behoefte kantoren De regionale behoefte aan kantoorruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018) en blijkt ook uit de actuele studie City Special Eindhoven (december 2019). De coronacrisis in 2020 heeft grote impact op de economie en zo ook op veel kantoorhoudende bedrijven. Rabobank verwacht dat dit tijdelijk is.
Trends en ontwikkelingen De trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn beschreven in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018) en in de City Special Eindhoven (december 2019). Met het concept wordt specifiek ingespeeld op twee trends. 1. De vraag naar centrumlocaties met dubbele bereikbaarheid, voor verschillende type eindgebruikers, stijgt (kantoren én wonen en hotellerie). Dit zorgt voor een groeiende aantrekkingskracht van centrumlocaties in met name de vier grootste steden in Brabant (B4). Door de groeiende aantrekkingskracht van centrumlocaties zijn minder kantoorontwikkelingen nodig aan snelwegen en uitvalswegen en in kleinere kantoorsteden. Het marktaandeel van sterke centrum/stationslocaties voor (middel)grote eindgebruikers (maar ook kleinere gebruikers in flexconcepten) neemt toe. De aantrekkingskracht van centrum/stationslocaties in de B4 is bovengemiddeld groot in vergelijking tot de periode voor de crisis. 2. Er is sprake van een verdergaande concentratietendens op de kantorenmarkt door fusies, schaalvergroting en efficiencymaatregelen. Dit is vooral te zien in de B4. Het marktaandeel van de grotere kantoorsteden neemt verder toe en daarmee de tweekoppigheid van de markt. Het marktaandeel van bijvoorbeeld Eindhoven is erg groot (binnen de regio, maar ook in Noord-Brabant als geheel).
Dit heeft ook impact op de aantrekkelijkheid (en marktaandeel) van kantoorlocaties op deze plekken. Er wordt een concentratietendens geconstateerd in de grotere kantoorsteden. In het rapport 'City special Eindhoven - Regio als ultieme oplossing voor groei' staat dat Eindhoven de derde economie van het land is na Amsterdam en Utrecht. En dat succes trekt niet alleen mensen aan die hier komen wonen, ook (buitenlandse) beleggers weten de weg te vinden. Maar ook de vraag van bedrijven naar kantoorgebouwen neemt toe: de leegstand is in vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
31
Eindhoven gedaald tot 8,4 procent (onder het landelijk gemiddelde van 10,5 procent). En in de binnenstad tot 5,6 procent. Een uitdaging is dat een groot deel van de Eindhovense kantoren verouderd is. Slechts 40 procent heeft een A-label voor energieverbruik.
Gemiddeld wordt er 90.000 vierkante meter per jaar uitgegeven aan kantoren. Sinds 2015 groeit dat aantal meters en ook 2018 is een goed jaar geweest. 2019 had weer een nieuw record kunnen vestigen als er aanbod was geweest. Bedrijven zoeken vooral nieuwe hoogwaardige kantoren in de buurt van het station. De Kennedytoren is dan ook - ondanks de relatief hoge prijs - volgeboekt. Een nieuwe ontwikkeling naast het station in project Lichthoven is een eerste begin.
Rabobank verwacht dat de negatieve effecten op de kantorenmarkt door de coronacrisis vooral tijdelijk zijn. De kantorenmarkt staat er beter voor dan tijdens de vorige crisis en de grote steden versterken hun positie op de kantorenmarkt. verder is de verwachting dat het kantoor niet langer alleen een plek is om te werken maar steeds meer om te ontmoeten.
Door de economische groei van de laatste jaren staat de kantorenmarkt er goed voor. Ook een laag nieuwbouwvolume in combinatie met verschillende transformaties en renovaties hebben de markt goed gedaan. Ter vergelijking: begin 2020 stond ongeveer 11 procent van de kantoormeters leeg, terwijl in 2008 de leegstand voorbij de 20 procent dreigde te gaan.
De kantorenmarkt maakt daarnaast een kwaliteitsslag: er is meer aandacht voor het moderniseren van kantoren. Vooral bij grote treinstations vinden nieuwe ontwikkelingen plaats om er aantrekkelijke kantoorgebieden van te maken. Traditionele, veelal monotone locaties maken zo plaats voor werklocaties met een grotere diversiteit aan functies en voorzieningen. 32
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Verder zien we dat kantoren steeds duurzamer en energiezuiniger worden. Aangezien veel kantoren nog geen energielabel-C hebben, gaan we hier de komende jaren een versnelling in zien.
De impact van corona zien we terug in de manier hoe we kantoren gebruiken. Om te voldoen aan de anderhalvemetersamenleving moeten aanpassingen worden gedaan aan de inrichting van de werkomgeving. Dat gaat ten koste van werkplekken en daarmee daalt de bezettingsgraad. Vooral hoogbouw is kwetsbaar vanwege de beperkingen die gelden voor het liftgebruik. Ook zien we dat grote open kantoortuinen hun langste tijd hebben gehad. In de markt is bovendien discussie over de kwetsbaarheid van kantoren op stationslocaties. Veel werknemers die normaal gesproken met het openbaar vervoer reisden, werken nu tenslotte thuis. We verwachten dat het hier vooral gaat om een tijdelijk effect. De voordelen van OV-locaties (zoals goede bereikbaarheid, duurzaamheid, populariteit van gemengde stedelijke leefomgevingen, etc.) zullen uiteindelijk sterker wegen dan de impact van het coronavirus.
De kantorenmarkt focust zich nog op de grote steden. Vooral daar hebben gemeentes de laatste jaren beleid gemaakt om veel extra kantoormeters toe te voegen. Momenteel bestaat er een concrete planvoorraad van bijna 700.000 m2 kantoren in de G5 gemeenten. Deze gemeenten profiteren van een uitgebreid openbaar vervoernetwerk en een grote arbeidsmarkt waardoor het aantrekkelijk is voor bedrijven om zich daar te vestigen. Het betekent ook dat locaties buiten de grote steden het lastiger gaan krijgen. Vraag en aanbod zijn hier niet altijd in balans en sanering (stadsvernieuwing) is gewenst. Voor zittende bedrijven hoeft dat niet slecht te zijn. Het geeft deze gebieden een impuls en zorgt voor een beter toekomstperspectief.
Kwantitatieve vraag De vraag is in drie scenario's berekend en bestaat uit een uitbreidings- en vervangingsvraag. De bandbreedte in de totale vraag in Zuidoost Brabant zit tussen de 509.000 m2 vvo en 710.000 m2 vvo.
Figuur 3.1: Totale vraag naar kantoorruimte tm 2030 (*1.000m2 vvo)
Kwalitatieve vraag Naar kantoorruimte op centrum/stationslocaties (locaties op 5 tot 10 minuten lopen van een treinstation, binnen een straal van 800 meter) is nog steeds relatief de meeste vraag (circa 45 tot 50%). Op deze locaties is de huurprijs gemiddeld hoog en de kwaliteit van de kantoorpanden goed tot uitstekend. De locaties kenmerken zich door een hoge mate van multifunctionaliteit (met commerciële en recreatieve voorzieningen). Type gebruikers op deze locaties (zoals het Stationsgebied van Eindhoven, ViaBreda, Spoorzone Tilburg en Paleiskwartier, 's-Hertogenbosch) zijn bijvoorbeeld hoofdkantoren, (boven)regionaal georiënteerde overheidsdiensten, (inter)nationale en regionale kantoren van zakelijke- en financiële dienstverleners. De omvang van dit type gebruikers is, met name in de directe nabijheid van het centraal station, vaak middelgroot tot groot. Richting het stadscentrum worden de gebruikers veelal kleiner en gebouwen meer divers. Het gaat veelal om een mix van vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
33
(boven)regionale en nationale kantoorgebruikers van zakelijke- en financiële dienstverleners, handel, ICT of creatieve diensten.
Figuur 3.2: Indicatie van de kwalitatieve vraag in Noord-Brabant
Er is in een indicatieve doorrekening gemaakt voor de regio's. Hieruit blijkt dat In Zuidoost Brabant de bandbreedte in vraag naar stationslocaties zoals Eindhoven tussen de 229.000 m2 en 320.000 m2 vvo ligt.
Figuur 3.3: Indicatieve vraag naar locatietype tm 2030 (*1.000m2 vvo)
Confrontatie vraag en aanbod De totale vraag en aanbod in Zuidoost Brabant zijn redelijk in balans. De vraag naar kantoorruimte op stationslocaties is groter dan het aanbod.
34
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Figuur 3.4: Confrontatie totale vraag tm 2030 (*1.000m2 vvo) en hard planaanbod
Figuur 3.5: Confrontatie totale vraag naar centrum/stationslocaties tm 2030 (*1.000m2 vvo) en hard planaanbod
Hieruit blijkt dat er op korte termijn een tekort aan meters dreigt op centrum/stationslocaties in de regio Zuidoost en dan vooral in Eindhoven.
In het onderzoek wordt aanbevolen om in beleid vooral te kiezen voor het versterken van de centrum/stationslocaties (intercity) van de B4. De kantorenvoorraad op deze locaties moet vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
35
nieuwe kwalitatieve (en kwantitatieve) impulsen krijgen om ook op lange termijn aantrekkelijk te blijven voor eindgebruikers. Van belang is dat op centrum/stationslocaties, met de meeste toekomstpotentie van alle kantoorlocaties in Noord-Brabant, voldoende (moderne) kantoorruimte beschikbaar is (ook gezien de ruimtedruk op deze locaties vanuit wonen en voorzieningen).
Harde plancapaciteit De locatie Lichthoven is als harde plancapaciteit opgenomen (40.000m2 bvo).
Figuur 3.6: Harde plancapaciteit kantoorruimte
Conclusie behoefte kantoren De kantorenvoorraad op centrum/stationslocaties in de B4 moet nieuwe kwalitatieve (en kwantitatieve) impulsen krijgen om ook op lange termijn aantrekkelijk te blijven voor eindgebruikers. Uit de kwalitatieve confrontatie van vraag en (plan)aanbod wordt geconcludeerd dat met name in Zuidoost een tekort aan meters in het centrum/stationsgebied van Eindhoven dreigt. De verwachting is dat er sprake is van een blijvende vraag naar kantoormeters op A-locaties, ook na de coronacris. De verwachting is wel dat de invulling verschuift naar ontmoetingsruimtes en digitale overlegruimtes in combinatie met ruime flexplekken en minder kantoortuinen. Het plan geeft invulling aan de kantoorbehoefte op de stationslocatie van Eindhoven. Een groot deel van de kantoren heeft inmiddels een afnemer, namelijk Vodafone/Ziggo.
Behoefte commerciële functie ten behoeve van levendige plint Kwantitatief is er in het plan ruimte voor maximaal 500 m2 bvo aan horeca en overige commerciële voorzieningen, zoals detailhandel (geen supermarkt) of publiekgerichte functies in de plint van het kantoorgebouw. Er is behoefte aan dergelijke ondersteunende functies omdat deze bijdragen aan de realisatie van een compleet en aantrekkelijk werkgebied. Gelet op de maximale omvang is voor deze commerciele functie overigens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.
Horeca De commerciële ruimte in de plint van het kantoorgebouw kan bijvoorbeeld worden ingevuld met horeca. 36
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
Kwantitatieve behoefte Op basis van een benchmarkvergelijking wordt geconcludeerd dat Eindhoven beschikt over een benedengemiddeld horeca-aanbod in vergelijking met de grootste Nederlandse steden. Het gemiddelde is berekend op basis van het aanbod in de Nederlandse steden met meer dan 175.000 inwoners (Almere, Amsterdam, Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Den Haag, Tilburg en Utrecht).
Op basis van het inwoneraantal wordt een horeca-aanbod van 85.630 m2 wvo verwacht. Momenteel is er 81.288 m2 wvo horeca in Eindhoven aanwezig, verdeeld over 741 vestigingen (Locatus, 2020).
Figuur 3.8: Vergelijking horeca-aanbod (vestigingen) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)
Figuur 3.9: Vergelijking horeca-aanbod (m2 wvo) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)
Kwalitatieve behoefte De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
37
leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de werknemers en passanten, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als horeca.
De omvang en aard van de in het plangebied te vestigen horeca sluit aan bij de doelgroep die wil verblijven en werken in een stedelijke (stations)omgeving met een op hun behoefte afgestemde voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het stationsgebied van Eindhoven.
Conclusie behoefte horeca Met een horecafunctie kan invulling worden gegeven aan de gewenste levendige plint. De behoefte aan een ontmoetingsruimte komt voort uit de ontwikkeling.
Behoefte commerciële ruimte In het plangebied zijn mogelijkheden voor een commerciële ruimte die bijvoorbeeld met detailhandel (geen supermarkt), horeca of dienstverlening kan worden ingevuld.
In de regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven is een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als: de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan. De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als detailhandel, ontspanning, horeca en dienstverlening.
Conclusie behoefte detailhandel De behoefte aan ondersteunende voorzieningen komt voort uit de ontwikkeling.
Conclusie De maximale omvang voor commerciële functies is 500m2. bvo Deze voorziening is gelet op de beperkte omvang op zichzelf geen stedelijke ontwikkeling. 38
vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavel A) Gemeente Eindhoven
De omvang en aard van de in het plangebied mogelijk te vestigen commerciële functies (horeca, detailhandel en dienstverlening) sluit aan bij de doelgroep die gaat werken in een stedelijke (centrum) omgeving met een op hun behoefte afgestemd voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het centrumgebied van Eindhoven. De beoogde ontwikkelingen in het plangebied voldoen aan het gestelde in de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. 3.2.4
Luchthavenbesluit
In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.2.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.