38 Geanonimiseerd

vas N s

z,ir Intergemeentelijke Adviescommissie Bezwaarschriften

Verslag van de hoorzitting op de Algemene kamer van de intergemeentelijke commissie van advies voor de behandeling van bezwaarschriften. Deze openbare zitting werd gehouden in het gemeentehuis van EijsdenMargraten. Dit verslag is een korte zakelijke weergave. Onderwerp Tijdens de hoorzitting werden de bezwaren besproken die gericht zijn tegen het besluit van de

gemeenteraad van Eijsden-Margraten, verzonden op 20 februari 2025, waarbij het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Omgevingswet (Ow) is gevestigd op de volgende percelen, waarvan bezwaarmakers, met uitzondering van bezwaarmakers 3, (mede-) eigenaar van en/of rechthebbende(n) zijn: - _ Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 162, 168, 167, 324 en 4646 (bezwaarmakers 1) - _ Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 788 (bezwaarmakers 2) - _ Het perceel kadastraal bekend gemeente

Eijsden-Margraten, sectie F, perceelnummers 357, 360,

361 en sectie A, perceelnummers 767, 782 en 783 (bezwaarmakers 3) - _ Hetperceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 757 (bezwaarmakers 4) - _ Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 204 (bezwaarmakers 5) - _ Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 309, 310, 311 en 312 (bezwaarmakers 6)

- _ Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 4984, 6906 en 8287 (bezwaarmakers 7) - _ Hetperceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummers 77, 78, 79, 82, 83, 88, 91, 209, 233, 771, 772 (bezwaarmakers 8) Aanwezigen

(geanonimiseerd)

Namens de commissie: mevrouw …

(geanonimiseerd)

(voorzitter) en de heer mr. EN 'eden van

de adviescommissie (de heer mr. (geanonimiseerd) \was niet aanwezig bij de hoorzitting, maar hij maakt wel deel uit van de adviescommissie en zal adviseren).

Als ondersteuning van de commissie: (geanonimiseerd) en movrouw mr. B

(geanonimiseerd) en mevrouw m. (geanonimiseerd) ambtelijk secretaris: mevrouw mr. B Bm

(geanonimiseerd)

De volgende bezwaarmakers waren aanwezig: Mevrouw (geanonimiseerd) (bezwaarmakers 1) Deheer (geanonimiseerd) (gemachtigde) Deheer (geanonimiseerd) (bezwaarmakers 1) Namens het college waren aanwezig: - _ Mevrouw mr. (geanonimiseerd) (gemachtigde)

-

Mevrouw (geanonimiseerd) (projectmanager ruimtelijke ontwikkeling en bouwen)

Als toehoorder was aanwezig een stagiaire van het kantoor van gemachtigde, te weten mevrouw F:

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Opening en korte toelichting De voorzitter opent de hoorzitting, stelt alle aanwezigen voor en egt kort de procedure toe. In het bijzonder

(geanonimiseerd) dee! uitmaakt van de adviescommissie en dus zal licht de voorzitter toe dat tevens de heer N adviseren, maar dat hij niet aanwezig is bij deze hoorzitting.

(geanonimiseerd) Toellch!lng door de heer N (geanonimiseerd) De heer B merkt op dat hij het niet eens is met het vestigen van het voorkeursrecht. - _ Hoewel de gemeente stelt te onderhandelen over een marktconforme prijs wanneer men wil verkopen, heeft hij in het verleden zaken meegemaakt waardoor hij denkt dat dit onjuist is. Hij noemt een voorbeeld waarin buren uiteenlopende prijzen voor hun grond hebben gekregen terwijl die gronden evenveel waard zouden moeten zijn. - _ Hij merkt op daarom geen vertrouwen te hebben in verkoop van gronden aan de gemeente.

(geanonimiseerd) Toelichting door de heer N (geanonimiseerd) - _ De heer W geeft aan dat een mooi doel wordt geschetst als reden voor het voorkeursrecht, namelijk woningbouw waardoor de prijs van de grond zou stijgen. Het tegendeel is volgens de heer

(geanonimiseerd) echter waar. M - _ Nuer een woonbestemming aan de gronden wordt toegedacht, zullen zich diverse

projectontwikkelaars melden die met de familie (geanonimiseerd) N willen onderhandelen. Zij worden echter beperkt hierin, aangezien de gronden alleen mogen worden verkocht aan de gemeente.

(geanonimiseerd) merkt op dat zij een onafhankelijk commissie betreffen. De commissieleden zijn niet Mevrouw B werkzaam bij de gemeente en dus ook niet betrokken bij de besluiten die zijn genomen. Zij luisteren onbevooroordeeld naar de bezwaren van bezwaarmakers en adviseren het college in dit kader. Toelichting door mevrouw (geanonimiseerd) - _ Namens mevrouw (geanonimiseerd) wordt de vraag gesteld waarom alvast verweerschriften zijn ingediend terwijl de hoorzitting nog niet had plaatsgevonden.

(geanonimiseerd) licht toe dat deze volgorde wordt gehanteerd zodat bezwaarmakers de kans - _ Mevrouw B krijgen ook hierop te reageren tijdens de hoorzitting.

- _ Mevrouw (geanonimiseerd) B stelt te worden beperkt in haar vrijheid om haar gronden aan eenieder te kunnen verkopen. Bovendien zijn de gronden niet te koop. Toelichting door verweerder Gemachtigde geeft aan dat verweerder begrip heeft voor de bezwaren van de inwoners. Dit neemt echter niet weg dat er goede redenen bestaan voor het vestigen van het voorkeursrecht. Er bestaat een grote woningbouwopgave. De impact daarvan wordt verspreid over de verschillende kernen binnen de gemeente. - _ De gemeente beschikt over onvoldoende plancapaciteit en de gemeente heeft evenmin voldoende grond in eigendom om aan de woningbouwopgave te voldoen. De opgave is tevens te groot voor louter inbreiding en dus wordt gezocht naar uitbreidingslocaties. In dat kader wordt bekeken welke locaties geschikt zijn voor woningbouw. - _ Gemachtigde stelt voorop dat het vestigen van het voorkeursrecht niet betekent dat eigenaren over moeten gaan tot verkoop van hun percelen en aan de onderhandelingstafel moeten plaatsnemen. De gemeente verplicht dus niets. - _ Wat het voorkeursrecht wel inhoudt is dat, wanneer eigenaren hun percelen wensen te verkopen binnen de termijn waarvoor het voorkeursrecht gevestigd is, zij niet aan eenieder hun gronden mogen verkopen. Zij dienen eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen om de gronden te kopen.

- _ De gemeente dient in zulk geval een marktconforme prijs voor de gronden te betalen. Indien men twijfelt aan de geboden prijs, kan men de rechter verzoeken om (middels een deskundige) de marktconforme prijs te bepalen voor de gronden in kwestie. Gemachtigde benadrukt dat slechts sprake is van een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarin de wet bovendien voorziet. Deze inbreuk is derhalve geoorloofd.

Desalniettemnin i het gevolg inderdaad dat de gronden, indien men wenst over te gaan tot verkoop, eerst aan de gemeente dienen te worden aangeboden.

Mevrouw (geanonimiseerd) B vraagt aan bezwaarmakers of helder is dat er dus geen verkoopplicht bestaat als gevolg van het gevestigde voorkeursrecht. De heer (geanonimiseerd) antwoordt hierop dat dit helder is, maar dat dit nog steeds betekent dat hij niet van zijn tante (mevrouw (geanonimiseerd) haar gronden mag kopen.

Mevrouw (geanonimiseerd) N reageert hierop door te stellen dat de wet de gemeente in staat stelt om dit instrument te gebruiken met als doel het realiseren van de woningbouwopgave.

De heer (geanonimiseerd) N v:aagt zich toch af wat het exacte doel is. Mevrouw (geanonimiseerd) B licht desgevraagd toe dat er een belang bestaat om woningen te bouwen die voor twee derde betaalbaar zijn. Door het vestigen van het voorkeursrecht kan de gemeente de regie houden. Het alternatief is namelijk dat er door derden woekerprijzen voor percelen worden betaald en de woningen niet meer kunnen worden gerealiseerd op die percelen. De gemeente heeft derhalve een bepaalde positie nodig

(geanonimiseerd) om n de lokale behoefte te kunnen voorzien. Vooral dit laatste wenst mevrouw I te benadrukken. Het betreft dus niet een instrument dat wordt ingezet om te voorzien in de behoefte uit de regio.

Mevrouw (geanonimiseerd) B reageert op deze toelichting door te vragen welke rol statushouders in dat kader spelen.

Mevrouw (geanonimiseerd) B antwoordt vervolgens dat de gemeente statushouders dient te huisvesten. Mevrouw (geanonimiseerd) B raat vervolgens waarom dan niet in elke gemeente een voorkeursrecht wordt gevestigd, maar wel in de gemeente Eijsden-Margraten.

Mevrouw (geanonimiseerd) N stelt dat het beleid per gemeente verschillend is en dat iedere gemeente anders omgaat met de woningnood. Dat is ook afhankelijk van hoeveel ruimte er in een gemeente nog bestaat.

(geanonimiseerd) stelt dat in de gemeente Eijsden-Margraten nog veel natuur en grond bestaat, Mevrouw B terwijl er op andere plekken al geen grond meer over is. Zij heeft het gevoel dat de gemeente EijsdenMargraten, door het opkopen van gronden voor woningbouw, wordt verwoest.

De heer (geanonimiseerd) N stelt dat telkens wordt gesproken over het algemeen belang. Is het dan niet ook fair om alle inwoners te laten bijdragen aan de dit algemeen belang? Nu zijn alleen de (groot)landeigenaren de dupe van deze ontwikkeling. Bovendien is het zo dat de gronden vandaag een bepaalde prijs kennen, maar zodra daar woningbouw gerealiseerd kan worden zal de grondprijs stijgen. Hoe zit dit precies?

Mevrouw (geanonimiseerd) N reageert desgevraagd dat het algemeen belang niet altijd overeenkomt met het belang van een specifieke inwoner. De gemeente dient te handelen in het algemeen belang, in welk kader soms een individuele eigenaar hier niet bij gebaat is. Het algemeen belang komt echter tegemoet aan het belang van het grootste deel van de inwoners van de gemeente om kans op een woning te krijgen.

(geanonimiseerd) licht tevens toe dat bij het bieden van een marktconforme prijs door de gemeente de Mevrouw B toekomstige waarde, dus de waarde van de grond wanneer daarop woningbouw wordt gerealiseerd, ook wordt meegenomen in het bepalen van de prijs. De rechtbank kijkt in voorkomend geval ook naar wat een derde voor de gronden zou bieden, wetend dat op de gronden woningbouw gerealiseerd kan worden.

De heer (geanonimiseerd) N stelt de vraag of de persoon die de prijs vaststelt voor de gemeente werkt of juist in het belang van de eigenaren handelt. De heer (geanonimiseerd) N geeft namelijk aan hier geen vertrouwen in te hebben.

Mevrouw (geanonimiseerd) B reageert hierop dat gemachtigde heeft toegelicht dat een onafhankelijke deskundige wordt benoemd. De procedure waar gemachtigde op doelt bestaat ook pas recent, en wordt door een rechter ‘begeleid’.

Gemachtigde vult aan door te stellen dat in overleg met de gemeente een verzoek bij de rechtbank kan worden ingediend om een oordeel te geven over de waarde van de gronden. De deskundige is iemand die wordt aangesteld door de rechtbank.

Mevrouw (geanonimiseerd) B vult aan dat de onderhandelingen in eerste instantie wel met een persoon werkzaam bij de gemeente plaatsvinden. Bent u het vervolgens niet eens met de prijs die geboden wordt, dan kan de procedure zoals gemachtigde schetst in gang worden gezet.

De heer (geanonimiseerd) N stelt dat reeds bepaalde sportvelden zijn verplaatst om daar woningbouw te realiseren. Op die locatie(s) is echter geen woning te bekennen. Gemachtigde reageert hier desgevraagd op en stelt dat in de programmabegroting is bekeken welke deellocaties geschikt zijn voor toekomstige woningbouw. Waar nu (of eerder) sportvelden en recreatievoorzieningen zijn gelegen, kan ruimte worden gemaakt voor woningbouw. In dat kader zal voor sportvelden en recreatievoorziening vervolgens een andere locatie worden gezocht, denk aan de deellocatie Panneslager. De reden waarom hiervoor gekozen is, i omdat dit een groot gebied betreft waar voldoende uimte is voor sport en recreatie. Tevens is het een groen gebied en kent het een centrale ligging waardoor het goed bereikbaar is voor omwonenden.

(geanonimiseerd) vraagt of de heer (geanonimiseerd) Mevrouw N bedoelt dat op de locatie Poelveld geen woningbouw bestaat. De heer (geanonimiseerd) antwoordt daarop bevestigend. (geanonimiseerd) icht toe dat er een 'quickscan is uitgevoerd inhoudende welke locaties op het eerste Mevrouw B gezicht geschikt zijn voor woningbouw. Het kan zo zijn dat na een uitgebreider onderzoek bepaalde locaties toch niet geschikt zijn. Het meest zuidelijke deel van de sportvelden grenst bijvoorbeeld aan een bedrijventerrein en voor wat betreft die locatie is dus wellicht nog nader onderzoek nodig. Tot slot

(geanonimiseerd) dat i gebleken dat sport- en recreatievoorzieningen beter gerealiseerd verduidelijkt mevrouw N kunnen worden op de locatie Panneslager (in tegenstelling tot op locaties n andere kernen).

De heer (geanonimiseerd) N steit het niet eens te zijn met het beleid, in welk kader nieuwe sport- en recreatievoorzieningen zijn aangelegd de laatste jaren, terwijl deze nu dus weer verplaatst worden.

Mevrouw (geanonimiseerd) B brengt in herinnering dat zij niet werkzaam zijn voor de gemeente en derhalve niets over het beleid kunnen zeggen. De voorzitter concludeert dat de commissie voldoende is geïnformeerd en partijen hun standpunten voldoende hebben toegelicht en licht toe dat zij een advies zullen uitbrengen. Indien de gemeente daarvan wenst af te wijken zullen zij dit moeten motiveren. Desgevraagd licht de voorzitter tevens toe dat hetgeen tijdens de hoorzitting door bezwaarmakers is toegelicht mee zal worden genomen in de advisering. Zij sluit de openbare hoorzitting en bedankt iedereen voor de komst. De kamer Algemene zaken van de intergemeentelijke adviescommissie voornoemd, Aldus opgemaakt en ondertekend 26 mei 2025

De voorzitter,

De secretaris,

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Mevrouw mr. (geanonimiseerd)

Mevrouw mr. (geanonimiseerd)