21 Geanonimiseerd

Aan het college van burgemeester en wethouders van Eijsden-Margraten Onderwerp: advies als bedoeld in artikel 7:13, zesde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna te noemen Awb) over de bezwaarschriften ingediend door:

(geanonimiseerd) Mevrouw (geanonimiseerd) mevrouw B (geanonimiseerd) en de heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (bezwaarmakers 1); De heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bezwaarmaker 2); De heer (geanonimiseerd) ‚en mevrouw (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) in (geanonimiseerd) De heer

(bezwaarmakers 3);

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De heer (geanonimiseerd) N "anns , —-‘ (bezwaarmaker 4);

(geanonimiseerd) M bezwaarmaker 5 (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Mevrouw (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

De heer

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) m

en mevrouw

E ezwaarmakers E(geanonimiseerd) r 6); (bezwaarmaker 7); en

(geanonimiseerd) 71" De heer/mevrouw N

(geanonimiseerd) (bezwaarmaker 8) i

(geanonimise rd)

‚

N :

L

Ù

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) e E °

Aan de intergemeentelijke commissie van advies als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Verordening intergemeentelijke adviescommissie inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016 zijn voornoemde bezwaarschriften om advies in handen gesteld. Onderwerp van bezwaar Bij besluit van de gemeenteraad van Eijsden-Margraten, verzonden op 20 februari 2025 is het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet (Ow) gevestigd op de volgende percelen, waarvan bezwaarmakers, met uitzondering van bezwaarmakers 3, (mede-) eigenaar van en/of rechthebbende(n) zijn: De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 162, 166, 167, 324 en 4646 (bezwaarmakers 1); Het perceel kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 788 (bezwaarmaker 2);

De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie F, perceelnummers 357, 360, 361 en sectie A, perceelnummers 767, 782 en 783 (bezwaarmakers 3); Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 757 (bezwaarmaker 4); Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 204 (bezwaarmaker 5); De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 309, 310, 311 en 312 (bezwaarmakers 6); De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers 4984, 6906 en 8287 (bezwaarmaker 7); en De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummers 77, 78, 79, 82, 83, 88, 91, 209, 233, 771, 772 (bezwaarmaker 8).

Bezwaarmakers geven kort en zakelijk samengevat het volgende aan: Bezwaarmakers

1

- _ Als gevolg van het vestigen van het voorkeursrecht is sprake van een aantasting van privacy. - _ De gronden betreffen een erfenis van de ouders van bezwaarmakers. Als gevolg van het vestigen van het voorkeursrecht wordt de vrijheid in de tuin van bezwaarmakers beperkt.

-

-

Tijdens de hoorzitting op 15 mei jl. hebben bezwaarmakers tevens nog enkele aanvullende zaken toegelicht. Zo hebben bezwaarmakers toegelicht geen vertrouwen te hebben in het ontvangen van een markconforme prijs voor hun gronden. Daarnaast hebben bezwaarmakers toegelicht dat zij aanzienlijk worden beperkt in hun onderhandelingsmogelijkheden wanneer zij de gronden zouden willen verkopen. In dat kader werd

verwezen

naar

de

mogelijkheid

om

een

hogere

prijs te kunnen

ontvangen

voor

hun

-

gronden dan de marktconforme prijs en tevens de mogelijkheid om aan een familielid (niet genoemd in de uitzondering in artikel 9.8, id a van de Omgevingswet) te kunnen verkopen. Als derde punt hebben bezwaarmakers aangegeven dat zij als (groot)landeigenaren onevenredig nadeel ondervinden van de vestiging van het voorkeursrecht. Andere inwoners dragen in mindere mate bij aan het algemeen belang.

-

Tot

slot

hebben

bezwaarmakers

planologische

argumenten

aangedragen.

Zo

zijn

zij

het

speifiek niet eens met het verplaatsen van de sportvelden en (andere) recreatievoorzieningen, aangezien deze pas enkele jaren op de huidige locatie aanwezig zijn. Bezwaarmaker

2

- _ Bezwaarmaker wenst geen deel uit te maken van een langdurig traject en onzekere plannen

van de gemeente. - _ Bezwaarmaker stelt te worden beperkt in zijn eigendomsrecht. Bezwaarmakers

3

- _ Bezwaarmakers voeren aan dat verdere verstening en bebouwing van het buitengebied niet gewenst is.

Zij wensen tevens hergebruik en herbestemming van leegstaand vastgoed. - _ Ook betogen zij dat de doelstelling van het voorkeursrecht in strjd is met bepaalde beleidsdocumenten, omdat woningbouwinitiatieven zo veel mogelijk geconcentreerd moeten worden binnen de bebouwde omgeving. -

Tot slot voeren zij nog enkele (andere) argumenten van planologische aard aan, hoofdzakelijk

met betrekking tot het ruime karakteristieke doorzicht. Bezwaarmaker

-

4

Bezwaarmaker stelt dat sprake is van onzorgvuldige voorbereiding van het voorkeursrecht aangezien (!) onvoldoende rekening i gehouden met de individuele belangen van

-

bezwaarmaker, (I) de noodzaak tot vestiging van het voorkeursrecht ontbreekt en (lI) sprake is van onzekere planuitvoering. Daarnaast is sprake van détournement de pouvoir. Tot slot stelt bezwaarmaker in zijn eigendomsrecht te worden beperkt en dat de vestiging van het voorkeursrecht onevenredig is.

Bezwaarmaker

5

- _ Bezwaarmaker heeft louter een bezwaar van planologische aard tegen de vestiging van het voorkeursrecht. Zij meent namelijk dat aan de aan haar toebehorende gronden een andere functie dient te worden toegedacht. Bezwaarmakers

6

- _ Bezwaarmakers hebben drie bezwaargronden kenbaar gemaakt.

-

Ten eerste houdt de vestiging van het voorkeursrecht volgens hen een beperking van het eigendomsrecht in, zonder dat daar (op perceelsniveau) een deugdelijke motivering aan ten

grondslag ligt. Dat is onzorgvuldig volgens bezwaarmakers. - _ De onderbouwing voor de vestiging van het voorkeursrecht is daarnaast volgens bezwaarmakers gebaseerd op algemeenheden en verwijst niet naar concrete plannen. Totslot is er sprake van misbruik van bevoegdheid als n artikel 3:3 van de Awb aangezien er sprake is van toepassing van een generieke maatregel. Bezwaarmaker

7

- _ Bezwaarmaker heeft vier bezwaargronden kenbaar gemaakt. Bezwaarmaker stelt ten eerste dat het voorkeursrecht negatieve gevolgen voor de waarde van haar eigendom heeft en voor de mogelijkheden om het in de toekomst te verkopen. -

Bezwaarmaker stelt ten tweede dat, gelet op de specifieke bedrijfsvoering, er sprake is van

een onevenredige belemmering als gevolg van het voorkeursrecht. - _ Bezwaarmaker stelt ten derde dat de juridische grondslag ontbreekt. - _ Bezwaarmaker stelt tot slot dat geen rekening is gehouden met haar spedifieke belangen. Bezwaarmaker

8

- _ Bezwaarmaker stelt allereerst dat de bezwaartermijn te kort is. Daarnaast stelt z dat zij bezwaar heeft tegen de publicatie van hun namen op de website van de gemeente. - _ Inhoudelijk stelt bezwaarmaker dat de gronden in gebruik zijn als agrarische bedrijf en dat het verlies van die gronden grote gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering en bedrijfscontinuiteit. Nadere

stukken

Bezwaarmakers zijn ingevolge artikel 7:4 van de Awb tot tien dagen voor de hoorzitting in de gelegenheid gesteld tot het indienen van nadere stukken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Hoorzitting, verslag en verweerschriften.

De commissie heeft partijen tijdens een op 15 mei 2025 gehouden openbare hoorziting in de gelegenheid gesteld zich te doen horen. Van de hoorzitting is een zakelijk verslag gemaakt. Dit verslag is bij dit advies gehecht en vormt een onlosmakelijk onderdeel hiervan. Ter inzage

Alle op de bezwaarschriften betrekking hebbende stukken, hebben vanaf 5 mei 2025 tot de dag voor de hoorzitting ter inzage gelegen. Slechts voor de op de bezwaarschriften van bezwaarmakers { betrekking hebbende stukken, geldt dat deze vanaf 15 april 2025 (reeds) ter inzage hebben gelegen, aangezien bezwaarmakers 1 eerst zouden deelnemen aan de hoorzitting op 24 april 2025. In overleg met bezwaarmakers

is echter besloten dat zij zouden deelnemen aan de hoorzitting op 15 mei 2025.

Ontvankelijkheid van de bezwaarschriften en belanghebbende Het besluit is op 20 februari 2025 bekendgemaakt middels toezending van de voorkeursrechtbeschikking. Hiertegen kon ingevolge de artikelen 6:7 en 6:8 van de Awb een bezwaarschrift worden ingediend tot 4 april 2025.

Het bezwaarschrift van bezwaarmaker 8 is buiten de bezwaartermijn ontvangen, te weten op 9 april 2025. Bezwaarmaker heeft geen (bijzondere) omstandigheden kenbaar gemaakt, op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat er sprake is van een verschoonbare termijnoverschrijding. Dit bezwaarschrift s derhalve niet-ontvankelijk en zal inhoudelijk niet in behandeling worden genomen. Het bezwaarschrift van bezwaarmakers 3 i eveneens niet-ontvankelijk. Bezwaarmakers kunnen

namelijk niet worden aangemerkt als belanghebbende(n) als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, aangezien niet i gebleken dat zij (mede-Jeigenaar of beperkt gerechtigde (en dus vervreemder als bedoeld in Bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet) zijn van de in de bestreden besluiten

genoemde percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Bezwaarmakers 3 zijn bij brief van 9 april 2025 in de gelegenheid gesteld om dit (alsnog) aan te tonen, maar van deze gelegenheid hebben zij

geen gebruik gemaakt. Voor bezwaarmakers 6 geldt dat zij bij brief van 17 april 2025 in reactie op een brief van 3 april 2025 van bezwaarmakers een nadere termijn hebben gekregen voor het indienen van een bezwaarschrift, welke eindigde op 24 april . Bezwaarmakers hebben op 24 aprill., derhalve tijdig, hun aanvullend bezwaarschrift ingediend.

De overige bezwaarschriften zijn binnen de hiervoor genoemde termijn, lopende Um 4 apri l ontvangen en deze bezwaarmakers kunnen allen worden aangemerkt als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, omdat zij (mede-)eigenaar (en dus vervreemder als bedoeld in Bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet) zijn van de in de bestreden besluiten genoemde percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Datzelfde geldt overigens voor bezwaarmakers

6. Deze bezwaarschriften dienen dan ook, net zoals het bezwaarschrift van

bezwaarmakers 6, inhoudelijk in behandeling te worden genomen. Aanleiding voor het vestigen van het voorkeursrecht Landelijk bestaat er volgens verweerder een stijgend tekort aan woningen en moeten er de komende

jaren bijna één miljoen woningen worden gebouwd. In de gemeente Eijsden-Margraten bestaat er een grote woningbehoefte, zoals onder meer blijkt uit de ‘Vaststelling (richtinggevende) kaders om invulling te geven aan de woningbouwopgave Eijsden-Margraten t/m 2030', de ‘Woonzorgvisie EijsdenMargraten 2024-2030' en ‘Samen bouwen aan de toekomst’ en de 'Woonvisie 2019-2025'. Gelet op het kaderstellend besluit voor de gemeentelijke woningbouwopgave van de gemeenteraad van 20 februari 2024 zijn ruimtelijk haalbare potentiële woningbouwlocaties geïnventariseerd. De hiervoor genoemde locaties zijn gekozen, omdat dit onbebouwde locaties zijn die goed zijn te ontsluiten en binnen of grenzend aan de bestaande ruimtelijke contouren liggen, en omdat hier gronden liggen die al n eigendom zijn van de gemeente. Deze locaties beschikken volgens verweerder voor het merendeel over voorzieningen in de (directe)

nabijheid die essentieel zijn voor bepaalde bijzondere sociale doelgroepen, zoals openbaar vervoer, basisonderwijs en zorgaanbieders. Voor de deellocatie Panneslager is gekozen als potentiële locatie voor sport-, spel- en recreatievoorzieningen, omdat deze locatie ten opzichte van de kern Eijsden, maar ook ten opzichte van de direct omliggende kernen een gunstige ligging heeft om hier de sport-, spel- en recreatievoorzieningen voor de lange termijn te kunnen concentreren en omdat hiermee de huidige sportlocatie Poelveld Fase 4 zal kunnen worden ingezet voor de realisatie van woningbouw.

Een deel van de gronden binnen de genoemde deellocaties is niet in eigendom van de gemeente. Om een betere uitgangspositie te verkrijgen voor de verwerving van deze gronden en zo regie te voeren over de herontwikkeling van de beoogde woningbouwgebieden, is ervoor gekozen een voorkeursrecht op deze gronden te vestigen. Wettelijk kader Omgevingswet (Ow) De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht vormt artikel 9.1, eerste lid, onder c van de Omgevingswet (Ow). Dit artikel bepaalt dat de gemeenteraad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen, indien in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie aan de betreffende onroerende zaak wordt toegedacht waarvan het (feïtelijke) gebruik afwijkt van die toegedachte functie, en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Het voorkeursrecht geldt op grond van artikel 9.4, eerste lid, onder a, van de Ow voor de duur van maximaal drie jaar, gerekend vanaf het moment van inschrijving van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers (artikel 16.82a, tweede lid, van de Ow). Deze inschrijving heeft plaatsgevonden op 22 februari 2025. Gedurende deze periode staat het een eigenaar of een rechthebbende niet vrij

om de gronden aan een ander te vervreemden, zonder deze gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. Het voorkeursrecht verplicht de eigenaar niet om tot verkoop van de gronden over te gaan.

Indien een eigenaar wel wil verkopen, dient de eigenaar de gronden wel eerst aan de gemeente aan te bieden.

Overwegingen van de commissie De commissie stelt vast, dat de bezwaren voor een deel betrekking hebben op de te verwachte

nadelige effecten door de realisatie van woningen op de beoogde locaties. De commissie is het in dit verband met verweerder eens, dat mogelijke nadelige effecten, zoals uitzichtvermindering, schending van privacy, en een andere (uiteindelijke) functietoedeling aan de gronden, pas kenbaar worden op het moment dat hierover besluitvorming plaatsvindt. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor het realiseren van woningen op een woningbouwlocatie. Belanghebbenden

kunnen dan hiertegen rechtsmiddelen

aanwenden door middel van het indienen van een bezwaar- en/of beroepsschrift. Momenteel is er echter nog geen sprake van een concrete ruimtelijke ontwikkeling waarover besluitvorming plaatsvindt, maar slechts van een toegedachte functie. Het beoordelen van de uimtelijke gevolgen van mogelijk toekomstige woningbouw is dan ook niet mogelijk. Voorts maakt de beoordeling van (mogelijke) ruimtelijke gevolgen geen onderdeel uit van de voorwaarden als bedoeld

in artikel 9.1, eerste lid, onder c van de Ow om tot de vestiging van een voorkeursrecht te komen. Bezwaarmakers

1

Het voorkeursrecht van bezwaarmakers 1 is gevestigd op de percelen kadastraal bekend gemeente Eijsden-Margraten, sectie D, perceelnummers

162, 166, 167, 324 en 4646. De percelen 162, 166 en

167 kennen de functie 'Agrarisch' en worden ook als zodanig gebruikt. De percelen 324 en 4646 kennen de functie ‘Sport’ en worden als weiland gebruikt. Voor alle percelen geldt dat het gebruik afwijkt van de functie ‘Wonen’ die aan de gronden is toegedacht. Bezwaarmakers stellen in hun bezwaarschríft(en) (onder andere) dat het voorkeursrecht tot aantasting van privacy en beperking van hun vrijheid in de tuin zal leiden. Zoals de commissie hiervoor reeds

heeft toegelicht, spelen deze effecten pas een rol bij de planologische besluitvorming over de eventueel te realiseren woningbouw in het gebied. In dat kader merkt de commissie bovendien op dat

(geanonimiseerd) zowel, (geanonimiseerd) N a'sook —ten aanzien van het perceel met nummer D 4646 niet als vervreemder als in de Bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet kwalificeren en derhalve geen belanghebbende zijn voor zover het ook de aanwijzing van het perceelgedeelte betreft waarop het argument ‘Vrijheid in onze tuin’ in het bezwaarschrift ziet.

De derde bezwaargrond die bezwaarmakers in hun bezwaarschrift naar voren brachten betrof het feit dat de gronden een erfenis van hun ouders zijn. Verweerder heeft deze bezwaargrond zo opgevat dat bezwaarmakers een zekere emotionele waarde toekennen aan de aangewezen

gronden. Verweerder geeft aan hier begrip voor te hebben, maar

hierin geen aanleiding te zien om af te zien van het vestigen van het voorkeursrecht. Verweerder licht toe dat bij de vestiging van het voorkeursrecht een belangenafweging heeft plaatsgevonden. De gemeenteraad heeft daarbij volgens verweerder n redelijkheid het algemeen belang om tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan, gelet op de toegelichte woningbouwopgave en de geschikte ligging van de percelen aan de rand van bestaand bebouwd gebied, zwaarder kunnen laten wegen dan de belangen van bezwaarmakers. De commissie is met verweerder van oordeel dat de

gemeenteraad in redelijkheid deze keuze tot het vestigen van het voorkeursrecht heeft kunnen maken en ziet dus evenmin reden om te oordelen dat, gelet op het feit dat de gronden een erfenis betrefien de raad af zou mosten zien van het vestigen van een voorkeursrecht. Tijdens de hoorzitting op 15 mei j. hebben bezwaarmakers aangegeven de grond niet te willen verkopen, Überhaupt geen vertrouwen te hebben dat een marktconforme prijs voor hun gronden door de gemeente zal worden betaald en zij aanzienlijk in hun onderhandelingsmogelijkheden worden

beperkt.

De commissie merkt op dat vestiging van het voorkeursrecht bezwaarmakers niet verplicht om hun gronden aan de gemeente te verkopen, hetgeen ook in de bestreden besluiten uiteen is gezet. Het

voorkeursrecht houdt slechts in dat als een eigenaar of rechthebbende zijn gronden wil vervreemden, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente Eijsden-Margraten. Hiermee behoudt de gemeente Eijsden-Margraten regie op de voorgenomen ontwikkeling en wordt eventuele grondspeculatie voorkomen. Het voorkeursrecht staat er dus niet aan in de weg dat bezwaarmakers hun gronden n eigendom houden en blijven gebruiken zoals zij dit nu doen. Ten aanzien van de zorgen van bezwaarmakers over het ontvangen van een marktconforme prijs, verdient opmerking dat de Omgevingswet voldoende waarborgen biedt om tot een marktconforme prijs te komen. Als het bevoegd gezag in beginsel bereid is de gronden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen en er tussen bezwaarmakers en het bevoegd gezag wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kunnen bezwaarmakers het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de (marktconforme) prijs te

geven. Dit is bepaald in artikel 9.16 van de Ow. Ten aanzien van het bezwaar van bezwaarmakers inhoudend dat zij aanzienlijk n hun onderhandelingsvrijheid worden beperkt, is de commissie van mening dat bezwaarmakers inderdaad tot op zekere hoogte beperkt zijn in hun onderhandelingspositie. Het voorkeursrecht houdt immers in dat als de eigenaar zijn grond wil vervreemden, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente,

tenzij een van de uitzonderingen als in artikel 9.8 van de Omgevingswet van toepassing is. Zoals door een van bezwaarmakers werd gesignaleerd tijdens de hoorzitting op 15 mei 2025, wordt een transactie in de zijlijn in de derde graad geraakt door het voorkeursrecht. Deze beperking in de onderhandelingspositie is echter bij wet voorzien en bovendien gerechtvaardigd. Tot slot hebben bezwaarmakers aangevoerd dat zij als (groot)landeigenaren onevenredig nadeel

ondervinden van de vestiging van het voorkeursrecht. Andere inwoners dragen volgens hen in mindere mate bij aan het algemeen belang dat het voorkeursrecht dient. Nog los van het feit dat het voorkeursrecht eveneens op kleine(re) percelen is gevestigd, is de commissie van mening dat bij het vestigen van het voorkeursrecht de locatie en ligging van de gronden in relatie tot de geschiktheid voor de toegedachte functie bepalend is gebleken. De rol van de (hoedanigheid van) de eigenaar heeft daarin volgens de commissie dan ook geenszins een rol gespeeld. Bezwaarmaker

2

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 2 is gevestigd op het perceel kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 788. Het perceel kent de functie 'Agrarisch' en wordt ook als zodanig gebruikt. Dit gebruik wijkt af van de functie 'Wonen’ die aan de gronden is toegedacht.

Bezwaarmaker stelt dat hij geen deel uit wenst te maken van een langdurig traject en onzekere plannen van de gemeente. Het gevestigde voorkeursrecht betreft een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c van de Ow. Dat betekent dat het voorkeursrecht is gevestigd op basis van een toegedachte functie die (nog) niet is opgenomen in een omgevingsvisie, programma of het omgevingsplan. De commissie wijst erop, dat juist in die situaties er slechts een globaal beeld bestaat van de toegedachte functie. Dit is inherent aan de systematiek van de Omgevingswet ten behoeve van het vroegtijdig, dus nog vóór aanvang van de procedure tot vaststelling van een ruimtelijk relevant besluit (omgevingsplan, omgevingsvisie of programma), vestigen van een voorkeursrecht. Hierdoor wordt de gemeente in staat gesteld om in een vroeg stadium slagvaardig op te treden en kan voorkomen worden dat het

realiseren van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Ditis in lijn met vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inhoudend dat een globaa! beeld over de invulling van de locatie niet in de weg staat aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c van de Ow. De commissie is dan ook van mening dat het feit dat de plannen momenteel onzeker en niet concreet zijn, niet maakt dat de gemeenteraad niet in redelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht heeft kunnen beslissen.

Bezwaarmaker stelt daarnaast te worden beperkt in zijn eigendomsrecht.

In dat kader is de commissie met verweerder van mening dat deze beperking van het eigendomsrecht geoorloofd is. Bij het vestigen van een voorkeursrecht is weliswaar sprake van een inbreuk op het

ongestoorde genot van het eigendomsrecht, doch vindt deze inbreuk plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet. Bovendien maakt het wettelijk voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, aangezien de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat de eigenaar niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen. De vestiging van het voorkeursrecht houdt evenmin in dat de eigenaar verplicht is het perceel te verkopen.

Het voorkeursrecht houdt wel in dat als de eigenaar

zijn grond wil vervreemden, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Op deze manier kan de gemeente de regie op de voorgenomen ontwikkeling behouden en kan eventuele grondspeculatie worden voorkomen. De commissie is dan ook van mening dat de beperking van het eigendomsrecht betrekkelijk beperkt en bovendien geoorloofd is. Bezwaarmaker

4

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 4 is gevestigd op het perceel kadastraal bekend als EijsdenMargraten, sectie H, perceelnummer 757, heeft de functie 'Agrarisch' en wordt ook als zodanig gebruikt. Dit gebruik wijkt af van de functie 'Wonen' die aan het perceel is toegedacht. Bezwaarmaker stelt dat sprake is van onzorgvuldige voorbereiding van het voorkeursrecht aangezien

(D onvoldoende rekening is gehouden met de individuele belangen van bezwaarmaker, (ll) de noodzaak tot vestiging van het voorkeursrecht ontbreekt en (lI) sprake is van onzekere planuitvoering. Voor wat betreft het genoemde onder (l) en (lI i van belang dat verweerder in het verweerschrift en tijdens de hoorzitting op 15 mei 2025 heeft toegelicht dat de gemeenteraad de betrokken belangen, waaronder de individuele belangen van de betrokkenen, tegen elkaar heeft afgewogen.

De individuele

belangen van bezwaarmaker zijn derhalve ook wel degelijk in de afweging betrokken. Echter komt de gemeenteraad een zekere beleidsruimte toe bij de vestiging van een voorkeursrecht, en heeft de gemeenteraad daarbij naar het oordeel van de commissie in redelijkheid het algemeen belang om tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan zwaarder mogen laten wegen dan de betrokken individuele belangen. In dat kader is tevens de noodzaak tot het vestigen van het voorkeursrecht onderbouwd onder verwijzing naar geschetste woningbouwopgave en de noodzaak om daartoe de

sportvelden en andere recreatievoorzieningen naar een andere, geschikte locatie te verplaatsen. Kortom, de commissie is van mening dat de individuele belangen in de afweging van de gemeenteraad zijn meegenomen en dat tevens de noodzaak om het voorkeursrecht te vestigen afdoende

is onderbouwd.

Betreffende het argument van bezwaarmaker dat sprake is van een onzorgvuldige voorbereiding van

het voorkeursrecht, gelet op de onzekerheid van de planuitvoering, verwijst de commissie naar hetgeen zij in dat kader heeft overwogen onder 'Overwegingen van de commissie, Bezwaarmaker z.

Volgens de commissie is evenmin sprake van strijd met het verbod op détournement de pouvoir. Bezwaarmaker stelt dat het voorkeursrecht ten onrechte wordt gevestigd met het oo op het verkrijgen

van een goedkopere prijs voor de grond en het behouden van de regie door de gemeente. De commissie is echter van mening dat de inzet van het voorkeursrecht juist tot doel heeft om de regiefunctie van de gemeente te versterken door haar met het vestigen van een voorkeursrecht een betere onderhandelingspositie te verschaffen bij het aankopen van de gronden. De gemeente wendt dit instrument dus aan overeenkomstig het doel daarvan. Dat de gemeente met het aanwenden van dit instrument (tevens) zou willen bereiken een goedkopere prijs voor de grond te betalen is de

commissie geenszins gebleken. Volgens de commissie wordt dan ook niet gehandeld in strijd met het verbod op détournement de pouvoir. Tot slot stelt bezwaarmaker in zijn eigendomsrecht te worden beperkt. In dat kader verwijst de commissie naar hetgeen zij in dat kader heeft overwogen over de gerechtvaardigde beperking van het eigendomsrecht onder ‘Overwegingen van de commissie, Bezwaarmaker2. Dat er geschiktere middelen bestaan om de regie te behouden, namelijk door in overleg met bezwaarmaker e treden, en derhalve sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel ziet de commissie niet. Het voorkeursrecht is namelijk eveneens bedoeld om grondspeculatie tegen te gaan

en de gemeente, in het kader van regiebehoud, als eerste in de gelegenheid te stellen de gronden aan te kopen. Dit doel kan niet worden gewaarborgd door louter een onderhandelingstraject met

bezwaarmaker te starten, aangezien het bezwaarmaker daarin nog altijd vrijstaat om aan eenieder zijn gronden te verkopen. Het vestigen van een voorkeursrecht is dan ook het enige instrument waarin de gemeente de gewenste regie behoudt en grondspeculatie wordt tegengegaan. Bezwaarmakers

5

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 5 is gevestigd op het perceel kadastraal bekend als EijsdenMargraten, sectie H, perceelnummer 204 Dit perceel heeft de functie 'Agrarisch' en wordt ook als zodanig gebruikt. Dit gebruik wijkt af van de functie ' Sport-, spel- en (extensieve) recreatievoorzieningen’ die aan het perceel is toegedacht. De commissie merkt op dat in de percelenlijst, welke als bijlage bij de beschikking is gevoegd, per

abuis de toegedachte functie ‘Wonen’ is opgenomen. In het raadsbesluit, welke eveneens als bijlage bij de beschikking i gevoegd, is de juiste toegedachte functie, te weten 'Sport, spel en (extensieve) recreatievoorzieningen' opgenomen. De commissie adviseert de gemeenteraad om deze discrepantie tussen de beschikking en de percelenlijs te herstellen, door in de percelenlijst de juiste toegedachte {unctie op te nemen. Bezwaarmaker is van mening dat aan de aan haar toebehorende gronden een andere functie dient te worden toegedacht. Dit betreft een bezwaar van louter planologische aard, in

welk kader de commissie verwijst naar hetgeen zij daarover onder 'Overwegingen van de commissie heeft opgemerkt, inhoudend dat de beoordeling van (mogelijke) ruimtelijke gevolgen geen onderdeel uitmaakt van de voorwaarden als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Ow om tot de vestiging van een voorkeursrecht te komen. Bezwaarmakers

6

Het voorkeursrecht van bezwaarmakers 6 is gevestigd op de percelen kadastraal bekend als EijsdenMargraten, sectie D, perceelnummers 309, 310, 311 en 3{2. Deze percelen kennen de functie 'Sport’ en worden momenteel als weiland gebruikt. Dit gebruik wijkt af van de functie 'Wonen' die aan de percelen is toegedacht. Bezwaarmaker stelt n zijn eigendomsrecht te worden beperkt zonder dat daaraan een motivering ten grondslag ligt. In dat kader verwijst de commissie naar hetgeen zij in dat kader heeft overwogen over de gerechtvaardigde beperking van het eigendomsrecht onder 'Overwegingen van de commissie, BezwaarmakerZ. Bovendien blijkt uit de motivering in de beschikking(en) dat het voorkeursrecht is gevestigd gelet op de grote woningbouwopgave waar de gemeente mee wordt geconfronteerd en waaraan zij nu niet kan voldoen. Dat laatste is blijkens de motivering in de beschikking(en) het geval

omdat er onvoldoende gronden voorhanden zijn respectievelijk panden leegstaan die hiervoor kunnen worden aangewend. Het is derhalve noodzakelijk dat de gemeente extra gronden in eigendom verkrijgt waarop de benodigde opgave kan worden gerealiseerd. De commissie i gelet hierop van mening dat de reden voor het vestigen van het voorkeursrecht, en daarmee de beperking van het eigendomsrecht, afdoende is gemotiveerd. Betreffende het argument van bezwaarmakers dat in de onderbouwing van het voorkeursrecht wordt verwezen naar algemeenheden en verwijzingen naar concrete plannen ontbreken, verwijst de commissie naar hetgeen zij daartoe heeft overwogen onder ‘Overwegingen van de commissie, BezwaarmakerZ. Van een ondeugdelijke motivering is volgens de commissie dan ook geen sprake, aangezien het feit dat toekomstige plannen nog niet concreet en onzeker zijn inherent is aan (de reden voor) het vestigen van het voorkeursrecht.

Volgens de commissie is evenmin sprake van strijd met artikel 3:3 van de Awb, zijnde het verbod op détournement de pouvoir. Bezwaarmaker stelt dat de bevoegdheid wordt gebruikt uit voorzorg en met het 0og op een vage toekomstige wens. Daarmee wordt het instrument volgens hen gebruikt op een wijze waarvoor het niet bedoeld is. In dat kader verwijst de commissie naar hetgeen zij daartoe heeft overwogen onder ‘Overwegingen van de commissie, BezwaarmakerZ, in welk kader is toegelicht dat het instrument van het voorkeursrecht juist met het oog op een toekomstige (nog niet reeds

concrete) ontwikkeling kan worden ingezet.

Bezwaarmaker

7

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 7 is gevestigd op de percelen kadastraal bekend als EijsdenMargraten, sectie D, perceelnummers 4984, 6906 en 8287. Deze percelen kennen de functie 'Sport’ .en worden ook als zodanig gebruikt. Dit gebruik wijkt af van de functie 'Wonen' die aan de percelen is toegedacht. Bezwaarmaker stelt ten eerste dat het voorkeursrecht negatieve gevolgen voor de waarde van zijn

eigendom heeft en de mogelijkheden om het in de toekomst te verkopen. Nog los van de vraag of de percelen van bezwaarmaker 7 gelet op de toegedachte bestemming minder waard worden, volgt de ‘commissie verweerder in het standpunt dat de individuele negatieve financiële gevolgen reeds bij de totstandkoming van de wet zijn afgewogen tegen het algemene belang dat met het vestigen van een voorkeursrecht is gediend. Volgens de commissie hoeft het individuele financiële belang van bezwaarmaker derhalve (inderdaad) niet meer afzonderlijk in de belangenafweging te worden betrokken.

Bezwaarmaker stelt ten tweede dat, gelet op de specifieke bedrijfsvoering, er sprake is van een onevenredige belemmering als gevolg van het voorkeursrecht. Het bedrijf van bezwaarmaker is (geanonimiseerd) 2o licht bezwaarmaker in hoofdzakelijk gericht op e haar bezwaarschrift toe. De vestiging van het voorkeursrecht brengt geenszins met zich dat bezwaarmaker

deze

activiteiten

niet zou

kunnen

voortzetten.

Dat

bezwaarmaker

in dit verband

tevens

graag zijn gronden verkoopt, onderscheidt haar niet van andere eigenaren die ondanks het voorkeursrecht hun eigendom wens(t)en te verkopen. De commissie merkt in dit verband nog op dat vestiging van het voorkeursrecht bezwaarmaker niet verplicht om haar gronden aan de gemeente te verkopen, hetgeen ook in de bestreden besluiten uiteen is gezet. Het voorkeursrecht staat er dus niet aan in de weg dat bezwaarmaker hun gronden in eigendom houden en blijven gebruiken zoals zij dit nu doet.

Ten derde stelt bezwaarmaker dat de juridische grondslag ontbreekt, aangezien aan het perceel de functie ‘Sport is toegekend en het perceel ook dienovereenkomstig wordt gebruikt. Volgens bezwaarmaker zou derhalve geen voorkeursrechtbeschikking voor zijn perceel kunnen worden gevestigd.

De commissie wijst erop dat het voorkeursrecht is gevestigd op grond van artikel 9.1 van Omgevingswet, hetgeen betekent dat in de voorkeursrechtbeschikking de toegedachte functie wordt opgenomen. Deze toegedachte functie is dus niet opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvisie of programma. De toegedachte functie betreft in dit geval ‘Wonen’, waar het huidige gebruik dus van afwijkt. Derhalve is volgens de commissie op juiste gronden een voorkeursrecht gevestigd op het

betreffende perceel. Tot slot stelt bezwaarmaker dat geen rekening is gehouden met haar specifieke belangen en het besluit derhalve niet evenredig is. In dat kader verwijst de commissie naar hetgeen zij in dat kader heeft overwogen over de afweging van de individuele belangen bij het vestigen van het voorkeursrecht onder ‘Overwegingen van de commissie, Bezwaarmaker 4. De commissie is dan ook van mening dat de individuele belangen in de afweging van de gemeenteraad zijn meegenomen. Conclusie

Naar het oordeel van de commissie is niet gesteld, noch gebleken, dat verweerder op onjuiste gronden aan voornoemde wet- en regelgeving toepassing heeft gegeven. De commissie concludeert

op basis van de overwegingen, het verhandelde ter hoorzitting en alle in het geding zijnde stukken en/of belangen, dat niet is gebleken van feiten en/of (bijzondere) omstandigheden die maken, dat de bestreden besluiten niet in stand kunnen blijven. Wel dient de geconstateerde foutieve toegedachte functie, in de percelenlijst welke als bijlage bij het raadsvoorstel is gevoegd, te worden hersteld. Abusievelijk is in de percelenlijst voor het perceel kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 204 als toegedachte

functie 'Wonen’ genoemd. Dit dient te worden aangepast naar 'Sport-, spel- en (extensieve) recreatievoorzieningen’.

Advies

van de commissie

Gelet op het bepaalde in artikel 7:13 van de Awb, de Verordening intergemeentelijke adviescommissie inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016, in samenhang met de artikelen 5.1., eerste lid, onder , van de Ow;

Adviseert de gemeenteraad van de gemeente (geanonimiseerd) B de bestreden besluiten in stand te laten met herstel van de geconstateerde foutieve toegedachte functie voor het perceel kadastraal bekend als gemeente Eijsden-Margraten, sectie H, perceelnummer 204 in percelenlijst. Ten aanzien van dit perceel dient op de percelenlijst als toegedachte functie 'Sport-, spel- en (extensieve) recreatievoorzieningen’ n plaats van ‘Wonen' te worden genoemd. Adviseert de commissie de gemeenteraad van Eijsden-Margraten: 1.

De bezwaarschriften,

ingediend door:

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) mevrouw (geanonimiseerd) B en de heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (bezwaarmakers 1); (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (bezwaarmaker 2); De heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De heer (geanonimiseerd) N : (geanonimiseerd) (bezwaarmaker 4); (bezwaarmaker 5); (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) n (geanonimiseerd) De heer en mevrouw (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Mevrouw

bezwaarmake De(bezwaarmaker heer namen: 7);

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

e -

Ontvankelijk maar ongegrond te verklaren. 2.

De bezwaarschriften, ingediend door:

(geanonimiseerd) en n De neer N

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) e e E ° (geanonimiseerd)

De heer/mevrouw —

raren e (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) N n

(bezwaarmakers 3)en

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (bezwaarmaker 8),

(geanonimiseerd)

niet-ontvankelijk te verklaren. 3.

De bestreden besluiten in stand te laten;

Aldus gegeven op 26 mei 2025,

De voorzitter,

(geanonimiseerd) Mevrouw mr. (geanonimiseerd)

De secretaris,

(geanonimiseerd) Mevrouw mr. (geanonimiseerd)

10