20260526 11b Bijlage - Visie op Wonen - gemeente Eijsden-Margraten

Visie op Wonen 2040 Een nieuwe visie op wonen: voor vitale dorpen en sterke gemeenschappen

Concept 28-10-2025

Visie op Wonen 2040 Een nieuwe visie op wonen: voor vitale dorpen en sterke gemeenschappen

24-11-2025ional Data Arcadis Nederland B.V., Piet Mondriaanlaan 26, 3812 GV Amersfoort, Postbus 220, 3800 AE Amersfoort, +31(0)88 4261 261 www.arcadis.com

Inhoudsopgave 1

Aanleiding en bestuurlijke ambitie ............................................................................................................ 1 Wonen in beweging ..................................................................................................................................... 1 Een nieuwe koers voor wonen ................................................................................................................... 1 Groei als middel voor leefbaarheid ........................................................................................................... 2 De Cittaslow-gedachte als fundament voor de visie op wonen ............................................................. 2

2

Nieuwe realiteit, nieuwe opgaven .............................................................................................................. 4 Een overspannen en veranderende woningmarkt ................................................................................... 4 Regionale en economische dynamiek ...................................................................................................... 5 Leefbaarheid en gemeenschapskracht ..................................................................................................... 5 Landschap en duurzaamheid ..................................................................................................................... 6 Samenvattend perspectief: de opgaven in samenhang .......................................................................... 6

3

De koers naar 2040 – samen bouwen aan vitale dorpen op basis van 5 kernprincipes ...................... 7 Kernprincipe 1: Faciliteren huidige woningbehoefte inwoners ............................................................. 7 Kernprincipe 2: Gerichte groei als motor voor leefbaarheid en vitaliteit .............................................. 8 Kernprincipe 3: Evenwichtige bevolkingsopbouw en sterke gemeenschappen .................................. 8 Kernprincipe 4: Groei met behoud van identiteit en kwaliteit ................................................................ 9 Kernprincipe 5: Duurzaam, gezond en toekomstbestendig.................................................................. 10

4

Uitvoeringsrichting: van visie naar doen ............................................................................................... 11 Adaptieve strategie en monitoring nodig ............................................................................................... 11 Samenwerking en partnerschap .............................................................................................................. 11

Bronnenlijst ....................................................................................................................................................... 12

Arcadis Nederland B.V., Piet Mondriaanlaan 26, 3812 GV Amersfoort, Postbus 220, 3800 AE Amersfoort, +31(0)88 4261 261 www.arcadis.com

1 Aanleiding en bestuurlijke ambitie Eijsden-Margraten staat voor de opgave om te bouwen aan leefbare en vitale dorpen. De gemeente moet richting geven aan wonen in een economisch groeiende en veranderende regio, waarbij ze haar dorpse karakter en landschappelijke kwaliteit wil behouden. Deze Visie op Wonen 2040 vormt een onderlegger voor de couleur locale van de Omgevingsvisie Lijn 50 (samenwerking met Gulpen-Wittem en Vaals) en laat zien hoe EijsdenMargraten wil bouwen aan vitale dorpen, ruimte voor nieuwe generaties en een sterke, leefbare gemeenschap met gerichte, zorgvuldige groei op wonen. Wonen in beweging Eijsden-Margraten is een bijzondere gemeente. Vijftien dorpen, elk met een eigen geschiedenis en karakter, vormen samen een hechte gemeenschap in het hart van het zuidelijke deel van Zuid-Limburg. Het landschap is weids en herkenbaar, de mensen zijn betrokken en het sociale weefsel is sterk. De leefbaarheid en vitaliteit van deze dorpen staat echter onder druk. Als gevolg van vergrijzing en het vertrek van jongeren uit de gemeente ontstaat een onbalans in de bevolkingssamenstelling en komt het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven onder druk te staan. Ook de woningmarkt staat onder druk: starters en ouderen hebben moeite om een passende woning te vinden.

De prijzen stijgen, het aanbod is beperkt en de bestaande woningvoorraad sluit steeds minder goed aan op de veranderende behoefte. Economische ontwikkelingen in de regio – met groei in de kennis- en zorgsector rond Maastricht en nieuwe investeringen in innovatie en technologie – trekken bovendien nieuwe inwoners aan en versterkt de druk verder. De concurrentie om woningen neemt toe, waardoor lokale woningzoekenden vaker op achterstand raken. De huizenprijzen stijgen - en liggen een stuk hoger dan gemiddeld in Zuid-Limburg - het woningaanbod is beperkt en de bestaande woningvoorraad sluit steeds minder goed aan op de veranderende behoefte. De sterke economische ontwikkeling in de regio – met groei in de kennis- en zorgsector rond Maastricht en nieuwe investeringen in innovatie en technologie – trekt nieuwe inwoners aan en versterkt deze druk verder. De concurrentie om woningen neemt toe, waardoor lokale woningzoekenden vaker op achterstand raken. Deze ontwikkeling dwingt de gemeente om vooruit te kijken en bewuste keuzes te maken over de toekomst. Het gaat om het vormgeven van een evenwichtige en toekomstbestendige woongemeente. De centrale vraag is: hoe draagt woningbouw bij aan een gezonde bevolkingsopbouw, leefbare en vitale dorpen, een sterk sociaal weefsel en het behoudt van landschappelijke kwaliteit?

Een nieuwe koers voor wonen Onderhavige Visie op Wonen bouwt voort op dee Woonvisie Eijsden-Margraten 2018–2025, die jarenlang het fundament vormde voor het gemeentelijk woonbeleid. Deze visie legde de nadruk op het behoud van leefbaarheid, het bevorderen van doorstroming binnen de dorpen en het bouwen binnen de bestaande contouren. Die koers blijft waardevol, maar de context is veranderd. Waar de vorige visie nog uitging van stabilisatie of lichte groei, vraagt de huidige tijd om een visie en strategie die aansluiten bij een economische groeiende regio en de toenemende druk op de woningmarkt. De Woondeal Limburg 2023 onderstreept die verandering. In dit regionale akkoord is vastgelegd dat gemeenten gezamenlijk bijdragen aan de uitbreiding van de woningvoorraad, met nadruk op betaalbaarheid, doorstroming en specifieke doelgroepen. Ook de Ontwerp Nota Ruimte 2025 markeert een nieuw perspectief. Zuid-Limburg wordt daarin erkend als groeiregio, waarbij de nadruk ligt op het eerst initiëren van economische ontwikkeling, gevolgd door een daarop afgestemde woningbouwopgave. Deze koersbreuk met het vroegere krimpdenken vraagt van gemeenten om actief te sturen op groei die niet alleen ruimte biedt aan nieuwe inwoners, maar ook ten goede komt aan de lokale gemeenschap. De actualisatie van het woonbeleid is daarmee geen beleidsmatige herhaling, maar een noodzakelijke stap.

De nadruk verschuift van ‘behoud van leefbaarheid’ naar ‘groei als middel voor leefbaarheid’: woningbouw als 1

kans om gemeenschappen te versterken, voorzieningen te behouden en te versterken, en de lokale economie te ondersteunen. De Visie op Wonen 2040 vormt in dit kader een onderlegger voor de couleur locale van de Omgevingsvisie Lijn 50: een thematische verdieping op het onderwerp wonen voor de gemeente Eijsden-Margraten. Waar de Omgevingsvisie de integrale koers voor de ruimtelijke ontwikkeling van de drie gemeenten Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem en Vaals schets, geeft deze visie richting aan de lokale invulling op wonen voor de gemeente Eijsden-Margraten. Een eigen koers is noodzakelijk, omdat de woningmarkt en woningmarktcontext per gemeente verschillen en Eijsden-Margraten een grotere groeipotentie heeft.

Groei als middel voor leefbaarheid Deze visie op wonen sluit direct aan op het bestuursakkoord Goed leven in elke kern1. Daarin is vastgelegd dat elke kern de mogelijkheid moet hebben zich te blijven ontwikkelen. Wonen is in dat akkoord niet enkel een beleidsdoel, maar een middel om de kwaliteit van leven te borgen: vitale dorpen, levendige gemeenschappen en ruimte voor vernieuwing. Dit bestuursakkoord vormt samen met het woningbehoefteonderzoek uit 20222 en de Woondeal Limburg (2023) de basis voor de huidige koers op wonen: in februari 2024 besloot de gemeenteraad tot de realisatie van 1.068 woningen tot 20303. Deze woningbouwopgave richt zich op reguliere woningzoekenden én specifieke doelgroepen: statushouders, beschermd wonen, ouderen met behoefte aan nultredenwoningen en inwoners met een zorgvraag. Deze Visie op Wonen kijkt verder vooruit – tot 2040 – en verbindt de korte-termijn woningbehoefte met de lange-termijn economische en demografische ontwikkelingen. Waar de huidige woonvisie al nadrukkelijk inzet op passende en betaalbare woningen voor de eigen inwoners, bouwt deze visie op wonen daarop voort door richting te geven aan de toenemende regionale vraag naar woningen én door te laten zien hoe een gerichte groeistrategie de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen verder kan versterken.

Door groei bij te laten dragen aan een meer evenwichtige bevolkingsopbouw, een gezonde woningmarkt en extra draagvlak voor bestaande en nieuwe voorzieningen wordt groei een investering in de toekomst van de gemeenschap en middel om bij te dragen aan de bredere maatschappelijke doelen van de gemeente. Door de groei van het aantal inwoners wordt bovendien het economisch fundament van de gemeente robuuster en stabieler, wat de financiële positie op lange termijn versterkt. Een grotere en economisch sterkere gemeente beschikt over meer middelen en uitvoeringscapaciteit om maatschappelijke opgaven in samenhang aan te pakken – bijvoorbeeld op het gebied van voorzieningen, openbaar groen, infrastructuur en sociaal-maatschappelijke dienstverlening. Dit komt direct ten goede aan de leefbaarheid van inwoners en ondernemers. Daarnaast kan groei EijsdenMargraten tot een sterkere bestuurlijke en economische partner binnen de regio maken en beter in staat stellen om haar taken goed te vervullen en samen te werken met buurgemeenten, verenigingen, instellingen en bedrijven. Op basis van de verwachte economische dynamiek en planvoorraad ziet de gemeente een groei tot circa 30.000 inwoners in 2040 als realistisch perspectief. De woningbouwopgave die hierbij hoort, wordt ondersteund door een totale planvoorraad van circa 2.400 woningen.

Dit aantal omvat ook de eerder vastgestelde 1.068 woningen tot 2030. Rekening houdend met een gebruikelijke planuitval van ongeveer 30%, betekent dit een reële bouwopgave van circa 1.700 woningen tot 2040. Die groei krijgt per kern een eigen vorm. In Eijsden, Margraten, Gronsveld en Cadier & Keer is ruimte voor grotere woningbouwprojecten die ook regionale vraag kunnen opvangen. In de kleinere dorpen ligt de nadruk op kleinschalige initiatieven via inbreiding of het principe van ‘straatje erbij’, gericht op de lokale behoefte: jongeren die in hun dorp willen starten en ouderen die er willen blijven wonen.

De Cittaslow-gedachte als fundament voor de visie op wonen Eijsden-Margraten draagt het Cittaslow-keurmerk en daarmee een identiteit die past bij zorgvuldigheid, kwaliteit en aandacht voor de leefomgeving. Vanuit deze waarden richt de gemeente zich op het realiseren van een duurzame woon-, leef- en werkomgeving die de kwaliteit van leven voor inwoners, ondernemers,

1

Bestuursakkoord 2022-2026 Indev - Infactresearch, 2022 3 Raadsvoorstel: Richtinggevende kaders voor de woningbouwopgave Eijsden-Margraten t/m 2030 2

2

instellingen en bezoekers versterkt. Als Cittaslow-gemeente stimuleert en ondersteunt Eijsden-Margraten initiatieven op het gebied van sociale verbinding, ondernemerschap, duurzaamheid en het behoud van historisch en cultureel erfgoed. Vernieuwing gaat daarbij altijd hand in hand met respect voor het bestaande – voor de dorpse identiteit, het landschap en de cultuurhistorie die de gemeente kenmerken. De kernwaarden verbinding, identiteit, toekomstbestendigheid en ambitie vormen het richtinggevende kompas voor de keuzes die in deze visie op wonen worden gemaakt. Zij geven richting aan een toekomst waarin Eijsden-Margraten een bloeiende, veilige en sociale gemeenschap blijft, waar ontmoeting, ontwikkeling en leefkwaliteit in balans zijn. Vanuit deze Cittaslow-gedachte kiest de gemeente voor een visie op wonen die niet alleen woningen toevoegt, maar bijdraagt aan een duurzame, hoogwaardige leefomgeving en een sterke gemeenschap.

3

2 Nieuwe realiteit, nieuwe opgaven Eijsden-Margraten bevindt zich in een fase van verandering. De gemeente ligt in een regio die economisch en demografisch in beweging is en die ontwikkeling weerspiegelt zich in de woningmarkt. De bevolkingssamenstelling verandert, de economie groeit en de druk op de woningmarkt wordt steeds groter. Tegelijkertijd wil de gemeente het unieke dorpskarakter behouden en ruimte bieden aan toekomstige generaties. De opgave is daarom om een woningvoorraad te creëren die aansluit op de veranderende samenleving – met oog voor de leefomgeving, de gemeenschap en het landschap. Een overspannen en veranderende woningmarkt De woningmarkt in Eijsden-Margraten staat onder druk en komt door regionale ontwikkelingen steeds verder onder spanning te staan. De lokale behoefte aan betaalbare woningen voor jongeren, levensloopbestendige woningen voor ouderen en woningen in het sociale huursegment is groot, terwijl de aantrekkelijkheid van de gemeente toeneemt door haar gunstige ligging nabij Maastricht en de economische dynamiek in de regio. De leegstand is zeer laag en de doorstroming op de woningmarkt is beperkt. Door deze combinatie van factoren raakt de woningmarkt steeds verder overspannen: de prijzen stijgen, het betaalbare aanbod is beperkt en lokale woningzoekenden worden vaker verdrongen door instroom van buitenaf.

Hierdoor verlaten steeds meer jongeren de gemeente en ontstaat een onevenwichtige demografische opbouw, met een groeiend aandeel ouderen en een afnemend aandeel jonge huishoudens. De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen, terwijl onder ouderen de vraag steeds meer verschuift naar kleinere, betaalbare en levensloopbestendige woningen. Door vergrijzing, de afname van de huishoudensgrootte en de instroom van nieuwe inwoners sluit het huidige aanbod steeds minder goed aan op de woonbehoefte. Veel oudere inwoners wonen nog altijd in ruime gezinswoningen met meerdere verdiepingen en grote tuinen. Voor hen worden deze woningen fysiek minder geschikt en onderhoudsintensiever, terwijl er binnen hun eigen kern nauwelijks gelijkvloerse of onderhoudsarme alternatieven beschikbaar zijn. Daardoor blijven ouderen noodgedwongen in woningen die niet meer passen bij hun levensfase. Deze beperkte doorstroming heeft een kettingreactie tot gevolg: gezinswoningen blijven bezet, jonge gezinnen vinden moeilijk een plek en starters worden uit de markt gedrukt. Omdat het aanbod beperkt is en de vraag groot, stijgen de prijzen verder. Vooral betaalbare koopwoningen worden schaarser, wat starters en jonge gezinnen verder op afstand zet.

De eenzijdige woningvoorraad – met een groot aandeel ruime koopwoningen – leidt zo tot een prijsopdrijvend effect en vergroot de kloof tussen wie al een woning bezit en wie nog een woning zoekt. De komende jaren is daarom een op deze ontwikkelingen afgestemd aanbod nodig, wat leidt tot meer differentiatie van aanbod, een betere aansluiting op de vraag en doorstroming bevorderd. De gemeente zal daarom sterker moeten inzetten op nieuwbouw voor specifieke doelgroepen, zoals levensloopbestendige woningen, nultredenwoningen, het bevorderen van doorstroming en compacte huur- en koopwoningen voor starters en kleine huishoudens. De huidige Woonvisie Eijsden-Margraten 2018–2025 vormt nog steeds een belangrijk vertrekpunt voor het gemeentelijk woonbeleid. De visie was gericht op het behoud van de leefbaarheid in de dorpen, het stimuleren van doorstroming en het bieden van ruimte aan woningbouw binnen de bestaande kernen. Deze koers blijft in relevant: ook nu staan kwaliteit van leven, menselijke maat en versterking van de gemeenschap centraal. Toch vragen de recente ontwikkelingen om een herijking van deze beleidskaders. Waar de woonvisie uitging van een stabiele of licht dalende bevolkingsontwikkeling, is de situatie inmiddels wezenlijk anders.

De combinatie van regionale economische groei,immigratie en de aanwijzing van Limburg als groeiregio betekent dat Eijsden-Margraten komende jaren juist groei moet accommoderen in plaats van krimp. Daarnaast is de druk op de sociale huurmarkt veel groter dan eerder voorzien. Slechts ongeveer tien procent van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, met gemiddeld circa zestig verhuurtransacties per jaar. De Woonvisie 2018–2025 ging uit van een beperkte behoefte aan extra sociale huur, met nadruk op 4

doorstroming vanuit die sector. De realiteit is inmiddels anders: er is sprake van structurele onderproductie van sociale huurwoningen, oplopende wachttijden en een groeiende groep woningzoekenden met lagere inkomens. Dit vraagt om een actieve bouwopgave in de sociale sector. De afspraken uit de Woondeal Limburg (2023) vormen daarbij een belangrijk uitgangspunt: 30% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huur, 40% uit betaalbare woningen en 30% uit het vrije segment. Zo ontstaat een meer evenwichtige woningvoorraad waarin ruimte is voor verschillende inkomensgroepen en levensfasen.

Regionale en economische dynamiek De regio Zuid-Limburg ontwikkelt zich economisch sterk. Nieuwe bedrijvigheid, grensoverschrijdende samenwerking en een groeiende kenniseconomie zorgen voor banen, mobiliteit en een toenemende aantrekkingskracht als woonregio. De kennis- en zorgsector rond Maastricht, met onder meer de Universiteit Maastricht, het Maastricht UMC+ en de Brightlands Health Campus, vormen een belangrijke motor van deze ontwikkeling. Daarnaast dragen ook de Chemelot Campus, de investeringen in het kader van de Regiodeals Zuid-Limburg en de groeiende defensie-industrie bij aan de economische dynamiek van de regio. In combinatie met de nabijheid van België en de intensieve euregionale samenwerking versterkt dit de positie van Zuid-Limburg als grensoverschrijdende economische regio. Eijsden-Margraten vervult in dat netwerk de rol van groene woongemeente: aantrekkelijk door de rust, het landschap en de nabijheid van stedelijke voorzieningen in Maastricht en de Euregio. De gemeente heeft een sterke woon-werkrelatie met Maastricht – veel inwoners werken in de stad of op de Brightlands Campus, terwijl mensen uit Maastricht en omstreken juist de kwaliteit van wonen in Eijsden-Margraten opzoeken. Die verwevenheid maakt de gemeente tot een essentieel onderdeel van de regionale woningmarkt. De economische dynamiek biedt kansen, maar heeft ook een keerzijde.

Door de gunstige ligging en de hoge leefkwaliteit neemt de belangstelling van woningzoekenden van buiten de regio toe. Mensen die elders werken, maar in Eijsden-Margraten willen wonen, vinden hier wat ze in de stad niet meer kunnen krijgen: ruimte, rust en kwaliteit. Dat zorgt voor extra druk op de lokale woningmarkt. Omdat deze groep vaak over meer financiële middelen beschikt dan lokale woningzoekenden, ontstaat verdringing, vooral ten nadele van starters en jonge gezinnen uit de eigen gemeente.

Leefbaarheid en gemeenschapskracht De sociale samenhang is een van de grootste kwaliteiten van Eijsden-Margraten. Verenigingen, vrijwilligers en lokale ondernemers vormen het kloppend hart van de gemeenschap. In elk dorp heerst betrokkenheid, saamhorigheid en de bereidheid om naar elkaar om te zien. Die kracht maakt de dorpen vitaal en geeft de gemeente haar unieke karakter. Toch staat die gemeenschapskracht onder druk. De vergrijzing en individualisering nemen toe en het aandeel jonge gezinnen neemt af. Daarmee verandert de dynamiek in de dorpen. Steeds meer voorzieningen, scholen en verenigingen hebben moeite om hun draagvlak te behouden. Veel actieve vrijwilligers en bestuursleden behoren tot de oudere generatie, terwijl de aanwas van jongeren die deze rollen kunnen overnemen beperkt is. De dorpen verouderen, de onderlinge verbondenheid verschuift, en de natuurlijke vernieuwing van binnenuit stokt. De ontwikkeling van woningen die de vraag van zowel bestaande als nieuwe inwoners faciliteert, kan helpen om deze balans te herstellen. Nieuwe inwoners brengen energie, diversiteit en draagvlak. Zij kunnen het sociale en culturele leven nieuw elan geven, de lokale economie versterken en bijdragen aan de leefbaarheid van de dorpen.

Tegelijkertijd vraagt groei om zorgvuldigheid in waar de woningen komen en hoe nieuwe inwoners worden ontvangen en worden gestimuleerd te integreren: want het is niet vanzelfsprekend dat nieuwe bewoners automatisch onderdeel worden van de gemeenschap. Het risico bestaat dat met de instroom van kenniswerkers en kleine huishoudens die in de stad werken maar in de dorpen wonen, een nieuwe groep bewoners ontstaat die hier vooral komt om te wonen, niet om te leven. Zonder bewuste aandacht kan zo een kloof ontstaan tussen gevestigde dorpsgemeenschappen en nieuwkomers – en tussen wonen en meedoen. Eijsden-Margraten wil dat voorkomen. De ambitie van de gemeente is om groei te koppelen aan gemeenschapsvorming. Nieuwe bewoners worden niet alleen verwelkomd, maar ook uitgenodigd om actief deel te nemen aan het dorpsleven. Wonen in EijsdenMargraten betekent meer dan een huis bewonen: het betekent deel uitmaken van een gemeenschap. 5

Meedoen aan verenigingen, bijdragen aan lokale initiatieven en elkaar kennen en helpen – dat is de kern van de sociale samenhang die de gemeente wil behouden en versterken. Daarom stuurt de gemeente op woningbouw die ontmoeting stimuleert en betrokkenheid bevordert: buurten met een menselijke maat, ruimte voor contact en aandacht voor de sociale structuur. Zo blijft EijsdenMargraten een gemeente waar mensen niet alleen wonen, maar ook leven – samen, verbonden met elkaar én met hun omgeving.

Landschap en duurzaamheid Eijsden-Margraten ligt in het hart van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg, een gebied met uitzonderlijke cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarde. Dat landschap is niet slechts een decor, maar de dragende structuur van de gemeente. Het bepaalt de identiteit van Eijsden-Margraten en is van grote betekenis voor de leefkwaliteit, de recreatieve waarde en het vestigingsklimaat. Nieuwe woningbouw moet dit landschap respecteren én versterken. Dat vraagt om zorgvuldige ruimtelijke keuzes, waarbij de karakteristieke dorpsstructuren en landschappelijke overgangen behouden blijven. De gemeente houdt zoveel mogelijk rekening met de rode contouren, de ligging nabij Natura 2000-gebieden, het Nationaal Landschap en de provinciale beleidskaders 4. Volgens dit beleid kan nieuwe woningbouw in het landelijk gebied alleen plaatsvinden wanneer zij bijdraagt aan de versterking van de kernkwaliteiten van het landschap. Tegelijkertijd biedt de Woondeal Limburg 2023 ruimte om contouren te overschrijden, mits dit ruimtelijk verantwoord gebeurt. Daarin ligt voor Eijsden-Margraten een belangrijke opgave: het ontwikkelen van woningbouwprojecten die ruimtelijk en planologisch bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. De overgang van dorp naar landelijk gebied moet geleidelijk en groen blijven, met behoud van zichtlijnen en recreatieve routes.

Architectuur, bouwhoogte en materiaalgebruik sluiten aan bij de identiteit van het heuvelland. Duurzaamheid vormt hier een leidend principe. De stapeling van ambities – energieneutraal bouwen, klimaatadaptatie, betaalbaarheid en circulair materiaalgebruik – maakt woningbouw complexer, zeker in combinatie met uitdagingen zoals stikstof, netcongestie en stijgende bouwkosten. Nieuwe woningbouw in Eijsden-Margraten moet voldoen aan de randvoorwaarden van deze tijd, maar ook bijdragen aan de bredere ambitie: een duurzame, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving – in balans met het landschap dat deze gemeente zo bijzonder maakt.

Samenvattend perspectief: de opgaven in samenhang De uitdagingen van Eijsden-Margraten – een krappe woningmarkt, een veranderende bevolkingssamenstelling, economische groei en de wens om landschap en leefbaarheid te behouden – vragen om één samenhangende aanpak. Groei is noodzakelijk om ruimte te bieden aan nieuwe generaties en voorzieningen vitaal te houden en te versterken, maar moet zorgvuldig worden vormgegeven met respect voor het landschap, de identiteit van de dorpen en de menselijke maat. De kern ligt in balans: tussen jong en oud, lokale behoefte en regionale dynamiek, fysiek en sociaal, bouwen en behouden! De uitdaging is om woningbouw bij te laten dragen aan het versterken van de gemeenschap, het vergroten van de leefkwaliteit en het waarborgen van de toekomstbestendigheid van de dorpen. Alleen door in samenhang te werken aan wonen, economie, gemeenschap en landschap kan Eijsden-Margraten blijven groeien als een sterke, verbonden en leefbare gemeente voor huidige en toekomstige generaties.

4

Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en Provinciaal Programma Landelijk Gebied (PPLG) 6

3 De koers naar 2040 – samen bouwen aan vitale dorpen op basis van 5 kernprincipes Eijsden-Margraten staat voor de uitdaging om groei verder bij te laten dragen aan vitale en leefbare dorpen zonder in te boeten op ruimtelijke kwaliteit, identiteit en gemeenschap. De toenemende druk op de woningmarkt, de veranderende bevolkingssamenstelling en de economische dynamiek in de regio – maken duidelijk dat de gemeente voor wezenlijke keuzes staat. Dat vraagt om een visie die verder kijkt dan de cijfers – een visie die wonen ziet als een sociaal én ruimtelijk vraagstuk, waarin groei, leefbaarheid en landschap met elkaar in balans blijven en de koers richting 2040 wordt bepaald. De Visie op Wonen 2040 bouwt voort op de kracht van Eijsden-Margraten: sterke gemeenschappen, een bijzonder landschap en een gedeelde trots op de dorpen. Groei is hierbij een bewuste keuze – niet om méér te bouwen, maar om gericht te bouwen, zodat groei bijdraagt aan de leefbaarheid van de dorpen en de toekomst van de gemeenschap. Het gaat om een evenwichtige bevolkingssamenstelling en een toekomstbestendige woonomgeving, met oog voor wat de dorpen nodig hebben om ook in de toekomst levendig, sociaal en aantrekkelijk te blijven. Wonen is in deze visie meer dan huisvesting alleen.

Het is de basis voor een samenleving waarin mensen elkaar kennen, voorzieningen kunnen blijven bestaan en versterkt worden en het landschap behouden blijft. Deze visie vertaalt zich in vijf samenhangende kernprincipes. Samen vormen zij het kompas voor de ontwikkeling van wonen richting 2040. De kernprincipes geven richting aan de keuzes die de gemeente maakt – over voor wie we bouwen, waar we bouwen en hoe we bouwen. De kernprincipes beschrijven hoe EijsdenMargraten haar toekomst ziet: een gemeente waar iedereen in elke levensfase kan wonen, waar groei bijdraagt aan leefbaarheid, waar dorpen vitaal en verbonden blijven, waar het landschap leidend is en waar kwaliteit de norm is.

Kernprincipe 1: Faciliteren huidige woningbehoefte inwoners Eijsden-Margraten draagt zorg voor haar huidige bewoners door passende en betaalbare woningen voor ouderen, starters en sociaal woningzoekenden. De gemeente richt haar woningbouwopgave nadrukkelijk primair op de eigen inwoners. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat starters uit de eigen gemeente een eerlijke kans moeten krijgen op een woning. Zij vormen de toekomstige generatie die de lokale gemeenschap, cultuur en tradities voortzet en nieuw leven inblaast in de dorpen. Door ruimte te bieden aan deze groep, investeert Eijsden-Margraten niet alleen in woningen, maar ook in de continuïteit en vitaliteit van haar gemeenschap. Eijsden-Margraten wil dat iedereen – jong en oud, starter en senior – in de eigen gemeente een passende woning kan vinden.De gemeente zet in op een woningvoorraad die aansluit bij de levensfasen en behoeften van haar inwoners. Voor jongeren en starters werken we aan voldoende betaalbare woningen en aan woonconcepten die de betaalbaarheid op de lange termijn waarborgen. Voor ouderen realiseren we meer woon-zorgconcepten en levensloopbestendige nultredenwoningen, zodat zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Hiermee wil de gemeente ook ruimte bieden aan mensen die eerder vertrokken zijn, maar nu graag willen terugkeren.

Passende woningen voor ouderen zorgen bovendien voor doorstroming op de woningmarkt. Wanneer ouderen kunnen verhuizen naar een geschikte woning, komen bestaande gezinswoningen vrij voor jonge gezinnen en nieuwkomers. Zo ontstaat een meer evenwichtige woningvoorraad die de vitaliteit van de gemeente op lange termijn in stand houdt. Om een bijdrage te leveren aan sociale en betaalbare woningbouw zal de gemeente in overeenstemming met de woondealafspraken 30% van de nieuwe woningen in de sociale sector bouwen en 40% in het betaalbare segment. Streven is om deze sociale huurwoningen in ieder geval te realiseren in de grotere 7

woningbouwlocaties, waar we inzetten op een evenwichtige mix van sociale huur, betaalbare en dure woningen. Zo ontstaat een gedifferentieerd woonprogramma dat bijdraagt aan leefbaarheid en sociale samenhang in onze dorpen. Daarnaast stimuleren we ook ontwikkeling van sociale huurwoningen in de kleinere kernen, om tegemoet te komen aan de vraag onder lokale starters. Ook sociale koop is een manier om inwoners met een kleinere portemonnee aan de gemeente te binden. Door het ontwikkelen van collectieve woonvormen en combinaties van ouderen en jongeren stimuleren we ontmoeting en omzien naar elkaar. Deze vormen van wonen dragen niet alleen bij aan de bestrijding van eenzaamheid, maar versterken ook de onderlinge verbondenheid in de gemeenschap.

Kernprincipe 2: Gerichte groei als motor voor leefbaarheid en vitaliteit Eijsden-Margraten stuurt gericht om de groeiende vraag uit de regio bij te laten dragen aan het duurzaam versterken van leefbaarheid en vitaliteit van haar dorpen Eijsden-Margraten wil economische groei benutten om de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen te versterken. De gemeenteraad heeft begin 2024 een woningbehoefte vastgesteld van 1.068 woningen tot 2030.5 De verwachting is dat de economische en demografische ontwikkeling in de regio ook kans bieden voor verdere groei na 2030. De gemeentelijke ambitie is daarom om de ingezette strategie van groei ook na 2030 door te zetten. Om hierop voorbereid te zijn, kiest de gemeente voor een gerichte en flexibele groeistrategie, die ruimte laat om in te spelen op veranderende omstandigheden. Niet alle woningbouwplannen zullen worden gerealiseerd, en de toekomstige woningvraag blijft afhankelijk van economische trends, migratie en beleidskeuzes op regionaal niveau. Op basis van de verwachte economische ontwikkelingen en planvoorraad ziet de gemeente een geleidelijke groei richting circa 30.000 inwoners in 2040 als realistisch perspectief. Dit aantal is geen harde doelstelling, maar een richtinggevende verwachting die aansluit bij de verwachte economische dynamiek en de rol die Eijsden-Margraten wil innemen als aantrekkelijke woongemeente binnen de regio.

De gemeente onderscheidt zich op wonen door het dorpse wonen, de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten en de strategische ligging nabij Maastricht en is daarom een erg aantrekkelijke woongemeente voor nieuwe woningzoekenden in de regio. Eijsden-Margraten kiest daarbij gericht voor het aantrekken van jonge gezinnen, omdat deze bijdragen aan het draagvlak voor scholen, sportverenigingen, maatschappelijke voorzieningen en ov.

Kernprincipe 3: Evenwichtige bevolkingsopbouw en sterke gemeenschappen Eijsden-Margraten werkt aan vitale dorpen met een gezonde bevolkingsopbouw door gezinnen te binden en doorstroming te bevorderen Eijsden-Margraten streeft naar dorpen met een evenwichtige bevolkingsopbouw, waar jong en oud samen de basis vormen voor vitale, leefbare en hechte gemeenschappen. Een gezonde demografische structuur vraagt dat inwoners in hun eigen dorp kunnen blijven wonen én dat jonge gezinnen zich er kunnen vestigen. Gezinnen dragen niet alleen bij aan een stabiel draagvlak voor voorzieningen en verenigingsleven, maar integreren doorgaans ook sterk in de gemeenschap en helpen zo cultuur, tradities en sociale structuren door te geven aan nieuwe generaties. Om dit te bereiken zet de gemeente in op een woningaanpak die beweging in de markt mogelijk maakt. Doorstroming is daarbij een belangrijk middel: wanneer ouderen kunnen verhuizen naar woningen die aansluiten bij hun levensfase – zoals levensloopbestendige appartementen, kleinschalige woonzorgconcepten

5

Raadsvoorstel: Vaststelling (richtinggevende) kaders om invulling te geven aan de woningbouwopgave Eijsden-Margraten t/m 2030, 2024 8

of nultredenwoningen met tuin – komen grotere gezinswoningen vrij voor jonge gezinnen en starters. Dit helpt de impact van vergrijzing en huishoudensverdunning te beperken en ondersteunt een gezonde bevolkingsopbouw. De gemeente ontwikkelt hiervoor een gevarieerd aanbod aan woonvormen op locaties die passen bij verschillende doelgroepen. Woningen voor jongeren en starters en levensloopbestendige woningen voor ouderen worden bij voorkeur gerealiseerd nabij voorzieningen en openbaar vervoer. Zo kunnen inwoners binnen hun eigen kern een nieuwe woonstap maken en blijft verbondenheid met buurt en gemeenschap behouden. Doorstroming vraagt ook om ondersteuning. De gemeente verkent hoe inwoners actief kunnen worden begeleid bij het vinden van een passende woning, onder meer via informatie, woonbegeleiding of – waar mogelijk – stimulerende maatregelen. Inspirerende voorbeelden zoals wooncoaches en modelwoningen worden daarbij betrokken. Samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en zorg- en welzijnsorganisaties is essentieel om in elke kern het juiste aanbod te realiseren. Door per dorp maatwerk te leveren en nieuwe woonconcepten te stimuleren, ontstaat een woningmarkt die beweging mogelijk maakt én bijdraagt aan sterke, sociale en toekomstbestendige gemeenschappen.

Kernprincipe 4: Groei met behoud van identiteit en kwaliteit Eijsden-Margraten bewaakt haar landschap en identiteit door gericht te sturen op locaties, schaal en kwaliteit van groei. Eijsden Margraten heeft een uniek buitengebied als onderdeel van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg als beeldbepalend en identiteit bepalende eigenschap van de gemeente. Dat willen we behouden en beschermen, daarom stellen we ook grenzen aan de groei en sturen we zorgvuldig op locaties, schaal en kwaliteit van groei. We zoeken altijd in eerste aanleg naar kansen voor inbreiding en via transformatie van vastgoed. Door maatregelen als functiewijziging, woningsplitsen en woningdelen wordt beter gebruik gemaakt van de bestaande ruimte. Echter, binnen de gemeente zijn hiertoe beperkte mogelijkheden, gezien de beperkte leegstand, de grote particuliere woningvoorraad en de kwaliteit van het woningbezit. Daarom is het nodig om ook naar uitbreidingsmogelijkheden te kijken aan de randen van dorpen, waarbij indien nodig de bestaande contouren deels overschreden kunnen worden.6 We zetten daarbij in op kwalitatieve groei met respect voor landschap en de overgang tussen dorp en buitengebied. De gemeente stuurt op ruimtelijke kwaliteit, met aandacht voor architectuur, bouwhoogte, groenstructuren en zichtlijnen, opdat toevoeging passen bij de eigenheid van de dorpen en het landschap.

Niet elke woningbouwlocatie past namelijk overal: daarom stuurt de gemeente gericht op locaties, schaal en landschappelijke inpassing. Groei wordt daarom zorgvuldig verdeeld over de grotere en kleinere kernen. In de grotere kernen – Eijsden, Margraten, Gronsveld en Cadier & Keer – is ruimte voor meer grootschalige woningbouw. Juist door groei te concentreren in de grotere, goed ontsloten kernen, blijft het landschap tussen de dorpen beschermd. Verrommeling van het buitengebied wordt voorkomen en het karakteristieke heuvellandschap blijft herkenbaar en open. Deze kernen beschikken over voorzieningen, bereikbaarheid en een centrale ligging, waardoor zij geschikt zijn voor nieuwe woonbuurten die ruimte bieden aan gezinnen. Eijsden vervult daarbij een bijzondere rol. Door de strategische ligging nabij Maastricht en de Brightlands Health Campus, de aanwezigheid van een treinstation en een sterke voorzieningenstructuur is dit de meest logische en kansrijke locatie voor uitbreiding. Hier ontstaan bovendien kansen om groei te verbinden met maatschappelijke kwaliteit, bijvoorbeeld door te investeren in sport, bewegen en educatie. Zo versterkt groei in Eijsden de leefbaarheid, het verenigingsleven en de lokale economie.

6

Woondeal Limburg, 2023 9

In de kleinere dorpen kiest de gemeente bewust voor het principe van het ‘straatje erbij’: kleinschalige uitbreidingen die aansluiten op het bestaande dorpsweefsel en passen bij de schaal en identiteit van het dorp. De focus ligt hier op woningen voor starters en ouderen, zodat wooncarrière en doorstroming binnen de eigen woonplaats mogelijk is. Deze ontwikkelingen worden zorgvuldig landschappelijk en architectonisch ingepast, zodat de overgang naar het buitengebied geleidelijk en groen blijft.

Kernprincipe 5: Duurzaam, gezond en toekomstbestendig Eijsden-Margraten draagt met een samenhangende aanpak van woningbouw bij aan het verduurzamen, toekomstbestendig maken en gezond maken van de leefomgeving Eijsden-Margraten kiest voor een samenhagende aanpak waarin woningbouw, duurzaamheid en leefkwaliteit hand in hand gaan. Nieuwe woningbouwprojecten worden benut om de fysieke én sociale omgeving te verbeteren. Dat betekent: bouwen met respect voor het landschap, de cultuurhistorie en de gemeenschap én met aandacht voor de toekomst. Nieuwe woningen dragen bij aan de transitie naar een duurzame samenleving. Daarom stimuleert de gemeente toekomstbestendig bouwen en zet de gemeente in op circulair, natuurinclusief en netbewust bouwen. Klimaatadaptatie en biodiversiteit worden vanzelfsprekend onderdeel van de ruimtelijke inrichting: water wordt langer vastgehouden, groen wordt ingezet tegen hittestress en ter versterking van biodiversiteit. Een gezonde leefomgeving betekent ook aandacht voor de sociale dimensie. Het gaat niet alleen om stenen stapelen maar om bouwen aan de gemeenschap. Wonen is meer dan huisvesting: het is onderdeel van het dagelijks leven: van ontmoeten en samenleven. Daarom worden bij nieuwe ontwikkelingen voorzieningen, speel- en beweegplekken en rust- en ontmoetingsruimtes geïntegreerd, zodat bewoners elkaar kunnen blijven ontmoeten en ondersteunen.

De integrale aanpak vraagt om samenwerking tussen gemeente, woningcorporaties, projectontwikkelaars, zorgorganisaties, het verenigingsleven en inwoners. Alleen zo kunnen sociale, economische en ecologische belangen met elkaar worden verbonden tot één samenhangende visie op wonen en leefkwaliteit.

10

4 Uitvoeringsrichting: van visie naar doen De woningmarkt, economie en demografie veranderen snel. Waar niet lang terug sprake was van krimp, groeit Zuid-Limburg nu richting 2040, met nieuwe woonwensen en maatschappelijke opgaven zoals duurzaamheid en betaalbaarheid. Deze dynamiek vraagt om een flexibele, adaptieve woonstrategie: één die kan meebewegen met veranderende omstandigheden en ruimte laat voor aanpassing en vernieuwing. Adaptieve strategie en monitoring nodig De toekomst is nooit met zekerheid te voorspellen, daarom hanteert Eijsden-Margraten een adaptieve strategie die meebeweegt met veranderende omstandigheden, inzichten en behoeften. De gemeente beschouwt woningbouw niet als een eenmalige opgave, maar als een continu proces van monitoren, evalueren en bijsturen. Dat betekent dat ook periodiek reflectief overleg moet worden georganiseerd met betrokken partners om te bepalen of de woningbouwontwikkelingen op koers liggen en of aanpassingen in hoeveelheden woningen, woontypologieën, de benodigde voorzieningen en in de kwalitatieve uitgangspunten nodig zijn. Mede gelet op de Wet Versterking regie volkshuisvesting zal de koers van deze Visie op wonen worden uitgewerkt in een gemeentelijk woningbouwprogramma waarin locaties, doelgroepen en woningtypologieën, benodigde voorzieningen én ruimtelijke en kwalitatieve randvoorwaarden helder zijn benoemd.

Dit programma vormt de basis voor uitvoering, maar blijft flexibel genoeg om bij te sturen. Jaarlijkse monitoring van woningbouwproductie, wachttijden, verhuisstromen en woonvoorkeuren maakt het mogelijk om tijdig bij te sturen wanneer de realiteit afwijkt van de prognoses. Adaptiviteit betekent ook dat de gemeente inspeelt op nieuwe woonvormen en marktontwikkelingen, zoals friendswoningen of de transitie naar industrieel en circulair bouwen. De gemeente benut data, periodieke omgevingsparticipatie, samenwerking met ketenpartners en regionale samenwerking om keuzes te onderbouwen en gericht (bij) te sturen. Zo blijft de woonstrategie van Eijsden-Margraten actueel, gebaseerd op maatschappelijke input, uitvoerbaar en toekomstgericht.

Samenwerking en partnerschap De uitvoering van de woonvisie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De gemeente voert de regie, maar werkt samen met corporaties, ontwikkelaars en maatschappelijke organisaties. Met woningcorporaties worden afspraken gemaakt over sociale huur, duurzaamheid en huisvesting van specifieke doelgroepen. Marktpartijen worden uitgedaagd om projecten te realiseren die betaalbaar, kwalitatief en passend zijn bij de dorpsschaal. Inwoners worden actief betrokken bij lokale initiatieven. Ook de verbinding met zorg- en welzijnsorganisaties is essentieel. Wonen en zorg moeten elkaar versterken. De gemeente stimuleert nieuwe woonzorgvormen, zodat mensen langer zelfstandig kunnen wonen. Daarnaast bewaakt de gemeente de samenhang tussen plannen, tempo en kwaliteit, zodat uitvoering niet alleen plaatsvindt binnen de kwantitatieve opgave, maar ook bijdraagt aan de ruimtelijke, sociale en landschappelijke doelen van de visie.

11

Bronnenlijst CBS - waarstaatjegemeente.nl Gemeente Eijsden-Margraten. (2019). Lokale Woonvisie Eijsden-Margraten 2019–2025. Gemeente Eijsden-Margraten. (2022). Bestuursakkoord 2022-2026: Goed leven in elke kern Gemeente Eijsden-Margraten. (2024). Vaststelling (richtinggevende) kaders om invulling te geven aan de woningbouwopgave Eijsden-Margraten t/m 2030. Gemeente Eijsden-Margraten. (2025). Besluitvorming omtrent vervolgaanpak ontwikkellocaties EijsdenMargraten Gemeenten Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem & Vaals. (2024). Omgevingsvisie Lijn50. Inndev-Infactresearch. (2022). Woningbehoefteonderzoek Eijsden-Margraten 2022. Platform31 & RIGO (2022) Doorstroming op de woningmarkt: belemmeringen en kansen. Primos (ABF) datasysteem waar minsiteries van VRO en BZK mee werken. Provincie Limburg. (2021). Provinciaal Omgevingsplan Limburg. Provincie Limburg. (2023). Provinciaal Programma Landelijk Gebied Limburg. Rijksoverheid. (2025). Ontwerp Nota ruimte. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. RISBO (2023) Eenzaamheid en sociale cohesie in Zuid-Limburg. Rotterdam: EUR. Woondeal Limburg. (2023). Regionale Woondeal Limburg 2023–2030. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

12

Over Arcadis Arcadis is wereldwijd toonaangevend op het gebied van duurzame ontwerp-, engineering-, en adviesoplossingen voor de natuurlijke en gebouwde omgeving. Wij zijn met meer dan 36.000 ontwerpers, ingenieurs en adviseurs en duurzaamheidsexperts – allemaal gedreven door onze passie om de kwaliteit van leven te verbeteren. Ons doel is oplossingen te vinden voor de meest urgente uitdagingen van vandaag, van de gevolgen van klimaatverandering tot toenemende verstedelijking en digitale transformatie – allemaal met het oog op het verbeteren van de levenskwaliteit van mensen over de hele wereld. Dat is zichtbaar in het werk dat wij voor onze klanten doen, in de kansen die wij creëren voor onze medewerkers en in onze inzet om de gemeenschappen waarin wij wonen en werken te versterken. We werken samen met onze opdrachtgevers aan het vormgeven aan de steden en leefomgevingen van morgen. Dit is onze missie sinds 1888, toen we werden opgericht om onbruikbare moerassen in Nederland te transformeren tot vruchtbaar land voor landbouw. En die missie zetten we vandaag de dag nog steeds voort. www.arcadis.com

Contact Martijn Blankestijn MCD Sr. adviseur gebiedsontwikkeling E martijn.blankestijn@arcadis.com T 06 2116 3878 Dr. Wouter Jan Verheul Sr. adviseur gebiedsontwikkeling E wouterjan.verheul@arcadis.com T 06 1863 5623

13

Arcadis. Improving quality of life.

14