20251216 11j Advies bezwaarschriften voorkeursrecht -Advies Intergemeentelijke adviescommissie
Tekst van het document
Ks
;
6
5 D
&
Aan
de
gemeenteraad
Onderwerp: te noemen
-
-
Intergemeentelijke Adviescommissie de
van
Bezwaarschriften
gemeente Eijsden-Margraten.
advies als bedoeld in artikel 7:13, zesde lid, van de Algemene wet bestuursrecht over de bezwaarschriften ingediend door:
(hierna
Awb)
amens ViaJeugd (bezwaarmaker 1). (geanonimiseerd) namens Just Real Estate BV
(geanonimiseerd)
(bezwaarmaker 2).
Aan
de intergemeentelijke commissie van advies als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Verordening intergemeentelijke adviescommissie inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016 zijn voornoemde bezwaarschriften om advies in handen gesteld.
Onderwerp van bezwaar. Bij besluit van de gemeenteraad
van
het voorkeursrecht
artikel
op o.a. de zijn: -
-
Eijsden-Margraten van 2 juli 2025 (verzonden op 3 juli 2025) is 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Omgevingswet (Ow) gevestigd op grond waarvan bezwaarmakers volgende percelen, (mede-) eigenaar van en/of rechthebbende(n)
percelen te Eijsden-Margraten, kadastraal bekend als Cadier en Keer, sectie C nrs. 371, 1068, 1073, 1095, 1096, 1118, 1124, 1127; het perceel te Eijsden-Margraten, kadastraal bekend als Cadier en Keer, sectie C nr. 1094.
de
Bezwaarmakers
e
e
abstract, generiek
e
e
e
dat:
aan
weinig
waarom
concreet.
minder
ingrijpende
alternatieven
privaatrechtelijke afspraken) niet geschikt zouden zijn. De motivering niet is toegespitst op de verschillende percelen concrete
een
en
(zoals een omgevingsplan
of
eigenaren; per perceel
belangenafweging.
Voorafgaand aan het besluit ViaJeugd gehoord had moeten worden, zeker gezien de vertrouwelijkheid rondom het besluit. Dat een belangenafweging op perceelsniveau noodzakelijk is waarbij wordt verwezen
naar
jurisprudentie hierover. De belangen van ViaJeugd als eigenaar onvoldoende zijn afgewogen tegen het gemeentelijk belang. Het besluit in strijd is met het recht op eigendom, zoals beschermd door artikel 1 van het Eerste
e
zakelijk samengevat
en
Er niet is onderbouwd
ontbreekt e
kort en
_ViaJeugd belanghebbende is omdat ‘Stichting Jeugdzorg Sint Joseph’ de oude statutaire naam is van ViaJeugd; de eigendomssituatie is niet veranderd, alleen de naam. Het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht onvoldoende is gemotiveerd: de motivering is te
e
geven 1
Bezwaarmaker e
van
Protocol
_ViaJeugd
bij het EVRM.
verzoekt om
het voorkeursrecht
voor
haar
percelen
te
herroepen,
in te trekken of te
vernietigen. Bezwaarmaker 2 e
Bezwaarmaker het
pand
dat
bebouwing e
het niet
passend
rijksmonument
en
proportioneel
met cultuurhistorische
acht om waarde
het voorkeursrecht is en
te
vestigen op
onder waardevolle
valt.
Vergelijkbare panden voorkeursrecht,
wat
in de
volgens
buurt zonder
duidelijke reden zijn uitgesloten van het in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.
bezwaarmaker
De motivering over een “verfrommeld beeld” van het gebied volgens bezwaarmaker geen betrekking heeft op zijn perceel; verbeteringen kunnen via samenwerking met eigenaren worden gerealiseerd. Er geen sprake is van versnippering speculatie of prijsopdrijving en de gemeente regie kan voeren zonder eigenaar te zijn. Sturing is al mogelijk via bestaande instrumenten en plannen waardoor aankoop van het pand niet nodig is. Bij verkoop bezwaarmaker het pand marktconform en vrij wil kunnen aanbieden; het voorkeursrecht beperkt dit onnodig en kan zelfs het algemeen nut schaden. Volgens bezwaarmaker een objectieve onderbouwing ontbreekt waarom het algemeen belang zwaarder zou moeten wegen dan het eigendomsrecht en niet duidelijk is waarom dit alleen via gemeentelijke aankoop bereikt zou kunnen worden. ,
,
Ter inzage legging en nadere stukken Alle op de bezwaarschriften betrekking hebbende stukken hebben vanaf 3 oktober 2025 tot de dag voor de hoorzitting ter inzage gelegen. Bezwaarmakers zijn ingevolge artikel 7:4 van de Awb tot tien dagen voor de hoorzitting in de gelegenheid gesteld tot het indienen van nadere stukken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. ,
Hoorzitting , verslag en verweerschriften De commissie heeft partijen tijdens een op 14 oktober 2025 gehouden openbare hoorzitting in de gelegenheid gesteld zich te doen horen. Van de hoorzitting is een zakelijk verslag gemaakt. Dit verslag is bij dit advies gehecht en vormt een onlosmakelijk onderdeel hiervan.
Ontvankelijkheid van de bezwaarschriften en belanghebbende De besluiten zijn bekendgemaakt op 3 juli 2025. Hiertegen kon ingevolge de artikelen 6:7 en 6:8 van de Awb een bezwaarschrift worden ingediend tot 15 augustus 2025. De bezwaarschriften zijn binnen deze termijn ontvangen en dienen dan ook in behandeling te worden genomen. Alle bezwaarmakers kunnen worden aangemerkt als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 eerste lid van de Awb omdat zij (mede-)eigenaar zijn van de in de bestreden besluiten genoemde percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd. ,
,
,
Aanleiding voor het vestigen van het voorkeursrecht De raad van de gemeente Eijsden-Margraten heeft op 18 februari 2025 de Uitgangspuntennotitie Poort van het Heuvelland vastgesteld. Deze notitie vormt het kader voor de toekomstige ontwikkeling van het circa 100 hectare grote gebied tussen Maastricht Oost en Cadier en Keer West dat wordt doorsneden door de N278. ,
Het gebied kent een historisch gegroeide diverse invulling met functies zoals zorg wonen horeca educatie landbouw natuur en recreatie. Met name in het zuidwestelijk deel van het gebied rondom Huize Sint Jozef Huize Sint Gerlach het voormalige LTS-gebouw en de sporthal is sprake van een maatschappelijke bestemming. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Hoewel deze bestemming waardevol is biedt zij momenteel weinig ruimte voor andere invullingen. Tegelijkertijd staan cultuurhistorisch waardevolle panden voor kostbare verduurzamingsopgaven en is er in de loop der jaren zonder ruimtelijke samenhang bijgebouwd en infrastructuur aangelegd. Dit heeft geleid tot een rommelige uitstraling en afbreuk aan het erfgoed en de groene omgeving. ,
,
De gemeente streeft er naar om regie te voeren op de gewenste integrale herontwikkeling van het gebied - gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit het behoud van erfgoed en het onderzoeken van mogelijkheden voor passende functies zoals zorg woonzorg en extensieve horeca. ,
,
,
Een deel van de gronden binnen het gebied is niet in eigendom bij de gemeente. Om een betere uitgangspositie te verkrijgen voor de verwerving van deze gronden en zo regie te voeren over de herontwikkeling van het beoogde gebied heeft de raad op 2 juli 2025 ervoor gekozen om een voorkeursrecht op een aantal percelen te vestigen. ,
Dit raadsbesluit versterkt de positie van de gemeente in het verwervingsproces en voorkomt versnippering prijsopdrijving en speculatie. Eerder is al gestart met verwerving van strategische percelen waaronder de aankoop van een sporthal met bedrijfswoning die tijdelijk wordt ingezet voor opvang van Oekraïners en daarna landschappelijk wordt ingericht. ,
,
,
Wettelijk kader
Omgevingswet (Ow)
De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht vormt artikel 9.1 eerste lid onder c van de Omgevingswet (Ow). Dit artikel bepaalt dat de raad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen indien in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie aan de betreffende onroerende zaak wordt toegedacht waarvan het (feitelijke) gebruik afwijkt van die toegedachte functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. ,
,
,
,
,
,
Het voorkeursrecht geldt op grond van artikel 9.4 eerste lid onder a van de Ow voor de duur van maximaal drie jaar gerekend vanaf het moment van inschrijving van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers (artikel 16.82a tweede lid van de Ow). Deze inschrijving heeft plaatsgevonden op 3 juli 2025. Gedurende deze periode staat het een eigenaar of een rechthebbende niet vrij om de gronden aan een ander te vervreemden zonder deze gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. Het voorkeursrecht verplicht de eigenaar niet om de gronden aan de gemeente te verkopen. ,
,
,
,
,
,
,
Overwegingen van de commissie ten aanzien van de gronden van bezwaarmaker 1 Het voorkeursrecht van bezwaarmaker1 is gevestigd op het perceel Keer sectie C nrs. 371 1068 1073 1095 1096 1118 1124 1127. ,
,
,
,
,
,
,
,
kadastraal bekend als Cadier en
,
Volgens bezwaarmaker is de gegeven motivering voor het vestigen van het voorkeursrecht te generiek en abstract. Gesteld wordt dat op geen enkele wijze is onderbouwd waar de beweerde noodzaak voor het vestigen van een voorkeursrecht - op haar percelen - om in een goede positie te komen uit bestaat. ,
De commissie stelt vast dat de gemeente een integrale herontwikkeling van het gebied nastreeft waarbij het behoud en de versterking van cultuurhistorisch erfgoed het tegengaan van ruimtelijke verrommeling en het realiseren van maatschappelijke functies centraal staan. De percelen van bezwaarmaker maken onderdeel uit van dit gebied en zijn mede aangewezen vanwege de bestaande bebouwing en infrastructuur (zoals paviljoens en asfaltvoorzieningen) die bijdragen aan de huidige verrommelde ruimtelijke structuur. ,
,
Hierbij is volgens de commissie voldoende onderbouwd dat de huidige bestemming ‘Maatschappelijk Jeugdzorg en volwassenenopvang’ onvoldoende ruimte biedt voor de gewenste functieverruiming waaronder zorg woon(zorg)concepten en ondersteunende horeca. De aanwijzing van de percelen van bezwaarmaker draagt bij aan het realiseren van deze beleidsdoelen en stelt de gemeente in staat regie te voeren op de toekomstige ontwikkeling van het gebied. ,
,
De commissie acht het aannemelijk dat het vestigen van het voorkeursrecht op de percelen van bezwaarmaker noodzakelijk is om de gemeentelijke positie bij de verwerving van gronden te versterken en daarmee de herontwikkelingsopgave te kunnen realiseren. De raad heeft daarbij in redelijkheid het algemeen belang laten prevaleren boven het individuele belang van bezwaarmaker. Bezwaarmaker vindt dat zij gehoord had moeten worden voordat het bestreden besluit werd genomen.
De commissie is het in dit verband met de raad eens dat het proactief betrekken van eventuele belanghebbenden in de voorfase van besluitvorming de effectieve werking van het voorkeursrecht zou doorkruisen wat een mogelijke belemmering zou opleveren in de regierol van de gemeente over voorgenomen gebiedsontwikkeling. ,
De commissie neemt hierbij in aanmerking dat artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) weliswaar een verplichting kent om de gelegenheid te bieden zienswijzen in te dienen tegen een besluit dat belanghebbenden niet hebben aangevraagd en naar verwachting bedenkingen tegen zullen hebben maar dat op grond van artikel 4:11 sub c van de Awb hierop een uitzondering geldt. ,
,
,
,
Deze uitzondering is van toepassing als het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Dat laatste is in onderhavig geval aan de orde: om regie te kunnen voeren ten aanzien van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en grondspeculatie en prijsopdrijving te voorkomen volgt de commissie de overweging van de raad om belanghebbenden niet vooraf te informeren over het voorkeursrecht. ,
,
Volgens bezwaarmaker is niet duidelijk waarom niet met (andere) grondbeleidsinstrumenten zoals een omgevingsplan had kunnen worden volstaan. De commissie stelt vast dat anders dan bezwaarmaker stelt omgevingsrechtelijke instrumenten zoals een omgevingsplan of vergunningverlening geen grip bieden op eigendom marktwerking of speculatie. Deze instrumenten zijn niet bedoeld voor grondbeleid en stellen de gemeente niet in staat om actief gronden te verwerven. ,
,
,
Het voorkeursrecht zoals geregeld in artikel 9. 1 van de Omgevingswet biedt de gemeente een juridisch verankerd instrument om haar positie bij verwerving van gronden te versterken en regie te behouden. De commissie is van oordeel dat de raad voldoende heeft gemotiveerd waarom dit instrument noodzakelijk is en heeft in redelijkheid het algemeen belang kunnen laten prevaleren boven het individueel belang van bezwaarmaker. ,
,
Volgens bezwaarmaker zijn de gemeentelijke ambities te abstract en niet gestoeld op realistische financiële en operationele uitgangspunten. Daarnaast voert bezwaarmaker aan dat het niet duidelijk is waarom het voorkeursrecht noodzakelijk is nu de gemeente ook via andere grondbeleidsinstrumenten zoals het omgevingsplan regie zou kunnen voeren. Tevens wijst bezwaarmaker op privaatrechtelijke alternatieven zoals het sluiten van overeenkomsten met grondeigenaren waarmee volgens haar voldoende grip op de gebiedsontwikkeling kan worden verkregen. ,
,
,
,
,
De commissie verwijst naar de bovenstaande overweging waarin is vastgesteld dat omgevingsrechtelijke instrumenten zoals het omgevingsplan of het verlenen van omgevingsvergunningen geen grondbeleidsinstrumenten zijn en onvoldoende waarborgen bieden voor het voeren van regie op gebiedsontwikkeling. Deze instrumenten geven geen directe invloed op eigendom marktwerking of speculatie. ,
,
,
Ook privaatrechtelijke afspraken zoals het sluiten van overeenkomsten met grondeigenaren kunnen ,
,
slechts aanvullend worden ingezet. Zij bieden geen garantie dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling daadwerkelijk kan worden gerealiseerd aangezien dit zou vereisen dat met alle betrokken private partijen overeenstemming wordt bereikt. ,
Bezwaarmaker geeft te kennen dat zij druk doende is met het verkennen van plannen voor de betreffende percelen en dat er thans twee denkrichtingen zijn. Deze twee denkrichtingen worden in het bezwaarschrift kort geschetst. Bezwaarmaker merkt op dat zij de gemeente uitnodigt om met haar buiten het keurslijf van een voorkeursrecht het gesprek aan te gaan om de plannen voor het gebied te bespreken. Verder merkt bezwaarmaker op dat de door haar geschetste planvorming door de vestiging van het voorkeursrecht ingrijpend en onnodig wordt ingeperkt. Dit omdat het vestigen van een voorkeursrecht onzekerheid met zich brengt en marktpartijen daarmee rekening zullen houden waardoor zij minder snel bereid zullen zijn om commitment te geven aan planvorming.
,
,
,
De commissie begrijpt dat bezwaarmaker actief bezig is met planvorming voor haar percelen en dat zij vreest dat het voorkeursrecht deze ontwikkeling belemmert. Echter het vestigen van een voorkeursrecht staat privaatrechtelijke afspraken tussen gemeente en bezwaarmaker niet in de weg. ,
Integendeel het voorkeursrecht biedt juist een kader waarbinnen partijen met elkaar in gesprek kunnen gaan over de toekomstige invulling van het gebied. De commissie benadrukt dat het voorkeursrecht geen verbod inhoudt op ontwikkeling maar een instrument is om de gemeente in staat ,
,
te stellen
regie
te voeren
bezwaarmaker
en
ontwikkelrichtingen
het
kunnen
worden
Het voorkeursrecht
van
als Cadier
sectie
Keer,
Bezwaarmaker monumentale
afgestemd
Het is dan ook wenselijk dat planvorming, zodat eventuele ruimtelijke ambities van de gemeente.
over
op de
de
bezwaarmakers
C,
stelt dat het
nr.
2 is gevestigd op het perceel, kadastraal bekend 1094 dat de bestemming (functie) 'Maatschappelijk' heeft.
gebouw
cultuurhistorische
en
cultuurhistorische in haar
te realiseren.
gesprek aangaan
2
Bezwaarmaker en
haar beleidsdoelen
en
gemeente
panden
aan
de
Pater
Kustersweg
24 een
object is met
aantoonbare
waarden.
die behouden
Het betreft een rijksmonument en valt onder de moeten worden. Volgens bezwaarmaker maakt de gemeente
documenten
onderscheid tussen waardevolle en niet-waardevolle bebouwing, waarbij eigen tot de eerste pand duidelijk categorie behoort. In de beschikking wordt echter gesteld dat sommige gebouwen “afbreuk doen aan het gebied”, zonder expliciet te vermelden dat haar pand hier niet onder valt. Bezwaarmaker acht het niet passend en zelfs disproportioneel om een voorkeursrecht op dit waardevolle pand te vestigen. haar
De commissie Keer een
stelt vast dat niet wordt
rijksmonument betreft
en
betwist dat het
daarmee
onder de
pand aan de Pater Kustersweg 24 in Cadier categorie cultuurhistorisch erfgoed valt.
en
De commissie
volgt de raad in haar motivering dat het voorkeursrecht is gevestigd in het kader van gebiedsontwikkeling en functieverruiming. Het doel is om maatschappelijke functies zoals zorg, woon(zorg)concepten en ondersteunende horeca mogelijk te maken. De huidige bestemming een
bredere
‘Maatschappelijk’
biedt hiervoor onvoldoende
ruimte.
De
aanwijzing van het perceel van bezwaarmaker is onderdeel van deze integrale ontwikkelingsstrategie. De commissie is van oordeel dat de vestiging van het voorkeursrecht geen disproportionele maatregel is. Het recht beperkt de eigendomsrechten van bezwaarmaker niet en verplicht haar niet tot verkoop. Het perceel kan vrijelijk worden gebruikt binnen de geldende bestemming. Daarmee acht de commissie het voorkeursrecht passend en evenredig. Bezwaarmaker
stelt dat het voorkeursrecht ongelijk is toegepast, omdat vergelijkbare panden aan de met hetzelfde bouwjaar (1915) en gevelafwerking Kustersweg 7, 9, 11 en 20 t/m 22c zijn uitgesloten van de regeling, terwijl haar pand wel is aangewezen. Volgens bezwaarmaker ontbreekt een objectieve rechtvaardiging voor dit onderscheid. Pater
—
De commissie
naar verwijst een andere bestemming eerstgenoemde percelen hebben de bestemming ‘Wonen’ of ‘Gemengd Vrijkomende agrarische bebouwing’, waarbij wonen en recreatie al zijn toegestaan. Het perceel van bezwaarmaker heeft daarentegen de bestemming ‘Maatschappelijk’, die deze functies niet toelaat. De commissie stelt vast dat er daarom geen sprake is van feitelijk en juridisch gelijke gevallen.
hebben
dan het
stelt vast dat de
perceel
van
percelen
—
waar
bezwaarmaker.
bezwaarmaker
De
-
De commissie
volgt het college in de motivering dat het voorkeursrecht is ingesteld om regie te voeren gewenste gebiedsontwikkeling, waarbij maatschappelijke functies zoals zorg, woon(zorg)concepten en recreatie worden nagestreefd. Omdat de percelen waar bezwaarmaker op wijst deze functies al mogelijk maken, is het niet noodzakelijk om daar een voorkeursrecht op te vestigen. Dit vormt een objectieve rechtvaardiging voor het gemaakte onderscheid. op de
Gelet op het verschil in bestemming en gebruik en de beleidsmatige onderbouwing van de raad, is de commissie van oordeel dat geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Het beroep van bezwaarmaker op dit beginsel slaagt dan ook niet. Bezwaarmaker herkent zich niet in het door de gemeente geschetste beeld van een “verfrommeld gebied” met onsamenhangende infrastructuur en groenstructuur. Volgens bezwaarmaker heeft deze typering geen betrekking op zijn perceel en zijn eventuele verbeteringen prima mogelijk door samen te werken met de huidige eigenaren, zoals ook gebeurt binnen het plan van (geanonimiseerd) Het pand draagt volgens bezwaarmaker niet bij aan de geschetste problematiek en het vestigen van het voorkeursrecht op zijn perceel acht hij dan ook niet gerechtvaardigd.
nn
De commissie stelt vast dat het perceel van bezwaarmaker is gelegen in een gebied dat door de gemeenteraad is aangewezen voor integrale herontwikkeling. Uit het bestreden besluit en de bijbehorende Uitgangspuntennotitie blijkt dat het gebied in de loop der jaren gefragmenteerd is ontwikkeld waarbij sprake is van onsamenhangende infrastructuur verharding en bebouwing nabij historisch erfgoed. Dit heeft geleid tot een ruimtelijk en functioneel onsamenhangend geheel hetgeen afbreuk doet aan de kwaliteit van de omgeving en het erfgoed waaronder Huize Sint Gerlach. ,
,
,
,
Hoewel bezwaarmaker stelt dat zijn perceel niet bijdraagt aan deze problematiek en dat samenwerking met bestaande eigenaren volstaat acht de commissie dit standpunt onvoldoende overtuigend. De commissie volgt de raad in de opvatting dat een integrale gebiedsontwikkeling niet kan worden gegarandeerd indien de gemeente afhankelijk blijft van de bereidheid van private eigenaren. Het perceel van bezwaarmaker maakt deel uit van het gebied dat ruimtelijk en functioneel moet worden heringericht en het uitsluiten van dit perceel zou afbreuk doen aan de samenhang en regie die de gemeente wenst te behouden. ,
,
De commissie acht het vestigen van het voorkeursrecht op het perceel van bezwaarmaker dan ook gerechtvaardigd. Dit instrument stelt de gemeente in staat om indien verkoop aan de orde is het perceel in eigendom te verkrijgen en daarmee de integrale herontwikkeling van het gebied te waarborgen. ,
,
Bezwaarmaker stelt dat het voorkeursrecht onterecht wordt gemotiveerd met het tegengaan van versnippering speculatie en prijsopdrijving. Volgens bezwaarmaker is JustReal Estate BV geen speculant is er geen sprake van verkaveling of eigendomsversnippering en kan de gemeente regie voeren zonder haar eigendom aan te wijzen. ,
,
,
De commissie begrijpt dat bezwaarmaker zich niet herkent in de kwalificatie als speculant en stelt dat zij het perceel heeft verworven en in stand heeft gehouden met het oog op een respectvolle ontwikkeling. Ook wordt aangevoerd dat er geen sprake is van verkaveling of eigendomsversnippering en dat de gemeente haar regierol kan uitoefenen via omgevingsrechtelijke instrumenten zoals het verlenen of weigeren van vergunningen. ,
De commissie merkt op dat versnippering een ruimtelijk en functioneel probleem is niet alleen het gevolg van individuele eigenaren. Meerdere private eigenaren zonder centrale sturing bemoeilijken samenhangende gebiedsontwikkeling. Omgevingsrechtelijke instrumenten zoals vergunningen bieden daarbij onvoldoende garantie voor integrale ontwikkeling doordat ze geen invloed hebben op eigendom of marktprocessen. ,
,
Gelet op het belang van een integrale herontwikkeling en het voorkomen van verdere versnippering
,
acht de commissie het vestigen van het voorkeursrecht op het perceel van bezwaarmaker gerechtvaardigd.
Bezwaarmaker stelt dat de stelling van de gemeente dat “meer sturing” nodig is onvoldoende is onderbouwd. Volgens bezwaarmaker is sturing al mogelijk via bestaande instrumenten zoals bestemmingsplannen vergunningverlening en beleidsnota’s. Er bestaan bovendien al stedenbouwkundige plannen voor het gebied waardoor aankoop van haar pand niet noodzakelijk is. ,
,
Zoals de commissie al eerder heeft overwogen is het voorkeursrecht juist het middel dat door de wetgever in het leven is geroepen om de regie bij de gemeente te leggen ten behoeve van een integrale herontwikkeling. Dit instrument stelt de gemeente in staat om tijdig in te grijpen en te voorkomen dat gronden versnipperd raken of tegen speculatieve prijzen worden verhandeld. Op die manier kan de gemeente de samenhang en kwaliteit van de beoogde gebiedsontwikkeling waarborgen iets wat met slechts planologische sturing of bestaande beleidsinstrumenten niet altijd mogelijk is. ,
,
Bezwaarmaker stelt dat het voorkeursrecht hun eigendomsrecht onterecht beperkt. Indien JustReal Estate BV ooit tot verkoop overgaat wil zij het pand marktconform en transparant kunnen aanbieden met behoud van de vrijheid om te verkopen aan de hoogste bieder een maatschappelijke instelling of binnen de eigen organisatie. Volgens bezwaarmaker kan het voorkeursrecht deze mogelijkheden onnodig beperken en zelfs het algemeen nut schaden juist omdat JRE handelt vanuit maatschappelijke betrokkenheid. ,
,
,
,
,
Hoewel de commissie begrijpt dat het vestigen van het voorkeursrecht door bezwaarmaker als beperkend wordt ervaren heeft de vestiging van het voorkeursrecht naar het oordeel van de commissie niet tot gevolg dat een eigenaar van een perceel niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen en houdt evenmin in dat hij verplicht is het perceel te verkopen. Het voorkeursrecht houdt slechts in dat als de eigenaar zijn grond wil vervreemden hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Hiermee behoudt de gemeente regie op de voorgenomen ontwikkeling en wordt eventuele grondspeculatie voorkomen. Bezwaarmaker wordt dus tot op zekere hoogte beperkt aan wie de gronden kunnen worden aangeboden maar die beperking is bij wet voorzien en bovendien gerechtvaardigd. ,
,
Bij de vestiging van een voorkeursrecht is weliswaar sprake van inbreuk op het eigendomsrecht van de grondeigenaar maar daarbij is een redelijk evenwicht bereikt tussen diens belangen en de met de wet nagestreefde belangen om regie te kunnen voeren op gebiedsontwikkelingen en grondspeculatie te voorkomen. Om deze regiefunctie te kunnen borgen is het zaak dat gronden niet vrijelijk verkocht worden aan derden. Immers: juist dan ligt grondspeculatie en mogelijke prijsopdrijving op de loer en wordt de gemeente belemmerd in haar regierol ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. ,
,
,
Bezwaarmaker stelt dat de gemeente onvoldoende onderbouwt waarom het algemeen belang van herontwikkeling zwaarder zou moeten wegen dan het individuele eigendomsrecht. Volgens bezwaarmaker ontbreekt een objectieve en feitelijke motivering en is niet aangetoond dat dit belang alleen via eigendomsverwerving door de gemeente gerealiseerd kan worden. ,
Zoals de commissie hierboven alle meerdere malen heeft overwogen is de commissie van oordeel dat de raad het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht voldoende heeft onderbouwd. Daarbij is het vestigen van het voorkeursrecht juist het middel dat door de wetgever in het leven is geroepen om de regie bij de gemeente te leggen ten behoeve van een integrale herontwikkeling. De commissie is van oordeel dat het algemeen belang van een integrale herontwikkeling en het voorkomen van verdere versnippering zwaarder weegt dan het individuele belang van de grondeigenaar om zijn eigendom zonder beperkingen te kunnen vervreemden. De commissie acht de belangenafweging derhalve voldoende gemotiveerd en rechtvaardigt daarmee de vestiging van het voorkeursrecht op het perceel van bezwaarmaker.
Conclusie
Naar het oordeel van de commissie is niet gesteld noch gebleken dat de raad op onjuiste gronden aan voornoemde wet- en regelgeving toepassing heeft gegeven. De commissie concludeert op basis van de overwegingen het verhandelde ter hoorzitting en alle in het geding zijnde stukken en/of belangen dat niet is gebleken van feiten en/of (bijzondere) omstandigheden die maken dat de bestreden besluiten niet in stand kunnen blijven. ,
,
,
,
Advies
van
de commissie
Gelet op het bepaalde in artikel 7:13 van de Awb, de Verordening inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016, in samenhang onder a, van de Ow; Adviseert de
gemeenteraad
van
intergemeentelijke met de artikelen
adviescommissie 5.1, eerste lid,
Eijsden-Margraten:
De bezwaarschriften, 5
„
ingediend door: (geanonimiseerd) amens ViaJeugd;
(geanonimiseerd) amens
Just
Real
Estate BV;
1. Ontvankelijk te verklaren; 2. De bestreden besluiten in stand te laten; 3. Niet over te gaan tot vergoeding van proceskostenals bedoeld in artikel 7:15 aangezien er geen sprake is van een herroeping van de bestreden besluiten.
Aldus gegeven op 28 oktober 2025
(geanonimiseerd)
van
de Awb,