20250930 08b BP Breusterstraat Eijsden - Motivering
Tekst van het document
Motivering
Motivering
Inhoud d 1 Inleiding 4 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 4 1.2 Besluitgebied ................................................................................................................................. 4 1.3 Het omgevingsplan ........................................................................................................................ 5 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 6 2 Planbeschrijving 8 2.1 Bestaande situatie ......................................................................................................................... 8 2.2 Toekomstige situatie ................................................................................................................... 10 2.3 Toetsing aan omgevingsplan ....................................................................................................... 16 3 Beleid en regelgeving 17 3.1 Rijksbeleid en Rijksregels ............................................................................................................. 17 3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels ......................................................................................
19 3.3 Omgevingswaarden ..................................................................................................................... 23 3.4 Regionaal beleid .......................................................................................................................... 23 3.5 Beleid Waterschap ....................................................................................................................... 26 3.6 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 27 4 Fysieke leefomgeving 30 4.1 Beschermen van de gezondheid .................................................................................................. 30 4.2 Milieubelastende activiteiten ...................................................................................................... 30 4.3 Geluid........................................................................................................................................... 31 4.4 Kwaliteit van de buitenlucht ........................................................................................................ 32 4.5 Bodemkwaliteit ............................................................................................................................
34 4.6 Omgevingsveiligheid .................................................................................................................... 36 4.7 Natuur .......................................................................................................................................... 41 4.8 Water en watersysteem .............................................................................................................. 43 4.9 Cultureel erfgoed, landschap en stedenbouw ............................................................................. 45 4.10 Klimaatadaptatie ....................................................................................................................... 46 4.11 Bedrijfsmatige activiteiten ......................................................................................................... 51 4.12 Duurzaamheid ........................................................................................................................... 51 4.13 Toetsing m.e.r. beoordeling ...................................................................................................... 52 5 Uitvoerbaarheid 53 5.1 Economische uitvoerbaarheid .....................................................................................................
53 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................. 53 6 Juridische regeling 55 6.1 Opzet regelgeving ........................................................................................................................ 55 6.2 Artikelsgewijze toelichting ........................................................................................................... 56 7 Belangenafweging en conclusie 58 7.1 Is sprake van een ETFAL? ............................................................................................................. 58 7.2 Conclusie ...................................................................................................................................... 58 Bijlage 1 Nota van zienswijzen ........................................................................................................... 59
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 2 -
Motivering
Bijlagen bij motivering: 1. Aelmans, ‘Verkennend bodem- en asbestonderzoek Breusterstraat 20 Eijsden’, rapportnummer d E222847.011/HWO, d.d. 14.09.2022; 2. Adromi B.V., Notitie externe veiligheid, ontwikkeling gebouw met appartementen aan de Breusterstraat 20 te Eijsden, kenmerk M202222/2201b, d.d. 14.02.2024; 3a. ArcheoPro, Archeologisch rapport Breusterstraat 20 te Eijsden, gemeente Eijsden-Margraten, bureauonderzoek en Inventarisend Veldonderzoek (IVO-O, verkennend booronderzoek), zaaknummer 5272114100, d.d. 15.09.2022; 3b. Transect, ‘Eijsden, Breusterstraat 20, IVO-P, veldonderzoek door middel van proefsleuven’, rapportnummer 5251, d.d. 09.04.2024; 4. Antea Group, Stikstofdepositieonderzoek Eijsden-Breusterstraat, projectnummer 0499132.100, d.d. 01.04.2025; 5a. Ecoplanning, ‘Quickscan flora en fauna Project Breusterstraat 20 Eijsden’, d.d. 05.09.2022; 5b. Ecolybrium, ‘Vleermuis- en gierzwaluwonderzoek Breusterstraat 20 te Eijsden’, rapportnummer 23-1384, d.d. 06.12.2023; 6. Aelmans, ‘Waterparagraaf Breusterstraat 20 te Eijsden’, rapportnummer OM240027.001/ASA, d.d. 01.02.2024; 7. HBA BV, ‘Bezonningsstudie nieuwbouw appartementen Breusterstraat 20’, rapportnummer 2023-6315, d.d. 31-10-2024; 8. Castermans Bertram Holten, ‘Privacystudie inzake de nieuwbouw van 10 appartementen aan de Breusterstraat 20 te Eijsden’, rapportnummer 22.207-PS-RP01-V1, d.d. 31.05.2024; 9.
Verslag buurtparticipatieproces, DG Vastgoed, juni 2024.
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 3 -
Motivering
d
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens het gebouw aan de Breusterstraat 20 in Eijsden te ontwikkelen tot tien appartementen. De aanleiding van het plan is tweeledig. Enerzijds is sprake van de herontwikkeling van een agrarische bedrijfslocatie die zijn functie heeft verloren. Anderzijds wordt met deze herinvulling een bijdrage geleverd aan de doelstelling om meer koopappartementen voor senioren te realiseren in de nabijheid van de voorzieningen van de kern Eijsden. In (het centrum van) Eijsden zijn er momenteel te weinig woningen geschikt voor de doorstroming van senioren. Daardoor zijn senioren genoodzaakt zo lang mogelijk in hun - vaak te grote - woning te blijven wonen. Deze woning en de (meestal) bijbehorende tuin vergen veel onderhoud en men kan zelf steeds minder goed dat onderhoud uitvoeren. Door voldoende seniorenwoningen te realiseren op de goede plekken kunnen deze mensen doorstromen en krijgen starters en gezinnen meer kansen op de Eijsdense woningmarkt. De gronden van het besluitgebied zijn in het ter plaatse vigerende tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Eijsden’ bestemd tot ‘Agrarisch-Agrarisch bedrijf’. Om de woningbouwontwikkeling mogelijk te maken dienen de gronden de functie ‘Wonen’ te verkrijgen. De gemeente EijsdenMargraten heeft in een principebesluit aangegeven medewerking te willen verenen aan de beoogde ontwikkeling.
Hiertoe dient het voorliggende TAM-Omgevingsplan voor deze locatie te worden vastgesteld.
1.2 Besluitgebied Ligging Het besluitgebied is gelegen in het centrum van de kern Eijsden. Het besluitgebied is kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie D, nummer 5028 en heeft een oppervlakte van 950 m². Op het navolgende kaartje is het besluitgebied middels een rode kleur aangeduid.
Locatie besluitgebied
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 4 -
Motivering
Het besluitgebied is plaatselijk bekend als Breusterstraat 20. Het perceel wordt aan de noordzijde begrensd door de Breusterstraat, aan de oostzijde door de woning Breusterstraat 22 met bijbehorende tuin en de tuin behorende bij dde woning Breusterstraat 24, aan de zuidzijde door de woning Schoolstraat 1A en aan de westzijde door de Schoolstraat.
1.3 Het omgevingsplan Het onderhavige besluitgebied is thans juridisch-planologisch geregeld in het tijdelijk omgevingsplan (TOP) van de gemeente Eijsden-Margraten. In dit TOP is de juridische regeling van het voormalige bestemmingsplan ‘Eijsden’ en het ‘Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten’ geïntegreerd. Deze onderliggende regelingen komen in het navolgende aan de orde. Tijdelijk deel Omgevingsplan Eijsden-Margraten Het besluitgebied is thans planologisch-juridisch geregeld in het tijdelijke deel van het Omgevingsplan Eijsden-Margraten. Hierin zijn de regelingen van de voormalige bestemmingsplannen geïntegreerd. Ter plaatse van dit besluitgebied geldt de regeling van het voormalige bestemmingsplan ‘Eijsden’ (vastgesteld door de raad van de gemeente EijsdenMargraten d.d. 23.04.2013). In dit bestemmingsplan is het besluitgebied deels bestemd tot ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en deels tot ‘Wonen-1’. Het besluitgebied is tevens voorzien van de functie ‘Waarde – Archeologie 2’. Daarnaast is de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - actief bodembeheergebied' op het volledige besluitgebied van toepassing. De onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding behorende bij het vigerende bestemmingsplan ‘Eijsden’. De begrenzing van het besluitgebied is hierop middels een rode kleur weergegeven:
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Eijsden’
In het navolgende worden de genoemde functies en gebiedsaanduiding beschreven. Functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ Het volledige besluitgebied is bestemd tot ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. De gronden met de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ zijn bestemd voor: - agrarische bedrijven met een geheel of in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; - teeltondersteunende voorzieningen, waaronder boogkassen;
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 5 -
Motivering
-
-
-
detailhandel, ondergeschikt en in samenhang met de ter plaatse uitgeoefende agrarische bedrijfsfunctie, ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’; wonen, daaronder mede begrepen mantelzorg en huisvesting van de rustende boer, mits d mantelzorg en huisvesting van de rustende boer niet leiden tot het ontstaan van een nieuwe zelfstandige woning. de instandhouding en/of het herstel van aanwezige rijksmonumenten, mede gelet op de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke waarde, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’; waterhuishoudkundige voorzieningen en de overige bij deze bestemming behorende voorzieningen.
Ten aanzien van wonen is in de gebruiksbepalingen opgenomen dat wonen anders dan in een bedrijfswoning niet is toegestaan. Dat betekent dat deze opstallen thans niet meer mogen worden gebruikt voor de woonfunctie, immers, het agrarisch bedrijf is beëindigd. Functie ‘Waarde – Archeologie 2’ Over het volledige besluitgebied geldt de functie ‘Waarde – Archeologie 2’. De voor ‘Waarde – Archeologie 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen. Bij bodemingrepen met een diepte van 0,50 meter of meer beneden maaiveld en een oppervlakte van 100 m² of meer dient voorafgaand aan de bodemingreep archeologisch onderzoek plaats te vinden. Functie ‘Wonen-1’ Een kleine deel van het besluitgebied is bestemd voor ‘Wonen-1’. Hierbinnen zijn naast woningen ook aan-huis-verbonden beroepen en gastouderschap toegestaan. Op de plek van het besluitgebied is echter geen bouwvlak gesitueerd waardoor er niet gebouw mag worden. Dit gedeelte is derhalve alleen geschikt als achtererf en voor het oprichten van bijgebouwen. Gebiedsaanwijzing ‘milieuzone – actief bodembeheergebied’ Het volledige besluitgebied is gelegen binnen de gebiedsaanwijzing ‘milieuzone – actief bodembeheergebied’.
Ter plaatse van de aanwijzing 'milieuzone - actief bodembeheergebied' dient bij alle voorbereidingen van bouwactiviteiten, de bouwactiviteiten zelf en werkzaamheden ten behoeve van de terreininrichting rekening te worden gehouden met de Gemeentelijke Bodembeheernota van de gemeente Eijsden - Margraten, vastgesteld d.d. 11 april 2012. Na afloop van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met uit het Bodembeheerplan voortvloeiende nazorgplannen. Strijdigheid met het tijdelijke deel van het Omgevingsplan De gronden ter plaatse van de agrarische bebouwing zijn in het voormalige bestemmingsplan ‘Eijsden’ bestemd tot ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Op basis van deze functie is enkel één bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast wordt de beoogde nieuwbouw buiten het bouwvlak gerealiseerd en worden opstallen, in strijd met de functie, gebruikt voor woondoeleinden. Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten De regeling van het paraplubestemmingsplan (vastgesteld d.d. 25.09.2018) is opgesteld om eenduidige parkeernormen voor de hele gemeente Eijsden-Margraten vast te leggen. De in dat plan opgenomen regeling is overgenomen in het voorliggende TAM-Omgevingsplan.
1.4 Leeswijzer De motivering bij dit TAM-omgevingsplan bestaat uit zeven hoofdstukken, waarvan de indeling heeft plaatsgevonden conform de Leidraad TAM Omgevingsplan Eijsden-Margraten (d.d. 30.04.2024) van de gemeente Eijsden-Margraten. Na dit inleidende eerste hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 6 -
Motivering
beschrijving van het besluitgebied gegeven met de huidige ruimtelijke, functionele of andere structuren die daarbinnen aanwezig zijn en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau weergegeven en wordt d afgewogen of de voorliggende ontwikkeling daarbinnen inpasbaar is. In hoofdstuk 4 komen de aspecten van de fysieke leefomgeving aan de orde en worden onder andere de resultaten van uitgevoerde onderzoeken besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 6 handelt over de opbouw van de juridische regeling van dit TAM-Omgevingsplan en voorziet onder meer in een artikelsgewijze bespreking van de planregels. In hoofdstuk 7 wordt afgesloten met de belangenafweging en eind conclusie.
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 7 -
Motivering
2 Planbeschrijving d
2.1 Bestaande situatie Het besluitgebied is gelegen op de hoek van de Breusterstraat en de Schoolstraat te Eijsden. Het perceel is plaatselijk bekend als Breusterstraat 20 en kadastraal bekend gemeente Eijsden, sectie D, nr. 5028. De oppervlakte van het perceel aan de Breusterstraat 20 bedraagt 950 m² en is gelegen in het centrum van de kern Eijsden. Op de onderstaande luchtfoto is het besluitgebied aangeduid middels een rode omlijning:
Luchtfoto besluitgebied
Op het perceel staat de oude bedrijfsbebouwing van het voormalige agrarische bedrijf dat hier gevestigd was, bestaande uit stallen en schuren en de bijbehorende bedrijfswoning. De totale bebouwing heeft geen monumentale status noch is deze aangewezen als karakteristiek of beeldbepalend pand. Door het vervallen van de agrarische bedrijfsfunctie, enige jaren geleden, is de bebouwing leeg komen te staan. De onderstaande foto’s geven een beeld van de bebouwing op het perceel:
Zicht op de bebouwing vanaf de Schoolstraat (entree bedrijfswoning) TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 8 -
Motivering
d
Zicht op de bebouwing vanaf de Breusterstraat
Frontaal zicht vanaf Breusterstraat
Zicht vanaf binnenplaats
Bouwkundige kwaliteit De huidige bebouwing verkeert in bijzonder slechte staat. In vele gevels zit grote scheurvorming, doordat er vrijwel geen isolatie aanwezig is en in combinatie met de 'volle' buitenmuren heerst er een zeer vochtig klimaat. Tevens zijn vrijwel alle daken en opstallen voorzien van asbest. Vandaar dat er energielabel G aan de woning is toegekend. Ook de inpandige ruimten en voorzieningen (leidingen, verlichting, verwarming, bouwmaterialen) zijn sterk gedateerd. Restauratie van de bestaande bebouwing is uit kostenoverwegingen niet haalbaar. Onderstaand zijn enkele fragmenten van de bestaande bebouwing (inpandig) weergeven:
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 9 -
Motivering
d
Zowel de voormalige bedrijfswoning als de opstallen hebben geen toekomstwaarde meer. Het grondig renoveren van de boerderij en ervoor zorgen dat deze aan alle hedendaagse wooneisen, energie-eisen en wooncomfort voldoet is niet realistisch. De bouwkundige staat van de boerderij is zeer slecht en voldoet constructief niet als veilige en stevige basis om te renoveren. De woning is gebouwd rond 1900. In ruim 120 jaar heeft er vrijwel nooit groot onderhoud plaatsgevonden. Belangrijk is ook om te benadrukken dat de woning geen monumentale waarde heeft en ook niet is aangewezen als karakteristiek pand of beeldbepalend pand. Omgeving/stedenbouwkundige situatie De Breusterstraat is een overwegende woonstraat die wordt gekenmerkt door gevarieerde bebouwing (vrijstaande, halfvrijstaande, tweekappers en aaneengesloten woonbebouwing) uit meerdere bouwperioden. Deze straat heeft een dorpse uitstraling waarbij de bebouwing meestal uit twee bouwlagen met een kapconstructie bestaat. De kaprichting verloopt in de meeste gevallen parallel aan de weg, alhoewel er ook voormalige boerderijbebouwing in de straat ligt die dwars op de weg is geprojecteerd en waarvan de gevel uitsteekt ten opzichte van aanpalende bebouwing. Er is derhalve sprake van een divers bebouwingsbeeld met een diversiteit aan gevelrooilijnen.
Dit maakt de straat ook interessant en typeert de verschillende bouwperioden en -stijlen. De ligging op een hoek biedt mogelijkheden voor een nieuw, afwijkend element in de straat. De Schoolstraat is ter hoogte van het besluitgebied een smalle woonstraat waarbij het trottoir aan beide zijden van de straat niet reikt tot aan het besluitgebied; vanaf dit punt dienen voetgangers over de rijbaan te lopen. De projectlocatie is op circa 50 meter van het park rondom het Ursulinenconvent gelegen en op slechts 200 meter van het winkelhart langs de Breusterstraat/Kennedylaan. Hierdoor is deze uitermate geschikt om te worden herontwikkeld tot een woningbouwlocatie voor ouderen op de woningmarkt, die graag in de directe nabijheid van de voorzieningen willen wonen.
2.2 Toekomstige situatie Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de bouw van tien appartementen op het perceel plaatselijk bekend als Breusterstraat 20 te Eijsden en kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie D, nr. 5028. 2.2.1 Stedenbouwkundige aspecten De agrarische functie is al enige jaren geleden beëindigd, waardoor de agrarische bedrijfsbebouwing in onbruik is geraakt. Een herstart van agrarische bedrijfsactiviteiten op deze locatie ligt - gelet op de beperkte ruimte en de ligging in een inmiddels dicht bebouwd woongebied - niet voor de hand. Het herbestemmen van de agrarische bedrijfslocatie in de bebouwde kom naar wonen is een ruimtelijk TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 10 -
Motivering
wenselijke ontwikkeling. Een herontwikkeling met behoud van de bestaande bebouwing is gelet op de slechte bouwkundige staat van de bebouwing (zie ook hoofdstuk 2) niet mogelijk. d De bestaande bebouwing betreft geen Rijksmonument en ook geen karakteristiek of beeldbepalend pand. Tevens is het besluitgebied niet gelegen in een beschermd dorpsgezicht of in een in het omgevingsplan aangewezen gebied met cultuurhistorische waarden. De omgeving kent wel een bepaalde karakteristiek. In de nadere stedenbouwkundige uitwerking van de nieuwbouw is rekening gehouden met de karakteristieken van de bestaande situatie, de karakteristiek van de omgeving en de impact op de omgeving. In de huidige planologische situatie zijn bouwmogelijkheden opgenomen om agrarische bebouwing (inclusief bedrijfswoning) op te richten binnen het bouwvlak, dat volledig mag worden bebouwd. Bedrijfsbebouwing mag tot een goothoogte van 4,5 meter worden opgericht, waarbij ook een kap met een hellingshoek van maximaal 60 graden mag worden gebouwd. De bedrijfswoning mag maximaal 900 m³ groot zijn en mag maximaal uit twee bouwlagen met kap te bestaan. Dat betekent een maximale goothoogte van 7 meter plus een kap waarvan de hellingshoek maximaal 60 graden mag bedragen. Ook mogen voedersilo’s tot 12 meter worden opgericht.
Er zijn daarnaast nog afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de goothoogte van bedrijfsgebouwen te vergroten tot 6,50 meter en om de inhoud van de bedrijfswoning te vergroten tot 1.000 m³. Positionering en maatvoering bebouwing In de bestaande situatie is sprake van een driedelige bouwmassa: een bouwmassa op de hoek Schoolstraat-Breusterstraat, een bouwmassa tegenover de cour en een achterliggende bouwmassa. De nieuwe bouwmassa’s zijn herleid aan deze bestaande bebouwing en de bestaande volumes. De eerste bouwlaag van de bouwmassa op de hoek Schoolstraat-Breusterstraat krijgt een hoogte van 3,5 meter, de goothoogte bedraagt hier bij twee lagen dus 7 meter. Aan de zijde van de Schoolstraat is thans sprake van één nagenoeg blinde gevel van circa 5 meter hoogte en aansluitend een bedrijfswoning met een goothoogte van 7 meter en goothoogte van circa 10,5 meter. Hiervoor in de plaats komt dus een bouwmassa met eenzelfde goothoogte en nokhoogte, met dien verstande dat ter plaatse van de blinde gevel van 5 meter een bouwmassa van twee bouwlagen van elk 3,5 meter worden gebouwd, maar dan zonder blinde gevel. De nokhoogte bedraagt maximaal 10,5 meter. Deze maten gelden ook voor de bouwmassa aan de achterzijde (grenzend aan Schoolstraat 1a), waarbij die bouwmassa qua voor- en achtergevel gelijk is aan die van de woning Schoolstraat 1a.
Centraal in het complex kent de bouwmassa een goothoogte van 8 meter en een maximale nokhoogte van 11,5 meter. Deze maatvoering is op de plankaart van dit TAM-omgevingsplan aangegeven. Aan de overzijde van de Breusterstraat (huisnummer 18) is sprake van eenzelfde bouwmassa waardoor de nieuwe bouwmassa op deze plek passend is in de omgeving. De bouwmassa en goothoogte van de aanpalende woning Breusterstraat 22 is kleiner (dit betreft een reguliere woning) maar door toepassing/handhaving van de cour wordt voldoende afstand gehouden tot de nieuwe bebouwing. Behoud steegvorming Schoolstraat In de oorspronkelijke situatie is sprake van een steeg aan de zijde van de Schoolstraat. Het betreft een vrij smalle straat waarbij er ter hoogte van het bouwplan de bebouwing aan weerszijden direct aan de weg is gelegen en waarbij geen trottoir aanwezig is. Overleg met de gemeente heeft tot de conclusie geleid dat op deze plek de steegvorming in stand kan worden gehouden. Het betreft namelijk geen verkeersonveilig kruispunt of verkeersonveilige straat. Er is ervoor gekozen deze steegvorming te behouden en de bebouwing wederom direct langs de weg te positioneren. Behoud principe cour Breusterstraat In de bestaande situatie is sprake van agrarische (bedrijfs)bebouwing rondom een open plein, een ‘cour’ genoemd.
Dit is een karakteristiek aspect van boerenhoeves: de bedrijfswoning en de bedrijfsbebouwing zijn gesitueerd rondom een centrale ‘cour’. Dat principe is in het stedenbouwkundig plan gehandhaafd. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 11 -
Motivering
2.2.2 Bouwplan Door NU Architecten is een bouwplan vervaardigd voor een nieuw wooncomplex met daarin ruimte d voor tien zelfstandige appartementen. Er wordt een bouwmassa gerealiseerd van drie bouwlagen waarbij de bovenste bouwlaag wordt voorzien van een dak met een grote hellingshoek. Hiermee wordt qua bouwmassa en dakopbouw aangesloten op de aangrenzende bebouwing. Dit is goed te zien op onderstaande straatbeeld gezien vanuit de Schoolstraat (boven) en de Breusterstraat (onder).
Straatbeeld Schoolstraat (bron: NU Architecten)
Straatbeeld Breusterstraat (bron: NU Architecten)
De uitgangspunten zoals besproken bij het stedenbouwkundig kader zijn goed waarneembaar in het bouwplan. Op de onderstaande afbeelding is de bouwmassa weergegeven op de hoek Breusterstraat-Schoolstraat. Zoals vermeld blijft de steegvorming aan de Schoolstraat intact en is de bouwmassa direct aan de weg gepositioneerd. Dit is in het onderstaande afbeelding verduidelijkt door de (voor de duidelijkheid) met rood aangeduide plint. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 12 -
Motivering
d
Bouwmassa hoek Breusterstraat-Schoolstraat (bron: NU Architecten)
Ook het principe van een cour komt in het bouwplan terug. Op onderstaande afbeelding is het vergroende binnenplein weergegeven bij de entree aan de Breusterstraat. Hierdoor ontstaat er ook voldoende ruimte ten opzichte van de aanpalende woning Breusterstraat 18:
Binnenplein nabij entree Breusterstraat (bron: NU Architecten)
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 13 -
Motivering
Op de onderstaande afbeelding is het aanzicht vanuit de Schoolstraat in vogelvlucht weergegeven. Hier is duidelijk de entree voor auto’s te zien aan de Schoolstraat. Er wordt één inrit gerealiseerd, van waaruit tien parkeerplaatsen aan de achterzijde (via een onderdoorgang) kunnen worden d bereikt (zie onderste afbeelding):
Vogelvlucht entree inrit Schoolstraat (bron: NU Architecten, bewerkt door VPA)
Vogelvlucht achterzijde parkeeroplossing (bron: NU Architecten)
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 14 -
Motivering
Onderstaand is de plattegrond van de begane grond weergegeven: d
Bron: NU Architecten (bewerkt door VPA)
Centraal, grenzend aan het cour, is de hoofdentree van het gebouw voorzien met daarin ook de stijgpunten (lift en het trappenhuis). Op de begane grond worden drie appartementen gerealiseerd, op de eerste verdieping vier en op de tweede verdieping drie. Deze appartementen variëren in grootte van 75 tot 95 m² netto vloeroppervlakte en er is één appartement met 125 m² netto vloeroppervlakte. Daarbij heeft elk appartement de beschikking over een loggia van 7 m² en een buitenberging van 5 m². Effecten op omliggende bebouwing: bezonning Om te onderzoeken wat de effecten van het plan op de directe omgeving zijn in de zin van bezonning en schaduwwerking is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie separate bijlage 7). De resultaten tonen aan dat er variabiliteit is in de impact van de nieuwe bouw op de bezonningsduur afhankelijk van de specifieke maand. Er is als gevolg van het plan sprake van een lichte toename van de bezonningsduur in de wintermaanden, maar een afname tijdens de overgangsmaanden. Schoolstraat 2 ondervindt geen verandering in bezonning door de nieuwbouw. Op Breusterstraat 17 en 15A zijn er variaties: soms is er een afname in de bezonningsduur, hoewel deze adressen over het algemeen nog steeds voldoen aan de ‘strenge’ TNO-norm van minimaal drie uur bezonning. Voor de uitvoerige beschrijving en verbeelding van de effecten wordt verwezen naar het rapport.
Effecten op omliggende bebouwing: privacy Daarnaast is ook een onderzoek naar de privacyaspecten uitgevoerd om te bepalen welke invloed het bouwplan heeft als het gaat om privacybelemmeringen voor de directe omgeving (zie separate bijlage 8). Het gaat dan specifiek om de adressen Schoolstraat 1a, Schoolstraat 2 en Breusterstraat 18. Voor deze drie adressen wordt geconcludeerd dat het bouwplan geen inbreuk maakt op de privacy van de bewoners van deze woningen. Voor de uitvoerige onderbouwing wordt verwezen naar het rapport. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 15 -
Motivering
2.2.3 Parkeren d Ter plaatse van het onderhavige besluitgebied is het (voormalige) bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten’ van kracht. In dit bestemmingsplan zijn de gemeentelijke parkeernormen van de gemeente Eijsden-Margraten planologisch-juridisch vastgelegd voor het volledige grondgebied. De parkeernormen van het CROW (publicatie 317, oktober 2012) worden door de gemeente Eijsden-Margraten als gemeentelijke parkeernormen gehanteerd. In de parkeernormen wordt onderscheid in de onderstaande gebiedstypen: centrum, schil/overloopgebied, rest bebouwde kom en buitengebied. Het onderhavige besluitgebied is gelegen in het gebiedstype ‘centrum’. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt in de onderstaande stedelijkheidsgraden: zeer sterk stedelijk, sterk stedelijk, matig stedelijk, weinig stedelijk en niet stedelijk. Het gebied waarin het onderhavige besluitgebied is gelegen kan worden beschouwd als ‘weinig stedelijk’. Middels de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan wordt de realisering van tien appartementen mogelijk gemaakt. In de parkeernormen van het CROW wordt voor de categorie ‘koop, appartement, duur’ in het gebiedstype ‘centrum’ in ‘weinig stedelijk gebied’ een parkeernorm van 1,2 tot 2,0 per woning toegepast. Hier wordt uitgegaan van de gemiddelde norm van 1,6 parkeerplaatsen per woning.
Voor de tien appartementen die in het voorliggende plan mogelijk worden gemaakt betekent dit dat er 16 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Hiervan worden er 10 op eigen terrein gerealiseerd. Voor de overige zes parkeerplaatsen wordt een bijdrage conform de parkeerbijdrage-regeling gevraagd (borging in de anterieure overeenkomst). Daarmee kan voldaan worden aan de parkeernorm. 2.2.4 Verkeer De ontsluiting van het bouwplan vindt plaats via één in- en uitrit aan de Schoolstraat. De Schoolstraat is een straat met een lage verkeersintensiteit. De ontsluiting en verkeersaantrekkende werking van tien woningen is hier goed op te vangen. Vanuit verkeersveiligheid is er bovendien geen noodzaak een voetpad te realiseren langs de Schoolstraat. Er is op dit punt geen sprake van zogenaamde ‘blackspot’ (locatie van ongelukken) en er is ook geen sprake van een verkeersonveilige situatie. Er is ervoor gekozen om geen voetpad te maken, waardoor juist de stedenbouwkundige elementen (cour en steegvorming) teruggebracht kunnen worden in het plan.
2.3 Toetsing aan omgevingsplan Tijdelijk omgevingsplan Eijsden-Margraten De vigerende planologisch-juridische situatie is besproken in paragraaf 1.3 van deze motivering. De strijdigheid met het tijdelijk omgevingsplan Eijsden-Margraten is gelegen in het volgende. De gronden ter plaatse van de agrarische bebouwing zijn in het (voormalige) bestemmingsplan ‘Eijsden’ bestemd tot ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Op basis van deze bestemming is een agrarisch bedrijf met bijbehorende bedrijfsbebouwing en één bedrijfswoning toegestaan. Regulier wonen is hier niet toegestaan. Daarnaast wordt de beoogde nieuwbouw buiten het aangegeven bouwvlak gerealiseerd en worden de opstallen, in strijd met het bestemmingsplan, gebruikt voor woondoeleinden. Deze constateringen leiden tot de conclusie dat het beoogde bouwplan strijdig is met het tijdelijk omgevingsplan Eijsden-Margraten.
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 16 -
Motivering
3 Beleid en regelgeving d
3.1 Rijksbeleid en Rijksregels 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Met de NOVI biedt het Rijk een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. De NOVI stelt daarbij een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties en met meer urgentie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie, een duurzaam (circulair) economisch potentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes.
Onderhavig plan Eén van de uitgangspunten die in de NOVI zijn vastgelegd is de ambitie om te komen tot aantrekkelijke en gezonde steden en te voorzien in de grote, actuele woningbehoefte. Met de realisering van 10 gestapelde koopwoningen in de kern van Eijsden levert het onderhavige plan een bijdrage aan deze ambitie. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b, lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een BOPA of bij een wijziging van het omgevingsplan de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen. Een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd indien de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van deze instructieregels, of indien sprake is van een voorbeschermingsregel of indien de activiteit het uitvoeren van een projectbesluit van provincie of Rijk belemmert. Onderhavig plan Vanuit afdeling 5.1 van het Bkl (Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties) gelden voor het onderhavige besluitgebied met name instructieregels voor het waarborgen van de veiligheid, het beschermen van waterbelangen, het beschermen van de gezondheid en van het milieu en de bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden.
Deze aspecten komen in het navolgende aan de orde. Waarborgen van de veiligheid In Bijlage VI van het Bkl onder C. sub a. is aangegeven dat woningen gezien moeten worden als een kwetsbaar gebouw. Volgens de huidige, beschikbare Atlas Leefomgeving is het besluitgebied niet gelegen binnen explosie-, brand of gifwolkaandachtsgebieden van infrastructuur en/of bedrijven met gevaarlijke stoffen. Vanuit de instructieregels van het Rijk is er geen belemmering voor deze ontwikkeling. Wel dient op basis van het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid aandacht te worden besteed aan het groepsrisico als gevolg van de toename van woningen. Dit aspect is verder uitgewerkt in paragraaf 4.6 van deze motivering.
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 17 -
Motivering
Beschermen van de waterbelangen In pargraaf 5.1.3 Bkl zijn instructieregels voor de bescherming van de waterbelangen opgenomen. Het gaat dan hoofdzakelijk om primaire waterkeringen, kustfundamenten, grote rivieren en grote d wateren. Deze zijn voor het voorliggende plan niet relevant, aangezien het onderhavige besluitgebied buiten het stroomvoerend rivierbed of het waterbergend winterbed van waterwegen gelegen is. Wél is de algemene instructieregel zoals vastgelegd in artikel 5.37 Bkl relevant, die aangeeft dat rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het (beheer van het) watersysteem. Welke aspecten voor het voorliggende plan daarbij aan de orde zijn is verwoord in paragraaf 4.8 van deze motivering. Beschermen van de gezondheid en van het milieu In paragraaf 5.1.4 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen van milieuhygiënische aard. Het befreft de aspecten luchtkwaliteit, geluid door activiteiten, geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen, trillingen, windturbines, bodemkwaliteit en geur. Deze aspecten komen - voor zover relevant voor het onderhavige besluitgebied - aan de orde in paragraaf 4.2 tot en met 4.5 van deze motivering. Beschermen van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed In paragraaf 5.1.1.5 (artikel 5.130) is het belang van het behoud van het cultureel erfgoed vastgelegd (zowel erfgoed als archeologie).
Naast instructieregels ter voorkoming van aantasting van cultureel erfgoed en archeologische monumenten is tevens de mogelijkheid opgenomen om in het omgevingsplan onderzoek naar archeologische waarden verplicht te stellen. Daarbij geldt te allen tijde een ondergrens van 100 m² voor archeologisch onderzoek. Meer hierover in relatie tot dit plan is opgenomen in paragraaf 4.9 van deze motivering. In paragraaf 5.1.5.4 (artikel 5.129g. van het Bkl, ‘zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand’) is de motiveringseis van de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Met toepassing van deze motiveringsplicht worden nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin dit gebied ligt. Deze motivering is in het navolgende opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking voor onderhavig plan Allereerst dient de voorvraag te worden gesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
Onderhavig plan Voorvraag: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? De ladder van duurzame verstedelijking is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen die plaatsvinden buiten het bestaand stedelijk gebied van een gemeente. De definitie van een ‘stedelijke ontwikkeling’ is beschreven in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ staat in dit artikel als volgt omschreven: “Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Voorvraag: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Alvorens het onderhavige bouwplan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking dient eerst de voorvraag te worden beantwoord: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Een NSO is een ruimtelijke ontwikkeling van bijvoorbeeld een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens jurisprudentie is de Ladder van toepassing op functieveranderingen en nieuwbouw van een ‘zekere omvang’. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in eerdere uitspraken kaders gegeven over welke ontwikkelingen als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ moeten worden beschouwd.
Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 18 -
Motivering
stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de volgende ontwikkelingen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren: enkele gebouwen voor verblijfsrecreatie, de aanlegdvan een weg, een windpark met 35 windturbines, een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² en 11 woningen. Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige bouwplan, dat voorziet in de realisering van tien appartementen, niet als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ in de zin van de Ladder van duurzame verstedelijking kan worden beschouwd. De ‘Ladder’ is derhalve niet toepassing op het plan, hetgeen niet wegneemt dat de behoefte aan de beoogde woningen dient te worden gemotiveerd. De behoefte aan de woningen is gemotiveerd in de paragrafen 3.2 en 3.3 en 3.6. Overige instructieregels Voor het overige zijn er vanuit afdeling 5.1 geen instructieregels van het Rijk van toepassing op het onderhavige plangebied. 3.1.3 Conclusie Resumerend kan worden aangegeven dat voldaan wordt aan het Rijksbeleid en dat op basis van de uitwerkingen in hoofdstuk 4 van deze motivering ook aan de instructieregels van het Rijk zoals opgenomen in het Bkl kan worden voldaan.
3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie In het kader van de toekomstige Omgevingswet hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg d.d. 01.10.2021 de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) vastgesteld. Om goed in te kunnen spelen op de Limburgse kansen en uitdagingen in de leefomgeving is een visie nodig voor de langere termijn (2030-2050), waarin allerlei onderwerpen aan bod komen, zoals wonen, bodem, infrastructuur, energie, economie, landbouw, water, natuur, landschap en cultureel erfgoed, maar ook gezondheid en de gezonde leefomgeving. Zo geeft de Omgevingsvisie richting aan de manieren waarop Limburg klaargemaakt wordt voor de toekomst. De provincie zoekt naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en vrije tijd besteden. Afwegingen hierbinnen geschiedt op basis van de onderstaande Limburgse principes: - streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving die uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid; - de kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. - meer stad, meer land. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen.
Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld. - zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. Ingezet wordt op een sociaal-economische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In lijn met de Omgevingswet gaat de Omgevingsvisie uit van het voorzorgsbeginsel; preventief handelen, milieuaantastingen bij voorrang aan de bron bestrijden en de vervuiler betaalt. In onze afwegingen worden naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu beschouwd. Er wordt gestreefd naar functiecombinaties en het optimaal benutten van bestaande functies. Compacte steden blijven het uitgangspunt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten zoveel mogelijk een plek krijgen binnen het bebouwd gebied. Dit om de diversiteit tussen stad en land, TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 19 -
Motivering
tussen dynamisch en rustiger en tussen wonen, werken en recreëren als kwaliteit van de leefomgeving te kunnen behouden. Daarbij is er aandacht voor compacte binnensteden, het behoud van basisvoorzieningen en leefbaarheid. d Onderhavig plan Limburgse principes-algemeen Het onderhavige besluitgebied is conform de bij de POVI behorende kaart ‘Limburgse principes’ gelegen in de zone ‘Landelijke kern’. De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied is belangrijk. Een aantal kernen vervult op sommige terreinen een regionale verzorgende functie met onderwijs, zorg, cultuur, winkels en werklocaties. De zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn hier belangrijke uitgangspunten. Limburgse steden en dorpen moeten ook in de toekomst een aantrekkelijke en leefbare basis voor de inwoners zijn. de Limburgse steden en dorpen krijgen de komende decennia te maken met grote gecompliceerde vraagstukken en transities. Bij veel vraagstukken in het bebouwd gebied geldt dat de overheid, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven samen oplossingen moeten vinden. Een belangrijke rol ligt bij de gemeenten. Een toenemend aantal vraagstukken overstijgt echter het lokale niveau en vraagt om gezamenlijk optrekken van gemeenten in regionaal verband. Limburgse principes-woningbouw Limburg kent verstedelijkte en landelijke gebieden.
Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. De provincie wil de variatie in gebieden koesteren en zet zowel in op duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat steden en dorpen compact blijven en stedelijke functies daar geconcentreerd worden. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. Volgens de POVI wordt onder bestaand bebouwd gebied (in relatie tot wonen) het stedenbouwkundig samenspel oftewel samenhangende structuur van op korte afstand van elkaar gelegen bebouwing verstaan, met een overwegende woonfunctie, waar veel mensen per oppervlakte eenheid daadwerkelijk wonen. Feitelijk onderscheidt de provincie binnen bestaand bebouwd gebied drie categorieën: stedelijk gebied, landelijke kernen en linten/clusters. Geconcludeerd kan worden dat het besluitgebied is gelegen in een landelijke kern en daarmee binnen het door de provincie gedefinieerde ‘bestaand bebouwd gebied’. Het plan past daarmee binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Limburg. Ten aanzien van het thema wonen is voorts aangegeven dat een woningaanbod/planvoorraad gewenst is waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.
Alle woningbouwontwikkelingen worden beschouwd als provinciaal belang. Het onderhavige plan voorziet in de toevoeging van tien nieuwe seniorenwoningen. Daarmee levert het initiatief een bijdrage aan de kwalitatieve behoefte aan seniorenwoningen in de gemeente Eijsden-Margraten. Deze ontwikkeling wordt dan ook als een positieve ontwikkeling beschouwd. Een toetsing aan het regionale en gemeentelijke woningbouwbeleid is beschreven in de paragrafen 3.4 en 3.6 van deze motivering. 3.2.2 Instructieregels provincie (Omgevingsverordening) Artikel 8.0b, lid 1 van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsplanwijziging, naast de instructieregels van het Rijk ook de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen. Onderhavig plan Vanuit de Omgevingsverordening gelden voor het onderhavige besluitgebied, gelet op de inhoud van het plan, instructieregels voor woningbouw, klimaatadaptatie, het beschermingsgebied Einstein Telescope, het uitslutingsgebied windturbines en de overstromingskans. Deze aspecten komen in het navolgende aan de orde. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 20 -
Motivering
Woningbouw In paragraaf 12.1.1 van de Omgevingsverordening is de instructieregel opgenomen dat de motivering bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft opd de realisatie van één of meerdere woningen beschrijft dat: a) rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en hoofdstuk 5 (Wonen en leefomgeving) van de provinciale Omgevingsvisie; b) sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c) over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d) het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; e) realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid van realisatie van deze woningen komt te vervallen. Onderhavig plan Het onderhavige plan voldoet aan de gestelde criteria. Aan het criterium onder sub a. wordt voldaan, hetgeen reeds is beschreven in deze ruimtelijke motivering onder het kopje ‘Provinciale Omgevingsvisie’. Ten aanzien van sub b. kan worden aangegeven.
Vooraf: Woondeal Limburg Op 9 maart 2023 is de Woondeal Limburg ondertekend door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Limburg, alle Limburgse gemeenten, Waterschap Limburg en de Limburgse woningcorporaties. De Woondeal Limburg is de regionale uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil de Rijksoverheid het woningtekort in heel Nederland terugdringen. De nationale opgave betreft de bouw van 980.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde in het betaalbare segment. In Limburg hebben de gezamenlijke gemeenten en de provincie met elkaar afgesproken 26.550 woningen voor de periode tot en met 2030 te bouwen. Eveneens hebben de partners een ambitie genoemd om 20.000 extra woningen te bouwen indien de situatie erom vraagt. In de Woondeal Limburg is afgesproken om in de eerste periode (2022-2024) 16.561 woningen toe te voegen. Op 7 november 2023 is de Woonmonitor 2023 van de provincie Limburg verschenen. Dit is een rapportage waarin de relevante en actuele ontwikkelingen op de Limburgse Woningmarkt worden geschetst aan de hand van de meest recente beschikbare cijfers. De Woonmonitor 2023 biedt een verscherpt en geactualiseerd beeld van de situatie op de Limburgse woningmarkt.
De belangrijkste constateringen zijn dat de bevolking van Limburg in 2022, in tegenstelling tot de afgelopen tien jaar, is gegroeid en dat er ruim 4.500 woningen zijn gerealiseerd. Hiermee liggen de ambities uit de (in het voorgaande genoemde) Limburgse Woondeal op koers. Helder is dat in Limburg met name sprake is van een kwalitatieve woonopgave. De ingezette lijn van de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 wordt daarmee verder bekrachtigd. Het blijft dus van belang om plannen die voorzien in een urgente woonbehoefte (voor senioren, starters, internationale werknemers, spoedzoekers, in de sociale en middeldure huur) met voorrang te realiseren en de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig te transformeren. Het aantal inwoners en aantal huishoudens in Limburg zullen volgens de prognoses de komende jaren blijven groeien. De bevolkingspiek ligt volgens de Progneff-prognose 2023 voor Zuid-Limburg rond 2025. De huishoudenspiek ligt voor Zuid-Limburg eveneens rond 2025. Volgens de Progneffprognose 2023 zal alleen het aantal 75-plushuishoudens de komende jaren stijgen. Alle andere huishoudenstypen nemen af. De vraag naar woningen die geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens, in het bijzonder 75-plussers, zal groot blijven. De woningen die op basis TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 21 -
Motivering
van dit omgevingsplan worden gerealiseerd zijn geschikt voor senioren en daarmee passend binnen de behoefte. d Ten aanzien van sub c. kan worden aangegeven dat op basis van de Regionale Woonvisie ZuidLimburg woningbouwplannen dienen te worden afgestemd. Het plan is regionaal afgestemd en akkoord bevonden. Ten aanzien van sub d. zal de gemeente Eijsden-Margraten zorg moeten dragen voor het opnemen van de extra woning in de monitoringssystematiek van de provincie Limburg. Ten aanzien van sub e. kan worden aangegeven dat de woning zeker binnen de aangegeven periode van vijf jaar zal worden gerealiseerd. Dit zal vastgelegd worden in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Het voorliggende plan kan voldoen aan de in de Omgevingsverordening aangegeven criteria ten aanzien van nieuwe woningen. Klimaatadaptatie Conform artikel 3.5 van de OvL bevat de motivering bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt op het gebied van wateroverlast, overstroming en droogte.
Door klimaatverandering nemen hittestress, wateroverlast, droogte en de kans op overstromingen toe. Dat levert risico’s op voor onze gezondheid, veiligheid en economie. Daarnaast staan de kwaliteit van de natuur en de biodiversiteit onder druk. Ook in de gebouwde omgeving. Het is van groot belang dat de gemeente zich aanpast aan deze veranderingen. De overheid, maatschappelijke organisaties, inwoners en bedrijven werken aan de benodigde aanpassingen voor het omgaan met extreme weersomstandigheden en het versterken van de biodiversiteit, zodat dit het nieuwe normaal wordt. De afwegingen inzake klimaatadaptatie zijn opgenomen in paragraaf 4.10 van deze motivering. Beschermingsgebied Einstein Telescope In de Omgevingsverordening is aangegeven dat een plan dat betrekking heeft op een gebied binnen het beschermingsgebied ‘Einstein Telescope’ geen activiteiten toelaat die zijn genoemd in artikel 16.1. Deze activiteiten betreffen het plaatsen of hebben van een windturbine, het uitvoeren van een ontgronding met uitzondering van een ontgronding die op grond van de verordening vergunningvrij is of het plegen van een boring of andere ingreep in de bodem dieper dan 100 meter beneden het maaiveld. Van deze activiteiten is in het onderhavige plan geen sprake.
Uitslutingsgebied windturbines In artikel 13.1 is aangegeven dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op het uitsluitingsgebied windturbines, binnen dat gebied geen plaatsing van een windturbine met een masthoogte van 25 meter of hoger toelaat. Van deze activiteiten is in het onderhavige plan geen sprake. Overstromingskansgebied E Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht geldt voor overstromingskansgebied E een gemiddelde overstromingskans van 1:100 per jaar als omgevingswaarde. Deze omgevingswaarde is een inspanningsverplichting voor het Waterschap Limburg. De gemeente of de initiatiefnemer van dit plan hebben hier geen rol in. 3.2.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat er voldaan wordt aan de Provinciale Omgevingsvisie omdat de nieuwe woningen worden gerealiseerd in bestaand bebouwd gebied. Daarnaast kan op basis van de beleidsmatige uitwerkingen in paragraaf 3.4 en 3.6 en de aspecten van de fysieke leefomgeving in
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 22 -
Motivering
hoofdstuk 4 van deze motivering worden voldaan aan de instructieregels vanuit de Omgevingsverordening. d
3.3 Omgevingswaarden Omgevingswaarden zijn bedoeld voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Ook ondersteunen ze bij het zorgen voor een goede omgevingskwaliteit. Een omgevingswaarde is een van de instrumenten waarmee overheden het beleid van een omgevingsvisie kunnen uitvoeren. Hiermee kan de gemeente, provincie of het Rijk de kwaliteit vastleggen die ze voor de fysieke leefomgeving wil bereiken. Deze kwaliteit moet objectief vast te stellen en meetbaar zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om waarden voor de luchtkwaliteit of de waterkwaliteit. Omgevingswaarden van het Rijk volgen vaak uit Europese of andere internationale verplichtingen. De Rijksomgevingswaarden staan in Hoofdstuk 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het Rijk heeft in het Bkl, op grond van artikel 2.15 lid 1 van de Omgevingswet, omgevingswaarden vastgesteld voor de luchtkwaliteit, de kwaliteit van het oppervlaktewater en het grondwater, de zwemwaterkwaliteit, de veiligheid van primaire waterkeringen en de veiligheid van andere dan primaire waterkeringen in beheer bij het Rijk. De provincie is verplicht om omgevingswaarden te stellen voor watersystemen. De provincie stelt omgevingswaarden vast in de omgevingsverordening. Vanuit de Omgevingsverordening Limburg is een omgevingswaarde voor de overstromingskans opgenomen voor dit gebied.
Deze is besproken in subparagraaf 3.2.2. Los van deze verplichtingen mogen gemeenten, Rijk en provincies ook voor andere onderwerpen omgevingswaarden stellen. Voor bijvoorbeeld de geur van veehouderijen of voor lichthinder zijn ook omgevingswaarden denkbaar. Gemeenten mogen alleen omgevingswaarden vaststellen op terreinen waar Rijk of provincie geen omgevingswaarden hebben vastgesteld. Voor dit besluitgebied zijn (nog) geen omgevingswaarden vastgesteld door de gemeente Eijsden-Margraten.
3.4 Regionaal beleid 3.4.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen gemeenten met deze gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft, leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio. In deze SVWZL staat de transformatieopgave per gemeente centraal in de ontwikkeling van de woningvoorraad. Om de gewenste kwantitatieve omvang van de woningvoorraad te bepalen wordt de transformatieopgave per gemeente uit de Woonmonitor gebruikt als de kwantitatieve koersbepalende opgave om te komen tot een gezonde woningmarkt met voldoende marktspanning. De transformatieopgave wordt bepaald door de combinatie van de leegstand in de woningvoorraad (minus een gezonde frictieleegstand van 2%) en de huishoudensontwikkeling. De transformatieopgave per gemeente wordt tweejaarlijks vastgesteld. De transformatieopgave is een koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. De transformatieopgave wordt vastgesteld per gemeente en is beleidsneutraal.
Het betreft daarmee geen afdwingbare bouwof sloopopgave.
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Breusterstraat 20 Eijsden Gemeente Eijsden-Margraten
- pagina 23 -
Motivering
In de regio zijn de volgende afspraken gemaakt: - schrappen van programma dat geen toegevoegde waarde meer heeft; - transformatieopgave tweejaarlijks vaststellen per gemeente; d - herinvulling waardevol bestaand vastgoed (zoals monumenten) heeft prioriteit; - compensatie verplicht bij nieuwe initiatieven (in deze volgorde): 1. slopen; 2. financiële compensatieregeling; 3. gemeente neemt sloopverplichting over en voert deze uit binnen raadstermijn; 4. schrappen bestaande plancapaciteit: 1 nieuwe woning tegen 4 bestaande woningen. 3.4.2 Beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ In vervolg op de SVWZL hebben de Zuid-Limburgse gemeenten gezamenlijk de beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ opgesteld. Elke gemeente heeft deze beleidsregel separaat vastgesteld. De strekking van deze beleidsregel is dat ‘goede woningbouwplannen’ niet meer hoeven te worden gecompenseerd.
Woningbouwplannen worden beschouwd als goede plannen als zij voldoen aan alle drie de onderstaande criteria: Criterium 1: het plan heeft maatschappelijke meerwaarde Een woningbouwplan heeft maatschappelijke meerwaarde wanneer sprake is van één van de volgende situaties: - aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen; - herstructurering/vervangingsbouw van woningen; - hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw; - aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad; - er wordt voorzien in woningen waaraan een evidente behoefte is, dat zijn met name woonwagens en sociale en middeldure huur- en koopwoningen voor de doelgroep starters en senioren. Met koopwoningen in deze categorie wordt specifiek bedoeld: woningen die vallen binnen de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, dit jaar € 355.000 v.o.n.). Toetsing criterium 1 Middels de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan wordt de realisering van 10 duurdere koopappartementen voor senioren mogelijk gemaakt. Met de herbestemming van dit agrarisch bedrijfscomplex wordt verdere leegstand en bouwkundig verval van de opstallen voorkomen. Leegstand en verval leidt tot verloedering en verpaupering en daarmee ook tot aantasting van de leefbaarheid van de omgeving.