20250930 06b Bijlage 1 BP Bredeweg 29 Banholt - Toelichting bestemmingsplan

Bredeweg 29-29a Te Banholt Toelichting Gemeente Eijsden-Margraten

Projectgegevens: Projectnummer: Datum:

M202191 6 mei 2025

Bredeweg 29-29a Te Banholt Toelichting Gemeente Eijsden-Margraten

Status:

NL.IMRO.1903.BPBUI6262NX29VG01 vastgesteld

Vestiging Baexem Kerkstraat 2 6095 BE BAEXEM 0475 - 45 92 60

Vestiging Ubachsberg Kerkstraat 4 6367 JE VOERENDAAL 045 - 575 32 55

IDN-nummer:

info@aelmans.com www.aelmans.com Op onze dienstverlening zijn de algemene voorwaarden van Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. van toepassing die u vindt op www.aelmans.com. Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. is inschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 14091320. Alleen aan het volledige originele document kunnen rechten worden ontleend door de opdrachtgever. Derden (met uitzondering van bevoegde gezagen) kunnen geen rechten ontlenen aan dit rapport. Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. is niet aansprakelijk voor schade die direct dan wel indirect voortvloeit uit conclusies, aannames en/of aanbevelingen die vermeld staan in dit rapport. Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. is niet aansprakelijk voor mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van dit rapport zelf neemt.

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

Hoofdstuk 2 Plangebied en planontwikkeling

7

2.1 2.2 2.3

7 14 16

Plangebied Beoogde planontwikkeling Ruimtelijke effecten

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridische situatie

19

3.1 3.2 3.3

19 21 21

Bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' Facetbestemmingsplan 'Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten' Strijdigheid planvoornemen

Hoofdstuk 4 Beleid

23

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid

23 25 31

4.4

Gemeentelijk beleid

34

Hoofdstuk 5 Milieutechnische aspecten

37

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

37 37 38 40 41 42

Besluit m.e.r. Bodem Geluid Milieuzonering Luchtkwaliteit Externe veiligheid

Hoofdstuk 6 Overige ruimtelijke aspecten

45

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

45 47 47 49 51 56

Archeologie en cultuurhistorie Kabels en leidingen Verkeer en parkeren Waterhuishouding Natuurbescherming Duurzaamheid

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

59

7.1 7.2

Grondexploitatie Planschade

59 60

Hoofdstuk 8 Planstukken

61

8.1 8.2

61 61

Algemeen Toelichting, regels en verbeelding

Bredeweg 29-29a te Banholt

3

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en formele procedure

65

9.1 9.2 9.3 9.4

65 65 65 66

Inleiding Vooroverleg Inspraak Formele procedure

Toelichting

4

Bredeweg 29-29a te Banholt

Hoofdstuk 1

Inleiding

Het voornemen is om de varkenshouderij ter plekke van de locatie Bredeweg 29/29a te Banholt duurzaam te beëindigen en de locatie te herontwikken voor woningbouw (5 vrije sector bouwkavels).

Uitsnede topografische kaart met aanduiding plangebied

De gemeente heeft kenbaar gemaakt principemedewerking te willen verlenen aan het voornemen. Omdat het planvoornemen met betrekking tot de gewenste woningbouw niet past binnen de kaders van het ter plekke geldende bestemmingsplan dient een separate bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Voorliggend document voorziet in een toelichting op bijbehorende regels en verbeelding voor de bestemmingsplanwijziging.

Bredeweg 29-29a te Banholt

5

6

Bredeweg 29-29a te Banholt

Hoofdstuk 2

Plangebied en planontwikkeling

In dit hoofdstuk worden het plangebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Plangebied

2.1.1 Ligging Onderhavig plangebied is gelegen aan de Bredeweg 29/29a te (6262 NX) Banholt, gelegen in het oostelijk deel van de dorpskern.

Luchtfoto met aanduiding plangebied

Kadastraal betreft het plangebied alwaar de herontwikkeling tot woningbouw plaats vindt het perceel gemeente Mheer - sectie A - nummer 4830. In verband met spuitcirkels (zie paragraaf 5.4.3) vormen aanvullend de percelen gemeente Mheer - sectie A nummers 4765, 4782, 4783, 4800, en 4832 (allen gedeeltelijk) en de percelen gemeente Margraten - sectie V nummers 134, 184, 214, 225, 237, en 239 (allen gedeeltelijk) onderdeel van het plangebied. Tot slot is tevens het kadastraal perceel gemeente Mheer - sectie A - nummer 4831, behorende tot de locatie Bredeweg 27, opgenomen in onderhavig plangebied.

Bredeweg 29-29a te Banholt

7

Kadastrale kaart met ligging diverse percelen 2.1.2

Bestaande situatie

Ter plekke van het plangebied is in de bestaande situatie - naast erfverharding - sprake van een agrarisch bedrijfsgebouw ten behoeve van de huisvesting van 1.168 vleesvarkens. De varkenstal wordt aan de zuid(oost)elijke zijde begrensd door een fose houtsingel. Voor de agrarische bedrijfsvoering is een Natuurbeschermingswetvergunning verleend. Voorts is sprake van een vergunde opslagloods annex bewaarplaats voor akkerbouwproducten en een vergunde bedrijfswoning; beiden zijn nog niet gerealiseerd. De situatietekening van bestaande c.q. vergunde situatie ter plekke is weergegeven in de volgende figuur.

8

Bredeweg 29-29a te Banholt

Situatietekening

De bestaande situatie ter plekke van het plangebied en de directe omgeving wordt weergegeven aan de hand van de volgende foto's.

Bredeweg 29-29a te Banholt

9

Zichtpunt foto's

Foto 1

Foto 2

10

Bredeweg 29-29a te Banholt

Foto 3

Foto 4

Foto 5

Foto 6

Bredeweg 29-29a te Banholt

11

Foto 7

Foto 8

Foto 9

Foto 10

12

Bredeweg 29-29a te Banholt

In onderstaande luchtfoto's is de locatie vanuit de vier windrichtingen weergegeven.

Bredeweg 29-29a te Banholt

13

Luchtfoto's met ligging woningbouwlocatie inclusief buurperceel

2.2

Beoogde planontwikkeling

Het planvoornemen behelst het duurzaam beëindigen van de varkenshouderij ter plekke van het plangebied middels van de sloop van de bestaande stal. In dat verband zullen de verleende vergunningen voor de opslagloods/bewaarplaats en de bedrijfwoning worden ingetrokken, alsook de milieuvergunning. Teneinde de duurzame beëindiging van de agrarische bedrijfsactiviteiten exploitatietechnisch haalbaar te krijgen, is in overleg tussen de initiatiefnemers, de provincie en de gemeente een woningbouwplan ontwikkeld. Daarbij is zijdens de provincie kenbaar gemaakt op deze plek geen stedelijke ontwikkeling in de vorm van een diversiteit aan woningtypen en -aantallen. Om een woningbouwplan met een beperkter aantal woningen haalbaar te maken, is tot een bouwplan van 5 bouwkavels in de vrije sector gekomen. De ontsluiting van deze bouwkavels op onderhavig perceel is slechts op één plek mogelijk, namelijk aan de zuidzijde op de Bredeweg na de snelheidsremmer bij de entree van de bebouwde kom van Banholt. Een ontsluiting meer oostelijk, nabij de huidige inrit tot de agrarische bedrijfskavel, is onwenselijk bevonden omdat in die situatie de bebouwing zich te veel in de richting van het buitengebied gaat ontwikkelen. Een ontsluiting via de westelijk gelegen Hondsrugweg op de Bredeweg is niet mogelijk, gelet op de te beperkte profielbreedte van deze veldweg.

Doordat enkel een ontsluiting vanuit de zuidzijde mogelijk is, impliceert dit een woningbouwplan met een verkaveling rondom een 'cul de sac'. Hiermee ontstaat een ruimtelijk afgerond geheel, als afronding van de dorpskern. Ten behoeve van de planontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan vervaardigd ten behoeve van de inpassing van de woningen in het landschap. Op dit landschapsplan wordt nader ingegaan op paragraaf 6.5.6. Naast het landschapsplan is tevens een beeldkwaliteitplan vervaardigd teneinde de stedenbouwkundige kwaliteit van de te realiseren nieuwbouw te kunnen garanderen. Het beeldkwaliteitplan van onderhavige planontwikkeling is opgenomen in Bijlage 1. In het beeldkwaliteitsplan worden de criteria omschreven waaraan het ontwerp van de beoogde woningen en de inrichting van de buitenruimte moet voldoen. Door aan die criteria te voldoen kan worden bijgedragen aan het behoud en versterking van de kwaliteit, de herkenbaarheid van het plan en de samenhang met de omgeving. Het beeldkwaliteitplan dient als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en de gedachten achter het stedenbouwkundig plan en de daadwerkelijke bouw van de

14

Bredeweg 29-29a te Banholt

woningen. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van bebouwing, buitenruimte, de dorpsrand en de goede landschappelijke inpassing tot uitdrukking komt.

Verkaveling plangebied

Voorzien wordt in het realiseren van 5 vrije sector kavels binnen het plangebied ontsloten middels een gezamenlijke ontsluitingsweg c.q. ‘cul de sac’, waarop de voorgevels zich dienen te oriënteren. Op de meest zuidelijke kavel, gelegen aan de entree, wordt voorzien in een specifieke 'markante' woning: deze woning dient twee straatgerichte voorgevels te krijgen naar zowel de zuidzijde (bestaande weg) als de westzijde (nieuwe entree). De kavels variëren, waarbij twee kavels een oppervlak van circa 1.250 m², één kavel van circa 1.370 m², één kavel van circa 1.600 m², en één kavel van circa 2.500 m². Voor vier kavels wordt het maximum toegestane oppervlak gemaximaliseerd op 375 m². Dit oppervlak bestaat uit een oppervlakte van het hoofdgebouw (woning) van 225 m² en een oppervlakte aan bijgebouwen tot een maximum van 150 m² (al dan niet vergunningvrij). Dit geldt niet voor de 'markante' woning, waarbij geen bijbehorende bouwwerken (ook niet vergunningvrij) worden toegestaan. Dit om te voorkomen dat vanuit het oogpunt van de gewenste beeldkwaliteit ter plekke vrijstaande bijgebouwen het nagestreefde markante karakter van deze 'entreewoning' verstoren. Voor deze woning gaat een maximum toegestaan bebouwd oppervlak gelden van 300 m².

In het beeldkwaliteitplan worden verder criteria gesteld aan het beeld, de gevelopbouw, het materiaal- en kleurgebruik en detaillering, de compositie van de massaonderdelen, aan- en bijbouwen, erfinrichting, en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan gaat onderdeel uitmaken van de gemeentelijke Welstandsnota waarmee de ter plekke van onderhavig plan beoogde beeldkwaliteit is geborgd.

Bredeweg 29-29a te Banholt

15

Naast vorenstaande planontwikkeling wordt tevens het, aangrenzend aan de woningbouwlocatie gelegen, perceelnummer 4831 behorende tot de locatie Bredeweg 27 op verzoek van de eigenaar betrokken bij voorliggende planontwikkeling. Ter plekke is op grond van het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer' van toepassing, terwijl het perceel in werkelijkheid onderdeel uitmaakt van de tuin behorende tot de Bredeweg 27. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de feitelijke situatie positief bestemd tot 'Wonen'.

2.3

Ruimtelijke effecten

De ruimtelijke effecten die optreden vanwege voorliggende planontwikkeling zijn meerledig. Er treedt milieuwinst, onsteningswinst, en kwaliteitswinst op. 2.3.1 Milieuwinst In eerste instantie is sprake van het duurzaam beëindigen van een vergunde varkenshouderij. Deze beëindiging leidt daarmee tot een aanzienlijke milieuwinst voor de (directe) woonomgeving in Banholt. In de ter plekke van onderhavig plangebied bestaand vergunde situatie als varkensbedrijf is sprake van een overbelaste geursituatie. De geurcontouren van de vergunde situatie zijn visueel zichtbaar in onderstaande uitsnede van de geurcontourenkaart behorende bij de gemeentelijke Geurverordening. Onderhavige locatie betreft de met cijfer 105 aangeduide locatie.

Uitsnede geurcontourenkaart

Uit de geurcontourenkaart blijkt dat vanwege de vergunde situatie ter plekke van onderhavig plangebied voor een groot deel van Banholt sprake is van een overbelaste situatie. In het kader van voorliggende planontwikkeling wordt de milieuvergunning voor het varkensbedrijf ingetrokken, hetgeen in de vanwege voorliggende planontwikkeling met de gemeente gesloten anterieure overeenkomst is vastgelegd alsook middels voorwaardelijke verplichting in voorliggend bestemmingsplan (zie artikel 5.4.5 van de regels). Als gevolg daarvan zorgt het plan voor een verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving. Tévens wordt hiermee een belemmering opgeheven voor ontwikkelingen voor geurgevoelige objecten.

16

Bredeweg 29-29a te Banholt

2.3.2 Ontsteningswinst Als gevolg van voorliggende planvoornemen treedt voorts ontstening op. Op grond van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' bedraagt het rechtstreeks toegestane oppervlak aan bebouwing ter plekke van onderhavig plangebied circa 6.000 m2 . Hiervan is in de bestaande situatie circa 2.428 m² reeds aanwezig en/of vergund. Op grond van voorliggend bestemmingsplan mag voor vier van de vijf kavels het hoofdgebouw een maximum oppervlak hebben van 225 m², waarbij aanvullend ten hoogste 150 m² aan bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Voor de 'markante woning' aan de entree wordt voorgeschreven dat het totale oppervlak aan gebouwen ten hoogste 300 m² mag bedragen. Het totaal aan rechtstreeks toegestaan oppervlak aan gebouwen op grond van voorliggend bestemmingsplan bedraagt daarmee 1.800 m². Gelet op vorenstaande is sprake van een ontstening van tenminste 628 m² (ten opzichte van de bestaande en vergunde situatie) en maximaal 4.200 m² (ten opzichte van het huidig planologisch rechtstreeks toegestane oppervlak). De verplichting tot sloop van de bestaand aanwezige bebouwing (varkensstal) is bovendien vastgelegd in de met de gemeente gesloten anterieure overeenkomst alsook middels voorwaardelijke verplichting in voorliggend bestemmingsplan (zie artikel 5.4.4 van de regels).

2.3.3 Kwaliteitswinst Tot slot wordt in het kader van de te realiseren woningbouw, waarvan de te behalen kwaliteit is vastgelegd en geborgd in een beeldkwaliteitplan (zie Bijlage 1), een landschappelijk inpassingsplan uitgevoerd. Dit plan voorziet onder andere in de aanplant van een boomgaard in het oostelijke deel van het plangebied, hooiland met bloem- en kruidenrijke vegetatie, diverse hagen, struweel met overstaanders, en markante bomen. Als gevolg van deze landschappelijke inpassing wordt het aanzicht komende vanuit oostelijke richting op het plangebied verfraaid en vergroend. Naast publiekrechtelijke verankering van realisatie en (duurzame) instandhouding deze landschappelijke aanplant middels voorwaardelijke verplichting (zie artikel 5.4.2 van de regels) is dit tevens vastgelegd in de met de gemeente gesloten anterieure overeenkomst.

Bredeweg 29-29a te Banholt

17

18

Bredeweg 29-29a te Banholt

Hoofdstuk 3 3.1

Planologisch-juridische situatie

Bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening'

Ter plekke van onderhavig plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' van kracht. Op grond van dit bestemmingsplan geldt in eerste instantie de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' (ruimschoots 9.600 m²) met daarbinnen opgenomen bouwvlak van circa 6.000 m². Voorts is middels specifieke aanduiding opgenomen dat ter plekke 1 bedrijfswoning aanwezig mag zijn.

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' - bestemming 'Agrarisch - Bedrijf'

Ten zuiden van de agrarische bedrijfsbestemming is een deel van het kadastrale perceelnummer 4830, alsook het aangrenzend gelegen perceelnummer 4831 (behorende tot de Bredeweg 27), bestemd voor 'Verkeer'. Dit is weergegeven in onderstaande figuur.

Bredeweg 29-29a te Banholt

19

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' - bestemming 'Verkeer'

De overige gronden gelegen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zijn bestemd voor 'Agrarisch'.

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' - bestemming 'Agrarisch'

Naast de bestemmingen 'Agrarisch - Bedrijf', 'Verkeer', en 'Agrarisch' zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie', 'Waarde - Landschapselement', en 'Waterstaat - Erosie' van toepassing. Ten laatste is sprake van de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - bodembeschermingsgebied- en 'milieuzone -

20

Bredeweg 29-29a te Banholt

grondwaterbeschermingsgebied'.

3.2

Facetbestemmingsplan 'Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten'

Tevens is onderhavig plangebied gelegen binnen het plangebied van het facetbestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten', vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden-Margraten op 25 september 2018. In het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening' is nog geen parkeerregeling opgenomen en wordt verwezen naar de (aanvullende) stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening. Na de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK (Staatsblad 2014 Jaargang 2014, Nr. 458), zijn de parkeervoorschriften niet meer in de verordening opgenomen maar worden deze geregeld in het bestemmingsplan. Met het facetbestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeren Eijsden-Margraten' is het mogelijk om in één keer de onderliggende bestemmingsplannen gedeeltelijk te herzien, zodat bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen of afwijkend gebruik de aanvraag omgevingsvergunning getoetst kan worden aan het bestemmingsplan als het gaat om het onderdeel parkeren.

3.3

Strijdigheid planvoornemen

Voorliggende planontwikkeling is niet rechtstreeks vergunbaar op grond van de regels behorende bij het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009, inclusief 1e herziening'. Ook biedt het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden om het het planvoornemen alsnog mogelijk te maken. Dientengevolge dient buitenplans te worden afgeweken van het bestemmingsplan. Ten behoeve van onderhavige planontwikkeling is het opstellen van een separaat postzegelbestemmingsplan, en in dat verband het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure, het meest passende planologisch-juridische instrument. Ten behoeve van de afwijking van het geldende bestemmingsplanregels dient aangetoond te worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet het planvoornemen worden afgezet tegen de geldende beleidskaders en de diverse relevante omgevingsaspecten. In het kader van de toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zullen ook de middels dubbelbestemmingen vastgelegde planologische waarden archeologie, landschapselementen, en erosie aan bod komen. Voorliggend document voorziet in de toelichting van het postzegelbestemmingsplan voor onderhavig planvoornemen.

Bredeweg 29-29a te Banholt

21

22

Bredeweg 29-29a te Banholt

Hoofdstuk 4

Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014). Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en aan de Strategische Visie 2022 (Vernieuwen door verbinden).

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. In de NOVI staat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal, waarmee wordt bedoeld dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. In de NOVI wordt gebruik gemaakt van afwegingsprincipes bij het maken van keuzes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. In de NOVI zijn de volgende belangrijste keuzes opgenomen: een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat Nederland zodanig wordt ingericht dat het land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) worden ingepast; de verandering van de energievoorziening.

Bij de inpassing van duurzame energie dient oog te zijn voor omgevingskwaliteit; de overgang naar een circulaire economie, waarbij Nederland tegelijk goed kan blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat kan bieden; de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland, waarmee wordt gestuurd op een goed bereikbaar netwerk van steden; het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden; het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. Daarbij wordt bijvoorbeeld gewerkt aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Ter uitvoering van de in de NOVI gemaakte keuzes is een Uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin staat hoe samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering zal moeten worden gegeven aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling. Daarnaast wordt gebiedsgericht gewerkt met Omgevingsagenda's en NOVI-gebieden.

In de NOVI wordt ten aanzien van Zuid Limburg aangegeven dat de regio sociaaleconomische en fysieke opgaven heeft die van betekenis zijn in een bijzondere grensoverschrijdende omgeving (met regio's rond het Duitse Aken, het Waalse Luik en het Vlaamse Hasselt). De opgaven die te maken hebben met bereikbaarheid (drielandentrein), circulaire economie (Chemelot) en bevolkingsdaling (voormalige mijnstreek) zijn stuk voor

Bredeweg 29-29a te Banholt

23

stuk fors en vragen alle drie internationale afstemming en overleg. Een rijksrol is daarbij noodzakelijk. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388): project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen; grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen; toekomstige rivierverruiming van de Maastakken; Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied; verstedelijking in het IJsselmeer; defensie; erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; hoofdwegen en landelijke spoorwegen; elektriciteitsvoorziening; ecologische hoofdstructuur. Op 1 december 2020 is een wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening in werking. (Staatsblad 2020, 204). Als gevolg van dit wijzigingsbesluit zijn de volgende onderdelen van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) gewijzigd: kustfundament; grote rivieren; radarstations; hoogspanningsverbindingen.

4.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. 4.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.' De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

24

Bredeweg 29-29a te Banholt

Onderhavig project betreft het kunnen realiseren van in totaal vijf woningen. Op basis van jurisprudentie is bepaald dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Voorliggend project wordt derhalve niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. 4.1.5 Conclusie Rijksbeleid De beoogde planontwikkeling levert geen strijd op met de Nationale Omgevingsvisie, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de NOVI en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) Op 15 december 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door Gedeputeerde Staten, waarna vervolgens Provinciale Staten deze op 1 oktober 2021 hebben vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden. In algemene zin is de Omgevingsvisie een strategische en lange termijn visie (2030-2050) op de fysieke leefomgeving. In de visie worden onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed omschreven. Daarnaast worden tevens de aspecten gezondheid, veiligheid en een gezonde leefomgeving - indachtig de Omgevingswet - in de Omgevingsvisie meegenomen. 4.2.1.1 Hoofdopgaven In de omgevingsvisie worden door de provincie drie hoofdopgaven onderscheiden die Limburg-breed spelen. Weliswaar verschillen de accenten per gebied en per sector. De hoofdopgaven zijn: 1.

2. 3.

Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving: a. in stedelijk c.q. bebouwd gebied; b. in landelijk gebied; Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); Klimaatadaptatie en energietransitie.

4.2.1.2 Limburgse principes en algemene zonering Bij het maken van afwegingen op het gebied van de fysieke leefomgeving hanteert de provincie de volgende principes: gestreefd wordt naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving; de kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal; meer stad, meer land; zorgvuldig omgaan met ruimte en voorraden, boven- én ondergronds. Voor het toekomstbeeld voor Limburg hanteert de provincie een indicatieve zonering. De verschillende categorieën worden ondergebracht bij drie hoofdtypes: 1.

landelijke gebieden: a. groenblauwe mantel b. Natuurnetwerk Limburg (inclusief Natura2000-gebied) c. Buitengebied

Bredeweg 29-29a te Banholt

25

2.

3.

bebouwde gebieden: a. stedelijk gebied b. stedelijk centrum c. landelijke kern d. werklocaties infrastructuren: a. (inter)nationale weg b. provinciale weg c. (inter)nationale spoorweg d. (inter)nationale waterweg e. (lucht)haven f. (inter)nationale leidingstrook

Onderhavig plangebied is gelegen in het 'buitengebied', direct grenzend aan een 'landelijke kern'.

Provinciale zoneringen met aanduiding plangebied

Buitengebied Het buitengebied betreft de landelijke gebieden op de Zuid-Limburgse plateaus en op de hogere zandgronden in Noord- en Midden-Limburg, samen zo'n 85.000 hectaren groot. Vergeleken met Noord- en Midden-Limburg zijn er in Zuid-Limburg minder mogelijkheden voor intensieve vormen van grondgebruik op de plateaus. Dit komt door de aard van de ondergrond en de aanwezige omgevingskwaliteiten. Op de hogere zandgronden van

26

Bredeweg 29-29a te Banholt

Noord- en Midden-Limburg is, rekening houdend met de natuurlijke omstandigheden en de ruimteclaims vanuit verschillende transitieopgaven, een breed scala aan grondgebruiksvormen mogelijk. 4.2.1.3 Thematische visies De provincie onderscheidt in de omgevingsvisie de volgende thematische visies: wonen en leefomgeving veiligheid en gezondheid cultuur, sport en erfgoed economie werklocaties mobiliteit energie land- en tuinbouw water natuur landschap bodem en ondergrond Per thema beschrijft de provincie in de omgevingsvisie het provinciale belang, de opgave, de ambities en waar de provincie voor kiest. Voor onderhavige voornemen is sprake van een ontwikkeling gericht op wonen. Daarop wordt in de (provinciale) thematische visie 'Wonen en leefomgeving' ingegaan. Aangegeven wordt dat er op het gebied van wonen en leefomgeving veel uitdagingen en kansen liggen. Zo vermeldt de omgevingsvisie het volgende: De woningbehoeften van de Limburgers veranderen. Daarom kiezen wij voor een goed doordacht, flexibel beleid op hoofdlijnen. Hiermee spelen we in op de huidige opgaven én de te verwachten uitdagingen in de toekomst. De woonbehoeften van onze inwoners zijn hierbij leidend.

Voorts wordt het volgende aangegeven: Wat betreft onze ambitie is het succes van de woningmarkt onlosmakelijk verbonden met de sociaaleconomischeen gezondheidssituatie van de inwoners in de steden en dorpen en het voorkomen van segregatie. Door het in balans brengen van vraag en aanbod kunnen we een tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen voorkomen. Daarnaast heeft dit een positief effect op ongewenste leegstand met de bijbehorende ondermijningsen leefbaarheidsproblemen. 4.2.1.4 Gebiedsgerichte visies Naast de thematische visies gaat de provincie in de omgevingsvisie ook in op de gebiedsgerichte visies. Daarbij wordt ingegaan op de visie op bovenregionaal niveau, om vervolgens de visies voor Noord-, Middenen Zuid-Limburg uiteen te zetten. De provincie geeft aan dat de aantrekkelijkheid van Zuid-Limburg in sterke mate wordt bepaald door de aanwezigheid van relatief op korte afstand van elkaar gelegen, dichtbevolkte stedelijke gebieden, gelegen in het unieke Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Het heuvellandschap en de Maasvallei geven samen met de historische binnenstad van Maastricht een bijzondere kwaliteit, rijke historie en eigen cultuur aan deze regio. In Zuid-Limburg wonen, werken en leven zo'n 600.000 mensen. Zuid-Limburg is het meest verstedelijkt grensgebied en de meest Europese regio van het land.

Samen met de stedelijke regio's van Aken (Duitsland), Luik en Verviers (Wallonië) en Tongeren, Hasselt en Genk (Vlaanderen) vormt Zuid-Limburg de Euregio Maas-Rijn met vier miljoen inwoners en 2,2 miljoen banen. Daarnaast maakt de regio deel uit van het groene grensoverschrijdende Drielandenpark.

Bredeweg 29-29a te Banholt

27

4.2.2

Omgevingsverordening Limburg (OvL)

4.2.2.1 Algemeen De Omgevingsvisie Limburg is een zelfbindend document en bindt daarmee enkel de provincie Limburg. Daar waar de provincie van mening is dat het noodzakelijk is om bindende regels te stellen voor de uitwerking van onderdelen van beleid in de POVI, dan gebeurt dit in de omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening Limburg staan de provinciale regels op het gebied van milieu, provinciale wegen, (grond-)water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte. De Omgevingsverordening Limburg bevat twee soorten regels: instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap. Dit zijn opdrachten aan de gemeenten en het waterschap die de gemeenten moeten verwerken in het gemeentelijke bestemmingsplan (Omgevingsplan) en het waterschap moet verwerken in de waterschapsverordening. Pas na het verwerken van de provinciale instructieregels in het gemeentelijke bestemmingsplan, of in de waterschapsverordening krijgen deze regels effect op activiteiten van inwoners en bedrijven. regels voor activiteiten die rechtstreeks voor alle inwoners en bedrijven gelden, of voor specifieke doelgroepen. 4.2.2.2 Gebiedsaanwijzingen Bij de OvL behoort een aantal thematische kaarten. Deze kaarten zijn digitaal raadpleegbaar, waarbij op perceelniveau kan worden beoordeeld welke provinciale regels uit de OvL van toepassing zijn.

Ter plekke van onderhavige locatie zijn een aantal gebiedsaanwijzingen van toepassing; deze zijn opgenomen in onderstaande figuur.

Uitsnede Omgevingsverordening Limburg met van toepassing zijnde gebiedsaanwijzingen

28

Bredeweg 29-29a te Banholt

4.2.2.3 Instructieregels beschermingsgebied 'Einstein Telescope' Vooraleerst is de gehele locatie in het beschermingsgebied 'Einstein Telescope' gelegen. Op grond van de instructieregels voor dit beschermingsgebied (Afdeling 16.1 Omgevingsverordening Limburg) zijn specifiek aangewezen activiteiten (zoals bijvoorbeeld de plaatsing van windmolens, of boringen dieper dan 100 meter) verboden. Voorliggend project voorziet niet in een bedoelde verboden activiteit, waardoor geen sprake is van strijdigheid met de regels van het beschermingsgebied 'Einstein Telescope'. 4.2.2.4 Instructieregels (beekdal in) beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg' Onderhavige locatie is gelegen binnen het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg'. In Afdeling 7.1 van de Omgevingsverordening Limburg zijn de instructieregels voor dit beschermingsgebied voorgeschreven. Voorgeschreven is dat een motivering bij een omgevingsplan (of buitenplanse omgevingsplanactiviteit) dat betrekking heeft op een gebied gelegen in het beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg een beschrijving bevat van (a) de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten (reliëf, open-besloten karakter, groene karakter, en cultuurhistorisch erfgoed), (b) de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan, en (c) de wijze waarop de negatieve effecten zijn gecompenseerd.

Ten behoeve van voorliggend project is een landschappelijk inpassingsplan vervaardigd. Op dit plan wordt nader ingegaan in paragraaf 6.5.6. Onderdeel van dit plan is een omschrijving van de in het projectgebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze hoe met de bescherming en de versterking van deze kwaliteiten wordt omgegaan, en hoe eventuele negatieve effecten zijn gecompenseerd. Bij het opstellen van het inpassingsplan is gebruik gemaakt van het Handvat Kernkwaliteiten Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Als gevolg van voorliggend project is geen sprake van strijdigheden met de instructieregels van het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg'. 4.2.2.5 Instructieregels planvoorraadnieuwe woningen In artikel 12.1 van de Omgevingsverordening Limburg is voorgeschreven dat bij de realisatie van één of meerdere woningen in de daartoe op te stellen motivering bij een omgevingsplan beschreven wordt dat: a. b. c.

d. e.

rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio's bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

De gemeenteraad van Eijsden-Margraten heeft de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg vastgesteld op 18 oktober 2016. Onderhavig plan voldoet aan het bepaalde in die structuurvisie. In paragraaf 4.3 van voorliggende toelichting wordt daarop ingegaan.

Bredeweg 29-29a te Banholt

29

4.2.2.6 Instructieregels grondwaterbeschermingsgebieden Onderhavig projectgebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied, specifiek een freatisch grondwaterbeschermingsgebied. Freatische grondwaterbeschermingsgebieden zijn gebieden waar het grondwater zich rechtstreeks onder het oppervlak bevindt in een watervoerende laag, zonder een ondoorlatende laag erbovenop. De voeding gebeurt hier rechtstreeks door het insijpelen van hemelwater en/of oppervlaktewater. In afdeling 4.2 van de Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen zoals deze gelden voor (onder andere) grondwaterbeschermingsgebieden. Het doel van deze instructieregels is het beschermen van de kwaliteit van het grondwater vanwege de waterwinning, en het beschermen van de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater. Bij voorliggende project is geen sprake van verboden activiteiten zoals opgenomen in afdeling 4.2 van Omgevingsvisie Limburg. 4.2.2.7 Overstromingskansgebied C Op grond van de provinciale regels geldt, met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, voor 'overstromingskansgebied C' een gemiddelde overstromingskans van 1:25 per jaar als omgevingswaarde. Dit betreft een inspanningsverplichting voor het waterschap waaraan uiterlijk in 2035 dient te zijn voldaan.

4.2.2.8 Instructieregels 'uitsluitingsgebied windturbines' In artikel 13.1 van de OvL is bepaald dat ter plekke van het 'uitsluitingsgebied windturbines' geen plaatsing van een windturbine met een masthoogte van 25 meter of hoger toe wordt gelaten. Daarvan is bij voorliggend project geen sprake. 4.2.3 Limburgs Kwaliteitsmenu Voor (ruimtelijke) ontwikkelingen buiten de zogenaamde 'rode contouren' is het Limburgs Kwaliteitsmenu van kracht. In dit Kwaliteitsmenu geeft de provincie de Limburgse gemeenten een handreiking op welke wijze deze om moeten gaan met ontwikkelingen in het buitengebied. Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu. In z'n algemeenheid betreft het Limburgs Kwaliteitsmenu een beleidsregel die onder voorwaarden ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Limburg toestaat. Daarbij dient sprake te zijn van 'kwaliteitswinst'. Deze kwaliteitswinst kan op diverse wijze tot stand komen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een landschappelijke inpassing, het slopen van bedrijfsbebouwing of glasopstanden, het realiseren van natuur of het leveren van een financiële bijdrage in een (gemeentelijk) 'groenfonds'.

De provincie geeft in het Limburgs Kwaliteitsmenu richtlijnen en drempelwaarden voor het bepalen van de hoogte van de tegenprestatie bij verschillende soorten ruimtelijke ontwikkelingen. Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu. De gemeente Eijsden-Margraten heeft het Limburgs Kwaliteitsmenu vertaald in het ‘Gemeentelijk Kwaliteitsmenu Eijsden-Margraten 2013’, waarop nader wordt ingegaan in paragraaf 4.4.3. 4.2.4 Conclusie provinciaalbeleid Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, is voorliggende planontwikkeling hiermee niet strijdig. De ter plekke van onderhavig plangebied van toepassing zijnde provinciale zonering 'Buitengebied' impliceert

30

Bredeweg 29-29a te Banholt

geen onoverkomelijke belemmeringen vanuit beleidsoogpunt. Voorts is geen sprake van strijdigheid met de uitgangspunten van het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg' en het grondwaterbeschermingsgebied. Ook is onderhavige planontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling en zodoende niet 'ladderplichtig'. Voor wat betreft de van toepassing zijnde provincie beleidsregel 'Limburgs Kwaliteitsmenu' heeft de gemeente Eijsden-Margraten deze vertaald in de haar gemeentelijke structuurvisie, waaropin paragraaf 4.4.3 nader wordt ingegaan.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) Op 18 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Eijsden-Margraten ingestemd met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL). De SVWZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 16 Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Beekdaelen, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal. Op grond van het geldende bestemmingsplan is ter plekke van het plangebied één bedrijfswoning toegestaan. In het kader van het geldende woningbouwbeleid, zoals vastgelegd is in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) en deels nader uitgewerkt in de onlangs vastgestelde en in werking getreden beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' (waarop hierna nader wordt ingegaan), betekent onderhavige planontwikkeling een (netto) toevoeging van vier woningen. Op grond van beleidsafspraak VI van de SVWZL is voor deze netto toevoeging compensatie vereist. Deze compensatie kan inhouden: Het onttrekken van een gelijk aantal woningen als netto beoogd is. Het onttrekken van bestaande plancapaciteit (1:1, 1:2 of 1:4) voor de netto toe te voegen woningen. Het leveren van een financiële bijdrage in het subregionale sloopfonds.

Van deze compensatie kan echter ontheffing worden verleend als het bouwplan past binnen de beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'. 4.3.2 Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen2021' Op 15 december 2020 heeft de gemeenteraad van Eijsden-Margraten de beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwinitiatieven 2021' vastgesteld. Deze beleidsregel is in werking getreden op 22 december 2020 en is in de plaats gekomen van de eerder vastgestelde beleidsregel 'Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg'. Op grond van de nieuwe beleidsregel hoeven 'goede woningbouwplannen' niet meer te worden gecompenseerd. Of sprake is van een goed woningbouwplan wordt bepaald aan de hand van drie criteria:

Criterium 1: Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde Een woningbouwplan heeft maatschappelijke meerwaarde wanneer bijvoorbeeld sprake is van één van de volgende situaties: Aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen; Herstructurering/vervangingsbouw van woningen; Hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw; Aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Daarbij wordt aangesloten op het ruimtelijke uitgangspunt dat inbreiding boven uitbreiding gaat.

Bredeweg 29-29a te Banholt

31

Criterium 2: Het plan is planologisch aanvaardbaar Een plan is (ruimtelijk) planologisch aanvaardbaar als het voldoet aan de Ladder van Duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening; artikel 3.1.6. lid 2) voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte nodig is: Criterium 2a: Het plan sluit aan bij de kwantitatieve behoefte Criterium 2b: Het plan sluit aan bij de kwalitatieve behoefte Criterium 3: Het plan is (sub)regionaal afgestemd Het derde criterium betreft subregionale afstemming, zodat gezamenlijke oordeelsvorming plaatsvindt en het gemeenschappelijk belang voorop blijft staan (geen onderlinge concurrentie en overschotten op subregionaal niveau). De subregio bepaalt of het plan aan de subregionale woningmarktprogrammering wordt toegevoegd. Woningbouwplannen die concurrerend zijn op regionale schaal (de Zuid-Limburgse woningmarkt), worden ook op Zuid-Limburgse schaal afgestemd.

In onderhavige beleidsregel worden de criteria onder 1 en 2 nader toegelicht. Hieruit blijkt onder meer dat een woningbouwplan maatschappelijke meerwaarde heeft wanneer bijvoorbeeld sprake is van één van de volgende situaties: Aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen Herstructurering/vervangingsbouw van woningen Hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw Aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Daarbij wordt aangesloten op het ruimtelijke uitgangspunt dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Bovendien zijn goede plannen hoofdzakelijk die plannen die voorzien in een evidente behoefte aan met name woonwagens, sociale en middeldure huur en eventueel koop (onder voorwaarden) voor doelgroep starters en ouderen tot een maximale koopsom die inclusief verwervingskosten gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens 2022: € 355.000,--). Ook wordt in de toelichting van de beleidsregel aangegeven dat het plan kwantitatief en kwalitatief gemotiveerd moet worden. Indien het woningbouwplan niet past binnen de uitgangspunten van de beleidsregel en de gemeente wenst desalniettemin toch haar medewerking aan het plan te verlenen, dan is de compensatie vereist als bedoeld in Beleidsafspraak VI van de SVWZL.

Het onderbouwen van de kwantitatieve en/of kwalitatieve behoefte dient transparant, onafhankelijk en op basis van actuele cijfers en feiten onderbouwd te worden. Dit kan door een actueel bestaand (sub)regionaal of gemeentelijk woonbehoefteonderzoek; of op basis van collectieve vraaggestuurde initiatieven (CPO). Plantoets aan beleidsregel Verwijzend naar criteria 1 en 2 van de beleidsregel kan het volgende worden geconcludeerd in relatie tot voorliggende planontwikkeling. De ontwikkeling gaat uit van een verbetering van de leefbaarheid voor de omgeving. Planologisch is op de agrarische bouwkavel een intensieve veehouderij toegestaan. De agrarische bedrijfslocatie ligt pal tegen de kern van Banholt aan. Nu verzocht is om deze bedrijfskavel te saneren en hiervoor in de plaats maximaal vijf woningen mogelijk te maken, komt dit het woon- en leefklimaat voor de directe omgeving ten goede. Opgemerkt wordt dat op de kavel geen sprake is van monumentaal of cultuurhistorisch vastgoed. Van een noodzakelijke of gewenste waarborging van bestaand vastgoed is dan ook geen sprake. Naast een voor de

32

Bredeweg 29-29a te Banholt

bestaande omgeving gewenste gebruikswijziging van het perceel, zal ook de bebouwing (verstening) afnemen. Er worden weliswaar vijf woningen terug te bouwen, echter de totale bouwmassa zal in de nieuwe situatie minder omvangrijk zijn en minder afbreuk doen aan de omgeving dan momenteel planologisch mogelijk is. Daarnaast zal extra groen gecompenseerd worden. Het plan kan dan ook worden aangemerkt als een herstructureringsplan met een maatschappelijke meerwaarde. Op grond van de voornoemde beleidsregel moet aangetoond worden dat sprake is van passende woningbouw, waarmee wordt voorzien in een evidente woonbehoefte. De beleidsregel is immers ingevoerd om sneller aan deze behoefte tegemoet te kunnen komen. De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor deze bouwkavels kan gemotiveerd worden, verwijzend naar het woningbouwproject Mheerderweg Noord in Banholt. Binnen dit project zijn 28 planologische woningbouwtitels aanwezig. Om een bepaalde woonkwaliteit voor diverse doelgroepen (ouderen, jongeren, doorstromers en sociaal) mogelijk te maken, heeft de raad besloten om op deze locatie maximaal 19 woningen te realiseren. Op de 5 sociale huurwoningen na, worden de overige 14 woningen via collectief particulier opdrachtgeverschapgerealiseerd.

Gelet op de vraag die ten tijde van de woningbouwproject Mheerderweg Noord is geïnventariseerd, is er vanuit Banholt ook grote vraag naar vrije kavels. De beoogde vijf bouwkavels aan de Bredeweg 29 zijn omvangrijker dan de vrije bouwkavels in het project Mheerderweg Noord, waardoor hierop een duurder segment woningen zal worden gebouwd. De beoogde kavels zijn aanvullend op het plan Mheerderweg Noord. Daarnaast kan in overweging worden genomen dat in Banholt al reeds decennia lang geen woningbouwkavels zijn aangeboden. De kavels zijn voldoende ruim om hierop levensloopbestendige woningen te bouwen. Volgens de beleidsregel is geen compensatie vereist als de woningen tevens bestemd zijn voor de bijzondere sociale doelgroepen, sociale en middenhuur en ouderen en starters als de kostengrens van de woningen gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens 2025: € 450.000,--). De bereidheid was aanwezig om binnen onderhavig plangebied betaalbare woningen voor starters en ouderen te realiseren. Gelet op de saneringskosten zou dit betekenen dat het aantal woningen circa verdrievoudigd zou moet worden (minus aftrek van dan wellicht noodzakelijke openbare ruimte). De provincie heeft in het vooroverleg over dit plan echter nadrukkelijk aangegeven op deze locatie geen stedelijke ontwikkeling tegemoet te zien.

Hierdoor is het realiseren van betaalbare woningen uit kosten overweging onhaalbaar om de gewenste sanering van de bedrijfskavel mogelijk te maken. In redelijkheid kan dan ook gemotiveerd worden om op grond van de beleidsregel ontheffing te verlenen voor het opleggen van compenserende voorwaarden voor de vier extra woningbouwkavels. Om aan het derde criterium van de beleidsregel tegemoet te komen is voorliggend woningbouwplan op 2 juni 2022 tijdens het ambtelijk Regionaal Overleg Volkshuisvesting positief is afgestemd met de subregio Maastricht en Heuvelland, en daarmee toevoegd aan de woningmarktprogrammering. 4.3.3 Conclusie regionaal beleid Bij voorliggende planontwikkeling wordt voldaan aan de regionale beleidsafspraken ten aanzien van woningbouw.

Bredeweg 29-29a te Banholt

33

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische Visie 2022 In de Strategische Visie 2022 zijn vijf ambities en acht thema's afgeleid. De ambities vormen het fundament van de visie en geven richting aan de keuzes binnen de acht thema's. Eén van de ambities is aantrekkelijk wonen voor zowel jong als oud. Om deze ambitie te kunnen behalen dient de diversiteit in het woningaanbod toe te nemen. Hoewel de nadruk ligt op het duurzame aanpassingen van de bestaande woningvoorraad en bebouwing om te komen tot meer levensloopbestendige woningen alsook de goedkopere en middeldure huuren koopsector, kan ook in specifieke gevallen ruimte worden geboden aan het kunnen realiseren van de meer exclusieve duurdere vrijstaande woningen. Dit komt de diversiteit van het woningaanbod enkel ten goede. Bij voorliggende planontwikkeling wordt een intensieve veehouderijlocatie tegen de dorpskern van Banholt duurzaam beëindigd. Bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, alsook worden bestaande vergunningen voor het realiseren van nieuwe bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning ingetrokken. Deze bedrijfsbeëindiging ter plekke leidt tot milieuwinst, ontsteningswinst en beleidswinst. Deze bedrijfsbeëindiging is een specifieke situatie waarbij woningbouw in het duurdere koopsegment - naast noodzakelijk voor de haalbaarheid van de bedrijfsbeëindiging - verantwoord wordt bevonden.

4.4.2 Lokale woonvisie Eijsden-Margraten2019-2025 De gemeente Eijsden-Margraten beschikt over de lokale woonvisie 'Samen bouwen aan de toekomst'. De Lokale Woonvisie heeft vier functies: Het bieden van ondersteuning en sturing bij de samenwerking tussen alle betrokken partijen omdat het een gezamenlijk gedragen referentiekader betreft; Het inzichtelijk maken van de woonambities van de gemeente in de vorm van de formulering van speerpunten met betrekking tot relevante doelgroepen; Het leggen van de nodige relaties met de relevante beleidsterreinen, zowel fysiek (bijvoorbeeld duurzaamheid) als sociaal (bijvoorbeeld maatschappelijke ondersteuning); Het bieden van een gedragen basis voor de beleidsuitvoering en programmering. Op basis van de berekeningsmethodiek, die op Zuid-Limburgse schaal voor het woonbeleid wordt toegepast, resteert voor Eijsden-Margraten nog een woningbouwopgave bovenop de bestaande voorraad. De doelgroepen waarop de gemeente zich bij haar woningbouwbeleid in beginsel richt zijn starters, oudere doorstromers, langer thuiswoners, en bijzondere doelgroepen (zoals statushouders, woonurgenten, gehandicapten en ggz-patiënten). De gemeente schakelt over van een 'bouwvisie' naar een 'transformatievisie'.

Net als uiteengezet in paragraaf 4.4.1 geldt ook voor wat betreft de lokale visie dat de gemeente in specifieke situaties alsnog ruimte kan bieden aan het realiseren van nieuwbouw in de vorm van de wat meer exclusieve duurdere vrijstaande woningen. Van een dergelijke specifieke situatie is bij voorliggende planontwikkeling sprake. 4.4.3 Gemeentelijk Kwaliteitsmenu Eijsden-Margraten2013 De gemeente Eijsden-Margraten heeft de (voormalige) provinciale beleidsregel 'Limburgs Kwaliteitsmenu' (LKM) vertaald in het 'Gemeentelijk Kwaliteitsmenu Eijsden-Margraten 2013' (GKM). Hierin is vastgelegd dat ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied of in het gebied buiten de rode contouren het verlies van omgevingskwaliteit op een kwalitatieve manier wordt gecompenseerd. Op voorliggend bouwplan dient te worden voldaan aan het (GKM), waarbij module 7 ‘nieuwe (solitaire) woningen’ van toepassing is. Op grond van die module dient - naast een goede landschappelijke inpassing een een (financiële) kwaliteitsbijdrage ter hoogte van € 100,-/m² nieuw bouwvlak te worden geleverd.

34

Bredeweg 29-29a te Banholt

Bij raadsbesluit d.d. 11 juli 2023 heeft de gemeenteraad van Eijsden-Margraten echter het besluit genomen om de financiële bijdrage in module 7 'nieuwe (solitaire) woningbouw' van het GKM-beleid volledig te laten vervallen. Dientengevolge behoeft voor voorliggend project geen bijdrage te worden geleverd. Weliswaar is vanwege het van toepassing zijnde GKM een landschappelijk inpassingsplan uitgewerkt (waarop nader wordt ingegaan in paragraaf 6.5.6). De planontwikkeling is voorgelegd aan de gemeentelijke kwaliteitscommissie. Tijdens de vergadering van 20 januari 2022 heeft de commissie kenbaar gemaakt in te kunnen stemmen met het plan. Het advies van de kwaliteitscommissie is bijgevoegd als Bijlage 2. 4.4.4 Welstandsnota / beeldkwaliteitsplan De gemeenteraad van Eijsden-Margraten heeft op 18 december 2012 de 'Welstandsnota Eijsden-Margraten' vastgesteld. In deze nota zijn voor de gemeente welstandscriteria geformuleerd en is het gemeentelijk grondgebied verdeeld in vier welstandsniveaus. In het kader van voorliggende planontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Door de vast te leggen beeldkwaliteit wordt de regie van de vormgeving, detaillering en kwaliteit van de gebouwde objecten en de buitenruimte verzorgd.

Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen en dient na vaststelling (gelijktijdig met dit bestemmingsplan) als toetsingskader voor de omgevingsvergunning(en). Hiertoe bevat het beeldkwaliteitsplan criteria die de welstandsnota van de gemeente vervangen. 4.4.5 Manifest Buitengewoon Buitengebied Op 21 maart 2021 heeft de gemeenteraad van Eijsden-Margraten besloten tot de richtinggevende uitspraken van het Manifest Buitengewoon Buitengebied. Eén van de richtinggevende uitspraken van het Manifest Buitengebied vermeldt het volgende : 'Bij hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing hanteren wij de volgende volgorde: 1. 2.

3.

hergebruik van de gebouwen t.b.v. een agrarische functie; Hergebruik ten behoeve van een andere functie, bijv. toerisme en recreatie, zorg en wonen, in de vanuit de cultuurhistorie als waardevol te bepalen gebouwen (bijv. monumenten/beeldbepalende panden/karakteristieke bebouwing) en sloop van de overtollige, landschap ontsierende gebouwen; Voor locaties die niet geschikt zijn voor hergebruik onderzoeken we de mogelijkheden tot sloop. '

Het hergebruiken van onderhavige agrarische bedrijfslocatie ten behoeve van een intensieve veehouderij is niet wenselijk bevonden vanwege de leefbaarheid in de aangrenzend gelegen dorpskern Banholt. De richtinggevende uitspraken vormen geen belemmering voor voorliggende planontwikkeling. 4.4.6 Conclusie gemeentelijk beleid Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige planontwikkeling niet strijdig is met dit beleid.

Bredeweg 29-29a te Banholt

35

36

Bredeweg 29-29a te Banholt

Hoofdstuk 5

Milieutechnische aspecten

Bij de realisering van een planontwikkeling moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het plangebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving. Voor de locatie zijn in dit hoofdstuk de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid onderzocht.

5.1

Besluit m.e.r.

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Wanneer een woningbouwplan wordt getoetst aan onderdeel D, kolom 2 van de D-lijst, is hier een drempelwaarde opgenomen voor '2.000 woningen'. Onderhavig planvoornemen voorziet in het saneren van een intensieve veehouderij locatie en het ter plaatse realiseren van in totaal 5 wooneenheden. Er hoeft derhalve geen m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen te worden. Bovendien worden alle milieurelevante aspecten die betrekking hebben op onderhavig planvoornemen in voorliggende toelichting beschouwd, zodat met alle belangen en waarden voldoende rekening wordt gehouden.

Ten behoeve van het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure is een separate m.e.r.-aanmeldnotitie uitgewerkt en ter besluitvorming voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project, en de kenmerken van de effecten van het project is geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van 'belangrijk nadelige milieugevolgen'. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure.

5.2

Bodem

5.2.1 Algemeen Indien sprake is van een planologische functiewijziging, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Bij voorliggende planontwikkeling is sprake van een bestemmingswijziging in 'Wonen'. Omdat sprake is van een planologisch gevoeligere functie, én beëindiging van een agrarische bedrijfslocatie, dient bodemonderzoek te worden verricht ter plekke van het tot woningbouw te ontwikkelen perceel. Daarnaast dient tevens bodemonderzoek te worden verricht vanwege de bestemmingswijziging ter plekke van het kadastrale perceelnummer 4831, behorende tot de Bredeweg 27.

Bredeweg 29-29a te Banholt

37

5.2.2 Verricht bodemonderzoek De rapportage van het ten behoeve van het tot woningbouw te ontwikkelen perceel uitgevoerde bodemonderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Op grond van het verrichte onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan: Voor wat betreft het erf en de oprit is op grond van het onderzoek vooraleerst geconcludeerd dat de stolverharding als klasse wonen grond is gekwalificeerd. De oorspronkelijke leemgrond kan als klasse AW2000 grond bestempeld worden; De bovengrond ter plaatse van het weiland blijkt licht verontreinigd, doch dermate marginaal dat geen belemmeringen bestaan voor het gebruik ten behoeve van woondoeleinden. De bovengrond is bestempeld als klasse wonen/AW2000 grond met uitzondering van boring 4 alwaar sprake is van klasse industrie grond; De ondergrond ter plaatse van het weiland betreft naar aanleiding van het bodemonderzoek klasse AW2000 grond; Uit de resultaten van het PFAS onderzoek blijkt, dat diverse licht verhoogde concentraties PFAS worden aangetroffen.

Deze concentraties PFAS hebben echter geen directe invloed op de uiteindelijke kwalificatie van de onderzocht bodemlagen; In de grond afkomstig van de voormalige bovengrondse tank blijkt analytisch geen minerale olie te zijn aangetroffen, waardoor de in het verleden ter plekke gebezigde opslag geen invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit ter plaatse; Tijdens het verrichten van het bodemonderzoek zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetoond. Wel is de bovengrond c.q. toplaag ter hoogte van de drupzones onderzocht, op basis waarvan is gebleken dat de aangetroffen concentratie asbest onder het criteria ligt voor het moeten uitvoeren dan nader c.q. aanvullend asbestonderzoek. Wel is het aanbevolen om de grondstrook te ontgraven en af te zetten naar een daartoe erkend verwerker; Ter plaatse van het weiland is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetroffen; In het puin-/menggranulaatmengsel onder de klinkers is sprake van een licht verhoogde concentratie asbest.