20250218 10 RB Bestemmingsplan Moerslag

gemeente

eijsden-margraten

Aan de gemeenteraad

RAADSVOORSTEL Vaststelling bestemmingsplan NSW-Landaoed Moerslag KORTE SAMENVATTING Het plangebied is gelegen aan Moerslag 32 te Sint Geertruid. Het bedrijf Landgoed Moerslag is thans een kleinschalig vakantieresort in het gehucht Moerslag. Momenteel zijn op de locatie 5 Natuurlofts, 4

vakantiewoningen in de carréhoeve en een kleinschalige camping van 32 plaatsen met bijbehorende horecavoorziening aanwezig. Landgoed Moerslag is voornemens om zich meer te gaan richten op doelgroepen in het hogere segment waarbij de termen beleving, genieten en het bieden van een toegevoegde waarde centraal staat.

Het ontwerp bestemmingsplan voorzag dan ook in het door ontwikkelen van het bedrijf inhoudende het beëindigen van de camping, het realiseren van 12 Natuurlofts (met de 5 bestaande Natuurlofts in totaal dan

17), 5 autarkische verblijven, 4 vakantieappartementen, het uitbreiden van de bestaande eventloft (ontbijt-

[horecaruimte) met eventtuin, het uitbreiden van de kapschuur, het realiseren van een zwembad, het herinrichten van de parkeerplaats, een tweede bedrijfswoning én het omvormen van de agrarische naar een

natuurbestemming (circa 10 ha natuurbestemming).

Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter

inzage gelegen met de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze. Er zijn vier zienswijzen ingediend. In de tussentijd hebben zich ontwikkelingen voorgedaan waardoor hetplan is gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan zag het er naar uit dat dit project uitgevoerd zou worden binnen het zogenaamde 'Koplopersregeling-Transitiefonds'. Daarbij werd uitgegaan van een winwinprincipe voor o.a. landschap, natuur, duurzaamheid natuur, ecologie, omgeving, high-end toerisme en economie en projecten die op basis van die uitgangspunten op korte termijn zouden worden uitgevoerd. De financiële middelen voor natuurontwikkeling voor onderhavig plan in het kader van het transitiefonds uit het LPLG zijn vanuit de landelijk overheid niet meer beschikbaar. Gezien de opgaven voor o.a. natuur,

water, en klimaat wordt verwacht, dat dit in de toekomst wel mogelijk is. Initiatiefnemer wil om die redenen in planologisch opzicht nu de mogelijkheid vastleggen om de gewenste ontwikkeling (10 hectare natuur met daarbinnen 5 Autarkische verblijven) alsnog te realiseren. Dit is middels een fasering in het bestemmingsplan en het landschapsplan verwerkt en vastgelegd.

gemeente Eijsden-Margraten

DEEEN

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

In dit raadsvoorstel wordt uw raad voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De

transformatie van een camping naar duurzame verblijfsrecreatie en het op termijn omzetten van agrarische gronden naar natuur past in de visie en het beleid van de gemeente.

TOELICHTING AANLEIDING Op 12 december 2023 heeft het college besloten om het ontwerp bestemmingsplan NSW-Landgoed ter

inzage te leggen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijzen ingediend. Zoals aangegeven hebben zich In de tussentijd hebben ontwikkelingen voorgedaan waardoor het plan is gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. In het plan wordt nu de mogelijkheid gegeven dat het plan in twee fasen wordt uitgevoerd. Fasering Fase 1 van het plan betreft het beëindigen van de camping (wordt gefaseerd afgebouwd in de eerste fase) en het realiseren van 12 Natuurlofts®. In die eerste fase wordt ook de eventloft uitgebreid en een eventtuin ingericht. Ook wordt in die fase de kapschuur

uitgebreid, een zwembad gerealiseerd en het parkeerterrein heringericht en uitgebreid. Tenslotte wordt een

tweede (inpandige) bedrijfswoning gerealiseerd.

Fase 2 van het plan betreft de aanleg van circa 10 hectare natuur (inclusief 0,9 ha natuur-voedselbos) met

daarbinnen het realiseren van 5 Autarkische verblijven.

Tot de realisatie van fase 2 blijven die gronden in gebruik voor landbouwkundige doeleinden (agrarische productiedoeleinden).. Gevolg van de aangebrachte fasering is dat de 5 Autarkische verblijven pas mogen worden gerealiseerd als de circa 10 hectare natuur in fase 2 is aangelegd en duurzaam in stand wordt gehouden. Als die gronden

eenmaal in gebruik zijn genomen voor natuur mogen die daarna niet meer worden gebruikt voor agrarische productiedoeleinden. Dit is planologisch geborgd in het vastte stellen bestemmingsplan.

Om die reden is de bestemming Natuur in het bestemmingsplan vervallen en hebben die gronden de

bestemming ‘Agrarisch met waarden’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden - natuur’ gekregen zodatde realisatie van natuur op termijn rechtstreeks mogelijk is binnen dit bestemmingsplan. In onderstaande figuur van de verbeelding is die fasering opgenomen. Met de realisatie van fase 2 wordt ook het volledige landschapsplan aangelegd.

gemeente Eijsden-Margraten

EADEADEREN

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

mmm es fase Ì

BI

J

-

Plangebied ‘fase 2’

Plangebied ‘fase 2°

Plangebied ‘fase 1’

Plangebied ‘fase 1’

Er is ervoor gekozen om deze wijziging via een ambtshalve wijziging te doen en niet opnieuw het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen omdat het enige verschil ten opzichte van het ontwerpis dat er nu

een fasering is aangebracht in de mogelijkheden. De geldende bestemming Agrarisch met waarde

(linkerkant) blijft erop liggen totdat de mogelijkheid er is om het landschaps- en beplantingsplan fase 2 uit te voeren behorende bij de aanduiding Natuur die al met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. En pas als dit is uitgevoerd, mogen de 5 autarkischelofts gerealiseerd worden. Dit is middels voorwaardelijke verplichtingen in de Regels (artikel 5.4.3 ) van het bestemmingsplan geborgd alsook in de anterieure overeenkomst. Autarkische lofts zijn verblijfsaccommodaties/recreatiewoningen volgens een specifiek eigen uniek concept van recreatief verblijf en zelf onderdeel worden van het landschap, waarbij bebouwing ondergeschikt is en

gecamoufleerd wordt door groen en waarbij beleving van de omliggende natuur en duurzaamheid centraal staan. Bovendien zijn deze accommodaties zelfvoorzienend in energiebehoefte en afvalwater.

Voor de wijziging aan de rechterkant ( het toevoegen van 12 natuurlofts, het beëindigen van de 32 campingplaatsen, het uitbreiden van de kapschuur, het toevoegen van een bedrijfswoning, het realiseren van een onoverdekt zwembad, het uitbreiden van de eventloft, het inrichten van de eventtuin en het herinrichten en uitbreiden van het parkeerterrein heringericht dient gecompenseerd te worden vanuit het GKM en dit is het landschaps- en beplantingsplan fase 1, dat akkoord is bevonden door de GKMcommissie.

Natuurlofts® zijn kwalitatief hoogwaardige verblijfsaccommodaties/recreatiewoningen volgens een specifiek-

eigen uniek concept van recreatief verblijf en zelf onderdeel worden van het landschap, waarbij bebouwing

ondergeschikt is en gecamoufleerd wordt door groen en waarbij beleving van de omliggende natuur en omgeving centraal staat; Natuurlofts® is een merknaam voor het Landgoed Moerslag. gemeente Eijsden-Margraten

AMI LAU END

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

Er zijn reeds 5 Natuurlofts in de huidige situatie. Het aangepaste landschaps- en beplantingsplan fase 2 is opnieuw op 29 november 2024 akkoord bevonden door de GKM-commissie. Ook de Provincie is akkoord met de aangebrachte fasering in het bestemmingsplan. Indien we deze mogelijkheid tot het realiseren van Natuur nu niet hadden meegenomen in het plan, zou er op het moment dat dat wel mogelijk zou zijn, een nieuwe procedure gevoerd moeten worden. Inhoudelijk is er geen verschil met het ontwerp bestemmingsplan en dit heeft dan ook geen gevolgen voor de indieners van de zienswijzen. De zienswijzen zijn dan ook beantwoord met inachtneming van de tweede fase. MOTIVERING Planvoornemen Sinds 2018 bestaat het bedrijf uit een camping van 32 plaatsen (1 april t/m 31 oktober), 4 vakantieappartementen, 5 Natuurlofts en een eventloft (ontbijt-/horecaruimte). Het plan voorziet in

doorontwikkeling van het bedrijf naar een totaal van 17 Natuurlofts, 5 autarkische verblijven, 4

vakantieappartementen en een eventloft (ontbijt-/horecaruimte) met eventtuin. De camping vervalt op termijn geheel (gefaseerd afbouwen tijdens fase 1). Tevens omvat het plan aanzienlijke landschaps- en

natuurontwikkeling. Het doel is om uiteindelijk een landgoed onder de NSW (Natuurschoonwet) op te richten.

Deelaspecten Verder zijn alle deelaspecten zoals, milieu, bodem, geluid, parkeren, luchtkwaliteit, water, flora & fauna,

externe veiligheid, verkeer, parkeren, archeologie en cultuurhistorie getoetst en akkoord bevonden en deze

zijn verankerd in het bestemmingsplan.

Vanwege de functiewijziging in relatie tot spuitzones zijn in de 50 meter zone rondom de recreatiebestemming de agrarische gronden betrokken bij de planvorming. In deze zone wordt in het bestemmingsplan een beperking opgelegd voor het gebruik van gewasbeschermings- en bestrijdingsmiddelen. Deze beperking is overeengekomen in overeenkomsten tussen de initiatiefnemers en een agrarische grondeigenaar. Een deel van het bestaande erf wordt buiten het plangebied gelaten. Dit is niet benodigd voor deze bestemmingsplanherziening, waardoor voor dat deel niet (opnieuw) een afweging

omtrent spuitzones moet worden gemaakt.

Kwaliteitscommissie GKM — Landschapsplan

Na een veldbezoek van de kwaliteitscommissie en een tweede behandeling is het landschapsplan beoordeeld en goedgekeurd. Volledigheidshalve wordt er verwezen naar het advies van de commissie (bijgevoegd). De uitvoering en instandhouding van het landschapsplan wordt planologisch vastgelegd in het bestemmingsplan. Inclusief de landschappelijke inpassing is conform module 2 (Gebiedseigen recreatie en

toerisme) is een compensatie benodigd van 1:5 (verharding/bebouwing; groen). Hier wordt zeer ruim aan voldaan met voorliggend plan.

Verder is het gewijzigde bestemmingsplan met het aangepaste Landschapsplan(twee fasen) ter behandeling voorgelegd aan de GKM commissie. Het landschapsplan is verder ook aangepast om tegemoet te komen aan de ingediende zienswijzen. De GKM commissie is op 29 november 2024 akkoord gegaan met het

gewijzigde landschaps- en beplantingsplan (Ook dit advies is bijgevoegd).

Voor fase 1 wordt 0,4 ha Bosschage en 1,2 ha Hoogstamfruitgaard gecompenseerd. Voor fase 2 wordt circa 10 ha Natuurontwikkeling gecompenseerd. Monumentencommissie — Beeldkwaliteitsplan

Het plangebied ligt deels in het Rijksbeschermd dorpsgezicht ‘Sint-Geertruid, Moerslag en Bruisterbosch’.

Voor de bebouwing is een beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1 bij de Toelichting en bijlage 4 bij de Regels) uitgewerkt. De monumentencommissie heeft het beeldkwaliteitsplan beoordeeld en hier op 16 november 2023 haar akkoord op gegeven (zie bijlage 3 bij de Toelichting). gemeente Eijsden-Margraten

ADEME

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

Themagroep vrijetijdseconomie Op basis van de Bestuursovereenkomst Regionale afspraken Zuid-Limburg zoals zijn opgenomen in de

Provinciale Omgevingsverordening Limburg 2014 dienen plannen voor vrijetijdseconomie regionaal te worden afgestemd. Het planvoornemen is voorgelegd aan de themagroep vrijetijdseconomie (VTE). De themagroep staat positief tegenoverdit initiatief (zie bijlage 15 bij de Toelichting).

Gevolgen voor de natuur In het bestemmingsplan is natuurbescherming één van de aspecten die worden meegenomen in de afweging. De afwegingen voor wat betreft de natuurbescherming (waaronder: Natuurnetwerk, Nationaal

landschap Zuid-Limburg, Natura 2000, flora en fauna) zijn uitgeschreven in paragraaf 4.2 en 6.6 van de

toelichting van het bestemmingsplan. De compensatie van omgevingskwaliteit op basis van GKM beleid is beschreven in paragraaf 4.4.2 van de toelichting en in de bijlagen van de toelichting van het

bestemmingsplan (het landschaps- en het beplantingsplan). Wettelijk vooroverleg

De provincie Limburg heeft in het kader van het vooroverleg (mail d.d. 8 november 2023) een vooroverlegreactie naar voren gebracht. De in die vooroverlegreactie naar voren gebrachte punten zijn in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt,

Verder is het gewijzigde bestemmingsplan (twee fasen) besproken met de provincie. De provincie heeft op 25 november 2024 schriftelijk aangegeven met het gewijzigde bestemmingsplan akkoord te gaan. Het waterschap Limburg heeft in het kader van het vooroverleg (mail d.d. 18 september 2023) en als reactie

op het ontwerpbestemmingsplan (mail d.d. 9 januari 2024) een vooroverlegreactie naar voren gebracht en heeft geen opmerkingen.

Ambtshalve wijzigingen Hierbij wordt verwezen naar de bijgevoegde Nota van ambtshalve wijzigingen en deze zien op de wijziging van het bestemmingsplan in twee fasen. Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen gedurende 6 weken. Gedurende de inzagetermijn

zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn bijgevoegd bij dit voorstel. Voor de inhoud en de beantwoording van de zienswijze wordt kortheidshalve verwezen naar de “Nota van zienswijze.

De zienswijzen nopen gedeeltelijk tot een aanpassing in het plan.

De volgende onderdelen van de zienswijzen leiden (deels) tot aanpassing van het bestemmingsplan: -

de onderdelen 1 en 2 van zienswijze 1; de onderdelen 1 en 2 van zienswijze 2; de onderdelen 1, 4, 6, 8 en 9 van zienswijze 3; de onderdelen 6, 8, 16, 18, 24, 31, en 33 van zienswijze 4.

Vorenstaande heeft geleid tot het wijzigen/toevoegen van de volgende begrippen: -

Het begrip ‘voedselbos’ is gewijzigd naar ‘natuur-voedselbos en daar inhoudelijk op aangepast; Het begrip ‘extensief recreatief medegebruik’ is toegevoegd aan de regels: Het begrip ‘kampeermiddel’ is toegevoegd aan de regels; Het begrip ‘natuur’ is toegevoegd aan de regels.

Vorenstaande heeft geleid tot de volgende wijzigingen in de regels: Artikel 17.4 van de algemene afwijkingsregels is geschrapt; In artikel 5.1, lid g is toegevoegd dat per Natuurloft® maximaal 5 personen aanwezig mogen zijn;

-

In artikel 5.1, lid h is toegevoegd dat per Autarkisch verblijf maximaal 5 personen aanwezig mogen zijn.

Voor zover er naar aanleiding van de zienswijzen in het landschapsplan wijzigingen zijn doorgevoerdis dit opgenomen in de Memo ‘Aanvullingen/wijzigingen landschapsplan’ d.d. 22 november 2024, zoals die is gemeenteEijsden-Margraten

DADER

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

toegevoegd aan deze Nota van zienswijzen. Voor het overige leiden de zienswijzen niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Voor de inhoud hiervan wordt verwezen naar de bijgevoegde Nota van zienswijze en de Memo aanvullingen landschapsplan. Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking. Omdat het bestemmingsplan vóór de

inwerkingtreding van de Omgevingswet als ontwerp ter inzage wordt gelegd, blijft het oude recht (Wro) van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet. Zodra het plan van kracht is, wordt het onderdeel van het tijdelijke deel van

het omgevingsplan.

RELATIE MET BESTAAND BELEID EN STRATEGISCHE VISIE / INTEGRALITEIT Meerjarenprogrammabegroting 2023-2026 Programma 2: Landbouw, Landschap en Plattelandseconomie - 2.1 Behoud en versterken landschapskwaliteiten [..] Tevens ondersteunen we, vanuit het gedachtegoed “renderend landschap”, nieuwe ontwikkelingen indien deze versterkend zijn voor het beheer en ontwikkeling van het landschap en passend zijn in de omgeving. Hierbij hanteren we het principe dat ín ruil voor de baat die het project of ontwikkeling heeft vanwege het landschap, een bijdrage geleverd wordt aan de ontwikkeling en bescherming er van. Daarnaast

zetten we in op bescherming, herstel en uitbreiding van authentieke landschapselementen. Juist de kleine landschapselementen (zoals hagen, bosjes, graften, bomenrijen) vormen, naast de functie die ze hebben

voor dier- en plantensoorten, ook een visueel aantrekkelijk element in ons landschap en benadrukken de

fijnschaligheid.

- 2.3 Vrijetijdseconomie in balans met landschap en leefomgeving Het streven is dat ook in 2030 onze gemeente nog steeds gastvriendelijk, authentiek en bourgondisch is, waar bewoners, recreanten en ondernemers tot rust komen, met respect voor elkaar. We ontvangen dan ook graag gasten die de manier van “slow living” waarderen, genieten van fijnschaligheid en van onze lokale producten die duurzaam worden geproduceerd. Vanuit deze optiek nemen we een positieve grondhouding aan rondom initiatieven en innovatieve ontwikkelingen van reeds gevestigde en nieuwe ondernemers in de vrijetijdseconomie. Samen met hen en in afstemming met de buurgemeenten in Nederland én België brengen we in beeld hoe hieraan invulling te geven. We zullen echter waken voortoeristisch, recreatieve overdruk. Te veel bezoekers, te veel toeristisch verkeer, te veel evenementen legt een druk op de leefbaarheid van de kernen maar legt ook een druk op het landschap. Derhalve zetten we in op kwaliteit en

spreiding. Grootschalige ontwikkelingen worden uitgesloten. We faciliteren wel kwalitatief goede

kleinschalige ontwikkelingen, passend bij het DNA van Eijsden-Margraten. Vanuit kwaliteitsoogpunt zetten we in op het faciliteren van ondernemers met verblijfsaccommodaties die willen doorontwikkelen en investeren in kwaliteitsverbetering.[...]

PROCES VAN BURGERPARTICIPATIE In het kader van de participatie en communicatie met de omgeving is een omgevingsdialoog gevoerd met de direct omwonenden van het plangebied. De omliggende eigenaren en bewonerszijn door initiatiefnemer over het plan geinformeerd aan de hand van het uitgewerkte landschapsplan. In het kader van het ontwerp bestemmingsplan ‘NSW-Landgoed Moerslag’ heeft participatie plaatsgevonden in de vorm van raadplegen door het ontwerp bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage te leggen. In deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend.

FINANCIELE ASPECTEN Dit raadsvoorstel heeft geen financiéle consequenties. De kosten van het opstellen van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Er wordt met de initiatiefnemer een

DDAA A

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

oO

gemeente Eijsden-Margraten

planschadeovereenkomst afgesloten, alsmede een anterieure overeenkomst afgesloten waarmee alle kosten, voortvloeiend uit dit bestemmingsplan voor rekening van de initiatiefnemer zijn.

UITVOERING EN EVALUATIE Omdat er wijzigingen in het bestemmingsplan zijn doorgevoerd, dient op grond van artikel 3.8 lid 4 Wro de bekendmaking pas plaats te vinden 6 weken na de vaststelling van het bestemmingsplan. De provincie biedt de mogelijkheid om de bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan te versnellen. Hiertoe dient in het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan een verzoek te worden opgenomen om het besluit eerder bekend te mogen maken. Omdat de wijzigingen geen provinciale belangen raken en de provincie geen bezwaren heeft tegen het plan, wordt voorgesteld dit verzoek in het besluit tot vaststelling op te nemen (zie beslispunt 4). Ingevolge het bepaalde in artikel 3.8 lid 4 Wro dienen burgemeester en wethouders na de

vaststelling onverwijld langs elektronische weg het raadsbesluit aan Gedeputeerde Staten te zenden. Dit

geschiedt per emailbericht. Hierin zal ook het verzoek van de raad om het besluit eerder bekend te mogen

maken worden meegenomen. Gedeputeerde Staten zal het verzoek vervolgens per omgaande in behandeling nemen en hierover berichten.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan gepubliceerd en gaat het bestemmingsplan voor een periode van

zes weken voor beroep ter inzage. Tijdens de ter inzage termijn kunnen belanghebbende({n) een

beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 Wro). Na afloop van deze termijn treedt het bestemmingsplan in werking en indien geen beroepschrift wordt ingediend

is het bestemmingsplan onherroepelijk.

Het college van Eijsden-Margraten

De Gemeentesecretaris,

De voorzitter,

Drs. J.M.F. Kool

Mr. A.P. Krijnen

gemeente Eijsden-Margraten

DEDEN

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

gemeente

eijsden-margraten

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Eijsden-Margraten

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op de behandeling in de Dialoogvergadering Leefomgeving;

BESLUIT In het bestemmingsplan NSW- landgoed Moerslag 32 Sint Geertruid de wijzigingen, zoals verwoord in de Nota ambtshalve wijzigingen, welke Nota

oo

hier als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, aan te brengen; Conform de Nota van zienswijzen, welke Nota hier als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd de zienswijzen van reclamanten ontvankelijk en deels gegrond en deels ongegrond te verklaren; Het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Moerslag vast te stellen; Het bestemmingsplan 'NSW-Landgoed Moerslag', gewijzigd vast te stellen

(NL.IMRO.1903.BPBUI6265NC32-VG01); Geen exploitatieplan ex artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vastte stellen; Gedeputeerde Staten te verzoeken de bekendmaking van het besluit tot

vaststelling van het bestemmingsplan ‘NSW-Landgoed Moerslag’ eerderte mogen bekendmaken dan op grond van artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald is.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 18 februari 2025.

griffier

ZL

r. M.G.A.J.T. Verbeet

De voorzitt

Mr.

gemeente Eijsden-Margraten

EEAEEEN

Ons kenmerk

: Z/23/190073/857965

°