20230328 05 RB BP Groot Welsden 94 Margraten.pdf

gemeente

eijsden-margraten Aan de gemeenteraad

Raadsvoorstel Onderwerp

Vaststellingbestemmingsplan GrootWelsden94 Margraten. Beslispunt(en)

Hetbestemmingsplan 'GrootWelsden94 Margraten'(Planidentificatienummer NLIMRO.1903.BPBUI6269EW94-VG01) vast testellen.

Toelichting-——--------- -------- —-——-----------------------——---- -—---------- ----------Aanleiding/ motivering

Op 11 oktober2021 heeftinitiatiefnemer een principeverzoek ingediendvoorhet legaliseren van een tweede woningopde locatieGrootWelsden94. Immers,het woonpandterplaatseis gesplitstin twee woningen. Dat is in strijd methet bestemmingsplan, omdat maar éénwoning is toegestaan. Hetbetreft bestaandebebouwing. Er is dus geensprakevan het toevoegen van vierkante meters bebouwing. Bij briefvan 14 februari2022 is principemedewerking verleend aan het legaliseren van de woningsplitsing.Daarbij zijn de volgende voorwaardengesteld: Despuitcirkel wordt planologisch verankerd; Eenadvies wordt gevraagd aan de monumentencommissie endezeakkoord gaat methet plan(indienerbouwwerkzaamheden aan het hoofdgebouw wordenuitgevoerd). Op 12 augustus2022 heeftinitiatiefnemer een concept-bestemmingspian ingediend.Dit planis ambtelijk beoordeeld enna enkele verbeteringen is het ontwerp-bestemmingsplan terinzagegelegd. Tijdensde terinzagelegging van 22 december 2022 tot enmet1 februari2023 zijn geenzienswijzen ingediend. Beeldbepalend pand

In de redengevende beschrijving behorende bij het paraplubestemmingsplan “Beeldbepalende pandenenobjecten Eijsden-Margraten ” wordt de volgendehistorievan het pand geschetst: “Op dekadastrale minuutkaart uit ca. 1830staatopdezeplekal eenU-vormigehoeve afgedeeld. Aandit complexis nadien eenenander veranderd. Het woonhuis,aande straatzijdeis eindnegentiende ofbegintwintigsteeeuwherbouwd in eeneclecticistischestijl. Ook dehaaksestalvleugel is vergroot,in deeerstehelftvandetwintigsteeeuw,waarbijeen oudere vakwerkvleugel geïncorporeerd werd.” Dewaardestellingis als volgt omschreven: “Het objectis cultuurhistorisch beeldbepalend vanwege zijn historisch-ruimtelijke samenhang, architectuurhistorische enbouwhistorische waarden enmeerin hetbijzonder omdat: • hetobjectvanbetekenis is als onderdeel vandehistorische nederzettingsstructuur, waarvandeoorspronkelijke ruimtelijkestructuurnog herkenbaar aanwezig is.

•

•

•

•

•

hetwoonhuis vanarchitectuurhistorische betekenis is in relatietot deesthetische kwaliteitvanhetontwerp. hetwoonhuis eenhogematevanarchitectonische gaafheid bezit. Het objectwekt eenoorspronkelijke indrukofheeftveranderingen ondergaan waarbijhet oorspronkelijke beeld herkenbaar is gebleven. aandeuiterlijkekenmerken vanhetobjectte zienis dathetbouwwerkeen oude(re) kernheeftendaarmee bouwhistorisch waardevolle onderdelen bevat. deschuur-enstalvleugels vanbelang zijn vanwege detypologische, functionele, bouwtechnische enarchitectuurhistorische kenmerken vanhetstreekeigen bouwen hetbelang vanhetobjectvanwege hetbijzondere materiaalgebruik, debijzondere detaillering enbijzondere ornamenten."

Hetsplitsenvan het grotepand van éénnaar twee woningen draagt bij aan het voorkomen van leegstandvan een beeldbepalend pand, hetgeen bijdraagt aan het behoud daarvan. Relatiemet Programmabegroting2023-2026

In de Programmabegroting 2023-2026 is ondermeer het volgendeopgenomen: “Wij strevennaareenwoningvoorraad metpassende woningen vooronzeinwoners in een leefomgeving diegezond, veiligenprettigis om in te wonen. (...)

Passende woningen zoekenwe nietalleenin nieuwbouw maarookin detransformatie van cultuur-historische waardevolle panden envrijkomend agrarischvastgoed.Doorop innovatieve encreatievewijze betreffend vastgoed te herbestemmen wordendezepanden behouden voordetoekomst. (...)

De grotevraagnaarwoningen vraagtom eenversnelling vannieuwbouw in dehele gemeente. Wij strevendaarbij naareengevarieerd aanbod in allekernendataansluit bij de behoeften." Hetsplitsenvan het grotepand van éénnaar twee woningen draagt bij aan de kwantitatieve woningopgave.Er is geennieuwbouw noodzakelijk.Daarnaast wordt leegstandvan een beeldbepalend pand voorkomen, hetgeen bijdraagt aan het behoud daarvan. Hetbetrefteen transformatie van een waardevolpand. Relatiemet ManifestBuitengewoonBuitengebied

Op 18 maart 2021 heeftde gemeenteraad het ManifestBuitengewoon Buitengebied vastgesteld. Daarin zijn richtinggevendeuitspraken opgenomen overde toekomstige beleidskoers voorhet buitengebied.Voorzoverrelevant zijn de volgendeuitspraken in het Manifestopgenomen: Themalandbouw ennatuur Bij hergebruikvan vrijkomende agrarische bebouwinghanteren wij de volgende volgorde: 1. Hergebruikvan de gebouwen t.b.v. een agrarische functie 2. Hergebruiktenbehoeve van een andere functie,bijv. toerisme enrecreatie, zorg enwonen, in de vanuitde cultuurhistorie als waardevoltebepalen gebouwen (bijv. monumenten/beeldbepalende panden/karakteristieke bebouwing)ensloopvan de overtollige, landschap ontsierende gebouwen 3. Voorlocatiesdie nietgeschikt zijn voorhergebruikonderzoeken wede mogelijkheden tot sloop. ThemaWonen Wonen in het buitengebiedstaan wij in principe niettoe. Wonen in onsbuitengebiedblijft in principe beperkt tot bestaandekernen, gehuchten,lintbebouwing ensolitairewoningen (zowelbedrijfswoningen bij agrarische bebouwingals in het verleden toegestane burgerwoningen). Doorkijken/ onbebouwde gedeelten in de gehuchtenenin de lintbebouwingdienen in principe in stand teblijven,omdat juist dezedoorkijkenzorgenvoorruimtelijke kwaliteitenhet beeld bepalen van onsbuitengebied. 2

Relevant is dat in casu reedssprakeis van een woonbestemming. Tevens wordt geennieuwe bebouwingopgericht. Bestaande doorkijkenenonbebouwde gedeelten wordendan ookniet aangetast. Hoewel het formeel geenvrijkomende agrarische bebouwingbetreft,is welsprakevan een cultuurhistorisch beeldbepalend pand. Leegstanddaarvan moetwordenvoorkomen. Hoewel de richtinggevendeuitspraken nietéénopéénvan toepassingzijn, doethet planrecht aan het doelen strekkingvan het ManifestBuitengewoon Buitengebied. Motivering

Vanuitruimtelijkenbeleidsmatig oogpuntzijn ergeenbezwarentegenhet splitsenvan het pand. Een goederuimtelijke ordeningis gewaarborgd ende ontwikkelingpast binnende uitgangspunten van het bestuursakkoord(ziehiervoor). Spuitvriiezone Initiatiefnemer heefteen spuitvrijezone van 50 meter opgenomen in het bestemmingsplan. Daartoe heeftinitiatiefnemer overeenstemming bereiktmetde desbetreffende perceeleigenaren. In het bestemmingsplan wordt voordezegrondeneen verbod opgenomen voorhet toepassen van gewasbestrijdingsmiddelen. Gemeentelijk Kwaliteitsmenu 2013 Op de locatieis het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu 2013 (GKM) van toepassing.HetGKM is gebaseerd ophet ideedat bebouwingsontwikkelingen in het buitengebied of het gebied buitende rodecontouren om de kernen, leidentot verlies van omgevingskwaliteit endat dit verlies opeen kwalitatieve manier wordt gecompenseerd. Dealgemene doelstellingis dan ookhet combineren van dezeruimtelijke ontwikkelingen methet verbeteren van de ruimtelijke kwaliteitin Limburg. HetGKM onderscheidtacht modules(categorieën). Permodulezijn specifieke voorwaardenen bijdragen opgenomen. Onderhavigeontwikkelingis nietondertebrengenin een van dezemodules. HetGKM heeftdaar ookrekening mee gehouden: “In depraktijkzijn ergrijzegebieden enovergangszones. Ontwikkelingen ofactiviteitendie niet1 op1 zijn te plaatsen in hetGKM.

Zo krijgenagrarische bedrijven soms eenindustrieel karakterenzijn woningen opsommigeplaatsen meerofminderpassend in hetbuitengebied. Daaromis eraltijdbehoefte aaneenindividuele afweging vanelkeontwikkeling. Per ontwikkeling dientmaatwerkte wordengeleverd." In dit geval is sprakevan het splitsenvan een woning in de bestaandebebouwing.Metandere woorden:eris geensprakevan verlies van omgevingskwaliteit.Daarom zijn de modulesvan het GKM nietvan toepassing. Wonenachterwonen Bij woningsplitsingen is regelmatigsprakevan “wonen achter wonen ”. In beginselkent“wonen achter wonen ” opvoorhand negatieve ruimtelijke effecten, maar erkunnen zich ooksituatiesvoordoen waarin weldegelijkkan wordenmeegewerkt aan “wonen achter wonen ”. Daarbij komt dat elke casus andere omstandighedenkent.In onderhavigecasus is relevant dat de bebouwing,vanaf de weg bezien,nietachter elkaarmaar naast elkaaris gesitueerd. Van een klassieke “wonen achter wonen ” situatieis dan ookgeensprake.

Aspecten die betrokken wordenbij de beoordeling,medevolgenduitjurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak, zijn de volgende:verrommeling, verdichting van bebouwing,aantasting van de stedenbouwkundige structuur,kavelstructuur, groottevan het perceel, gebrekaan sociale controle/toezicht, brandveiligheid, bereikbaarheiddoor hulpdiensten, ontsluiting,(on)mogelijkheden voorparkeren, privacy, intensivering van gebruik, oriëntatie van de bebouwing/voordeur, is sprakevan buitenruimte, betrefthet een leegstaandpand of ‘rotteplek ’, betrefthet cultuurhistorischebebouwing, is herbestemmingwenselijk/noodzakelijk, draagt de splitsing bij aan oplossingvan de woningproblematiek. Toetsingaan dezeaspecten leidt tot het standpuntdat de splitsing niettot zodanigeonwenselijke gevolgenzal leidendat van medewerking moetwordenafgezien.Detweede woningwordt verhuurd. Er is voldoende ruimteom teparkeren opeigen terrein. Hetperceel is vrij groot, de woningen 3

bevindenzich nietachter maar naast elkaar,eris voldoende buitenruimte voorbeidewoningen, de stedenbouwkundige structuurwordt nietaangetast(het betreftbestaandebebouwing),van aantasting van privacy van omwonenden is geensprakeende bereikbaarheiddoor hulpdiensten is prima. Ook andereaspecten vormengeenredenom medewerking teonthouden. Beidewoningen makengebruik van dezelfdeuitweg.In de toekomst is nietuitgesloten dat het perceel kadastraal wordt gesplitstendat de tweede woningwordt verkochtaan derden.Hetis dan aan de huidige eigenaren om goedeafsprakentemakenoverde gezamenlijke ontsluitingvan de percelen (bijvoorbeeldvia een recht van overpad).

Gevolgen

..................... .—.■-...-............................................................... —

Burgerparticipatie, toelichtingen verantwoording

Gedurende de terinzageleggingvan het ontwerpbestemmingsplan bestondde mogelijkheidtot het indienen van zienswijzen. Op grond van de participatieladder is dit een vorm van raadplegen.

Financiëleen personeleaspecten, incidenteel/ structureel,begrotingspost

Behoudens de inkomsten uit leges,heefthet bestemmingsplan geenfinanciële gevolgenvoorde gemeente. Metinitiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Planning, uitvoeringen evaluatie

21 maart 2023 28 maart 2023 5 april 2023 6 april 2023 17 mei2023

Dialoogvergadering Raadsvergadering Publicatie Start beroepstermijn Eindeberoepstermijn

Communicatie

Publicatievan het bestemmingsplan vindt plaats in het digitaal Gemeenteblad, het huis-aan-huis blad DeEtalage enopde gemeentelijke website.Hetbestemmingsplan zal teraadplegenzijn opde websitewww.ruimtelijkeplannen.nl . Maatschappelijke effecten

Nietvan toepassing. Privacy

Detepubliceren stukkenzijn geanonimiseerd. Risico’s

Tegeneen bestemmingsplan kan beroep wordeningesteldbij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Hetrisico opplanschade is door middel van een planschadeverhaalsovereenkomst afgewenteld opinitiatiefnemer.

Hetcollege van Eijsden-Margraten Degemeentesecretaris,

Devoorzitter,

Drs. M.A.G. Gerits

Drs. G.J.M. Cox

%

eijsden-margraten

RAADSBESLUIT

Deraad van de gemeente Eijsden-Margraten gelezen het voorstelvan burgemeester enwethouders; geletopde behandeling in de DialoogvergaderingLeefomgeving ;

Besluit: Hetbestemmingsplan 'GrootWelsden94 Margraten'(Planidentificatienummer NL.IMRO. 1903.BPBUI6269EW94-VG01 ) vast testellen.

Aldus besloten in de openbare vergaderingvan 28 maart 2023.

5