20220927 09a RV Verordening starterslening.docx
Tekst van het document
Aan de gemeenteraad
Raadsvoorstel Onderwerp Vaststelling Verordening op de starterslening Eijsden-Margraten 2022 Beslispunt(en) 1. De “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten 2022” vast te stellen; 2. Gelijktijdig met de inwerkingtreding van deze verordening de “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten 2021” in te trekken.
Toelichting Aanleiding / motivering Op 12 juli jl. heeft uw raad een motie aangenomen, waarin u oproept voor de eerstvolgende raadsvergadering een wijziging van de verordening op de starterslening voor te bereiden, waarbij de (huidige) maximale koopsom voor de starterslening in Eijsden-Margraten wordt verhoogd naar 85% van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-norm. De koop- en aanneemsom Concreet wordt gevraagd de koopsom te verhogen. Net zoals in de voorgaande regelingen, wordt in de huidige verordening niet alleen de maximale koopsom bepaald, maar ook de maximale aanneemsom. In de huidige verordening worden beide begrippen immers gelijkwaardig genoemd. Van een aanneemsom is sprake bij nieuwbouw (project- of particuliere bouw). Bij projectbouw zit de grondprijs van het bouwperceel (en de bouwkosten) in de aanneemsom van de woning inbegrepen. Bij particuliere woningbouw, al dan niet door een aannemer gerealiseerd, betreft de aanneemsom de bouwkosten van de woning en niet de koopprijs van het perceel waarop gebouwd wordt. In het licht van de doelstelling van de regeling, namelijk het mogelijk maken voor starters om een eerste koopwoning aan te schaffen en om een onevenredige scheve verhouding tussen nieuwbouw en bestaande woningen te voorkomen, is in de voorliggende verordening het begrip "aanneemsom" aangepast.
Hierdoor wordt duidelijk dat onder het begrip "aanneemsom" ook de aanschafprijs van de bouwgrond wordt bedoeld. Met deze aanpassing ontstaat ook binnen de nieuwbouw geen scheve verhouding tussen project- of particuliere woningbouw. De NHG-norm (norm voor Nationale Hypotheek Garantie) In de aangenomen raadsmotie wordt gevraagd een voorstel voor te bereiden om de maximale koopsom voor de starterslening te verhogen naar 85% van de NHG-norm. Deze norm wordt berekend over de gemiddelde maandelijkse koopsommen over een bepaalde periode en wordt jaarlijks vastgesteld. De voor 2022 geldende NHG-normen zijn vastgesteld op € 355.000 en als energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd op € 376.300. Verwijzend naar de aangenomen raadsmotie dient dus rekening te worden gehouden met twee van toepassing zijnde NHG-normen.
Gezien het verschil tussen beide, is in de voorliggende verordening opgenomen dat de hogere NHGnorm wordt toegepast op bestaande woningen die nog niet aardgasvrij zijn en waarin nog energiebesparende maatregelen getroffen moeten worden. De lagere NHG-norm is dan van toepassing om nieuwbouwwoningen en bestaande woningen die reeds aardgasvrij zijn. Hiermee wordt ook een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande particuliere woningvoorraad. De financiële consequenties Het verhogen van de koopsom conform de aangenomen raadsmotie leidt er toe dat de maximale leensom wordt verhoogd van (20% x 265.000) € 53.000,-- naar (20% x 376.300) € 75.260. Rekening houdende met een lopende aanvraag, bedraagt het huidige gemeentelijk budget voor deze regeling circa € 350.000,-- Op basis van de huidige verordening zou dit betekenen dat er zonder provinciale cofinanciering en uitgaande van het maximale leenbedrag (350.000 : 53000) 6.6 leningen verstrekt kunnen worden Met de door de raad voorgestelde verhoging zijn dit (350.000 : 75.260) zijn dit 4.7 leningen. Zoals bekend is het budget revolverend. Leningen die vanuit dit budget worden verstrekt, worden ook met rente terugbetaald, waardoor feitelijk sprake is van winst. Mocht het budget ontoereikend dreigen te worden, dan zal de raad een voorstel hierover tegemoet zien. Provinciale cofinanciering Provinciale Staten hebben in mei jl.
de koopsom in de provinciale verordening verhoogd van € 245.000,-- naar € 280.000,--. Indien een lening betrekking heeft op een woning tot deze koopsom, dan neemt de provincie 75% van de lening voor haar rekening en de gemeente de resterende 25%. De retour te ontvangen rente en aflossing zijn uiteraard ook naar rato. Als een starterslening wordt aangevraagd voor een bedrag boven deze koopsom, dan is de lening 100% voor onze rekening. Er is in dit geval dus geen sprake van een verrekening met de hoogte van de provinciale koopsom, waardoor het resterende deel voor rekening van gemeente zou zijn. Echter dit betekent ook dat de retour te ontvangen rente en aflossing ook volledig voor de gemeente is. Nu onze koop-/aanneemsom hoger wordt, kunnen wij Gedeputeerde Staten formeel vragen of zij met deze verhoging met behoud van provinciale cofinanciering instemmen. De haalbaarheid hiervan is uitgesloten omdat de provincie haar onlangs vastgesteld koopsom als "hard" beschouwd. Verleden jaar was onze koopsom € 20.000,-- hoger dan de destijds vastgestelde provinciale koopsom. Ons verzoek om met deze verhoging in te stemmen met behoud van provinciale cofinanciering werd door Gedeputeerde Staten afgewezen. Geen financiële risico’s aan het verhogen van de koopsom verbonden NHG-garantie is vereist om voor een starterslening in aanmerking te komen.
Als een starter niet meer aan zijn/haar financiële verplichtingen kan voldoen, waardoor een gedwongen verkoop aan de orde is, dan staat NHG voor 90% en SVn voor de resterende 10% garant voor een eventueel verlies als gevolg van de (gedwongen) verkoop. Kortom het niet verstrekken van een lening zonder provinciale cofinanciering heeft geen financiële risico’s tot gevolg. Resumerend - In aansluiting op de huidige en voorgaande verordeningen, wordt aanvullend op het verhogen van de gevraagde koopsom ook de aanneemsom als zodanig verhoogd. - Ter verduidelijking is het begrip "aanneemsom" beter omschreven in de voorliggende verordening, waardoor duidelijk wordt dat in deze regeling onder aanneemsom naast de bouwkosten ook de aanschaf van de bouwgrond wordt bedoeld. - Binnen de Nederlandse woningmarkt zijn twee NHG-normen van toepassing, omdat onderscheid wordt gemaakt in aan te brengen energiebesparende maatregelen. In de verordening worden deze twee normen overeenkomstig deze reden toegepast. - De hogere NGH-Norm (in 2022: € 376.300,--) geldt voor bestaande woningen die nog aangesloten zijn op aardgas. De lagere NHG-norm (in 2022: € 355.000,--) is van toepassing op nieuwbouwwoningen en op bestaande aardgasvrije woningen. - De maximale koop- en aanneemsom van de aan te schaffen woning zal dus niet meer bedragen dan 85% van de op de woning betrekking hebbende geldende NHG-norm. 2
-
Uitgaande van geen provinciale cofinanciering en van de hoogste lening die op basis van de koop-/aanneemsom verstrekt kan worden, heeft de door de raad voorgestelde verhoging tot gevolg dat binnen het huidige budget 'slechts' twee leningen minder verstrekt kunnen worden. Doordat NHG-garantie verplicht is om voor een starterslening in aanmerking te komen, loopt de gemeente geen enkel risico als de starter niet meer aan zijn/haar financiële verplichtingen tegemoet kan komen en verlies zou worden geleden als gevolg van gedwongen verkoop. Mocht het budget dreigen uit te putten, dan wordt de raad tijdig een voorstel hierover voorgelegd.
Zoals aangegeven treft u de concept “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten 2022” in de bijlage ter vaststelling aan. Gemakshalve zijn de wijzigingen ten opzichte van de in te trekken verordening geel gemarkeerd. Relatie met bestaand beleid en strategische visie / integraliteit In de Lokale woonvisie “Samen bouwen aan de toekomst 2019-2025”, het bestuursakkoord “Goed leven in elke kern 2022-2026” en bij het vaststellen van Wonen als prioritair beleidsthema, is het creëren van meer huisvesting voor jongeren en starters en het bevorderen van leefbare kernen één van de uitgangspunten. Door de koopsom in de verordening te verhogen, worden starters meer mogelijkheid geboden om een eerste woning in de eigen kern of gemeente te kopen.
Gevolgen Burgerparticipatie, toelichting en verantwoording Gelet op de reden en noodzaak om de verordening te wijzigen en gelet op het feit dat er geen sprake is van een beleidswijziging, leent dit besluit zich niet voor participatie. Financiële en personele aspecten, incidenteel / structureel, begrotingspost Financiële en personele aspecten, incidenteel / structureel, begrotingspost Het wijzigen van de verordening heeft geen financiële of personele consequenties. Het beleid dat eerder door uw raad is vastgesteld wordt ongewijzigd voortgezet. Planning, uitvoering en evaluatie Op grond van de Algemene wet bestuursrecht treedt een verordening in werking, nadat deze is bekend gemaakt. Als uw raad instemt met dit voorstel, zal de verordening zo spoedig mogelijk worden gepubliceerd, waardoor deze de dag na bekendmaking in werking kan treden. Communicatie De intrekking, vaststelling en inwerkingtreding van de verordening zal op de gebruikelijke wijze bekend worden gemaakt. Maatschappelijke effecten Het doel van deze verordening is om potentiële kopers met een beperkt (gezins)inkomen de mogelijkheid te bieden een eerste koopwoning in onze gemeente aan te schaffen en hierdoor niet genoodzaakt zijn hun huisvesting elders te moeten zoeken.
Hiermee wordt de het behoud van de leefbaarheid van onze kernen dan wel de versterking hiervan beoogd, alsmede de doorstroming binnen onze woningmarkt te stimuleren. Risico’s Als uw raad niet met dit voorstel instemt waardoor de oude verordening van toepassing blijft, dan beschikken wij over en regeling die in de praktijk nauwelijks effectief is. Hiermee zou dan geen bijdrage worden geleverd aan het helpen van starters bij de aanschaf van hun eerste woning in onze gemeente. Dit kan tot gevolg hebben dat deze starters elders op zoek gaan naar een betaalbare woning. Indirect wordt met deze verordening een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid van onze kernen. Het college van Eijsden-Margraten De gemeentesecretaris,
De voorzitter,
Drs. M.A.G. Gerits
Drs. G.J.M. Cox 3
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Eijsden-Margraten gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op de behandeling in de Raadsdialoog Samenleving;
Besluit: 1. De “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten 2022” vast te stellen; 2. Gelijktijdig met de inwerkingtreding van deze verordening de “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten 2021” in te trekken. Aldus besloten in de openbare vergadering van 27 september 2022..
De griffier,
De voorzitter,
Mr. M. Verbeet
Drs. G.J.M. Cox
4