20220927 09 RB Verordening starterslening.pdf
Tekst van het document
%
gemeente
eijsden-margraten
Aande gemeenteraad
Raadsvoorstel Onderwerp Vaststelling Verordening opde starterslening Eijsden-Margraten2022 Beslispunt(en) 1. De "Verordening startersleninggemeente Eijsden-Margraten2022 ” vast te stellen; 2. Gelijktijdig met de inwerkingtreding vandeze verordening de “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten2021 ” in te trekken.
Toelichting---------- ---------- ——— ------------------------------------ ------- ------------ —------Aanleiding / motivering Op 12 juli jl. heeft uw raad een motie aangenomen, waarinu oproept voorde eerstvolgende raadsvergadering een wijziging van de verordening opde startersleningvoorte bereiden, waarbij de (huidige) maximale koopsomvoorde starterslening in Eijsden-Margratenwordt verhoogd naar85% vande NationaleHypotheek Garantie(NHG)-norm. De koop- en aanneemsom Concreetwordt gevraagd de koopsomte verhogen. Net zoalsin de voorgaanderegelingen, wordt in de huidige verordening niet alleende maximale koopsombepaald,maarookde maximale aanneemsom.In de huidige verordeningworden beide begrippen immers gelijkwaardig genoemd. Van een aanneemsom is sprakebij nieuwbouw(project-of particulierebouw). Bij projectbouwzit de grondprijsvan het bouwperceel(en de bouwkosten)in de aanneemsom vande woning inbegrepen. Bij particulierewoningbouw,al dan niet dooreen aannemergerealiseerd, betreft de aanneemsom de bouwkostenvan de woningen niet de koopprijsvan het perceel waarop gebouwd wordt.
In het licht van de doelstelling vande regeling, namelijkhet mogelijk makenvoorstarters om een eerste koopwoning aante schaffen en om een onevenredigescheve verhouding tussennieuwbouw en bestaandewoningente voorkomen,is in de voorliggende verordening het begrip "aanneemsom" aangepast.Hierdoorwordt duidelijk dat onderhet begrip "aanneemsom" ookde aanschafprijsvande bouwgrondwordt bedoeld. Met deze aanpassingontstaatookbinnende nieuwbouwgeen scheve verhouding tussenproject-of particulierewoningbouw. De NHG-norm (norm voor Nationale HypotheekGarantie) In de aangenomenraadsmotiewordt gevraagd een voorstelvoorte bereiden om de maximale koopsomvoorde startersleningte verhogen naar85% vande NHG-norm. Deze normwordt berekend over de gemiddelde maandelijksekoopsommen over een bepaaldeperiodeen wordt jaarlijks vastgesteld. De voor2022 geldende NHG-normenzijn vastgesteld op€ 355.000 en als energiebesparendemaatregelenworden meegefinancierd op€ 376.300. Verwijzend naarde aangenomenraadsmotiedient dus rekening te wordengehouden met twee vantoepassingzijnde NHG-normen.
Gezien het verschil tussen beide, is in de voorliggende verordening opgenomendat de hogere NHGnormwordt toegepastopbestaandewoningendie nog niet aardgasvrij zijn en waarinnog energiebesparendemaatregelen getroffen moetenworden. De lagere NHG-normis dan van toepassingom nieuwbouwwoningen en bestaandewoningendie reeds aardgasvrij zijn. Hiermee wordt ookeen bijdrage geleverd aanhet verduurzamenvande bestaandeparticuliere woningvoorraad. De financiële consequenties Het verhogen vande koopsomconformde aangenomen raadsmotieleidt er toe dat de maximale leensomwordt verhoogd van (20% x 265.000) € 53.000, — naar(20% x 85%x 376.300) € 63.971. Rekening houdende met een lopendeaanvraag, bedraagt het huidige gemeentelijk budget voordeze regeling circa € 350.000,- Op basis van de huidige verordening zoudit betekenendat er zonder provincialecofinancieringen uitgaandevan het maximale leenbedrag (350.000 : 53000) 6.6 leningen verstrekt kunnenworden Met de doorde raad voorgestelde verhoging zijn dit (350.000 : 63.971) zijn dit 5.5 leningen. Zoalsbekend is het budget revolverend. Leningen die vanuitdit budget wordenverstrekt, worden ook met rente terugbetaald, waardoorfeitelijk sprakeis vanwinst. Mocht het budget ontoereikenddreigen te worden, dan zal de raad een voorstelhierover tegemoet zien. Provinciale cofinanciering ProvincialeStatenhebben in mei jl.
de koopsomin de provincialeverordening verhoogd van € 245.000,- naar€280.000,-. Indien een lening betrekking heeft opeen woningtot deze koopsom, dan neemt de provincie75% vande lening voorhaar rekening en de gemeente de resterende 25%. De retourte ontvangenrente en aflossingzijn uiteraardooknaarrato. Als een startersleningwordt aangevraagdvooreen bedrag boven deze koopsom,dan is de lening 100% vooronzerekening. Er is in dit geval dus geen sprakevaneen verrekening met de hoogte van de provincialekoopsom,waardoorhet resterende deel voorrekening van gemeente zouzijn. Echter dit betekent ookdat de retourte ontvangenrente en aflossing ookvolledig voorde gemeente is. Nu onzekoop-/aanneemsom hoger wordt, kunnenwij Gedeputeerde Statenformeel vragen of zij met deze verhoging met behoud van provincialecofinancieringinstemmen. De haalbaarheid hiervan is uitgesloten omdatde provinciehaar onlangsvastgesteld koopsomals "hard" beschouwd. Verleden jaarwas onzekoopsom€ 20.000,- hoger dan de destijds vastgestelde provincialekoopsom.Ons verzoek om met deze verhoging in te stemmen met behoud van provincialecofinancieringwerd door Gedeputeerde Statenafgewezen.
Geenfinanciële risico’s aan het verhogenvan de koopsomverbonden NHG-garantie is vereist om vooreen starterslening in aanmerkingte komen.Als een starter niet meer aanzijn/haarfinanciëleverplichtingen kanvoldoen,waardooreen gedwongen verkoopaande orde is, dan staatNHG voor90% en SVn voorde resterende 10% garantvooreen eventueelverlies als gevolg vande (gedwongen) verkoop.Kortomhet niet verstrekken vaneen lening zonderprovinciale cofinancieringheeft geen financiëlerisico's tot gevolg. Resumerend In aansluitingopde huidige en voorgaandeverordeningen,wordt aanvullendophet verhogen vande gevraagde koopsomookde aanneemsom als zodanig verhoogd. Ter verduidelijking is het begrip "aanneemsom" beter omschreven in de voorliggende verordening, waardoorduidelijk wordt dat in deze regeling onderaanneemsom naastde bouwkostenookde aanschafvande bouwgrondwordt bedoeld. Binnende Nederlandsewoningmarktzijn twee NHG-normenvantoepassing,omdat onderscheid wordt gemaakt in aante brengen energiebesparendemaatregelen. In de verordening wordendeze twee normenovereenkomstigdeze reden toegepast. De hogere NGH-Norm (in 2022: € 376.300,-) geldt voorbestaandewoningendie nog aangeslotenzijn opaardgas. De lagere NHG-norm(in 2022: € 355.000,-) is vantoepassing opnieuwbouwwoningen en opbestaandeaardgasvrije woningen.
De maximalekoop-en aanneemsom van de aante schaffen woningzal dus niet meer bedragen dan 85% vande opde woning betrekking hebbende geldende NHG-norm.
2
Uitgaande vangeen provincialecofinancieringen van de hoogste lening die opbasis vande koop-/aanneemsom verstrekt kanworden, heeft de doorde raad voorgestelde verhoging tot gevolg dat binnenhet huidige budget 'slechts' twee leningen minder verstrekt kunnenworden. DoordatNHG-garantieverplicht is om vooreen starterslening in aanmerkingte komen, loopt de gemeente geen enkel risico als de starter niet meer aanzijn/haarfinanciëleverplichtingen tegemoet kan komenen verlies zouworden geleden als gevolg van gedwongen verkoop. Mocht het budget dreigen uit te putten,danwordt de raad tijdig een voorstelhierover voorgelegd. Zoalsaangegeven treft u de concept“Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten2022 ” in de bijlage ter vaststelling aan.Gemakshalve zijn de wijzigingen ten opzichte vande in te trekken verordening geel gemarkeerd. Relatie met bestaand beleiden strategischevisie/ integraliteit In de Lokalewoonvisie“Samen bouwenaande toekomst2019-2025 ”, het bestuursakkoord“Goed leven in elke kern 2022-2026 ” en bij het vaststellenvanWonenals prioritairbeleidsthema, is het creërenvan meer huisvesting voorjongerenen starters en het bevorderen van leefbare kernenéén van de uitgangspunten.Doorde koopsomin de verordening te verhogen, worden starters meer mogelijkheid geboden om een eerste woningin de eigen kern of gemeente te kopen.
Gevolgen——
——-——---- —— -------- -—-——----- —--———-----
Burgerparticipatie, toelichtingen verantwoording Gelet opde reden en noodzaak om de verordening te wijzigen en gelet ophet feit dat er geen sprake is vaneen beleidswijziging, leent dit besluit zich niet voorparticipatie. Financiëleen personeleaspecten,incidenteel/ structureel,begrotingspost Financiëleen personeleaspecten,incidenteel/ structureel, begrotingspost Het wijzigen vande verordening heeft geen financiëleof personeleconsequenties. Het beleid dat eerder dooruw raad is vastgesteld wordt ongewijzigd voortgezet. Planning, uitvoeringen evaluatie Op grond van de Algemene wet bestuursrecht treedt een verordening in werking, nadatdeze is bekend gemaakt. Als uw raad instemt met dit voorstel,zal de verordening zo spoedig mogelijk worden gepubliceerd, waardoordeze de dag nabekendmaking in werking kantreden. Communicatie De intrekking, vaststelling en inwerkingtreding vande verordening zal opde gebruikelijke wijze bekend worden gemaakt. Maatschappelijke effecten Het doel vandeze verordening is om potentiëlekopersmet een beperkt (gezins)inkomende mogelijkheid te bieden een eerste koopwoning in onzegemeente aante schaffen en hierdoor niet genoodzaaktzijn hun huisvesting elders te moetenzoeken. Hiermee wordt de het behoud van de leefbaarheid van onzekernendan wel de versterking hiervan beoogd, alsmede de doorstroming binnenonzewoningmarktte stimuleren.
Risico’s Als uw raad niet met dit voorstelinstemt waardoorde oudeverordeningvantoepassingblijft, dan beschikken wij over en regeling die in de praktijknauwelijkseffectief is. Hiermee zoudan geen bijdrage worden geleverd aanhet helpen vanstarters bij de aanschafvanhun eerste woningin onze gemeente. Dit kantot gevolg hebben dat deze starters elders opzoek gaan naareen betaalbare woning. Indirect wordt met deze verordening een bijdrage geleverd aande leefbaarheid vanonze kernen. Het college van Eijsden-Margraten De gemeentesecretaris,
De voorzitter,
Drs. M.A.G. Gerits
Drs. G.J.M. Cox 3
ft
^ gemeente
^
eijsden-margraten
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Eijsden-Margraten gelezen het voorstelvan burgemeester en wethouders; gelet opde behandeling in de RaadsdialoogSamenleving;
Besluit: 1. 2.
De “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten2022 ” vast te stellen; Gelijktijdig met de inwerkingtreding vandeze verordening de “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten2021 ” in te trekken.
Aldus besloten in de openbarevergadering van27 september 2022..
4
ê
gemeente
eijsden-margraten Bijlage
VERORDENING STARTERSLENING GEMEENTE EIJSDEN-MARGRATEN 2021 Artikel1. Begrippen Deze verordeningverstaatonder: a) Aanvrager, de persoon,die alleenof samenmet zijn of haar partnervoorde eerste maal een eigen woningkooptofverkrijgt en opgrond vandeze verordening tot de doelgroepvande Starterslening behoort. Bij twee aanvragersten aanzienvaneenzelfde woninggelden deze gezamenlijk als één aanvrageren dienenzij beiden te voldoenaande hiervoor gestelde eis niet eerder een woningte hebben gekocht ofverkregen. b) College:het college van burgemeester en wethouders vande gemeente Eijsden-Margraten. c) Combinatielening: een extra lening, die naasteen hypothecaire lening mag wordenafgesloten, waaruittot een maximumvan50% vande waardevande gefinancierdewoningde aflossing opde hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatieleningwordt samenmet de Starterslening aangebodenen blijft in dit geval beperkt tot maximaalhet bedrag vande Starterslening. d) SVn: Stichting StimuleringsfondsVolkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutairgevestigd te Hoevelakenen kantoorhoudende te Amersfoort,financiëledienstverlener, geregistreerd onder AFM-vergunningnummer12013647. e) Financiële toets: de toetsing die doorSVn wordt uitgevoerd aande hand vande geldende NHGregels, waarmee de hoogte vande Startersleningwordt berekend.
f) Starterslening: een lening die doorSVn kanwordenverstrekt aanaanvragerten behoeve vande financieringvanzijn/haareersteeigen woning,tezamenmet een aande Starterslening gekoppelde Combinatielening. g) Toewijzing:het besluit van de gemeente opbasis waarvande aanvragereen starterslening kan aanvragenbij SVn. h) NHG: NationaleHypotheek Garantie,de publicitairenaamvan de doorStichting Waarborgfonds Eigen Woningen,gevestigd te ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht. i) Koop-/aanneemsom bijnieuwbouw : dekoop-of aanneemsom inclusiefmeerwerk tot het maximale bedrag genoemd in deze verordening. De aanneemsom heeft betrekking opnieuwbouwwoningen en in deze regeling maaktde aankoop van de grond onderdeel uit van deze aanneemsom, waardoorgeen onderscheid wordt gemaakt tussenbouwenin particulierbeheer (waaronder Collectief ParticulierOpdrachtgeverschap) of projectbouw.
1
j) De koopsombij bestaande bouw: De marktwaardevrij van huur en gebruik (eventueelnaverbouwing) blijkens een taxatierapport dat is uitgebracht doortussenkomstvaneen gecertificeerd validatie-instituut,ofde marktwaarde vrij vanhuur en gebruik blijkens een desktoptaxatie. Artikel2. Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitendvantoepassingopde aanvraagvooreen hypothecaire geldlening voorhet verwerven van een eerstekoopwoning: a. doorin EU-verblijfsgerechtigde natuurlijkepersonendie voldoenaande NHG-vereisten éndie in het verleden geen fiscaalvoordeelin Nederland hebben genotenvan het bezit vaneen eigen woning; b.
in de gemeente Eijsden-Margraten,waarvande koopsomvan een bestaandewoning, verhoogd met de eventueleverbeterkosten , of de koop-/aanneemsom bij nieuwbouw, verhoogd met eventuelemeerkosten, niet hoger is dan de maximalekoop-/aanneemsom zoalsdeze is bepaaldin de verordening opde startersleningenvan de provincieLimburg, die vigerend is ophet momentdat de aanvraagvooreen starterslening is ontvangen,waarbij rekening wordt gehouden met de actueleNHG-voorwaardenen -normen.
c.
Indien de onderb. bedoelde koop-of aanneemsom hoger is dan het in lid b vandit artikel bedoelde maximale provincialekoop-/aanneemsom, danwel hoger is dan de koop-/ aanneemsom waarvoorGedeputeerde Statende gemeente Eijsden-Margratentoestemming hebben verleend, dan mag de maximale koop-of aanneemsom niet meer bedragen dan 85% vande NHG-normendie gelden ophet momentdat de starterslening is ontvangendoor burgemeester en wethouders, waarbij eveneensrekening wordt gehouden met de actuele NHG-voorwaarden.De ophet momentvande aanvraaggeldende hogere NHG-normis van toepassingopbestaandewoningendie niet aardgasvrij zijn. De ophet momentvande aanvraaggeldende lagere NHG-normis vantoepassingopnieuwbouwen bestaande woningendie reeds vrij vanaardgas zijn.
d.
Als de in lid c genoemde maximalekoop-/aanneemsom hoger is dan in lid b vandit artikel bedoelde bedrag, danwel hoger is dan het bedrag waarvoorGedeputeerde Staten toestemming hebben verleend, danwordt de toegekende lening volledig voorrekening vande gemeente verstrekt.
2. De aanvragermoet de woningwaarvooreen Startersleningwordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Artikel3. Budget 1. De raad vande gemeente Eijsden-Margraten stelt het budget vast dat beschikbaar is voorhet toewijzenvanStartersleningen. 2. Terugontvangenmiddelen uit aflossingenworden revolverend ingezet om blijvend het volledige budget te kunnenbenutten.Ontvangenrente inkomstenworden verrekend met de beheerkosten en periodiekteruggeboekt als incidenteelvoordeel opde begroting. 3. Startersleningenwordenalleentoegewezen voorzover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 4. Aanvragen,die in verband met het derde lid niet kunnenwordentoegewezen, wordendoorhet College afgewezen. Artikel4. BevoegdheidCollege Het college toetst de aanvraagaanartikel 2 en 3. Het college is bevoegd om, met inachtnemingvan het bepaaldein deze verordening, te bepalenof de aanvragereen Starterslening mag aanvragenbij SVn.
2 van4
Artikel5. Procedureaanvraag
en toekenning
1.
Een aanvraagvooreen Startersleningwordt bij het college ingediend opeen doorde gemeente beschikbaar gestelde wijze.
2.
Het college bevestigt de ontvangstvande aanvraagbinnentwee weken.
3.
Indien de aanvraagniet alle gegevens bevat die het college voorhet nemenvan een beslissing noodzakelijkacht, stelt het college de aanvragerin de gelegenheid de aanvraagbinneneen termijn vanvier weken te completeren.
4.
Indien de aanvraagniet binnende aangegeven termijn is gecompleteerd, verklaarthet college de aanvraagniet ontvankelijk.
5.
Het college handelt aanvragenin volgorde van binnenkomstaf.
6.
Het college neemt binnenacht weken naontvangstvande aanvraag,dan wel nahet compleet wordendaarvan,een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager.
7.
Uit overschrijding van de in het zesde lid bedoelde termijn kande aanvragerniet afleiden dat zijn aanvraagis ofwordt gehonoreerd.
8.
In de toewijzing wordt de maximale hoogte vande Startersleningvastgesteld. De hoogte vaneen starterslening binnende gemeente Eijsden-Margratenbedraagt maximaal20% vande koopsom, zoalsbepaaldis in artikel 2, eerste lid onderb en c vandeze verordening. De omvangvan de uit te keren starterslening hangt af van het budget, dat ophet momentvan het besluit opde aanvraag nog beschikbaar is.
9.
Op de aanvraagvoordeze lening en de hieruit voortvloeiendebeschikking is de Algemene wet bestuursrecht vantoepassing.
Artikel6. Afwijzen aanvraag Het college wijst een aanvraagaf of trekt een toewijzingsbesluitvoorhet aanvragenvan een Starterslening bij SVn in, indien: a. Het budget niet toereikend is om de aanvraagte honoreren; b.
Er niet is voldaanaande bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriftenen/of bepalingen. c. De Starterslening is toegekend of vastgesteld opgrond vanonjuistegegevens. Bij een afwijzing vande aanvraagof intrekking vande beschikking dienen eveneensde voorwaarden vande Algemene wet bestuursrecht nageleefd te worden.
3 van4
Artikel7. Voorwaarden SVn De toewijzing doorhet college betreft een reservering vooreen Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing vooreen Startersleningvormt het startpuntvooreen autonome financiële toetsing doorSVn. 1.
Met de toewijzing kan een aanvraagvoorde Startersleningworden ingediend bij SVn.
2.
SVn stelt de definitieve hoogte van de Startersleningvast opbasis van de financiëletoets. Bij een positievefinanciëletoets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiëletoets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrageren gemeente hiervan opde hoogte.
3.
SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening. Indien de aanvragerhet niet eens is met de (financiële)toets van SVn, kaner een klachtenprocedureworden gestart bij SVn en vervolgens eventueelbij het KIFID of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter.
4.
SVn wijst een aanvraagStarterslening in ieder geval af, in geval er sprakeis van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings-offinanciëleregelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/ofde belangen aantasten van aanvrager,NHG of eerste geldverstrekker.
5.
De verordening is in overeenstemmingmet de productspecificaties Starterslening van SVn en de samenwerkingtussengemeente Eijsden-Margratenen SVn.
Artikel8. Hardheidsclausule Het College kanartikel 2 lid 1 buiten toepassinglatenof daarvanafwijken,voorzover vantoepassing gelet ophet belang vande aanvragerleidt tot een onbillijkheid vanoverwegende aard.
Artikel9. Inwerkingtreding 1. Overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht treedt deze verordening in werking de dag na publicatie. 2. Met de inwerkingtreding vande “Verordening startersleninggemeente Eijsden-Margraten2022 ”, wordt de “Verordening starterslening gemeente Eijsden-Margraten2021 ” ingetrokken.
Artikel10. Citeertitel Deze verordening kanwordenaangehaaldals “Verordening starterslening gemeente EijsdenMargraten 2022".
4 van4