20220215 08 RB Woiningbouwplannen Oost Maarland en Mheer.pdf

gemeente

eijsden-margraten Aan de gemeenteraad

Raadsvoorstel Onderwerp Woningbouwplannen Mheeren Oost-Maarland Beslispunt(en) 1. Kennisnemen van voorontwerp bestemmingsplannen Mheer en Oost-Maarland. 2. Instemmen met uitwerking van de plannen Parrestraat en ’t Hövelke. 3. Instemmen met een voorbereidingskrediet van € 3.350.000,- voor de woningbouwplannen in Mheer en Oost-Maarland.

Toelichting-------------------------------------------------------------------------------------------------Aanleiding / motivering In de besloten raadsthemabijeenkomst van 18 januari jl. is een update gegeven over de mogelijkheden voor woningbouw in de kernen Mheer en Oost-Maarland. Er hebben gesprekken plaatsgevonden met diverse betrokken grondeigenaren en belanghebbenden. In beide kernen liggen mogelijkheden om woningbouw te realiseren. Daarnaast heeft het college 15 december 2021 het besluit genomen om een voorkeursrecht conform de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen op diverse percelen in zowel Oost-Maarland als Mheer met het oog op woningbouw in deze kernen. Ook is een begin gemaakt met het opstellen van (voorontwerp-) bestemmingsplannen voor beide kernen om woningbouw daadwerkelijk (planologisch) mogelijk te maken. WVG U bent middels een raadsinformatiebrief van d.d. 22 december 2021 geïnformeerd over de vestiging van een voorkeursrecht op percelen in Oost-Maarland en Mheer door het college. In navolging van het besluit van 15 december jl. van het college wordt uw raad voorgesteld om het door het college gevestigde voorkeursrecht te bevestigen. Hiertoe wordt een separaat raadsvoorstel voorgelegd in uw vergadering van 15 februari 2022.

Analyse en stand van zaken Oost-Maarland Het beoogde woningbouwgebied in Oost-Maarland aan de Parrestraat / pastoor Rosierstraat wordt gekenmerkt door verschillende grondeigenaren en een overwegend agrarische bestemming. Dit brengt met zich mee dat bij de ontwikkeling van woningbouwplannen er rekening gehouden moet worden met spuitzones a.g.v. driftveroorzakende chemische bestrijdingsmiddelen. Daarnaast is het gebied gelegen langs de spoorlijn en dient onder andere ook rekening te worden gehouden met geluid en externe veiligheid. Met inachtneming van deze aandachtspunten is de locatie in beginsel een logische plek in de stedenbouwkundige structuur welke zich leent voor een kwalitatief goede inpassing van woningbouw. 1

Er hebben gesprekken plaatsgevonden met alle direct betrokken perceeleigenaren in en rondom de beoogde woningbouwlocatie aan de past. Rosierstraat/Parrestraat. Hierbij is met de eigenaren van perceel G108 inmiddels een onderhandelingsresultaat bereikt over de verwerving van het betreffende perceel. Dit perceel is deels gelegen binnen de contour van het GKM 2013 en is als zodanig een “inbreidingslocatie”. Door de aankoop van dit perceel verwerft de gemeente een belangrijke positie in het gebied. Hiermee creëert de gemeente een mogelijkheid om te komen tot afspraken met de omliggende perceeleigenaren met het oog op woningbouw. Daarbij spelen ook afspraken over spuitzonering een belangrijke rol. Analyse en stand van zaken Mheer In Mheer is in eerste instantie gekeken naar de locaties aan ’t Hovelke en de burg. Beckersweg. Beide percelen zijn ruim genoeg om een substantieel aantal woningen te realiseren. Hierbij moet aangetekend worden dat het perceel aan de burg. Beckersweg is gelegen aan de zilver- en goudgroene POL-zones. Door de provincie Limburg is in het voortraject bovendien ambtelijk gewezen op de voorkeur voor inbreidingslocaties. Hierbij is de vraag gesteld of er wellicht mogelijkheden zijn om de tennisvelden te verplaatsen en op de huidige locatie - als inbreidingslocatie - woningen te realiseren.

De locatie aan ’t Hovelke wordt mede ontsloten door uitleggers van de naast gelegen Gvn. de Loëstraat. Deze locatie vormt in beginsel een logische uitbreiding op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Ook bij deze locatie spelen aandachtspunten rondom spuitzonering vanuit omliggende agrarische percelen, stedenbouwkundige inpassing en juridisch planologische aspecten. In Mheer is gesproken met de perceeleigenaren van de beoogde woningbouwlocaties. Zowel voor de locatie ’t Hovelke als de locatie Beckersweg. Voor beide locaties is er een basis aanwezig om te komen tot afspraken. Het is gebleken dat de eigenaar van de percelen aan de locatie ’t Hovelke beschikt over meer grond (ruim 15,5 ha.) welke strategisch voor de gemeente van belang zou kunnen zijn en welke de kans van slagen van een woningbouwproject vergroot. Met de eigenaar lopen gesprekken over de verwerving van de gronden. Met de aankoop zou in potentie een gebied van ca. 1,9 ha. Beschikbaar komen voor een invulling met wonen. De overige gronden komen ter beschikking van de gemeente als strategische grond (ruilgrond of voor pacht danwel landschapsontwikkeling). Stanpunt provincie Limburg De provincie is gevraagd om een standpunt in te nemen over de beoogde woningbouwplannen en locaties in Oost-Maarland en Mheer. Per brief van 21 december 2021 heeft de provincie haar (formele) standpunt kenbaar gemaakt.

De brief is bijgevoegd als bijlage 1. De belangrijkste conclusies namens de provincie luiden: 1. 2. 3.

De beoogde locaties aan de Parrestraat in Oost-Maarland en ’t Hovelke in Mheer moeten nader onderzocht en gemotiveerd worden. Daarbij moet ook voldoende tijd genomen worden voor vooroverleg met de betrokken instanties. Een ontwikkeling in de vorm van woningbouw op de locatie Burg. Beckersweg te Mheer is niet aanvaardbaar.

Strategie woningbouw Oost-Maarland en Mheer Op basis van de bovenstaande overwegingen wordt voor Oost-Maarland de volgende strategie voorgesteld: 1. 2. 3. 4.

5.

De raad voorstellen om een voorbereidingskrediet voor de beoogde verwervingen beschikbaar te stellen. Vervolgens het in gang zetten van de planuitwerking (incl. stedenbouwkundig ontwerp), het verrichten van onderzoeken en het uitwerken van het bestemmingsplan. Het aankopen van perceel G108. In samenspraak met de betreffende omliggende perceeleigenaren de mogelijkheden bepalen voor het mogelijk maken van woningbouw, waarbij wordt ingezet op het creëren van een win-win situatie. Het daadwerkelijk uitwerken van het woningbouwplan en (doen laten) realiseren van woningen en de benodigde infra/groen. 2

Voor de kern Mheer is de locatie aan ’t Hövelke kansrijk i.r.t. de beoogde verwerving van de percelen. Voor woningbouw in Mheer wordt de volgende strategie voorgesteld: 1. 2. 3.

4.

De raad voorstellen om een voorbereidingskrediet voor de beoogde verwervingen beschikbaar te stellen. Vervolgens het in gang zetten van de planuitwerking (incl. stedenbouwkundig ontwerp), het verrichten van onderzoeken en het uitwerken van het bestemmingsplan. Doorzetten van de onderhandelingen over diverse percelen in bezit van de eigenaar van de beoogde woningbouwgronden aan ’t Hovelke (totaal ca. 15,5 ha.), alsmede het gesprek voeren met de eigenaar van het aanliggende perceel over het mogelijk opheffen van de spuitcirkel. Het daadwerkelijk uitwerken van het woningbouwplan en (doen laten) realiseren van woningen

Bestemmingsplannen In navolging van de opdracht van uw raad o.b.v. de motie van 8 november 2021 en de bovenstaande overwegingen zijn voor zowel Mheer als Oost-Maarland (voorontwerp-)bestemmingsplannen opgesteld. De verbeelding en de planregels vindt u bijgevoegd als bijlage 2. Voordat de bestemmingsplannen in procedure gebracht kunnen worden moet een nadere onderbouwing plaatsvinden in het kader van een “goede ruimtelijke ordening”. Hiertoe moeten diverse onderzoeken plaatsvinden en dienen de plannen verder te worden uitgewerkt. Daarnaast dient (wettelijk) vooroverleg te worden gevoerd met de diverse betrokken instanties en moeten ook belanghebbenden en omwonenden bij de plannen betrokken worden. Om dit mogelijk te maken is een voorbereidingskrediet nodig. Bij de uitwerking van de bestemmingsplannen is bovendien vanzelfsprekend een belangrijke relatie met o.a.: • • • •

de beoogde verwervingen c.q. afspraken met perceelseigenaren; het standpunt van de provincie Limburg over de plannen; het woningbouwprogramma o.b.v. het woonbehoefteonderzoek; het GKM 2013.

Indachtig het standpunt van de provincie Limburg wordt voorgesteld om de locatie burg. Beckersweg niet uit te werken en in te zetten op de plannen aan de Parrestraat en ’t Hövelke. Relatie met bestaand beleid en strategische visie / integraliteit In de woonvisie “Samen bouwen aan de toekomst 2019 - 2025” is de beleidsmatige basis beschreven voor nieuwbouw voor diverse doelgroepen, waarbij “inbreiding” de voorkeur heeft voor “uitbreiding”. In de gemeenteraadsvergadering van 23 april 2019 is een motie aangenomen waarbij wordt opgeroepen om in de dorpen te bouwen voor jeugd, doorstromers en ouderen, waarbij ook de kern Oost-Maarland expliciet wordt genoemd. Vervolgens is in de gemeenteraadsvergadering van 8 november 2021 een motie aangenomen waarbij wordt opgedragen om: 1.

2. 3.

conform art. 8a en 8 Wvg vóór 15 dec. 2021 een voorkeursrecht te vestigen op de gronden waar de woningbouwplannen in Oost-Maarland (Parrestraat) en Mheer (Burg. Beckersweg en/of Hövelke) gerealiseerd worden (planologische grondslag is niet vereist). uiterlijk in de raadsvergadering van februari 2022 de ontwerpbestemmingsplannen voor de uitbreidingsplannen in Oost-Maarland en Mheer ter besluitvorming aan te bieden. Een versnellingsagenda voor woningbouw in Eijsden-Margraten op te stellen om concrete oplossingen voor de woningcrisis in de gemeente te realiseren, en deze in de huidige bestuursperiode aan de raad ter besluitvorming voor te leggen.

3

Gevolgen Burgerparticipatie, toelichting en verantwoording Bij de uitwerking van de woningbouwplannen zal - eveneens met het oog op de nieuwe omgevingswet - ruim aandacht uitgaan naar het op correcte wijze betrekken van belanghebbenden en omwonenden. De precieze vormgeving hiervan volgt ten tijde van het opstellen van de bestemmingsplannen en de uitwerking van de plannen. Financiële en personele aspecten, incidenteel / structureel, begrotingspost Voorgesteld wordt om in te stemmen met een voorbereidingskrediet ter hoogte van € 3.350.000,- ten behoeve van: ■ ■ ■

Verwervingen en planuitwerking van de woningbouwplannen in Mheer en Oost-Maarland Verwerving strategische gronden in Mheer Verwerving overige gronden in Oost-Maarland

De hoogte van het krediet is gebaseerd op onderhandelingsresultaten, inschattingen door specialisten, taxatiewaarden en ervaringscijfers afgezet tegen de oppervlaktes van de percelen waar WVG op is gevestigd, de beoogde bestemmingswijziging en de gewenste ontwikkelingen. De kosten gemoeid met de aankopen en planvoorbereiding van de woningbouwprojecten worden geactiveerd. Deze kosten worden later ingebracht bij de in te stellen grondexploitaties. Het uitgangspunt is dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan ook de grondexploitatie wordt meegenomen. De overige grondaankopen komen op de balans. De daadwerkelijke aankoop van percelen wordt separaat aan het college ter besluitvorming voorgelegd. De grondexploitaties worden nader uitgewerkt op basis van de op te stellen stedenbouwkundige plannen. Het uitgangspunt hierbij is dat in beginsel tot een budgetneutrale ontwikkeling gekomen moet kunnen worden. Bij de aankoop van gronden bedragen de kapitaallasten momenteel € 0,- Dit komt doordat de rentevoet momenteel 0% bedraagt enerzijds en we als gemeente op gronden niet afschrijven anderzijds. De aankoop van de beoogde gronden betekenen momenteel voor de gemeente derhalve geen kostenpost. Voor de strategisch aan te kopen gronden geldt bovendien dat deze mogelijkerwijs - naast enige beheerkosten ook opbrengsten genereren wanneer deze (tijdelijk) verpacht worden.

Planning, uitvoering en evaluatie De vaststelling van de grondexploitaties en de bestemmingsplannen in de gemeenteraad wordt voorzien in het vierde kwartaal van 2022. Deze planning kan beïnvloed worden door de resultaten van de (verkennende) onderzoeken in het kader van het bestemmingsplan. Daarnaast is het verloop van de onderhandeling over de voor de plannen benodigde verwervingen van belang voor de planning. Communicatie Uw besluit wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Daarnaast zal uw raad ieder kwartaal middels een raadsinformatiebrief geïnformeerd worden over de voortgang van de plannen. Vanzelfsprekend wordt uw raad ook tussentijds geïnformeerd als daar aanleiding toe is of er zich specifieke zaken voordoen. Maatschappelijke effecten Met uw besluit wordt de basis gelegd voor woningbouwplannen. Dit sluit aan bij de behoefte die er momenteel is aan geschikte woningen voor verschillende doelgroepen. Bij de uitwerking van de plannen wordt daarbij ook gekeken naar de sociaal-maatschappelijke effecten en een kwalitatief goede inpassing van de woningen in de bestaande structuren. Privacy Omwille van privacy zijn de naw-gegevens van perceeleigenaren in dit stuk niet vermeld. Risico’s 4

De ontwikkeling van woningbouwprojecten, verwervingen, het voeren van grondexploitaties en werkzaamheden zoals bouw- en woonrijpmaken gaat gepaard met risico’s. Ten tijde van de besluitvorming over de daadwerkelijke verwervingen en het instellen van de grondexploitatie(s) worden deze risico’s inzichtelijk gemaakt en afgewogen.

Het college van Eijsden-Margraten De gemeentesecretaris,

De voorzitter,

Drs. M.A.G. Gerits

Drs. G.J.M. Cox

5

gemeente

eijsden margraten

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Eijsden-Margraten gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op de behandeling in de Beeldvormende vergadering en Raadsvergadering.

Besluit: 1. 2.

3.

Kennis te nemen van voorontwerp bestemmingsplannen Mheer en Oost-Maarland. In te stemmen met uitwerking van de plannen Parrestraatpn 't.l lövclkc. In te stemmen met een voorbereidingskrediet van € 3.350.000,- voor de woningbouwplannen Mheer en Oost-Maarland.

,'a <Z£>/3. Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 februari 2022.

Uxrt

EIJSDENMARCRATEN

i/isv- fcy/y (/$')

! ƒ/-

(z)

Amendement raadsbesluit woningbouwplannen Mheer en Oost-Maarland DE RAAD VAN DE GEMEENTE EIJSDEN-MARGRATEN

In vergadering bijeen op 15 februari 2021, bij behandeling van de woningbouwplannen Mheer en Oost-Maarland. CONSTATERENDE DAT: •

N.a.v. de (unaniem) door de raad aangenomen motie 'bouwen in de dorp'van 23 april 2019 heeft de raad op 10 nov. 2021 opnieuw een motie van gelijke strekking aangenomen, en daarbij de WVG te vestigen en de mogelijkheden voor woningbouw te onderzoeken op de locaties aan de Burg. Beckersweg (perceel Lemlijn) en aan de Michiels van Kessenichstraat (perceel Knoppen).

•

Met de eigenaar van de spuitcirkel nog geen gesprek heeft plaatsgevonden zodat op dit moment geen inzicht bestaat over de haalbaarheid van woningbouw aan de M. van Kessenichstraat.

•

Het perceel Burg. Beckersweg in het raadsstuk niet nader onderbouwd wordt, terwijl het dezelfde agrarische bestemming als de M. van Kessenichstraat heeft, zelfs een minder zware POL aanduiding met een (veel) lagere grondexploitatie.

OVERWEGENDE DAT: •

De terreinen aan de M. v. Kessenichstraat en Burg. Beckersweg dezelfde agrarische bestemming hebben.

•

In het provinciaal omgevingsplan (POL) het perceel aan de M. v. Kessenichstraat is aangeduid als bronsgroene zone, evenals het achterste gedeelte van het perceel aan de Burg. Beckersweg. Terwijl de voorste zone aan de Burg. Beckersweg is aangewezen als ontwikkelingszone voor agrarische bedrijven, zijnde de minst zware POL aanduiding (buitengebied). Vanuit provinciaal belang is dit planologisch bezien het minst kwetsbare gebied met ruimere mogelijkheden.

•

Een kleinschalige woonontwikkeling aan het gedeelte van de Burg. Beckersweg tussen de Jonge Hagen en An Mhaerebaom sluit stedenbouwkundig aan bij de bestaande huizenrij langs de Burg. Beckersweg.

•

Een weg door het gebied goed te ontsluiten is via een verbinding en aansluiting op de Jonge Hagen en An Mhaereboom.

•

Bij de locatie Burg. Beckersweg (veel) minder grond aangekocht hoeft te worden en aangesloten kan worden op bestaande infrastructuur waardoor de exploitatie (veel) gunstiger uitvalt.

•

Zolang nog geen zekerheid bestaat over het opheffen van de actieve spuitcirkel, de haalbaarheid van woningbouw aan de M. van Kessenichstraat onzeker is en daardoor grondverwerving risicovol.

•

Nog geen duidelijkheid bestaat over de haalbaarheid van woningbouw op de twee terreinen, het van strategisch belang is om beide locaties te onderzoeken, uit te werken en beschikbaarte houden.

WIJZIGT HET BESLUIT ALS VOLGT: •

Beslispunt 2 wordt geformuleerd: Instemmen met uitwerking van het plan Parrestraat in Oost-Maarland.

•

Beslispunt 4 toevoegen: De planologische kansen en haalbaarheid, stedenbouwkundige inpasbaarheid en exploitatie voor woningbouw aan de Burg. Beckersweg te onderzoeken. Dan de keuze voor woningbouw aan de Michielsvan Kessenichstraat (perceel Knoppen) of de Burg. Beckersweg (perceel Lemlijn) aan de raad ter besluitvorming voor te leggen met bijbehorend aankoopkrediet.

En gaat overtot de orde van de dag. CDA-fractie: Armand Opreij

Erwin Debie

Nadine Huids

Frans van de Weerdt

Peter Hendriks

Jos Oostenbach

RogerRitzen

Ine Weerts-Drummen