11 Geanonimiseerd

g«!‘

EN

&

ss

j

%’ò

’>‚„| Intergemeentelijke Adviescommissie Bezwaarschriften

Aan de gemeenteraad van de gemeente Eijsden-Margraten. Onderwerp: advies als bedoeld in artikel 7:13, zesde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna

te noemen Awb) over de bezwaarschriften ingediend door:

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (oezwaarmaker Verouw (geanonimiseerd) e e E : N 1); (geanonimiseerd) in Eijsden (bezwaarmaker 2); Mevrouw (geanonimiseerd) De heer (geanonimiseerd) jen de heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bezwaarmakers 3; De heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) n m o (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) E (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bezwaarmakers 4); Mevr. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) in (geanonimiseerd) (bezwaarmaker 5). Mevrouw (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) SC in (geanonimiseerd) B (bezwaarmaker 6).

Aan de intergemeentelijke commissie van advies als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Verordening intergemeentelijke adviescommissie inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016 zijn voornoemde bezwaarschriften om advies in handen gesteld. Onderwerp van bezwaar.

Bij besluit van de gemeenteraad van Eijsden-Margraten, verzonden op 20 februari 2025 is het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Omgevingswet (Ow) gevestigd op de volgende percelen: het perceel kadastraal bekend gemeente Cadier en Keer, sectie A, nummer 4119, (bezwaarmaker 1);

De percelen kadastraal bekend gemeente Eijsden, sectie D, nummers 323, (bezwaarmaker 2

De percelen kadastraal bekend gemeente Margraten, sectie R, nummers 436, 443 en 444 (bezwaarmakers 3); De percelen kadastraal bekend gemeente Eijsden, sectie D, nummer 155,158 en 161 (bezwaarmakers 4);

Het perceel kadastraal bekend gemeente Eijsden, sectie H, nummer 711 (bezwaarmaker 5); De percelen kadastraal bekend gemeente Eijsden, sectie H, nummer 203 (bezwaarmaker 6).

Bezwaarmakers geven kort en zakelijk samengevat aan dat: Bezwaarmaker

1.

-

Zij een contractueel (eerste) voorkeursrecht heeft met betrekking tot het aangewezen perceel. Zij zich op dit voorkeursrecht beroept en het gevestigde recht haar toebehoort en dat ook zal blijven.

-

Zij schadevergoeding zou kunnen eisen als de eigenaren het perceel zouden vervreemden

aan derden zoals de gemeente. Zij aljarenlang ideeön heeft om van deze grond een mooie buurttuin te maken met ruimte voor moestuin, natuur en speelnatuur. - _ Al haar voorkeursrecht toch teniet kan worden gedaan door de gemeente, zij graag een deel van het perceel van ca. 40 a 50 m2 van het perceel alsnog wenst te behouden. -

Bezwaarmaker

2.

- _ De gemeente te kennen heeft gegeven trots te zijn op de natuur, de aangegeven natuur te willen beschermen, de gemeente te vergroenen en te gaan voor het behouden van hoogstamboomgaarden. Het perceel betreft een hoogstamboomgaard en om het perceel zou een gemengde

haag staan. Dit draagt volgens bezwaarmaker bij aan de lokale biodiversiteit,

het behoud van cultureel erfgoed en een schuilplaats voor diverse flora en fauna. . _ Het aantal te bouwen woningen de behoefte van het aantal woningen in de gemeente ver overtreft.

- _ Het aangewezen perceel voor haar emotionele waarde heeft. Zij niet van plan is haar perceel te verkopen en dat dit de vestiging van het voorkeursrecht overbodig maakt.

- _ Het voorkeursrecht de vrijemarkteconomie en haar eigen beslissingsvrijheid beperkt. Zij het college verzoekt zoveel mogelijk alternatieve oplossingen te overwegen en het groen rondom Eijsden zoveel mogelijk te behouden. Bezwaarmakers

3.

- _ Uit het raadsbesluit en de bijbehorende stukken niet blijkt dat er sprake is van een concreet plan zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). - _ De percelen buiten de in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) opgenomen bebouwingscontouren liggen. Bouwen buiten deze contouren vereist een diepgaande, langdurige en zorgvuldig gemotiveerde ruimtelijke onderbouwing, waarvoor op dit moment geen urgentie bestaat.

- _ Het bestreden besluit niet voldoet aan de motiveringsplicht van artikel 3:46 Awb. - _ In het Woningmarktonderzoek van Eijsden-Margraten van 25 april 2022 wordt geconcludeerd dat er voldoende ruimte is om in de woningbouwbehoefte te voorzien binnen de bestaande kernen en contouren van het POL. Daarmee is er geen urgente ruimtelijke noodzaak om gronden buiten dit gebied te reserveren voor toekomstige woningbouw en de vestiging van het voorkeursrecht is dan ook disproportioneel en onnodig.

- _ De vestiging van het voorkeursrecht hen aanzienlijk beperkt in hun beschikkingsvrijheid als eigenaar. Zolang er geen concrete, urgente en planologisch onderbouwde ontwikkeling is, achten zij deze beperking onevenredig en ongerechtvaardigd. - _ Aan hen eind 2023 een bijdrage is verstrekt voor de aanplant van een 40-tal extra hoogstamboomfruitbomen op grond van de subsidieverordening aanleg kleine landschappelijke elementen Eijsden-Margraten 2023. Deze regeling is gericht op het behoud

en de versterking van het karakteristieke Limburgse cultuurlandschap en dat de subsidie overeenkomstig die doelstellingen is verstrekt, waarbij een instandhoudingsplicht van minimaal 10 jaar geldt. Het vestigen van een voorkeursrecht is in strijd met het eerder gevoerde gemeentelijke beleid en tast de uitvoering van dit gemeentelijk gesteund landschappelijk project aan. - _ De percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, fungeren als tuin en huisweide en vormen daarmee een wezenijk onderdeel van het woongenot en de waarde van de

bijbehorende woningen. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt het gebruik van de percelen beperkt, ontstaat onzekerheid over de toekomstige mogelijkheden en kan het leiden tot een afname van de woningwaarde en het woongenot.

-

De aanwijzing van ca. 1,4 ha te ruim s voor de beoogde ca. 10 woningen zoals die in de programmabegroting 2025-2028 voor de deellocatie 'Eckelrade, Miséricorde’ zijn toegedacht.

(geanonimiseerd) - (geanonimiseerd) Er twee mogelijke alternatieve inbreidingslocaties zijn, — e Bezwaarmakers

4.

- _ De gronden in dit gebied bedrijfsmatig in gebruik zijn als landbouwgrond en verkoop voor hen

als bedrijf dan ook niet aan de orde is. - _ Ervanwege de aanplant sprake is van een spuitcirkel wat bebouwing in een bepaalde straal onmogelijk maakt. - _ Het gebied een habitat vormt voor een aantal diersoorten die strikt beschermd zijn en/of op de rode lijst staan. Er zijn waarnemingen van onder andere de das. Aantasting van de habitat van deze diersoorten is in strijd met de regelgeving en niet wenselijk.

- _ Hier gaat om het enige overgebleven stuk groen aan de zuidzijde van het dichtbevolkte Poelveld. Bezwaarmakers achten het niet verantwoord om dit open en groene gebied ook nog dicht te 'immeren'

-

met huizen.

Dat de hoeveelheid op te offeren grond onevenredig hoog is ten opzichte van andere kernen binnen de gemeente.

Bezwaarmaker

5.

- _ Het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd behoort tot haar woning en is altijd in gebruik geweest als één geheel. Functioneel en praktisch is het nooît als een afzonderlijk perceel beschouwd. Bezwaarmaker stelt dat het onderhavige perceel in bezit is geweest van haar moeder, die bij bezwaarmaker woonachtig is. Dit maakt volgens bezwaarmaker dat het

perceel in gezamenlijk gebruik is geweest en onlosmakelijk deel uitmaakt van de woonomgeving. Tot slot verzoekt bezwaarmaker om een concrete onderbouwing ten aanzien van de onmisbaarheid van het perceel. Bezwaarmaker

6.

- _ Hetvestigen van een voorkeursrecht haar eigendomsrecht onevenredig beperkt. - _ De vestiging van het voorkeursrecht onvoldoende is onderbouwd met concrete plannen of een directe

-

noodzaak.

Het voorkeursrecht met de bestemming 'wonen’ leidt tot een stijging van de waarde van haar grond, wat zal resulteren in een hogere belastingdruk. Dit zou volgens bezwaarmaker financiële conseguenties met zich brengen die niet billijk zijn, met name nu bezwaarmaker

beperkt wordt in de mogelijkheid om vrij over haar eigendom te beschikken. Nadere

stukken.

Bezwaarmakers zijn ingevolge artikel 7:4 van de Awb tot tien dagen voor de hoorzitting in de gelegenheid gesteld tot het indienen van nadere stukken. Hiervan is door bezwaarmakers 3 gebruik

gemaakt. Hoorzitting, verslag en verweerschriften. De commissie heeft partijen tijdens een op 7 mei 2025 gehouden openbare hoorzitting in de gelegenheid gesteld zich te doen horen. Van de hoorzitting is een zakelijk verslag gemaakt. Dit

verslag is bij dit advies gehecht en vormt een onlosmakelijk onderdeel hiervan. Ter inzage. Alle op de bezwaarschriften betrekking hebbende stukken hebben vanaf 28 april 2025 tot de dag voor de hoorzitting ter inzage gelegen.

Ontvankelijkheid van de bezwaarschriften. Het besluit is op 20 februari 2025 bekendgemaakt (verzenddatum). Hiertegen kon ingevolge de artikelen 6:7 en 6:8 van de Awb een bezwaarschrift worden ingediend tot 4 april 2025. De bezwaarschriften zijn binnen deze termijn ontvangen en dienen dan ook in behandeling te worden genomen.

Belanghebbende.

Voordat de commissie de bezwaren inhoudelijk kan beoordelen dient te worden nagegaan of bezwaarmakers als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 van de Awb kunnen worden aangemerkt. Hiertoe overweegt de commissie als volgt. Om als belanghebbende, zoals bedoeld in artikel 1:2 van de Awb te kunnen worden aangemerkt, moet het gaan om een eigen, objectief bepaalbaar, actueel en persoonlijk belang, dat rechtstreeks is

betrokken bij het betreffende besluit. Het voorkeursrecht heeft slechts gevolgen voor de eigenaren en beperkt gerechtigden, omdat zij op grond van artikel 9.7 Ow in hun verreemdingsmogelijkheden worden beperkt. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft een potentiële koper slechts een daarvan afgeleid belang, omdat die in zijn aankoopmogelijkheden wordt beperkt (ABRVS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786, Bezwaarmaker

r.0. 4.1).

1.

Bezwaarmaker 1 is zelf geen eigenaar van dan wel beperkt gerechtigde tot het perceel. Zij heeft uitsluitend een contractueel voorkeursrecht. Gelet hierop kan bezwaarmaker 1 niet worden aangemerkt als (rechtstreeks) belanghebbende in de zin van artikel 1:2 Awb. De overige bezwaarmakers (2 t/m 6) kunnen wel worden aangemerkt als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste d, van de Awb, omdat zij (mede-Jeigenaar zijn van de in de bestreden besluiten genoemde percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Aanleiding voor het vestigen van het voorkeursrecht. Landelijk bestaat er volgens verweerder een stijgend tekort aan woningen en moeten er de komende jaren bijna é6n miljoen woningen worden gebouwd. In de gemeente Eijsden-Margraten bestaat er een grote woningbehoefte, zoals onder meer bljkt uit de ‘Vaststelling (richtinggevende) kaders om invulling te geven aan de woningbouwopgave

Eijsden-Margraten i/m 2030', de ‘Woonzorgvisie Eijsden-

Margraten 2024-2030' en ‘Samen bouwen aan de toekomst’ en de ‘Woonvisie 2019-2025'. Gelet op het kader stellend besluit voor de gemeentelijke woningbouwopgave van de gemeenteraad van 20 februari 2024, zijn ruimtelijk haalbare potentiële woningbouwlocaties geïnventariseerd. De hiervoor genoemde locaties zijn gekozen, omdat dit onbebouwde locaties zijn die goed zijn te ontsluiten en binnen of grenzend aan de bestaande ruimtelijke contouren liggen en omdat

hier gronden liggen die al n eigendom zijn van de gemeente. Deze locaties beschikken volgens verweerder voor het merendeel over voorzieningen in de (directe) nabijheid (zoals openbaar vervoer, basisonderwijs en zorgaanbieders) die essentiee! zijn voor bepaalde bijzondere sociale doelgroepen. Voor de deellocatie Panneslager is gekozen als potentiële locatie voor sport-, spel- en recreatievoorzieningen, omdat deze locatie ten opzichte van de kern

Eijsden, maar ook ten opzichte van de direct omliggende kernen een gunstige ligging heeft om hier de sport-, spel- en recreatievoorzieningen voor de lange termijn te kunnen concentreren en omdat hiermee de huidige sportlocatie Poelveld Fase 4 zal kunnen worden ingezet voor de realisatie van woningbouw. Een deel van de gronden binnen de genoemde deellocaties is niet in eigendom bij verweerder. Om een betere uitgangspositie te verkrijgen voor de verwerving van deze gronden en zo regie te

voeren over de herontwikkeling van de beoogde woningbouwgebieden, is ervoor gekozen een voorkeursrecht op deze gronden te vestigen.

Wettelijk kader. Omgevingswet (Ow). De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht vormt artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet (Ow). Dit artikel bepaalt dat de gemeenteraad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen, indien in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie aan de betreffende onroerende zaak wordt toegedacht waarvan het

(feitelijke) gebruik afwijkt van die toegedachte functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Het voorkeursrecht geldt op grond van artikel 9.4, eerste lid, onder a, van de Ow voor de duur van maximaal drie jaar, gerekend vanaf het moment van inschrijving van de voorkeursrechtbeschikking in

de openbare registers (artikel 16.82, tweede d, van de Ow). Deze inschrijving heeft plaatsgevonden op 22 februari 2025. Gedurende deze periode staat het een eigenaar of een rechthebbende niet vrij om de gronden aan een ander te vervreemden, zonder deze gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. Het voorkeursrecht verplicht de eigenaar niet om de gronden aan de gemeente te verkopen. Overwegingen van de commissie. De commissie stelt vast dat de bezwaren voor een deel betrekking hebben op de te verwachte nadelige effecten door de realisatie van woningen op de beoogde locaties. De commissie is het in dit verband met verweerder eens dat mogelijke nadelige effecten, zoals uitzichtvermindering, schending van privacy, en aantasting van dierljke habitats en het verlies van groen, pas kenbaar worden op het moment dat hierover besluitvorming plaatsvindt. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van

een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor het realiseren van woningen op een woningbouwlocatie. Belanghebbenden kunnen dan hiertegen rechtsmiddelen aanwenden door middel van het indienen van een bezwaar- en/of beroepsschrift. Momenteel is er echter nog geen sprake van een concrete ruimtelijke ontwikkeling waarover besluitvorming plaatsvindt, maar slechts van een toegedachte functie. Het beoordelen van de

ruimtelijke gevolgen van mogelijk toekomstige woningbouw is dan ook niet mogelijk. Voorts maakt de beoordeling van (mogelijke) uimtelijke gevolgen geen onderdeel uit van de voorwaarden als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Ow om tot de vestiging van een voorkeursrecht te komen. Een aantal bezwaren i er op gericht, dat bezwaarmakers niet betrokken zijn geweest bij het besluitvormingsproces over de vestiging van het voorkeursrecht. De commissie is het in dit verband

met verweerder eens, dat het proactief betrekken van eventuele belanghebbenden in de voorfase van besluitvorming de effectieve werking van het voorkeursrecht zou doorkruisen wat een mogelijke belemmering zou opleveren in de regierol van verweerder over voorgenomen woningbouwontwikkeling. De commissie neemt hierbij tevens in aanmerking, dat artikel 4:8 van de Awb weliswaar een

verplichting kent om de gelegenheid te bieden zienswijzen in te dienen tegen een besluit dat belanghebbenden niet hebben aangevraagd en naar verwachting bedenkingen tegen zullen hebben, maar dat op grond van artikel 4:11, sub c‚ van de Awb hierop een uitzondering geldt. Deze uitzondering is van toepassing als het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt, indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Dat laatste is in

casu aan de orde: om regie te kunnen voeren ten aanzien van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en grondspeculatie en prijsopdrijving te voorkomen, heeft verweerder het noodzakelijk geacht dat belanghebbenden niet vooraf worden geïnformeerd over het voorkeursrecht. De commissie merkt verder op, dat verweerder op 12 maart 2025 een informatieavond heeft gehouden, waarbij de vestiging van het voorkeursrecht is toegelicht. Onder andere is hierbij aangegeven, dat belanghebbenden tegen het besluit om het voorkeursrecht te vestigen, een

bezwaarschrift kunnen indienen om op deze wijze hun grieven kenbaar te maken.

Bezwaarmaker

2.

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 2 is gevestigd op het perceel kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie D, nummer 323 en heeft de bestemming (functie) 'sport, Het perceel is momenteel feitelijk in gebruik als (grotendeels onbebouwd) graslandschap met enkele bomen. Dit gebruik wijkt af van de functie 'woningbouw’ die aan de gronden in het deelgebied ‘Eijsden, Poelveid Fase 4' is toegedacht. Bezwaarmaker stelt dat de gemeente te kennen heeft gegeven trots te zijn op de natuur, de aangegeven natuur te willen beschermen, de gemeente te vergroenen en te gaan voor het behouden van hoogstamboomgaarden. Het perceel betreft een hoogstamboomgaard en om het perceel zou een gemengde haag staan. Dit draagt volgens bezwaarmaker bij aan de lokale biodiversiteit, het behoud van cultureel erfgoed en een schuilplaats voor diverse flora en fauna. Zoals de commissie hier voren reeds heeft toegelicht, spelen deze effecten pas een rol bij planologische besluitvorming over de eventueel te realiseren woningbouw in het gebied. Bezwaarmaker stelt dat het aantal te bouwen woningen de behoefte van het aantal woningen in de gemeente ver overtreft. Bezwaarmaker vraagt zich af of de gemeente (als eerste) moet voorzien in de behoefte voor de gehele regio.

De commissie stelt vast dat uit de woondeal volgt dat er specifiek voor de gemeente EijsdenMargraten een behoefte van ca. 1.000 tot 1.100 woningen tot 2030 is om te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave. In deze woondeal is voor alle (Zuid-)Limburgse gemeenten de woningopgave geformuleerd, waarbij er

afspraken zijn gemaakt met iedere gemeenten om te komen tot de benodigde (harde) plancapaciteit. Hierdoor is geborgd dat niet alleen Eijsden-Margraten maar ook andere gemeenten voorzien in de regionale én lokale woonbehoefte. De inzet van het voorkeursrecht is een eerste stap in het proces om tot de realisatie van deze opgave te komen. Bezwaarmaker stelt dat het aangewezen perceel voor haar emotionele waarde heeft. Het weitje is

voor haar ook een stuk verwerking van het verlies van haar man. Hier kan zij door inspanning ontspanning vinden. Hoe begrijpelijk ook dat het betreffende perceel voor bezwaarmaker een zekere emotionele waarde vertegenwoordigd, dit brengt naar het oordeel van de commissie niet met zich mee dat de gemeenteraad

had moeten afzien van het vestigen van het voorkeursrecht op dit perceel.

Naar het oordeel van de commissie heeft de gemeenteraad daarbij in redelijkheid het algemeen belang om tot vestiging over te gaan, gelet op de hiervoor geschetste woningbouwopgave en de noodzaak om daartoe de sportvelden naar een andere, geschikte locatie te verplaatsen, zwaarder kunnen laten wegen dan de belangen van de individuele grondeigenaren. De commissie overweegt daarbij ook dat het vestigen van het voorkeursrecht bezwaarmaker thans niet belemmert in het gebruik van het perceel als weitje. Dit gebruik kan zij (voor zover passend binnen de vigerende bestemming) blijven voortzetten zolang zij eigenaar is. Bezwaarmaker stelt dat zij niet van plan is haar perceel te verkopen en dat dit de vestiging van het voorkeursrecht overbodig maakt. Mocht het door onverwachte omstandigheden alsnog nodig zijn om

het perceel te verkopen, dan kan het voorkeursrecht de vrijemarkteconomie en haar eigen beslissingsvrijheid beperken. Zoals de commissie eerder heeft overwogen verplicht de vestiging van het voorkeursrecht bezwaarmaker niet om haar perceel aan de gemeente te verkopen. Het voorkeursrecht houdt slechts in dat als een eigenaar of rechthebbende zijn gronden wil vervreemden, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Hiermee behoudt de gemeente Eijsden-Margraten regie op de

voorgenomen ontwikkeling en wordt eventuele grondspeculatie voorkomen.

Mocht de gemeente te zijner tijd de percelen willen aankopen en niet met bezwaarmaker tot minnelijke afspraken kunnen komen, dan kan zij zo nodig door middel van onteigening de gronden alsnog

verkrijgen. Een dergelijk onteigeningsbesluit is, zo begrijpt de commissie, momenteel niet aan de orde. Voor wat betreft de inbreuk die het voorkeursrecht maakt op de vrijemarkteconomie en haar beslissingsvrijheid, merkt de commissie op dat deze inbreuk plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden

voorzien

in de wet.

Bezwaarmaker vraagt het college zoveel mogelijk alternatieve oplossingen te overwegen en het groen rondom Eijsden zoveel mogelijk te behouden. Door de bouw van het Poelveld heeft Eijsden al aanzienlijke groene ruimtes verloren. Het behoud van groen is van groot belang voor de gemeenschap, onder andere voor de leefomgeving, biodiversiteit e recreatiemogelijkheden. De gemeenteraad

komt een zekere beleidsruimte toe bij de vestiging van een voorkeursrecht, waarbij

zij de betrokken belangen over en weer tegen elkaar moet afwegen en moet motiveren waarom tot een bepaalde [ocatiekeuze is gekomen. De gemeenteraad heeft daarbij naar het oordeel van de commissie, in redelijkheid kunnen besluiten het algemeen belang om tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan te laten prevaleren boven het belang bij het behoud van het 'groene' karakter van dit deel van de omgeving en de belangen van

individuele grondeigenaren. Bezwaarmakers

3.

Het voorkeursrecht van bezwaarmakers is gevestigd op de percelen die zijn aangewezen, kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie R, nummers 436, 443 en 444, de bestemming

(functie)

"Agrarisch met waarden' hebben, en naar het college begrijpt als zodanig in gebruik zijn. Dit gebruik wijkt af van de functie 'woningbouw’ die aan de gronden n de deellocatie 'Eckelrade, Miséricorde’ is toegedacht. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het perceel Margraten R 443 slechts gedeeltelijk is aangewezen, waarbij het perceelsgedeelte met de opstallen buiten de aanwijzing is gelaten. Bezwaarmakers stellen dat uit het raadsbesluit en de bijbehorende stukken niet blijkt dat er sprake is van een concreet plan zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Er is slechts een globale verwijzing naar de meerjarenbegroting, zonder onderliggende ruimtelijke planvorming of beleidsdocument. Bezwaarmakers verwijzen naar e-mailcorrespondentie waarin de gemeente zou bevestigen dat er ook nog geen concreet plan is. De commissie merkt op dat het hier gaat om de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c van de Ow. Dat betekent dat het voorkeursrecht is gevestigd op basis van een toegedachte functie die niet is opgenomen in een omgevingsvisie, een programma of het omgevingsplan. Een dergelijke mogelijkheid bestond voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Ow op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

Hierbij was het vaste rechtspraak dat de systematiek van de Wug (net als de Ow) met zich meebracht dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, namelijk het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de gemeenteraad al vóór aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-

agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik, zodat hij n een vroeg stadium slagvaardig kan optreden om te voorkomen dat het realiseren van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg, en dus ook aan

de toepassing van artikel 9.1, eerste lid, onder c, Ow is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.

Gelet op bovengenoemde rechtspraak is het dan ook voldoende dat er slechts een globaal beeld bestaat van de beoogde ontwikkeling in het gebied. De commissie is van oordeel dat de gemeenteraad voldoende heeft beschreven dat zij de gronden in de deellocatie 'Eckelrade, Miséricorde' wil ontwikkelen voor woningbouw, als uitbreidingslocatie op het bestaande woongebied. Dat hiervoor nog geen concrete plannen zijn, maakt niet dat de gemeenteraad, om regie te kunnen blijven houden op deze ontwikkeling, geen voorkeursrecht op de aangewezen gronden had mogen vestigen. Bezwaarmakers stellen dat de percelen buiten de in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) opgenomen bebouwingscontouren liggen. Bouwen buiten deze contouren vereist een diepgaande,

langdurige en zorgvuldig gemotiveerde ruimtelijke onderbouwing, waarvoor op dit moment geen urgentie bestaat. In Eckelrade zijn bovendien nog voldoende bebouwingsmogelijkheden binnen de bestaande bebouwingscontour, hetgeen een extra reden is waarom bebouwing op de percelen van bezwaarmakers geen prioriteit zou moeten hebben. De commissie stelt vast dat het Provinciaal Omgevingsplan Limburg is ingetrokken vanwege de vaststelling van de Omgevingsvisie Limburg. Dit kan alleen al daarom geen toetsingskader meer vormen voor de vestiging van het voorkeursrecht of andere toekomstige ruimtelijke besluitvorming. Voor zover bezwaarmakers stellen dat het vestigen van het voorkeursrecht in strijd is met de Omgevingsvisie merkt de commissie op dat het vestigen van het voorkeursrecht niet getoetst hoeft te worden aan de Omgevingsvisie. Het is voldoende dat wordt voldaan aan artikel 9.1, eerste lid, onder c genoemde voorwaarden, en de gemeenteraad motiveert waarom zij tot de vestiging van het voorkeursrecht is overgegaan en hoe zij de relevante belangen daarbij tegen elkaar heeft afgewogen. Naar het oordeel van de commissie is het vestigen van het voorkeursrecht dan ook gerechtvaardigd. Bezwaarmakers stellen dat het bestreden besluit niet voldoet aan de motiveringsplicht van artikel 3:46 Awb. In het raadsbesluit zou slechts een algemene motivering voor het geheel zijn opgenomen,

en

wordt alleen gesteld dat "deze locatie in het verleden ook al voor woningbouw in beeld is geweest", hetgeen onvoldoende is voor een concrete motivering. Bovendien verwijst de gemeente alleen naar een globale meerjarenplanning, wordt niet gemotiveerd waarom deze specifieke percelen essentieel zijn en is er geen specifiek beleidsdocument dat dit onderbouwt. Zoals hierboven reeds overwogen is een specifiek beleidsdocument niet nodig om de keuze voor de

gronden van bezwaarmakers te motiveren. De vestiging van een voorkeursrecht op grond van een toegedachte functie als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ Ow is immers alleen mogelijk als deze toegedachte functie niet al is opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvisie of programma. Juist in die situatie is het veelal zo dat er nog slechts een globaal beeld bestaat van de toegedachte functie zonder dat deze functie in een beleidsdocument is toegekend aan een bepaald gebied. Dit staat echter niet in de weg aan de vestiging van een voorkeursrecht op de betreffende gronden. De keuze voor deze locaties is verder uitgewerkt in de programmabegroting, waarbij de opgave is verdeeld en gekoppeld aan de verschillende deellocaties, en het raadsbesluit tot vestiging van het voorkeursrecht. Daarmee

heeft naar het oordeel van de commissie de gemeenteraad voldoende

inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de aangewezen percelen is gekomen en mocht zij dat naar oordeel van de commissie ook in redelijkheid zo doen. Bezwaarmakers stellen dat er in het Woningmarktonderzoek van Eijsden-Margraten van 25 april 2022 wordt geconcludeerd dat er voldoende ruimte is om in de woningbouwbehoefte te voorzien binnen de bestaande kernen en contouren van het POL. Daarmee is er geen urgente ruimtelijke noodzaak om gronden buiten dit gebied te reserveren voor toekomstige woningbouw. De vestiging van het

voorkeursrecht is dan ook disproportioneel en onnodig, gezien de huidige beleidsinzichten over de woningbouwopgave.

De commissie wijst erop dat dit onderzoek uit 2022 dateert en dat de situatie sindsdien is veranderd. Op basis van de recentere Woondeal Limburg 2023-2030, waarin prestatieafspraken zijn opgenomen voor iedere Limburgse gemeente, en de programmabegroting 2025-2028 waarin deze prestatieafspraken voor Eijsden-Margraten zijn doorvertaald naar een concrete woningbouwopgave per woonkern, is het de commissie voldoende gebleken dat de woningbouwopgave anno 2025 aanzienlijk hoger is. Tot 2030 is er nu een behoefte aan ongeveer 1.000 tot 1.100 nieuwe woningen, waarvoor een

plancapaciteit van circa 1.500 woningen nodig is. De opgaven voortvoeiend uit het Woningmarktonderzoek en de Woondeal Limburg vormen de huidige woningbouwopgave waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd. De commissie benadrukt dat het Woningmarktonderzoek niet bedoeld is om aan te geven waar in de gemeente de nieuwe woningen het beste kunnen worden gerealiseerd, maar om de huidige en toekomstige

woningbouwbehoefte n kaart te brengen en aanbevelingen te doen voor de woningbouwprogrammering. Voortvloeiend uit het rijksbeleid is n de Woondeal Limburg bepaald dat voor de realisatie van nieuwe plancapaciteit gestreefd moet worden naar twee derde betaalbare woningen. Om dit mogelijk te maken, heeft de provincie haar beleid om uitsluitend woningbouw toe te staan binnen het bebouwde

gebied losgelaten. In het kader van de versnellingsagenda woningbouw laat de provincie het bouwen aan de kernranden toe, via uitleglocaties en zogenaamde 'straatje-erbij-projecten’. Zeker nu de provincie, in overleg met de Limburgse gemeenten, de woningcorporaties en de waterschappen, heeft besloten dat Limburg een extra woningbouwopgave voor haar rekening neemt. Om deze opgaven mogelijk te maken, is de gemeente op zoek gegaan naar potentiële toekomstige uitbreidingslocaties. De keuze voor deze locaties is verder uitgewerkt in de programmabegroting, waarbij de opgave is verdeeld en gekoppeld aan de verschillende deellocaties, en het raadsbesluit tot vestiging van het voorkeursrecht. Daarmee heeft naar het oordeel van de commissie de gemeenteraad voldoende inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de aangewezen percelen is gekomen. Bezwaarmakers stellen dat de vestiging van het voorkeursrecht hen aanzienlijk beperkt in hun

beschikkingsvrijheid als eigenaar. Zolang er geen concrete, urgente en planologisch onderbouwde ontwikkeling is, achten zij deze beperking onevenredig en ongerechtvaardigd. Zoals reeds eerder overwogen houdt het voorkeursrecht slechts in dat als de eigenaar zijn grond wil vervreemden, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Hiermee behoudt de gemeente regie op de voorgenomen ontwikkeling en wordt eventuele grondspeculatie voorkomen. Bezwaarmakers

worden dus tot op zekere hoogte beperkt aan wie zij hun gronden kunnen aanbieden, maar die beperking is naar het oordeel van de commissie bij wet voorzien en bovendien gerechtvaardigd. Bezwaarmakers wijzen verder nog op de Gemeentelijke subsidieverordening aanleg kleine landschappelijke elementen Eijsden-Margraten 2023. Zij stellen dat aan hen eind 2023 een bijdrage is verstrekt voor de aanplant van een 40-tal extra hoogstamboomfruitbomen.

Zij stellen dat de

subsidieregeling is gericht op het behoud en de versterking van het karakteristieke Limburgse cultuurlandschap en dat de subsidie overeenkomstig die doelstellingen is verstrekt, waarbij een instandhoudingsplicht van minimaal 10 jaar geldt. Het vestigen van een voorkeursrecht is in strijd met het eerder gevoerde gemeentelijke beleid, en tast de uitvoering van dit gemeentelijk gesteund landschappelijk project aan. De commissie stelt vast dat eind 2023 aan bezwaarmakers een bijdrage is toegekend op grond van de subsidieverordening aanleg kleine landschappelijke elementen Eijsden-Margraten 2023. Deze subsidie werd verstrekt met als doel het behoud en de versterking van het karakteristieke Limburgse cultuurlandschap. De commissie merkt daarbij op dat de subsidieaanvraag werd goedgekeurd voordat de percelen in beeld kwamen voor de vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van woningbouw. Deze locaties zijn pas later, eind 2024 geïnventariseerd en opgenomen programmabegroting 2025-2028.

in de

De commissie overweegt dat de vestiging van het voorkeursrecht niet betekent dat de bezwaarmakers niet meer kunnen voldoen aan de voorwaarden uit de subsidiebeschikking die gericht zijn op de

instandhouding van de hoogstamboomgaarden. De mogelijkheid om subsidie te verstrekken voor de aanleg van landschappelijke elementen blijft bestaan zolang de huidige bestemming (functie) niet in

de weg staat aan een dergelijk gebruik. Het voorkeursrecht brengt hier geen verandering in. De commissie concludeert dat de keuze om nu tot vestiging van het voorkeursrecht op gronden in het buitengebied over te gaan, niet in strijd is met het gemeentelijke beleid. Het verweer van het college wordt dan ook gevolgd en de vestiging van het voorkeursrecht wordt gerechtvaardigd geacht gezien de huidige beleidsinzichten en de woningbouwopgave.

Bezwaarmakers wijzen erop dat de percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, fungeren als tuin en huisweide en vormen daarmee een wezenlijk onderdeel van het woongenot en de waarde van de bijbehorende woningen. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt het gebruik van de percelen beperkt, ontstaat onzekerheid over de toekomstige mogelijkheden en kan het leiden tot een afname van de woningwaarde en het woongenot (bezwaarmakers noemen onder meer minder privacy en uitzichtsverlies).

Zoals de commissie al eerder heeft overwogen beperkt het vestigen van het voorkeursrecht het huidige gebruik van de percelen niet. Het is onvermijdelijk dat veranderingen in bestemmingsplannen leiden tot enige mate van onzekerheid. Echter, deze onzekerheid is inherent aan het proces van uimtelijke ordening en noodzakelijk voor het realiseren van de woningbouwopgave zoals vastgesteld

in de Woondeal Limburg. De commissie begrijpt de zorgen van de bezwaarmakers met betrekking tot de waardevermindering en het woongenot, maar benadrukt dat eventuele effecten hiervan pas beoordeeld kunnen worden bij concrete planologische besluitvorming. Bezwaarmakers kunnen hiervoor rechtsmiddelen instellen tegen dergelijke besluitvorming om deze argumenten dan naar voren brengen.

Op deze mogelijke effecten kan echter niet vooruit worden gelopen in de voorliggende bezwaarprocedure, omdat het voorkeursrecht niet voorziet in een planologische grondslag voor de beoogde nieuwe woningen. De eventuele nadelige ruimtelijke effecten op de woningen van bezwaarmakers vormen dan naar het oordeel van de commissie ook geen reden om af te zien van de aanwijzing.

Bezwaarmakers hebben in hun eerdere zienswijze nog naar voren gebracht dat de aanwijzing van ca. 1,4 ha te ruim is voor de beoogde ca. 10 woningen zoals die in de programmabegroting 2025-2028 voor de deellocatie 'Eckelrade, Miséricorde' zijn toegedacht. De commissie stelt vast dat in de programmabegroting 2025-2028 is aangegeven dat er tot 2034

ruimte is voor ruim 2.000 woningen. Van dit aantal zijn circa 30 woningen in de kern Eckelrade geprojecteerd. Hierbij is uitgegaan van 20 particuliere plannen en vooralsnog 10 woningen voor de locatie Miséricorde. Uit de verdere planuitwerking zal moeten blijken of dit inderdaad 10 woningen zijn of dat meer woningen ter plaatse mogelijk zijn. De aangewezen

gronden in de deellocatie Eckelrade hebben een gezamenlijk oppervlak van circa

14.000 m2. Zoals verweerder heeft aangegeven, is dit gebied niet onnodig ruim voor de realisatie van het beoogde aantal woningen. De voorziene 10 woningen in de tabel uit de begroting betreft slechts een eerste globale aanname. Uit de verdere planuitwerking zal, gelet op de aanwezige oppervlakte, moeten blijken of en zo ja hoe, op een ruimtelijke verantwoorde manier meer woningen gerealiseerd kunnen

worden.

Om, verwijzend naar de Woondeal Limburg 2023-2030, betaalbare woningen gerealiseerd te krijgen, zullen er in ieder geval meer dan 10 woningen gebouwd moeten worden. Hierbij geldt dat voor realisatie van de toegedachte functie ‘woningbouw' er ook grond nodig is voor andere, ondersteunende voorzieningen. Hierbij kan worden gedacht aan groenvoorzieningen, tuinen, wegen en andere gebiedsinfrastructuur ten dienste van woningbouw. Het is dus niet zo dat de aangewezen gronden een-op-een worden doorvertaald naar het aantal te realiseren woningen binnen dit gebied. De exacte ruimtelijke invulling van het gebied ligt bovendien nog niet vast, hetgeen betekent dat nog

niet duidelijk is waar precies binnen de aangewezen gronden de beoogde woningbouw zal landen.

Op basis van bovenstaande overwegingen concludeert de commissie dat de keuze voor de vestiging van het voorkeursrecht op de gronden in het buitengebied van Eckelrade gerechtvaardigd is. Het is in

lijn met de woningbouwopgave zoals vastgesteld in de Woondeal Limburg en biedt voldoende ruimte voor een verantwoorde ruimtelijke invulling van de beoogde woningbouw, zonder dat het huidige gebruik van de percelen wordt beperkt. Bezwaarmakers wijzen tenslotte op twee mogelijke alternatieve uitbreidingslocaties.

In de eerste

plaats de locatie (geanonimiseerd) N ‘e (geanonimiseerd) B Deze locatie is direct gelegen aan de (geanonimiseerd) volgens bezwaarmakers geschikt voor 4 tot 5 woningen. De tweede locatie is (geanonimiseerd) te

(geanonimiseerd) Het gaat hier om een monumentale carréboerderij in de kern van het dorp die volgens ù bezwaarmakers geschikt is voor omzetting naar meerdere wooneenheden. Zoals de commissie al eerder heeft overwogen heeft de gemeenteraad naar het oordeel van de commissie voldoende gemotiveerd hoe zij tot de gekozen deellocaties is gekozen.

De gemeenteraad komt beleidsruimte toe bij de vestiging van een voorkeursrecht, waarbij zij de betrokken belangen over en weer tegen elkaar moet afwegen en moet motiveren waarom tot een bepaalde locatiekeuze is gekomen. De door bezwaarmakers aangevoerde gronden maken naar het oordeel van de commissie niet dat de gemeenteraad niet in redelijkheid de gronden van bezwaarmakers had kunnen en mogen aanwijzen.

Bezwaarmakers stellen, dat door de realisatie van woningbouw het doorzicht totaal verminderd, met een waardevermindering van de woning van bezwaarmakers tot gevolg. Ook worden hierdoor het Jandschap en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied onherstelbaar aangetast. Zoals hier voren reeds is toegelicht, spelen deze effecten pas een rol bij planologische besluitvorming

over de eventueel te realiseren woningbouw in het gebied. Mocht deze besluitvorming leiden tot waardedaling van de woning, dan kunnen bezwaarmakers eventueel aanspraak maken op een tegemoetkoming in de vergoeding van nadeelcompensatie. Bezwaarmakers

4.

Het voorkeursrecht van bezwaarmakers 4 is gevestigd op de percelen die zijn aangewezen, kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie D, nummers 155, 158 en 161, de bestemming (functie) 'Agrarisch' hebben, en naar het college begrijpt als zodanig in gebruik zijn. Dit gebruik wijkt af van de functie 'woningbouw' die aan de gronden in het deelgebied 'Eijsden, Poelveld Fase 3 is toegedacht Bezwaarmakers stellen dat de gronden in dit gebied bedrijfsmatig in gebruik zijn als landbouwgrond. Verkoop is voor hen als bedrijf dan ook helemaal niet aan de orde. Zoals de commissie reeds hier voren heeft overwogen verplicht de vestiging van het voorkeursrecht bezwaarmakers niet om hun perceel aan de gemeente te verkopen. Het voorkeursrecht houdt slechts in dat als een eigenaar of rechthebbende zijn gronden wil vervreemden, hij deze eerst moet

aanbieden aan de gemeente. Hiermee behoudt de gemeente Eijsden-Margraten regie op de voorgenomen ontwikkeling en wordt eventuele grondspeculatie voorkomen. Mocht de gemeente te zijner tijd de percelen willen aankopen en niet met bezwaarmakers tot minnelijke afspraken kunnen komen, dan kan zij zo nodig door midde! van onteigening de gronden alsnog verkrijgen. Een dergelijk onteigeningsbesluit is, zo heeft de commissie begrepen, momenteel

niet aan de orde. Bovendien heeft ook dan de eigenaar recht op een volledige schadeloosstelling op grond van artikel 15.18 van de Ow. Bezwaarmakers stellen dat er vanwege de aanplant sprake is van een spuitcirkel wat bebouwing in een bepaalde straal onmogelijk maakt. De commissie overweegt dat de eventuele aanwezigheid van een spuitcirkel in het gebied een

omstandigheid is die pas een rol speelt bij de planologische besluitvorming waarmee toekomstige woningbouw mogelijk wordt gemaakt. De aanwezigheid van een spuitcirkel speelt echter geen rol bij

de vraag of de gemeente op deze gronden een voorkeursrecht mag vestigen voor toekomstige woningbouw.

Bezwaarmakers stellen dat het gebied een habitat vormt voor een aantal diersoorten die strikt beschermd zijn en/of op de rode lijst staan. Er zijn waarnemingen van onder andere de das. Aantasting van de habitat van deze diersoorten is in strijd met de regelgeving en niet wenselijk. Zoals de commissie hier voren reeds heeft toegelicht, spelen ook deze effecten pas een rol bij

planologische besluitvorming over de eventueel te realiseren woningbouw in het gebied. Bezwaarmakers stellen dat het hier gaat om het enige overgebleven stuk groen aan de zuidzijde van het dichtbevolkte Poelveld. Bezwaarmakers achten het niet verantwoord om dit open en groene gebied ook nog dicht te ‘timmeren' met huizen. Ook hierbij merkt de commissie op dat deze effecten pas een rol spelen bij planologische besluitvorming over de eventueel te realiseren woningbouw in het gebied. Daarbij merkt de commissie op dat gemeenteraad een zekere beleidsruimte toekomt bij de vestiging van een voorkeursrecht, waarbij zij de betrokken belangen over en weer tegen elkaar moet afwegen en moet motiveren waarom tot een bepaalde locatiekeuze is gekomen.

De gemeenteraad heeft daarbij naar het oordeel van de commissie in redelijkheid kunnen besluiten het algemeen belang om tot vestiging over te gaan te laten prevaleren boven het belang bij het behoud van het ‘groene’ karakter van dit deel van de omgeving en de belangen van individuele grondeigenaren. Bezwaarmakers stellen dat de hoeveelheid op te offeren grond onevenredig hoog is ten opzichte van andere kernen binnen de gemeente. De commissie volgt de overwegingen van verweerder die heeft toegelicht om de totale woningbouwopgave binnen de gemeente te spreiden over alle kernen, met de ontwikkeling van grotere woningbouwlocaties in de kernen Eijsden en Margraten en waar mogelijk ‘een straatje erbij’in

de kleinere kernen. Het aantal nieuw toe te voegen woningen is daarbij naar verhouding verdeeld over de bestaande kernen. Uitgangspunt hierbij is volgens verweerder om tot een evenwichtige verdeling van de woningopgave over alle kernen te komen. Naar het oordeel van de commissie heeft verweerder n redelijkheid deze keuze bij de vestiging van het voorkeursrecht kunnen maken. Bezwaarmaker

5.

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 5 is gevestigd op het perceel dat is aangewezen, kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie H, nummer 711, de bestemming (functie) ‘Agrarisch' heeft en, voor een klein deel, de bestemming (functie) 'Wonen’, en naar het college begrijpt als zodanig in gebruik is. Dit gebruik wijkt af van de functie 'sport-, spel- en (extensieve) recreatievoorzieningen' die aan de gronden in het deelgebied 'Panneslager is toegedacht.

Bezwaarmaker stelt dat het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd tot haar woning behoort en altijd in gebruik is geweest als één geheel. Functioneel en praktisch is het nooit als een afzonderlijk perceel beschouwd. Bezwaarmaker stelt dat het onderhavige perceel in bezit is geweest van haar moeder, die bij bezwaarmaker woonachtig is. Dit maakt volgens bezwaarmaker dat het perceel in gezamenlijk gebruik is geweest en onlosmakelijk deel uitmaakt van de woonomgeving.

Tot slot

verzoekt bezwaarmaker om een concrete onderbouwing ten aanzien van de onmisbaarheid van het perceel. De commissie begrijpt dat bezwaarmaker, door het jarenlange gebruik van de gronden door eerst haar moeder en daarna door haarzelf, meent dat deze gronden één geheel vormen, en dat aanwijzing van een deel van de gronden niet juist voelt. Dit betekent echter niet dat de gemeenteraad dît perceelsgedeelte niet heeft kunnen aanwijzen.

De gemeenteraad heeft bewust de keuze gemaakt om de gronden in het gebied 'Panneslager' als zodanig aan te wijzen als onderdeel van de beoogde nieuwe sport- en spellocatie. Dat geldt ook voor

het aangewezen perceelsgedeelte van bezwaarmaker, en daarom heeft de gemeenteraad ook dit perceel(sgedeelte) meegenomen

in de aanwijzing.

De gemeenteraad heeft dit ook als zodanig gemotiveerd in het bestreden besluit, en de commissie is van oordeel dat de gemeenteraad deze keuze in redelijkheid heeft kunnen maken. Bezwaarmaker

6.

Het voorkeursrecht van bezwaarmaker 6 is gevestigd op het perceel dat is aangewezen, kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie H, perceelnummer 203, de bestemming (functie) 'Agrarisch' heeft. Dit gebruik wijkt af van de functie "sport-, spel- en (extensieve) recreatievoorzieningen’ die aan de gronden in de deelgebied Panneslager is toegedacht. Bezwaarmaker stelt dat het vestigen van een voorkeursrecht haar eigendomsrecht onevenredig

beperkt. De commissie overweegt dat de vestiging van een voorkeursrecht weliswaar sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht van de grondeigenaar, maar daarbij een redelijk evenwicht is bereikt tussen diens belangen en de met de wet nagestreefde belangen om regie te kunnen voeren op gebiedsontwikkelingen en grondspeculatie te voorkomen. Om deze regiefunctie te kunnen borgen, is het zaak dat gronden niet vrijelijk verkocht worden aan derden. Immers: juist dan ligt grondspeculatie en mogelijke prijsopdrijving op de loer, en wordt de gemeente belemmerd in haar regierol ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Zoals de commissie al eerder heeft overwogen hoeft bezwaarmaker haar perceel niet te verkopen als het bod van de gemeente te laag is of dat zij zich niet kan verenigen met de voorwaarden. Bovendien

biedt de Ow voldoende waarborgen om tot een marktconforme prijs te komen. Als het bevoegd gezag in beginsel bereid is het goed te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen en er tussen bezwaarmaker en het bevoegd gezag wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kunnen bezwaarmaker het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Dit is bepaald in artikel

9.16 van

de Ow.

Bezwaarmaker is dan overigens nog steeds niet gehouden om de grond aan de gemeente te verkopen. Mocht bovendien ooit tot onteigening van de grond worden overgegaan (wat thans niet aan de orde is) dan heeft de eigenaar bovendien recht op een volledige schadeloosstelling op grond van artikel

15.18 van de Ow.

Bezwaarmaker stelt dat de vestiging van het voorkeursrecht onvoldoende is onderbouwd met concrete plannen of een directe noodzaak. De commissie merkt op dat het hier gaat om de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder o van de Ow. Dat betekent dat het voorkeursrecht is gevestigd op basis van een toegedachte functie die niet is opgenomen in een omgevingsvisie, een programma of het omgevingsplan. Een dergelijke mogelijkheid bestond voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Ow op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hierbij was het vaste rechtspraak dat de systematiek van de Wvg (net als de Ow) met zich meebracht dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (herontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, namelijk het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de

gemeenteraad al vóór aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een nietagrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik, zodat hij n een vroeg

stadium slagvaardig kan optreden om te voorkomen dat het realieren van de toegedachte bestemming wordt belemmerd.

Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg, en dus ook aan de toepassing van artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ Ow is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. In de programmabegroting 2025-2028 zijn een aantal deellocaties benoemd die geschikt zijn als mogelijke locatie voor toekomstige woningbouw:.

Een van deze locaties is de deellocatie 'Eijsden,

Poelveld Fase 4’, waar nu de sportvelden en recreatievoorzieningen zijn gelegen. Om deze gronden in te vullen voor woningbouw is een vervangende locatie voor de sportaccommodaties en recreatievoorzieningen gezocht. Deze locatie is uiteindelijk gevonden in de deellocatie 'Eijsden, Panneslager’. Deze locatie ligt direct aansluitend aan de kern Eijsden en wordt aan de noordzijde begrensd door de Kerkweg. Er is sprake van een groot gebied dat voldoende ruimte biedt voor nieuwe sport-, spel- en recreatieve accommodaties, ingepast in het groen en gezien de centrale ligging goed

bereikbaar vanuit de omliggende kernen. Bovendien heeft de gemeente al gronden in dit gebied in eigendom. Dit maakt dat deze deellocatie een geschikte en logische locatie s voor het onderbrengen van de nieuwe sport-, spel- en recreatievoorzieningen. De gemeenteraad heeft om voornoemde redenen besloten om de gronden in de deellocatie 'Panneslager aan te wijzen als beoogde nieuwe locatie voor nieuwe sport-, spel- en recreatieve accommodaties, en heeft deze keuze ook als zodanig gemotiveerd in het bestreden besluit. Dat er geen concrete plannen zijn, maakt gelet op voornoemde

rechtspraak dat niet dat de gemeenteraad niet tot aanwijzing van de gronden had mogen overgaan. Naar het oordeel van de commissie voldoe de aanwijzing dan ook aan de wettelijke eisen als opgenomen in artikel 9.1, eerste lid, onder c Ow. Bezwaarmaker stelt dat het voorkeursrecht met de bestemming 'wonen' leidt tot een stijging van de waarde van haar grond, wat zal resulteren in een hogere belastingdruk. Dit zou volgens

bezwaarmaker financiële consequenties met zich meebrengen die niet billijk zijn, met name nu bezwaarmaker beperkt wordt in het vrij over haar eigendom beschikken. De commissie overweegt dat een eventuele toekomstige functiewijzing mogelijk financiële gevolgen voor bezwaarmaker met zich kan meebrengen. De enkele vestiging van een voorkeursrecht leidt echter niet tot een hogere belastingdruk. Pas bij een eventuele gebruikswijziging zal er mogelijk

sprake zijn van een verhoogde belastingdruk, maar dat is geen gevolg van het bestreden besluit en kan volgens de commissie dus ook geen rol spelen bij de belangenafweging van de gemeenteraad. Conclusie.

Naar het oordeel van de commissie is niet gesteld, noch gebleken, dat verweerder op onjuiste

gronden aan voornoemde wet- en regelgeving toepassing heeft gegeven. De commissie concludeert op basis van de overwegingen, het verhandeide ter hoorzitting en alle in het geding zijnde stukken en/of belangen dat niet is gebleken van feiten er/of (bijzondere) omstandigheden die maken, dat de bestreden besluiten niet in stand kunnen blijven. Wel dienen de twee geconstateerde omissies hersteld te worden.

Enerzijds betreft dit de omissie die

geconstateerd is in de percelenlijst die als bijlage bij het raadsvoorstel is gevoegd. Abusievelijk is voor de locatie Panneslager in de percelenlijst de bestemming 'wonen’ opgenomen. Anderzijds dient voor perceel, kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie H, nummer 711, een aanpassing plaats te vinden met betrekking tot dat gedeelte van het perceel dat onder de bestemming 'wonen' valt.

Advies

van de commissie.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:13 van de Awb, de Verordening intergemeentelijke adviescommissie inzake de behandeling van bezwaarschriften 2016, in samenhang met de artikelen 5.1., eerste lid, onder , van de Ow;

Adviseert de commissie de gemeenteraad van de gemeente Eijsden-Margraten de bestreden besluiten in stand te laten met herstel van de omissie:

- _ Ten aanzien van de percelenlijst als bijlage bij het raadsvoorstel door in het besluit op bezwaar een gecorrigeerde percelenlijst toe te voegen; - _ Ten aanzien van perceel, kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie H, nummer 711, een aanpassing door te voeren met betrekking tot dat gedeelte van het perceel dat onder de bestemming 'wonen' valt. Adviseert de commissie de gemeenteraad van de gemeente Ei ijsden-Margraten: 1.

(geanonimiseerd) N (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Het bezwaarechrt, ngediond door e r EN N Het bezwaarschrift ingediend door mevrouw (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) ontvankelijk maar ongegrond te verklaren: (geanonimiseerd) niet-ontvankelijk te verklaren:

n

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) . (geanonimiseerd) Het bezwaarschrift van de heer(geanonimiseerd) de heer EN en mevrouwF (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) let

bezwaarschrift

van de heer

heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) n de Vankelijk

maar ongegrond te

verklaren;

e

ontvankelijk maar ongegrond te verklaren;

E

e

ontvankeluk maar ongegrond te verklaren

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Het bezwaarschrift van mevrouw —…

(geanonimiseerd) ontvankelijk maar ongegrond te verklaren. E Aldus gegeven op 16 mei 2025,

De voorzitter,

(geanonimise rd) De heer . (geanonimiseerd)

De secretaris,

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Mevrouw mr. B

(geanonimise rd)