09 Schriftelijke vragen en antwoorden Beschikbaar stellen budget uitvoeren starterslening

Raadsvergadering 1 juli 2025 Schriftelijke vragen Agendapunt 09: Beschikbaar stellen budget uitvoeren starterslening

Geen vragen.

Geen vragen.

Geen vragen.

Vraag 1: Wordt het succes van de startersleningen niet beïnvloed door het feit dat de NHG norm wordt afgeleid van de waarde van woningen voor het gehele land waardoor er in onze gemeente een ruimere mogelijkheid ontstaat om een lening aan te vragen, immers het aanbod van woningen in onze gemeente is in prijs beduidend lager dat de prijzen in de Randstad? Antwoord: Het klopt dat de NHG-norm wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in Nederland over een periode van 27 maanden, die zijn vastgelegd door het Kadaster. De NHG-grens, het maximale bedrag dat met NHG kan worden gefinancierd, wordt vervolgens jaarlijks vastgesteld op een percentage van de gemiddelde verkoopprijs. In deze norm zitten dus de duurdere verkooprijzen vanuit de Randstad, maar ook de prijzen vanuit gebieden waar de gemiddelde verkoopwaarden een flink stuk lager liggen dan in onze gemeente. Ter indicatie: de gemiddelde landelijke verkoopwaarde van een woning lag in 2024 op € 451.000. In onze gemeente bedroeg de gemiddelde verkoopwaarde het afgelopen jaar € 449.000,--Hieruit mag

Pagina 1 van 5

geconcludeerd worden dat de landelijke NHG-norm overeenkomt met de gemiddelde verkoopwaarde in onze gemeente. In Limburg bedroeg de gemiddelde verkoopwaarde verleden jaar € 349.000,--. Dat is dus gemiddeld € 100.000,-- lager dan in onze gemeente (let wel: met inbegrip van onszelf…). Het succes mag worden toegeschreven aan de hoogte van onze koopsom, maar uit het voorgaande mag worden geconcludeerd dat deze hoogte verantwoord is gelet op de gemiddelde verkoopprijzen in onze gemeente.

Vraag 2:

Wat heeft de huidige startersregeling voor de doorstroming opgeleverd? Antwoord: Dat is moeilijk te beoordelen. Het zijn de woningen boven het starterssegment die voor de doorstroming zorgen. Door het vrije aanbod in het duurdere segment, kan een woning in de staterscategorie vrijkomen. De regeling kan het voor starters mogelijk maken om beginnend onderdeel uit te maken van deze doorstroming. In de eerste 5 maanden van dit jaar hebben 10 personen een aanvraag voor een starterslening bij ons ingediend.

Vraag 3: Welke zijn de NIEUWE argumenten om dit hogere budget voor te stellen? Antwoord: Gelet op het aantal toegenomen aanvragen voor een starterslening, willen wij via een hoger budget de regeling over een langere periode voortzetten en continueren. Vraag 4: Pag.1 is dit budget van 1.000.000 jaarlijks? Antwoord: Nee, dat hangt af van het aantal aanvragen dat wij ontvangen en het aantal leningen dat vervolgens door SVn verstrekt worden. Hoe meer hiervan gebruik wordt, hoe sneller het budget opraakt en het duurt enige jaren voordat de bedragen revolverend terugvloeien. Vraag 5: Pagina 2: Waarop is de aanname gebaseerd dat indien het aantal voor ouderen geschikte woningen zal toenemen er doorstroming plaatsvindt? Is dit te onderbouwen met cijfers? Wordt er dan niet enkel gebouwd voor ouderen van buiten die hun oude dag in het mooie heuvelland willen doorbrengen? Antwoord: Uit de praktijk blijkt dat de realisatie van ouderenhuisvesting doorstroming tot gevolg heeft. Niet iedere woningverkoop leidt tot een directe doorstroming waar onze inwoners profijt van hebben. Echter uit recent opgeleverde nieuwbouw voor ouderen (niet zijnde woonzorgwoningen) in Eijsden, Margraten, Gronsveld, Banholt en Sint Geertruid blijkt, dat het merendeel van deze woningen worden bewoond door ouderen uit onze gemeente.

De stelling dat: “er dan enkel gebouwd wordt voor ouderen van buiten die hun oude dag in het mooie heuvelland willen doorbrengen”, vertekent de werkelijkheid.

Pagina 2 van 5

Vraag 6: Pagina 2 relatie bestaand beleid: Indien de 1.000.000 jaarlijks is vastgesteld dan kan toch niet gesteld worden dat er geen nieuwe aanvragen voor de aankoop van starters woningen kunnen worden gehonoreerd. Dat geldt dan alleen voor dat betreffende jaar. Het jaar er opvolgend kan er weer worden toegekend. Gebaseerd op een gemiddelde leensom van 57.000 kunnen er gemiddeld genomen jaarlijks 17 leningen worden toegekend tot en met 2028. Dat is toch een mooi aantal? Of moet de gemeente als bank gaan functioneren en alle starters gaan helpen Antwoord: Bij ons weten is nooit een besluit genomen dat de onderhavige regeling alleen met jaarlijks toegekend budget mag worden uitgevoerd. De regeling is in 2012 heringevoerd (was voorheen van kracht in de voormalige gemeente Margraten, maar niet in de gemeente Eijsden). Dit is de 2e maal in 13 jaar dat uw raad wordt voorgesteld om budget voor deze regeling beschikbaar te stellen. Vraag 7: Pagina 2: Graag een toelichting waarom dit zich niet voor participatie leent. Antwoord: Begrijpelijk dat deze formulering vragen kan oproepen. Bedoeld wordt dat het onderhavige (budget)voorstel betrekking heeft op het voortzetten en continueren van een bestaande regeling/verordening. Van nieuw of van afwijkend beleid is dan ook geen sprake.

Verwijzend naar onze participatieverordening, is voor het indienen van dit voorstel voorafgaande participatie niet vereist. Vraag 8: Pagina 3: Er wordt gesuggereerd dat zonder verhoging van het budget voor startersleningen de regeling niet kan worden voortgezet en gecontinueerd. Graag ontvangen we een toelichting op deze bewering. Antwoord: Dat wordt met deze passage zeker niet bedoeld. Voor de reden waarom wij nu meer budget vragen, verwijzen wij naar het antwoord op uw 3e vraag, namelijk om via een hoger budget de regeling over een langere periode voort te zetten en te continueren.

Vraag 9: “Het aantal op te leveren voor ouderen geschikte woningen zal in de nabije toekomst toenemen, waardoor binnen de bestaande voorraad veelal doorstroming plaatsvindt. Door deze doorstroming neemt het aandeel betaalbare woningen die binnen de reikwijdte van de startersregeling vallen naar verwachting toe.” Uit een eerdere toelichting van de gemeente bleek dat het merendeel van de vrijkomende woningen binnen de gemeente niet wordt bezet door lokale woningzoekers, maar dat die ingenomen worden door mensen van buitenaf die blijkbaar meer kunnen bieden. Ook nieuwbouwwoningen lijken in merendeel te worden ingenomen door mensen van buitenaf. Dus in hoeverre leidt de oplevering van nieuwbouwwoningen in de praktijk tot doorstroming? Zijn hier (recente) cijfers voor, graag die aanleveren.

Pagina 3 van 5

Antwoord: In ons antwoord op vraag 5 van ODE geven wij aan dat het merendeel van recente nieuwbouw voor ouderen (niet zijnde woonzorgwoningen) in Eijsden, Margraten, Gronsveld, Banholt, en Sint Geertruid bewoond wordt door ouderen uit onze gemeente. Uit de toewijzing van deze woningen blijkt niet dat onze eigen inwoners worden verdrongen door mensen van elders. Dat komt ook omdat wij met ontwikkelaars afspraken maken over het eerder te koop aanbieden van nieuwbouw in onze gemeente. Zoals vaker is toegelicht kunnen en mogen wij bij nieuwbouw mensen van buitenaf niet uitsluiten. Wel is het toegestaan om bij de eerste opleverring van sociale en middenhuur en bij betaalbare koop afspraken te maken over het lokaal toewijzen (max 50%), als de gemeente hiervoor een regeling heeft ingesteld. Doordat een regeling hiervoor in onze gemeente ontbreekt en wij afspraken met ontwikkelaars en corporaties kunnen maken over de eerste toewijzing van nieuwbouw, kunnen wij een hoger percentage behalen, omdat wij formeel niets hierover hebben vastgelegd. Door voormalige Minister van VRO Hugo de Jonge werd gesteld, dat elke nieuwbouwwoning een verhuisketen van 1:4 in gang zet. Vanuit de gemeente is toegelicht dat uit de praktijk blijkt dat deze verhuisketen in onze gemeente lager dan 1:4 bedraagt, omdat onze gemeente in trek is om te wonen bij mensen van buitenaf.

Ondanks dat de verhuisketen als gevolg van nieuwbouw lager ligt in onze gemeente, veroorzaakt nieuwbouw altijd voor lokale doorstroming en zal naar mate het aantal seniorenwoningen toeneemt ook het aandeel vrijkomende betaalbare woningen door deze verhuisketen gaan stijgen. Vraag 10: De starterslening heeft recentelijk sterk aan populariteit gewonnen, daarom vraagt het college om uitbreiding van het budget. Om te voorkomen dat aanvragers dit financiële instrument misbruiken om er woninghandel mee te bedrijven staat in de verordening : Art 2.2 : 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Nu het college om uitbreiding vraagt van het budget, is het mogelijk om op dit moment de regels aan te scherpen, door aan de zelfbewoningsplicht een minimum termijn van bijvoorbeeld 5 of 10 jaar te koppelen, en de voorwaarde om bij verkoop van de woning de lening verplicht af te lossen? Zie ook pag 103 : “Daarbij was er geen noodzaak om de in 2022 vastgestelde verordening in 2024 te actualiseren.” Antwoord: Wij zijn het uiteraard eens dat iedere vorm van misbruik voorkomen moet worden. Een starterslening is een aanvullende hypothecaire lening bovenop de primaire hypotheek. Om deze aanvullende lening toe te kennen toetst SVn strikt op de hieraan van toepassing zijnde wettelijke voorwaarden.

Een starerslening kan alleen worden verkregen als duidelijk is aangetoond dat de omvang van de primaire hypothecaire lening onvoldoende is voor de aankoop van de eerste woning. Een inkomens- en vermogenstoetst maakt onderdeel uit van deze toeting en SVn toetst eveneens of de aanvrager geen koopwoning bezit of een woning onlangs verkocht heeft. Het aankopen van een woning met een aanvullende starterslening met als doel deze te verhuren, is zonder toestemming van de hypothgeeknemer (financiële instellingen zoals SVn) niet toegestaan en SVn weigert dit omdat de starter de woning niet bewoond en dit een harde voorwaarde is. Via de GBA controleert SVn of de hypotheekgever (starter) ook daadwerkelijk staat ingeschreven in de woning waarvoor de lening is verstrekt. Vanwege de strikte voorwaarden die SVn hanteert is het vrijwel uitgesloten dat iemand anders dan de starter de betreffende woning bewoont. Het opnemen van een zelfbewoningsplicht op een bestaande woning voor de duur van 5-10 jaar is niet alleen wettelijk niet toegestaan, maar vanwege de door SVn gehanteerde voorwaarden ook niet noodzakelijk.

Pagina 4 van 5

Als een woning met een starterslening wordt verkocht, dan dient de gehele starterslening ineens terugbetaald te worden aan SVn en krijgen wij de (resterende) starterslening met rentetegoed teruggestort op onze rekeningcourant bij SVn. M.a.w. een starterslening is niet overdraagbaar naar een andere woning, omdat dan geen sprake meer is van een ‘eerste woningaankoop’. Deze terugbetalingsplicht is een verbonden voorwaarden aan de starterslening. Kortom bij verkoop van een woning waarop een hypothecaire starterslening rust, is aflossing van deze lening verplicht. Hierover hoeft dus niet expliciet in onze regeling een voorwaarde opgenomen te worden.

Pagina 5 van 5