07 Schriftelijke vragen en antwoorden Vaststellen TAM omgevingsplan Ursulinenconvent Eijsden

Raadsvergadering 30 september 2025 Schriftelijke vragen Agendapunt 07: Vaststellen TAM omgevingsplan Ursulinenconvent Eijsden

Geen vragen.

Vraag 1: 0% Sociale huur, ondanks verplichtingen van de gemeente in deze… Van de plannen voor ongeveer 55 nieuwbouw woningen die in deze vergadering voorliggen is 0% sociale huur. Waarom laat de gemeente zich niets gelegen aan haar verplichtingen in deze? Antwoord: De haalbaarheid van deze casus staat al financieel onder druk. Dit heeft te maken met: 1. de kosten voor de ondergrondse parkeerplaats (kan niet op maaiveld vanwege beschermde status van het omliggende park. 2. Het verlagen van de achterkant van de bouw om omliggende bewoners tegenmoet te komen. In het originele ontwerp was deze vleugel al een verdieping lager en recent is daar in overleg met omgeving nog een laag afgehaald. 3. De bouw wordt luxe uitgevoerd om het monumentale karakter van het hele ensemble te behouden. 4. De bouw levert een bijdrage aan de een restauratie van het rijks monumentale deel van het pand en verbetert de exploitatie hiervan door maandelijks huurpenningen van twee woningen en verduurzaming die de energiekosten drukt. Al met al zou sociale huur de druppel zijn die de financiële risico emmer doet overlopen. Het is wel gelukt om 60% van de woningen tot de NHG grens aan te kunnen bieden.

Vraag 2: 07c Bijlage motivering pagina 19 2.2.3 ‘8 Betaalbare koopappartementen (prijspeil 2025)); Maximaal 6 appartementen mogen worden omgevormd tot huurappartement, gaat dat ook gebeuren? Antwoord: Dat is op dit moment nog niet bekend en zal blijken uit het verdere traject. Vraag 3: pagina 19 Saldering functies Het kinderdagverblijf/……………………………….. komen te vervallen Waar gaat deze voorziening naar toe?

Pagina 1 van 7

Antwoord: De ontwikkeling is afgestemd met het kinderdagverblijf via de eigenaar. Het huurcontract loopt tot uiterlijk medio 2026. Het kinderdagverblijf is onderdeel van MIK & Spelenderwijs en blijft behouden voor Eijsden op een locatie centraal in Eijsden. Vraag 4: In het RV staat: ‘Het plan behelst de ontwikkeling en realisatie van 40 nieuwe wooneenheden (waarvan 60% ‘betaalbaar’ tot NHG grens)’. Er zijn 8 (van 40) appartementen in categorie betaalbaar. Dat is 20% van de appartementen in de categorie betaalbaar en niet 60%? Klopt dat? Antwoord: De ontwikkeling loopt sinds 2021. Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de stijging van de NHG-grens is door het ministerie met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Voor 2025 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens wordt vastgesteld op € 405.000.Betaalbaarheid is daarmee een kwestie van definitie. De NHG hanteert op dit moment een grens van €450.000,- met een verhoogd limiet voor energiebesparende voorzieningen tot €477.000. De afspraken die we hebben gemaakt zijn gebaseerd op het maximaal haalbare voor deze locatie. Zie antwoord op vraag 1. Vraag 5: pagina 26 Vooraf: Woondeal Limburg Uit de woondeal (en de instructiebrief van de provincie aan de gemeente) blijkt dat 30% van de gerealiseerde nieuwbouw uit sociale huur moet bestaan.

Waarom wordt dit niet vermeld? Waarom wordt hier niet aan voldaan? Antwoord: Deze 30% van de woondeal betreft het totaal van de realiseren woningen, niet voor elk individueel woningbouwproject. We streven na zo veel mogelijk betaalbare woningen te realiseren maar er zijn omstandigheden waarin dat zou betekenen dat een ontwikkeling niet haalbaar wordt. We kiezen liever voor minder betaalbaar/sociaal dan geen woningbouw. Bovendien hebben we ook andere afspraken gemaakt; bijvoorbeeld over zorggeschikte woningen, dat belang wordt met deze ontwikkeling 100% gediend. Vraag 6: pagina 27 3de alinea. ‘Op drie appartementen na (private huursector), bestaat het bouwplan uit koopappartementen voor senioren in diverse prijsklassen.’ Beweerd wordt dat de appartementen geschikt zijn voor senioren. Waaruit blijkt dat ze ook (alleen) aan deze doelgroep zullen worden verkocht? Antwoord: Het enkel verkopen aan senioren is juridisch niet houdbaar (net zoals verkopen aan enkel mensen uit de eigen gemeente). Dan zou bovendien een sluitende definitie gemaakt moeten worden over wat een senior precies is. De woningen zijn in ieder geval zorggeschikt én ze zijn bereikbaar zonder traplopen. Vraag 7: Hoe groot zijn de respectievelijke appartementen? Antwoord: De appartementen zullen variëren van 60 tot 140 m2. Pagina 2 van 7

Vraag 8: Pagina 49 laatste alinea ‘Uit de stikstofberekening ……………………….Natura 2000-gebied Savelsbos.’ Hoezo stelt het stikstof rapport dat er 0,0 mol stikstof depositie is? Hoe wordt omgegaan met de stikstofregelingen, inclusief het additionaliteitsprincipe, dat geen extra stikstof depositie op kwetsbare gebieden als het Savelsbos toestaat? Antwoord: Het rapport is uitgevoerd door een daarvoor gespecialiseerd bureau. We trekken de bevindingen niet in twijfel. Het klooster ligt in een bebouwde omgeving. Er slaat blijkbaar geen significante hoeveelheid stikstof neer op natuurgebieden door deze ontwikkeling. Provincie is bovendien aangehaakt als bevoegd gezag. Voor de bouwvergunning zal ook weer met Provincie overleg plaatsvinden. Vraag 9: Pagina 59 4.12.3 Conclusie ‘Dit plan kan niet worden ………………………………………………………noodzakelijk.’ Dit is in strijd met het eerder gestelde: Pagina 24: ‘Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan, waarin sprake is van de toevoeging van 40 woningen, dient te worden gezien als een woningbouwlocatie en hiermee wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan de woningen is gemotiveerd in de paragrafen 3.2 en 3.3 en 3.6 van deze motivering.’ De analogie met een project van 12 woningen op het terrein van een gesloopt schoolgebouw gaat mank.

Hoe kun je hard maken dat een plan voor 40 nieuwe woningen geen stedelijke ontwikkeling is? Een m.e.r. beoordelingsnotitie lijkt alsnog verplicht? Antwoord: De bevindingen/referenties die u aanhaalt zijn opgesteld en getoetst door specialisten. Dit soort afwegingen/vergelijkingen worden niet enkel gemaakt aan de hand van vergelijkingen in aantallen woningen. De definitie van wat aangemerkt kan worden als stedelijke ontwikkeling hangt af van jurisprudentie die context afhankelijk is, het valt daarmee in een grijs gebied. Het college (voorzien van ambtelijk advies) is van mening dat het omgevingsplan op dit moment vastgesteld kan worden op basis van de motivatie die voorligt. Er zijn bovendien ook geen zienswijzen binnengekomen. Vraag 10: Pagina 65 7.1 ETFAL Kan er bij het ontbreken van sociale huurwoningen sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie (ETFAL)? Antwoord: Het korte antwoord is ja. U haalt een specifieke invulling van bouwwerken aan als functie, in EFTAL gaat het in de regel over functies die een orde van abstractie hoger liggen. EFTAL is een complexe afweging die in de basis ruimtelijk van aard is. Het betreft in indeling van bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur etc.

Pagina 3 van 7

Vraag 11: Het onderhoudsniveau van het Convent en de omgeving wordt door de VVD als slecht ervaren. Op korte termijn lijkt dit afgedekt met de anterieure overeenkomst. Hoe kan het gemeentebestuur dit op langere termijn regelen met de Vereniging van Eigenaren? Antwoord: Er zijn duidelijke afspraken met ontwikkelaar over het herstel van de buitenruimten naar een staat die past bij de beschrijving in het nieuwe omgevingsplan. De VVE is in de toekomst gehouden aan deze instructies op het gebied van onderhoud (wordt bij verkoop van appartementen vermeld) en gemeente kan hierop toezien. Vraag 12: Op de luchtfoto van het besluitgebied is te zien dat het gebied gelegen tussen het Convent en de Breusterstraat niet in de besluitvorming is betrokken. Is dit gebied eigendom van de initiatiefnemer of ligt het eigendom bij de gemeente? Antwoord: Eigendom ligt bij gemeente; dit betreft openbaar gebied. Hierin zal een kleine aanpassing worden gedaan betreffende toevoeging van 6 parkeerplaatsen. Vraag 13: De berekening van de parkeerbehoefte ( pag 19 motivering ) geeft aan dat er een tekort ontstaat aan parkeerplaatsen wat opgevangen dient te worden op openbaar gebied.

Wordt de gemeente hiervoor financieel gecompenseerd, vergelijkbaar met de compensatie in het TAM omgevingsplan Breusterstraat 20? ( … x € 5.000,- )? Antwoord: Gemeente hoeft deze parkeerplaatsen niet aan te leggen, dit doet de ontwikkelaar in goed overleg met gemeente. Vraag 14: Zijn er geen zienswijzen ingediend? Antwoord: Nee, anders waren deze toegevoegd aan het voorstel.

Vraag 15: Verbeelding pag.1 De gele kleur duidt op Wonen. De gehele kavel is geel omrand. Waarom ligt hier een woonbestemming op? Mag hier gebouwd worden? Pagina 4 van 7

Antwoord: De gele omranding betreft een uitbreiding van achtertuinen van omliggende bewoners als geste van de ontwikkelaar om hun privacy te borgen. Het is gebruikelijk dat een woonperceel in zijn geheel dezelfde kleur/functie/bestemming heeft. Vraag 16: Dezelfde vraag over de gele omlijsting van de nieuwbouw zelf. Deze maakt de mogelijke bebouwing groter dan bedoeld. Gaat u de kleur nog aanpassen? Antwoord: Het betreft enkel inrichting van tuinen voor de woningen op begane grond, Er is een bouwvlak aangegeven voor het hoofdgebouw. Bijbouwen is in de basis niet toegestaan in dit omgevingsplan. Vraag 17: Bijlage 5b Regels. Waarom zijn er in de Regels geen voorwaarden opgenomen ten behoeve van de genoemde stroken in onze vragen 2 en 3? Er zal immers voorkomen moeten worden dat er buiten het bouwvlak verstening plaatsvindt. Antwoord: Het geheel van het omgevingsplan (regels, motivering en verbeelding) laat het door u geschetste in vraag 15 en 16 in onze ogen niet toe. Als u met verstening bedoelt dat iemand een terras kan aanleggen dan kan dat inderdaad binnen de contouren van de tuinen. De keuze is om het park wel nadrukkelijk bestemming groen te geven. Vraag 18: Bijlage 7c Motivering. We missen een paragraaf Verduurzaming, bijvoorbeeld m.b.t. Zonnepanelen, vleermuisvriendelijke verlichting, grijswatercircuit, warmtepomp, zonnecollectoren.

Antwoord: Verduurzaming is onderdeel van de renovatie/restauratie. Hier is een plan voor gemaakt. Dit was onderdeel van de Anterieure overeenkomst, u kunt dit besluit zoals gebruikelijk inzien. We zullen hierover nog aanwijzingen geven via de Griffie. Ontwikkelaar wilt tevens gebruik gaan maken van de extra verduurzamingmaatregelen die (zelfs) onder NHG mogelijk is. Vraag 19: Motivering pag.51 Mogelijk een typefout onder Conclusie bij 1e streepje: Geen moet zijn Een. Zie pag.3 Vleermuis rapportage. Antwoord: Dit lijkt inderdaad een typefout. Hier zal in het vergunningstraject extra aandacht voor zijn. Vraag 20: Bijlage 7c Graag een zin toevoegen, mogelijk in Motivering: Tijdens de restauratie en de nieuwbouw wordt - in het kader van de specifieke zorgplicht- rekening gehouden met de aanwezigheid van de steenbreekvaarn.

Pagina 5 van 7

Antwoord: We zijn niet van plan dit aan te passen aangezien de wettelijke bescherming van deze soort is vervallen. We zullen wel de ontwikkelaar vragen hier aandacht voor te hebben bij de werkzaamheden.

Vraag 21: Raadsvoorstel, pagina 3. Borging van investeringen in restauratie, verduurzaming en exploitatie De gemeente is eerste schuldeiser bij gedwongen verkoop. Betreft dit een gedwongen verkoop van de te restaureren appartementen of geldt dit ook voor het klooserdeel waar nu het museum is gevestigd? Antwoord: Dit betreft het deel dat ontwikkeld wordt tot woningen. Het andere deel daar houden we het eerste recht op koop dat in de praktijk op hetzelfde neerkomt. Vraag 22: Hoe worden gemaakte afspraken gecontroleerd door de gemeente? Waar wordt op getoetst en met welke frequentie? Antwoord: Er is een anterieure overeenkomst getekend, dat houdt in dat er ook contractmanagement van toepassing is. Er zal gedurende de ontwikkeling voortdurend contact en bezoek zijn. Tevens is er toezicht op basis van de Wet kwaliteitsborging (Wkb) tijdens de bouw. Vraag 23: Pagina 5. Op basis van bovenstaande en het feit dat er geen zienswijzen zijn binnengekomen, kan worden geconcludeerd dat er voldoende draagvlak voor de ontwikkeling is. U geeft hier aan dat er geen zienswijzen zijn binnengekomen. Toch hebben er meerdere gesprekken ook dit jaar nog plaatsgevonden met omwonenden (aangrenzend).

Zijn er ook gesprekken geweest met bewoners die niet aangrenzend wonen en is daar ook voldoende draagvlak? Antwoord: Ja, de ontwikkelaar heeft sinds het begin van de ontwikkeling open gecommuniceerd met iedereen in de buurt die daarvoor open stond. Tevens zijn er vanuit de gemeente verschillende contacten geweest per mail en telefonisch. Vraag 24: Algemeen Graag ontvangt EML het raadsvoorstel en -besluit inzake de verkoop van het Ursulinenconvent zoals dit in 2013 is genomen. Antwoord: Raadsvoorstel en besluit van 18 december 2012 zijn bijgevoegd.

Pagina 6 van 7

Vraag 25: Wordt er een kettingbeding in de koopovereenkomst van de 40 appartementen opgenomen zodat de eigenaren niet het appartement binnen een paar jaar al kunnen doorverkopen? Antwoord: Ja dat is geregeld in de Anterieure overeenkomst. Voor de woningen die onder de NHG grens vallen geldt dit voor 5 jaar. Er geldt ook een zelfbewoningsplicht om huurspeculatie tegen te gaan. Er is geen letterlijk verbod op doorverkopen maar dit heeft wel financiële gevolgen als de prijs hoger is dan de betaalbaarheidsgrens dan wel de NHG grens. Namelijk dat bijvoorbeeld het verschil tussen de NHG grens en verkoopprijs naar de gemeente komt. Vraag 26: Kan het college schetsen hoe het met toezicht en handhaving op (publiek toegankelijke) monumenten zit? Antwoord: Hoewel dit een relevante vraag is (met in het achterhoofd de Wilhelminatoren Valkenburg), valt deze voor ons buiten de scope van dit specifieke project. U kunt deze vraag stellen in het kader van de algemene beschouwingen.

Geen vragen.

RAADS THEMA BIJEENKOMST 9 september 2025 In de Raads Thema Bijeenkomst is een aantal documenten toegezegd. Als bijlagen zijn toegevoegd: - Restauratie en gebrekenplan - Begroting restauratie en gebrekenplan - Overzicht verduurzamingswerkzaamheden -

Pagina 7 van 7