Uitgangspunten locatieonderzoek (1).pdf

Versie 8 augustus 2022 22.14096

Onderwerp: Uitgangspunten locatieonderzoek nieuw bedrijventerrein De Kempen Datum: 8 augustus 2022

In deze notitie wordt de achtergrond en de uitgangspunten voor de locatiestudie voor nieuwe bedrijventerrein(en) in De Kempen toegelicht. Op basis van deze uitgangspunten dient een plan van aanpak en procesvoorstel opgesteld te worden voor de locatiestudie. Aanleiding locatiestudie In april 2021 hebben de colleges van de Kempengemeenten Bladel, Bergeijk, Eersel en Reusel-De Mierden besloten om te starten met een verkennende studie naar ontwikkeling van nieuwe werklocaties in de Kempen voor de ontwikkeling van nieuw aanbod van grote en kleine bedrijfskavels. De beschikbaarheid van bouwkavels voor bedrijven is in 2021 en 2022 in de Kempen sterk afgenomen. Er is op dit moment nagenoeg geen aanbod meer, terwijl er nog steeds vraag is vanuit het Kempische bedrijfsleven. Er is sprake van wachtlijsten en interesselijsten en uit actuele prognoses blijkt dat er tot 2030 en 2040 nog ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. De Kempengemeenten trekken samen op in de zoektocht naar nieuwe geschikte locatie(s). Evaluatie bedrijventerreinenaanpak Voorafgaand aan de locatiestudie heeft een korte evaluatie van het bedrijventerreinenbeleid van de afgelopen jaren plaats gevonden en zijn ambities en doelstellingen voor nieuw aanbod bestuurlijk verkend en besproken. Antea Groep heeft namens de Kempengemeenten dit proces begeleid.

Daarnaast is door Stec Groep advies uitgebracht over de marktbehoefte en de uitbreidingsruimte op basis van de prognoses, uitgiftecijfers, economische trends en ontwikkelingen en huidige wachtlijsten. Ook zijn de mogelijkheden voor intensivering van het ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen onderzocht. De conclusie van de evaluatie is dat het bedrijventerreinenaanpak de afgelopen jaren goed heeft gefunctioneerd. Er was geen sprake van overaanbod, een gefaseerde uitgifte en het aanbod wordt goed gewaardeerd door de doelgroep. Ook de samenwerking tussen de Kempengemeenten, met name binnen de ontwikkeling van Kempisch Bedrijvenpark wordt als succesvol ervaren. Bestuurlijk is vastgesteld dat er ambities zijn om kwalitatief nieuw aanbod toe te voegen. Uit het onderzoek blijkt ook dat de vraag niet op bestaande locaties opgevangen kan worden. Er is ook sprake van vervangingsvraag in De Kempen. In juli is door de colleges van de Kempengemeenten besloten om vervolgstappen te zetten en door middel van een locatiestudies en participatieproces te komen tot nieuw aanbod in de Kempen. Ontwikkelstrategie Kempen Inmiddels loopt ook het proces voor de uitwerking van de Ontwikkelstrategie van de Kempen waarin ook het thema ‘werken’ een belangrijk onderdeel is.

Ook speelt de discussie over de schaalsprong van de Brainportregio en hoe we daarop als Kempengemeenten willen reageren en inspelen. Samen met de 21 gemeenten in Zuidoost Brabant is afgelopen maanden gewerkt aan een regionale ontwikkelstrategie voor Wonen, werken en mobiliteit. Komende periode start het vervolgproces met een ontwerpend onderzoek. De locatiestudie wordt als input gebruikt voor dit vervolgproces. In september 2022 worden de nieuwe provinciale prognoses voor bedrijventerreinen opgeleverd voor de komende jaren. Dit is ook belangrijke informatie voor de bedrijventerreinenplanning tot en met 2030, met een doorkijk naar 2040. Het concept rapport laat zien dat er in de Kempen een kwalitatieve ruimtebehoefte is van ca. 43 tot 60ha. Over de exacte verdeling van de vraag dient nog afstemming plaats te vinden met de Provincie en de subregio’s in de regio Zuidoost. Ontwikkelstrategie: Leidende principes In de ontwikkelstrategie van de Kempen zijn leidende principes opgenomen voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van Wonen, werken en mobiliteit. Met deze principes dient rekening gehouden te worden bij gebiedsontwikkeling.

De relevante principes zijn: • brede welvaart (evenwichtige groei - economisch, sociaal cultureel én ecologisch); • behoud/ versterking kwaliteit van het landschap (relatie stad en platteland); • verduurzaming (natuur, klimaat positief, versterking water- en bodemsysteem). De leidende principes worden gebruikt om verbinding te leggen tussen de ambities op het gebied van wonen, werken en mobiliteit en om de evenwichtige groei te realiseren. Naast de leidende principes zijn er al concrete bouwstenen voor de uitvoering van de ontwikkelstrategie, 1

Versie 8 augustus 2022 22.14096

onder andere de Ladder voor duurzame verstedelijking van Provincie Noord-Brabant, het streefbeeld landelijk gebied, versterking van water- en bodemsysteem en de RES 1.0. Om de leidende principes verder te concretiseren gaan we actief op zoek naar de synergie. Daar waar door ontwikkeling de leidende principes in het gedrang komen zetten we in op adaptieve strategieën. Advisering kwalitatieve ontwikkeling bedrijventerreinen (Antea) Begin 2022 hebben de Kempengemeenten samen met Antea een aantal ambities uitgesproken voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Deze kwalitatieve uitgangspunten zijn relevant voor het locatieonderzoek.  Focus op complementariteit binnen Brainport voor toekomstige groei van bedrijventerreinen. Antea adviseert om bij de aanleg van nieuwe terreinen te focussen op bedrijven die een bijdrage leveren aan het bestaande profiel van de Kempen en Brainport. Daarmee wordt het ecosysteem van bedrijven en toeleveranciers, dat nodig is om Brainport als sterke regio te laten functioneren, behouden en versterkt. De maakindustrie is van oorsprong sterk aanwezig in de Kempen. Deze ontwikkelt zich ook door. Dat blijft komende jaren om ruimte vragen. Keuzes maken is ook nodig omdat niet alles gefaciliteerd kan worden vanwege een gebrek aan ruimte, maar ook een krappe arbeidsmarkt en vanwege ongewenste of onverwachte ontwikkelingen.

De maakindustrie voegt voor de Kempen de meeste meerwaarde toe en is in staat door verdere automatisering en robotisering in een krappe arbeidsmarkt in stand te blijven.  Zet naast een grootschalige werklocatie meer beperkt in op nieuw kleinschalig en middelgroot aanbod. Antea concludeert dat de programmering in de Kempen van de afgelopen jaren, met één groot regionaal terrein en gefaseerd aanbod voor kleine kavels in de gemeenten, een goede aanpak is geweest. Er was geen sprake van overaanbod of noodzaak tot afwaardering van locaties. Echter, de verwachting is dat de ruimtebehoefte van de maakbedrijven in de toekomst met name grote kavels betreft (boven 5.000m²). Deze schaalvergroting is het gevolg van diverse trends in de maakindustrie. Uit de uitgiftecijfers blijkt ook dat er afgelopen jaren veel grote kavels verkocht zijn. Geadviseerd wordt om met name in te zetten op nieuw aanbod van kavels vanaf 5.000m². Hierdoor ontstaan er doorstromingsmogelijkheden op de bestaande terreinen. Vanwege het KBP geven de uitgiftecijfers echter een vertekend beeld en verhuizen leidt vanwege transformatie van de oude locatie of het aanhouden van het vastgoed vaak niet tot doorstromingsmogelijkheden. De leegstand is zeer laag op de bedrijventerreinen. Uit de wachtlijsten en uitgiftecijfers blijkt ook dat klein- en middenbedrijf ook ruimtebehoefte heeft. Een goede balans is dus noodzakelijk. 

Kies bij voorkeur (opnieuw) voor een clustering van grotere eindgebruikers op één gezamenlijk regionaal bedrijventerrein. Antea heeft in de evaluatiegesprekken gemerkt dat zowel bedrijven als de bestuurders tevreden zijn over het regionale terrein KBP. Voor bedrijven is het een logische profilering en het onderscheid tussen groot en klein is helder. Het vasthouden van het onderscheid leidt volgens Antea tot betrouwbaarheid en transparantie voor ondernemers. Door grotere bedrijven te clusteren is er draagvlak voor voorzieningen zoals OV en infrastructuur. Versnippering kan leiden tot ongewenste ruimtelijke effecten. Door één locatie te profileren draagt het bij aan de economische structuur van de Kempen en het profiel van de Kempen. Het verzorgingsgebied van grote bedrijven is vaak groter, dat heeft ook effect op een locatie. Kanttekening hierbij is dat verhuisbereidheid ook samenhangt met de ligging van een terrein en de locatievoordelen. Wanneer een terrein een duurzame en optimale investering is en goed bereikbaar is, kiezen bedrijven vanzelfsprekender om daar te investeren. Afstand tot personeel is een factor die zwaar meeweegt. Concurrerende terreinen zijn niet wenselijk. Zowel Stec als Antea adviseren om vanwege bovenstaande argumenten in te zetten op één nieuwe regionaal bedrijventerrein.

 Actief stimuleren/sturen op duurzaamheidsdoelstellingen bij uitgifte van nieuw bedrijventerrein. Antea constateert dat de Kempengemeenten op het gebied van duurzaamheid al hoge ambities hebben bij de aanleg van nieuwe terreinen. Biodiversiteit, waterberging, klimaatadaptatie e.d. zijn goed opgepakt. Ook het toetsen op duurzaam bouwen is een goed uitgangspunt. Helaas is de netcongestie momenteel een belemmerende factor in opwek van energie. Bij nieuw aanbod wordt geadviseerd nog een stapje verder te gaan in de duurzaamheid van gebouwen en terreinen. Het doortrekken van groen op eigen terrein, andere manieren van bouwen en verharden zijn mogelijkheden. Duurzame mobiliteit faciliteren is ook belangrijk bij nieuwe ontwikkelingen. Grootschalig en kleinschalig aanbod Uit het behoefteonderzoek van Stec blijkt behoefte aan grote bedrijfskavels (vanaf 5.000m²) en kleine bouwkavels in de Kempen. Antea en Stec adviseren om in te zetten op een regionaal bedrijventerrein voor grote kavels en daarmee doorstroming op de bestaande terreinen mogelijk te maken. Afgelopen jaren zijn er met 2

Versie 8 augustus 2022 22.14096

name veel hectares aan grote kavels verkocht in de Kempen. Er is echter ook behoefte aan kleinschalig aanbod in de Kempen en er is sprake van vervangingsvraag vanwege transformatie van bestaande terreinen. Stec en Antea adviseren ook om nieuw aanbod voor grote kavels te clusteren op één locatie in De Kempen, vanwege schaalvoordelen, draagkracht voor voorzieningen en ontlasting van gebieden elders. Omdat de ruimte schaars is, en de druk op nieuwe ontwikkelingen voor woningbouw, natuurontwikkeling, waterberging, agrarische activiteiten en mobiliteit hoog is, is zorgvuldig ruimtegebruik noodzakelijk. Met deze achtergrond zijn een aantal varianten mogelijk voor de ontwikkeling van nieuw aanbod. Daarom wordt in de locatiestudie ook gevraagd om deze varianten te inventariseren en analyseren zodat op basis daarvan een keuze gemaakt kan worden.  Inventariseer en analyseer (diverse) locaties in de Kempen waar één regionaal bedrijventerrein voor grootschalig aanbod mogelijk is, inventariseer daarnaast locaties waar kleinschalig aanbod gerealiseerd kan worden.  Inventariseer en analyseer (diverse) locaties in de Kempen waar een combinatie van grootschalig en kleinschalig aanbod mogelijk is.  Inventariseer en analyseer of grootschalig aanbod aan kan sluiten bij bestaande lokale ontwikkelingen of bedrijventerreinen.

 Inventariseer en analyseer (diverse) locaties voor kleinschalig aanbod die aantrekkelijk zijn voor bedrijven uit twee of drie gemeenten. Uitgangspunten toekomstige bedrijfslocaties In afstemming met de subregio’s Stedelijk Gebied Eindhoven, De Peelgemeenten, en de A2 gemeenten zijn in 2020 basiskwaliteitseisen voor nieuwe terreinen geformuleerd. Deze basiskwaliteiten noemen we de Brainport Principles en hieraan hebben de Kempengemeenten zich geconformeerd. Het betreft de navolgende zes principles: 1. Passende beeldkwaliteit We stellen eisen aan de kwaliteit van bedrijfsvastgoed. Uiteraard zijn er verschillen tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen). Kempen is er geen sprake van nieuwe binnenstedelijke bedrijventerreinen. 2. Duurzame werklocaties Werklocaties in de Kempen lopen voorop op thema’s duurzaam, gezondheid en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen energiepositief zijn, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. 3. Georganiseerde werklocaties Bij nieuw te ontwikkelen locaties stellen we voorwaarden aan collectiviteit in de vorm van verplicht parkmanagement of een Bedrijven Investerings Zone (BIZ). 4.

Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu Nieuwe locaties bieden ruimte voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. Uiteraard zijn er verschillen tussen typen terreinen. 5. Behoefte van bedrijven Terreinen worden vraaggericht ontwikkeld. We sluiten dus zo goed mogelijk aan bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod worden structureel gemonitord. Er is geen sprake van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. 6. Benutting regionale schaalniveau Nieuwe werklocaties kunnen een lokaal tot subregionaal verzorgingsgebied hebben. Een bedrijventerrein in een gemeente kan daarom ook de vraag vanuit buurgemeenten en zelfs buurregio’s bedienen. Bedrijventerreinenambities- en afspraken In oktober 2020 zijn de Kempische Bedrijventerreinenambities en -afspraken vastgesteld door de gemeenteraden. Deze bevatten ook belangrijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van nieuwe locaties. De relevante uitgangspunten zijn:  We hebben de ambitie om voor goede en duurzame bereikbaarheid van de bedrijventerreinen te zorgen in de Kempen per auto/vrachtauto, fiets, te voet, per OV en digitaal en zetten in op de werkgeversaanpak.  Waar mogelijk vergroenen en verduurzamen we de openbare ruimte van de bedrijventerreinen in 3

Versie 8 augustus 2022 22.14096

 

de Kempen. We hebben de ambitie om de bedrijventerreinen en de panden op de terreinen, het productieproces en vervoer en transport te verduurzamen We benutten kansen voor opwekking van duurzame energie op en bij bedrijventerreinen en de implementatie van nieuwe energiedragers in de Kempen

Gebiedsanalyse Kempen Voor de locatiestudie dient gewerkt te worden van grof naar fijn. Op basis van de bestaande plankaarten van de Omgevingsverordening Ruimte van de Provincie en de omgevingsvisies van de gemeenten is een analyse te maken van landschapswaarden, zoekgebieden voor verstedelijking, beschermingsgebieden en gebieden met bijzondere natuur- of bodemwaarden. Met deze gebiedsanalyse kan grofmazig potentiële ontwikkelingslocaties in beeld worden gebracht. De Kempengemeenten hebben een indicatieve longlist samengesteld van locaties die interessant zijn voor de studie. Deze longlist is niet uitputtend en zal na de grove analyse door het bureau ook worden aangevuld. Naast bestaande waarden zijn er bij gemeenten, Waterschap en Provincie ook visies en ambities om gebieden te (her)ontwikkelen, uitbreiden, versterken of beschermen. Deze waarden liggen wellicht nog niet vast op bestaande kaarten, maar dienen wel meegenomen te worden in de eerste analyse van potentiële locaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan gebieden die nu nog een functie hebben voor agrarische activiteiten, maar die in de toekomst niet levensvatbaar zijn. Of gebieden die nu nog niet goed zijn ontsloten, maar wel potentie hebben voor nieuwe infrastructuur. Of locaties waar juist een overgangsgebied tussen een kern en het landelijk gebied goed inpasbaar is.

Inventarisatie locatiefactoren Moderne en aantrekkelijke bedrijventerreinen dienen aan een aantal randvoorwaarden te voldoen. Deze randvoorwaarden komen voort uit de voornoemde Brainport principles, Bedrijventerreinenambities en leidende principes uit de ontwikkelstrategie. Een inventarisatie zal leiden tot locatiefactoren waaraan een nieuwe locatie minimaal moet voldoen en factoren die wenselijk zijn of van meerwaarde voor de ontwikkeling. Denk hierbij aan:  Locatie(s) van voldoende omvang voor (gefaseerde) ontwikkeling  Centrale ligging in de Kempen t.o.v. kernen met veel (industriële) bedrijvigheid  Strategische ligging ten opzichte van het hoofdwegennet (A67)  Mogelijkheden voor natuur- klimaat- en waterpositieve of adaptieve ontwikkeling  Oplossing of koppelkansen voor een verkeersknelpunt, verkeerscongestie of verbeterde ontsluiting van een gebied.  Multimodaal bereikbaar via (snel) fietsroute, auto, vrachtverkeer, OV of potentie voor een mobiliteitshub,  Koppelkansen voor recreatieve ontwikkeling, routes, ommetjes voor werknemers.  Koppelkansen met opwek duurzame energie, knelpunt van netwerkcongestie oplossen.  Aanwezige landschapswaarden en ruimtelijke kwaliteit, mogelijkheden voor versterking  Aanwezige eigenaren (kwantitatief) en waarde van gronden en opstallen binnen projectgebied i.r.t. exploitatie.

 Aantrekkelijkheid van locatie, mogelijkheden voor ‘zichtlocaties’ en profilering van het terrein richting omgeving.  Ontwikkelruimte Stikstof, oftewel afstand tot Natura2000 gebieden of mogelijkheden voor mitigerende maatregelen. Locatieafweging en beoordeling Binnen het proces van het locatieonderzoek zal discussie gevoerd worden over de locatieafwegingen, beoordeling en prioritering. De criteria waarop gewogen wordt zullen in afstemming met verschillende partners tot stand moeten komen. Relatie en integratie met ontwikkelingen Wonen, Mobiliteit, transitie Landelijk gebied, energie. ‘Werklocaties’ is één van de opgaven in de Kempen naast ‘wonen’, ‘mobiliteit’, transitie landelijk gebied, energie, natuur en water enz. Het lijkt vanzelfsprekend om onder de paragraaf ‘Inventarisatie locatiefactoren’ uit te gaan van eisen/wensen vanuit het onderwerp ‘werklocaties’. Het is echter ook van belang om te beoordelen wat het effect van een keuze is op de andere opgaven om de juiste keuze en afweging te kunnen maken. Dat zou kunnen betekenen dat vanuit het belang van ‘werklocaties’ er concessies gedaan worden om op een andere thema meer te bereiken.

4

Versie 8 augustus 2022 22.14096

Samenstelling stuurgroep en ambtelijke werkgroep Voor de locatiestudie wordt een stuurgroep samengesteld met per gemeente één bestuurder en een werkgroep met verschillende disciplines namens gemeenten, provincie en Waterschap. Deze stuurgroep en ambtelijke werkgroep bestaat uit de volgende personen: Stuurgroep: 1. Voorzitter: portefeuillehouder Bedrijventerreinen gemeente Reusel-De Mierden Frank Rombouts 2. Portefeuillehouder Bedrijventerreinen gemeente Bladel Hetty van der Hamsvoort 3. Portefeuillehouder Bedrijventerreinen gemeente Bergeijk Stef Luijten 4. Portefeuillehouder Bedrijventerreinen gemeente Bergeijk Léon Kox Ambtelijke werkgroep: 1. Guus Stappaerts, beleidsmedewerker Economie, gemeente Bladel en Reusel-De Mierden 2. Bianca van Beers, beleidsmedewerker Economie, gemeente Bergeijk 3. Peter Smolders, beleidsmedewerker Ruimte, gemeente Bergeijk 4. Bart Nieuwenhuizen, beleidsmedewerker Ruimte, gemeente Bladel 5. Hans van Asten, beleidsmedewerker Economie, gemeente Eersel 6. Bas Joosten, beleidsmedewerker Ruimte gemeente Eersel 7. Carlijn Aarntzen, beleidsmedewerker Werklocaties, Provincie Noord Brabant En/of Lieke van de Meerakker, procesmanager Werklocaties Zuidoost, provincie Noord Brabant 8.

Erik van Kronenburg, accountmanager, Waterschap de Dommel Op te leveren resultaat Uit de locatiestudie moet blijken welke locaties in de Kempen het beste scoren op de beoordelingscriteria. Het vaststellen van de definitieve beoordelingscriteria is onderdeel van het proces. Het opstellen van een longlist van potentiële locaties is eveneens een stap in het proces. Deze longlist komt tot stand na de gebiedsanalyse en op basis van input van de Kempengemeenten, het Waterschap en de Provincie. Na de beoordeling van de longlistlocaties wordt een shortlist vastgesteld. Op dat moment dient een keuze gemaakt te worden welke variant of varianten verder uitgewerkt worden. - Een regionaal bedrijventerrein voor grootschalig aanbod en locaties voor kleinschalig aanbod - Een locatie in de Kempen voor grootschalig en kleinschalig aanbod. - Een locatie waar grootschalig aanbod aan kan sluiten bij bestaande lokale ontwikkelingen of bedrijventerreinen. - Diverse locaties voor kleinschalig aanbod die aantrekkelijk zijn voor bedrijven uit twee of drie gemeenten. In de vervolgstap wordt de shortlistlocaties nader onderbouwd en worden randvoorwaarden gesteld waaronder deze locaties tot ontwikkeling kunnen komen. Dit is de eindstap in de opdracht voor de locatiestudie.

5