[R22.077] - Raadsvoorstel Visie en afwegingskader woonuitbreidingen

*R22.077*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

29 november 2022 15 november 2022 25 oktober 2022

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

SKR BBIE02 -

Onderwerp Visie en afwegingskader voor woonuitbreidingen. Voorstel De raad voor te stellen: 1. De Ruimtelijke visie woonuitbreidingen vast te stellen. 2. Het Afwegingskader voor woningbouw vast te stellen. Inleiding/aanleiding De gemeenteraad heeft op 2 juni 2022 de notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ vastgesteld. Bij de behandeling van dat raadsvoorstel is het amendement ‘Duidelijkheid over uitbreiding’ aangenomen. Hierin is het college de opdracht gegeven een visie voor uitbreidingsgebieden voor woningbouw op te stellen, met daarbij een afwegingskader op basis waarvan gebieden worden geselecteerd. Wettelijk en/of beleidskader Wet ruimtelijke ordening Omgevingsvisie 2.0 Nota grondbeleid Argumenten 1.1 Visie geeft richting voor uitbreidingsgebieden Om te komen tot de voorliggende Ruimtelijke visie woonuitbreidingen heeft het bureau voor stedenbouw en landschapsontwerp ‘Verhoeven de Ruijter’ onderzoek gedaan naar kenmerken en kwaliteiten van de randen van onze zes kernen. Er is onder meer een studie uitgevoerd naar landschap, natuur, water en cultuurhistorie. Deze methodiek wordt ook wel genoemd de lagenbenadering en het breed-diep-rond beschouwen van mogelijke ontwikkelgebieden zoals opgenomen in de provinciale omgevingsvisie. De eerder door uw gemeenteraad vaststelde Omgevingsvisie 2.0 en de Visie Buitengebied zijn hierbij betrokken.

De voorliggende ruimtelijke visie geeft richting voor uitbreidingsgebieden voor woningbouw en geeft ook nadrukkelijk aan welke open ruimten en groenstructuren behouden of versterkt zouden kunnen worden. Er is voor deze visie geen onderzoek gedaan naar mogelijke invulling van andere vraagstukken die een ruimtebeslag aan de dorpsranden of verder in het buitengebied vragen. 1.2 Gebied in het oosten van onze gemeente wordt onderzocht in het kader van de schaalsprong Zuidoost Brabant Voor de regio Zuidoost Brabant volgt een grote opgave voor woningbouw als gevolg van de sterke economische groei van de Brainport Regio. Hiervoor is een onderzoek in voorbereiding voor mogelijkheden in het gebied nabij en tussen grofweg de kernen Eersel, Knegsel, Steensel, Wintelre en de grens met de gemeente Veldhoven. Bij het onderzoek wat heeft geleid tot de voorliggende visie zijn plekken in beeld gekomen die mogelijk in aanmerking komen voor bouwen ten behoeve van de schaalsprong. Dit zijn plekken die ‘liever niet bebouwd worden, maar in beginsel alleen als het niet anders kan’. Deze locaties zijn niet in de voorliggende visie opgenomen, maar komen in de ruimtelijke visie voor de schaalsprong terug.

R22.077 Pagina 1 van 7

De besluitvorming over de gevolgen voor de schaalsprong worden medio 2023 separaat aan uw gemeenteraad aangeboden. De uitkomsten van die besluitvorming worden later meegenomen in de Omgevingsvisie 3.0. 1.3 Visie geeft meer ruimte voor woningbouw dan woningbouwprogramma toe laat Op basis van de voorliggende visie is totaal ongeveer 78,5 hectare kansrijk voor woningbouw. Dit is verdeeld over de kernen: - Duizel 6 hectare - Eersel 60 hectare - Knegsel 0,5 hectare - Steensel 0 hectare - Vessem 10 hectare - Wintelre 2 hectare Lopende ontwikkelingen zijn in de hierboven genoemde gegevens niet opgenomen. Dit betreft de gebieden Eersel-Zuid, Nardushoek in Knegsel en Boterbochten III in Steensel. Ook transformatielocaties zijn niet opgenomen. Met name in Steensel en Wintelre zijn transformatielocaties aanwezig die woningbouw in de toekomst potentieel mogelijk maakt. Wanneer we uitgaan van dorps bouwen kunnen circa 25 woningen per hectare worden gebouwd. Dit betekent een theoretisch bebouwingspotentieel voor uitleglocaties van ongeveer 1950 woningen. Het huidige gemeentelijke woningbouwprogramma omvat 1210 woningen. Op basis van de op dit moment bekende plannen, in harde en zachte plancapaciteit, kunnen circa 575 woningen worden gebouwd op inbreidingslocaties. Niet alle gebieden kunnen daarom nu worden ontwikkeld. Er moet worden gekozen.

Het college zal eigen ontwikkelingen en verzoeken van derden afwegen. Hiervoor gebruikt het college het afwegingskader zoals verderop in dit voorstel omschreven. 2.1 Afwegingskader geeft objectief inzicht in geschikte locaties Voor het afwegingskader is gezocht naar criteria die voor een geschikte locatie van belang zijn, separaat van de kwaliteit stedenbouwkundige uitwerking. De weging voor ruimtelijke meerwaarde volgt uit de Ruimtelijke visie woonuitbreidingen. Naast de ruimtelijke meerwaarde acht het college goede verkeersontsluitingen en zo min mogelijk milieubelemmeringen van belang voor de ontwikkeling van een gebied. Verder worden afstanden tot (basis)voorzieningen zoals toegang tot basisonderwijs, zorg en winkels voor de eerste levensbehoeften (voeding) meegewogen. Hoe korter bij een voorziening, hoe minder verkeersbewegingen nodig zijn en hoe langer personen zelfstandig kunnen blijven functioneren in onze maatschappij. De afwegingscriteria zijn in beginsel subjectief, maar omdat alle gebieden op eenzelfde manier worden gewogen, zal een objectief beeld ontstaan. 2.2 Afwegingskader uitbreidingsgebieden is abstracter dan die voor inbreidingslocaties De Ruimtelijke visie woonuitbreidingen is een ruimtelijke verkenning. Er zijn voor deze verkenningen nog geen concrete en gedetailleerde plannen beschikbaar.

Ook de gevolgen voor bovenwijkse voorzieningen zijn nog niet gedetailleerd uitgewerkt. Dit laatste wordt opgepakt in een volgende fase. Een score in de vorm van punten om prioriteiten in locaties zuiver te kunnen wegen zoals bij inbreidingslocaties, acht het college daardoor nog niet mogelijk. Er is daarom gekozen voor een afgeleide variant, waarbij per thema een score in ‘sterren’ wordt gegeven. Op deze wijze wordt inzichtelijk welke gebieden in potentie het meest geschikt zijn om woningbouw te realiseren. 2.3 Niet één gebied is het meest geschikt Concrete ontwikkelingen zijn afhankelijk van diverse andere aspecten, zoals grondeigendom, woningbouwprogramma (bouwen voor de gewenste doelgroepen), gevolgen voor voorzieningen en infrastructuur buiten een plangebied. Zoals vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde Nota grondbeleid handelt de gemeente Eersel altijd proactief bij locatieontwikkeling bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten R22.077 2

bijdragen aan het gewenste ruimtelijke resultaat. Actieve grondpolitiek maakt onderdeel uit van de werkwijze van de gemeente. De nota grondbeleid bevat de kaders waarbinnen het college mag handelen bij het doen van grondaankopen. Het college gaat in overleg met ontwikkelaars voor gebieden om de haalbaarheid van een concreet plan verder te onderzoeken. Andere gebieden volgen mogelijk later. Hiervoor zijn de gevolgen voor bovenwijkse voorzieningen van belang en de investeringen die hiermee mogelijk zijn gemoeid. Denk hierbij aan grootschalige investeringen aan boven- en ondergrondse infrastructuur, scholen en maatschappelijke voorzieningen met de mogelijk daarbij behorende ruimtelijke impact. Ook specifieke vraagstukken die vragen om ruimtebeslag, zoals de realisatie van zorgwoningen of complexen, worden door het college bij voorkeur meegenomen in een ontwikkeling. Op basis van het woonbeleid en provinciale regels, worden initiatieven opgepakt tot ongeveer 130% van het woningbouwprogramma. Zodanig dat in alle kernen zo veel mogelijk evenredig woningen worden gebouwd. Het woningbouwprogramma omvat 1210 woningen. Hierbij wordt opgemerkt dat de provincie in haar prognose nog altijd uitgaat van 500 nieuwe woningen voor de gemeente Eersel in de komende 10 jaar. Medio 2023 worden nieuwe cijfers van de provincie verwacht.

Vanwege het totaal aan in voorbereiding zijnde plannen (momenteel tot 1400 woningen in zowel de zogenaamde harde als zachte plancapaciteit) worden momenteel nauwelijks tot geen nieuwe plannen opgepakt. Er wordt pas gewerkt aan nieuwe uitbreidingslocaties nadat nieuwe cijfers van de provincie bekend zijn gemaakt en uw gemeenteraad heeft besloten over de ontwikkelstrategie met betrekking tot de schaalsprong. Ten slotte wordt opgemerkt dat het als vanzelfsprekend mag worden verondersteld dat de kleinere kernen minder hoog scoren op de afwegingscriteria ‘afstand tot voorzieningen’. Daarom zal het college per kern een weging op basis van het afwegingskader uitvoeren van de potentiële woongebieden met als doel in elke kern te kunnen voorzien in de woonbehoefte. 2.4 Wegingscriteria worden herijkt na onderzoek naar gevolgen voor bovenwijkse voorzieningen Het voorgestelde afwegingskader wordt herijkt in een 2.0 versie. Hiervoor worden gevolgen voor voorzieningen en verkeersontsluitingen en -mogelijkheden (onderwijs, maatschappelijke voorzieningen en leefbaarheid) nader onderzocht. Alternatieven De gemeenteraad kan bepalen een ander afwegingskader te hanteren.

Risico’s Ontbreken participatie kan leiden tot onbegrip en weinig draagvlak Bij de behandeling van het eerder genoemde amendement ‘Duidelijkheid over uitbreiding’ is gesproken over het moment van participatie over de visie voor uitbreidingsgebieden. Gesteld is dat het participatietraject deel uit maakt van de omgevingsvisie en niet van het traject van de nu voorliggende visie. Dit kan mogelijk tot onbegrip en weinig draagvlak leiden wanneer de omgevingsvisie wordt opgestart. Over belangrijke kaders, hier de toekomstige uitbreidingsgebieden, heeft immers dan al besluitvorming door uw gemeenteraad plaatsgevonden. Druk op diverse voorzieningen nu al groot In de voorliggende Ruimtelijke visie woonuitbreidingen zijn de gevolgen voor (bovenwijkse) voorzieningen en verkeersontsluitingen en -mogelijkheden (onderwijs, zorg, maatschappelijke voorzieningen en leefbaarheid) niet opgenomen. Hiervoor wordt later een 2.0 versie opgesteld. Vanuit diverse sectoren hebben wij vernomen dat de druk op het voorzieningenniveau nu al groot is door personeelskrapte. Het gaat hierbij om onder meer scholen en de (huisartsen)zorg. De haalbaarheid van de realisatie van uitbreidingsgebieden voor woningbouw staat hiermee in verband en komt daardoor ook onder druk te staan. R22.077 3

Visie voor uitbreidingsgebieden voor woningbouw beperkt kansen voor eigen ontwikkelingen Het risico op beperking van kansen voor eigen ontwikkelingen door het vaststellen van de voorgestelde visie is reeds beschreven in het raadsvoorstel ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ wat op 2 juni 2022 door uw gemeenteraad is behandeld. Dit risico blijft bestaan. Hierbij de tekst uit de risicoparagraaf uit het eerdere raadsvoorstel d.d. 2 juni 2022: De gemeenteraad heeft via de Nota grondbeleid bepaald dat de gemeente zelf actieve grondpolitiek kan voeren. Dit biedt maximale sturingsmogelijkheden voor de gemeente. De gemeente doet zelf onderzoek doet naar kansen voor woningbouwontwikkeling en doet zo mogelijk strategische grondaankopen. In een visie op de dorpsranden wordt meer concreet waar de kernen in potentie uitgebreid kunnen worden. We leggen hiermee onze kaarten op tafel. Het is realistisch dat veel locaties niet meer door de gemeente kunnen worden aangekocht. De woningbouwopgave vraagt een forse inzet op betaalbare huur- en koopwoningen. Eigen grondverwerving biedt de gemeente meer mogelijkheden en sturing te bouwen voor alle doelgroepen en andere ambities, programma's en kwaliteit. Het risico bestaat dat we minder grip krijgen op woningbouwontwikkelingen.

Door allerlei instrumenten wordt gestuurd op het krijgen van meer grip, zoals via de Doelgroepenverordening en Nota Impuls Sociale Woningbouw. Financieel Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties verbonden. Communicatie/Participatie Communicatie De visie en het afwegingskader voor uitbreidingsgebieden voor woningbouw wordt bekendgemaakt via het digitale gemeenteblad, website en sociale media en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Participatie Voor de voorliggende visie heeft nog geen participatie plaatsgevonden. Het college voert het eerder genoemde amendement uit waarin de gemeenteraad heeft aangegeven dat de Visie uitbreidingsgebieden voor woningbouw in de Omgevingsvisie 3.0 wordt opgenomen en dan deel uit maakt van het participatietraject. Planning en vervolg Gebieden uitwerken in gebiedsconcepten Op 2 juni 2022 heeft de gemeenteraad de Nota Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen vastgesteld. Hierin is bepaald dat voor gebiedsontwikkelingen van enige omvang een gebiedsconcept ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden voordat een bestemmingsplan (omgevingsplan) in procedure wordt gebracht. Het college acht het van belang dat per geheel omschreven gebied uit de voorliggende visie een gebiedsconcept wordt uitgewerkt.

Dit is ter voorkoming van het versnipperd ontwikkelen van de diverse gebieden waarin minder rendabele ontwikkelingen mogelijk niet tot uitvoering kunnen komen. Denk hierbij aan de aanleg van grootschalige groenstructuren, wateropgaven en recreatieve voorzieningen. Voor de uitwerking van een gebiedsconcept moet ook een omgevingsdialoog zijn gevoerd. Het initiatief voor het uitwerken van gebiedsconcepten ligt bij de initiatiefnemer(s). Dit kan de gemeente zijn, maar zal, gelet op het waarschijnlijk vaker ontbreken van grondeigendom van de gemeente, aan ontwikkelaars worden overgelaten. Het college zal een gebiedsconcept dan toetsen aan wettelijke en beleidskaders. Vrijwel altijd zullen door ontwikkelaars voor het opstellen van een gebiedsconcept meerdere grondeigenaren betrokken moeten worden. Het college is zich er van bewust dat dit een behoorlijke inspanning vraagt van initiatiefnemers aangezien zij worden gevraagd verder te kijken dan hun eigen eigendom. Een onderliggende exploitatieopzet zal bij meerdere eigendommen door R22.077 4

ontwikkelaars opgesteld moeten worden. Het college zal in deze gevallen, zover de personele capaciteit dit toelaat, bijdragen aan de ontwikkeling maar in beginsel niet de regie voeren. Onderzoek ruimtelijke visie schaalsprong Het onderzoek naar de ruimtelijke visie voor de schaalsprong heeft het college opgestart. Medio 2023 wordt deze visie aan uw gemeenteraad aangeboden. Gevolgen bovenwijkse voorzieningen Na vaststelling van de voorliggende visie en het afwegingskader gaat het college aan de slag met een 2.0 versie van de visie. Deze versie zal bevatten de visie voor uitbreidingsgebieden voor woningbouw, op hetzelfde abstractieniveau, aangevuld met gevolgen voor (bovenwijkse) voorzieningen en verkeersontsluitingen en -mogelijkheden (onderwijs, zorg, maatschappelijke voorzieningen en leefbaarheid). De ontwikkelingen met betrekking tot de schaalsprong worden afgewacht en daarna opgenomen. Vervolgens wordt gestart met de Omgevingsvisie 3.0 met het daarbij gevraagde participatietraject. Bijlagen Ruimtelijke visie woonuitbreidingen d.d. 14 oktober 2022 (document 22.23650) Bijlage bij Ruimtelijke Visie woonuitbreidingen: Uitgebreide gebiedsanalyse d.d. 14 oktober 2022 (document 22.23710) Afwegingskader voor woningbouw, versie 1.0 d.d. 25 oktober 2022 (document 22.16141) Eersel, 25 oktober 2022 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris {{esl:Signer1:signature:size(200,50)}}

burgemeester {{esl:Signer2:signature:size(200,50)}}

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R22.077 5

Raadsbesluit R22.077 Onderwerp: Visie en afwegingskader uitbreidingsgebieden voor woningbouw. De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 oktober 2022; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 15 november 2022;

besluit:

1. De Ruimtelijke visie woonuitbreidingen vast te stellen. 2. Het Afwegingskader voor woningbouw vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 29 november 2022 De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R22.077 Pagina 7 van 7