[R22.017] - Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen.

*R22.017*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

31 mei 2022 17 mei 2022 19 april 2022

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

SKR bbie02 -

Onderwerp Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen. Voorstel De raad voor te stellen: 1. De notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven een gebiedsvisie voor de dorpsranden op te stellen en op te nemen in de volgende versie van de omgevingsvisie. Inleiding/aanleiding De gemeenteraad van Eersel heeft de ambitie om de woningbouw te versnellen. Bij voorkeur voor inbreidings- en transformatielocaties. Door de verstedelijking van de afgelopen decennia is het steeds moeilijker geworden om in de kernen goede nieuwe locaties te vinden die voor bebouwing in aanmerking komen. Het vinden van nieuwe mogelijkheden voor uitbreiding die de ruimtelijke kwaliteit van het typische Kempische dorp niet aantasten, is geen eenvoudige zaak. De gemeenteraad heeft in december 2021 de Omgevingsvisie 2.0 vastgesteld. Daarbij is het college via een motie gevraagd een visie te ontwikkelen voor uitbreidingslocaties. Het college heeft ook kennisgenomen van de discussie in de gemeenteraad over de ontwikkelingen voor de uitbreiding van de kern Knegsel en de invulling van het terrein van de Scandinavian Tabacco Group in Eersel.

Hieruit heeft het college afgeleid dat de gemeenteraad behoefte heeft om meer grip te krijgen en houden op woningbouwontwikkelingen, waarbij het nadrukkelijk gewenst is de omgeving vroegtijdig te betrekken. Het college heeft de notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ opgesteld om tegemoet te komen aan de wens van de raad om grip te krijgen op de richting van ontwikkelingen, het proces en vertrouwen te kunnen hebben in een juiste aanpak bij woningbouwontwikkelingen. Een visie op de dorpsranden vraagt een uitgebreidere aanpak. In de volgende versie van de omgevingsvisie krijgt dit een plaats, waarbij de gevolgen voor bovenwijkse voorzieningen worden meegenomen. Wettelijk en/of beleidskader Nota grondbeleid In de Nota grondbeleid heeft de gemeenteraad bepaald dat de gemeente Eersel bij locatieontwikkeling altijd proactief handelt bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten bijdragen aan het gewenste ruimtelijke resultaat. Actieve grondpolitiek maakt onderdeel uit van de werkwijze van de gemeente. De nota grondbeleid bevat de kaders waarbinnen het college mag handelen bij het doen van grondaankopen.

Cyclisch bouwen Het verwerven van de gronden en het daarmee versnellen van de woningbouw in de kernen sluit aan bij speerpunten uit de Kempische visie op wonen 2019-2023: het versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier en behoud van betaalbaar wonen.

R22.017 Pagina 1 van 5

Er moeten voldoende betaalbare (huur)woningen voor starters en gezinnen gerealiseerd moeten worden. Een ander beleidsspeerpunt van het programma Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting betreft: “Een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor huidige en toekomstige bewoners.” In december 2021 is er door de gemeenteraad een besluit genomen om voor de komende 10 jaar 1.210 woningen te bouwen binnen de Gemeente Eersel. Deze ontwikkeling draagt bij aan het invullen van deze ambitie. Omgevingsvisie 2.0 De Omgevingsvisie is één van de gemeentelijke beleidsinstrumenten van de Omgevingswet. Een Omgevingsvisie beschrijft de kwaliteit en ontwikkeling van de lokale fysieke leefomgeving voor de lange termijn. Hoogwaardig Kempisch wonen is één van de kernambities. Visie Buitengebied 2.0 De Visie Buitengebied geeft de koers uit voor het buitengebied. Een koers waarbij kwaliteitsverbetering van het buitengebied voorop staat. Ook de woningbouwopgave zal ruimte vergen. De dorpsovergangsgebieden en de gebiedsvisie bebouwingsconcentraties geven richting voor potentiële uitbreidingen van de kernen. Argumenten 1.1 Notitie geeft inzicht in het proces en de werkwijze van de gemeente voor woningbouwontwikkelingen De gemeenteraad heeft in december 2021 de Omgevingsvisie 2.0 vastgesteld. Daarbij is het college gevraagd een document op te stellen voor uitbreidingslocaties.

De notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ geeft inzicht in het proces en komt tegemoet aan de wens van de raad om grip te krijgen op de richting van woningbouwontwikkelingen. Daarbij is ook voor ontwikkelaars duidelijk hoe de gemeente omgaat met woningbouwinitiatieven. 1.2 Participatie met de omgeving krijgt een prominente plek Voorheen was het gebruikelijk na opstelling van een stedenbouwkundig plan in overleg te gaan met de omgeving. De belangrijkste kaders leken dan al vaak vast te staan. De indruk leeft dat er slechts een omgevingsdialoog wordt gevoerd voor de vorm en de juridische procedure. In de geest van de Omgevingswet is die werkwijze juist niet zo bedoeld. Door de omgeving vroegtijdig te betrekken, voordat een gebiedsconcept wordt opgesteld, kunnen alle belangen vroegtijdig worden betrokken. 1.3 De raad wordt meer nadrukkelijk betrokken bij woningbouwontwikkelingen De gemeenteraad wordt vroegtijdig, via een raadsinformatiebrief, geïnformeerd over voorgenomen woningbouwontwikkelingen. Na een thematische verkenning van de belangrijkste elementen van een ontwikkeling wordt na het overleg met de omgeving een gebiedsconcept aan de gemeenteraad aangeboden. Een gebiedsconcept geeft een duidelijke richting van de ruimtelijke invulling en is daarmee de basis voor het uitwerken van een stedenbouwkundig plan.

Door het tijdig informeren van de gemeenteraad en daarna het vaststellen van het gebiedsconcept en de uitgangspunten kan de gemeenteraad haar controlerende taak uitvoeren en zo nodig het college bijsturen. 2.1 Visie op de dorpsranden geeft richting voor de komende jaren Bouwen op inbreidings- en transformatielocaties heeft de voorkeur. Door de verstedelijking van de afgelopen decennia is het steeds moeilijker geworden om in de kernen goede nieuwe locaties te vinden die voor woningbouw geschikt zijn. Het vinden van nieuwe mogelijkheden voor uitbreiding, die de ruimtelijke kwaliteit van het typische Kempische dorp niet aantasten, is geen eenvoudige zaak. Om een bewuste en weloverwogen keuze te maken is het van belang om de kwaliteiten in beeld te brengen en op zoek te gaan naar de meest geschikte plekken voor uitbreiding van de R22.017 2

dorpen. Niet zomaar elk perceel aan de dorpsrand is even geschikt om woningbouw te realiseren. Hiervoor wordt een visie op de dorpsranden voorbereid waarin zo mogelijk volgordelijk potentiële ontwikkelgebieden worden aangeduid. Dit traject vraagt een zorgvuldige aanpak waarbij participatie een nadrukkelijke rol krijgt. Een visie op de dorpsranden geeft voor een ieder (inwoners, gemeenteraad maar ook ontwikkelaars) duidelijkheid over de ruimtelijke koers die de gemeente hanteert. Voor de reeds opgestarte ontwikkelingen in Eersel, Knegsel en Steensel heeft een analyse van die locaties al plaatsgevonden en start binnenkort het dialoog met de omgeving. 2.2 Gevolgen voor voorzieningen worden opgenomen Als verlengstuk van de visie op de dorpsranden, wordt in de omgevingsvisie een doorkijk gemaakt naar de gevolgen van woningbouwontwikkelingen voor verkeersontsluitingen en -mogelijkheden. Welke verkeerkundige richting en voorzieningen zijn nodig om toekomstige ontwikkelingen een plaats te kunnen geven? Ook de gevolgen en richting voor het voorzieningenniveau van onder meer zorg, onderwijs en detailhandel zullen worden meegenomen. Alternatieven Volgordelijkheid in visie op dorpsranden niet opnemen Het opnemen van de volgordelijkheid van woningbouwontwikkelingen aan de dorpsranden heeft voor- en nadelen.

Voordeel van het opnemen is dat voor een ieder duidelijk is welke ontwikkelingen eerst aan de orde komen. Daarnaast maakt de volgordelijkheid investeringen voor (bovenwijkse) voorzieningen beter te plannen en beter uitvoerbaar. Nadeel is dat we in gesprekken met ontwikkelaars minder onderhandelingsruimte hebben. Wanneer een ontwikkelaar weet dat zijn project ‘aan de beurt is’, is het lastiger te sturen op onze ambities, kwaliteit en programma. Zonder de volgordelijkheid te bepalen, kunnen we bij moeizaam lopende projecten in overleg gaan over een andere ontwikkellocatie. Verder worden in dit voorstel worden geen alternatieven voorgesteld. Risico’s Visie op dorpsranden beperkt kansen voor eigen ontwikkelingen De gemeenteraad heeft via de Nota grondbeleid bepaald dat de gemeente zelf actieve grondpolitiek kan voeren. Dit biedt maximale sturingsmogelijkheden voor de gemeente. De gemeente doet zelf onderzoek doet naar kansen voor woningbouwontwikkeling en doet zo mogelijk strategische grondaankopen. In een visie op de dorpsranden wordt meer concreet waar de kernen in potentie uitgebreid kunnen worden. We leggen hiermee onze kaarten op tafel. Het is realistisch dat veel locaties niet meer door de gemeente kunnen worden aangekocht. De woningbouwopgave vraagt een forse inzet op betaalbare huur- en koopwoningen.

Eigen grondverwerving biedt de gemeente meer mogelijkheden en sturing te bouwen voor alle doelgroepen en andere ambities, programma’s en kwaliteit. Het risico bestaat dat we minder grip krijgen op woningbouwontwikkelingen. Door allerlei instrumenten wordt gestuurd op het krijgen van meer grip, zoals via de Doelgroepenverordening en Nota Impuls Sociale Woningbouw. Financieel We staan voor een forse woningbouwopgave. Het reguliere voorbereidingskrediet om alle voorbereidingen van eigen ontwikkelingen (grondexploitaties) uit te kunnen voeren bedraagt jaarlijks € 50.000,-. De vele ontwikkelingen die de komende tijd voorbereid worden, de gewijzigde aanpak, waarbij we eerder in overleg gaan met de omgeving en de raad nadrukkelijker vroegtijdig betrekken, vraagt een grotere investering aan het begin van een ontwikkeltraject. De verwachting is dat kosten later in het proces van een ontwikkeling worden bespaard. Gelet op de diverse projecten die nu onder handen zijn, zullen we in de eerstvolgende bestuurlijke rapportage ook voor specifieke projecten een afzonderlijk (aanvullend) voorbereidingskrediet vragen. De kosten worden later per project in de grondexploitatie ingebracht. Uitgangspunt hierbij is dat de grondaankopen plus alle bijkomende kosten voor de locatieontwikkeling zoals plankosten, R22.017 3

planschade, civieltechnische kosten, groen en landschappelijke inpassing terugverdiend kunnen worden door de grondexploitatie via de grondverkoop. Ook de lasten uit dit voorbereidingskrediet worden in de grondexploitatiebegroting meegenomen. Bij ontwikkelingen waarin de gemeente geen of nauwelijks grondpositie heeft, wordt in kostenverhaal voorzien via een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar of via een exploitatieplan. De kosten die de gemeente in de voorbereiding maakt worden bekostigd uit het krediet voor cyclisch bouwen. Dit krediet is bedoeld om potentiële ontwikkelingen te faciliteren, vooral gericht op inbreidings- en transformatielocaties. Communicatie/Participatie Deze notitie is de basis voor de verdere uitwerking voor de woningbouwplannen. Bij de ontwikkelingen wordt de omgeving in een vroegtijdig stadium betrokken, eerder in het proces dan voorheen gebruikelijk. Planning Voor nieuwe ontwikkelingen wordt gehandeld overeenkomstig het proces zoals opgenomen in de notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’. Het traject voor het opstellen van de Omgevingsvisie 3.0 is voorzien voor eind 2022, besluitvorming in 2023. Bijlagen Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen (document 22.01810).

Eersel, 29 maart 2022 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris {{esl:Signer1:signature:size(200,50)}}

burgemeester {{esl:Signer2:signature:size(200,50)}}

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R22.017 4

Raadsbesluit R22.017 Onderwerp: Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen.

De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 maart 2022; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 17 mei 2022;

besluit: 1. De notitie ‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouwontwikkelingen’ vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven een gebiedsvisie voor de dorpsranden op te stellen en op te nemen in de volgende versie van de omgevingsvisie.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 31 mei 2022, voortgezet op 2 juni 2022. De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R22.017 Pagina 5 van 5