[R21.089] - Woningbouwopgave Eersel (vervolg)

*R21.089*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

21 december 2021 7 december 2021 16 november 2021

SKR nfis01

Onderwerp Woningbouwopgave Eersel (vervolg) Voorstel De raad voor te stellen: 1. In te stemmen met een woningbouwopgave van 1210 woningen voor de komende 10 jaar (2022 t/m 2031). Dit ligt hoger dan de huidige provinciale prognose. 2. In te stemmen met onderstaande verdeling in prijsklassen in nieuwe woningbouwplannen die opgestart worden na 1 januari 2022, en waarbij toegankelijkheid een belangrijk uitgangspunt is Het college opdracht te geven onderstaande verdeling in percentages als een richtlijn te hanteren, er kan sprake zijn van maatwerk per project vanwege de omvang of complexiteit van een project.

Huur*

Koop*

Totaal

< €752 (sociaal) €752 - €1.000 (vrije sector) Totaal < €210.000

Aantal (%) +205 (17%) +30 (2%) +235(19%) +310(26%)

€210.000 - €290.000

+240 (20%)

€290.000 - €360.000

+290 (24%)

> €360.000

+135 (11%)

Totaal

+975 (81%) +1.210 (100%)

Woningtypen Vooral appartementen / toegankelijk Vooral appartementen / toegankelijk

Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk

* Wij stellen voor deze prijsgrens jaarlijks te indexeren afhankelijk van de stijging van de bouwkosten. 3. Het college opdracht te geven tot het actualiseren van de nota Impuls sociale woningbouw conform dit voorstel waarbij de nieuwe percentages, prijsgrenzen en prijsdrukkende constructies (zoals koopgarant) mogelijk worden gemaakt. 4. Het college opdracht te geven tot het aanpassen en uitbreiden van de onderliggende doelgroepenverordening. 5. Het college opdracht te geven tot het opstellen van een huisvestingsverordening voor het splitsen van woningen.

R21.089 Pagina 1 van 8

6. Het college opdracht te geven een voorstel voor de raad te doen ten aanzien de instrumenten voor regulering van de woningmarkt en daarbij inzicht te geven in de werking van het vereveningsfonds 7. Het college opdracht te geven om de raad tweemaal per jaar te informeren over de planning en prioritering van de woningbouwopgave

Inleiding/aanleiding Het is belangrijk om een goed beeld te hebben bij de woningbouwopgave in de gemeente Eersel zodat we de juiste maatregelen kunnen nemen voor de toekomst. Daarom heeft de gemeenteraad van Eersel op 28 september 2021 ingestemd met een onderzoek om: A. Inzicht te geven in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgaven voor de gemeente Eersel voor de komende jaren B. Inzicht te geven in het potentiële instrumentarium om meer sturing uit te oefenen op de bouw en het behoud van koop- en huurwoningen (in verschillende prijsklassen; goedkoop, middelduur, duur) C. Advies te geven over het te actualiseren beleid en de daarbij behorende uitvoeringsmaatregelen ten aanzien van het gemeentelijke woonbeleid D. De uitkomst te gebruiken voor herijking van de verdeling van de percentages en/of aantal te bouwen woningen per prijsklasse (huur/koop van sociaal, middel en duur). Uitgangspunten De uitgangspunten die we afgesproken hebben daarbij te hanteren zijn:  Gemeente Eersel heeft de ambitie om 1.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.

Het onderzoek laat zien of -gelet op de demografische trends (zoals geboorte, sterfte, migratie) - de huidige provinciale prognose aanpassing verdient en of daarmee de kwantitatieve ambitie van de gemeente kan worden onderbouwd  Gemeente Eersel wil de juiste woningen bouwen voor de juiste doelgroep door het in beeld brengen van de kwalitatieve woningbehoefte op basis van de woonwensen van woningzoekenden in combinatie met de verwachte groei van het aantal huishoudens.  Beter inzicht in mogelijkheden voor andere en/of alternatieve woningtypologieën, waarbij een analyse en een vergelijking gemaakt wordt tussen de ‘bekende’ grondgebonden eengezinswoning als vrije sector woning en andere algemeen toegepaste woningtypen.  Sturing op bouw van woningen in specifieke prijsklassen met name het middensegment.  Meer sturingsmogelijkheden op realisatie van het middensegment (middeldure koop 200.000 tot 360.000). Aanpak Companen (advies voor woningmarkt en leefomgeving) heeft de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte in kaart gebracht (zie bijlage 1). Duidelijk naar voren komt dat in de huidige woningvoorraad het middensegment ondervertegenwoordigd is. Hierdoor is er minder doorstroming vanuit de sociale woningbouw naar de duurdere segmenten.

Urban Reality (UR) heeft na afronding van het onderzoek van Companen, op basis van transacties en aanbod over 2020 en 2021 en de demografische gegevens, de basisreferenties bepaald. Ook heeft UR een benchmark woningtypologieën opgesteld en gekeken naar een aantal mogelijke sturingsmogelijkheden, (nog te ontwikkelen) beleid of andere maatregelen, zie bijlage 2 Wat heeft de gemeente verder gedaan? Vooruitlopend op de uitkomsten heeft gemeente Eersel zelf al een aantal acties in gang gezet.

R21.089 2

1) Allereerst zijn er gebiedsanalyses uitgevoerd, waarbij mogelijk aan te wijzen ontwikkellocaties in beeld zijn gebracht. De gemeenteraad wordt/is hierover bijgepraat tijdens een besloten werkbijeenkomst op 30 november. 2) Ook heeft de gemeente Eersel zich ingeschreven om mee te doen aan het experiment bestemmingscategorie sociale koop. Hiermee wordt het mogelijk om de sociale koop grens, bepaald op € 200.000,-, tijdelijk en onder bepaalde voorwaarden te verhogen tot maximaal de NHG-grens (voor 2021 bepaald op € 325.000). Onder deze grens is de gemeente dus vrij om zelf de prijsgrens te bepalen. Hierop is inmiddels positief gereageerd door het Rijk en dus kan de gemeente bij nieuwe plannen gebruik maken van de elfde tranche van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet. Voorgesteld wordt om de nieuwe prijsgrens voor de categorie sociale koop te bepalen op € 210.000. Hiermee houdt de gemeente sturing op het realiseren van woningen tot aan die prijsgrens. Indiener een hogere prijs wordt gehanteerd bestaat het risico dat onder die prijsgrens geen woningen meer komen. Wel wordt voorgesteld om deze prijsgrens jaarlijks te indexeren, afhankelijk van de stijging van de bouwkosten. 3) De gemeente Eersel is met Woningstichting de Zaligheden (WSZ) in gesprek over het opnieuw inzetten van de Koopgarantregeling bij nieuwbouwprojecten.

De koopgarantregeling is een koopconstructie waarbij het doel is om een eigen koopwoning beter bereikbaar te maken voor de doelgroepen en deze ook langer beschikbaar te houden hiervoor. Er zijn ook andere soortgelijke constructies in de markt waarbij een woning met korting verkocht wordt. Elke constructie kent eigen voorwaarden, qua kortingspercentage, terugkoopregeling en/of erfpachtcanon. De gesprekken met WSZ zijn reeds in een vergevorderd stadium. 4) Voor de uitbreidingsopgave sociale huur wordt uitgegaan van de opgave die nodig is om in de toekomstige lokale behoefte te voorzien, gebaseerd op onderzoek van woningstichting de Zaligheden in Eersel 205 woningen in de komende 10 jaar. Hierover zijn afspraken met de woningstichting gemaakt. Wettelijk en/of beleidskader Kempische visie op Wonen Argumenten 1.1 Er is een vestigingsoverschot in gemeente Eersel Gezien de migratiecijfers van de afgelopen jaren is het reëel om voor de toekomstige woningbehoefte rekening te houden met een extra woningbehoefte ten opzichte van de Provinciale raming. 1.2 Minder bouwen betekent niet minder vestigers Uit onderzoek van Companen blijkt dat van de +/- 1.200 te bouwen woningen er 700 voor vestigers van buiten de gemeente gebouwd moeten worden. De keerzijde is dat minder bouwen niet zal betekenen dat vestigers niet meer naar Eersel zullen trekken.

Het betekent wel dat er minder woningen beschikbaar zijn voor dezelfde groep woningzoekenden. Dit kan leiden tot verdrukking van eigen inwoners. 2.1 Het aanbod aan betaalbare woningen tot 360.000 euro blijft achter bij de vraag Het college zal de verdeling in percentages als een richtlijn hanteren, Er kan sprake zijn van maatwerk per project vanwege de omvang of complexiteit van een project (bijvoorbeeld als sprake is van een bedrijfssanering).Ook kan afgeweken worden als de ruimtelijke kwaliteit onvoldoende wordt vanwege een te éénzijdige planinvulling qua woning typologieën (appartementen, rij- en

R21.089 3

hoekwoningen). Hiermee kan de totale percentage verdeling van de 1210 woningen ook gaan afwijken. Er is daarnaast veel vraag naar rij- en hoekwoningen, zowel in het segment tot €210.000 als daarboven (de behoefte in het middeldure segment richt zich ongeveer tot de prijsklasse €360.000). Het verwachte aanbod blijft hier ruimschoots bij achter. 2.2 Geschikt aanbod voor ouderen noodzakelijk voor doorstroming Op dit moment is de doorstroming van ouderen beperkt. Er dient een geschikt aanbod van woningen in de koopsector (appartementen/toegankelijke woningen) te worden geboden. Als de doorstroming inderdaad op gang komt, komen er vooral veel duurdere vrijstaande woningen (en in mindere mate tweekappers) beschikbaar. Dat aanbod uit de bestaande woningvoorraad is ruim voldoende om de verwachte vraag (met name gezinnen) van een woning te voorzien. 2.3 Kleine marge voor dure woningen >360.000 hanteren Als deze doorstroming van ouderen toch uitblijft, komen er ook minder ruime grondgebonden koopwoningen op de markt. Vanwege deze onzekerheid is het voor de uiteindelijke nieuwbouwopgave verstandig om toch rekening te houden met enige nieuwbouw van tweekappers en vrijstaande woningen in het duurdere segment. 3.1 Nota impuls sociale woningbouw moet up-to-date zijn De nota zal worden aangepast na besluitvorming door de gemeenteraad op dit vorstel.

4.1 Doelgroepenverordening is belangrijke onderlegger In de doelgroepenverordening leggen we de kenmerken en randvoorwaarden vast van de doelgroepen die we voor ogen hebben. Ook de woningbouwcategorieën leggen we vast. Denk onder andere aan:  De maximale verkoopprijs;  De bandbreedte van de huur;  De inkomenseisen van de koper/huurder;  Wijze van toetsing en aanpassing van de huurprijs en de frequentie hiervan voor huurwoningen;  Voorrangsregels in geval van toewijzingsbeleid;  Minimale exploitatietermijn als huurwoning (uitpondperiode). Denk hierbij aan huur/ koopprijs ontwikkeling, inkomensgrenzen, woninggrootte of voorrang bij aanbod.  Voor koopwoningen is het mogelijk een zelfbewoningsplicht of verhuurverbod en/of een anti-speculatiebeding op te nemen voor een bepaalde termijn. Deze extra hulpmiddelen worden in beleid vastgelegd om woningen in de betaalbare segmenten beschikbaar te houden. Door het vastleggen van deze gegevens in de doelgroepenverordening is er een basis die we gebruiken bij gemeentelijke gronduitgifte, de publiekrechtelijke kaders (geborgd door beleid) en privaatrechtelijke afspraken. Indien de gemeente een grondpositie heeft kan de gemeente de woningdifferentiatie bij grondverkoop verplicht stellen bij particuliere ontwikkeling is dit moeilijker. Maatwerk is nodig, ook om de kwaliteit van de ruimtelijke invulling te kunnen waarborgen. R21.089 4

5.1 De gemeente kan direct bepalen welke typen woningen wel of niet gesplitst kunnen worden. Woningsplitsen is een nuttige manier om de woningvoorraad uit te breiden en het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. Het kan onder andere een oplossing bieden als er een tekort is aan starterswoningen, maar ook als er een tekort is aan (levensloopbestendige) woningen voor ouderen of een overschot aan grote of dure woningen in een landelijke omgeving. Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten in geval van schaarste op de woningmarkt een huisvestingsverordening vaststellen. Deze huisvestingverordening kan regels stellen voor huur- en koopwoningen in geval van onttrekking, samenvoeging en splitsing van woonruimten en bij omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimten. 6.1 Instrumenten voor regulering van de woningmarkt In de notitie van Urban Reality worden instrumenten voor regulering beschreven. Een deel van deze instrumenten wordt in Eersel al gehanteerd. Voor extra maatregelen als bijvoorbeeld een verdere aanscherping van de zelf bewoningsplicht, een anti-speculatiebeding of koopstart zal een afzonderlijk raadsvoorstel worden voorbereid. 7.1 Woningbouwprogramma Het college zal de woningbouwopgave van 1210 woningen vertalen in een meerjarige woningbouwplanning. In het project cyclisch bouwen wordt de raad hierover tweemaal per jaar geïnformeerd.

Alternatieven De prijs voor sociale woningbouw zou ook naar €250.000 gezet kunnen. Dit sluit beter aan bij de marktwaarde van de (grondgebonden)woningen maar de betaalbaarheid wordt minder voor de doelgroep. Risico’s Prijsstelling Door de enorme prijsstijgingen van de laatste jaren zijn koopwoningen in alle categorieën veel duurder geworden. Uitgaande van een vrije marktwerking (verkoopprijs gelijk aan marktwaarde) leidt dit tot steeds kleinere woningen op kleinere kavels. De vraag is of daarmee het product altijd voldoet aan de vraag. Typologieën als ruime hoekwoningen, tweekappers, levensloopbestendige woningen en vrijstaande woningen vertegenwoordigen bij uitgifte een hogere marktwaarde dan € 360.000, - in de huidige markt en worden dus beperkt gerealiseerd. Voor het bedrag tot € 360.000 zijn over het algemeen alleen kleinere appartementen, tussenwoningen en beperkt hoekwoningen te bouwen. Dit beeld wordt nog versterkt als de duurzaamheidsambities daar ook nog bij betrokken wordt (hogere stichtingskosten en VON-prijzen). Als de prijsstijgingen op deze manier doorzetten zijn sommige prijsgrenzen wellicht in de toekomst niet meer haalbaar en/of doet dit afbreuk aan de kwaliteit van de woningen/wijken. Sturen op VONprijzen (kunstmatig als de verkoopprijs lager is dan de marktwaarde) betekent verkapte subsidiering van de eerste kopers en dat is niet wenselijk.

Koopconstructies als Koop Garant kunnen deels (en tijdelijk) in een oplossing voor dit probleem voorzien. Daarnaast kan de indexering van de VONprijzen hierbij een oplossing bieden. Uitgeefbaarheid/ kwaliteit R21.089 5

Het voorgestelde woonprogramma heeft tot gevolg dat er veel rijwoningen en appartementen gerealiseerd worden. Dit heeft gevolgen voor de kwaliteit van de woonomgeving. Hierdoor dient er veel parkeren in het openbaar gebied te worden opgelost en dit leidt tot lagere uitgeefbaarheid in plannen. Dit heeft gevolgen voor de haalbaarheid en/of verdiencapaciteit van de nieuwbouwplannen. Dit geldt extra bij inbreidingsplannen, waar de ruimte vaak beperkt is. Afdwingbaarheid In het besluit ruimtelijke ordening (BRO) zijn een aantal woningbouwcategorieën opgenomen die afdwingbaar zijn via het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Er is geen categorie middeldure koop benoemd in het BRO, waardoor de juridisch borging en afdwingbaarheid geen vanzelfsprekendheid is. Bij eigen plannen kan de gemeente dit in de uitgifte wel verplicht stellen via de verkoopovereenkomst, maar bij particuliere ontwikkelingen is dit moeilijker afdwingbaar.

Financieel Het voorstel heeft niet direct financiële gevolgen maar heeft wel gevolgen voor toekomstige grondexploitaties en/of exploitatieplannen Communicatie/Participatie Uw besluit en de daaruit volgende beleidswijzigingen zullen op de gebruikelijke wijze gepubliceerd worden. Planning n.v.t.

Bijlagen Bijlage 1: Woningbouwmarktanalyse gemeente Eersel Companen Bijlage 2: Rapport woningbouwopgave gemeente Eersel Urban Reality

Eersel, 16 november 2021 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris

burgemeester

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R21.089 6

Raadsbesluit R21.089 Onderwerp: Woningbouwopgave Eersel (vervolg)

De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 november 2021; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 7 december 2021;

besluit:

1. In te stemmen met een woningbouwopgave van 1210 woningen voor de komende 10 jaar (2022 t/m 2031). Dit ligt hoger dan de huidige provinciale prognose. 2. In te stemmen met onderstaande verdeling in prijsklassen in nieuwe woningbouwplannen die opgestart worden na 1 januari 2022, en waarbij toegankelijkheid een belangrijk uitgangspunt is Het college opdracht te geven onderstaande verdeling in percentages als een richtlijn te hanteren, er kan sprake zijn van maatwerk per project vanwege de omvang of complexiteit van een project.

Huur*

Koop*

Totaal

< €752 (sociaal) €752 - €1.000 (vrije sector) Totaal < €210.000

Aantal (%) +205 (17%) +30 (2%) +235(19%) +310(26%)

€210.000 - €290.000

+240 (20%)

€290.000 - €360.000

+290 (24%)

> €360.000

+135 (11%)

Totaal

+975 (81%) +1.210 (100%)

Woningtypen Vooral appartementen / toegankelijk Vooral appartementen / toegankelijk

Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk Grondgebonden en appartementen/ toegankelijk

* Wij stellen voor deze prijsgrens jaarlijks te indexeren afhankelijk van de stijging van de bouwkosten. 3. Het college opdracht te geven tot het actualiseren van de nota Impuls sociale woningbouw conform dit voorstel waarbij de nieuwe percentages, prijsgrenzen en prijsdrukkende constructies (zoals koopgarant) mogelijk worden gemaakt. 4. Het college opdracht te geven tot het aanpassen en uitbreiden van de onderliggende doelgroepenverordening. 5. Het college opdracht te geven tot het opstellen van een huisvestingsverordening voor het splitsen van woningen.

R21.089 Pagina 7 van 8

6. Het college opdracht te geven een voorstel voor de raad te doen ten aanzien de instrumenten voor regulering van de woningmarkt en daarbij inzicht te geven in de werking van het vereveningsfonds. 7. Het college opdracht te geven om de raad tweemaal per jaar te informeren over de planning en prioritering van de woningbouwopgave.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 21 december 2021 De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R21.089 8