[R21.042] - Raadsvoorstel 'Hart van Steensel' - transformatie kerkgebouw tot gemeenschapshuis

*R21.042*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

13 juli 2021 29 juni 2021 1 juni 2021

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

SKR tbam01

Onderwerp ‘Hart van Steensel’ - transformatie kerkgebouw tot gemeenschapshuis Voorstel De raad voor te stellen: 1. Met kennisneming van het haalbaarheidsonderzoek ‘Hart van Steensel’ opdracht te verlenen voor het transformeren van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis en in te stemmen met de aankoop van het kerkgebouw. 2. Een krediet beschikbaar te stellen van € 2.500.000,-- om de kosten van de aankoop van het gebouw en de transformatie tot gemeenschapshuis te dekken. Dekking van deze investering groot € 2.500.000,-- met bijbehorende rentelasten groot € 384.375,-- te dekken middels een beschikking over de algemene reserve. 3. Vanaf 2023, in afwachting van het nog op te stellen meerjaren onderhoudsplan, € 25.000,-extra storting in de voorziening voor onderhoud gemeenschapshuis de Höllekes opnemen in de begroting 2022-2025. 4. Te zijner tijd te komen met voorstellen voor de herontwikkeling van de locatie Korte Kerkstraat 7a tot woningbouwlocatie. 5. Gelet op punt 2 en 3 de … begrotingswijziging vast te stellen. Inleiding/aanleiding Dit voorstel is een uitwerking van uw besluit d.d. 23 maart 2021 om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren voor het traject ‘Hart van Steensel’. Onderzocht is of de transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis ruimtelijk, functioneel, maatschappelijk en financieel haalbaar is.

De transformatie is haalbaar onder voorwaarden, die in dit voorstel nader zijn uitgewerkt. Het haalbaarheidsonderzoek is als bijlage bij dit voorstel opgenomen en bevat een nadere onderbouwing op de hierna opgesomde Argumenten. De ontwikkeling heeft een directe relatie met het infrastructuurproject ‘Steensel weer één dorp’. De Kerkdreef en het plein voor het kerkgebouw grenst aan de Eindhovenseweg. De inrichting van het plein voor de kerk zal worden gecombineerd in het project ‘Steensel weer één dorp’, zorgvuldige afstemming tussen beide projecten is noodzakelijk voor het goed functioneren van de Eindhovenseweg. Dit voorstel gaat in op de transformatie van het kerkgebouw tot nieuw gemeenschapshuis. Voor de ontwikkeling van de locatie aan de Korte Kerkstraat wordt te zijner tijd een separaat voorstel ingediend. De noodzaak hiervoor ontstaat pas ná verhuizing van het gemeenschapshuis naar de nieuwe locatie. Wettelijk en/of beleidskader Transformatie of herbestemming cultureel waardevol vastgoed Het kerkgebouw van Steensel heeft de status gemeentelijk monument. De transformatie tot gemeenschapshuis bestendigt het maatschappelijk gebruik. Ook bestendigen we hiermee de cultuurhistorische waarde van het pand en voorkomen we leegstand.

R21.042 1

Omgevingsvisie Eersel 1.0 Dit voorstel draagt bij aan de doelstellingen uit de Omgevingsvisie. Hierin is het streefpunt ‘Inbreiding boven uitbreiding’ opgenomen. Hierdoor kunnen er, ondanks vergrijzing en ontgroening, toch vitale (leefbare) dorpen blijven bestaan. Dit is een streefpunt in zowel de huidige structuurvisie als in de omgevingsvisie van Eersel. Daarnaast past het initiatief van het gemeenschapshuis om te verhuizen naar de kerk en de actieve houding van verschillende partijen bij de algemene gedachte van de Omgevingsvisie Eersel 1.0, waarbij we initiatieven faciliteren die ontstaan vanuit een maatschappelijke behoefte in de samenleving. Kempische visie op wonen Dit voorstel draagt bij aan het stimuleren en aanjagen van woningbouwinitiatieven. Speerpunt 1 van de Kempische visie op wonen Argumenten 1. Met kennisneming van het haalbaarheidsonderzoek ‘Hart van Steensel’ opdracht te verlenen voor het transformeren van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis en in te stemmen met de aankoop van het kerkgebouw. De transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis is haalbaar. Dit is de conclusie van het gevoerde haalbaarheidsonderzoek waarvoor u op 23 maart 2021 opdracht heeft gegeven. Gekeken is naar de ruimtelijke, functionele, maatschappelijke en financiële haalbaarheid.

Er zijn geen onoplosbare belemmeringen voor de transformatie en het project heeft breed gedragen maatschappelijk draagvlak. Financieel is het project haalbaar, met de kanttekening dat nadere planvorming nodig is voor nadere detaillering van de kosten. Met deze onzekerheidsmarge is in het dekkingsvoorstel zoals opgenomen in de paragraaf Financiën rekening gehouden. Het haalbaarheidsonderzoek is als bijlage 1 bij dit voorstel opgenomen. Gelet op de conclusie van het onderzoek verzoeken wij de raad opdracht te geven voor de transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis. 1.2 De gesprekken met het parochiebestuur over de aankoop van het gebouw verlopen vlot. Inmiddels is onder ontbindende voorwaarden van instemming door de gemeenteraad een voorlopig akkoord bereikt. Het behoud van de maatschappelijke functie is een belangrijke voorwaarde van het parochiebestuur bij verkoop, het beoogde toekomstig gebruik als gemeenschapshuis is hiermee in lijn. Het voorlopig akkoord ziet op de gronden van en nabij het huidige kerkgebouw en een strook grond met parkeerplaatsen aan de Sint Lucijweg, zoals aangegeven op het kaartje in bijlage 2. Hiermee komen de openbare parkeerplaatsen aan de Sint Lucijweg ook in ons eigendom (beheer lag al bij gemeente). De gronden van de huidige parochietuin maken vooralsnog geen deel uit van de aankoop. De aankoop vindt plaats conform nota grondbeleid. 2.

Een krediet beschikbaar te stellen van € 2.500.000,-- om de kosten van de aankoop van het gebouw en de transformatie tot gemeenschapshuis te dekken. Dekking van deze investering groot € 2.500.000,-- met bijbehorende rentelasten groot € 384.375,-- te dekken middels een beschikking over de algemene reserve. De totale kosten van het project Hart van Steensel, voor de transformatie van de kerk tot gemeenschapshuis, bedragen circa € 2.500.000,-- inclusief btw. Deze kostenraming bestaat uit  Verwervingskosten R21.042 2

  

Begeleidingskosten Verbouwingskosten Inrichtingskosten

Voor toekomstige onderhouds- en exploitatiekosten is een indicatie gegeven*. * een gedegen onderbouwing kan pas gegeven worden bij de uitwerking van het ontwerp. De onderhoudskosten van het groot bouwkundig onderhoud vallen ten laste van de eigenaar (i.c. gemeente). De onderhoudskosten van klein dagelijks onderhoud en de exploitatiekosten vallen ten laste van de huurder (i.c. De Höllekes). Een gedetailleerd overzicht van de geraamde kosten is te vinden in het haalbaarheidsonderzoek, zie bijlage 1. De dekking van deze kosten is nader toegelicht in de paragraaf Financiën. In deze kostenraming is geen rekening gehouden met inrichtingskosten van het plein voor de kerk. De kosten voor herinrichting van het plein maken deel uit van het traject ‘Steensel-weer-1dorp’. Het project ‘Hart van Steensel’ heeft invloed op de ontwerp en de inrichting van het plein. Bij de nadere planvorming wordt nauw afgestemd tussen beide projecten, zo kunnen we het plein functioneel inrichten voor toekomstig gebruik en vermijden we dubbele kosten. 3. Vanaf 2023, in afwachting van het nog op te stellen meerjaren onderhoudsplan, € 25.000,-extra storting in de voorziening voor onderhoud gemeenschapshuis de Höllekes opnemen in de begroting 2022-2025. In deze fase van het onderzoek is het nog niet mogelijk om details te geven over de kosten voor beheer en onderhoud.

Voor de raming van toekomstige onderhoudskosten is een extern kostendeskundige ingeschakeld. Gelet op het stadium van het project zijn nog geen ontwerpen uitgewerkt. Voor een gedegen raming van de onderhoudslasten zijn nader uitwerkte plannen nodig en inzicht in verbruik en onderhoud van benodigde installaties. Ter indicatie kan gedacht worden aan een bedrag in ordegrootte €40.000,- tot € 50.000,- per jaar, maar de exacte onderhoudskosten moeten blijken uit de nog op te stellen Meerjaren onderhoudsplan voor de accommodatie. Voorst worden onderhoudskosten pas verwacht na 2023, pas na ingebruikname. Zodra wij een nadere specificering hebben van deze kosten, houden we u op de hoogte via de reguliere begrotingswijzigingen. 4. Te zijner tijd te komen met voorstellen voor de herontwikkeling van de locatie Korte Kerkstraat 7a tot woningbouwlocatie. De ontwikkeling van de transformatie van het kerkgebouw is gekoppeld aan de potentiële woningbouwlocatie Korte Kerkstraat / Frans van Nunenstraat. Door het gemeenschapshuis De Höllekes te huisvesten in de kerk, geeft dit kansen voor een dubbele ontwikkeling. Enerzijds krijgt de kerk een nieuwe functie, passend binnen de huidige maatschappelijke bestemming van het pand. Anderzijds komt de locatie Korte Kerkstraat / Frans van Nunenstraat beschikbaar voor herontwikkeling tot woningbouw na de verplaatsing van het huidige gemeenschapshuis.

Uit een eerste verkenning blijkt de locatie geschikt voor de bouw van 12 tot 18 woningen. De voorwaarden voor herontwikkeling van de locatie zijn onderdeel van het gesprek tussen gemeente en Stichting De Höllekes. Onder andere van belang hierbij is de inbreng van het huidige eigendom van de stichting. Na een onderling akkoord worden de ontwikkelkaders ambtelijk verder voorbereid. Deze worden te zijner tijd in de vorm van een ruimtelijk besluit en eventueel het openen van een grondexploitatie voorgelegd aan de raad. Alternatieven Alternatief Höllekes niet verplaatsen naar de kerk en het kerkgebouw niet verwerven R21.042 3

In dat geval heeft de gemeente geen inhoudelijke inmenging in de nieuwe functie van het kerkgebouw. Mogelijk kan de maatschappelijke invulling ook door de markt worden opgepakt. Indien dit alternatief wordt gekozen, komt de locatie van De Höllekes niet vrij als woningbouwlocatie. Deze mogelijkheid is in het haalbaarheidsonderzoek beschouwd. De huidige locatie van De Höllekes is onderhouden, maar in de nabije toekomst zijn verdergaande maatregelen en groot onderhoud nodig, om te kunnen voldoen aan de meest recente energienormeringen. Het alternatief 'niet verplaatsen' heeft dus mogelijk ook financiële gevolgen. Ter indicatie: in 2021 t/m 2030 zijn de volgende uitgaven (in btw) voorzien voor kosten onderhoudsvoorziening De Höllekes: totaal € 320.135,-- voor de komende 10 jaar, 1 op 1 onderhoud, zonder duurzaamheidsinvesteringen. Dit is gemiddeld circa € 32.000,-- per jaar in de begroting. Risico’s Met de transformatie hangen financiële risico’s samen. Het eigendom verwerven over het kerkgebouw houdt ook in dat wij instaan voor de instandhouding, beheer en onderhoud van het vastgoed. Hiermee gaan kosten gemoeid. De kerk is een monument en ook in bouwkundig opzicht een bijzonder gebouw (o.a. vanwege materiaalgebruik en bouwhoogte).

Er is op dit moment geen ontwerp bekend, waardoor het nog niet mogelijk is om in detail een inschatting te maken van de toekomstige onderhoudskosten en dit vormt zodoende een financieel risico. Voorzichtigheidshalve wordt er rekening gehouden met een lastenverhoging van € 25.000,-- per jaar ten opzichte van de huidige onderhoudslasten van De Höllekes (circa €32.000,-- per jaar). Omwille van voortvarendheid zijn zaken nog niet in detail uitgezocht, hetgeen later mogelijk financiële consequenties kan hebben waarin niet is voorzien. Ook kunnen bij de verbouwing onverwachtse kosten ontstaan door gebreken aan het gebouw die thans niet bekend zijn. Er is een bouwkundig opnamerapport (2018) van de monumentenwacht dat een globaal schetst van de bouwkundige staat van het gebouw. Er is echter geen uitgebreid bouwkundig onderzoek verricht en dus ontbreekt een gedetailleerd beeld en kostenraming. In zijn algemeenheid geldt dat het onderhouden/renoveren van een monument vaak duurder is dan een regulier gebouw vanwege de strenge monumentale eisen die gesteld worden en de extra kosten bij de uitvoering vanwege oa. de bouwhoogte. Er is in de raming een stelpost opgenomen van € 100.000,- voor het uitvoeren van (achterstallig) onderhoud. Er wordt nog een gedetailleerdere raming opgesteld door een extern bureau bij de nadere uitwerking, ook dit betreft een financieel risico.

Financieel De totale kosten van het project Hart van Steensel, voor de transformatie van de kerk tot gemeenschapshuis, bedragen circa € 2.500.000,-- inclusief btw. Een gedetailleerd overzicht van de geraamde kosten is te vinden in bijlage 3. Dekking vindt plaats middels de brutomethode. Hiervoor wordt € 2.884.375,-- beschikt over de algemene reserve en gestort in de kapitaaldekkingsreserve afschrijving (€ 2.500.000,--) en de kapitaaldekkingsreserve rente (€ 384.375,--). De storting in de kapitaaldekkingsreserve rente is het gevolg van de per 23 februari 2021 vastgestelde actualisatie van het financieel beleid. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat de exploitatiekosten (storting in de voorziening voor het onderhoud gebouw) voor de gemeente Eersel met € 25.000,-- gaan toenemen. Deze inschatting zal later in het traject specifieker worden vastgesteld.

R21.042 4

Voor wat betreft de exploitatiekosten die voor rekening van Stichting de Höllekes komen is het uitgangspunt dat deze exploitatiekosten binnen de nieuwe exploitatie van het gemeenschapshuis met instandhouding van de huidige subsidie moeten kunnen worden opgevangen. Communicatie/Participatie Toekomstige samenwerking Stichting Gemeenschapshuis De Höllekes Stichting gemeenschapshuis De Höllekes is momenteel eigenaar van haar eigen pand aan de Korte Kerkstraat in Steensel. De Höllekes heeft aangegeven te willen verhuizen naar de nieuwe locatie in het kerkgebouw. Met St. De Höllekes wordt een intentieovereenkomst gesloten, waarin de we de voorwaarden vastleggen voor verdere planvorming en samenwerking. De stichting ziet deze locatie en deze gelegenheid als kans om het gemeenschapshuis een nieuwe impuls te geven en hun exploitatiemogelijkheden te verruimen. Gelet op het feit dat het huidige gemeenschapshuis eigendom is van de stichting, vinden wij het gepast om voldoende zekerheid te bieden richting de stichting voor toekomstige exploitatie van het gemeenschapshuis. Gelet op het voorgaande stellen wij voor om het kerkgebouw (of een gedeelte) voor een looptijd van 25 jaar te verhuren aan Stichting gemeenschapshuis De Höllekes voor de exploitatie als gemeenschapshuis.

Na oplevering van het nieuwe gemeenschapshuis in het kerkgebouw komt de huidige locatie van De Höllekes aan de Korte Kerkstraat-Frans van Nunenstraat vrij voor een woningbouwontwikkeling. De voorwaarden voor inbreng van deze gronden zijn onderwerp van overleg met het bestuur van De Höllekes Voortraject / participatie Wij hebben als gemeente in dit traject een verbindende rol, daarvoor is voor dit project vanuit het traject Cyclisch bouwen een kwartiermaker aangesteld. De Stichting de Höllekes, de Stichting Dorpsraad Steensel, Belangenvereniging 'Rondom de Toren' hebben zich verenigd in een coalitie “Hart van Steensel” om de herontwikkeling van het dorpsplein en het kerkgebouw samen met de door de gemeente aangestelde kwartiermaker vorm te geven. Er is dus breed draagvlak vanuit de gemeenschap. Er zijn twee werkgroepen opgericht met bewoners van Steensel als deelnemers. De deelnemers zijn voorgedragen door de Dorpsraad en Stichting de Höllekes. Daarnaast vind maandelijks een voortgangsoverleg plaats, waarbij ook het parochiebestuur is aangehaakt. Vanuit onze organisatie zijn ook stedenbouw, communicatie, wonen, ruimte, verkeer en cultuurhistorie aangehaakt bij werkgroepoverleggen en bij de totstandkoming van het haalbaarheidsonderzoek. Ook met de Woningstichting De Zaligheden zijn eerste gesprekken opgestart.

Hier liggen koppelkansen met het geplande onderhoud van de seniorenwoningen naast de Stern. Planning De volgende planning is indicatief:  Medio 2021 overeenkomst De Höllekes  Medio 2021 verwerving kerkgebouw Steensel  Eind 2021 Ontwerp transformatie kerkgebouw Steensel  medio 2022 Verbouwingswerkzaamheden tot gemeenschapshuis  eind 2023 Inrichting en oplevering nieuwe accommodatie  eind 2023 start herontwikkeling locatie Korte Kerkstraat 7a Bij de nadere uitwerking van de planning is nadere afstemming nodig met de planning van het project ‘Steensel weer een dorp’ ten aanzien van de inrichting van het plein aan de R21.042 5

Eindhovenseweg. De planning Hart van Steensel betekent dat Fase 3 (Eindhovenseweg) voor Steensel weer één dorp mogelijk een jaar wordt uitgesteld, van 2023 naar 2024. Inwoners van Steensel hebben nu de verwachting dat de Eindhovenseweg in 2023 wordt heringericht. Als dit het geval is dient dit zorgvuldig te worden gecommuniceerd naar de inwoners, Dorpsraad en andere betrokkenen. Bijlagen 1. [21.11432] Haalbaarheidsonderzoek Hart van Steensel 2. [21.11433] Kaart uitsnede te verwerven gronden 3. [21.11434] uitsplitsing kostenraming transformatie kerkgebouw tot gemeenschapshuis

Eersel, 1 juni 2021 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris

burgemeester

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R21.042 6

Raadsbesluit R21.042 Onderwerp: ‘Hart van Steensel’ - transformatie kerkgebouw tot gemeenschapshuis De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 1 juni 2021; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 29 juni 2021;

besluit: 1. Met kennisneming van het haalbaarheidsonderzoek ‘Hart van Steensel’ opdracht te verlenen voor het transformeren van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis en in te stemmen met de aankoop van het kerkgebouw. 2. Een krediet beschikbaar te stellen van € 2.500.000,-- om de kosten van de aankoop van het gebouw en de transformatie tot gemeenschapshuis te dekken. Dekking van deze investering groot € 2.500.000,-- met bijbehorende rentelasten groot € 384.375,-- te dekken middels een beschikking over de algemene reserve. 3. Vanaf 2023, in afwachting van het nog op te stellen meerjaren onderhoudsplan, € 25.000,-extra storting in de voorziening voor onderhoud gemeenschapshuis de Höllekes opnemen in de begroting 2022-2025. 4. Te zijner tijd te komen met voorstellen voor de herontwikkeling van de locatie Korte Kerkstraat 7a tot woningbouwlocatie. 5. Gelet op punt 2 en 3 de … begrotingswijziging vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 juli 2021 De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R21.042 7