[R21.012] - stedenbouwkundig plan Eersel West

*R21.012*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

20 april 2021 6 april 2021 16 maart 2021

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

SKR ckri01

Onderwerp stedenbouwkundig plan Eersel West Voorstel 1. het stedenbouwkundig raamwerk voor Eersel-West en onderliggende uitgangspunten vast te stellen waarna vervolgens een bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart om te komen tot een bestemmingsplan voor het gebied Eersel-West; Inleiding/aanleiding Op 23 oktober 2018 heeft het college besloten om de ontwikkelstrategie voor Eersel-West vast te stellen. Deze vastgestelde ontwikkelstrategie hebben we in januari 2019 middels een RIB gedeeld met de raad. Op basis van deze ontwikkelstrategie heeft bureau Pouderoyen een concept stedenbouwkundig raamwerk opgesteld. In dit raamwerk wordt het gebied globaal opgedeeld in 4 kwadranten. - Kwadrant 1: ruimte voor kleinschalige initiatieven passend bij huidige kleinschalige context van de dorpsrand. - Kwadrant 2: ruimte voor voorzieningen met een verkeer aantrekkende werking door de gunstige ligging nabij het dorpscentrum en de directe aansluiting op de bestaande infrastructuur. - Kwadrant 3 en 4: ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen door de aanwezigheid van het snelwegtracé en de daarmee samenhangende groenstructuren Op basis van dit concept raamwerk met de 4 opgenomen kwadranten kunnen wij vervolgens een bestemmingsplan opstellen en in procedure brengen.

Wettelijk en/of beleidskader Verordening Ruimte Ladder voor duurzame verstedelijking DRS Structuurvisie Wro Argumenten 1.1. Het raamwerk biedt kaders voor de verdeling van de verschillende functies en inrichting van het gebied. Door aansluiting te zoeken bij de bestaande functies en (weg) structuren biedt een raamwerk een goed kader om het gebied gaandeweg in te vullen. Indien het bestemmingsplan wordt vastgesteld en vervolgens verzoeken worden ingediend, geeft het raamwerk handvatten om een functie in het daarvoor best geschikte kwadrant te huisvesten. 1.2. In kwadrant 1 kunnen woonwerk-kavels worden gerealiseerd De woon-werkkavels zijn niet bedoeld voor bedrijven die een bedrijfskavel wensen met een bedrijfswoning. De insteek is maatschappelijk of dienstverlenende functies of creatieve beroepen die niet uit de voeten kunnen met de oppervlaktes die gelden voor aan huis gebonden beroepen. Indien er te weinig animo is voor de woon-werkkavels zijn ook maatschappelijke of dienstverlenende functies denkbaar zonder woning.

R21.012 1

1.3. In kwadrant 2 zijn grotere voorzieningen mogelijk met een verkeer aantrekkende werking Dit zijn wel grootschalige voorzieningen met in principe een maatschappelijke of dienstverlenende bestemming, bijvoorbeeld sportvoorzieningen. 1.4. In kwadrant 3 en 4 is ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen In het verleden is ook een verzoek ingediend om in dit deel van het gebied een dierenkliniek te realiseren. Inmiddels is hiervoor een andere locatie gevonden binnen de gemeente. Indien er in het kader van cyclisch bouwen functies met een wat groter ruimtebeslag uit een kern verplaatst dienen te worden om ruimte te creëren voor woningbouw kunnen deze mogelijk binnen kwadrant 4 (of 2) gerealiseerd worden. 1.5. Een bestemmingsplan opstellen is noodzakelijk om het gebied gaandeweg, naar gelang behoefte, te kunnen vullen en tegelijk wel de gewenste stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit te realiseren. Op het gebied ligt grotendeels een agrarische bestemming met daarbinnen een aantal percelen met een Maatschappelijke bestemming en twee percelen met een bedrijfsbestemming. Over het gehele gebied ligt een wijzigingsbevoegdheid waardoor ten behoeve van de vestiging/nieuwbouw voor maatschappelijke en dienstverlenende functies de bestemming kan worden gewijzigd. Op deze manier wijzig je de bestemming echter beetje voor beetje, al naar gelang verzoeken zich aandienen.

Er dient echter wel geïnvesteerd te worden in de aanleg van een weg in het plangebied, groenvoorzieningen en mogelijk het verleggen van de persleiding. Deze kosten zijn moeilijk of niet te verhalen als we de bestemmingen telkens met opeenvolgende wijzigingsplannen wijzigen. Door nu een integraal bestemmingsplan op te stellen creëren we een integrale visie/afstemming en kunnen we de noodzakelijke infrastructurele kosten en plankosten eerlijk verdelen over alle gebate percelen (de gronden die uitgeefbaar zijn en opbrengsten genereren.) Het plangebied Eersel-West is gelegen in het zoekgebied Stedelijk afweegbaar. Bij toevoeging van nieuwe stedelijke functies door een bestemmingsplanwijziging (door een gehele planwijziging of door incidentele wijzigingsplannen) dient middels de lagenbenadering op grond van de Verordening ruimte gemotiveerd te worden waarom dit gebied een stedelijke functie en bestemming dient te krijgen. Op de korte termijn hebben we feitelijk geen verzoeken of plannen voor het plangebied, behalve mogelijk de realisatie van het zwembad, maar vanuit het oogpunt van kostenverhaal is het gunstiger om het gehele plangebied ineens te bestemmen in plaats van per verzoek met een wijzigingsplan te werken. Alternatieven Het is mogelijk om geen integraal plan te maken maar steeds te kiezen voor postzegelplannen bij concrete adviezen.

Dit alternatief raden we af omdat dit tot versnippering leidt, we niet tot integrale planvorming komen, we niet direct kunnen inspelen op initiatieven vanuit de markt, we niet proactief naar buiten kunnen met nieuwe mogelijkheden die Eersel West gaat bieden. Daarnaast wordt het een hele lastige opgave om alle gemeentelijke kosten te verhalen en om te komen tot een rechtvaardige kostenverdeling. Risico’s Het is mogelijk dat de provincie de onderbouwing in het kader van de ladder duurzame verstedelijking voor de behoefte aan Eersel-West onvoldoende vindt. Financieel Het plangebied Eersel West is circa 7 hectare groot. De gemeente heeft hiervan circa 2,3 hectare in eigendom. De overige gronden zijn in bezit van derden. Om deze gronden in bestemming te brengen is het wettelijk verplicht om een exploitatieplan vast te stellen waarin het verhaal van kosten is geregeld. De gemeente kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan als ze met alle overige grondeigenaren die uitgeefbare grond in bezit hebben een anterieure overeenkomst afsluit. Voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld zal de gemeente trachten te komen tot anterieure contractvorming met de overige grondeigenaren, waarin de afspraken rondom de R21.012 2

locatieontwikkeling worden vastgelegd en waarin afspraken worden gemaakt over het verhalen van kosten. De gronden die de gemeente zelf in bezit heeft zijn al opgenomen in de bestaande grondexploitatie Eersel-West. Kostenverhaal voor deze grond vindt plaats via gronduitgifte. Voor de locatie Eersel west is een haalbaarheidsberekening gemaakt waarin kosten, opbrengsten en kostenverhaal zijn opgenomen. Uit deze berekening blijkt dat de locatie economisch uitvoerbaar is. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan worden geschat op circa €15.000,--. Deze lasten worden geactiveerd en na vaststelling van het bestemmingsplan worden toegerekend aan de bouwgrondexploitatie Eersel West en het faciliterend grondbedrijf. Tot die tijd worden deze lasten verantwoord ten laste van het krediet voorbereidingskosten nieuwe grondexploitaties. Bij de vaststelling van het plan zal er een herziene grondexploitatiebegroting worden aangeboden ter vaststelling. Communicatie/Participatie Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan kunnen we ter informatie dit delen via de website en met omwonenden. In de daaropvolgende bestemmingsplanprocedure zullen we het ontwerpbestemmingsplan op de voorgeschreven wijze bekend maken en ter inzage leggen.

Planning Mei/Juni 2021: opdracht verstrekken voor het opstellen van het bestemmingsplan Eersel – West Eerste kwartaal 2022: vaststellen bestemmingsplan Bijlagen 1. Ontwikkelstrategie Stec (18.14353) 2. Stedenbouwkundig raamwerk Eersel West (21.05222)

Eersel, 16 maart 2021 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris

burgemeester

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R21.012 3

Raadsbesluit R21.012 Onderwerp: stedenbouwkundig plan Eersel West

De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 maart 2021; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 6 april 2021;

besluit:

het stedenbouwkundig raamwerk voor Eersel-West en onderliggende uitgangspunten vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 20 april 2021 De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R21.012 5