[R21.006] - Bestemmingsplan "Koemeersdijk, tweede fase"

*R21.006*

Raadsvoorstel Raad d.d. Commissie d.d. B&W d.d.

20 april 2021 6 april 2021 16 maart 2021

Portefeuillehouder Opsteller Zaaknr.

SKR bjoo01

Onderwerp Bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase Voorstel De raad voor te stellen: 1. de zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2. de zienswijze niet over te nemen, conform de bijgevoegde nota zienswijze bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase 3. het bestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase” gewijzigd vast te stellen (NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-VAST), op basis van het ontwerpbestemmingsplan van 9 november 2020, met de volgende aanpassingen: a. het verhogen van het maximaal aantal woningen in het meest noordelijke woonveld van 16 naar 20; b. de bestemmingsvlakken en bouwvlakken aanpassen aan het gewijzigde stedenbouwkundige plan van 23 februari 2021 (corsa 21.04522); 4. de geactualiseerde grondexploitatie Koemeersdijk vast te stellen; 5. geen exploitatieplan vast te stellen; 6. gelet op punt 4 de .. begrotingswijziging 2021 vast te stellen. Inleiding/aanleiding De afgelopen jaren is het plan Koemeersdijk ontwikkeld. Hier zijn nog slechts een aantal percelen beschikbaar. Om te voorzien in voldoende woningaanbod is de tweede fase van het plan Koemeersdijk ontwikkeld. In dit plan voorzien we in de bouw van 39 woningen in verschillende typologieën.

Het indicatieve programma bestaat uit: - 9 vrije sector woningen; - 6 woningen type tweekapper; - 24 rijwoningen (waaronder sociale koop en huur) Met uitzondering van de realisatie van 40% sociale koop- en/of huurwoningen (zijnde 16 woningen) is dit programma indicatief omdat we in het bestemmingsplan werken met een flexibel bestemmingsplan in de toekomst beter aan te kunnen sluiten bij de marktvraag. Wettelijk en/of beleidskader Wet ruimtelijke ordening Besluit ruimtelijke ordening Nota grondbeleid Toekomstvisie 2030 Omgevingsvisie 1.0 (Structuurvisie 2011) Kempische visie op wonen (2019-2023) Argumenten 1.1 de zienswijze is op tijd ingediend. De zienswijze is binnen gekomen op 5 januari 2021, daarmee is deze binnen gekomen binnen termijn en daarmee ontvankelijk.

R21.006 1

2.1 de zienswijze geeft geen aanleiding om de zienswijze over te nemen. De argumenten in de zienswijze geven geen aanleiding om deze zienswijze over te nemen en het bestemmingsplan aan te passen. Voor de volledige reactie wordt verwezen naar de nota zienswijze. 3.1 Er zijn geen milieu hygiënische belemmeringen. In de toelichting is opgenomen dat er geen milieu hygiënische belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. 3.2 De invloed van het plan is te verwaarlozen. De invloed van het woningbouwproject op gebieden van bijzondere betekenis of waarvan het milieu reeds in ernstige mate is verontreinigd of belast, is te verwaarlozen. Uit de toelichting en de daarbij behorende onderzoeken blijkt dat aan de grenswaarden van ammoniak, geur, lucht, geluid, etcetera wordt voldaan. Een plan-MER is niet noodzakelijk, omdat voldaan wordt aan de grenswaarden. 3.3 Het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling. Het plan is duurzaam van opzet. De woningen worden (bijna) energieneutraal en aardgasloos. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen. De oriëntering van het plan en de woningen in het plan is zodanig dat deze de plaatsing van zonnepanelen goed mogelijk maken. 3.4 Het gewijzigd plan zorgt voor een woningbouwprogramma passend in het volkshuisvestelijk beleid.

Door in het noordelijke vlak het aantal woningen wat gerealiseerd kan worden uit te breiden van 16 naar 20 woningen realiseren we in het totale plan van 39 woningen 16 sociale koop -en of huurwoningen (41%). Door deze aanpassing voorzien we in de bouw van voldoende sociale woningen conform de nota impuls sociale woningbouw. 4.1 De grondexploitatie wordt geactualiseerd met de toevoeging van fase 2.. Voor het plan Koemeersdijk fase 1 is een grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie moet nu geactualiseerd worden met toevoeging van fase 2. De grote van het plangebied wijzigt, er zijn kosten gemaakt voor de planvoorbereiding, de infrastructuur moet gerealiseerd worden (o.a. wegen en riolering) waar deze nieuw te bouwen woningen op worden aangesloten en er worden opbrengsten gerealiseerd door de verkoop van kavels. Onder de paragraaf financiën wordt verder ingegaan op de cijfers. 5.1 Een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad kan afzien van de vaststelling van het exploitatieplan, indien voldaan wordt aan drie minimaal te verzekeren facetten van grondexploitatie: (1) het verhaal van kosten is anderszins verzekerd, én (2) het bepalen van een tijdvak, fasering en koppelingen wordt niet noodzakelijk geacht, én (3) ook het stellen van eisen en regels, of een uitwerking van regels wordt niet noodzakelijk geacht (artikel 6.12, lid 2 Wro). Wanneer op het moment van het vaststellen van het ruimtelijke besluit aan elk van deze drie criteria is voldaan, bestaat er geen noodzaak om een exploitatieplan vast te stellen. De gewenste rechtsgevolgen worden dan immers al langs een andere weg bewerkstelligd. Een deel van de gronden worden door de gemeente zelf verkocht, hierdoor is het kostenverhaal voorzien. De geactualiseerde grondexploitatiebegroting Koemeersdijk wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Voor de particuliere gronden zijn anterieure overeenkomsten afgesloten.

R21.006 2

Het stellen van een tijdvak, fasering en koppelingen en ook het stellen van eisen en regels of een uitwerking van regels zijn niet noodzakelijk. Alternatieven Op basis van de Omgevingsvisie 1.0 en de doelen uit de Kempische visie op wonen 2019 - 2023 wordt geen alternatief voorgesteld. Risico’s Aan het vast stellen van het bestemmingsplan zijn geen risico's verbonden. Aan het proces van grondexploitatie zijn wel risico’s verbonden:  Kosten voor de aanleg van voorzieningen in het plan (het bouw- en woonrijp maken) kunnen hoger uitvallen dan begroot door onvoorziene tegenvallers.  Het percentage rekenrente kan stijgen;  Plankosten kunnen hoger worden dan voorzien;  Grondprijzen kunnen als gevolg van marktontwikkelingen stijgen of dalen. Bij dalende grondprijzen dalen ook de opbrengsten. We toetsen deze en overige grondexploitaties minimaal jaarlijks en stellen indien nodig bij. Tegenvallers worden in 1e instantie gedekt uit door de begrote winstneming bij te stellen. Daarnaast is er de algemene reserve bouwgrondexploitatie die aanvullende tekorten kan opvangen. Financieel In de tweede fase van Koemeersdijk gaan we uit van 11.071 m2 uitgeefbare grond in de grondexploitatiebegroting. Van deze uitgeefbare grond is 4.120 m 2 in bezit van een particulier.

Met deze particulier is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens is opgenomen de kostenbijdrage van deze particulier aan het plan Koemeersdijk. Deze bijdrage aan de planvorming en voor het bouw- en woonrijpmaken van de gronden bedraagt € 490.010,--. De gemeente heeft de overige gronden in bezit en maakt de volledige locatie bouw- en woonrijp. De fasering van de totale geactualiseerde grondexploitatie voor Koemeersdijk loopt tot 2026. Onderstaande tabel betreffen cijfers vanuit de grondexploitatie van zowel de eerste als de voorgestelde tweede nieuwe fase. Alle hierna volgende bedragen worden ten behoeve van de leesbaarheid afgerond op €1.000,--.

R21.006 3

fase 1

Koemeersdijk

fase 2

Totaal

Grondverwerving

€

4.550.000

€

-

€

4.550.000

plankosten

€

997.000

€

351.000

€

1.348.000

kosten bouw en woonrrijpmaken

€

2.318.000

€

1.710.000

€

4.028.000

Overige kosten

€

22.000

€

70.000

€

92.000

Rentelasten

€

1.480.000

€

59.000

€

1.539.000

Totaal lasten

€

9.367.000

€

2.190.000

€

11.557.000

Opbrengsten

€

6.661.000

€

2.518.000

€

9.179.000

Saldo bouwgrondexploitatie

€

-2.706.000

€

328.000

€

-2.378.000

Reeds afgeboekt (jaarrekening 2014)

€

794.000

€

794.000

Verliesvoorziening *)1

€

1.912.000

Toevoeging aan de alg.reserve bouwgrondexpl. Actueel geraamd resultaat bouwgrondexploitatie zijnde de correctie in de verliesvoorziening (op eindwaarde)

€

-

€

-328.000

€

1.584.000

€

328.000

€

328.000

€

328.000

€

328.000

*)1 Voor de overzichtelijkheid is hier het saldo getoond op basis van eindw aarde. Op basis van deze raming zal de mutatie in de verliesvoorziening in 2021 op basis van contante w aarde € 403.242,-- bedragen.

De reeds gemaakt kosten plus de nog te verwachte kosten van de grondexploitatie over de volledige looptijd komen uit op een bedrag van € 11.557.000,--. De toekomstige opbrengsten over de volledige looptijd worden begroot op afgerond € 9.179.000,--. Het begrote verlies van Koemeersdijk op basis van eindwaarde bedraagt hierdoor € 2.378.000,-- en is hiermee € 328.000,-- (op eindwaarde) voordeliger dan de huidige 1e fase. In 2014 is er voor fase 1 reeds een verlies genomen ten laste van de algemene reserve grondexploitatie van € 794.000,-- en tevens is er een verliesvoorziening gevormd voor het geraamde verlies ter hoogte van € 1.912.000,-- . Aangezien ná samenvoeging van fase 1 en 2 nog steeds een nadelig saldo bestaat, wordt het resultaat van fase 2 direct volledig op basis van contante waarde gecorrigeerd in de verliesvoorziening. Op basis hiervan bedraagt het begrote resultaat dat we in de jaarrekening 2021 verantwoorden door een vrijval uit de verliesvoorziening € 403.242 (contante waarde/huidige waarde) voordelig. Dit saldo storten we dan zoals gebruikelijk in de algemene reserve bouwgrondexploitatie. De geactualiseerde bouwgrondexploitatiebegroting is als bijlage toegevoegd. Deze begroting is opgebouwd in drie delen: vóór mutatie, de mutatie en ná mutatie.

Inbreng grond vanuit landbouwareaal De gronden waarop Koemeersdijk 2e fase gerealiseerd wordt, is nu nog onderdeel van het landbouwareaal van de gemeente Eersel voor een oppervlakte van 1.27.30 ha. Een direct gevolg van vaststelling van het bestemmingsplan is dat deze grond onttrokken wordt aan het landbouwareaal, waardoor het areaal daalt. Conform de nota Grondbeleid kopen we ter vervanging hiervoor nieuwe landbouwgronden aan op het moment dat zich hiervoor een kans voordoet. Hierover wordt achteraf verantwoording afgelegd via de P&C-cyclus. Op basis van BBV-voorschriften wordt de landbouwgrond voor de boekwaarde (zijnde € 0,-) ingebracht in de grondexploitatie Koemeersdijk.

R21.006 4

Communicatie/Participatie De ter inzage legging is van het ontwerpbestemmingsplan is bekend gemaakt. In het voortraject is contact geweest met de provincie, het waterschap en de Dorpsraad. Planning Na de vaststelling moet het bestemmingsplan gepubliceerd worden. Bijlagen Het ontwerpbestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase", (ruimtelijke plannen) (toelichting) o Identificatie NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-ONTW, o Ondergrond: basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2020-11-09)  De ingediende zienswijze (21ik.0010/geanonimiseerd 21.00514)  Nota van zienswijze “Koemeersdijk, tweede fase” van januari 2021 en nummer 21.00502  Stedenbouwkundig plan “Koemeersdijk, Fase II” van 23 februari 2021 en nummer 21.04522  Geactualiseerde bouwgrondexploitatiebegroting Koemeersdijk (21.05379). 

Eersel, 16 maart 2021 Burgemeester en wethouders van Eersel secretaris

burgemeester

de heer ing. H.M.L. Offermans

de heer drs. W.A.C.M. Wouters

R21.006 5

Raadsbesluit R21.006 Onderwerp: Bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase

De raad van de gemeente Eersel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 maart 2021; gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 6 april 2021; gelet op de Wet ruimtelijke ordening;

besluit:

1. de zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2. de zienswijze niet over te nemen, conform de bijgevoegde nota zienswijze bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase; 3. het bestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase” gewijzigd vast te stellen (NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-VAST), op basis van het ontwerpbestemmingsplan van 9 november 2020, met de volgende aanpassingen: a. het verhogen van het maximaal aantal woningen in het meest noordelijke woonveld van 16 naar 20; b. de bestemmingsvlakken en bouwvlakken aanpassen aan het gewijzigde stedenbouwkundige plan van 23 februari 2021; 4. de geactualiseerde grondexploitatie Koemeersdijk vast te stellen; 5. geen exploitatieplan vast te stellen; 6. gelet op punt 4 de .. begrotingswijziging 2021 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 20 april 2021 De raad van de gemeente Eersel de griffier,

de voorzitter,

J.W.G. van Bree

drs. W.A.C.M. Wouters

R21.006 7