Presentatie Rekenkameronderzoek Woonbeleid Eersel (STEC Groep)

Van Kempische Visie naar resultaat Rekenkameronderzoek naar woonbeleid Eersel in 2019-2024 Maartje Lucassen 13 januari 2026

Vanavond op de agenda • Rekenkameronderzoek: opdracht en methode • 6 belangrijkste conclusies • Onze aanbevelingen voor het vervolg

Opdracht en methode

Rekenkamer: onderzoek naar doeltreffendheid, doelmatig en rechtmatig van beleid

Te beantwoorden hoofdvraag Is het woonbeleid van de gemeente Eersel doeltreffend? Met andere woorden draagt het door de raad vastgestelde beleid bij aan de ambities en doelen die raad heeft vastgesteld ten aanzien van wonen, zowel zoals opgenomen in het vigerende (regionale) beleid als in het inmiddels afgeronde beleid?

Met focus op Kempische Visie 2019-2023. Ook (ander) regionaal beleid (woondeal Zuidoost-Brabant, ontwikkelstrategie/ schaalsprong en Kempische Visie 2024-2028) is meegenomen.

Te beantwoorden deelvragen Resultaten: Ontwikkelingen:

Beleid:

Acties:

Wat is de ontwikkeling geweest van de meest relevante data en prognoses die verband houden met het woonbeleid van de gemeente Eersel?

Wat zijn de in het vastgestelde ambitiedocument relevante regionale doelstellingen? Hoe zijn deze doelstellingen vertaald in meetbare resultaten?

Op welke wijze is het beleid vertaald in concrete activiteiten en welke middelen zijn daarvoor door het gemeentebestuur beschikbaar gesteld?

Regionale context: Op welke wijze is en/of wordt in het lokaal en regionaal woonbeleid rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen rondom Eindhoven?

In hoeverre zijn deze activiteiten, binnen de daarvoor gestelde middelen, uitgevoerd? Hebben deze geleid tot het gewenste resultaat of de gewenste uitkomst? Zo nee, wat zijn daarvoor de verklaringen en hoe is hierop bijgestuurd?

Monitoring:

Aanbevelingen:

Op welke wijze is voorzien in monitoring en evaluatie? Hoe is hieraan concreet invulling gegeven?

Tot welke aanbevelingen leiden de antwoorden op de hieraan vooraf gestelde deelvragen en centrale onderzoeksvraag?

Een aanpak in 5 stappen Stap 1: Startgesprek met rekenkamer en gemeente Stap 2: Inventarisatie van de resultaten van het woonbeleid Stap 3: Diepte-interviews: resultaten checken en witte vlekken invullen Stap 4: Rapport met conclusies en aanbevelingen over het woonbeleid Stap 5: Overall rapportage Kempengemeenten opstellen

De 6 belangrijkste conclusies

Samen werken aan zalig wonen in de Kempen. Door … • Versnellen van de bouwproductie… op een zorgvuldige manier: meer ruimte voor vraag naar woningen, meer kleinere (en betaalbare) woonruimte, inbreiding boven uitbreiding en rekening houden met beperkte ruimte in sommige dorpen. • Behoud van betaalbaar wonen: invulling geven aan de behoefte, zoeken naar nieuwe oplossingen, gevarieerde wijken en betaalbaar wonen voor middeninkomens • Zorg voor elkaar faciliteren: levensloopgeschikt bouwen als uitgangspunt, aanpassen van de bestaande voorraad, meer dan alleen de woning, gebruik maken van informele netwerk

Samen werken aan zalig wonen in de Kempen. Door … • Klaar voor de toekomst: nieuwbouw energieneutraal en aardgasloos, bewustwording en financiële stimulans in bestaande voorraad, bestaande wijken van het aardgas afhalen, sociale huur passend bij levensduur en draagkracht huurder • Wonen én werken: passende huisvesting voor arbeidsmigranten, meer zicht op woningbehoefte kenniswerkers

Marktdruk en nieuwe wet en regelgeving beïnvloeden uitvoering • Stijgende prijzen, beperkte beschikbaarheid en (daardoor) stokkende doorstroming zetten kwalitatieve doelen onder druk • Verwachte huishoudensgroei fluctueert jaarlijks: van grote invloed op woningbouwopgave. Net als schaalsprong (meer en andere behoefte) • Nieuwe wetgeving vraagt daarnaast om extra (bij)sturing op betaalbaarheid

1. Eersel heeft 70% van haar doelen behaald • Gemeente is goed op weg om haar volkshuisvestelijke doelen te halen • Met name op speerpunten ‘zorg voor elkaar faciliteren’, ‘klaar voor de toekomst’ en wonen en werken’

• Speerpunten ‘versnellen van de woningbouwproductie’ en ‘behoud van betaalbaar wonen’ vragen extra aandacht

2. Woningbouwproductie ruim voldoende om in opgave te voorzien • In periode 2018-2024 zijn 835 woningen toegevoegd (ten opzicht van oorspronkelijk doel van 460 woningen voor periode 2018-2028) • Ook komende jaren ziet woningbouwpijplijn er goed uit. Er zijn voldoende (harde) plannen om in de woningbouwbehoefte te voorzien • Gekozen werkwijze (actief sturen op tempo, met aandacht voor kwaliteit) draagt hieraan bij

3. Meer aandacht nodig voor huisvesting kleinere (oudere) huishoudens • Aantal kleine en oudere huishoudens groeit de komende jaren fors door individualisering en (dubbele) vergrijzing • Afgelopen jaren vooral grote en dure nieuwbouwwoningen opgeleverd • Mismatch tussen vraag en aanbod = stokkende doorstroming

4. Sociale woningbouw zit onvoldoende in realisaties en plannen • Afgelopen jaren vooral grote en dure nieuwbouwwoningen gebouwd. Aantal nieuwe sociale huurwoningen was beperkt • Ook in pijplijn 2025-2028 is aandeel sociale huur te laag: 23% in plaats van 30% • Vereveningsfonds wordt gebruikt, maar alleen om af te kopen en niet om te realiseren

5. Doorstroming onderbelicht thema in uitvoering woonbeleid • Doorstroming wordt erkent als instrument om bestaande voorraad beter te benutten • Structurele doorstroomaanpak met concrete maatregelen ontbreekt echter (denk aan doorstroommakelaar of verhuispremie) • Ketenwerking die nodig is om ook starters en middeninkomens te helpen blijft hiermee uit • In meest recente prestatieafspraken (voor komende jaren) zijn hier voor het eerst afspraken over opgenomen

6. Monitoring sluit onvoldoende aan op doelen • Monitoring vooral gericht op aantallen (kwantitatief) • Kwalitatieve kenmerken worden minder gemonitord • Ook in bestaande voorraad missen inzichten • Zorgt voor onduidelijkheid over doeltreffendheid woonbeleid • Met Shintō Labs zijn sinds 2023 goede stappen gezet. • Echter: integrale koppeling met beleidsdoelen mist nog steeds

Onze aanbevelingen voor het vervolg

1. Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en anderen die niet in verhuisketens voorkomen • 70% woningen Eersel is een grondgebonden woning • Bestaande woningvoorraad sluit niet aan op woonwensen van ouderen • Geeft woningbouwplannen met veel nultredenwoningen prioriteit in de uitvoering. Voordelen: • de langste verhuisketens in de bestaande voorraad • besparen van Wmo-kosten • Bouw ook voor starters en eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroepen komen onvoldoende aan bod met doorstroming

2. Herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen • Bestaande woningbouwprogrammering voorziet niet in de magic mix • Aandeel kleine, betaalbare (sociale huur) en nultredenwoningen is te beperkt • Herprogrammeer bestaande plannen zonder AO • Gebruik hiervoor het stappenplan uit de handreiking: ‘’Kwalitatief herprogrammeren’’

3. Optimaliseer het bestaande vereveningsfonds voor meer sociale huur… • Zonder harde afspraken over locaties en termijnen vermindert een vereveningsfonds de realisatie van sociale woningen Scherp het fonds daarom aan door: • Projectgebonden normeringen en afspraken op te stellen • Verevening alleen toe te staan bij een concreet bestedingsbesluit • Gebruik te maken van transparante reken- en besluitpraktijken • Uitzonderingen consistent toe te passen

3. …en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid ook te borgen • Betaalbaar bouwen is één, betaalbaar bouwen is twee • Dat gaat niet vanzelf. Instrumentarium is nodig Denk standaard aan: • Zelfbewoningsplicht • Antispeculatiebeding • Via contracten

4. Benut bestaande voorraad beter • De bestaande voorraad kan veel beter benut worden • Zet in op beter benutten via splitsen, optoppen, aanplakken en uitplinten van panden, achtertuinen benutten, leegstand en transformatie • Ontwikkel een brede visie met alle gemeenten op het thema beter benutten • Werk als gemeente een buurt- of wijkvisies uit voor het: • uitvoeren van beter benutten ingrepen • aangrijpen koppelkansen met verkeer en verduurzaming

5. Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan • Verhuisbewegingen van ouderen zorgen voor de langste verhuisketens • Ouderen zijn alleen honkvast. Hoe ouder huishoudens worden, hoe minder verhuisgeneigd ze zijn • Ondersteuningsvraag is anders, maatwerk is nodig • Zet pakket van doorstroommaatregelen in, in huur en koop

6. Koppel monitoring aan doelbereik • Voortgang op eigen geformuleerde doelen is nu niet te testen • Scherp woningbouwmonitor aan zodat deze beter aansluit op de doelen uit het woonbeleid (inzicht in locatie, prijssegment, type en omvang woningen bijvoorbeeld) • Monitor resultaten bestaande voorraad beter: vindt fragmentarisch plaats • Inzicht is nodig om te kunnen bijsturen

Vragen?

Contact opnemen? Maartje Lucassen 06 52 56 79 68 m.lucassen@stec.nl www.stec.nl