[24.19762] bijlage 2 Addendum Visie Buitengebied 2.0: Toevoegen woningen buitengebied

Addendum op Visie Buitengebied 2.0 Toevoegen woningen in het buitengebied Het toevoegen van woningen in het buitengebied is niet zonder meer mogelijk. Hiervoor zijn in provinciaal en gemeentelijk beleid voorwaarden gesteld. Inmiddels zijn de provinciale mogelijkheden voor het toevoegen van woningen in het buitengebied verbreed. Dit geeft aanleiding om ook het gemeentelijk beleid te herzien. Toepassingsbereik De Visie Buitengebied 2.0 is van toepassing op het plangebied van bestemmingsplan Buitengebied 2017. Een deel van het bestemmingsplan Buitengebied 2017 ligt in ‘Stedelijk gebied’ op basis van de Omgevingsverordening van de provincie. Wanneer het bouwplan binnen ‘Stedelijk gebied’ ligt is maatwerk noodzakelijk. Onderstaande voorwaarden gelden voor zover het bouwplan gelegen is binnen ‘Landelijk gebied’, en zijn aanvullend op wat eerder in de Visie Buitengebied 2.0 is beschreven over wonen. Voor alle gevallen geldt dat de ruimtelijke kwaliteit leidend is. Verder dient altijd onderbouwd te worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Als blijkt dat er milieutechnische belemmeringen zijn, kan geen medewerking verleend worden aan een verzoek.

Categorieën reguliere woningen en vereiste tegenprestatie In het buitengebied van de gemeente Eersel zijn de volgende categorieën woningen te onderscheiden, waarbij we aansluiten op het provinciaal beleid zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en Beleidsregel Omgevingsrecht Noord-Brabant: Categorie

Type

A

Vrijstaande woningen en grote twee-onder-een kapwoningen (per woning) Meerdere woningen in één bouwmassa

B

C D E

Standplaats van een woonwagen Al dan niet tijdelijk tiny house (maximaal 150 m3) Realisatie van een of meerdere wooneenheden in karakteristieke bebouwing2

Vereiste tegenprestatie omgevingskwaliteit1 €125.000,- per wooneenheid €125.000,- per 1.000 m3 bouwvolume. Per 200 m3 uitbreiding geldt een extra inspanning van €25.000,€20.000,- per standplaats €20.000,- per tiny house €62.500,- per toe te voegen wooneenheid

Tegenprestatie Voor het berekenen van de omgevingskwaliteit wordt de rekenmodule van de provincie gebruikt. De fysieke tegenprestatie kan in gemeente Eersel bestaan uit: 1) Sloop van bedrijfsgebouwen of kassen 2) Sloop van voorzieningen, niet zijnde teeltondersteunende voorzieningen 3) Intrekken van N-emissie 4) Afwaarderen van gronden ten behoeve van natuur 5) Toevoegen van landschapselementen (exclusief de afwaardering van gronden daarvoor) 6) Herstel van cultuurhistorische waarden

1

Als de titel wordt aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte, geldt voor categorie a de tegenprestatie excl btw, en bij categorie b tot en met e, de tegenprestatie inclusief btw 2 Interpretatie in gemeente Eersel: aangewezen cultuurhistorisch waardevolle panden, niet zijnde rijksmonument, gemeentelijk monument of gelegen binnen een provinciaal cultuurhistorisch waardevolle zone 24.19762 Pagina 1 van 5

7) Onderhoud en beheer (voor een periode van maximaal zes jaar) van aan te leggen beplanting en ontwikkeling van natuur 8) Meerkosten voor de aanvoer van zand 9) Meerkosten voor het afvoeren van asbest 10) Afdracht in een gemeentelijk fonds gericht op realiseren van omgevingskwaliteit 11) Aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen We vinden het belangrijk dat bij rode ontwikkelingen koppelingen worden gemaakt met lokale kwaliteitsverbetering in gemeente Eersel. In de praktijk is dit niet altijd eenvoudig. Afhankelijk van de categorie woning stellen we voorwaarden aan de vereiste tegenprestatie in omgevingskwaliteit om medewerking te verlenen. Op deze manier proberen we kleinere, betaalbare woningen te stimuleren, en grote dure woningen te ontmoedigen. Hierna wordt per categorie aangegeven welke (fysieke) tegenprestatie we vragen. Grote vrijstaande woningen en grote twee-onder-een kapwoningen (categorie A) De traditionele Ruimte voor Ruimte woningen van 1.000 m 3 zijn niet het type woning waar onze gemeente behoefte aan heeft in haar woningvoorraad. Bovendien zijn er al bovengemiddeld veel Ruimte voor Ruimte woningen in het buitengebied van gemeente Eersel gerealiseerd. Vandaar dat alleen medewerking wordt verleend aan het toevoegen van een Ruimte voor Ruimte woning op het moment dat er een koppeling is met het oplossen van een probleemlocatie.

Er zullen dus combinaties tussen partijen met geschikte locaties en een stoppende veehouderij moeten ontstaan. Op deze manier ontstaat binnen de gemeentegrenzen een kwaliteitsverbetering, en wordt niet onnodig bebouwing toegevoegd aan het buitengebied terwijl lokaal geen sprake is van een kwaliteitsverbetering. Voorwaarden categorie A woningen: - Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering door initiatiefnemer - Er moet ten minste sprake zijn van een afname van bebouwing door het oplossen van een probleemlocatie ( > 120% van toename bebouwing slopen, waarbij 500 m2 sloop per toe te voegen woning het absolute minimum is) - Wanneer initiatiefnemer zelf beschikt over een agrarisch bouwvlak, maar er onvoldoende sloopmeters zijn, is dit maatwerk. Wel moet de volledige tegenprestatie fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden - Volledige tegenprestatie (100% = €125.000,- per woning) moet binnen gemeente Eersel plaatsvinden - Alleen in bebouwingsconcentraties - Er worden geen (rest)titels aangeschaft

24.19762 Pagina 2 van 5

Meerdere wooneenheden in één bouwmassa (categorie B) Om te voorkomen dat het buitengebied verder versteent vragen we een fysieke kwaliteitsverbetering voor het toevoegen van woningen in het buitengebied. Vandaar dat we minimaal een afname van bebouwing vragen van 120% van de nieuw toe te voegen bebouwing. Op deze manier ontstaat een koppelkans tussen de afname van bebouwing en het toevoegen van woningen. Kleinere wooneenheden in een bouwvolume van 1.000 m 3 zijn beter passend binnen de woonvoorraad van de gemeente. Om dit te stimuleren, vragen we minder fysieke tegenprestatie dan bij de grote Ruimte voor Ruimte woningen. Voorwaarden categorie B woningen: - Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering door initiatiefnemer - Er moet ten minste sprake zijn van een afname van bebouwing door het oplossen van een probleemlocatie (>120% van toename bebouwing slopen, waarbij 500 m2 sloop het absolute minimum is) - Wanneer initiatiefnemer zelf beschikt over een agrarisch bouwvlak, maar er onvoldoende sloopmeters zijn is dit maatwerk.

Wel moet 75% van de vereiste tegenprestatie fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden - Tenminste 75% van de vereiste fysieke tegenprestatie voor het toevoegen van woningen moet fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden - Bij aantoonbare maatschappelijke meerwaarde is dit maatwerk - Het resterende bedrag moet in het gemeentelijk fonds kwaliteitsverbetering gestort worden. - Alleen in bebouwingsconcentraties - De bouwmassa waar medewerking aan wordt verleend is het absolute maximum. Mogelijkheden om (vergunningsvrij) uit te breiden worden ingeperkt - Maximaal 4 woningen in één pand - Bij meerdere wooneenheden in één pand geldt een maximum van 300 m² aan bijbehorende bouwwerken per 1.000 m³ woonvolume Standplaats voor woonwagens (categorie C) We verlenen geen medewerking aan het toevoegen van standplaatsen voor woonwagens in het buitengebied, behoudens de daarvoor aangewezen standplaatsen. Tiny houses (categorie D) Het is vaak lastig om een fysieke tegenprestatie voor tiny houses te leveren. Daarom is in dit geval een storting in het gemeentelijk fonds (ter waarde van de vereiste tegenprestatie) ook voorstelbaar om medewerking te verlenen. Het geld wordt dan gebruikt voor kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Eersel. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is het wenselijk om minimaal 2 tiny houses op een locatie toe te staan.

Dit heeft ook een positief effect op sociale controle en veiligheid. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen vragen we bij verzoeken voor tiny houses een compleet inrichtingsplan waar in wordt gegaan op de situering en omvang van bebouwing, groen, waterberging en parkeren. Het kan nodig zijn om hier ook de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen in te perken om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. Voor situering van de woningen kunnen de regels uit het bestemmingsplan aangehouden worden, ook voor de onderlinge afstanden tussen de woningen.

24.19762 Pagina 3 van 5

Er wordt alleen medewerking verleend op geschikte locaties in bebouwingsconcentraties en op bestaande bouwpercelen binnen dorpsovergangsgebied. Dit om de ruimtelijke en functionele samenhang te borgen. Voorwaarden categorie D woningen: - De vereiste tegenprestatie kan fysiek plaatsvinden, of door een storting in het gemeentelijk fonds - Er moeten minimaal 2 tiny houses per locatie komen - Het inrichtingsplan moet uitspraken doen over de situering van de woningen, parkeerplaatsen, groen, waterberging en positionering en omvang van bijgebouwen. De mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen worden beperkt in het plan - De woning heeft een absolute maximale inhoud van 150 m 3. Mogelijkheden voor (vergunningsvrij) uitbreiden worden ingeperkt - Alleen in bebouwingsconcentraties en op bestaande bouwpercelen binnen dorpsovergangsgebied wordt medewerking verleend Splitsen van karakteristieke bebouwing (categorie E) In het Omgevingsplan zijn panden met cultuurhistorische waarden aangeduid. Deze zijn op basis van de redengevende beschrijvingen door het Monumentenhuis Brabant aangewezen. Wanneer deze panden gelegen zijn binnen provinciaal cultuurhistorisch waardevol vlak, of wanneer de panden aangewezen rijks- of gemeentelijke monumenten zijn, gelden provinciale regels voor het splitsen van cultuurhistorische panden.

Als dit niet het geval is, kan op basis van splitsen van karakteristieke bebouwing medewerking worden verleend aan het splitsen van het pand. De meerwaarde zit dan ten minste in het herstellen van cultuurhistorisch waardevolle elementen. Het kan zijn dat niet alle cultuurhistorisch waardevolle panden in het buitengebied van Eersel zijn aangeduid. Bij aantoonbare cultuurhistorische waarden en akkoord bevonden door bijvoorbeeld het Monumentenhuis Brabant of ODZOB kan maatwerk medewerking worden verleend. Deze instanties adviseren gemeenten over het toekennen van cultuurhistorische waarden aan panden. Voorwaarden categorie E woningen: - Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering - De tegenprestatie moet minstens het herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken bevatten. Inpassingsplan moet door gemeentelijke adviescommissie worden goedgekeurd. - Alleen bij gebouwen met de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ in Omgevingsplan, en mits aangetoond wordt door waarde stellend onderzoek. - Indien een pand niet is aangeduid maar wel sprake is van aantoonbare cultuurhistorische waarden door een erkend cultuurhistorisch onderzoeksbureau, en akkoord bevonden door bevoegd gezag, kan maatwerk medewerking worden verleend.

- Bij panden met de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ die gelegen zijn binnen een provinciaal cultuurhistorisch waardevol vlak, of die een rijks- of gemeentelijk monument zijn, gelden provinciale regels voor het splitsen van cultuurhistorische panden. Landgoedwoningen We verlenen alleen medewerking aan initiatieven op locaties waar nog natuurambities liggen. Middels de landgoedregeling willen we de realisatie van natuur op deze locaties versnellen. Indien mogelijk zoeken we bij landgoedontwikkelingen ook de koppeling met het saneren van probleemlocaties. Als de koppeling met het saneren van een probleemlocatie niet mogelijk is, moet er sprake zijn van extra meerwaarde vergelijkbaar met het oplossen van een probleemlocatie. De toegestane functies op landgoederen zijn altijd maatwerk.

24.19762 Pagina 4 van 5

Collectieve woonvormen We staan als gemeente open voor nieuwe vormen van wonen. Gedacht kan worden aan ecologisch wonen, collectieve woonvormen en dergelijke. Omdat het hier om nieuwe vormen van woningbouw gaat betreft dit maatwerk waarbij een integrale afweging plaatsvindt. Op basis van provinciaal beleid is het niet zonder meer mogelijk om nieuwe vormen van wonen in het buitengebied toe te staan. Er moet sprake zijn van een gebiedsgerichte meerwaardebenadering en nieuwe collectieve woonvormen kunnen enkel worden gerealiseerd op bestaande bouwpercelen in landelijk gebied. De locatie moet ruimtelijk aanvaardbaar zijn voor de nieuwe functie. Belangrijk is dat de collectiviteit geborgd wordt in het plan. We zien het meest kans in het koppelen van het oplossen van een probleemlocatie aan een kleinschalige woonvorm die beheerd wordt door een stichting of vereniging. Dit om ook de collectiviteit toekomstbestendig te borgen en behouden. Collectieve woonvormen zijn altijd maatwerk.

Collectieve woonvormen: - Collectiviteit moet geborgd worden door een coöperatie, stichting of vereniging - Het moet gaan om sociale of middeldure huur - De doelgroep en collectiviteit moet geborgd worden in het plan - Er moet sprake zijn van fysieke meerwaarde op locatie of in de omgeving, en sociale innovatie - Er wordt alleen medewerking verleend op bestaande bouwpercelen in landelijk gebied op ruimtelijk aanvaardbare locaties Aantal woningen Op het moment dat er meer dan 4 woningen gerealiseerd worden, is er altijd sprake van maatwerk. Op ruimtelijk aanvaardbare locaties kan medewerking worden verleend aan woonontwikkelingen volgens de principes van erfwonen. Er kunnen meerdere wooneenheden in een volume gerealiseerd worden. In het kader hieronder zijn deze principes toegelicht. De ruimtelijke ontwikkeling gaat altijd samen met landschapsontwikkeling. Er wordt alleen medewerking verleend bij voldoende aantoonbare omgevingskwaliteit.

24.19762 Pagina 5 van 5