[24.04568] bijlage 1 memo toevoegen woningen buitengebied

*24.04568*

MEMO Aan:

Gemeenteraad van Eersel

Van:

het college van burgemeester en wethouders

Datum:

18 oktober 2024

Betreft:

toevoegen woningen buitengebied

Corsanr.: 24.04568

Provinciaal beleid In 2022 is de traditionele Ruimte voor Ruimte regeling van de provincie herzien. De traditionele Ruimte voor Ruimte regeling blijft bestaan om de reeds gegenereerde titels te kunnen verkopen en in te zetten voor woningbouw. Daarnaast biedt de nieuwe beleidsregel de mogelijkheid om op basis van fysieke kwaliteitsverbetering verschillende type woningen te realiseren. Deze worden hieronder uiteengezet: Categorie

Type

A

Vrijstaande woningen en grote twee-onder-een kapwoningen (per woning)1 Meerdere woningen in één bouwmassa

B

C D E

Standplaats van een woonwagen Al dan niet tijdelijk tiny house (maximaal 150 m 3) Realisatie van een of meerdere wooneenheden in karakteristieke bebouwing

Vereiste tegenprestatie omgevingskwaliteit €125.000,- per wooneenheid €125.000,- per 1.000 m3 bouwvolume. Per 200 m3 uitbreiding geldt een extra inspanning van €25.000,€20.000,- per standplaats €20.000,- per tiny house €62.500,- per toe te voegen wooneenheid

Voor de tegenprestatie gebruikt de provincie een rekenmodule. De tegenprestatie kan bestaan uit: 1) Sloop van bedrijfsgebouwen of kassen 2) Sloop van voorzieningen, niet zijnde teeltondersteunende voorzieningen 3) Intrekken van N-emissie 4) Afwaarderen van gronden ten behoeve van natuur 5) Toevoegen van landschapselementen (exclusief de afwaardering van gronden daarvoor) 6) Herstel van cultuurhistorische waarden 7) Kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplanting en natuurontwikkeling 8) Meerkosten voor de aanvoer van zand 9) Meerkosten voor het afvoeren van asbest 10) Afdracht in een gemeentelijk fonds gericht op realiseren van omgevingskwaliteit 11) Aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen Dit betekent dat op basis van provinciaal beleid niet per se meer een intensieve veehouderij gesaneerd moet worden, maar dat er meer mogelijkheden zijn om de vereiste tegenprestatie te behalen. Het toevoegen van een woning hoeft dan ook niet meer per definitie een grote Ruimte voor Ruimte villa van 1.000 m 3 te zijn. Ook blijft de mogelijkheid om maatwerktitels of resttitels

1 Voormalige Ruimte voor Ruimte regeling waarbij 1.000 m 2 IV gesloopt, en 3.500 kg emissierechten ingeleverd moesten worden in ruil voor een Ruimte voor Ruimte certificaat

24.04568

(wanneer het vereiste bedrag niet behaald wordt) aan te kopen bij de ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte.

Gemeentelijk beleid (Visie Buitengebied 2.0) Het gemeentelijk beleid waarin voorwaarden voor het toevoegen van woningen in het buitengebied zijn omschreven is de Visie Buitengebied 2.0. Deze is in november 2021 vastgesteld. Omdat toen bij gemeenten bekend was dat de traditionele ruimte voor ruimte regeling van de provincie herzien werd, is vooruitlopend op de nieuwe maatwerkregeling van de provincie een categorie ‘meerwaardetraject’ toegevoegd. Verder wordt het toevoegen van woningen in de volgende categorieën onderscheiden: - Ruimte voor Ruimte - Meerwaardetraject - Landgoedontwikkeling - Splitsing van cultuurhistorisch waardevolle panden - Tijdelijke huisvesting - Nieuwe woonvormen - Tiny houses - Omschakelen van bedrijfswoning naar burgerwoning In onderstaande tabel is een overzicht van het huidig gemeentelijk beleid en het voorgestelde addendum toegevoegd. Overige categorieën wonen behoeven geen aanpassing.

2 24.04568

*24.04568*

Huidig beleid (Visie Buitengebied 2.0)

Categorie A (grote vrijstaande / grote twee-onder-een kap woning van 1.000 m3) = voormalige Ruimte voor Ruimte regeling

1) dit direct toepasbaar is wanneer een intensieve veehouderij wordt beëindigd (titel wordt gegenereerd) 2) bij het saneren van een niet intensieve veehouderij (+ aankoop van titel bij ORR2) of 3) bij beëindiging van probleemlocatie (+ aankoop titel bij ORR). 4) Meerwaardebenaderin g waarbij fysieke kwaliteitsverbetering ter waarde van €125.000,- plaats moet vinden. Dit kan door saneren van (agrarische) bedrijfsbebouwing of de aanleg van natuur.3

Vereiste tegenprestatie in Omgevingskwali teit vanuit provinciale regels €125.000,- per woning

Voorgesteld beleid in addendum

-

-

-

Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering door initiatiefnemer Er moet ten minste sprake zijn van een afname van bebouwing door het oplossen van een probleemlocatie ( > 120% van toename bebouwing slopen, waarbij 500 m 2 sloop per toe te voegen woning het absolute minimum is) Wanneer er wel sprake is van een agrarisch bouwvlak, maar er onvoldoende sloopmeters zijn, is dit maatwerk. Wel moet nog steeds de volledige tegenprestatie fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden Volledige tegenprestatie (100% = €125.000,- per woning) moet binnen gemeente Eersel plaatsvinden Alleen in bebouwingsconcentraties Er worden geen (rest)titels aangeschaft

2 Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte is de partij die namens de provincie titels genereert door het saneren van IV, en vervolgens op de markt verhandelt.

Als alle titels verhandeld zijn, dan eindigt de ORR 3 Dit is vooruitlopend op de nieuwe maatwerkregeling van de provincie opgenomen in de Visie Buitengebied 2.0 24.04568

Categorie B (meerdere wooneenheden in 1.000 m3)

NVT

€125.000,- per 1.000 m3. Per 200 m3 uitbreiding geldt een extra inspanning van €25.000,-

-

-

-

-

-

Categorie C (standplaats woonwagens) Categorie D (tiny houses)

NVT

€20.000,- per standplaats

NVT

€20.000,- per tiny house (zowel tijdelijk als permanent)

Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering door initiatiefnemer Er moet ten minste sprake zijn van een afname van bebouwing door het oplossen van een probleemlocatie (>120% van toename bebouwing slopen, waarbij 500 m 2 sloop het absolute minimum is) Wanneer er wel sprake is van een agrarisch bouwvlak, maar er onvoldoende sloopmeters zijn, is dit maatwerk. Wel moet 75% van de vereiste tegenprestatie fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden Tenminste 75% van de vereiste fysieke tegenprestatie voor het toevoegen van woningen moet fysiek binnen gemeente Eersel plaatsvinden Bij aantoonbare maatschappelijke meerwaarde is dit maatwerk Het resterende bedrag moet in het gemeentelijk fonds kwaliteitsverbetering gestort worden. Alleen in bebouwingsconcentraties De bouwmassa waar medewerking aan wordt verleend is het absolute maximum. Mogelijkheden om (vergunningsvrij) uit te breiden worden ingeperkt Maximaal 4 woningen in één pand Bij meerdere wooneenheden in één pand geldt een maximum van 300 m² aan bijbehorende bouwwerken per 1.000 m³ woonvolume

Geen medewerking verlenen aan nieuwe verzoeken

-

-

De vereiste tegenprestatie kan fysiek plaatsvinden, of door een storting in het gemeentelijk fonds Er moeten minimaal 2 tiny houses per locatie komen Het inrichtingsplan moet uitspraken doen over de situering van de woningen, parkeerplaatsen en positionering en omvang van bijgebouwen. De mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen worden beperkt in het plan De woning heeft een absolute maximale inhoud van 150 m 3.

4 24.04568

Mogelijkheden voor (vergunningsvrij) uitbreiden worden ingeperkt Alleen in bebouwingsconcentraties en op bestaande bouwpercelen binnen dorpsovergangsgebied wordt medewerking verleend

-

Categorie E (splitsen karakteristieke bebouwing)

Splitsen van cultuurhistorisch waardevolle panden is mogelijk voor zover aangeduid en passend binnen de voorwaarden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2017

€62.500,- per toe te voegen wooneenheid

-

-

-

-

Landgoedontwikkeling

Een landgoedontwikkeling is mogelijk binnen de volgende gebieden met de aanduiding groenblauwe mantel: beekdal, bos en natuur, en recreatieve schakelzone. En wenselijk binnen: agrarisch overgangsgebied en dorpsovergangsgebied met groenblauwe waarden.

NVT

-

-

Er moet sprake zijn van fysieke kwaliteitsverbetering De tegenprestatie moet minstens het herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken bevatten. Inpassingsplan door gemeentelijke adviescommissie goedgekeurd. Alleen bij gebouwen met de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ in Omgevingsplan, en mits aangetoond wordt door waarde stellend onderzoek. Bij aantoonbare cultuurhistorische waarden door een erkend cultuurhistorisch onderzoeksbureau, en akkoord bevonden door bevoegd gezag, kan maatwerk medewerking worden verleend. Bij panden met de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ die gelegen zijn binnen een provinciaal cultuurhistorisch waardevol vlak, of die een rijks- of gemeentelijk monument zijn, gelden provinciale regels voor het splitsen van cultuurhistorische panden. Alleen op locaties waar nog natuurambities liggen Indien mogelijk koppeling maken met het saneren van probleemlocaties. Als dit niet mogelijk is vragen we extra meerwaarde vergelijkbaar met het saneren van een probleemlocatie; Toegestane functies op landgoederen zijn altijd maatwerk

5 24.04568

Collectieve woonvormen

Omdat het hier om nieuwe vormen van woningbouw gaat betreft dit maatwerk waarbij een integrale afweging plaatsvindt. Op basis van provinciaal beleid is het niet zonder meer mogelijk om nieuwe vormen van wonen in het buitengebied toe te staan. Er moet sprake zijn van een gebiedsgerichte meerwaardebenadering en nieuwe collectieve woonvormen kunnen enkel worden gerealiseerd op bestaande bouwpercelen in landelijk gebied.

NVT

-

Collectiviteit moet geborgd worden door een coöperatie, stichting of vereniging Het moet gaan om sociale of middeldure huurwoningen De doelgroep en collectiviteit moet geborgd worden in het plan Er moet sprake zijn van fysieke meerwaarde op locatie of in de omgeving, en sociale innovatie Er wordt alleen medewerking verleend op bestaande bouwpercelen in landelijk gebied, op daarvoor geschikte locaties

Bij nieuwe ontwikkelingen is ruimtelijke kwaliteit altijd leidend. Als blijkt dat een initiatief milieutechnisch niet haalbaar is kan geen medewerking worden verleend aan het verzoek.

6 24.04568