[22ik.1179] - Bijlage 3 - Geanonimiseerde zienswijze 2

$rilililtiltiltffiililffiltff

GEMEENTE EERSEL

22ik1179

2 7 JULI 2022 rlí

PERSOONLIJK AFGEGEVEX OP GEMEEIiITEHUIS Gemeente Eersel

AAN DE GEMEENÏERAAD Postbus 12

5520M EËRSEL

Datum

Onszaaknummer

27 iuÍ24?2

R220/}53287

Onderwerp

Uwkenmefu

zienswijze beslemmingsplan Buitengebied, herziening Hoek 8

Geachte Gemeenteraad, De

Hoek 12, 5525 AA in DUIZEL vÍoeg ons om juÍdische hulp.

Namens mijn cliènt dien ik met deze een zienswijze in t.a.v. het oniwerpbestemmingsplan Zienswijze inzake NL.|MRO.0770.BPBhoek8duizelfi)9G.ONTw Datum besluit 29 maad 2022 Aanvraag voor het wijzigen bestemmingsplan; Buitengebied, herziening Hoek 8 Duizel Locatie Hoek I en ongenummerd in Duizel Kadaslraal Ëersel, sectie/nummer(s): H965, H964, H1U\ H1343 en H1344 1.1 Beschrijving van het plan Dit bestemmingsplan is opgesteld voor heziening van het bestemmingsplan voor het plangebied gelegen aan Hoek 8 en ong. in Duizel. De initiatieÍnemer van deze herbestemmang is de eigenaar van de gronden in het plangebied. Íle initiatieÍnemer is voomemens de agrerische bedrijÍsvoering aan Hoek 8 te staken en dJe

agrarische bedrijfsbetemming te wijzigen naar €cn woonbcstemming. Met deze herbestemming wordt de bedrijÍswoning aan Hoek I hcrÈcstamd naar een woonbestemming en wordt een omvang van maximaal 250 mt toegestaan voor bijgebouwen bij deze woning.

ln samenhang met saneÍing van dezE agrarische bedrijÍsbcstemming binnen de bebouwingsconcentratie 'D,e Hoef worden twee woningen aan Hoek ong. gerealiseerd aansluitend bij de woningbouwuitbreiding'Duizel-Noord fase 2'. Tevens vindt natuurontwikkeling aan direct aansluibnd aan de Kleine Beerze plaats. Rekeningnumrner (IBAN) NLí 1 RABO O1O1 0506 74 Kvk 41 038 57'l Apeldmm

Verwlgq&bdefvan

BesÍemdvopr

27 juti2022

&l&numner 2

Deze ontwikkeling heeft betrekking op drie planlocaties die nabij elkaar gelegen zijn, hiema gezamenlijk ook het plangebied genoemd. Het plangebied bestaat uit de planlocatie aan Hoek I en twee planlocaties aan Hoek ong. Binnen de planlocatie'Hoek 8' is de te saneÍen veehouderij gelegen De planlocatie'Hoek ong. Duizel-Noord' betrefl de localie waar lwee woningen worden gerealiseerd. De planlocatie aan'Hoek ong. Kleine Beeze' betrefi de locatie waarin samen met de ontwikkelingen op de andere planlocaties nieute natuur wordl gerealiseerd.

Op 20 april 2021 heeft het college van burgermeester en wethoudcrs van dc gemeente Eersel beslogn in principe medewerking te verlenen aan de yooÍgenomen herontwikkeling. ln deze toelbtrting is aangetoond dat de herbestemming pasl binnen de gestelde voorwaarden, het beleidskader en dat met deze heóestemming sprake is van een goede ruimtelijke ordenirg. Opmed<ingen / bezwarcn van de zijde van cliënt: 1. Í)e agrarisc*re bedrijfsvoering aan Hoek 8 heefi geen geldige milieweÍgunning. Er lmpt een aanvraag v(x,Í een omgevingsvergunning mel de volgende ac{iviteit:

Eeperkte milieutoets l.c.m. vormvrije mcr-beoordeling Vw de vwgenomen w,izgiíV en uihrciding van de veelpu&rij aan ttuk I te Duizel met 198 dierytaatvn var vrcuwelijk jmgvee lroefi geen milieuefrechapport te woden qgesteld. Dit betrefi zaaknummer EER-2021 -0440/EËR-2021 {455. Men kan geen bedriff slaken wat niet in het bezit is van een geldige milieuvergunning om iegelijkertijd hiervooÍ ter compensatie als nieuwe extra bouwkavels te vergunnen. Het bebeft zells 2 zeer ruime bor.mtavels en de lransitie van een bedrijfswoning naar een partio;liere woning met een bovenmatig grmt bijgebouw" De uitkomsten van deze revisie aanvraag c.q- beavaarprocedure zijn immers nog onganris. Cliènt is van mening dat in de eerste plaats de milieuvergunning geheel op orde moet zirn alvorens verdere stappen worden gezet. Uit de stukken komt naar voren dat door de gemeente nu zelf wordt bevestigd dat het ondeóavige

bedriÍ heefr deelgenomen aan de stoppersregeling in 2020. Sinds 1 januari 2013 moeten intensieve veehouderijen voldoen aan het Besluit emissiearme huisvesting. ln dit besluit zijn de maximale emissiewaarden voor ammoniak opgenomenPluimvee en varkenshouderijen die deelnamen aan de stoppersregeling van het AcÍieplan Ammoniak. hoefden hun stallen niet aan te passen aan de besluithuisvesting. Wel dienden zij vanaÍ 1 januari 20í3 met andere maatregelen een even grote emissiereductie realiseren als wanneer emissiearme staÍsystemen zouden worden toegepast om aan het Besluil emissiearme huisvesling te voldoen. In dit verband is het opvallend, hetgeen cliënt in zijn vermoeden sterl$ dat de luchtwassers die

in de voomoemde revisievergunning zijn ingctekend in dc pnktijk niet aanwezig zijn. Í)e laaBte kecr dat er varkens in de stal gehuisvest waren was in 2O17. Met deze regeling kregen ondememers verder, die binnen afzienbare tijd met het bedriif wilden stoppen, de mogelijkheid om hun bedrijÍ nog enkele jaren voort te zetten. De stoppersregeling is per 1 januari 2020 geèindigd. lndien men stopte, dan moest daar een milieumelding van gedaan worden bij de gemeente. Als men van de stoppersregeling gebruikmaakt, was de kans groot dat men onder het Activiteitenbesluit milieubeheer viel. Dat betekende dat als men een milieurelevante acliviteil

VeruoB op de brief van

8asÍeÍrd voor

27 iu[2a22

Bladnummer

3

beëindigde, men dit altijd moest melden bíj de gemeenle- Het houden van dieren is namelijk een milieurelevante activiteit. Het is dus verplicht om een melding te doen als de stallen leeg komen te staan. Dit is ook verplicht als een deel van het bedrijf, biivoorbeeld een melkveetak of een nevenactiviteit, blijfi voortbestiaan. De melding moest uiterlijk 4 weken voor hel treèindigen zijn gedaan. Had men een omgevingsvergunning? Dan moest men de gemeente verzoeken de omgevingsvergunning in te trekken. Een andere mogelijk is dat hel bedrijf subsidie heefi ontvangen. Varkenshouders die wilden stoppen, konden zich eveneens opgeven voor de Subsidieregeling sanering varkenshoudeÍij (SRV)Deelnemers aan de stoppersregeling konden niet meedoen aan de SRV en ontvingen dan ook geen vergoeding voor het waardeverlies of de sloop van de stallen. Wel konden deze bedrijven de varkensrechten verkopen. De regeling sanering varkenshouderijen in het conentratiegebied Zuíd of Oosl omvatte Dan kon men subsidie aanvÍagen als men slople met het bedÍiÍ. Bron hÍps /Ánww rvo.nllsubsidiesfinancreringl sanering-varkenshouderijen#subsidiebedrag . Daarmee zan de vergunning voor wat betreft het houden van varkens automaliscfi zijn komen le vervallen. Hetrij via de sloppersregeling dan wel via de SRV. 2. De compensatie voor het staken van het bedrijf is naar de mening van diènt bijzonder ruímhartig.

Deze bestaat uit: a.2zeer ruime bouwkavels b. de transitie van êen bedrijfswoning naar een particuliere woning en, c. een bovenmatig groot bijgebouw ter grootte van 2í) m2 De vraag is oÍ hier sowieso geen marimum voor geldt? Opmerkingen / bealaren: Cliênt is van mening dat de compensatie bovenmatig groot is. Ook hier speelt mee dal de vergunning welke ingeleverd wordt niet onhenoepelijk en dan ook nog in procedure is. Ook de LIR berekeníng is onjuist. Zie ook bezwaarpunt 1 en 12. 3. Oe initiatiehemer is vq)memens de agrarisc*re bedrijfsvoering aan Hoek I te staken. Ec*rter de landbouwgronden blijven in eigendom. Daarmee is de vraag wat men hiermee gaat doen. Momenleel vindt hier akkeóotrw op plaats. Dit werpt het vermoeden op dat vanuit de huidige bedrijfswoning (Hoek I / Eersel H 964 / 965 een akkeóourrrbedrijl al dan niet beroepsmatig, wordt voortgezet. TemeeÍ daar er een bijzonder groot bijgebouw ter grootte van 250 m2 wordt beoogd. De plannen geven ook niet expliciet weer in hoeveÍre de landbouwwerttuigenstalling gesloopt zal gaan worden dan wel in hoevene er een nieuwe landbotrwwerktuigenstalling wordt gerealiseerd. Cliënt is van menÍng dat ook de landbouwurerktuigensialling gesloopt moet gaan worden en er geen nieuwe landbouurwerktuigenstalling terug mag komen daar er anders een akkerbouwbedrijÍ ontètaat, wat eveneens onderhevig is aan een geldende milieuvergunning.

Bovendien is er dan ook geen sprake van een transitie naaÍ een parliatliere woning.

4. Het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Z)17 zegt in geval van bijgebouwen; Toegestaan wodt de bestaande oppewlakof een maximum van l5O mr. Deze oppewlaWe is atuomstig uit de regelgeving voor vergunningvrij bouwen en vergelijkbaar met de rcgets in de komplannen. Bron: https://www ruimtelijkeplannen. nl/webrool

Vetw@ op

b briei van

Bestemd vow

27 juli2022

Eladnummer

4

transform/NL.lMRO.0770.BPB201 70049-VAS1/pt-NL lMRO.0770.BPB201 70049VASl.xml#Nl.IMRO.PT s1 070 Dit sóept een recfrtsongelijkheid jegens anderen. Daarmee is een bijgebouw van 25O m'veÍgunnen niet reëel en niet op zijn plaais. Bovendien geldt dat er op perceel H 965 reeds een gaÍage en carport is gerealiseerd met een totale oppervlakte van 130 m2. Daarmee is het extra vergunnen van 250m2 dan ook helemaal buitensporig, zo meent cliënt. 5. De naluurontwikkeling direct aansluitend aan de Kleine Beeae is en blijff een private kwestie die onderhevig is aan tijd, ontwikkelingen van private overweging. lndien dit als een te realiseren ecologische verbindingszone met aansluitende natuurzone wordt voorgesteld, zou het realistischer zijn dat dit perceel in eigendom bij de lokale overheid komt. 6. Hiertoe ljn klaarblijkelijk ook geen plannen. De opsplitsing van perceel H864 d.d. 2&,O}2A22 vooziet hier juist weer niet in. Ondergretekende is van mening dat deze planlocatie in eigendom van de overheid moet komen dan wel dat de realislische LIR berekening gemaakt moet worden (de kosten van aanplanting opvoeren). Zie ook bea,vaarpunt 2 en 12. 7. Planlocatie Hoek 8 Binnen de locatie aan Hoek I te DuÉet is sprake van een gemengd veehouderijbedriif met melkvee en varkens. ln navolgende tabel zijnde vergunde dieraantallen opgenomen. Gerefereerd wordt naar bezwaarpunt 1 2.3.2 Planlocatie Hoek ong.

Kleine.Beerze De initiatiefrremer is eigenaar van de gronden gelegen aansluitend aan de Kleine Beerze. Deze gronden ziin in het vigerende bestemmingsplan aangeduid als gelegen in een beekdal. Er is hier echter niet echi sprake van een beekdal.

Lfrersc*rrijfl hier het vigerende bestemmingsplan door een kwalificatie uit het bestemmingsplan le ontkracfiten. 3.3.4 Bestemmingsplan'Buitengebied 2017' en'Buitengebied 201 7, eerste heziening' 3.3.4.1 Bebidskader Binnen het plangebied zijn de bestemmingsplannen'Buitengebied 2017' en'Buitengebied 2017, eerste heaiening' de vigerende bestemmingsplannen. Dit is nader toegelicht in paragraaf 1.4 van deze toelichling. 3.3.4.2 Toets Op de planlocatie van de naar burgenroning her te bestemmen bedrijfswoning aan Hoek 8 wordt een nieuw bijgebourr beoogd met een oppervlakte van 250 m2. Binnen een reguliere woonbestemming wordt conÍorm het bestemmingsplan'Buitengebied 2017'in principe 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan, inclusief overkappíngen. Op grond van artikel 24,4.1 wordt in afrrijking daarvan maximaal 250 rn'? toegestaan indien sprake is van sloop van voormalige, legale bedrijbgebouwen elders. Er dient in dat geval sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelÍke inpassing, het woon- en leeÍmilieu van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast en het gebruik mag niet leiden tol extra belemmeringen voor de bedriifsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven. Voldaan wordt aan de voorwaarden vooÍ het toeslaan van maximaal 250 m'?aan bijgebouwen bij de woning aan Hoek 8.

Dit blilkt uit deze toelichting

Vetw@ op

b brief van

Besi]e'nd v@r

27 jufi2A22

Bladnummer

5

Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2017, eerste herziening' brengt hier geen wijzigingen in aan. Binnen de planlocatie aan Hoek 8 kan een omvang van 250 m2 aan bijgebouwen worden toegestaan. Opmerkingen / beailaren 9. Gerefereerd wordl naar beznraarpunlen 2,4 en 12. Op pagina 42 is te lezen; "er wordt een nieuw bijgeboutll geÍealiseerd met een omvang van 250 nf". De vraag is derhalve wat de bestemming van dit gebouur zal zijn en wat is de locatie hiervan?

4.4.2.2 Planlocatie Hoek I De planÍocatie aan Hoek 8 is deels aangeduid als'categorie 3 - gebied met hoge venractrling (historische kemen en linten)' en deels als 'categorie 4 - gebied met hoge verwachting'. Binnen de planlocatie aan Hoek I vindt sloop van een agrarisch bedrijÍ plaats. ln samenhang hiermee wordl een bijgebouÍÍ gebouwd met een maximum omvang van 250 m2. De herbestemmirg van de planlocatie aan Hoek 8 leidt niet tot aanlasling van archeologische waarden. De grond is reeds geroerd door bouw van de bebouwing bij dit bedÍiif. Opmerkingen / bezwaren: 10. De realisalie van een bijgebouw van 250 rn2 is nieuw. Onduidelijk is ook de locatie waar dit exac{ zal komen. Echter indien dil op de locatie van de huidige sleuÍsilo's komt is er wel degelijk sprake van aantasting van archeologische waarden. Een sleufsilo heefr nauwelijks een aanlegdiepte en verstoord daarmee de ondergrond niet. 1 Í. Binnen de planlocalies aan Hoek I en Hoek ong. Kleine Beerze wordt geen geluidgevoelig object toegevoegd. Bínnen de planlocatie aan Hoek 8 wordt de bestaande bedrijfswoning herbestemd naar een woonbeslemming- Binnen de planlocatie aan Hoek ong. Kleine Beeze wordt nieuwe natuur gerealiseerd. Akoestisctt ondezoek wegverkeerslawaai is voor herbestemming van deze planlocaties

niet noodzakelijk. Opmerkingen / bealaren: De realisalie van een bijgebouw van 250 m2 is nieuw. Onduidelijk is de bestemmíng die dit gebouw zal verkrijgen. Daarmee kan akoestisctr ondezoek heel wel noodzakelijk zijn. Gerefereerd wordt naar bezwaarpunt 3. 12. Bijlage Í LIR Berekening Tegenprestatie herbestemming Hoek 8, Hoek ong. Duizel-Noord en Hoek ong. Kleine Beeze. Opmerkingen / bealaren: Er wordt ten aanzien van Hoek is er namelijk al.

I een bestaande houtsingel ingebractrt; dit is geen tegenprestatie, deze

Er wordt verder 20.000 m2 a € 8,í0 / ma zijnde € Í62.000 opgevoerd voor het ontwikkelen tot natuurgebied aansluitend aan de Kleine Beerze. Ecfrter deze grond blijft in eigendom bij Vof VeÈeme. Dit is onjuist en doel de LIR Berekening teniet. Ofrvel men verkoopt de grond aan de lokale overheid en hanteert de waarde tegen € 8,10 / m', wat reeds een compensatie op zich ís, ofrrrel men ricfrt dit perceel in als natuurgebied en brengt sec de kosten van beplanting in zoals dit ook gebeurt bij het westelijk gedeelte van perceel H gê4 wat onlstaal na slmp van de stallen. De gehanteerde € 8,101rn,

Verwlg

q de brietvan

Bestemdvoor

Eladnummer

27 juli2O22

6

is ook niet terug te vanden in de forÍaitaire bedragen genoemd Ín Categorie 3 van de Afsiemmingsnolitie LIR Kempen. Zie bijlage 4. De gehanteerde € 8,10 / m2 is een economische waarde voor landbonwgrond. ln dit veóand wordt nadrukkelijk gewezen op het Íeit dat men suggereert

een legenprestatie van meer dan € 250.007,73 in te brengen. De betreÍfende € 162-000 zijn een bijzonder subslanlieel onderdeel van het totaal, waaÍrÍree de uilkomst c.q- uitgangspunt geheel anders kornl te liggen. ln het verlengde hiervan komt dus ook de bovenmatige compensatie beduidend anders te liggen. Bovendien impliceert dit ook een inconsequente benadering; De 20.0fi) rn2 aansluitend aan de Kleine Beeze uordt wel als tegenprestatie opgevoerd en het westelijk gedeelte van perceel H 9ê4 wat ontstaat na sloop van de slallen niet. Cliënt is van mening dat de LIR berekening onjuisl / onvolledíg is en de voorgestelde € 250.fl)7,73 te hoog is en daaÍÍnee niel de compenserende werking heefr voor hetgeen nu aangevraagd wordt. Zie ook bezwaarpunten 2, 5 en 6. 13. Het uitriót vanaÍ perceel H 929 omvat naar de wesÈijde en groot blikveld over het beekdal van de Kleine Beerze. lndien de 2 woningen op het nieuwe percelen zouden worden gerealiseerd op de peroelen H 1343 en 1344 wordt dit zicht verminderd.

Hierdoor ontstaal planschade. Deze dient nader te worden vastgesteld en uileraard te worden vergoed.

Gonclusie cn verzoek: namens cliènt verzoek ik u om hel voorgaande te betrekken in uw besluitvorming en het bestemmingsplan dan ook niel vasl te slellen nu niet wordt voldaan aan diverse wet en regelgeving zoals hiervoor aangegeven.

Bel of mail mij gerust als u nog yragcn hcbt

u bereikt mij op telefoonnurr"f

Mailen kan naar Ons zaaknummer is

noemen als u belt oÍ mailP l/Vij kunnen u dan sneller helpen. Met vriendelijke groet,

f

\Mlt u dit nummer altiid

AÍstemmingsnotitie

Landschapsinvesteringsregeling De Kempen d.d.24 auguslus 2012

1 van 16

Aanbiding. ln de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant zijn regels vastgelegd die de belangen van de provincie bij ruimtelijke ontwikkelingen moeten beschermen. Met deze regels moet bij de opstelling van besternmingsplannen rekening worden gehouden. ln artikel 2.2. van de Verordening Ruimte wordt verplicht gesteld dat ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied bij moeten dragen aan de veóetering van de kwaliteít van het landschap. Deze zogenaamde landschapsinvesteringsregeling (LlR) is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke ovenregingen toch medewerking kan worden verleend. De verplichting om te kwaliieit te verbeleren komt bovenop de'basis'-verplichting om de zorgen voor de (handhaving) van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, zoals is opgenomen in artikel 2.1 van de Verordening Ruimte. De Verordening Ruimte schrijft niet voor hoe en in welke mate ontwikkelingen aan de kwaliteil van het landschap moeten bijdragen. Nadrukkelijk heeft de provincie zich daarbij op het standpunt gesteld dat de gemeenten dit zelÍ mogen bepalen, zij het dat de provincie wel minimale eisen stelt.

Deze eisen zijn opgenomen in een handreiking, waarin door de provincie wordt geschetst op welke manieren met de eis uit de verordening ruimte kan worden omgegaan en wat het venvachlingsniveau is ten aanzien van de verwachte inspanning. Op grond van de Verordening Ruimte worden investeringen in: 1 de kwaliteit van bodem/water/natuur/landschap/cultuurhistorie; 2- in extensieve recreatieve mogelijkheden beschouwd als investeringen in de kwaliteit van het landschap.

.

Een gemeente kan er voor kiezen om per ontwikkeling te onderbouwen hoe met de LIR wordt omgegaan en per ontwikkeling overleg te hebben met de provincie oÍ met deze onderbouwing kan worden ingestemd. Er kan ook voor worden gekozen om vooraí vast te leggen hoe in het algemeen met de LIR wordt omgegaan, deze algemene omgang aÍ te stemmen met de provincie en vervolgens bestemmingsplannen overeenkomstig deze algemene werkwijze op te stellen. Dit laatste heeft als voordeeldat vooral in het overgrote deelvan de gevallen voor de initiatieÍnemers duidelijk is welke bildrage vanuit de ontwikkeling moet worden gedaan en dat hierover overeenstemming bestaat met de provincie. Daarmee worden onnodige planontwikkelingskosten voorkomen, omdat niet eerst sprake moet zijn van een volledige uitgewerkt plan voordat op dit onderdeel duidelijkheid ontstaat ten aanzien van de haalbaarheid.

De Kempen-gemeenlen vinden het van belang dat de wijze waarop met de LIR wordt omgegaan onderling wordt afgestemd. Er wordt daarbil gestreeÍd naar een zoveel als mogelijk uniÍorme aanpak, waarbij elke gemeente aÍzonderlijk accenten kan leggen. ln deze notitie is concreet gemaakt hoe deze uniÍorme aanpak eruit ziet.

ïoepassingbereik Hel besluit om medewerking te verlenen aan ontwikkelingen in het buitengebied is aÍhankelijk van hel eigen ruimtelifk beleid dat door de gemeenlen wordt gevoerd. Dat betekent dat initiatieven in de eerste plaats aan dit beleid zullen worden getoetst, vooídat wordt toegekomen aan het bepalen van de bijdrage in de kwaliteit van het landschapruimtelijke inpassing en de wijze waarop deze bijdrage kan worden ingezet. Dal medewerking wordt verleend aan de in deze notitie opgenomen ontwikkelingen is daarom allerminst vanzelÍsprekend, omdat deze in strijd kunnen zijn het ruimtelijk beleid zoals dat door gemeenteraden is vastgelegd. lndíen ontwikkelingen wél passen in het beleid en ook ruimtelijUplanologisch inpasbaar blijken, is deze notitie het handval om inhoud te geven aan de gevraagde investering in de kwalileit van het landschap.

2 van 16

1. Reikwijdte rood-met-groen koppeling Elke ruimtelijke ontwikkeling buiten het "bestaand stedelijk gebíed" moet op grond van de Verordening Ruimte gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. ln onderstaand schema' is een op hooÍdlijnen een onderscheidt gemaakt tussen de verschillende soorlen ontwikkelingen die zich in het voor kunnen doen.

Ruimtelijke ont$rikkelingen rood-met-groen koppeling

Hergebrurk op bestaande locatres

]{iêuwe woonlocltiês

AgÍariicho bcdrlrvon

Velvdg- of nóYoÍrÍurctle agrarisch bedrijf

llieure g€Ítlocatie$

tiet-egraÍische Íuncties

Andére Íunctiê

binnen bestaande b€bouwing

llieuwe cornpleren ̀craaticwonlrlgon

UitbÍeiding bestemming

Onttrillcllng oÍ ult!Íoldhg

& VeÍruaming

glsstolnbous

bouwmogeliilíheden

oÍ bestaande bourYmogelijXheid

Aanhg nleuwoen YcrtÍedlng besta.nde

inÍÍastructuuÍ

Deze notitie gaat nadrukkelijk niet over ontwikkelingen die op grond van een geldend bestemmingsplan al mogelijk zijn, al dan niet met gebruikmaking van de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelilkheden. Wel is deze nolitie van toepassing op ontwikkelingen waarvoor hel vigerende bestemmingsplan aan het college de bevoegdheid geeft om tot wijziging van het plan over te gaan. Deze wijzigingplannen worden immers door de Verordening Ruimte beschouwd als 'nieuwe bestemmingsplannen'. Ook gaat deze notitie niet over de kleinschalige ontwikkelingen in het buitengebied die door de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht als vergunningsvrij'oí als 'kruimelgevalleno'worden beschouwd. Elke gemeente kan daarvoor eigen beleid ontwikkelen dat niet aan de provinciale verordening wordt getoetst. Niet alle ontwikkelingen hebben een even grote negatieve impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Bovendien is een onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die echt thuishoren in het buitengebied en ontwikkelingen die dat minder doen, zoals wonen oÍ niet-agrarische bedrijÍsluncties. De impact wordt onder meer bepaald door:

t

Overgenomen uit de provinciale Handreíking

'Besluit omgevingsrecht, bijlage ll, artikel2 en 3 " Besluit omgevingsrecht, bijlage ll, artikel 4

3 van 16

-

de omvang van de ontwikkeling (is daarvoor vergrotang bestemmingsvlak oÍ bouwvlak nodig); is er sprake van nieuw ruimtebeslag oÍ wordt er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing; de aard van de locatie en de omgeving; de aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie) ; betreft het een (traditioneel) gebiedseigen oÍ gebiedsvreemde ontwikkeling; de "gewenstheid" van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens.

Rekening houdend met deze impact op de omgeving worden categorieën van ruimlelijke ontwikkelingen onderscheiden- AÍhankelijk van de impact wordt bepaald hoe invulling wordt gegeven aan artikel2.2.van de Verordening Ruimte (VR).

- Categorie l. - Categorte 2: - Categorie 3:

Buimtellike ontwikkelíngen die ge+n (extn) kwalileitsverbetering van het

land*hap veteisen. RulmteliJke ontuikkellngen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in en goede landschappeliike inpassing Buimtelijke ontwikkelingen waarb,i de basisinspanning voor

lrvalitelbverbetering wordt genormeerd ln euro's (op basis van Íortailalre bedmgen) ln bijlage 1 bijdeze nolitie zijn de ontwikkelingen behorend bij deze categoÍieën concreet benoemd Deze lijst is dynamisch maar geeft op dit moment wel een overzicht van de meest voorkomende ontwikkelingen. Nog niet vermelde ontwikkelingen kunnen aan deze liist worden toegevoegd.

Catqorie l.

Ruímtelíjke ontwikkelingen díe gen (extn) Rwaliteitsverfutering van hel tandschap vereí*n.

Ontwikkelingen die primair kwaliteitsverbetering van hel landschap tot doel of gevolg hebben. Hiertoe behoren alle ontwikkelingen die primair tot doel hebben de Íysieke verbetering van de kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie oÍ van extensieve recreatieve mogelijkheden. Dit betreft niet alleen de aanleg van natuuÍ- en landschapselementen, maar ook van voorzieningen ten behoeve van extensieÍ recreatieÍ medegebruik, zoals de aanleg van wandelpaden. Verder behoren hiertoe ook planologische ontwikkelingerlgebruiksactiviteiten die bijdragen aan hel behoud oÍ heÍstelvan cultuurhistorische waarden, zoals woningsplitsing binnen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Keinxhalige ontwikkelingen die plaatsvinden binnen bestaande eilof binnen de vigerende planologische regeling passende bebouwing. Hiertoe behoren onder meer aan huis gebonden beroepen en bedrijven, huisvesting van seizoensaóeiders en reclasseringsjongeren, bed & breakÍast, (recreatieve) nevenactiviteiten en veórede landbouwactiviteiten voor zover dit alles gerealiseerd wordt binnen de bestaande bebouwing en/oÍ vigerende bouwregeling.

4 van 16

Categorie 2: Ruimtetiike ontwikkelingen waarbij de kwallteilsverbtering van het tandschap wordt vormgegeven door te voonien in een gode landschapplijke inpassíng. Het gaat hierbij om ontwikkelingen die een relatieÍ beperkte invloed op de omgeving hebben en (tradilioneel) als passend binnen en eigen aan het landelijk gebied worden beschouwd. Als deze ontwikkelingen al gepaard gaan met het oprichten van nieuwe bebouwing past deze bebouwing binnen de vigerende bouwmogelijkheden, is hiervoor geen vergroting van bestemmingsvlak oÍ bouwvlak nodig en/of is er geen sprake van een waardevermeerdering van enige omvang. Enkele voorbeelden van veelvoorkomende ruimtelijke ontwikkelingen die tot deze categorie behoren zijn vormverandering van agrarische bouwvlakken, aanleg van minicampings en paardenbakken, omschakeling van de ene agrarische bedrijÍsvorm in een andere en nevenactiviteiten die passen binnen de vigerende bouwmogelijkheden. Van deze ontwikkelingen wordt alleen verlangd dat deze op eigen terrein goed landschappelijk worden ingepast. Landschappelijke inpassing betekent een zodanige vormgeving en inpassing dat deze is aÍgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Landschappelijke inpassing vindt plaats op of aansluitend aan het bouwbloUbestemmingsvlak.

Als al sprake is van aÍdoende bestaande voorzieningen kan daarmee ook worden volstaan. Aan deze vorm van kwaliteitsveóetering worden geen kwanlitatieve normen gekoppeld waaraan voldaan moel worden, maaÍ worden enkele kwalitatieve eisen gesteld: De landschappelijke inpassing van het bestemmingsvlaklbouwvlak wordt gerealiseerd op basis van een erfbeplantingsplan/ landschapsinpassingsplan, waaruit duidelijk blijkt hoe en met welke (natuur- en landschaps)elemenlen de landschappelijke inrichting wordt voímgegeven; Middels een anterieure overeenkomst tussen gemeenle en inÍtiatieÍnemer wordt de realisatie van het inpassingsplan íinancieel, juridisch en Íeitelijk verzekerd. Duurzame instandhouding, beheer en onderhoud van de landschappelilke inpassing vormen ook aspecten die in de anterieure overeenkomst worden vastgelegd.

-

-

Bij de vormgeving en invulling van landschappelijke inpassing wordl gekeken naar de algehele situering van bouwvlak/bestemmingsvlak en niet alleen naar wat er door de desbetretÍende ruimtelijke ontwikkeling wordt loegevoegd oÍ veranderd. Kortom bij ontrrikkelingen die tot deze categorie behoren zaleen goede landschappelijke ínpassing van het totale bouwvlak en/oí bouuvblok worden verlangd. Hiervan kan alleen worden aÍgeweken indien deze eis niet in verhouding staat tot de aard van de ontwikkeling, in die gevallen waarvoor een maatwerkoplossing zal worden gevonden.

Categorie 3: Ruimteliike antwikkelingen waarbij de baslsinspannlng voor kwaliteitsverbetering wordt genormerd in euro's (op basis van íortailaire Nragen) Dit zijn alle ontwikkelingen die níet passen in de categorieên 1 of 2. Hel gaat om ontwikkelingen

waaóij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering van het landschap genormeerd wordt. De minimale investeringsverplichting betreft in elk geval het voorziening in een goede landschappelijke inpassing (zoals de ontwikkelingen die zijn opgenomen in categorie 2). AÍhankelijk van de hoogte van de basisinspanning, die op basis van normen wordt vastgesteld, zal in een aantal gevallen nog een aanvullende investering nodig zijn. Dit betreft veelalontwikkelingen die wel ruímtelijk inpasbaar zijn maar die een beduidende invloed hebben op de omgeving. Daarbij gaat het om ontwikkelingen waaóij vergroting van de vigerende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/oÍ bestemmingswijziging aan de orde is. Voor een deel van de ontwikkelingen zal de inspanning beperkt blijven tot een investering in een verplichte landschappelilke inpassing indien deze nog niet aanwezig is, zeker bij kleinschalige onh^/ikkelingen. Uit oogpunt van doelmatigheid wordt ervoor gekozen om een drempelle bepalen, waaronder geen verdere investering wordt gevraagd. lnítiatieven die wel vallen onder categorie 3,

5 van 16

maar waaÍvan de basisinspanning lager is dan € 1000, worden beoordeeld als een initiatief in categorie 2: er moet alleen landschappelijk worden ingepast.

'Buitencategorie'. Niet elke ontwikkeling is bij vooóaat te vangen in één van bovenstaande categorieên. lnitiatieven kunnen daarvoor te complex zijn en/oÍ hebben door bijzondere omslandigheden minder Íinancieel draagvlak dan in de in categorie 3 gehanteerde normen oÍ dragen op geheelandere wijze bij aan de kwaliteit van het landschap. Dat maakt het noodzakelijk om de vrijheid te houden maatwerk te leveren. ln elk gevalzal dit zijn bij initiatieven die vallen onder de planmatige stedelijke ontwikkelingen en inÍrastrucluur, maar ook alle andere initiatieven die niet zijn vermeld.-Een andór voorbeeld is áe bouw van meer dan 150 mt aan bijgebouwen bijeen (bedrijfs-)woning. Dit oppervlak wordt in princípe ook als maximum geaccepteerd. Alleen in die gevallen waar substantiêle kwaliteitswinst is te halen, bijvoorbeeld doordat andere (legale) bebouwing wordt gesloopt, kan medewerking worden oventogen. Als deze initiatieven zich voordoen zal een passende invulling worden gegeven aan de LIR die separaat met de provincie zal worden aÍgestemd.

2.

llethodiek bepalen tegenprestatae categoÍie 3 gevallen

Deze paragraaÍ beschrijft voor de ruimtelijke ontwikkelingen behorend tot categoríe 3 de methodiek waarmee kwantitatief de minimale omvang bepaald wordt van de investering die gedaan moet worden ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap. Daarvoor is de methodiek gekozen waarbij gewerkt wordt met gestandaardiseerde normbedragen (ÍorÍaitaire bedragen) per ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij wordt de "rode'ontwikkeling eerst omgerekend naar euro's. Daarvoor wordt eerst bepaald wat de waardestijging is van de planologische wdziging. Vervolgens wordt op basis van een percentage de minimale investering in euro's in de kwaliteit van het landschap bepaald. Dit percentage bedraagt tenminste 2oo/ov?n de waardestiigíng. Het staat echter elke gemeente vdj om een hoger percentage vast te stellen, al naar gelang de ambities op het vlak van de landschapsontwikkeling zijn. ln bijlage 1 bij deze notitie is uitgegaan van 2oo/o èír waar daarvan aÍ wordt geweken is dit vermeld. De onderbouwing van de aangehouden waardestilging is terug te vinden in bijlage 2. ln bijlage 3 is voor een aantal ontwikkelingen een rekenvoorbeeld opgenomen, waarnaar in bijlage I onder categoíie 3 wordt verwezen. Belangrijke voordeelvan deze methodiek is dat het op veel ontwikkelingen kan worden toegepast en dat het vooraÍ duidelijkheid biedt aan de initiatieÍnemer.

3. lnvestercn in kwaliteitsverbetering van het landschap Nadat is bepaald welk bedrag in de kwaliteitsverbetering van landschap moet worden geïnvesteerd, is de vraag waarin moet worden geinvesteerd. De Kempen-gemeenten hebben de voorkeur dat investeringen plaatsvinden aansluitend op oÍ in de nabijheid van het initiatieÍ. Dit is juridisch ook het beste vast te leggen. Het is echter mogelijk dat invesleringen niet in de nabijheid gerealiseerd kunnen worden (bijvoorbeeld vanwege een gebrek aan grond)- Op dat moment kan die investering worden ingezet elders binnen de gemeente, om gemeentelijke beleidsdoelen met betrekking tot kwaliteitsveóelering van het landschap le realiseren. Elke gemeente legt vasUheeft vastgelegd welke landschapsprojecten hiermee worden gerealiseerd in een structuurvisieEr kan op meerdere wijze een geinvesteerd worden in kwaliteitsverbetering van het landschap.

Dit kan betreÍÍen een: landschappelijke inpassing van bebouwing en bestemmingsvlakken; aanleg oÍ herstel van natuur- en landschapselemenlen ter versterking van de landschapsstructuur; aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatieÍ medegebruik(bankjes, wandelpaden, bebording, etc); Íysieke inrichtingsmaalregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie; sloop van (niet cultuurhisloÍisch waardevolle) gebouwen/stallen/kassen en venivijderen verharding; verkleinen/ophefÍen van bestemmingsvlakkenibouwvlakken;

a. b. c. d. e. Í.

6 van '16

g. Íysieke bijdrage aan realiseÍng Ecologische hooÍdstructuur (EHS) en ecologische veóindingszones (EVZ's). a. Landschapoeliike inoassino Het bedrag dat met de realisering van landschappelijke inpassing gemoeid is kan aÍgeleid worden uit hel inpassingsplan. b. Natuur- en landschaoselementen Met betrekking tot een investering in de aanleg van naluur- en landschapselementen kan gebruik worden gemaakt van het Stimuleringskader Groen-Blauwe diensten (STIKA). Het plan voor STIKA beval een beschrijving van de aanwezige landschapstypen. Deze landschapstypen sluiten aan op diverse voímen van natuur- en landschapselementen (zoals akkerranden, poelen, hakhoutwallen etc.). AÍhankelijk van de locatie waar de inveslering in het landschap zal landen kan mede aan de hand van STIKA bepaald worden welke ingreep gewenst is en wat de bijbehorende kosten zijn. Het is aan de initiatiefnemer om zoÍg te dragen voor realisalie van de gestelde oppeMakten en kwaliteiten. Indien de initiatieÍnemer de aanleg goedkoper kan dan de richtbedragen in STll(A dan is dit ten voordele van de initiatieÍnemer. c. Voorziqningen ten behoeve van extensieÍ recreatieÍ medeqebruik Ook een investering ín de aanleg van recreatieve voorzieningen ten behoeve van efiensieÍ recreatieÍ medegebruik wordt als onderdeelvan kwaliteitsverbetering van het landschap gezien.

lnitiatieven die gericht zijn op het vestigen oÍ uitbreiden van een recreatieÍ bedrijf hebben voordeel bij het realiseren van recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensieÍ recreatief medegebruik,zoals openbaar te gebruiken bankjes oí wandelpaden en Íietspaden. d. Cultuurhisjorie- en archeolooie Hel is ook mogelijk om le investeren in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, elementen oÍ terreinen in de omgeving. Voorbeelden zijn herstel en restauratie van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, bestaande drinkpoelen, wegkruizen, groenelementen. Gedeeltelijk kan de systematiek van STIKA hiervoor gebruikt worden. Voor de investering in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zijn de speciÍieke restauratiekosten (onder aftrek van subsidies) een aanknopingspunt e. Sloop van (niet cultuurhistorisch waardevolle) oebouwen/stallen/kassen Het venrijderen van oveóodige, landschappelijk storende bebouwing in het buitengebied vormt een

belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het landelijke gebied. Voor het slopen van stallen en andere bedrijisbebouwing (inclusieí asbest en kelders) wordt górekend met kosten van € 25,00 per m2 en bij het sáneren van Èassen met €5,00 per mz glas.

f. Verkleinino/oohetfen van bestemminosvlakken/bouwvlakken Bij het omzetlen van een agrarisch bouwvlak met bedrijÍswoning naar een (burger)woonbestemming ontslaal enerzijds waardevermeerdering voor het deel dat de woonbestemming krijgt. Aan de andere kant zaldeze woonkavel veelal aanzienlijk kleiner worden dan de omvang van het oorspronkelijke agrarische bouwblok, dat grotendeels met een agrarische gebiedsbestemming (waarop de voormalige agradsche bedrijÍsbebouwing is gesaneerd) kan worden herbestemd. Dit gedeelte van hel oorspronkelijke agrarische bouwblok kan dan ook aÍgewaardeerd worden naar agrarische cultuurgrond. Deze waardevermindedng (bestemmingsverlies) kan vervolgens ingezet worden om (gedeeltelijk) invulling te geven aan kwaliteitsverbetering van het landschap. Dat is inherent aan de hiervoor geschetste werkwijze met forÍailaire bedragen. Deze wiize van voldoen aan kwaliteitsverbetering kan ook toegepast worden bij andere verkleiningen oÍ het ophefÍen van bestemmingsvlakken waarbij duídelíjke sprake is van het terugdringen van gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van de vigerende bestemmingsregeling en daarmee van bestemmingsverlies. o. Fvsieke bijdrage aan EHS en EVZ's De kwaliteitsverbetering kan betrekking hebben op het realiseren van delen van de ecologische hooÍdstructuur en van ecologische verbindingszones.

Hierbijwordt veelal agrarische cultuurgrond

7 van 16

omgezet in een natuuroÍ bosbestemming. Er zijn voldoende praktijkgegevens bekend om de kosten gemoeid mel aanleg en onderhoud van allerlei natuurdoeltypen te kunnen bepalen. Naast de kosten gemoeld met aanleg en de eersle jaren van onderhoud kan ook de waardevermindering van de grond (omzetten van agrarisch naar natuur) bijde investering in kwaliteitsverbetering betrokken worden.

I van 16

Bijlage 1 Gategorie-indeling Categorie í.

Ruimteliike ontwikkelingen die geen (extn) kwali'Eitsverbeteríng van het landschap vereisen.

1. Binnenplanse 1O%-aÍwijking: kleine afwijkingen ten behoeve van hoogte en situering (bij herziening bestemmingsplan) ;

2. Wijzigen bestemming naar Bos/Natuur en treÍÍen bestemmingsregeling/aanleg voorzieningen die een Íysieke verbetering van de aanwezige oÍ potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap oÍ cultuurhistorie oÍ van extensieve recrealieve mogeliikheden tot gevolg hebben; Vestiging van oÍ de splitsing in meerdere wooneenheden in monumentaleikarakteristieke/ cultuurhístorisch waardevolle bebouwing (conÍorm artikel 1Í.1 lid 3 van de Verordening Ruimte); Vergroten inhoud van een burgenvoning tot-6OO mt; Vergroten van een bedrijÍswonlng tot 750 m3; Vergroten aantal m2 bijgebouwen bijwoning tot 100 m2 in totaal; Uitbreiding bestemmingsvlak wonen tot 1000m'; Herbouw woning binnen vigerend bestemmingsvlak (conÍorm artikel Í 1.1 lid 3 van de Verordening Ruimte); Bed & breakÍast en kleinschalige recreatieve nevenactiviteiten in/bij woning binnen vigerende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen) en binnen vigerend beslemmingsvlak wonen ; 10. Aan huis gebonden beroeplbedrijÍ ir/bijwoning binnen vigerende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen); 11. Ontheffing mantelzorg in/bij woning binnen vigerende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen); 12. OnthefÍing tijdelijke huisvesting seizoensaóeiders binnen vigerende, bestaande bebouwing(dit mag niet leiden tot het ontstaan van een zelÍstandige woonruimte); 13.

Huisvesting reclasseringsjongeren op (agraÍsch) bedrijÍ binnen vigerende, bestaande trebouwing (dit mag niet leiden tot het ontstaan van een zelfstandige woonruimte); 1 4. Toestaan fijdelijke teeltondersteunende voorzieníngen ; 15. Verkoop vàn o[ het eigen (agrarisch) bedrijÍ vervaàrdigde producten tot een maximum van 200m2 binnen vigerende bouwregeling bedrijÍsbebouwing; 16. Nevenactiviteiten en veórede landbouwactiviteiten bij een agrarisch bedrijÍ binnen bestaande bebouwing (dus geen nieuwbouw);

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

9 van 16

Categorie 2: Ruimtetiike ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbtering van het landschap wordt

vormgegevên doorte voonien ln *n goede landschappelijke inpassíng.

1. Huisvesting reclasseringsjongeren op (agrarische) beddjven binnen vigerend bouwvlak, in ofwel tijdelijke wooneenheden/stacaravans/woonunits, ofwel in binnen de vigerende bouwmogelijkheden nieuw op te richten bedrijÍsbebouwing; (dit mag niet leiden tot het ontstaan van een zelÍstandige woonruimte) OnthefÍing tijdelijke huisvesting seizoenarbeiders op (agrarische) bedrijven binnen vigerend bouwvlak, in ofwel tijdelijke wooneenhedenlstacaravans/woonunits, ofwel in binnen de vigerende bouwmogelijkheden nieuw op te richten bedrijfsbebouwing; (dit mag niet leiden tot het ontstaan van een zelÍstandige woonruimte) Minicampings tot een maximum van 25 mobiele kampeermiddelen gedurende het zomerseizoen (ca.

7 maanden); direct aansluitend aan woonbestemming oí agrarisch bouwvlak; met gebouwde voorzieningen binnen vigerende bebouwing/bouwmogelijkheden; Nevenactiviteiten en veórede landbouwactiviteiten bíj een agrarisch bedrijf die gepaard gaan met uitbreiding/nieuwbouw bedrijÍsbebouwing binnen vigerend agrarisch bouwvlak; (mogelijkheden onder overeenkomstige toepassing van artikel 11.6 lid 1 en lid 2 van de Verordening Ruimte) Vormverandering van een (agrarisch) bouwvlak oÍ van een bestemmingsvlak (zonder aÍwijking van de vigerende bouwregels); Paardenbakken (zonder gebouwen!) direct aansluitend bij woonbestemming; Bestemmingswijziging van een niet-agrarische bedrijÍsbestemming oÍ van een bestemming 'wonen-met aanduiding voormalig agrarisch bedrijf (vab)" naar een agrarisch bedrijÍ (agrarisch bouwvlak niet groter dan niet-agrarisch bestemmingsvlak) ; Bestemmingswijziging agrarisch bouwvlak oÍ van een bestemming'Wonen met aanduiding voormalig agradsch bedrijÍ (vó)" of (overig)niet-agrarische bedrijÍsbestemming naar agrarischtechnische oÍ agrarisch venirante bedrijfsbestemming (zonder bestemmingsvlakvergroting); Omschakeling agrarisch bedrijÍ van de ene agrarische bedrijÍsvorm naar een andere agrarische bedrijÍsvorm (omvang bouwvlak onveranderd) ; 10.

Vergioten van het oppervlak aan bijgebouwen bij een (bedrijÍs-)woning tot maximaal 150 m2 (niet valÍend onder de artikel 2 tot en met 4 van het Besluit omgevingsrecht). 11. Ontwikkelingen behorende tot categorie 3 met een berekende basisinspanning minder dan €1000,-

2.

3.

4.

5. 6. 7.

8. 9.

10 van 16

Categorie 3: Ruimteriike ontwikkelingen waarbii de basisinspanning voor lwaliteitsverbebrtng wordt in euro's basis van fortaitaire

Ontwikkeling

Waardestilging

Basisinspanning

Toelichting

(2Ao/o,lenzil anders

vermeld*) Uitbreiding agrarisch, agrarisch-technisch oÍ agrarisch vemanl bouwvlak zonder bedriiÍswonino Uitbreiding agrarisch, agrarisch-technisch oÍ agrarisch verwant bouwvlak met bedriiÍswonins BedrijÍswoning (1 per bouwvlak) Uitbreiden bedrijÍswoning boven 750 m'

€151m'

€ 3/m'

€201m'

€4lm'

bijlage 3

€ 50.000

€ 10.000 "€20lmo

Omzetting agrarisch bouwvlak naar woonbestemming:

Tot'1000 m2

€245 - €.2501m2

>1.000 m2

€35-€40/m2

€ 50/m2 € 8/m2

€ 55lm'

€ 11lm'

€ 100/m'

€2A/mo

€55-€60/m'

€ 12lm'

Vergroten woonbestemming

>í.000 m2 tlv aqrarisch onbebouwd VergroJen woning >

Zie rekenvoorbeeld C

Conform uitbreiding burgenivoning. Extra uitbreiding tol 50 m" te beoordelen als cateqorie 2 Zie rekenvooóeeld A. in bijlage 3.

Zonder verruiming bouwmogelijkheden Zie rekenvoorbeeld B. in biilaoe 3.

600 m' Omzetting agrarisch bouwvlak naar een niet-agrarische bedriilsbestemmino Uitbreiding van een bestaande nielagrarische bedrijÍsbestemmíng: Zonder verruiming bouwmogelijkheden Extra te bebouwen oopervlak Omzetting nietagrarisch bouwvlak

Tot maximaal5.000 m' Zie rekenvoorbeeld D. in bijlage 3.

Tot maximaal5.000 m'

€75/m2

€ 15/m2

€ 155/m2

€311m2

Tot 1000 m2

€ 190/m2

€ 1 Slmz

>1.000 m2

€ 0/m2

€ 0tm2

naar woonbestemming:

11 van 16

Kaveloppervlak > 1.000 m2 genereert geen waardestijging. De kwaliteitsverbelering is daar inherenl aan het ophetfen bedriiÍsbestemminq.

Bijlage 2 Bepaling waardestiiging bii categorie 3. Uitbreidino bouwblok Bi, uitbreiding van een agrarisch bouwblok wordt grond met een agrarische bestemming onbebouwd

omgezet in een agrarisch bestemming bebouwd. Met deze bestemmingswijziging wordt de grond meer waard. Daarbij is nog onderscheid te maken tussen een bouwblok met of,zonder woning. De waarde van agrárischdgrond zonder bouwmogelijkheden kan op € 5 per mz worden gesteld. De waarde van een agrarisch bouuólok van t hectare met bedrijÍswoning is circa € 25per m', zonder een bedrijfswoning is de waarde circa € 20 per m'. Uitbreiding van ee-n agrarisch bouwblok levert daarmee een meerwaarde op van € 15 - € 20 per m2. Níeuw oud Aorarisch onbebouwdl

Aqr. beb. met woning/ m"

Aor.beb. zander woninol m'

c20 €5

€25

€5

m)

Bedriifswoninoen Het toelaten van een bedrijÍswoning, waaÍ dat nog niet mogelijk is op basis van het geldende planologische regime, genereert ook een meenraarde. Deze meenaaarde bedraagt € Slm'van het bouwblok. B'rj een bouwblok van t ha betekent dit een meenraarde van

W.

U itbreidino bedriiÍswoninoen.

@omvanghebbenvan750m3zonderdateisenwordengesteldten

aanzien van de kwaliteit van het landschap. Dit is 150 m3 meer dan een burgenroning in het buitengebied. Voor verdere uitbreiding wordt letzelÍde b^edrag gehanteerd als bij de uitbreiding van Hoewel de waarde van de grond met deze burgemvoningen tot een inhoud boven 600 mt: verruiming bijeen bedrijÍswoning minder toe zal nemen dan bij een burgerwoning, wordt dit al gecompenseerd door de ruimere mogelijkheden die bedrijÍswoningen hebben.

ffi.

Omzettgn aorarisch bouwblok naar woonkavel. 0 - €25 per m2, aÍhankelijk van de vraag oÍ een bedrijÍsvyoning is toegelaten. Een gemiddeld woonkavel ín het buitengebied heeft een oppervlak van 3.000 m'. De waarde van dit kavel is globaal:

Totaal

Oopervlak 500 m" 500 m" 2.000 m' 3.000 m'

Waarde/m' € 360

€ 180.000

€ 180

€ 90.000

€60

€ 120.000

í€ 130/m')

€ 390.000

Dit betekent dat (over 1 .000 m2) sprake is van een waardevermeerdering van € 245 - € 250 per mt. Bil grotere woonkavels zal de waardevermeerdering gemiddeld relatieÍ lager uitvallen, gezien de lde van de waarde. Woonkaveltot 1.(X)0 m' Woonkavel oDD.>1 .000 m' oud €27A €60 €.20-€.25 €20-€.25 Aqrarisch bebouwd/ m'

12 van 16

Veroroten woonbestemmino >í.000 m2

Nieuw oud

Kavel Burgeruvoning 1.000 m'

€60 €5

Aqrarisch onbebouwd/ m-

Vergroten woninoeg De bouwkosten vooÍ uitbreiding van een woning bedragen € 305,00/m3. Daarbij is aansluiting gezocht bij de bouwkosten zoals deze in het kader van het bepalen van legeskosten op een omgevingsvergunning worden gehanteerd. Een uitbreiding van 150 mo kost op basis van dit bedrag € 45.750. De uitbreiding van bouwmogelijkheden leidt tot een waardevermeerdering van het perceel. Deze waardevermeerdering zal niet gelijk zijn aan de bouwkosten, maar veel beperkter. Het is plausibel om te veronderslellen dat de waarde van een perceel met woning grofweg bestaat uil25% waarde van de grond en 75o/ov?n de kosten om de woning te bouwen. Daarvan aÍgeleid zou een waardestijging van de grond bij een investering in bouwkosten met een omvang van € 45.750 leiden tot een waardevermeerdering van het kavel met € 15.250 oÍwel€ 100/mo. lnhoud

Priiím"

lnvestêÍing

Biidrage laÍrdschap

WaaÍdeveÍm.

Bijdrage/ m"

Hoofdoebouw

150 m"

€ 305

€.45.750

€ 1s.250

€ 3.050

Omzetten aqrarische bouwvlak naar een niet-aorarische bedriiÍ-sbestemmino. Buaten het stedelijk gebied is omzetting mogelijk tot en met bedrijven in milieucalegorie 2, niet zijnde zelÍstandige kantoren en detailhandel. De maximale omvang bedraegt S.fiX) m'. Een regulier bedrijÍskavelop een bedrijventerrein heett een waarde van € 160/m'. Gezien de beperkingen die worden gesteld aan de omzetting van een bedrijÍskavel met een agrarische bestemming naar een bedrijfsbestemming, wordt voor de waarde de he_|ft van deze waarde aangehouden oÍwel€ 80/me, De mggnvaarde in dat €55-€ dllmz. Niet aor. bedriiÍ/m' oud Agr. zonder wonino m' €20 €80 Agr. met woninq m' €25 €80 Uitbreidino bestaande. niet-aararigqhe bedrijÍsbestemminoen, Bij uibreiding van bestaande niet-agrarische bestemmingen ten laste van agrarische grond wordt

onderscheid gemaakt tussen een uitbreiding van het perceel en een uitbreiding van de bouwmogelijkheden. Een uitbreiding kan noodzakelijk zijn, doch levert op zichzelÍ geen enkele bijdrage aan de veóetering van het landschap. Daarom wordt bij de bepaling van de meerwaarde rekening gehouden met de prijs van een regulier bedrijískavel op een bedrijventerrein. Voor enkel het uitbreiden van oppervlak wordt de helft van de reguliere waarde gehanteerd. Overigens worden hier alleen niet-agrarische bestemmingen bedoeld anders dan horeca, sport, maatschappelijke doeleinden, dagrecreatieve en veólijÍsrecreatieve vooaieningen. Voor deze speciÍieke bestemmingswijzigingen wordt maatwerk geleverd. Nieuw oud Agrarisch onbebouwd/

Niet aqr.bedriiÍ onbeb.

Niet aor.bedriif bebouwd

€80 €5

13 van 16

€ 160

€5

Omzetten niet-aqrarisch bouwvlak naar woonbestemmino. Voor de waarde van een bestaande bedrijÍsbestemming wordt de helfl van de waarde van een regulier bedrijÍskavel op een beddjÍstenein gehanteerd. De waarde van een woonkavel is gestafÍeld.

Totaal: Nieuw oud Niet aor.bedfiifl m"

Oooervlak 500 m" 500 m' 2.000 m' 3.000 m'

Waarde/m' € 360

€ 180.000

€ Í80

€ 90.000

€60

€ 120.000

(€ 130/m'l

€ 390.000

Woonkavel tot 1.000 m'

€270 €80

Woonkavel oPP.>l.000 m'

€60 €80

Bij deze ontwikkeling is voor een deel geen sprake van een waardestiiging. De bestemmingswijziging zelf levert al meenruaarde op.

14 van 16

Bijlage 3 Rekenvoorbeelden categorie 3.

A. Omzetting agrarisch bouwblok naar burgerwoning. Een bestaand agrarisch bouwvlok van 1,5 heclare met bedrijÍswoning en 1.600 mz bedrijÍsbebouwing verliest de agrarische Íunclie. Medewerking wordt gevraagd om de bestemming met behou! van de bedrijÍswoning om te zetten in een woonbestemming met een kaveloppervlak van 2.000 m'.

Functie 1

Oppervlak mz

waarde/mz

Totaal

1s.000

€25

€ 375.000

13.000 1.000 1.000

€5 €.270

€ 65.000 € 270.000 € 60.000 € 395.000

agrarisch bouwblok met bedriiÍswoninq

Functie 2 agrarisch onbebouwd wonen

€60

subtotaal

waardevermeerdering Biidrage LIR

€ 20.Íxl0 € 4.000

20o/o

(De bijdrage zalgeheelworden ingezet voor sloop van voormalige bedrijísbebouwing). B. Uitbreiden woonkavel. Een bestaand kavel met een burgenroning van 2.000 m2 wordt uitgebreid met 1.000 m2 ten laste van onbebouwde agarische gronden.

Functie 1

Oopervlak mz

waardelm2

Totaal

1.000 1.000 1.000

€5

€ 5.000 € 270.000 € 60.000 € 335.000

agrarisch onbebouwd wonen

€.270

€60

subtotaal

Functie 2 wonen

1.000 1.000 1.000

waardevermeerdgÍing Biidraae LIR

€.270

€60 €60

€ 270.000 € 60.000 € 60.000 € 390.000 € 55.fiX) € 11.000

20Ya

C. Uitbreiding agrarisch bouwblok Een bestaand agrarisch bouwblok met bedrijÍwoning van 1,5 ha. wordt met 0,5 ha- uitgebreid.

Functie'l

Oooervlak m2

waardelm2

Totaal

15.000 5.000

€.25

€ 375.000 € 25.000 € 400.000

aorarisch bouwvlak aorarisch onbebouwd subtotaal

Functie 2

l5van 16

€5

agraÍisch boutrblok met bedriiÍswoning

20.000

€25

€ 500.000

€ 100.000

waardevernreerdedng

Biidraqe LIR

€ 20.000

20o/o

D. Omzetting van agrarlsch bouwblok naar nlet-agrarische bedrlifsbestemming.

Een bestaand agararisch bouwblok mgt beddjfswoning van 1,5 ha. wordt omgezet naar een nietagrarisch bedrijfsperceel van 5.000 m'

Functie 1

Oopervlak m'

agradsch bourvblok met bedriiÍswonino Functie 2 agrarisch onbebouwd bedriiven

waardevermeelderinc Blidrase LIB

waarde/mz

Totaal

15.000

€25

€ 375.000

10.000 5,000

€5 €80

€ 50.000 € 400.000 € 450.000

20o/o

€ 75.Ut0 € Í5.000

AÍhankelijk van de aanwezige bedrijÍsbebouwing, zal waarschiinlijk Íors moelen worden geïnvesteerd in sloop van bebouwing, waarmee (een belangrijk deel van) de bijdrage zal ziin voldaan.

16 van 16