[22.15428] - zienswijze

Op aíspraak ontvangen wij u graag op één van onze vestigingen. Een afspraak mêt beeldbellên hoort echter ook tot de mogeliikheden.

AANTEKENEN Gemeente Eersel T.a.v. de gemeenteraad Postbus 12 5520 AA EERSEL

Per aangetekende e-mail gemeente@eersel.nl

Dossiernummer:

Telefoon: 020-6518888

Datum: 30 mei2022

2CF.2.22.050654

Behandeld door:

E-mail: dossiergroep@das.nl Fax: 020-6914737

Afiruezig op dinsdagmiddag en

vermeld ons dossiernummer in de onderwerpregel

vrijdag

PER E-MAIL VOORUIT

Betreft: zienswijze tegen ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Bussereind 2-3 Steensel uw referenti e: 222000381

Geachte mevrouw, heer, ln navolging van de pro forma zienswijze en ter voldoening aan uw schrijven van 11 mei wordt thans tijdig de aanvullende zienswijze ingediend namens

Zienswijze De zienswijze luidt als volgt. t.

Cliënten wonen tegenover de projectlocatie

DAS Nederlondse Rechtsbijstond Verzekeríngmootschoppij N.V

Amstêrdom

De Entreê 222

T O20 6 517 517

Postodres

F O20 6 9r4737

Postbus 23OOO

www.dqs.nl

11OO DM Amsterdom

IBAN NLOT ABNA 0243 1333 59 (premÍe) IBAN NL46 ABNA 0243 1604 96 (overig)

BIC ABNANL2A KvK 33110754 o

Pagina 2

Dossiernr 2CF.2.22.050654

ffi

\

*

*..e

#

Pagina 3

Dossiernr 2CF.2.22.050654

Cliënten

hebben hun woning 2 jaar geleden gekocht vanwege de vrije ligging en de weidse ligging. Hun makelaar heeft ondezoek gedaan en navraag bij de gemeente gedaan om duidelijk te krijgen of er bouwplannen bekend waren in de directe omgeving van de woning. Van de zijde van de gemeente is toen aangegeven dat er geen bouwplannen bekend zouden zijn. Uit de toelichting b'tj het ontwerp dat er wel degelijk plannen bekend moesten zijn op het moment van aanvraag. Cliënten voelen zich misleid hetgeen nog meer klemt nu de onderliggende medische situatie b'tj één van mijn cliënten juist noopt om 'buitenaf te gaan wonen.

cliënten

Ook hebben 6 jaar gelden hun woning gekocht vanwege de omgevingskwaliteit en het feit dat er geen bouwplannen in de directe omgeving bekend zouden zijn. il.

ln de toelichting staat onder meer het navolgende

De beaogde herontwikkeling is als een principeverzoek voorgebgd ean hel college van burgemeesler en wethouders van de gêmëÊnte Eersel. Het college heeft in haar vergadering van 18 msart 2014 besloten in principe, onder rnonrrraarden, mae te w€Íken aan ds voorgestelde ontwikkelingen. Op 7 januari 2020 heËfr het college nogmaals besloten in principe medewerking

te verlenen aan de inmiddels enigszins gorrdjzigde herontwikkeling van de localies Bussereind 2 en 3.

lk mag u verzoeken de stukken behorende bij de principeverzoeken van 18 maart 2014 en7 januari 2020 aan mij toe te sturen om voorliggend ontwerp in bredere context te kunnen plaatsen. il1.

ln de visie Buitengebied zoals vastgesteld op 211112021 staat onder paragraaf 3.2 het navolgende. RulrnbvoclRulmtc RuÍmte voor Ruimie is alieen toegÊstaan ,rvenneer dit dir€rt verband houdt met de beëindíging

ván èeft intÊnÉiêve veehouderii, bii hêt iànerên van êen niet iniensieve veehouderii {waarbii een tltel wordt gekocht blj de Ontwikltetingsmaatgchappij tulmte wor Rulmte) sf wanneer een probleemlocatie wurdt beëinddgd. ln dere gevalten kan er binngn de begren:ing van de bebouwínqsconcentratieg oÍ in de kernrandzones op k'watitati€Í geschikte loceta€s een Rsimte voor Ruirnte-woning $êÍÊàtiseerd wsrden. De kwalitatief geschikte locaties riin de locaties op de slreefbeeldkaad wsar gêen 'landschapsveostÊr' ls aangeduld. Om dlt le realisereqr rat er TreltÍcht esn coalitie moeten wurden gevormd tr;ssen een partii met €efi geschikte locatie ên e€n $toppÊndË veÊhouder.

8ii het Ëntr/ikke{sn van Ruiínte voor Rulmte-kavetÉ dienl voorkomen te wErden dat er tangs w\egen kteine riitjes burgeruluningen ontstaan. Det kan lÊidèn tot êen \rorn van tintbebouwing met vaak een sledetiik, planmalig beeld det niÈt pesi bij het lendelijke karakter van b€bouwingslinten aí buurtschappen. Daarom worden er bii de baËistoets rnaximaal twee Rulmtê voor Ruirnte- kavels nëast êlksr langs een wêË loeqestaàn. $etreft een initlatief rneer dan tweê kávÉ{s. dan er een integrale afineging gemaakt in relatie tai de specifieke locetie en er volgl een meerwaaídetoets in relslie tol d€ specifiËks locáliÊ. Bii voo*baat diÊnsn dÊ rvoningê{t geclusterd te wordefl an êéÍl of meer ervan, Dere êrven diÊnen eên sterkÊ retàtie ínet hêt tándschap tê kÍijgen door rondom het erfeen passende perceslsrandbeplanting aan te leggen. Voor verdere toêtlchtlnE hierap rie hoofdstuk 5.

Pagina 4 Dossiernr 2CF.2.22.050654

5.2 Stedenbouwkundigerandvoorwaardenenerfinrichting Stedenbouwkundigecrlteria bï l of 2 woankavels aan het lint \danneer sprake is van niet meer dan twee nieuwe woningen bij elkaar, dan kunnen de kavels aan cle weg worden georiënteerd. Er gelden de votgende voorwaarden, gebaseerd op de criteria uit het bestemmingsplan buitengebied: . Belangrijk is dat de woningen een tandeliike uitsirating krijgen met eên ingetogen maïerialisering en erfbeplantinE die zich voeEt naar de omgeving. ' Nieuwe woningen naast elkaar hebben eÊn vêrspÍingende rooilijn {2 tot 5 meter) voor eên zo'n inforrneel mogetijk beetd. . Êen nieuwe (Ruimte voor Ruimte) woninq heeft niet meer dan éÉn laag met kap ên eeÍl maximale inhoud van ï000m3. Stedenbouwkundtge crlterla maatwer{u ontwlkketlng ln een erfsettlng Wanneer sprake is van meer dan twee nieuwe wsonkavels, bii nieuwe woonvormen oÍ recreatieve ontwikkelingen dan dienen de nieuwe bouwvolumes (samen met een eventuele bestaande bedrijfswoning) te worden gegroepeerd in één samenhangênd erfensemble en te worden omgêven door robuustere erfbeplanting. Dit betreft maatwerk in relatie tot de kenmerken van de locatie. ln het atgemeen kan worden gesteld dat een erÍ een samenhangend geheel van bebouwing

vormt, bestaande uit een hoofdvolume georiênteerd aan de straat {de langgevetboerderij) en verder naar achtergelegen opstallen, oíngeuên door gebiedseigen erfbeplanting. De beplanting is gevarieerd van aard en bestaat uit grote bomen, robuuste groêne afscheidingen ên een sier- of een moestuin of fruitgaard" Zii kenrnerkt zich vaak door ingetogenheid en soberheid van zowel architectuur als erfinrichting" Aansluiten op gebiedseigen architectuur en beplanting bij nieuwe ontwikketingen is dan ook vanzetfsprekend en zorgt dat de nieuwe gebouwen aansluiten bij de bestaande karakteristieke gebouwen. Het erf bestaat uit maximaal 3, en in somrnige gevallen maximaal 4 valumes, Daarbij dienen de volgende zaken verwerkt te worden:

. ' . . .

.

Steeds êén woning is op de weg georiënteerd, het'hoofdgebouw'; bijvoorbeeld de langgevelboerderij. De andere gebouwen zijn georiënteerd op het omliggende landschap enloÍ op een binnenruimte op het erf {geen straat}: Het erf heeft Één toerit naar de openbare weg die cotlectieÍ gebruikt wordt; Het erf dient voorzien te zijn van een geuarieerde. robuuste erfinptanting, waarmee het is ingepast in de omEeving, zie daarvoor paragraaf 5.2: Atte gebouwen op het erÍ hebben onderlinge samenhang in architectuur, bouwhosgte (één taag met kap) en materiaalgebruik; Voor bijzondere woon- oÍ recreatieve initiatieven geldt dat ook zij in een landelijke erlsetting ontwikkeld worden. Zie beetd hiernaast voor inspiratie. Biigebouwen bijelkewoning hebben eveneensêên laag met kapen zijn in architectonische uitstrating ondergeschikt aan het hooÍdgebouw.

Pagina 5 Dossiernr 2CF.2.22.050654

Samenvatting van dê 2 stêdênbouwkundlge princlper

o

OnlwikkÊlino van losse wooninitiatievens aan hêi lint, Ontwikkelen van bouwvolumes in een erfsettinq marimaal 2 hoófdvolumes nàast elkaar. eigen toerit.

verspringende rooilijn.

woningen met een landeliike uitsiraling, ingelogen materiatiserinq en kteuren.

diversiteit ió eÍfinpássing, gebaseerd op

2 tot 4 bouwvolumes aan een gedeeld erf. met I toerit bebouwing staat di:ect aan erf, zonder voortuin, eventueet met Brabants stoegje of haagje als afscheiding.

woningÉn met een tandelijke uitshaling qeinspiÍeeÍd op hel schuur- of stallypologie, met ingètogen matèriallseÍing en kteuren. De hoofdwóning kan qÊinspirèerd zijn op het

gêbiÈdseigen beptanting.

langgeveltype.

bij robuustere eríbeptanting nodig zoals een

diversiteit in erfinpassing, getraseerd op gebiedseigen

bómênÍii, houtsinget of houtwat, dêze haaks op

treplanting.

de straat plaalsen, in liin met de tàndschappelijke

bij robuustere erfbeplanling nodig !oa[s een bomenrij,

structuuÍ in de omgeving. Aan de voorziide inheemse hagen als afscheíding. Bij voorkeur meerdere solilaire landschapsbómen

oÍ íruitbomen.

houlsingel of houlwal deze haaks op de slraat ptáalsen, in Liin met de landschappetijke structuur in de omgeving. Biivoorkeur meerdere solitaire bomen, bóomgààrd Êf bosje op het achtererfom bebouwing deels in het beeld in te pass€n. Zit hóeft niet volledig uit het beeld te worden weggenomen, juist de alwisseting maakl hel tandelijk.

Bezwaarlijk kan worden gesteld dat hetgeen thans in ontwerp voorligt getuigt van het in acht nemen van voornoemd beleid althans voorliggend ontwerp geeft daar rechtens geen blijk van. Ook ontbreken juridische waarborgen in de vorm van vooruaardelijke verplichtingen voor de vereiste robuuste landschappelijke inpassing. De besluitvorming is onzorgvuldig en niet afdoende gemotiveerd.

tv. ln de toelichting bij het ontwerp wordt het navolgende gesteld

Pagina 6

Dossiernr 2CF.2.22.050654

4.2.3.5 Artlkel 3.80 Ruimte-voor.Ruimtê 'Artikel 3.77 Toepassing vafl kwaliteitÊverbetering land$chap' bevat Íegels vooÍ Í@d voor gÍoen rêgelingên. Aangegeven is dat bij toepassing van deze .ood voor groen regelingen pêr definitie woÍdt voldaán aan de regeling'Kwaliteitsverbetering landschap' (artikel 3.9). 'Artikêl 3.80 Ruimte-

voor-ruimte' bevat atuijkende regels voor Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen in het landsluk gebiedr 3. 80 Ru i mte-voor- ruímta

1. Een besÍemmrhgsplan van toêpessing op Ldndslijk gebied kan wonien in één af meetderd ruímle-vmr-ruimtekaveË, ieder Íên beàoeve van da bouw van éên ll'o,ning, indiên:

a. er sprake is wn êen aanzienlilke wrnsÍ v'an de omgevingskwalinit; b. de ruimte-war-ruimtekavel op een planologisclr aanvaardbare localn in eefi Èebouwf ngsconcÉntreffe

tÍgf

c. eea goede tandschappelijke npassing van de te bouwen noning ts veneherd; d. er geen sprakê is van (een aanzet ww) een sÍedelrlke ontwikkeling befioud€ns in geval de iocatie tigt binnen 'Atweging duurzame versÍedel4kingrl

Cliënten betwisten dat er voornoemde voorwaarden is voldaan. Zo zijn 4 ruimte voor ruimte kavels in optiek van cliënten allesbehalve ruimteluke aanvaardbaar ter plaatse, is een goede landschappel|ke inpassing niet verzekerd en is er wel degelijk sprake van een aanzel voor een stedelijke ontwikkeling gezien het feit dat het hier om vier geclusterde woningen gaat en het splitsen van twee bestaande boerderijen alsmede het oprichten van een ambachtelijk bedrijf. V.

Voor cliënten is rechtens ook onnavolgbaar dat de ruimte voor ruimte kavels niet worden gesitueerd in het bouwvlak waar de kassen en bedrijfsgebouwen worden afgebroken. Een afirueging van de belangen van mijn cliënten ter zake afgezet tegen een goede ruimtelijke ordening ex artikel 3.1 Wro ontbreekt.

Pagina 7

Dossiernr 2CF.2.22.050654

Flguur 8: Te sloprn bdriJÍràobourlng flangrbled

l1c slonn omvpl circ-q I fnO mr nrndrneslellen eÊn wainrha*sin en nlasnoslnndÊn ïnÊt e,en

Pagina I

Dossiernr 2CF.2.22.050654

t_

f .t

Flguur 9: 0e booogde inrichling v€n hst plengsbled na hsrontwlhkellng. Dr nl*urvbouw yuordt gÈdustsÍd aen$lult€nd op dÊ bÊsteándÊ bsbouwlno ven EusÊer€ird 2 sn 3, Een vhÍdÊ íilÊurríÊ r,uÊnino rrcrdt omedcllt e.enelultend oo BussÊfÊlnd 4s

vt. Cliënten vrezen ook de overlast door langdurige bouwwerkzaamheden ter plaatse. Zij merken daar het navolgende over op. Er is berekend dal er werkzaamheden gaan plaatsvinden aan de ka'rel* acfrter onze huien aan het zandpad, er zouden Max- 100 vrachtwagens heen en weer rijden voor het bouwrijp rnaken van de kavels, rnaar hiermee is er nog geen bebouwing gerealiseerd, ook is het niet zeker dat de kavels gelijklijdig worden verkocht als worden bebouwd. Er staat beechreveri dat we maximaal een half jaar overlsst hiervan kunnen ondervinden, wij denken dat dit echier wel jaren kan zijn, omdat het niet duidelijk is wanneer en door wie de kavels aankopen.

vil. ln de toelichting staat het navolgende

Pagina I Dossiernr 2CF.2.22.050654

8.3 Omgevingsdialoog Op 11 juni 2019 heeft een omgevingsdiabog met omwonenden plaatsgevonden. Doel van de omgevingsdialoog is omwonsnden goed te informeren over de plannen van de initaliefnemers, het procesvedoop en de planning toe te lichten en de dialoog aan te gaan over de inhoud van de plannen.

Bezwaarlijk kan worden gesteld dat hiermee een rechtens draagkrachtige omgevingsdialoog heeft plaatsgehad. Het eenzijdig informeren van cliënten heeft bezwaarlijk als een wederkerige dialoog te doen gelden. Ook deswege is de besluitvorming onzorgvuldig voorbereid.

Verzoek Voorliggend ontwerpbesluit is onzorgvuldig voorbereid en rechtens niet draagkrachtig gemotiveerd zodat eea de toets van een goede ruimtelijke ordening ex artikel 3.1 Wro rechtens niet kan doorstaan. Op onderdelen is er daarenboven strijd met gemeentelijk en provinciaal beleid. Het is om vorenstaande redenen dat cliënt u vezoekt het besluit nieVniet ongewijzigd vast te stellen. Met vriendelijke groet, DAS