22.00556 - Gebiedsconcept STG Eersel definitief.pdf
Tekst van het document
STG
Gebiedsconcept Scandinavian Tobacco Group Eersel
Gebiedsconcept Scandinavian Tobacco Group Eersel
a nis m
denbouw e t s
urb
tom van tuijn
19 april 2021
e m bedd In opdracht van:
ed
Uitgevoerd door:
In samenwerking met:
Gemeente Eersel
Tom van Tuijn Stedenbouw
Hoesbergen Advies
(0497)531300 gemeente@eersel.nl www.eersel.nl
040 2094164 info@tomvantuijn.com www.tomvantuijn.com
06 12 34 22 07 info@hoesbergenadvies.nl www.hoesbergenadvies.nl
Adres: Dijk 15 5521 AW Eersel
Adres: Nachtegaallaan 13M 5613 CM Eindhoven
Adres: Jeroen Boschlaan 2 5613 GA Eindhoven
Poort van Eersel
3
Gebiedsconcept STG Eersel
Planlocatie
4
Gebiedsconcept STG Eersel
Planlocatie
5
Gebiedsconcept STG Eersel
Plangebied: De Scandinavian Tobacco Group (STG), te Eersel, tussen de Nieuwstraat, Monseigneur de Haasstraat, Mortel en de Kuilenhurk. In zuid-west hoek van het terrein liggen 3 garages, in de oost hoek van het terrein ligt een bouwmarkt. Deze liggen buiten het eigendomsterrein van de STG. Ten zuiden van de planlocatie ligt een school met speciaal onderwijs, het doel is om deze te betrekken de visievorming. Het terrein van STG is ongeveer 45396 m2. Het terrein van STG + de garages en bouwmarkt bedraagt ongeveer 53599 m2.
Modus operandi: 1+1=3
6
Gebiedsconcept STG Eersel
Ontwerpend onderzoek
analyse
breed ingrediënten verzamelen
1
2
3
4
concept
onderzoek
benoemen kernwaarden, doelgroepen, woonmilieu en ambities
verdieping op het gekozen concept, ontwerpend onderzoek
raamwerk
doorvertaling naar ruimtelijk raamwerk
presentatie
synthese in een presentatie
1 Ingrediënten Vanuit een brede analyse worden ingrediënten verzameld voor het gebied. Naast de ruimtelijke analyse worden aanknopingspunten gevonden voor het te realiseren programma. Ook zachte waarden uit gesprekken, zoals lokale betekenissen, krijgen een plek.
Brede analyse: verzamelen van ingrediënten (zie bijlage)
Historisch Landschap
Verhalend Landschap
8
Fysiek Landschap
Ingrediënten
Gebiedsconcept STG Eersel
Toekomstig Landschap
Ingrediënten vanuit beleidsanalyse BELEIDSDOCUMENT
9
Gebiedsconcept STG Eersel
DUIDING VAN DE LOCATIE
VOORWAARDEN
AANKNOPINGSPUNTEN
DNA GEMEENTE EERSEL
Gemeente Eersel
-
• • •
Nabij Eindhoven Airport. Nabij Brainport Eindhoven (focus expats, jonge gezinnen). Boeren en techneuten leven met elkaar (niet naast elkaar). Kempische ondernemers (MKB, slimme maakindustrie).
OMGEVINGSVISIE 2019
Gemeente Eersel
• • • •
• • • • • •
Trends van vergrijzing en ontgroening. Duurzaamheid ontwikkeling nodig. Toerisme/recreatie kans. Werkgelegenheid is de sleutel (HNW, Brainport). Afrit A67 is entree Eersel. Gebied ten noorden van Tabaksfabriek wordt voorgesteld als regionale OV-hub.
TOEKOMSTVISIE 2013-2030
Gemeente Eersel
-
• • • • • •
Doelgroep: jonge gezinnen. Stimuleren sociale cohesie. Evenwichtig opgebouwde kleine kernen. Aansluiting op onderneming in regio (Brainport, HNW, MKB, vrijetijdseconomie, Eindhoven Airport) Participatie. Duurzaamheid.
DUURZAAMHEIDSBELEID 2017-2025
Gemeente Eersel
• •
Energieneutraal in 2025. Klimaatbestendigheid nastreven. Duurzaam bouwen (EPC, EPG, EPBD labels).
• • • • • •
Toepassing grootschalige zon- en windenergie. Biodiversiteit behouden en verbeteren. Klimaat m.b.t. wateroverlast, droogtestress en hittestress. Nieuwbouw van het gas af. Duurzaam vervoer aantrekkelijk maken. Vergroening en minder verharding.
BOMENBELEIDSPLAN 2013
Gemeente Eersel
• • • • • •
Beeldkwaliteitsplan. Behoud, herstel en aanvulling van natuur (landschap, bomen, etc). Richtlijnen voor ontwerp bomen en afstanden tot gebouwen, objecten en grenzen. Bomen Effecten Analyse. Herplantplicht. Zorgplicht.
• • • •
Landschapstype met identiteit. Tot stand brengen van ecologische verbindingszones. Ontwikkelen van recreatiewaarden. In stand houden cultuurhistorische waarden.
BESTEMMINGSPLAN ‘GROEN LOONT’ 2017
Gemeente Eersel, m.u.v. buitengebied en kom Vessem
• • •
Herstel, behoud en versterking landschappelijke kwaliteiten. Groene openbare ruimte goed ingericht en onderhoud. Gevarieerde groene omgeving.
• • • • • •
Versterking groenstructuur. Tegengaan verstening. Kansen diversiteit. Verbinden routestructuren. Kansen biodiversiteit benoemde soorten. Lijst te gebruiken landschapselementen.
Gemeente Eersel
• •
Beter ontwerp Nieuwstraat als entree Eersel Groene, parkachtige toegang Eersel, aanvullen met bomen, eenvoudig groen profiel Voorkom het dichtbouwen van grote kavels
•
Zie lijst te gebruiken elementen (type dorpsruimtes, groene bouwstenen, harde bouwstenen, meubilair, bijzondere elementen, architectuur handvaten).
Omgevingsvisie gemeente Eersel versie 1.0 (06-11-2019)
Het landschap als onderlegger Bos als ecologische hoofdstructuur Oude cultuurgronden respecteren Beekdalen beschermen en benutten Kempisch wonen in levendige kernen Uitbreidingslocatie woningbouw Veilig verkeer tussen de dorpen Basisvoorziening sociale cohesie Duurzame detailhandelsstructuur Horeca-potentie in Eersel (Markt)
Werkgelegenheid als sleutel A67 als economische levensader Goede regionale verbindingen om samen sluipverkeer aan te pakken (Lokale) bedrijvigheid op Meerheide Potentiële uitbreiding bedrijvigheid Werkgelegenheid Brainport als kans
?
Recreatiecluster als bronpunt Landschap met recreatieve functie Potentie voor toevoegen ‘Beleving’ bijv. bij pleisterplaats (aan de route) Toerisme in de regio benutten
?
Zoekgebied snelle fietsverbinding Veilig woon-werkverkeer (fietsbrug)
? Regionaal onderzoek locatie OV-HUB Smart Mobility als pilot
?
? Duurzaamheid als hefboom Groene leefomgeving versterken Integrale ‘groene’ ontwerp-opgave Jonge heideontginning revitaliseren Regionale afstemming gewenst Zichtbaar high-tech (agrarisch/energie)
0
Beeldkwaliteitsplan. Beleids/bestemmingsplan ‘Groen Loont’. Duurzaamheidsbeleid. Toekomstige verbondenheid tussen werkgelegenheid en woongebieden (Brainport, Kempisch bedrijvenpark, HTC)
500 m
Ondergrond: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
BEELDKWALITEITSPLAN 2012
•
Eersel
• • • • •
Woningen voor starters, jonge gezinnen en senioren. Goedkope koopwoningen, sociale huurwoningen en doorstroomwoningen. Inbouwen van flexibiliteit/levensloopbestendigheid (woonwensen toekomst). Nieuwbouw moet 40% in sociale sector. Nieuwbouw streeft naar 25% energiezuiniger bouwen dan bouwbesluit voorschrijft.
• • • • •
Sprake van krimp en vergrijzing. Oog voor kenniswerkers, expats en arbeidsmigranten. Mogelijkheid van short stay en long stay. Evenwicht sterke steden en vitaal landelijk gebied. Doelgroep: kwetsbare groep, mensen met laag inkomen (en secundair de inkomens tussen 34.000 en 43.000).
Gemeente Bergeijk, Bladel, Eersel, Reusel-De Mierden
• • • • •
Verwachte woningbehoefte (+ 460 woningen). Faciliteren zorg en levensloopbestendigheid Nieuwbouw min. 40% sociale secor, waarvan minstens de helft sociale huur. Nieuwbouw moet energieneutraal en aardgasloos. Vergroten aanbod kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder.
• • • • • •
Vergrijzing. Aanbod betaalbaar en middensegment verhogen. Vernieuwende woonvormen (tiny houses en CPO). Ruimte voor arbeidsmigranten en kenniswerkers. Ouderen zelfstandigheid bieden middels voorzieningen. Energie neutraal bouwen en wonen.
PARAPLUPLAN PARKEREN 2018
Gemeente Eersel
• •
Acceptabele loopafstand voor woningen is 100m. Parkeernorm voor woning tussen 1.2 en 2.6 (zie woningtypes).
•
Mogelijk bijzondere parkeerregels voor school ten zuiden van tabaksfabriek.
BESTEMMINGSPLAN ‘KOM EERSEL’ 2013
Gemeente Eersel
• • •
Bestemming Bedrijf-2: max. 80% bebouwd, max. 9 m hoog, max. 9 m goothoogte. Gebouw tot bestemmingsgrens min. Afstand van 3 meter. Archeologisch rapport nodig bij het bouwen van een oppervlakte groter dan 500m2 en dieper dan 0,5 meter.
• •
Archeologische waarde van 4.2. Mortelveld is locatie van evenementen, evenals de entree van Eersel/Kempen.
VERKEERSVISIE 2020
Gemeente Eersel
• • •
Ontwikkeling van mobiliteitsknooppunt / OV-hub ten noorden van plangebied Verbetering onveilige situatie Monseigneur de Haasstraat (m.b.t. intensiteit) Verbetering onveilige ervaring ovonde Molenweg (m.b.t. oversteek fietsers)
• • •
Goede bereikbaarheid binnen Brainportregio Voorkomen sluipverkeer door dorpen/buurtschappen, aanleiding OV-hub Mogelijke ontwikkeling van connectie over/onder de A67
WOONVISIE 2015
KEMPISCHE VISIE OP WONEN 2019-2023
Ingrediënten in bouwstenen
10
Gebiedsconcept STG Eersel
B etekenis van de plek van tabak sindus trie naar moderne brainpor t indus trie, onderdeel van concept
S chakelpunt van snel naar langzaam, van groen naar s teen, van landschap naar dorp
L andschap aansluiting gebiedseigen en herkenbaar groen
L andschap lappendeken in kleinschaligheid schuilt inspiratie voor k waliteit
Entree moment ont spannen groene buf fer tus sen snelweg en dorp, f abriek is eers te ontmoeting met het dorp
Entree ovonde vraagt om ruimtelijk accent voor markeren wes telijke dorpsentree
Entree als aankondiging nieuwbouw toont zich als eers te moment aan Molenweg
Infras truc tuur positie direc te ligging aan de snelweg en OV-punt , snelle connec tie brainpor t
Infras truc tuur OV- hub kansen te onder zoeken van mogelijke regionale OV-hub
B rainpor t regio plek maak t deel uit van brainpor t regio, dorps versus werelds
S chaalverkleining trans formeren van bedrijventerrein naar woonwijk , aandacht voor routing
O mliggende publieke func ties vormen het gebied tot een f iguurlijk publiek bezit van Eersel
Res truimtes lappendeken res truimtes openbare ruimte als integraal onderdeel van nieuwe wijk
Gezonde woonmix s treven naar gezonde mix van koop en huur, aandacht voor doors troming, s tar ters en gevorderden
Diverse woonvormen kleine woningen, CPO, zelf bouw, kangoeroewoningen, ‘ t Knarrehog je
Kempische woonvormen een gemeenschappelijke laag, ongedwongen en uitnodigend, omkijken naar elkaar
Star ters uit de regio dorps kunnen wonen in de nabijheid van de s tad en werkgelegenheid
Duurzaamheid ambities m.b.t . klimaatbes tendigheid, hit tes tres s , energie, ecologie, mobiliteit , sociale impac t
Ingrediënten op kaart
11
Gebiedsconcept STG Eersel
8
4
9 4
5 7
3 6
1.
5
13
10
1
6
2 12
2
14
Nieuwe betekenis voor prominente plek en functie in het dorp 2. Mee te nemen/ontwikkelen in plan: de garages en bouwmarkt 3. Positie: waar ligt grens dorp en landschap 4. Antwoord op de relatie tussen plangebied en de dorpsentree, specifiek ook voor Nieuwstraat 5. Open en groene zone, afstand tot de weg behouden 6. Presentatie aan Molenweg 7. Belangrijk OV-punt, mogelijk toekomstig regionale OV-hub 8. Connectie met het landschap 9. Multifunctioneel terrein met publieke betekenis bestendigen. Mogelijke kwaliteitsimpuls. 10. Positie: wat is relatie met sportvoorzieningen? 11. Positie: hoe haakt locatie aan op plangebied? 12. Nieuwstraat als belangrijke, oude, structuur bestendigen 13. Schakelmoment van snel naar langzaam, van landschap naar dorp, van auto naar gemengd 14. Belangrijk oversteekpunt bij de school
11 • • • • • • • •
Betaalbaarheid Starters en gevorderden, kleine huishoudens Positionering in de Brainport regio Ontwikkeling gevarieerde groene omgeving, inheems groen Bouw duurzaam en klimaatbestendig Woningtype: aanvulling op palet aan woonmilieus Parkeernorm 1.2 tot 2.6 Archeologische waarde is 4.2
2
Concept Het concept gaat in op het te realiseren woonmilieu door positionering van het gebied, de kernwaarden (welk verhaal vertelt dit gebied?), doelgroepen en de gekozen stedenbouwkundige/landschappelijke benadering.
3 Kernuitgangsunten
Thuiskomen in het Kempische dorp Dit is dé plek in de Kempen. Op een overgang van landschap naar dorp benut het de beide kwaliteiten. En elke keer als je vanuit de noordoostzijde het dorp betreedt denk je aan thuiskomen. Het thuiskomen vertoont nauwe verwantschap met het Kempische landschap. Een herkenbaar landschap met een bijzonder puur karakter. Net als de mensen. De geborgenheid en gemoedelijkheid, de dorpsbeleving, het cultuurlijke, recreatieve én natuurlijke landschap naast elkaar als mede de gemeenschappelijkheid zijn belangrijke waarden.
13
Gebiedsconcept STG Eersel
3 Kernuitgangsunten
Een herkenbaar woonlandschap Je woont hier lommerrijk, landschappelijk en ontspannen. Met het landschap alomtegenwoordig. Alsof het landschap het dorp binnen komt stromen. De natuur als fundamenteel onderdeel van de woonomgeving door wonen in het landschap. Dat maakt het net even anders dan anders. Het is een gebied met eigenheid door een krachtig concept. Met gebouwen die als sculpturen in het landschap staan. Het gebied zal het palet aan diverse woonomgevingen in Eersel rijker maken zodat de keuzemogelijkheden toenemen. Hier is veel ruimte om te spelen en verblijven. De auto heeft zich teruggetrokken.
14
Gebiedsconcept STG Eersel
3 Kernuitgangsunten
Een verantwoord antwoord Waar de tabaksfabriek lang van waarde is geweest voor de regio krijgt de plek nu een nieuwe rol. Gebiedsgericht en integraal formuleert het een verantwoord antwoord met als resultaat een gezonde en vriendelijke leefomgeving. Een belangrijk onderdeel hiervan is de aandacht voor betaalbaarheid en doelgroepen die nu weinig aanbod in het dorp hebben. Maar ook het open staan voor een diverse woonvraag door ruimte te bieden aan verschillende typologieën. Daarbij creëren we mogelijkheden voor het (laagdrempelig) vormen van een gemeenschap. Dit alles zonder in te boeten op kwaliteit van de woonomgeving. Door compact te bouwen, met veel ruimte met een natuurlijke inrichting, die uitdaagt tot buiten zijn, spelen en bewegen ontstaat een hoogwaardig woonlandschap.
15
Gebiedsconcept STG Eersel
Voor wie?
16
Gebiedsconcept STG STC Eersel
Steven (25) is nu twee jaar aan
Nellie en Jan (74 en 75) wonen al
Iza en Abel (31 en 33) wonen nu
Ed en Lianne (61 en 59) wonen
het werk na het afronden van zijn
hun hele leven in Eersel. Beiden
nog in een studio van 55m2 in
in een grote woonboerderij in
opleiding als hovenier. Momenteel
hebben in de tabaksindustrie
de randstad. Iza is geboren en
Netersel. Ze hebben er mooie
woont hij noodgedwongen bij zijn
gewerkt en maar zijn al geruime
getogen in Eersel. Ze hebben
momenten meegemaakt maar
ouders in het dorp. Hij is al een
tijd met pensioen. Beiden zijn
elkaar leren kennen tijdens hun
nu de kinderen het huis uit zijn
hele tijd op zoek naar een woning.
nog fit en mobiel. Ze fietsen veel
studie in Amsterdam. Hun eerste
zoeken ze naar iets kleiners. Het
Hij wil graag de stap maken naar
door de regio en drinken een
kindje is op komst en ze willen
onderhoud van de tuin gaat ze
een eigen plek, liefst nabij het
paar keer per week koffie op de
graag rustiger en ruimer gaan
tegenstaan maar de luxe willen
centrum. Huur of koop maakt hem
markt. Ze zijn op zoek naar een
wonen in hun huidige studio in
ze niet opgeven. Ze zoeken in de
niet uit. Betaalbaarheid wel. Er is
plek waar ze ook kunnen blijven
de stad. Het liefst terug naar
regio naar een alternatief met
op dit moment geen aanbod voor
wonen als één van beiden slechter
de Kempen, waar het leven
veel kwaliteit en groen. Iets dorps
hem. Het hoeft niet heel groot te
te been wordt. Bij vrienden in
gemoedelijk en gastvrij is. Ze
maar met stadse allure. Een plek
zijn maar mocht hij een partner
Eindhoven hebben ze een mooi
zoeken naar een kindvriendelijke
waar ze gemakkelijk het openbaar
vinden dan wil hij er wel blijven
voorbeeld gezien: een gelijkvloers
plek, dichtbij de restaurants en
vervoer naar Eindhoven kunnen
wonen. Een tuin is minder van
appartement met de mogelijkheid
winkels en in een moderne wijk.
pakken omdat daar de kinderen
belang, zolang hij een plek heeft
om zorg in te schakelen en dichtbij
Liever geen standaard woning
wonen. Ze passen elke week op
waar de BBQ kan staan.
voorzieningen. Aanbod is er op dit
met een Gamma-schutting. Abel
hun kleinkinderen.
moment nauwelijks, zeker niet in
heeft al een baan gevonden
een groene omgeving.
in Eindhoven, dus een goede verbinding is belangrijk.
Postionering
17
Gebiedsconcept STG Eersel
De entree van Eersel
Behoort het tot “Eersel”?
Groene entree met de identiteit van Eersel maar het hoeft niet persé de gebouwde structuur van Eersel te volgen Omliggend landschap
Ereslo > Eres’l > Eersel
18
Gebiedsconcept STG Eersel
lo-/ loo
sela
‘lo’ of een ‘loo’ is ‘open plek in een bos’ of ‘bosje op hoge zandgrond’
De uitgang -sel of -sele komt veel voor in plaatsnamen, die kan afkomstig zijn van het Germaanse woord 'sela', huis met een kamer.
Ruimtelijke benadering
A Creëren van massa of ruimte op grote schaal. Vormen van een kamer door verschillende grenzen te creëren - muur, bossage, open ruimte in een massa
19
Gebiedsconcept STG Eersel
B Creëren van massa of ruimte op gebouwniveau. Ruimte als abstractie-inversie van de ruimte
Visie op het gebied XL
• De buurt als schakel van het Kempische landschap naar het Kempische dorp • De dorpskern binnen handbereik én een directe relatie met het landschap • Een lommerrijke en groene beleving, van binnenuit en van buitenaf. Ligging van de buurt aan het Mortelveld/‘t Stuivertje en sportvoorzieningen. • De markering van de entree van Eersel.
20
Gebiedsconcept STG Eersel
De schakel tussen landschap en dorp
De markering van de entree
Het Kempische landschap
De voorzieningen nabij
Visie op het gebied L
• Het landschap ‘stroomt’ het dorp binnen. • Landschap als belangrijk (dragend) raamwerk. • Adaptief raamwerk: mogelijk maken van diverse woonvormen en typologieën. • Groene verankering: tussenzone aan Molenweg, afwaarderen ventweg en Kuilenhurk, overwegen afwaardering Mortel • Twee principes: groen maakt kamers (zuidwest) en bebouwing maakt kamers (noordoost) • Verbindende lijnen tussen dorp en publieke plek ‘t Stuivertje. Sterke wandel- en fietsverbindingen naar dorp, hub en buitengebied. • Te behouden gebouwen in raamwerk, mogelijke toekomstige ontwikkelingen
21
Gebiedsconcept STG Eersel
1
2
3
Het landschap stroomt het dorp binnen en vormt een groene basislaag
Door middel van gebiedseigen landschap wordt een groen raamwerk gevormd
Het landschap maakt kamers voor de bebouwing én de bebouwing zelf maakt kamers met daarbinnen groen
Aanzicht vorm de entree van Eersel
Bebouwing vormt de kamer
Koppeling met het landschap
Gebouwen in de een groene kamer
Visie op het gebied M
22
Gebiedsconcept STG Eersel
Voorbeeld II
Voorbeeld I
Voorbeeld III
• Het landschap is sterk ingestoken op gezondheid van mens en leefomgeving. Thema’s als natuurinclusief, hittestress, klimaatrobuustheid, welbevinden krijgen een plek. • Twee principes, groen maakt kamers en bebouwing maakt kamers, vertalen zich door naar een tuinenlandschap van hagen (zuidwest) en blokken rondom een gemeenschappelijke binnenruimte (noordoost). • Diverse woningtypes maken een diverse buurt, in leefstijlen, leeftijden en achtergronden. • De nadruk ligt op kleinere huishoudens i.v.m. betaalbaarheid, groei van deze vraag én huidige onderaanbod in de regio. Aangevuld met andere/ grotere types. • Alternatieve woonvormen en -typologieën zijn mogelijk, denk bijvoorbeeld aan een woongenootschap, collectief wonen, CPOplus of woonzorgconcepten. • Bebouwing is divers in opzet maar binnen een familie in uitstraling. Gestapelde bebouwing is mogelijk aan de Molenweg. • Geen doorgaand verkeer, parkeren concenteren.
Principe 1: Bouwblokken rondom een gemeenschappelijk hof
Principe 2: Tuinenlandschap van hagen
Voorbeeld I
Voorbeeld II
3 Raamwerkkaart De raamwerkkaart definieert de hoofdopzet van de bouwvelden. De kaart borgt het concept, de publieke waarden én geeft de belangrijkste kaders, zoals aansluiting op omgeving, belangrijke routing en hoofdstructuur.
Opbouw raamwerkkaart
24
Gebiedsconcept STG STC Eersel
1 Landschap: Grid van bomen, referentie naar kwekerijlandschap, arboretum van bomen. Het tuinenlandschap en de groene binnenwereld.
2 Verbindingen: Het landschap stroomt het dorp binnen / het dorp is verbonden aan het landschap. De voetganger beweegt vrij, de auto wordt gestuurd.
3 Drie zones: a. De Hoven b. De Tuinen c. De Weelde
4 De compositie van hogere volumes aan de Molenweg aflopend naar een informele sfeer.
Raamwerkkaart STC
25
Gebiedsconcept STG Eersel
D
C E B A
F
G H
De raamwerkkaart definieert de hoofdstructuur en publieke waarden. De hierin getoonde verkaveling vormt een inspiratie en zal nog onderwerp zijn van nadere studie.
I
Schaal 1:2000
4 Spelregels De spelregels definieren kaders en kenmerken. Ze inspireren ten behoeve van de concrete planvorming. Ze vormen de brug naar concrete oplossingen maar laten ook ruimte voor de uitwerking.
Spelregels
De Weelde: Het landschap als drager Ruimtelijk Het landschap vormt de robuuste drager van de buurt. Het is structurerend en hoogwaardig. De basis is een groen vlak (veld) dat doorgezet wordt vanuit het Mortelveld. Daarop organiseren bomenlanen, solitaire bomen en hagen de ruimte. Beeld De vormgeving haalt inspiratie uit de tuinderijen en kwekerijen, het productielandschap, het ontginningslandschap, de moestuinen en de tabaksindustrie.
27
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De bomenrijen Het basisraamwerk bestaat uit bomenrijen die refereren naar het typische kwekerijenlandschap. Samen vormen de diverse rijen een arboretum van veelal inheemse bomen. De bomen, in twee of drie rijen dik, creëren een robuust netwerk van landschappelijke kamers die een variëteit aan bebouwing kunnen doen landen.
28
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De verbindende route Dwars door het gebied stroomt het landschap het dorp in. Een verbindende route brengt het landschap nabij. Het koppelt het Mortelveld nadrukkelijker aan het dorp als belangrijke publieke plek. De route wordt geprogrammeerd en meerlaags ingezet: als verblijfsplek, voor waterberging en als plek om te spelen en bewegen.
29
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De beplanting De beplanting van de tuinen, hoven en het landschap vindt zijn inspiratie in de tabaksindustrie van weleer. Direct of indirect. Dit vertaalt zich bijvoorbeeld naar bloemen en zaden, de pluktuin, zadencollectie, bloemenboeketten en gedroogde bloemen. Een weelde aan (een diverse!) natuurbeleving.
30
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
Bebouwing in het landschap Het landschap vormt de verbindende basislaag. Gebouwen en verharding liggen dan ook letterlijk óp het landschap. Het landschap ‘botst’ tegen de bouwblokken aan in De Hoven of tegen de hagen bij De Tuinen. De bebouwing heeft een alzijdige kwaliteit. Buitenruimtes zijn integraal onderdeel van het ontwerp.
31
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De Hoven: Sculpturen in het landschap Ruimtelijk Compacte, sculpturale bouwvorm. Integrale vormgeving van gebouw, buitenruimtes, binnenhof en aansluiting op landschap. Collectieve binnenzijde, individuele buitenzijde. Hoger en steviger aan Molenweg, lager en gefragmenteerder binnenin. De bouwblokken vormen samen een ensemble aan de Molenweg. Type woningen Appartementen/studio’s, boven- en benedenwoningen, kleine grondgebonden woningen of combinaties daarvan. Ontwikkelvorm Projectmatig als totaal, per bouwveld, CPO-plus per bouwveld. Bijzonder concept per bouwveld. Beeld Eigentijdse architectuur. Natuurlijke materialen, samenspel met landschap. Denk aan tactiele materialen, terughoudend in kleur en natuurlijke uitstraling.
32
Gebiedsconcept STG STC Eersel
Spelregels
De bouwblokken De bouwblokken vormen alzijdige volumes die in het landschap tussen de bomenrijen staan. Ze nemen afstand tot de bomenrijen en zijn te ervaren als sculpturen. De bebouwing omsluit een binnentuin. De architectuur schikt zich naar het natuurlijke landschap. Voor alle bebouwing wordt één architectonische stijl gedefinieerd waardoor het geheel zich als één krachtig concept presenteert.
33
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De binnenhoven Binnenin de hoven zijn magische groene binnenwerelden gelegen. Plekken waar je op ontdekking kunt gaan in de schaduwrijke tuinen. Waar het landschap openbaar en vrij is, zijn de tuinen meer beschermend en rustig.
34
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
De Tuinen: Informeel groen patchwork Ruimtelijk Patchwork van tuinen en bebouwing. Een netwerk van biodiverse hagen. De erfafscheidingen samen hebben een publieke betekenis. De schaal sluit aan op de omliggende woonwijken. Oriëntatie van woningen kan wisselend zijn, evenals de ligging van de tuinen. Type woningen Grondgebonden woningen in diverse type en maten. Ontwikkelvorm Projectmatig als totaal. Beeld Eigentijdse architectuur. Natuurlijke materialen, samenspel met landschap. Denk aan tactiele materialen, terughoudend in kleur en natuurlijke uitstraling.
35
Gebiedsconcept STG STC Eersel
Spelregels
Een tuinenlandschap Het zuidwestelijk deel van het plangebied bestaat uit patchwork van tuinen en woningen. Door de wisselende schakelingen én groottes van percelen en woningen ontstaat een informeel gebied. De perspectieven op de bebouwing zijn steeds wisselend evenals de oriëntatie. De tuinen worden omzoomd door groene hagen met ecologische waarden.
36
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
Collectieve plek Ruimtelijk In het landschappelijk raamwerk ligt een ontmoetingsplek. Een plek voor de buurt. Vrij te progammeren. De collectieve plek ligt in het plangebied of op het Mortelveld. Het bestendigt de betekenis van het gebied als publieke plek, als plek van samenkomst, vieren en ontspannen. Beeld Een vorm, element of plek die vooral mogelijkheden maakt in plaats van functie definieert. Gecultiveerde tegenhanger van het natuurlijke landschap.
37
Gebiedsconcept STG Eersel
Spelregels
Verharding Ruimtelijk De wegen, paden en parkeervlakken liggen als het ware op het groene vlak van het landschap of verweven daarmee. Aan beide zijde van de weg is gras. Beeld Het beeld refereert aan de landschappelijke uitstraling van de buurt, in materiaal en detaillering. Halfverharding, open bestrating en het toepassen van gradienten (tussenvorm hard en zacht) zijn daarin mogelijk.
38
Gebiedsconcept STG Eersel
6 Facetten De facetten definieren de belangrijkste uitgangspunten per thema. Daarnaast worden hierin ook relevante opgaven rondom duurzaamheid/materiaal, mobiliteit/ parkeren, groen/ecologie, water/klimaat geadresseerd.
nsen ater
functies, heid biodiversimensen (infra, duurzaamnatuur natuur praktisch mensen functies, betekenis teit bouwen) STG Eersel 40 Gebiedsconcept water duurzaamnatuur natuur praktisch mensen heid biodiversimensen (infra, betekenis Groen en ecologie heid biodiversimensen (infra, teit bouwen) natuur praktisch mensen praktisch functies, duurzaam- natuurnatuur natuur mensen functies, teit bouwen) biodiversimensen (infra, betekenis heid biodiversimensen (infra, Leerzaam betekenis landschap en verhaal van de plek vertellen: duurzaamnatuur natuur praktisch mensen functies, teit water bouwen) teit bouwen) de tabaksindustrie en het ontginningslandschap heid biodiversimensen (infra, betekenis Herkenbaar Kempisch landschap teit bouwen) water duurzaamnatuur natuur praktisch mensen functies, P De groene ruimte programmeren met functies: heid biodiversimensen (infra, betekenis water duurzaamnatuur natuur verblijven, bewegen, spel, relatie met evenementenveld teit bouwen) heid biodiversimensen Groen reduceert fijnstof en CO2 teit water P
P
water
duurzaamheid
natuur biodiversiteit
Schaduw en natuurlijke koeling
water
P
p
P
natuur mensen
P
praktisch (infra, bouwen)
mensen
functies, betekenis
f b
P
duurzaamheid
natuur biodiversiP teit duurzaamnatuur natuu Natuurinclusief: creeren diverse biotopen, gebruik heid biodiversimakend van inheemse soorten, ecologisch planmens teit
p
p
p
water
duurzaamheid
natuur natuur biodiversimensen teit duurzaamnatuur natuur heid biodiversimensen teit
water
p
p
p
praktisch mensen (infra, bouwen) praktisch me (infra, bouwen)
p
Tuinenlandschap stimuleert biodiversiteit door groene erfafscheidingen
water
P
P duurzaamheid
natuur biodiversiteit
Groen geeft gevoel van rust en welbevinden:
natuur praktisch elke woning uitzicht op groen mensen (infra, bouwen)
Water vasthouden in het gebied ten bate van het groen
mensen
P
P
p p
water
duurzaamnatuur natuur biodiversimensen heid biodiversimensen teit teit
heid
Water en klimaat
praktisch (infra, (infra, bouwen) bouwen)
mensen functies, betekenis betekenis 41
Gebiedsconcept STG Eersel
p
Verharding met lichte water kleuren om hittestress tegen te gaan
Water opvangen, bergen, vertragend afvoeren en inzijgen in bodem
water
duurzaamheid
natuur biodiversiteit
natuur mensen
praktisch (infra, bouwen)
P
P mensen
P
duurzaamheid
natuur biodiversi teit
functies, betekenis
Terughoudendheid met verharding
P p
water
duurzaamheid
natuur biodiversiteit
natuur mensen
praktisch (infra, bouwen) water
mensen
functies, betekenis
duurzaamheid p
natuur biodiversiteit
natuur Centrale verbindende route praktis als watermachine mensen (infra,
bouwe
p p
P
P
Waterberging zichtbare rol in openbare ruimte
Groene daken in combinatie met zonnepanelen
P
p
Groen ligt lager dan verharding p
p
urzaamnatuur natuur d biodiversimensen Sociaal-maatschappelijk teit natuur natuur biodiversi-praktischmensenmensen ur teit sen (infra, bouwen)
natuur biodiversiteit
water natuur mensen
praktisch mensen functies, (infra, betekenis bouwen) praktisch mensen functies, (infra, betekenis functies, bouwen) betekenis
duurzaampraktisch heid (infra, bouwen)
natuur mensen biodiversiteit
natuur functies, mensen betekenis
42
praktisch (infra, bouwen)
mensen
Gebiedsconcept STG Eersel
functies, betekenis
Nieuwe gemeenschappelijkheid: samen binnen, individueel buiten P
Betekenis Mortelveld bestendigen, mogelijk kwaliteitsimpuls
P P
Sociale interactie en toezicht op omgeving
water
duurzaamheid
natuur biodiversiteit
P
natuur mensen P
praktisch (infra, bouwen)
mensen
functies, betekenis
p
natuur biodiversiteit
natuur mensen p
natuur natuur biodiversimensen Clusters woningen met behapbare teitschaal gaat anonimiteit tegen p duurzaamnatuur heid biodiversiteit
praktisch (infra,p bouwen) praktisch (infra, bouwen) natuur mensen
mensen
functies, betekenis
mensen
Ruimte voor collectieve activiteiten, informeel te gebruiken ruimte
functies, betekenis
praktisch (infra, bouwen)
mensen
p
functies, betekenis
Flexibel bouwveld maakt diversiteit: in typologieën, leefstijlen, leeftijden et cetera P
P
ersi-
water
Mobiliteit en parkeren
natuur mensen
praktisch P mensen water (infra, bouwen)
teit duurzaamheid
functies, duurzaambetekenis heid
natuur biodiversiteit
bouwen) natuur mensen
natuur natuur biodiversiP Parkerenmensen concenteren teit
praktisch (infra, 43 bouwen)
praktisch (infra, bouwen)
mensen
mensen
functies, betekenis Gebiedsconcept STG Eersel
functies, betekenis
P
P
P
Aansluiting op routing: Nieuwstraat, tunneltje, Mortelveld, buurtwegen
Geen doorgaand autoverkeer, enkel in en uit
p p
P
p
P
p
p
Gebouwd parkeren te onderzoeken indien hoge dichtheid
p p
Reduceren autogebruik door mobiliteitsstrategie: deelauto’s, goede fietsvoorzieningen en OV-hub
Energie en materiaalgebruik water duurzaamheid nader te bepalen mensen
n
functies, betekenis
44
natuur biodiversiteit
natuur mensen
praktisch (infra, bouwen)
mensen
Gebiedsconcept STG Eersel
functies, betekenis
Circulair materiaalgebruik
functies, betekenis
P
Zonnepanelen voor energie opwekking
Inspiratie in de sigarenindustrie: het houten sigarendoosje als circulair materiaal P
p
p
Toepassing van gedeeld gebruik op gebied van mobiliteit, woonservices, energie Voorzieningen voor electrisch rijden
Programma-indicatie
Proefverkaveling Aantallen De proefverkaveling komt uit op een aantal van 106 grondgebonden woningen en 118 appartementen. Er zijn circa 190-200 parkeerplaatsen. Aantallen afhankelijk van gekozen/verdeling woningtypologieën en parkeeroplossing (gebouwd/ maaiveld/mobiliteitsstrategie). Ruimtelijke verhouding Groen 29364 m2 alle onverharde oppervlaktes zoals landschap en tuinen Rood 16262 m2 alle verharde oppervlaktes zoals infrastructuur en bebouwd Totaal 45626 m2
45
Gebiedsconcept STG Eersel
Ruimtegebruik: Plandeel
Oppervlakte
Wegen auto’s
3494 m2
Parkeerplaatsen
2450 m2
Plein
424 m2
Bebouwd
9894 m2
Hoven appartementgebouwen
1024 m2
Tuinen g.g.b. woningen (incl. haag)
7815 m2
Voetpaden
1047 m2
Park landschap
19478 m
Totale plangebied
45626 m2
Totaal uitgeefbaar gebied
23459 m2
1836 m2 1050 m2 1976 m2
1360 m2 2000 m2
1274 m2
6496 m2
5003 m2
2
2465 m2
BVO/GO: Woning type
Grondoppervlak
Bouwlagen
BVO
GO
Schatting aantallen
oppervlakte van de bebouwde grond
het totaal aantal bouwlagen
grondoppervlak x aantal bouwlagen
BVO x factor gebruiksoppervlak
Aantal woningen o.b.v. een gemiddeld oppervlak
Appartementen blok
4142 m2
3x (gemiddeld)
12426 m2
8284 m2
118x (gem. 70 m2)
Grondgebonden woningen blok
1820 m2
2x (60%), 3x (40%) 4368 m2
4368 m2
34x (gem. 130 m2)
Grondgebonden woningen met tuin
3932 m2
2x (60%), 3x (40%) 9437 m2
9437 m2
72x (gem. 130 m2)
Totalen:
9894 m2
26231 m2
22089 m2
224 woningen
7 Proces Vanuit het gebiedsconcept wordt het vervolgproces bepaald. De vorm van de ontwikkeling, de kwaliteitsbewaking en de rolverdelingen.
Ontwikkelproces nader te bepalen
De planlocatie is een van dé ontwikkellocaties in de Kempen. De unieke ligging tussen dorp en landschap, in de nabijheid van de stad, goed verbonden door middel van OV, fietsroutes en auto maken in potentie een populaire plek. De locatie vormt de entree van het dorp. Een entree die je maar één keer kan maken. Dit vraagt om een hoogwaardig en krachtige gebiedsontwikkeling. Kortom, de lat hoog leggen, strak sturen op concept en kwaliteit en vanuit de intrinsieke kracht van de locatie ontwikkelen.
47
Er moet een balans gevonden worden tussen betaalbaarheid en hoogwaardige bebouwing en inrichting. Investeren in de openbare ruimte is daar een belangrijk onderdeel van. Regie op de kwaliteit van de bebouwing is een ander aspect. De ontwikkeling vraagt niet alleen om een fysiek-financiele invulling maar om een gebiedsontwikkelaar die integraal aan de planvorming werkt.
Gebiedsconcept STG Eersel