Document · PDF

[21.11432] - Haalbaarheidsonderzoek Hart van Steensel

Commissievergadering 28 maart 2023, gemeente EerselBij agendapunt: Hart van Steensel17.213 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

(noot: stellen van bindingseisen en voorrang verlenen is niet toegestaan)  Concept woonservice: het concept woonservice is mogelijk een interessante optie voor deze locatie. Het zorgt voor kwaliteit woongenot waarbij mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Bedreigingen  Dreiging vertrek volledige generatie: De woningmarkt in Steensel zit op slot. Er is weinig doorstroming en er zijn geen huizen beschikbaar. Hierdoor vertrekt mogelijk een hele generatie jeugd ca. 30 potentiële gezinnen uit Steensel.  Beschikbare huizen gaan naar niet-Steenselnaren: de huizen die wel op de markt komen worden doorgaans door mensen buiten Steensel gekocht. Voorrang verlenen voor Steenselnaren is niet toegestaan.  Realisatie herinrichting dorpsplein duurt mogelijk te lang: De herinrichting van deze locatie zal mogelijk nog vier jaar duren. Dit duurt te lang om de bedreigingen voor de leefbaarheid, vertrek jeugd tegen te gaan.  Tekort aan seniorenwoningen: er zijn op dit moment nog niet genoeg seniorenwoningen om de vraag in de toekomst als gevolg van de dubbele vergrijzing aan te kunnen.  Ontwikkeling door projectontwikkelaar verkleint kansen Steenselnaren op nieuwe woning: indien een projectontwikkelaar de ontwikkeling en de verkoop van de huizen op deze locatie gaat organiseren biedt dit minder kansen voor Steenselnaren op een nieuwe woning.

Om te veel aandacht van mensen buiten de gemeente te vermijden en Steenselnaren een grotere kans te geven kan wel de publiciteit klein gehouden worden.  Voorkomen om alleen te bouwen voor hoge nood nu: Op dit moment is er een hoge woningnood onder starters. Toch moet voorkomen worden dat er gebouwd gaat worden voor een doelgroep die ingegeven wordt door de noodzaak op de korte termijn, terwijl de huizen voor zeer lange tijd blijven staan zoals ze gebouwd zijn.

De hiervoor genoemde punten zijn een selectie uit de SWOT-analyse. De SWOT-analyse is opgenomen in bijlage 4. Hierin zijn de uitkomsten van de werkgroep Welzijn en Wonen in nader detail te raadplegen.

Scenarioanalyse herontwikkelingsmogelijkheden

Om de herontwikkelingsmogelijkheden in beeld te brengen is een stedenbouwkundige verkenning met een scenarioanalyse uitgevoerd. Uit deze analyse komt scenario 2 (knarrenhof) als beste naar voren voor deze locatie. Scenario 2 biedt ruimte voor 14 woningen, waarvan 5 rijwoningen en 9 Knarrenhofwoningen, bedoeld voor senioren en 1-persoonshuishoudens. Scenario 2 kan voldoen aan de functionele en ruimtelijke voorwaarden en is financieel mogelijk kostenneutraal te ontwikkelen. Alle scenario’s komen grotendeels overeen, maar scenario 2 biedt daarnaast nog extra maatschappelijk gewenste mogelijkheden. Financieel gezien komt scenario 3 (patio/rug-aan-rug) het beste uit de vergelijking. Scenario 2, een knarrenhof, lijkt echter maatschappelijk gezien, op korte en op lange termijn, het meest geschikte scenario. Scenario 2 biedt een mogelijkheid om de leefbaarheid van het centrum te vergroten en geeft senioren een groene plek om te wonen. Ook biedt een knarrenhof de mogelijkheid voor senioren om makkelijker met elkaar in contact te komen. In alle modellen kan ook ruimte voor een gezondheidscentrum worden ingepland Scenario 1 (rij/gestapeld) en scenario 3 zijn allebei een compromis tussen de doelgroepen jonge starters, senioren en 1-persoonshuishoudens.

Scenario 2 biedt een mooie kans voor seniorenwoningen in de vorm van het concept Knarrenhof, waarbij wij ook een koppelkans zien met De Stern. Enkele voorwaarden hierbij zijn wel dat deze herontwikkeling van het centrum alleen doorgang kan vinden op de voorwaarde dat Gemeenschapshuis de Höllekes kan worden verplaatst. Over deze verplaatsing vinden momenteel gesprekken plaats met het stichtingsbestuur. Een nauwe afstemming tussen gemeente en Stichting De Höllekes is noodzakelijk voor het welslagen van verdere planvorming. Vanuit de werkgroep Welzijn en Wonen klinkt een duidelijk signaal: de woningnood op de startersmarkt is zo hoog, dat jongeren dreigen weg te trekken uit het dorp. Zonder perspectief voor die doelgroep elders in Steensel, legt dit een claim op deze ontwikkeling. Scenario 2 is dus alleen mogelijk indien op een andere locatie voor deze doelgroep gebouwd kan worden.

3 scenario’s met een globaal programma en grove stedenbouwkundige schets Voor de locatie Korte Kerkstraat-Frans van Nunenstraat is een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd naar de herontwikkelingsmogelijkheden. In deze stedenbouwkundige verkenning heeft de stedenbouwkundige een zestal scenario’s geschetst met ruimtelijk aanvaarbare invullingen van het plangebied. Hiervan zijn door de werkgroep Welzijn en Wonen uiteindelijk drie voorkeursscenario’s gekozen. Voor deze drie scenario’s is een SWOT-analyse uitgevoerd, met daarin conclusies over de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van de herontwikkeling. De scenario’s zijn hierna samengevat. Graag benadrukken we dat het hier om een eerste verkenning gaat, zodat voor dit haalbaarheidsonderzoek een beeld gevorm kan worden van de mogelijkheden. Ook zijn bij de scenario’s de functionele, ruimtelijke en financiële kaders aangegeven. Deze zijn nader toegelicht in hoofdstuk 4.

Scenario 1: rij/gestapeld Dit scenario biedt ruimte voor 18 woningen (10 rijwoningen en 8 appartementen) en biedt mogelijkheden voor zowel starters, alleenstaanden en senioren. Dit scenario biedt dus een mogelijkheid om het probleem van tekorten aan woningen voor deze doelgroepen op de korte termijn op te lossen. In dit plan zitten ook acht appartementen.

Functionele kaders • Programma: 18 woningen (10 rijwoningen, 8 appartementen) • Doelgroep: starters, alleenstaanden en senioren • 40% sociaal, waarvan 20% sociale huur

Ruimtelijke kaders • 36% uitgeefbaar, 31% verharding en 33% groen • Wijziging bestemmingsplan nodig • Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes

Financiële kaders Kosten Opbrengsten Saldo

€544.467 €517.505 €-26.962

Scenario 2: knarrenhof Scenario 2 biedt ruimte voor 14 woningen waarvan 5 rijwoningen en 9 knarrenhofwoningen. Deze woningen zijn bedoeld voor 1- á 2-persoonshuishoudens (woongroep, senioren). Sterke punten aan dit scenario zijn dat in dit scenario een koppelkans aanwezig is tussen uitbreiding van de seniorenwoningen in complex De Stern en de grondgebonden seniorenwoningen van Woningstichting De Zaligheden. De locatie Dorpsplein is zeer geschikt voor ouderen, zij kunnen centraal in het dorp wonen met voldoende groen om elkaar te ontmoeten. In de werkgroepbijeenkomsten geeft de gemeente echter aan dat zij liever willen sturen op gepaste huisvesting voor 1- á 2persoonshuishoudens, in plaats van een specifieke leeftijdsgroep. In dit scenario is er mogelijk een koppelkans om een gezamenlijke tuin te realiseren door de achtertuinen van de Joseph Schulteweg 1,3 en 5 te betrekken in dit plan. Dit scenario biedt ook kansen voor het concept woonzorg. Een kanttekening bij dit scenario is dat de ontwikkeling alleen mogelijk is indien er binnen nu en twee jaar een andere plek gevonden wordt voor het realiseren van woningen voor jonge starters en doorstromers.

Functionele kaders • Programma: 14 woningen (5 rijwoningen, 9 Knarrenhofwoningen) • Doelgroep: Senioren, starters en 1persoonshuishoudens • 40% sociaal • 20% sociale huur

Ruimtelijke kaders • 38% uitgeefbaar, 36% verharding en 26% groen • Wijziging bestemmingsplan • Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes • Koppelkans De Stern • Gezamenlijke tuin

Financiële kaders Kosten Opbrengsten Saldo

€581.350 €663.270 €81.920

Scenario 3: patio/rug-aan-rug Scenario 3 biedt ruimte voor 15 woningen waarvan 4 patiowoningen, 7 rijwoningen en 4 rug-aanrugwoningen. Sterke punten aan dit scenario zijn dat in dit model zowel ruimte is voor senioren als voor starters. De rug-aan-rug woningen zijn ook geschikt voor 1-persoonshuishoudens. Nadelen aan dit scenario zijn dat patiowoningen doorgaans duurder zijn. De rug-aan-rug woningen zijn daarnaast ook minder geschikt voor senioren.

Functionele kaders • Programma: 15 woningen (4 patiowoningen, 7 rijwoningen, 4 rug-aanrugwoningen) • Doelgroep: Senioren, starters en 1persoonshuishoudens • 40% sociaal • 20% sociale huur

Ruimtelijke kaders • 42% uitgeefbaar, 28% verharding en 30% groen • Wijziging bestemmingsplan nodig • Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes

Financiële kaders Kosten Opbrengsten Saldo

€517.080 €716.835 €199.755

Functionele haalbaarheid

4.1

Samenvattend

De volgende voorwaarden zijn noodzakelijk voor de haalbaarheid van deze ontwikkeling: • De verplaatsing van gemeenschapshuis De Höllekes naar het kerkgebouw • Het op een andere locatie beschikbaar komen van ruimte om woningen te bouwen voor starters en doorstromers.

4.2

Toelichting

Op basis van de functionele analyse is het haalbaar om deze locatie te transformeren naar woningbouw en biedt daarnaast ook nog mooie kansen voor andere belangrijke maatschappelijke opgaven. Voor deze ontwikkeling zijn er een aantal ‘must-haves” en een aantal “nico-to-haves” aanwezig. De belangrijkste voorwaarde voor dit project is de verplaatsing van gemeenschapshuis De Höllekes naar het kerkgebouw. Zonder deze verplaatsing komt deze locatie niet vrij voor woningbouw en is dit project niet mogelijk. Op dit moment vinden de gesprekken over deze verplaatsing nog plaatst maar dit ziet er vooralsnog positief uit. Een andere belangrijke voorwaarde is dat het voor de leefbaarheid in Steensel van groot belang is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor de generatie die nu op zoek is naar een woning (starters en doorstromers). Als op andere locaties in Steensel geen ruimte komt voor deze doelgroep moet op deze locatie het bouwen van woningen voor deze doelgroep voorrang krijgen. Daarnaast zijn op deze locatie woningen gewenst voor senioren. Het zou een mooie kans zijn om op deze locatie een senior vriendelijke buitenruimte te kunnen creëren. Ook gezien de nabijheid van De Stern. Steensel heeft te maken met een dubbele vergrijzing waarbij de groep ouderen steeds groter wordt en de gemiddelde leeftijd daarnaast ook toeneemt.

De vraag naar seniorenwoningen zal dus ook in te toekomst toe gaan nemen. Op deze locatie zijn er verschillende mogelijkheden om hier een mooie plek te creëren voor senioren waar zij elkaar kunnen ontmoeten en op elkaar kunnen letten. Denk hierbij aan gezamenlijke tuinen, veilige oversteekplaatsen, bankjes etc. Verder is deze locatie ook een geschikte locatie voor het toevoegen van enkele (zorg)voorzieningen denk hierbij aan; huisartsenpost, apotheker, fysio etc. De mogelijkheden hiervoor zijn in deze conceptversie van de haalbaarheidsanalyse nog niet onderzocht. Dit is nog een aandachtspunt om later verder uit te werken (ook financieel).

4.3

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften werkgroep Welzijn en Wonen

Door de werkgroep Welzijn en Wonen zijn de belangen, wensen en behoeften geïnventariseerd. Uiteindelijk zijn zij tot drie scenario’s gekomen voor de herontwikkeling van het centrum. De werkgroep zou graag op deze locatie seniorenwoningen bouwen mogelijk in de vorm van een Knarrenhof. Alleen de grootste noodzaak om te bouwen bestaat juist voor starters. Het is voor de leefbaarheid in Steensel van groot belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor de generatie die nu op zoek is naar een woning in Steensel. Als dit aanbod er niet komt vertrekt deze generatie uit Steensel wat op termijn een groot effect heeft op met name de school en de verenigingen. Zeer belangrijk voor sociale cohesie, vitaal verenigingsleven, maar ook hulp en mantelzorg, inrichten van levensbestendig wonen enzovoorts. Als er dus de komende één tot maximaal twee jaar geen woningbouw op de planning staat voor starters gaat het bouwen van starters woningen boven het bouwen van senioren woningen. 29

Daarnaast wil de werkgroep ook nog de optie openhouden om tot een compromis te komen voor woningbouw aan het dorpsplein door voor zowel senioren als jonge starters te bouwen. De locatie Dorpsplein is een unieke plek midden in het dorp, die locatie en kans op herontwikkeling moeten we optimaal benutten. Ook de mogelijkheid voor een gezondheidscentrum moet nader onderzocht worden.

4.4

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften gemeente

De wensen en behoeften vanuit de gemeente zijn beschreven in de Kempische woonvisie. Hierin worden de volgende vijf speerpunten benoemd: 1. Versnellen van de bouwproductie maar wel met oog op het groene, dorpse woonmilieu Door de economische groei is het belangrijk dat er voldoende woningen bijgebouwd worden. Belangrijk hierbij is wel dat er niet alleen gestuurd wordt op kwantiteit maar juist op kwaliteit. De komende jaren wordt er een groei verwacht van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens. Het is belangrijk dat ingezet wordt op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare, levensloopbestendige woningen, gericht op starters en 1- en 2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. 2. Betaalbaar wonen Minimaal 40% van de totale woningbouwopgave moet bestaan uit sociale huur- en/of koopwoningen. In deze ontwikkeling is er in alle scenario’s sprake van meer dan tien woningen waardoor hier ook geldt dat 20% moet bestaan uit sociale huur. Daarnaast is het belangrijk dat er aandacht is voor nieuwe woningbouwconcepten of tijdelijke woonvormen. 3. Zorg voor elkaar faciliteren door vergroten aantal levensloopbestendige woningen De komende jaren hebben we te maken met een dubbele vergrijzing. Het aantal mensen met een zorgbehoefte neemt toe. Het is daarom belangrijk om bij het invullen van het programma aandacht te hebben voor deze doelgroep.

Het streven is dan ook om nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopgeschikt te maken waardoor deze voor meerdere doelgroepen (jong en oud) aantrekkelijk zijn. 4. Toekomstbestendig wonen (verduurzamen) Het streven is om in 2025 energieneutraal te zijn. Nieuwbouwwoningen worden energieneutraal en het liefst ook energieleverend. 5. Woonmogelijkheden voor werknemers vergroten Door de economische groei zijn er ook veel werknemers vanuit het buitenland naar deze regio getrokken die behoefte hebben aan huisvesting. Locaties die hiervoor geschikt zijn moeten in kaart worden gebracht.

Ruimtelijke haalbaarheid

5.1

Samenvattend

Op basis van de ruimtelijke analyse is het mogelijk om deze locatie te transformeren naar woningbouw. Belangrijk aandachtspunten hierbij zijn voldoende parkeermogelijkheden, voldoende groen en voldoende sociale woningbouw. De ruimtelijke kaders moeten aan de volgende voorwaarden voldoen om het plan haalbaar te maken: • Het bestemmingsplan moet worden gewijzigd • Voor wat betreft de grond is een groot deel al in eigendom van de gemeente. Het perceel van Stichting gemeenschapshuis De Höllekes kan worden geruild tegen de potentiële nieuwe locatie: het kerkgebouw. • Een actieve grondpolitiek is gewenst en ook haalbaar • De ontwikkeling moet voldoen aan het ruimtelijk beleid van de gemeente 30

5.2

Huidig gebruik van het gebied

Wat voor bebouwing is aanwezig? Op dit moment zijn er een aantal gebouwen in het plangebied aanwezig. Het gemeenschapshuis De Höllekes links bovenin en rechts daarnaast een cafetaria (Cafetaria Het Pierke) en stichting BUS. Rechts onderin is een speelveldje aanwezig. Links voorin staan twee afvalvoorzieningen. Daarnaast zijn er enkele bomen aanwezig . Het perceel is voor een deel bestraat en bestaat voor een deel uit groenvoorzieningen. Om de groenvoorzieningen heen staat ook een laag hek. Op dit moment zijn er ook een aantal parkeerplaatsen aan de zijkant bij De Höllekes en een parkeerveldje rechts vooraan aanwezig. Het plangebied wordt omringd door de volgende wegen: Korte Kerkstraat, en Frans van Nunenstraat. Het plangebied heeft een oppervlakte van 5.618m2.

Plangebied

5.3

Beleids-, omgevingsrechtelijke en eigendomssituatie

Bestemmingsplan Op de ontwikkellocatie is het bestemmingplan Kom Steensel (2009-05-26) van toepassing. De locatie heeft op dit moment een enkelbestemming (gemengd), enkelbestemming (groen) en een enkelbestemming (verkeer-verblijf).

Bestemmingsplan Kom Steensel met in rood het plangebied

Wat zijn de ruimtelijke kaders vanuit beleid? Omgevingsvisie 1.0 (2020) Belangrijke uitgangspunten uit de Omgevingsvisie voor deze ontwikkeling zijn:  Bij alle toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen vormt de draagkracht van het landschap het eerste toetsingskader  In het beleidsplan Groen loont! Zijn richtlijnen vastgesteld voor de inrichting, het beheer en de bescherming van landschap natuur en groen in Eersel.  Bewaken van de Kempische identiteit van de gemeente  De bouw van nieuwe woningen gebeurt, in lijn met de regionale woonvisie (Kempische woonvisie) zo veel mogelijk vraaggericht en binnen de bestaande stedelijke contouren. o Zorgvuldig omgaan met de waardevolle groene ruimte in de kernen o Herstructurering en transformatie van bestaande gebouwen heeft de voorkeur o Waar uitgebreid wordt gebeurt dit met respect voor landschappelijke kwaliteiten  Sociale cohesie binnen gemeenschap is van groot belang gemeente ziet een ‘ontmoetingsplek’ voor de inwoners als basisvoorziening voor ieder van de zes dorpen.  Goede verbindingen tussen de dorpen (veilige wegen en brede fietspaden) en de ontwikkelingen van nieuwe mobiliteitsoplossingen zijn onderdeel van gemeentelijke verkeersvisie  Herinrichting van de Eindhovenseweg en omliggende straten is van grote invloed voor het dorp.

Gemeente gaat samen met inwoners aan de slag om tot een integraal herontwerp van de openbare ruimte te komen, waarin een prettige leefomgeving en klimaatadaptatie hand in hand gaan. Eigendomssituatie De huidige locatie van De Höllekes is eigendom van stichting Gemeenschapshuis De Höllekes het resterende deel van deze ontwikkellocatie is eigendom van de gemeente. Op deze locatie bevindt zich op dit moment ook nog een cafetaria waarbij sprake is van erfpacht. Dit contract loopt nog tot eind 32

2022. Aan het vroegtijdig ontbinden van het contract zijn kosten verbonden. Ook als de gemeente het contract niet verlengd zijn hier kosten voor vergoeding van de waarde van de opstal voor verschuldigd. In de financiële verkenning is hiervoor een reservering opgenomen.

Eigendom Gemeenschapshuis De Höllekes (Blauw: Stichting gemeenschapshuis De Höllekes, Geel: Gemeente Eersel, Oranje: erfpacht cafetaria Het Pierke)

Financiële kaders

Op basis van de financiële verkenning schatten wij in dat scenario 3 kostenneutraal haalbaar is. Bij de overige scenario’s blijft residueel niet veel over als vergoeding voor de grondwaarde, dit is een risico. In de verkenning is geen rekening gehouden met de huidige grondwaarde, maar is puur gekeken naar de kosten voor de herontwikkeling en de opbrengstpotentie in de drie verschillende scenario’s. De grondwaarde of vergoeding aan Stichting De Höllekes is een belangrijk aandachtspunt bij verdere planvorming.

6.1

Kosten quickscan herontwikkeling centrum •

•

• • • •

Verwervingen: In de quickscan is geen rekening gehouden met de huidige grondwaarde. Voor de vergelijking van de drie scenario’s is dit niet nodig gezien deze kosten voor alle scenario’s gelijk zullen zijn. Voor de kosten voor verwerven is vooralsnog een PM post opgenomen. Sloop, verwijdering en verplaatsing: Om op deze locatie woningen te kunnen bouwen moet de huidige bebouwing gesloopt worden. Deze kosten worden ingeschat op €150.000. Deze kosten zullen nog nader worden onderbouwd. Voor de vergelijking maakt deze kostenpost geen verschil gezien deze voor alle scenario’s gelijk is. Onderzoekskosten en bodemsanering : Ingeschat is dat er geen onderzoekskosten en kosten voor bodemsanering nodig zijn, omdat het gehele gebied eerder al is gesaneerd. Bouw- en woonrijpmaken: voor de kosten voor bouw- en woonrijpmaken is een eenheidsprijs opgenomen van €115,- per m2 voor verharding en €10,- per m2 voor groen. Kosten schadevergoedingen: rondom het plangebied zijn er mogelijk 10 woningen die te maken hebben met planschade. De vergoeding hiervoor is geraamd op €5000,- per woning. Plankosten en onvoorzien : Voor de plankosten is een percentage van 20% gehanteerd. Daarnaast is nog een post onvoorzien opgenomen van 10%. 33

6.2

Opbrengsten • •

• •

Oppervlakte: de oppervlakte is bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige schetsen per woning/appartement Grondprijs: voor appartementen is een kavelprijs aangehouden van €17.500. Voor de overige woningen is een grondprijs van €240,- voor sociale huurwoningen en €315 voor sociale en vrije sector koopwoningen conform het grondprijzenbeleid. Aantallen woningen: de aantallen zijn bepaald aan de hand van een stedenbouwkundige schets. Verdeling sociaal huur en sociale koop/vrije sector: voor het aandeel sociale huur is een percentage van 20% gehanteerd (overeenkomstig Kempische Woonvisie).

Scenario 1 (rij/gestapeld) In scenario 1 (model C stedenbouwkundige verkenning) is er sprake van een plangebied met 36% uitgeefbaar (2.022m2), 31% verharding (1.742m2) en 33% groen/water (1.854m2). De totale kosten voor dit scenario zijn geraamd op €544.467 en de totale opbrengsten op €517.505 wat een saldo oplevert van -€26.962. Omschrijving kosten Sloop, verwijdering en verplaatsing Bouw- en woonrijpmaken Kosten schadevergoedingen Plankosten en onvoorzien Totaal Opbrengsten Type woning Appartementen Sociale huur Sociale koop/vrije sector Totaal

Totaal

€ 150.000 € 218.821 € 50.000 € 125.646 €544.467

€140.000 €104.400 €273.105 €517.505

Scenario 2 (knarrenhof) In scenario 2 (model G stedenbouwkundige verkenning) is er sprake van een plangebied met 38% uitgeefbaar (2.135m2), 36% verharding (2.022m2) en 26% groen/water (1.461m2). De totale kosten voor dit scenario zijn geraamd op €581.350. Omschrijving kosten Totaal Sloop, verwijdering en verplaatsing € 150.000 Bouw- en woonrijpmaken € 247.192 Kosten schadevergoedingen € 50.000 Plankosten en onvoorzien € 134.158 Totaal € 581.350 De totale opbrengsten voor dit scenario zijn geraamd op €663.270. Opbrengsten Type woning Knarrehofwoningen Sociale huur

Totaal €476.280 €52.800 34

Sociale koop/vrije sector Totaal

€134.190 €663.270

Scenario 3 (patio/rug-aan-rug) In scenario 3 (model H stedenbouwkundige verkenning) is er sprake van een plangebied van 42% uitgeefbaar (2.360m2), 28% verharding (1.573m2) en 30% groen/water (1.685m2). De totale kosten voor dit scenario zijn geraamd op €517.080. Omschrijving kosten Totaal Sloop, verwijdering en verplaatsing € 150.000 Bouw- en woonrijpmaken € 197.754 Kosten schadevergoedingen € 50.000 Plankosten en onvoorzien € 119.326 Totaal € 517.080 De totale opbrengsten voor dit scenario zijn geraamd op €716.835. Opbrengsten Type woning Sociale huur Sociale koop/vrije sector Patiowoningen Rug-aan-rug woningen Totaal

6.3

Totaal

€84.000 €200.970 €189.000 €242.865 €716.835

Conclusie/samenvatting/vergelijking resultaten scenario’s

Scenario 1 leidt tot een negatief saldo van €-26.962, scenario 2 leidt tot een positief saldo van €81.920 en scenario 3 tot een positief saldo van €199.755. Let wel: in de berekening is geen rekening gehouden met vergoeding of verwerving van de benodigde gronden. Dit is bij verdere planvorming een belangrijk aandachtspunt.

Risicoanalyse

Mogelijke risico’s voor deze ontwikkeling zijn: Financiële risico’s Risico

Gevolg

Kosten vallen hoger uit

Financieel verlieslatende grondexploitatie Bezwaren vanuit de buurt Vertraging Verplaatsing Höllekes gaat niet door Project niet haalbaar Woningprijzen storten in Opbrengsten dalen Totaal

Kans van optreden 25%

Financieel effect €50.000

25% 5% 20%

€25.000 €25.875 €20.000 €10.875

Niet-financiële risico’s Risico Gevolg Senioren en starterswoningen mogelijk niet Leidt mogelijk tot maatschappelijke combineerbaar/ongewenst problemen in de wijk Gebrek aan perspectief woningaanbod voor Jongeren trekken weg uit Steensel starters Deze risico’s moeten bij verdere planvorming nader worden beschouwd en beheerd.

Maatschappelijke haalbaarheid

De ontwikkeling naar woningbouw kan op steun rekenen van de gemeenschap van Steensel. De woningnood in Steensel is hoog. Namens de coalitie Hart van Steensel nemen een aantal bewoners deel aan de werkgroep Welzijn en Wonen. Vanuit de gemeenschap klinkt een belangrijk signaal: op dit moment is de woningnood onder starters zo hoog, dat de jeugd dreigt weg te trekken uit Steensel. Om dit te voorkomen is perspectief voor die doelgroep op korte termijn noodzaak. Anderzijds zijn op dit moment niet genoeg seniorenwoningen beschikbaar om de vraag in de toekomst als gevolg van de dubbele vergrijzing aan te kunnen. Dit onderdeel ligt gevoelig bij de gemeenschap. Het creëert een spanningsveld dat een belangrijke invloed op de verdere invulling van het onderzoeksgebied. Participatietraject De Stichting Gemeenschapshuis De Höllekes, de Stichting Dorpsraad Steensel en de contactgroep ‘Rondom de Toren’ (namens de vrijwilligers hebben zich verenigd in een coalitie ‘Hart van Steensel’ om de herontwikkeling van het dorpsplein en het kerkgebouw vorm te geven. Er is dus al breed draagvlak vanuit de gemeenschap. Als gemeente hebben we een verbindende rol, daarvoor is voor dit project vanuit het traject Cyclisch bouwen een kwartiermaker aangesteld.

Deze is verantwoordelijk voor goede afstemming met alle partijen, maar zorgt er ook voor dat opgestelde kaders waarin participatie mogelijk is voor iedereen helder blijven. Vanuit onze organisatie zijn op dit moment ook stedenbouw, wonen, ruimte, verkeer, cultuurhistorie en communicatie aangehaakt. Ook met de Woningstichting De Zaligheden zijn eerste gesprekken opgestart. Bij doorgang van het project worden de stakeholders breder in kaart gebracht en betrokken bij het traject (Factor C methode). Vooruitlopend zijn er twee werkgroepen opgericht met bewoners van Steensel. Dit zijn deelnemers die vanuit de ‘coalitie' zijn afgevaardigd. Zij worden door de kwartiermaker actief betrokken in het participatietraject. Daarnaast vindt maandelijks een voortgangsoverleg plaats, waarbij ook het parochiebestuur is aangehaakt. In de communicatie wordt verder aansluiting gezocht met de bestaande kanalen vanuit ‘Steensel weer één dorp’. Hier is al een breed netwerk opgebouwd waar op voortgebouwd kan worden. 36

Samenvatting scenario’s

Functioneel

Ruimtelijk

Scenario 1: rij/gestapeld Programma: 18 woningen • 10 rijwoningen, • 8 appartementen

Vergelijking Scenario 2: knarrenhof Programma: 14 woningen • 5 rijwoningen, • 9 Knarrenhofwoningen

Scenario 3: patio/rug-aan-rug Programma: 15 woningen • 4 patiowoningen, • 7 rijwoningen, • 4 rug-aan-rugwoningen)

Doelgroep: Senioren, starters en 1-persoonshuishoudens. • 10 woningen geschikt voor starters • 8 woningen geschikt voor senioren

Doelgroep: Senioren en 1-persoonshuishoudens. • 5 woningen geschikt voor 1persoonshuishoudens • 9 woningen geschikt voor senioren

Doelgroep: Senioren, starters en 1persoonshuishoudens.

Type woning: 40% sociaal 20% sociale huur

• • •

36% uitgeefbaar, 31% verharding en 33% groen Wijziging bestemmingsplan nodig Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes

• • • • •

38% uitgeefbaar, 36% verharding en 26% groen Wijziging bestemmingsplan nodig Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes Koppelkans De Stern Gezamenlijke tuin

• • •

42% uitgeefbaar, 28% verharding en 30% groen Wijziging bestemmingsplan nodig Eigendom: deel gemeente, deel De Höllekes

Sterktes Functioneel/ ruimtelijk

• • •

Zwaktes functioneel/ ruimtelijk

• • •

Maximaal aantal woningen van 18 Ruim opgezet met voldoende parkeergelegenheid In dit scenario is het mogelijk om zorgvoorzieningen toe te voegen in de plint van het appartementengebouw

•

Onzeker of woningcoöperatie achter bouw van appartementen staat Mix van type woningen en doelgroepen gaat mogelijk ten koste van de kwaliteit Koppelkans De Stern is niet maximaal benut door maar 8 senioren woningen te bouwen

• •

• • • •

Mooie koppelkans tussen de Stern en grondgebonden seniorenwoningen Voor ouderen prettig om centraal in het dorp te wonen Voldoende groen om elkaar te ontmoeten Concept woonzorg mogelijk Indien de achtertuinen van Joseph Schulteweg 1, 3 en 5 beschikbaar komen is er mogelijk nog ruimte voor meer woningen Minder woningen dan in scenario 1 Geen echte kans voor starters (hoogstens de 5 woningen voor 1persoonshuishoudens)

• • • •

• • • • • •

Financieel

Kosten Opbrengsten Saldo

€544.467 €517.505 €-26.962

Kosten Opbrengsten Saldo

€581.350 €663.270 €81.920

Meer woningen dan scenario 2 Zowel voor starters, senioren en 1persoonshuishoudens Mooie patiowoningen ruimtelijk en luxe uitstraling Indien de achtertuinen van Joseph Schulteweg 1, 3 en 5 beschikbaar komen is er mogelijk nog ruimte voor meer woningen Minder woningen dan scenario 1 Minder betaalbaar (patiowoningen zijn doorgaans duurder) Rug-aan-rugwoningen mogelijk minder courant dan rijwoningen Koppeling met De Stern niet maximaal benut Rug-aan-rugwoningen mogelijk niet geschikt voor senioren Mix van type woningen en doelgroepen gaat mogelijk ten koste van de kwaliteit

Kosten

€517.080

Opbrengsten

€716.835

Saldo

€199.755

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

SWOT Kerkgebouw en omgeving Ruimtelijke verkenning en kostenraming kerkgebouw Stedenbouwkundige verkenning kerkgebouw SWOT analyse Dorpsplein

BIJLAGE 1 SWOT ANALYSE KERKGEBOUW EN OMGEVING

Rechtsvorm/ financiën/exploitatie

SWOT Analyse

Kansen

Bedreigingen

•Multifunctionaliteit →kan meer nieuwe gebruikers aantrekken. Commercieel en verenigingen. •Door middel van publiciteit meer bezoekers/ passanten trekken. 3x •Ruimtes overdag aanbieden/vergaderingen, cursussen en kinderopvang. •Naast postkantoor /kopiëren andere faciliteiten aanbieden. •Samenwerken met brede school •Verkopen voor derden (cafetariafunctie) •Inschakelen van vrijwilligers exploitatie •Derde geldstromen verbeteren

•Inkrimpen van activiteiten gedwongen door concurrentie (mogen wij wel feesten geven) •Beperkingen/beslissingen vanuit de overheid •Verenigingen worden kleiner •Samenstelling/opbouw gemeenschap (vergrijzing) •Verenigingen die feesten geven elders •Overige horecagelegenheden •Inkrimping financiën •Slechte exploitatieverhouding ( “omvang dorpsgemeenschap versus inspanning (kosten) activiteiten) totale exploitatie 2x •Externe omstandigheden bv pandemie •Teruglopende betrokkenheid Steenselse bevolking •Financiering 2x •Concurrentie met andere horeca 2x •Balans tussen maatschappelijke functie en commerciële activiteiten

Sterkten •Flexibele openingstijden •Structuur Raad van Toezicht, Bestuur en personeel •Eigen bezit, financieel aantrekkelijk

Zwakten •Kosten verbouw / aanbouw kerk afgezet tegen opbrengsten Hollekes / grond. 2x •Medewerking en bereidheid (financieel) kerkbestuur /bisdom voor overdracht kerk en of tuin. •Toekomstige exploitatie: hoe groot is de bezetting en commercieel gebruik. E.e.a. afgezet tegen gebruik en mogelijk ruime openingstijden als je ook een inloopfunctie wil vervullen. 2x •Nutskosten etc. •Op het moment te weinig uren open •Externe financiering •Subsidie verwerving •Te weinig commercieel gericht •Geen persoonlijk belang, goede exploitatie behoeft professionele ondersteuning •Openingstijden

Inrichting/ interieur/ activiteiten

SWOT Analyse

Kansen •Nieuwe activiteiten voor de juiste (bestaande en nieuwe) doelgroepen organiseren, o.a. open podium, theater, film, dansen voor ouderen, optredens in de grote zaal, bibliotheek, prikpost, tentoonstellingen, tafeltje dekje 3x •Steensel expo, wat doen de Steenselse bedrijven (soort beurs) •Uitbreiding assortiment bij georganiseerde activiteiten (repaircafé, klussendienst, vervoersdienst •Verzorgen begrafenissen 2x •Nieuw ontmoetingspunt, nieuw elan in een nieuw onderkomen 2x •Tuin als extra omgeving voor ontmoeting en activiteiten •Prominente plaats in het dorp 2x •Moet dorpelingen verbinden 2x

Bedreigingen •Verplaatsen van activiteiten

Sterkten

Zwakten

•Multifunctioneel 3x •Verschillende zalen 3x •Centraal gelegen dorpsontmoetingsplaats, buurtcafé, leeszaal i.c.m. pastorietuin en de activiteiten rondom Steensel weer één dorp 4x •Makkelijk bereikbaar, mooie locatie 2x •Flexibel, er is in overleg heel veel mogelijk. •Alle verenigingen zijn er thuis, behalve die een eigen clubruimte/kantine hebben. 2x •Mogelijkheden multimedia •Uitstraling ruimten huidige situatie •Afhaalpunt / post / bank •Herkenbare sociale functie

•Uitstraling gebouw huidige gebouw 2x •Entree •Geen terras •Sfeer grote zaal. •Kun je bij behoud van ‘het open karakter’ van het kerkgebouw de ruimte zodanig inrichten dat er voldoende ruimte / rust is voor diverse activiteiten op eenzelfde moment. •Gebruiker(s) legt stempel op inrichting / ontwerp

Hospitality

SWOT Analyse

Kansen

Bedreigingen

Sterkten

Zwakten

•Laagdrempelige benadering •Goed personeel •Prijzen/tarieven/verhuurzalen 2x huidige •Vergaderen overdag eventueel met lunch 2x •Geen zaal huur i.v.m. actie Vrienden van de Höllekes.

•Tekort aan vrijwilligers 2x voor organiseren activiteiten, en ondersteuning exploitatie

Architectonisch/ exterieur

SWOT Analyse

Kansen

Bedreigingen

Sterkten

• Behoud van het meest prominente gebouw van Steensel 2x • Uitdagende uitstraling 2x

• Gebruiker(s) legt stempel op inrichting / ontwerp • Draagvlak onder gebruikers / beoogde gebruikers niet (moet) goed in kaart gebracht. Hun wensen en mogelijkheden (ruimte, opslag, event. kosten) moeten vooraf bekend zijn anders haken ze misschien af • Bouwkundige mogelijkheden • Tekort aan ruimte

• Behoud en nieuwe bestemming van kerkgebouw→ Men wil zo’n gebouw niet kwijt, daardoor veel steun Steenselnaren. 2x • Stukje bescherming erfgoed / devotieruimte 2x • Sterk product in mogelijke bijzondere diensten en vieringen. • Open podium

Zwakten

Doelgroep

SWOT Analyse

Kansen •Ontmoetingsplek voor jongere jeugd (< 16) 2x

Bedreigingen •Parkeergelegenheid •Tegenwerking omgeving

Sterkten

Zwakten

•Gelegenheidsbezoekers herkennen een centraal punt in het dorp (hart) 3x •Vele activiteiten te bieden voor de Steenselse mensen veelal georganiseerd door Steenselnaren •Parkeerruimte in de huidige situatie

•Bereiken van de jeugd 2x •Spontane inloop ontbreekt, huiskamerfunctie. 2x

BIJLAGE 2 RUIMTELIJKE VERKENNING EN KOSTENRAMING KERKGEBOUW

2 9m 2 4m 2 3 0m 2 1 4m 2 5 5 m2

w.c.

1 2m2

2 2m2

18 5 m 2

ge b e d z aal bu i t e n b e r g i n g 1 5 5 m2

t e c hn i e k k euk en

2 8m 2

f o ye r v er k e e r be r g i n g k e uk e n 5m2

t o i l e t r u i m t en s p r e e k k am e r p o di u m

1 2m 2 4m 2

1 2m2

1 2m 2

dan s

4 5 0+

1 5 0+

2 9m 2

4m 2 3 0m 2

1 4m 2 5 5 m2

w .c . 1 2m 2

2 2m 2 18 5 m 2

15 5 m2

2 8m 2 5 m2

4m 2

1 2m 2

ge b e d z a al bu i t e n b e r gi n g t e c hn i e k k euk en f o ye r v er k e er b e r gi n g k e u k e n t oi l e t r u im t en s p r e e k k am e r p o di u m d an s

4m 2 3 0m 2

v i de 6 6m 2

v i de

1m 2

v i de

2 6m 2

6 9m 2 3 1m 2

BIJLAGE 3 STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING KERKGEBOUW e.o.

KERK STEENSEL

M ass a st udie

ja n u a r i 2 0 2 1

Luchtfoto heden

Historische kaart 1925 ligging in dorp

Foto’s kerk en toren

Lange Reen

I N R I C H T I N G S V I S I E B E W O N E R S E I N D H O V E N S E W E G _STEENSEL WEER ÉÉN DORP

Gend

erdr

eef

rkd

ree

Sinte Lucij

weg

Reen Korte

25a

50a

44a

Eindhovens

eweg

7 56

52 52a

35-35b

straat Korte Kerk

27-29a

Eindhovenseweg

• Langsparkeren gelegen aan parallelwegen • Uitgevoerd in waterpasserende gebakken klinkers en/of grasstenen i.v.m. klimaatadaptatie • Voldoende en goede positionering parkeerplaatsen • Parkeren alleen op de aangewezen plekken • Parkeren op andere plekken onmogelijk maken door bijv. obstakels/haagstructuren • Maatwerk parkeren naar behoefte op basis van normen en functie • Voorkomen van lang parkeren door bezoekers

rswe

gelae

f Kerkdree

• Gelijkwaardige kruisingen • Accentueren dwarsverbindingen, doorbreken doorgaande lijn: • Optie 1: Uitgevoerd in gebakken klinkers (afwijkend materiaal t.o.v. hoofdrijbaan) en andere kleur t.o.v. parallelwegen • Optie 2: Uitgevoerd in asfalt (i.v.m. zorg voor geluidhinder) kleur afwijkend t.o.v. hoofdrijbaan • Punaises bij kruisingen met aandacht voor bolling i.v.m. mogelijke geluidshinder • Overzichtelijke situatie t.b.v. veiligheid • Groenaccenten t.h.v. kruisingen, met een hoogte tot max. 60 cm i.v.m. behouden (over)zicht • Veilige en fysieke/visuele oversteekplaatsen, met name voor kinderen en ouderen • Aanduiding oversteekplaatsen middels een attentievlak en/of zebrapad welke nader te bepalen

24a

2a/traf

• Eenrichtingsverkeer auto + fiets • “korte” parallelwegen met aansluiting op hoofdrijbaan t.b.v. ontmoedigen “sluipverkeer” auto’s • Parallelwegen uitgevoerd in gebakken klinkers , kleur rood/bruin in contrast met hoofdrijbaan • Afwatering parallelwegen richting groenstroken • Langsparkeren in principe gelegen aan parallelweg • Haagstructuren als afscheiding parkeren • Overgang parallelweg en trottoir middels geleideband • Trottoirs uitgevoerd in klinkers en/of tegels (gebakken/beton), kleur grijs/antraciet • Brede trottoirs, circa 2.00 meter • Onderzoeken voorrang/geen voorrang parallelwegen op hoofdrijbaan i.v.m. doorstroming en invoegen (lange wachttijden) • Aandacht voor afmeting parallelweg en trottoir i.v.m. uitdraaien inrit (voldoende breed)

Parkeren

Kruisingen

• 30 KM-zone • Gemengd verkeer (gemotoriseerd verkeer + fietsers) • Onderdeel van snelle fietsverbinding • Stille hoofdrijbaan middels asfalt, Kleurstelling asfalt rood/bruin (beeldkwaliteitsplan) • Inrichting dorps karakter, auto’s te gast • Rijbaanscheiding d.m.v. gebakken klinkers maximaal 60 cm breed • Snelheidsremmers middels wegversmallingen (indien van toepassing) • Bij voorkeur ligging hoofdrijbaan niet hoger dan parallelwegen • Opsluiting rijbaan middels geleideband • Rijbaan meanderen indien mogelijk • Rijbaan t.h.v. plein meanderen aan zuidzijde van het plein

Parallelwegen & Trottoir

Ha Jan

Hoofdrijbaan

Doornbocht

Impressie Eindhovenseweg

5 54

56a

11a

35a

5 15

selsew

58 11

Kneg

3 3a -3d

Eind

hove

1-1b

nsew

3 2

traat

tra

Wevers

Fra

INRICHTINGSVISIE EINDHOVENSEWEG VARIANT 2 (PARALLELWEGEN)

Joseph Schulteweg

18a

7 3 12

20 5 7

43a

22 7

lein

24 56

26 54

Lange Reen

Heu ve

Gen

derd

reef

LEGENDA

23 31

ree

Sinte Luci

Fietsverbinding lokaal verkeer (maatwerk per situatie) 58

Trottoir

Korte Reen

Verbinding t.b.v. gemotoriseerd verkeer + (kleur)accent kruising 13

Oversteekplaatsen voetgangers 17

17 19

Langsparkeervakken t.b.v. bushalte 54

Jan

Zoekgebied langsparkeren bewoners + bezoekers

Hag

elae

2a/traf

Doornbocht

jweg

Parallelweg

rkd

• Jeugd vakantiewerk • Intocht Sinterklaas • Steensel in kerstsfeer • Kerstboom + kerststal

Doorgaande route Eindhovenseweg

Functies plein - “Hart van het dorp“ • Weekmarkt • Jaarmarkt/braderie • Kermis • Wielerronde • Gilde St. Lucia

62 24 6

Zoekgebied parkeren restaurant Lekkerr 15

rsw eg

Zoekgebied cultuurhistorie t.h.v. bushalte

Kerkdree

30 48

Shared space, (Kerk)plein t.b.v. activiteiten en ontmoeten

34 11

Parochietuin openbaar voor burgers 2a

40 26

16 4

24a

Haagstructuur langs langsparkeren/parallelwegen

Groenstructuur

50a

44a

Groen-/kleuraccent middels onderbeplanting t.h.v. kruispunten

12 48

Laanbomen langs Eindhovenseweg, diversiteit in soorten

Eindhovensew

Eindhovensewe

Gemotoriseerd verkeer

Eindhovenseweg

Gemotoriseerd verkeer parallelweg (bestemmingsverkeer)

52 52a

27-29a

Korte Kerk

Fietsers 5

Fietsers (lokaal bestemmingsverkeer)

Voetgangers

straat

35-35b

25a

56a

Terrasfunctie

13 11a

35a

"Parkje" met bank(en)

9 58

Rotonde vormgeven als "poort naar de 8 zaligheden" (buiten projectgebied) selse

weg

Kneg

3 3a

-3d

Ein

dhov

ense

1-1

weg

3 2

straat

Fra

tra

Wever

Joseph Schulteweg

16 18a

3 12

5 7

14 43a

uve

lein d

Bus

Voorzieningen/meubilair

Plein

Groenvoorzieningen

• Locatie bushaltes handhaven • Duurzaam bushokje, bijvoorbeeld met vegetatiedaken • Halteren op de rijbaan • Tramhalte terug laten komen in straatbeeld (cultuurhistorie) • Busverkeer dient te allen tijde mogelijk te zijn (ook bij evenementen) • Inpassen van 2x vier parkeervakken t.b.v. reizigers openbaar vervoer • Inpassen van fietsparkeren bij bushaltes

• Zitplekken in de vorm van bankjes, picknicktafels op het plein en langs de Eindhovenseweg/parallelwegen • Diverse spelvormen/faciliteiten op het plein/pastorietuin • Aankleding van het plein middels (verplaatsbare) plantenbakken • Fietsoplaad- en watertappunt op het plein • Duurzame en slimme straatverlichting passend in een dorps karakter, lagere lichtmasten voorzien met bloembakken (eenjarig plantgoed) • Terrassen restaurant Lekkerr en Congres & Partycentrum Hotel Steensel betrekken bij herin richting in de sfeer van het plein • Höllekes huisvesten in kerkgebouw (aandachtspunt: hoe om te gaan met parkeren) • Geen overmatige bebording

• Vormt het hart van Steensel • Inrichten voor evenementen (start- en eindpunt wielerrond - jaarmarkt - kermis) • Aansluitingen (electra/water/riolering) t.b.v. evenementen • Attentiezone tussen plein en rijbaan Eindhovensweg (West-Oost verbinding) • Verkeersgeleiding middels (verplaatsbare) plantenbakken en/of groenstructuren • Voorkomen van parkeren op het plein • Dorpsontmoetingsplein voor jong en oud met zitplekken • Bewegwijzering naar cultuurhistorische elementen en visualiseren van tramrails in het plein • Verbinding plein met pastorietuin, Luciatoren en kunstroute Eersel - Eindhoven • Materialisatie plein gebakken materiaal met accenten van natuursteen (authentiek dorps karakter) • Accent in verlichting d.m.v. afwijkende lichtmasten/lichtarmaturen t.o.v. doorgaande route

• Laanbomen langs hoofdrijbaan (bomen van 1e grootte) bestaande uit meerdere soorten t.b.v. biodiversiteit, rekening houdend met overlast zoals plak, stof, rupsen • Verbijzondering kruispunten d.m.v. onderbeplanting in de vorm van vaste planten/siergrassen • Bestaande bomen zoveel mogelijk inpassen • Bomen rondom het plein, parkachtige groene uitstraling • Haagstructuren als afscheiding langsparkeren • Versterken van biodiversiteit, levendig en kleurig groen • Bloemaccenten (eenjarig goed) aan lichtmasten • Geveltuintjes bij woningen die direct aan het trottoir grenzen • Rotonde vormgeven als “poort naar de 8 zaligheden” • Camoufleren minder aantrekkelijke bebouwing

Principeprofiel LEGENDA Variant 2 (parallelwegen): principeprofiel

Doorgaande route Eindhovenseweg Parallelweg Fietsverbinding lokaal verkeer (maatwerk per situatie) Trottoir Verbinding t.b.v. gemotoriseerd verkeer + (kleur)accent kruising Oversteekplaatsen voetgangers Langsparkeervakken t.b.v. bushalte Zoekgebied langsparkeren bewoners + bezoekers Zoekgebied parkeren restaurant Lekkerr Zoekgebied cultuurhistorie t.h.v. bushalte

Shared space, (Kerk)plein t.b.v. activiteiten en ontmoeten

Parochietuin openbaar voor burgers

Haagstructuur langs langsparkeren/parallelwegen Groenstructuur Groen-/kleuraccent middels onderbeplanting t.h.v. kruispunten Laanbomen langs Eindhovenseweg, diversiteit in soorten Gemotoriseerd verkeer Gemotoriseerd verkeer parallelweg (bestemmingsverkeer) Fietsers 2,00

3,40

2,50

variabel

6,00

trottoir

parallelweg

langsparkeren

groenzone

rijweg (auto + fiets)

variabel

3,40

2,00

parallelweg

trottoir

Fietsers (lokaal bestemmingsverkeer) Voetgangers Terrasfunctie "Parkje" met bank(en)

groenzone

Referentie Oostelbeers

Uitgangspunten

Verbindingen • Verbinding maken tussen noordelijk deel dorp en zuidelijk deel • Verbinding maken tussen kerk en kerkhof met lijkhuisje en toren • Verbinding maken tussen kerk en pastorietuin aan weerskanten pastoriewoning • Oude structuren voelbaar maken Omgang met kerk • Hoofdvorm kerk behouden • Voorkant kerk vrijhouden vanaf Eindhovenseweg • Losse volumes van de kerk zichtbaar laten, zoals zijbeuken • Volume toevoegen dat ondergeschikt is: laag, transparant Pleinruimte • Nieuw dorpshart, prettige ruimte • Voelbaar maken dat de bezoeker op het plein is of er overheen rijdt, en daarbij zonder straatprofiel toch de rijrichting duidelijk maken • Pleinruimte geschikt houden voor evenementen • In uitwerking nadenken over materiaalgebruik, verlichting, verwijzing naar trambaan

Model 1 1:500

Twee losse werelden: plein aan Eindhovenseweg, groene rustige wereld aan noordkant. Een los volume toegevoegd op het plein om een extra pleinwand te creëren. Zichtlijn vanuit transparant volume naar lijkhuisje vormt verbinding. Pleininrichting zoals bij kerk in Oostelbeers. De auto rijdt over een groot vlak met ruimte voor parkeren en een pleinruimte voor de kerk.

Model 1

Model 2 1:500

Ronding in inrichting begeleidt de verschillende verkeersstromen rondom het plein en verbindt de kerk met de pastorietuin. Een transparant volume tegen de kerk aan de zijkant, los van de zijbeuken, waardoor de hoofdvormen behouden blijven. . Parkeren aan Sint Lucijweg. Vakken dieper gemaakt.

Model 2

Model 3 1:500

Het groen van de pastorietuin loopt door op het plein in (verrijdbare) groenvakken of -bakken. Zo wordt de verbinding tussen tuin en kerk versterkt. De plantenvakken begeleiden de auto langs de rand van het plein. Voetgangers en fietsers kunnen er tussendoor. Aan de achterkant is een beperkt volume toegevoegd. Het huidige beeld van de kerk blijft behouden. Parkeren in Kerkdreef onder een bomendek.

Model 3

Model 4 1:500

In dit model is aan de voorkant van de kerk een glazen volume aangebouwd in dezelfde vorm als de kerk. Een hoog volume met een verdiepingsvloer. De voorkant van de kerk blijft intact. Hiermee ontstaat een herkenbaar ontmoetingspunt in het dorp. (Qua sfeer vergelijkbaar met de glazen boerderij in Schijdel) Pleininrichting zoals bij model 1.

Model 4

Model 1

Voordelen • Logische inrichting plein • Groot nieuwbouw volume mogelijk • Extra pleinwand maakt plein meer intiem • Beeld kerk op ‘groene terp’ niet aangetast • Groene rustige achterwereld aan noordkant • Parkeren voor de kerk is optie als er geen evenementen zijn, in de zomer kan daar het terras

Nadelen • Aanbouw niet verbonden met kerk • Parkeren in het zicht en voor pastoriewoning

Model 2

Voordelen • Twee ronde vormen rondom toren en rondom kerk versterken elkaar • Mogelijkheid om kerk met aanbouw meer open toegankelijke uitstraling te geven • Verkeer op natuurlijke manier begeleiden • In kerktuin ruimte voor rustig spelen aansluitend aan aanbouw

Nadelen • Minder parkeerplaatsen • Beeld achterzijde kerk aangetast door parkeerplaatsen • Pleinruimte groot, moet in inriching aandacht voor zijn

Model 3

Voordelen • Plein krijgt groene uitstraling • Pastorietuin uitgebreid en meer betrokken • Beeld kerk niet aangetast • Parkeren op goede manier opgelost

Nadelen • Kleine aanbouw mogelijk • Auto’s rijden vlak langs gevels woningen Eindhovenseweg

Model 4

Conclusie Voordelen • Nieuwe unieke ontmoetingsplek met bijzondere uitstraling • Logische inrichting plein • Groot nieuwbouw volume mogelijk • Beeld kerk op ‘groene terp’ niet aangetast • Groene rustige achterwereld aan noordkant • Parkeren voor de kerk is optie als er geen evenementen zijn, in de zomer kan daar het terras

Nadelen • Parkeren in het zicht en voor pastoriewoning • Ingrijpende verbouwing, niet iedereen zal hiervan houden • Dure ingreep

Sterkste punten uit de verschillende modellen combineren: • model 1 pleininrichting, logisch en helder, eventueel parkeren ook op plein voor kerk mogelijk maken in winter, in zomer terras • model 2 aanbouw aan zijkant voor toegankelijke uitstraling • model 3 parkeeroplossing in Kerkdreef • model 4 iets bijzonders maken op deze plek • optie: losse kiosk zoals in model 1, plus aanbouw zoals in model 2 • idee uitwerking: waterspeelelement toevoegen om verblijfsfunctie te versterken en ondergrondse wateropvang mogelijk te maken, wellicht met verwijzing naar trambaan in ontwerp

Anneke van Sonsbeek Doelenstraat 37 5616 RK Eindhoven www.vanplanontwerp.nl anneke@vanplanontwerp.nl 06 16764496

BIJLAGE 4 SWOT ANALYSE DORPSPLEIN

SWOT-analyse Wonen en Welzijn - Dorpsplein Steensel Model C

Interne factoren Sterktes 1) maximaal aantal huizen van 18 (geen enkel plan heeft > 18 huizen) 2) Ruim opgezet met voldoende groen en parkeergelegenheid 3) 10 woningen geschik voor starters 4) 8 appartementen geschikt voor Senioren

Externe factoren

Kansen 1) Steensel is vanwege de ligging tov Eindhoven en bedrijvigheid gunstig. 2) Steensel kan door nieuwbouw groeien waardoor dit een positief effect heeft op leefbaarheid , scholen en verenigingen 3) Er is voor de bouw van seniorenwoningen een duidelijke koppelkans met de Stern en de huidige senioren woningen 4) De achtertuinen van met name Josehp Schukteweg 1 , 3 en 5 zijn een potentieel achterland voor een gezamelijke tuin tbv Knarrehof 5) Indien er een 2 de locatie wordt gevonden in Steensel is het mogeljk om voor het dorpsplein echt voor kwaliteit te gaan en geen compromis te hoeven maken voor de te bouwen woningen 6) Door de dubbele vergrijzing kan het zijn dat er op termijn huizen in Steensel te koop komen voor starters, doorstromers. Zijn we als Steensel in staat deze mensen met elkaar in conact te brengen om Steenselnaren een voorsprong te geven op de woningmarkt 7) concept woonservice zorgt voor een kwaliteit woongenot waarbij mensen langer zelfstanidig kunnen blijven wonen

Bedreigingen 1) woningmarkt in Steensel zit op slot, geen doorstroming, geen huizen 2) Huizen welke te koop komen worden doorgaans door mensen buiten Steensel gekocht 3) dreiging dat een hele generatie jeugd ca. 30 potentiele gezinnen gaat vertrekken uit steensel 4) realisatie herrinrichting dorpsplein zal mogelijk nog 4 jaar duren (duurt te lang) 5) Dubbele vergrijzing gaat optreden in Steensel waardoor er ook gebrek is aan seniorenwoningen 6) indien er buiten het dorpsplein geen andere locatie voor woningbouw ter beschikking komt lijkt bovenstaande realiteit te worden. Het zogenaamde "plan B" is een kritische succesfactor voor de kwaliteit van de inriching dorpsplein 7) indien een projectontwikkelaar de ontwikkeling en verkoop van de huizen aan het dorpsplein gaat organiseren zullen kansen voor Steenselnaren op een nieuwe woning slinken

Benutten

Zwaktes 1) Vooralsnog onzeker of Woningcooperatie achter de bouw van appertementen staat 2) Mix van type woningen en doelgroepen gaat mogelijk ten koste van de kwaliteit 3) koppelkans met de Stern niet maximaal benut door maar 8 senioren woningen te bouwen

Versterken

1) indien er binnen 3 tot 4 jaar geen andere bouwlocatie binnen Steensel 1) Voor het realiseren van appartementen is het belangrijk de steun van de woningwordt gevonden is het noodzakelijk om de hoogte nood binnen de coopetatie te hebben. Hier zal aandacht aangegeven moeten worden!! doelgroep jonge starters, alleenstaanden en senioren het hoofd te bieden Dit betkeend een compromis waarin model C prima in kan voorzien. De vraag is alleen of voor de langeterijn dit de juiste keuze blijkt aangezien het geen garantie op succes is om jon en oud dicht bij elkaar te laten wonen

Ontwikkelen

Vermijden

1) kritische succesfactor is het ontwikkelen van een 2de bouwlacatie binnen 1) de werkgroep wil voorkomen dat er gebowud moeten worden om de hoogste nood nu en 2 jaar om perspectief aan de Steenselnaren te kunnen bieden. aan woningen te verhelpen. Dit is gericht op de korte termijn terwijl huizen mogelijk Hierdoor betrachten de jonge starters mogelijk geduld en blijft deze 100 jaar blijven zoals ze worden gebouwd.( Zie voorbeeld St Lucyweg Steensel) generatie voor Steensel behouden. Deze huizen zijn gebouwd tegen lage kosten en zouden ca. 50 jaar meegaan. Inmiddels zijn deze huizen 70 jaar oud en eigenlijk niet meer up to date te krijgen qua, isolatie, geluid etc. 2) in contact brengen van doelgroepen. Hoe kunnen we voor elkaar krijgen dat Steenselnaren een voorsprong krijgen op de lokale woningmarkt

MUST HAVES

NICE TO HAVES

MATERIEEL

IMATERIEEL

MATERIEEL

SWOT-analyse Wonen en Welzijn - Dorpsplein Steensel

Interne factoren Sterktes 1) Duidelijke keuze voor doelgroep senioren en 1-persoonshuishoudens 2) mooie koppelkans tussen Stern en grondgebonden seniorenwoningen 3) 5 kleinere woningen voor 1-persoonshuishoudens 4) voor ouderen prettig om centraal in het dorp te wonen 5) voldoende groen om elkaar te ontmoeten

Externe factoren

Benutten

Zwaktes 1) geen echte kans voor starters. Hoogstens de 5 huizen welke mogelijk meer geschikt zijn voor 1-persoonshuishoudens 2) 4 woningen minder dan in plan C

Versterken

1) De achtertuinen van Joseph Schulteweg 1, 3 en 5 betrekken in het 1) indien de achtertuinen van Joseph Schulteweg 1,3 en 5 beschikbaar plan voor het realiseren van een knarre hof met gezamelijke tuin, komen is het wellicht mogelijk om toch nog iets meer woningen te 2) Dit zou dan mogelijk ook samen kunnen gaan met het concept woonzorg realiseren en een sterke koppeling met de Stern kunnen realiseren

Bedreigingen

Ontwikkelen

1) woningmarkt in Steensel zit op slot, geen doorstroming, geen huizen 2) Huizen welke te koop komen worden doorgaans door mensen buiten Steensel gekocht 3) dreiging dat een hele generatie jeugd ca. 30 potentiele gezinnen gaat vertrekken uit steensel 4) realisatie herrinrichting dorpsplein zal mogelijk nog 4 jaar duren (duurt te lang) 5) Dubbele vergrijzing gaat optreden in Steensel waardoor er ook gebrek is aan seniorenwoningen 6) indien er buiten het dorpsplein geen andere locatie voor woningbouw ter beschikking komt lijkt bovenstaande realiteit te worden. Het zogenaamde "plan B" is een kritische succesfactor voor de kwaliteit van de inriching dorpsplein 7) indien een projectontwikkelaar de ontwikkeling en verkoop van de huizen aan het dorpsplein gaat organiseren zullen kansen voor Steenselnaren op een nieuwe woning slinken

1) Model G is alleen maar aan de orde als er binnen nu en 2 jaar een 2de plek in Steensel wordt gevonden voor het realiseren van woningen voor jonge starters en doorstromers. Indien dit niet gerealiseerd word zal model G geen optie zijn er moet er of volledig voor de jonge starters gekozen worden of naar een compromis zoals model C gekeken worden.

MUST HAVES

NICE TO HAVES

MATERIEEL

IMATERIEEL

MATERIEEL

2) in contact brengen van doelgroepen. Hoe kunnen we voor elkaar krijgen dat Steenselnaren een voorsprong krijgen op de lokale woningmarkt

Vermijden 1) ontwikkeling van een 2de bouwlocatie is de kritsche succes factor indien dit niet wordt gerealiseerd is het niet mogeijk om voor een opzet als in model G te kiezen. De jonge starters gaan dan voor de senioren.

SWOT-analyse Wonen en Welzijn - Dorpsplein Steensel

Interne factoren Sterktes 1) mooie patiowoningen (ruimtelijk en luxe uitstraling) 2) 15 woningen is meer dan model G maar minder dan model C 3) zowel voor ouderen als voor starters is er ruimte om zicht te vestigen 4) rug aan rug woningen geschikt voor 1-persoonshuishoudens

Externe factoren

Benutten

Zwaktes 1) patiowoningen zijn doorgaans duurder 2) Rug aan rug woningen zijn mogelijk minder courant dan woningen in de rij 3) afstand tot de Stern is wat groter waardoor minder koppeling met de Stern 4) rug aan rug woningen zijn niet per definitie geschikt voor senioren. 5) model H is gelijk aan Model C een compromis tussen jonge starters, senioren en 1-persoonshuishoudens

Versterken

1) indien er binnen 3 tot 4 jaar geen andere bouwlocatie binnen Steensel 1) indien de achtertuinen van Joseph Schulteweg 1,3 en 5 beschikbaar wordt gevonden is het noodzakelijk om de hoogte nood binnen de komen is het wellicht mogelijk om toch nog iets meer woningen te doelgroep jonge starters, alleenstaanden en senioren het hoofd te bieden realiseren Dit betkeend een compromis waarin model C prima in kan voorzien. De vraag is alleen of voor de langeterijn dit de juiste keuze blijkt aangezien het geen garantie op succes is om jon en oud dicht bij elkaar te laten wonen

Ontwikkelen

Vermijden

MUST HAVES

NICE TO HAVES

MATERIEEL

IMATERIEEL

MATERIEEL

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Eersel&id=f6fdd5b6-2501-43c1-a5b6-9567933887c4